領導物業管理會議講話

前言：本站為你精心整理了領導物業管理會議講話范文，希望能為你的創作提供參考價值，我們的客服老師可以幫助你提供個性化的參考范文，歡迎咨詢。

同志們：

今天，我們在這里召開全縣物業管理工作座談會議，邀請了部分老領導、社區干部、居民代表、業主委員會代表、物業企業代表和部分人大代表、政協委員，主要目的是認真分析當前全縣物業管理工作面臨的形勢和存在的問題，聽取大家對物業管理工作的意見和看法，共同探討研究進一步做好物業管理工作的思路和辦法。

我們大家都十分清楚，我縣物業管理工作起步很晚，由于規劃理念和基礎設施配套滯后等歷史原因，大部分住宅樓以系統或單位自然形成的居住小區圈地自封，基本上處于自我管理的零亂和松散狀態，連片率低，成為制約我縣物業管理發展的瓶頸問題。20*年以來，縣委、縣政府高度重視，把物業管理作為創造全縣經濟建設良好環境的基礎工作和構建和諧社會的關鍵措施提上重要議事日程，特別是研究出臺了《*縣城市住宅區物業監督管理暫行辦法》，成為*物業管理的“分水嶺”，全縣物業管理工作逐漸步入正軌，進入了規范發展的新時期。縣上在相關部門成立了物業監管機構，建立了物業管理招投標制度，完善了業主委員會管理制度，物業監管得到加強；加大了住宅小區基礎設施建設力度，增強了小區服務功能，物業管理工作基礎進一步夯實。止目前，怡園小區、陽光小區、美之園、溫馨家園、康馨園、彭家花園等八個住宅小區已初步形成了配套完善、環境優美、管理規范的住宅小區；全縣物業服務企業從無到有，先后有兩家物業公司取得三級物業管理資質；物業服務從業人員達到40人，城區物業服務覆蓋率達到了69%，物業管理面積擴大到25萬平方米，是20*年的兩倍；物業管理以房地產業為依托，涉及到社會服務業的多個領域，逐步啟動了包括房屋及相關設施設備維修養護、環境保潔、綠化養護等眾多服務內容，為改善城市居住環境發揮了重大作用。物業服務企業在為居民群眾安居樂業、構建和諧家園、創建良好人居環境、維護社會安定等方面做出了艱辛的努力，得到了社會各界的初步認可。借此機會，我想對我們各有關部門、各物業企業付出的辛勤努力表示衷心的感謝！

物業管理工作是一項系統工程，是一個大課題，不可能一蹴而就，事半功倍，需要我們認真細致地做好方方面面的工作才能見到成效。在看到物業管理服務工作取得顯著進步的同時，我們也還要清醒地認識到全縣物業管理服務工作仍然存在許多亟待解決的突出問題。主要表現在：一是制度建設滯后。特別是在住宅專項維修資金管理、前期物業管理、物業服務收費、物業糾紛投訴處理、行政處罰、行政復議等方面還存在執行標準不統一、程序不規范等問題。二是具備資質的物業管理企業數量少。部分小區管理人員無物業服務資質，服務行為隨意性較大，缺乏有效的制約。三是市場機制不完善。業主大會、業主委員會的建立覆蓋面低，已建立的部分業主委員會，存在運行不規范、職能作用發揮不充分的問題；住宅小區管理用房建設滯后，部分小區缺乏必要的辦公場地；住宅小區園林綠化用水支出比重大，導致企業運行成本增加，既影響了小區綠化，又降低了物業企業經營效益，致使物業服務質量得不到有效提升。四是物業監管還不到位。物業管理行政主管部門及相關部門的職責劃分不很明確，管理責任落實不到位。五是業主自律機制不完善。相當多的業主還沒有樹立起有償服務的觀念，不能認真履行合同約定義務，任意拖欠物業服務費用的現象非常普遍，造成物業管理企業虧損過大。六是住宅專項維修資金管理不規范。全縣建立專項維修資金的覆蓋面低，特別是20*年以前修建的住宅樓，沒有維修基金，住房缺乏“養老”保障功能。七是遺留問題十分棘手。過去修建的單體住宅樓及一些老舊住宅樓，由于規劃審批手續不完備，一些住宅樓的化糞池、供排水管道、電力線路等配套設施布局不合理甚至缺失，給物業管理服務工作帶來很多難題。這些問題的存在，已經嚴重制約了全縣物業管理行業快速健康發展，需要我們在今后工作當中引起高度重視，認真研究解決。

前面，建設局局長郭小榮同志對近年來全縣物業管理服務工作的運行情況已經作了通報，這里我不再綴述。會上，一些老領導、老同志、社區干部、居民代表、業主代表和物業管理企業代表都進行了很好地發言；剛才，縣人大副主任王耀同志、縣政協副主席趙明山同志又從物業管理工作存在的問題、解決問題的思路辦法等方面發表了很好地意見，為我們進一步做好物業管理服務工作提出了明確具體的要求，請有關部門的同志認真研究，切實抓好落實。下面，我從以下三個方面談談個人對物業管理工作的一些看法和意見。

一、依托“四個途徑”，切實降低物業管理運行成本。

物業管理作為城市管理的一個重要組成部分,對于打造城市形象、提升城市品位、改善人居環境、擴大開放程度、提高居民生活質量、增強城市綜合競爭力都具有十分重要的意義。經過近幾年的發展，我縣物業管理進入了快速發展的重要時期，實際工作中一些深層次的熱點和難點問題開始顯現。特別是物業企業的運行成本決定了物業服務的質量，成為物業管理運行的“晴雨表”、“度量衡”。物業企業就像是業主們共同聘用的“保姆”，為業主提供各個方面的物業服務。如果“保姆”的工作收益高，那么“她”提供的物業服務質量就必然會很高；反之，如果“保姆”的工作收益低，那么“她”的積極性就會削弱，相對應的物業服務質量就會很低。因此，要想提高物業服務質量和水平，我們就必須要想辦法提高“保姆”的收益。其中最有效、最直接的辦法就是降低物業管理運行成本，逐步擴大物業企業的營利空間。

第一個途徑：從綠化用水上降低運行成本。在前面的座談中，大家都談到物業企業收取的物業費中很大一部分就用來支付了小區的綠化用水水費，個別綠化面積大、住戶少的小區甚至出現了收取的物業費還不足以交納綠化用水水費的狀況。對于這一問題，已經引起了縣委、縣政府的高度重視，政府主要領導多次對這一問題作出批示，要求要在保本、合理的基礎上降低城市綠化用水收費標準。特別是在今年5月，政府方縣長帶領有關部門的同志深入到一些住宅小區專門進行了調研，并安排有關部門抓緊進行住宅小區綠化用水水價調整工作。目前，水務局、建設局、物價局分別就綠化用水價格進行了成本核算并提出了調整的初步意見建議，縣上將在近期召開有關會議進行專題研究，并盡快出臺降低住宅小區綠化用水價格的有關政策。這將從源頭上解決住宅小區綠化用水費用過高的問題，既有利于維護和保護物業企業的利益，還將對小區園林綠化工作起到積極的推動作用。

第二個途徑：從物業服務隊伍管理上降低運行成本。物業企業生存的最大依靠就是要有一支技術過硬、素質可靠、責任心強的物業服務隊伍。運行效率高、經營效益好的物業企業，未必一定要有大量的物業從業人員，而是有限的人力資源得到最合理的調配、最充分的利用，比如“原來三個人干的工作可以兩個人干，三個人的報酬可以兩個人拿，工人工作積極性也調動了，物業服務質量也上來了，關鍵是因為大家掙的錢多了”。因此，物業企業要積極探索最大限度發揮人力資源價值、最大限度提高物業服務質量的物業隊伍管理機制和辦法，用科學合理的現代化、市場化管理制度來降低企業運行成本。

第三個途徑：從低值易耗品的采購管理降低運行成本。我們都知道，物業企業的低值易耗品支出也是企業運行成本的重要組成部分。降低運行成本的另一條有效途徑就是嚴格控制低值易耗品的采購、使用和耗損。因此，企業要加強對低值易耗品的控制，減少不必要的低值易耗品支出，規范管理，嚴格控制，企業必然會從中受益。

第四個途徑：從精細化調度方面降低運行成本。物業企業要精細化調度、多領域發展、規模化經營，要盡最大努力追求企業的最大效益。具體地說，個別住宅小區由于歷史的原因，無論怎樣經營，企業都會出現局部虧損，但是，物業企業要通過擴大經營領域的辦法，從其它大的小區或者其他行業所賺取的利潤中彌補局部區域出現的小虧損。也就是說，雖然個別地方出現了虧損，但企業總體上仍然是盈利的。

二、緊盯“四大板塊”，著力提升物業服務質量。

物業管理的好壞、服務水平的高低，決定了物業企業的生存和發展。就全縣當前物業服務工作的情況來看，只有緊緊抓住以下“四大板塊”，才能為業主提供優質的物業服務。

第一大板塊：衛生保潔。為業主創造干凈整潔的生活環境是物業企業最基本的服務內容。垃圾亂堆、蚊蠅亂飛、污水亂流的住宅小區，物業企業是無法向業主交待的，廣大業主也是不會答應的。因此，物業企業要把衛生保潔作為小區物業服務的核心和關鍵來抓，切實為業主營造干凈整潔的生活環境。只有這樣，業主才會支持物業企業在小區內開展的各項工作，物業企業才能得到持續發展。

第二大板塊：安全保衛。近幾年來，城區一些住宅小區都程度不同地發生過各類治安案件，特別在個別小區經常發生一些盜竊案件，影響了居民群眾的安全感和業主對物業企業的滿意程度。因此，物業企業要在做好其它物業服務工作的同時，還要加強小區安全保衛工作，特別是要加強門衛值班工作，要嚴格要求值班人員在盜竊案件高發時期，也就是凌晨1點到4點左右的時間，絕對不能丟盹打瞌睡。同時，對不在物業服務范圍、業主又有需要的摩托車、自行車看護上，要認真探索實行有償看護，要嚴格責任區分，杜絕業主財物丟失后責任不清的問題。

第三大板塊：應急維修。住宅小區的各種管道、線路十分繁雜，供排水、供電、供熱、通訊、天然氣等管線容易發生問題，而且一旦發生問題就會影響到小區住戶的正常生活。因此，物業企業要高度重視應急搶修隊伍的建立與培訓，及時排除小區各類設施出現的緊急問題，消除安全隱患，保障業主們的正常生活。

第四大板塊：園林綠化。小區園林綠化工作是我們創建園林化城市的重要內容。為業主營造宜人的綠化景觀也是物業企業的重要服務工作。小區的綠量、綠化層次、花木管護水平都能反應出物業企業的服務能力和管理水平。各物業企業要高度重視小區園林綠化工作，要適時灌溉施肥、及時修剪整形，抓住時節補充綠量，積極創建花園式住宅小區。

三、突出“六個重點”，進一步強化物業監督管理。

物業行業的規范化、可持續發展，離不開強有力的行業監管。只有監管到位了，企業的經營行為才會規范，廣大業主的權益才會得到有效保障。因此，借今天座談會議的機會，我對我們的監管部門也提幾點要求，希望有關部門認真履行監管職責，切實維護好物業企業和廣大業主的權益。

第一個重點：嚴格市場準入。這個市場準入，我講的是物業行業的準入制。不能誰想干物業就能干上，不能誰想怎么做就怎么做，我們一定要實行市場準入。也就是說，從事物業服務的企業，必須要有相應的資格條件。首先要有物業從業資質，其次要有相應的專業技術隊伍，還要有開展物業服務所必需的一些設施設備，企業用工方面要有完備的勞務合同用工手續等等。這些條件具備了，也還不一定能長期的從事物業服務，我們相關部門要對物業企業實施動態監管，對業主投訴多的、矛盾糾紛多的、執業操守不好的、服務質量差的物業企業實行不良行為記錄，達到一定程度的就要吊扣或者取消其物業從業資質，從物業行業中淘汰出去，讓實力更強、信譽更好的物業企業進駐。

第二個重點：加強規劃審批。在前面的發言中，大家都談到，物業管理存在問題多、問題難的地方都是一些單體住宅樓或者小的住宅小區。因為大的小區有優勢，管理集中、設施配套、功能完備。因此，對過去的一些老住宅樓院或者單體住宅樓，有關部門要認真研究住宅小區物業管理與服務的整合工作，要想方設法創造條件實現小區整合。在今后的房地產開發中，有關部門一定要從嚴把關，堅決杜絕單體樓或者零星開發的情況發生。在今后，所有新建的住宅小區，必須要按照規劃設計標準配套建設各類設施、設備和物業管理用房。有關部門要監督房地產開發企業嚴格執行規劃設計方案，堅持物業管理配套設施與住房同步規劃、同步設計、同步建設，并嚴格按標準向業主委員會或物業管理企業移交物業配套設施。要結合《物業管理條例》的實施，進一步明確業主、物業管理企業及各相關部門在物業公共設施的使用和維護等方面的權利義務，建立物業設施設備的規劃審查、建設移交、管理維護、經營使用等制度，并嚴格落實房地產項目竣工綜合驗收制度，嚴把驗收關，確保物業配套設施建設標準的落實。

第三個重點：實行價格聽證。物業企業運轉困難的因素有很多，但物業企業不能一有困難就要求漲價，就要求提高物業費收費標準，這不是“治本”的辦法。從我了解到的情況看，*的物業費收費標準確實比周邊縣市要低一些，但根據目前經濟發展的形勢和*的實際來講，我個人認為現行的物業費標準還是合適的。我要說的是什么意思呢，就是要堅持“質價相符”的原則,按照不同的服務內容和服務質量,適時調整和確定收費標準，要逐步建立“分等定級、優質優價”的收費機制，這才是物業行業健康持續發展的前提。“質價相符”的意思，通俗地說就是：綠化面積大、層次高，環衛保潔、門衛值班工作量大，各項服務措施很到位的住宅小區，由于業主們享受到了較好的物業服務，所以就要付出相對較高的物業費，以保障物業服務工作正常運轉；反而言之，有些又無綠化、又無公共設施的小區，因為物業企業只需做好門衛值班和環衛保潔等工作即可，這樣的小區就要確定相對較低的物業費標準。物價部門要及時對物業企業的運行成本進行監審，并結合周邊縣市的情況適時通過調查分析、研究論證、公示聽證等辦法調整我縣的物業費收費標準。同時，各有關部門要認真做好物業服務收費的監督管理工作，要監督物業企業認真落實物業服務收費及明碼標價規定，健全企業財務賬目，嚴格按標準收費，按規定項目進行費用開支，自覺接受物價部門、行政主管部門及業主委員會的監督。

第四個重點：明確職責履行。我這里要強調的是物業行政主管部門和相關部門對物業行業的監管職責履行問題。房局部門要加強內設物業監管股室建設，配齊配強工作力量，保證工作經費，強化隊伍建設，切實把全縣物業管理工作規范好、引導好、監管好；特別要監督物業企業認真履行服務職責，要指導住宅小區業主委員會的規范化建設，要建立健全相應的一系列制度、辦法；要建立和落實監督、檢查、考核、通報等制度，公布熱線電話，及時接待處理群眾投訴，加大對物業企業的監督檢查力度，督促物業企業嚴格遵守行業規定和市場規則，增強服務意識，提高服務質量。建設部門要加強住宅小區的規劃控制、工程質量驗收、園林綠化及各種配套設施建設工作，不留缺陷，不留遺憾。供水、供電、供熱、供氣、通訊等單位也要認真做好住宅小區內各自設施的維護保養工作，確保運轉正常，不出問題。公安部門要指導物業企業做好住宅小區安全保衛等工作。衛生、環保、文體等部門和淵泉鎮各社區，也要結合實際認真做好各自工作。總之，各有關部門要認真研究，集中精力，突出重點，積極培育物業管理市場，充分發揮監督職能，完善機構，充實人員，學習借鑒發達地區監管經驗，真正把物業管理工作抓緊抓好。

第五個重點：推行技能培訓。保持物業行業的健康持續發展，必須要有一支業務技能高、綜合素質好、責任心強的物業從業隊伍。有關部門要加強對物業企業勞工使用的監管，一些特殊崗位必須要有相應的從業資格，比如電工、管道工等。物業行政主管部門要監督企業用工，堅決杜絕無證上崗行為。主管部門要從注冊物業管理師和物業管理員從業資格兩個層次著手，完善執業資格管理制度，制定培訓計劃，加強企業關鍵崗位和一線職工職業技能培訓，擴大執業資格培訓、取證人員覆蓋面，提高從業人員素質，努力造就一支懂經營、精業務、守道德的專業人員隊伍。要積極聯系勞動部門和職業學校，專門面向物業企業從業人員開展技能培訓，為今后全縣物業行業健康可持續發展提供人力保障。

第六個重點：強化輿論監督。要加強物業管理法規的宣傳，通過物業管理法規、政策的廣泛深入宣傳，努力營造有利于物業行業健康發展的良好氛圍。物業行政主管部門要通過印制散發宣傳資料、編播宣傳片、舉辦專題宣傳活動、聯合廣電部門開辦專題節目等形式，多層次、全方位地開展物業管理方面的政策法規知識宣傳，對一些物業服務好典型、好案例進行正面宣傳報導，對一些管理差、服務差的物業企業和案例進行反面曝光。總之，要通過廣泛深入地宣傳引導，在全社會形成“人人關注物業、人人支持物業”的良好氛圍

同志們，構筑和諧社區，創建滿意物業，加強小區管理是建設社會主義和諧社會的重要內容，意義深遠，責任重大。讓我們統一思想，堅定信心，齊心協力，扎實工作，為廣大群眾創造更加舒適、整潔、文明、安全的居住環境，為促進我縣物業管理工作健康快速發展，開創我縣和諧、滿意的物業管理工作新局面做出應有的貢獻！

由于時間關系，講的不妥之處由我個人負責，并請大家批評指正。謝謝大家！