第四季度房地產業投資策略報告

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投資要點：

“市場回暖”言之尚早。盡管月份上海、北京等地的成交有所改善，但我們認為這主要是得益于一些開發商降價從而引起消費者心理預期有所好轉的結果，但綜合目前的各種因素看，行業短期內仍會維持調整態勢。

中期業績應客觀分析。盡管房地產行業中期業績普遍較好，并預計年行業仍會維持較好增長態勢，但考慮到房地產行業特殊的銷售結算方法，原創：我們認為以此推算年業績需要謹慎。

行業環境正孕育根本變化。目前房地產行業所有問題的癥結應歸結于“銷售行為充分市場化和資源配置嚴重非市場化”的不對稱，從管理層最近在土地供應、信貸管理和需求調控等方面的舉措看，原來的混亂局面有望得到抑制。

金融化和國際化跡象日益明顯。行業調控在一定程度上迫使開發企業加速金融化，而國內外投資機會的差異吸引了大量的國際資本加快流入國內房地產市場，因此國內開發企業面臨著新的挑戰。應對措施異常關鍵。盡管我們看好行業的中長期發展，但短期內行業調整壓力應值得重視，在“內外”雙重夾擊的環境下，統一思想、采取正確的應對措施將在很大程度上決定一個企業未來的競爭地位。

關注公司管理層水平。我們目前維持行業“中性”的投資評級。在選擇上市公司時，我們首先考察的是其公司管理層的道德風險和管理水平；其次關注公司的規模、專業技術水平和抗風險能力；最后再考慮公司合理的估值水平，我們給予深萬科、招商地產、金地集團和中國國貿“謹慎推薦－”的投資評級。