房地產項目審計
前言：想要寫出一篇令人眼前一亮的文章嗎？我們特意為您整理了5篇房地產項目審計范文，相信會為您的寫作帶來幫助，發現更多的寫作思路和靈感。
房地產項目審計范文第1篇
經濟行為，總是超前于立法活動，房地產市場上自1992年以來就出現了轉讓建設項目的交易行為，而長期以來國家法規以至《城市房地產管理法》對此都均未加予規范.有交易活動就必然產生糾紛，因此，分析認識該類行為的性質，探討，研究解決這類案件的措施、方法，就顯得十分必要。從房地產審判實際出發，本文中的建設項目特指房地產開發經營中當事人確立民事法律關系其權利、義務所共同指向的對象，與建設管理中所稱的建設項目其含義、內容均不同。建設管理中的建設項目是指在一個總體設計或初步設計范圍內，由一個或幾個單項工程所組成，經濟上實行統一核算，行政上實行統一管理的建設單位。而房地產開發經營中的項目，是指已經批準立項、取得完備的土地使用權手續，并在土地上作了一定投資，完成了土地上的三通一平以上和勘探、設計等基礎工作，經過報建批準，取得施工許可證（或施工任務通知書），已具備開工條件的建設工程項目。建設項目轉讓，指權利人將其擁有的建設工程項目出賣給受讓人，其轉受讓雙方就轉受讓該建設項目確立權利、義務關系的民事行為。商品房屋建設項目，是國家固定資產投資計劃的組成部分，在房地產業興起和發展的前期，建設項目是不允許交易的，如國務院辦公廳在1990年7月14日轉發建設部《關于進一步清理整頓房地產開發公司的意見》第九條第一項中就明確規定：“房地產開發公司必須在核準的經營范圍內真正從事房地產開發，只能經營公司自己開發的商品房，不得轉手倒賣，不得向其他單位轉讓商品房屋建設計劃，嚴禁超范圍經營”。但隨著經濟體制改革的深入和市場經濟體制的確立，一些計劃經濟制度下制定的政策和管理制度已被市場經濟發展的大潮所突破，各地政府對房地產開發經營的政策有所放寬。1992年前后，在沿海一些城市，首先出現了對建設項目進行交易的行為，并很快有了較大的發展。這一交易形式的出現是因為房地產開發商考慮到，如完成整個房地產開發的全過程出售商品房，其將受到開發經營房地產投資大、周期長、回收慢、風險大的局限，而相對于完成房地產開發的全過程來說，采取開放靈活的運作方式，將建設項目推向市場進行交易就具有更多的優點。即對于出讓方來說，只需完成建設項目的基礎工作，這樣，其投資少，經營周期短，利潤大，還可分散投資風險；對于受讓方來說，可簡化手續，避免前期征地、規劃報建等大量花費時間的基礎工作，這一交易形式可使雙方長處互補，均有利可圖。由于這種交易形式有上述優點，故對房地產商頗具有吸引力，被廣為采用。可以這樣說，項目轉讓代表著房地產業發展的又一個主要方向，它起到匯集各方力量籌集建設資金，加速資金流轉和循環，調整生產要素合理配置的作用，加速了房地產業發展的進程。但由于房地產商品化在我國仍處于發展的初期，房地產市場尚處于層次不豐富、體系不完善的狀態，國家房地產管理法規不健全，法律上還沒有涉及買賣建設項目的問題，而政策規定又不具體、不明確，甚至有的未作出規定，管理制度也不完善。由于政府未對這一新的交易形式及時加予規范和管理。因此，項目轉讓交易活動，曾一度處于無序狀態，這種狀態下的交易不可避免產生了大量的糾紛。到法院的轉讓建設項目糾紛案件，由于缺乏法律依據，難以定性和分清責任。因此，確認建設項目交易手續是否完備、轉讓行為是否合法，成為法院審理房地產案件中十分突出的新問題。
總結審理這類案件的經驗，我們曾經歷了從統一認識到逐漸形成一個比較完善的處理辦法的過程。按最高法院（1992）38號文件規定，1993年下半年，房地產權益糾紛案件正式劃歸民庭審理，這一時期正是國家宏觀調控政策施行、海南房地產市場從超常規發展時期進入了回落階段，房地產開發經營中潛在的問題逐漸暴露出來，糾紛日益增多。在受理的房地產糾紛案件中，建設項目轉讓糾紛案件具有數量多、標的大、涉及面廣、影響大的特點。當時如何審理項目轉讓糾紛案件，全省各級法院之間、甚至同一法院的審判人員之間還存在著認識不一，看法不一的情況。分歧主要集中在：具備何條件才算是一個完整的項目，如何認定其交易行為有效，適用何法律？審理案件處理原則和認識的不統一將直接影響到執法的嚴肅性和社會效果。面對這種現狀，我們集中時間和人員對房地產市場進行了深入廣泛的調查，摸清了項目構成及其轉讓的基本內容，抓住了項目轉讓最根本的實質是土地使用權轉讓，其主要批準手續和應向國家繳納的稅費均是在土地使用權轉讓中完成，其他有關手續的更名，都是以此為前提和依據的。由于抓準了這一轉讓行為的實質，按國家準許土地使用權轉讓這一基本原則，可以確認建設項目進行交易并不違法，因此，在與有關業務主管部門達成共識后，我們形成了處理意見，明確提出“轉讓建設項目，是土地使用權轉讓的特殊形式、應按轉讓土地使用權的有關規定處理”。這一意見，統一了全省審判人員和各級法院的認識，從而解決了過去政策規定與市場經濟下高速發展的房地產業不相適應的矛盾和經濟超前發展與政策、法律滯后的矛盾。按照這一處理原則，我們審結了大量的建設項目轉讓糾紛，消化了大批遺留案件。這從我省近年來審理的房地產糾紛案中可見一斑。例如：1993年全省受理各類一審房地產糾紛案件308宗、訴訟標的約7.56億元，1994年受理各類一審房地產糾紛案件426宗，訴訟標的約14.7億元，1995年受理各類一審房地產糾紛案件607宗，訴訟標的約30.3億元。連續三年所受理的各類房地產糾紛案件中，建設項目轉讓糾紛案件數量均約占百分之二十五的比例，而訴訟標的額卻占總額的百分之三十左右。通過對大批案件的審理，配合主管機關促使當事人完備了交易手續，在一定程度上對穩定海南房地產市場和規范當事人的交易行為，起到了積極的作用，使法院的審判職能得到正確、充分、有效的發揮。
1995年3月1日，建設部以第四十一號令頒布了《城市房地產開發管理暫行辦法》，該辦法第二十四條規定：已經預售商品房的，預售人轉讓該房地產開發項目，原商品預售合同由項目受讓人繼續履行。項目轉讓人、項目受讓人、商品房預購人三方應當簽訂原商品房預售合同的補充合同。該條同時規定：項目轉讓人、項目受讓人應當在補充合同簽訂之日起十五日內，持補充合同到主管部門備案并辦理有關變更手續。最高人民法院于1995年12月27日以法發（1966）2號文頒布了《關于審理地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》第九條規定：享有土地使用權的土地使用者未按照項目建設的要求對土地進行開發建設，也未辦理審批手續和土地使用權轉讓手續，轉讓建設項目的，一般應當認定項目轉讓和土地使用權轉讓的合同無效；如符合土地使用權轉讓條件的，可認定項目轉讓合同有效，責令當事人補辦土地使用權轉讓登記手續。這兩個法律文件分別第一次提到了項目轉讓，在“辦法”作為部門規章只是對項目轉讓在辦理手續上作了原則性的規定：“解答”也只是從審判的角度對項目轉讓行為效力作了較為原則的規定，隨著房地產業的進一步發展，項目轉讓這一房地產開發經營的新形式，不僅在沿海、而且在內地也將有著更為廣闊的市場，并將成為房地產市場活躍的一個重要因素。在主管部門的管理制度還不夠健全和完善的情況下，它的發展給房地產審判工作提出了更高的標準和要求，因此，全面系統地探討建設項目轉讓應具備的基本條件和轉讓行為有效的標準及如何適用法律，對審判實踐具有十分重要的觀實意義。為此，筆者試述如下觀點：
從建設項目的構成和實施民事行為效力的基本要求來分析，建設項目轉讓應具備如下條件：（1）轉受讓方應具備房地產開發經營資格（但受讓方受讓項目后并非用于再轉讓或商品房交易的可不受經營范圍限制）；（2）轉讓方持有合法取得的土地使用權證或土地使用權批文、紅線圖；（3）已作了一定的投資（由于最高法院在“解答”中未對轉讓土地使用權的投資作比例限制，這一原則也適用于項目轉讓），三通一平（通路、通水、通電和平整場地，即開發土地所進行的基礎工程和配套設施）、工程地質勘察、建筑設計工作已完成；（4）己取得建設工程規劃許可證；（5）已取得施工許可證，完全具備開工以上的條件。建設項目只有具備這些條件后才可以進行交易。轉讓建設項目需完備的主要手續包括：（1）辦理土地使用權轉受讓批準、登記手續；（2）辦理規劃報建和施工許可的更名手續；（3）根據不同地區的管理要求，還應向原立項審批部門申請項目建設者更名手續。《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》是審理建設項目轉讓合同糾紛案件適用的基本法律。實踐中具體審理建設項目轉讓合同糾紛案件時，還須注意嚴格區分實施建設項目轉讓行為的實質條件和形式條件的關系和界限，所謂實質條件即是建設項目轉讓應具備的前述五個條件，它是審查認定建設項目轉讓行為是否有效的基本要件。所謂形式條件即是轉讓建設項目需完備的前述三個主要手續，它是項目轉讓合同須履行的特定內容。因為，建設項目轉讓合同是一般買賣合同而非要式合同。出讓方具備實質條件后，表明一個完整的建設項目已形成，且出讓方對其擁有處分權，因此，實質條件是認定轉讓行為是否合法有效的標準。而轉讓項目權利只是建設項目轉讓合同雙方當事人所追求的目的。在項目轉讓合同中，出讓方的權利是取得對價，同時轉讓建設項目權利，受讓方的權利則是取得建設項目權利，同時付出對價，辦理建設項目轉讓更名登記手續只是建設項目轉讓合同的履行內容和結果，因此，形式條件只是審查認定轉讓義務是否履行的標準。區分實質條件和形式條件的意義在于：確立了審查認定當事人實施轉讓建設項目行為的效力及分清責任和是非的標準，對于具備轉讓條件，但沒有辦理建設項目轉讓登記手續這一特定履約內容的，可認定行為有效，判決責令限期完備手續，這樣既充分維護了各方當事人的合法權益，又在客觀上規范了當事人的交易行為。
民事審判活動具有對社會主義經濟基礎的鞏固、發展和完善起著積極的、重要的促進作用、調整作用和服務作用的功能。從實際出發依法公正、合理的審理好房地產項目轉讓合同糾紛案件，規范當事人的交易行為，保護其合法權益，為主管機關建立與房地產業發展相適應的、完善的管理制度奠定基礎，是目前房地產審判工作的一項重要而艱巨的任務，本文僅是在對海南房地產審判實踐經驗總結的基礎上發表的探討意見。以求起到拋磚引玉，開拓辦案思路的作用。
房地產項目審計范文第2篇
關鍵詞：房地產企業 公司治理 內部審計
1、引言
房地產業是我國支柱性產業，它牽動著經濟的發展，又和老百姓的生活息息相關。我國的房地產業經歷了二十年的高速發展期，雖然很大程度上改善了人們的居住生活條件，但在發展過程中暴露出種種質量問題和公司舞弊事件。如何讓提高房地產產品質量，從而提升整個資源配置效率，成為房地產企業、政府管理者、消費者以及產業鏈各環節共同關注的問題。我國的房地產開發產業鏈中房地產公司起著控制和主導的作用，內部審計作為一項監督評價機制，也成為公司治理結構中不可或缺的組成部分，有效的內部審計是公司治理結構中形成權力制衡機制并促進其有效運行的重要手段。
2、公司治理和內部審計的模式
公司治理的實質就是對責權利的一種安排，是一種以股東為核心的利益相關者之間相互制衡關系的泛稱，其核心是在法律、法規和慣例的框架下，保證以股東為主的利益相關者利益為前提的一整套公司權利安排、責任分工和約束機制。從世界各國公司治理的實踐來看，公司治理結構可以分成三大類（表一）。
我國大部分房地產開發企業采用的是第一種公司治理模式，股東大會是公司最高權力機構，董事會掌管公司重要經營決策，經理負責公司日常經營管理，一般由董事會下的審計委員會承擔監督職責，審計委員會全部由外部獨立董事組成。由于采用這種公司治理模式實現了所有權和經營權的完全分離，勢必引起權力之間的相互制衡，要提高組織的運作效率，確保組織目標的實現，公司治理需要嚴格的內部審計制度作為保障。
根據國際內部審計師協會制定的《內部審計實務標準》（2001年修訂本）對內部審計的定義：“內部審計是一種獨立、客觀的保證工作與咨詢活動，它的目的是為機構增加價值并提高機構的運作效率。從定義中可以看出，要充分發揮內部審計在公司治理結構中的作用，內部審計工作應符合公司治理的要求和特點，遵循獨立性、效率性、權威性、系統性、靈活性和經濟性原則，并沒有統一模式，歸納起來，我國房地產企業的內部審計模式分為五種（見表二），五種模式各有利弊。
3、房地產企業內部審計體系
房地產企業和生產型企業不同，其產品是由各個不同的開發項目組成，其管理具有很強的項目管理特征。總結起來，完整的房地產企業的內部審計體系主要包括財務審計、工程審計和管理審計（圖一）。
3.1、財務審計
財務審計是最常用的審計方法，是審計機構對企業的資產、負債、損益的真實、合法、效益進行審計監督，對企業會計報表反映的會計信息依法作出客觀、公正的評價，形成審計報告，出具審計意見和決定。房地產項目投資巨大，建設周期長，成本構成復雜，各種稅費名目繁雜，項目參與人眾多，項目審計對項目的經濟效益評價起著關鍵作用，直接影響著所得稅、土地增值稅的稅務匯算清繳。房地產企業應根據開發周期，在項目的重要節點進行內部財務審計，使每一個重要環節的成本費用構成符合稅務籌劃要求，保證企業在合法經營的前提下做到合理避稅。因此，從公司治理的角度來說，財務審計反映了企業的真實經濟效益，既為經營者對項目的控制提供了參考；同時，也使企業所有者能掌握經營者的經營效果和效率，為經營者的業績考核提供依據。
3.2、工程審計
房地產企業的工程審計主要包括工程造價審計和竣工決算審計。工程造價審計是由審計機構的造價工程師對單項、單位工程按照工程量、圖紙、定額、招標文件和施工合同的相關條款和要求進行造價審核。房地產項目的總支出除了單項、單位工程外，還有前期開發費用、工程治理雜費等這些未通過造價審計的項目，因此，還需竣工決算審計才能確定建設項目的總造價。竣工結算審計一般由審計機構的注冊會計師完成。我國房地產企業的工程審計一般能做到工程造價審計和竣工決算審計，但普遍存在的問題是重視對結果的審計，輕視對過程的審計。造成在工程審計時，隱蔽工程已完工，無法再進行現場審查，而這往往成為施工單位偷工減料的機會，也給工程質量帶來重大隱患。對于建設工程項目來說，只有良好的過程才能產生成功的結果。因此，目前越來越多的房地產開發企業要求對工程進行“跟蹤審計”，強調對過程進行監控，有效防范風險。
3.3、管理審計
傳統的房地產企業屬于資源主導型，關注的是如何獲得資源，然而，隨著市場的逐步規范，企業成熟度的提高，現代房地產企業更加關注的是如何更有效地配置資源。管理審計的目標就在于如何優化治理流程、提高效率，因此，也被稱為效率審計。對于房地產開發企業來說，管理審計主要包括四大內容：價格審計、經濟合同審計、內部控制審計和管理過程審計。其中，價格審計主要是針對營銷定價和采購定價的審計，定價審計為企業的收入和支出提供價格決策服務；經濟合同審計主要是通過對經濟合同的合法性、企業權益和履行情的審計；內部控制審計主要是檢查管理機構和制度的健全性、科學性和有效性，權限的設置是否具有制約性，起到查漏補缺、查錯防弊的作用，為公司內部的管理、決策及效益服務；管理過程審計是以房地產項目的項目管理組織結構、規劃設計、開發流程、工作關系、人力資源配置等各個環節管理的經濟性、效率性、效益性進行評價來實現對房地產企業經營全過程的管理。
4、內部審計體系實施的要點
我國房地產企業很多由建筑商、個體老板發展而來，管理水平相對較低，普遍缺乏規范系統的企業內部審計。雖然我國在建設工程管理的相關法規中規定，建設工程結算必須進行審計，使房地產企業加強了審計意識，但很多房地產企業僅僅只是為了提交審計報告用于竣工驗收，遠遠無法達到內部審計的效果。要使內部審計真正發揮作用，提高企業管理水平，增加資源配置效率，必須要創建優良的環境和實施條件。
4.1、建立良好的公司治理結構
公司治理是內部審計機制實施的前提條件，也是內部審計必須具備的制度環境。目前，國內房地產公司的治理結構與真正完善的公司治理結構還存在著一定差距，特別是廣大民營企業普遍存在的問題是企業的所有權與經營權的未能徹底分離，所有者往往承擔著總經理的職責，經營層得不到真正的授權。這種情況下，最容易發生所有者獨斷專行，草率決策的現象，公司的運行被個別人所掌握，而不是靠機制運行，內部審計也只是“走過場”而已。
4.2、保持內部審計機構的獨立性
無論是在國際還是國內對內部審計的規定中，獨立性的要求居于首位。內部審計機構的獨立性也使其具有公正性和權威性。內部審計部門的審計結果將為項目績效或經營者績效獎懲提供依據，內部審計人員不能承擔經營責任，不能參與組織的業務經營活動，避免因利益聯動關系影響審計結果的公正性和客觀性。
4.3、提高內部審計水平
首先，應提高內部審計人員的素質，由于房地產項目是一個典型的復雜系統，要求內部審計團隊必須要精通會計、審計、工程、造價、經濟法規和管理等知識，具有豐富的實踐經驗和高尚的職業道德規范。其次，內部審計的工作不應局限于財務領域，而應擴展到工程、造價、營銷等經營管理的各個方面，并結合項目的生命周期，分層次、分階段實施。另外，信息是房地產項目的神經系統，要保證信息流的順暢、有效率，審計部門和管理部門必須建立良好的溝通渠道，有利于把握問題的本質和提出有效的解決辦法，加強對審計信息的利用。
4.4、關注過程審計
房地產開發項目投入大，資源消耗高，且一旦投入，不可逆轉。這就意味著等到結果出來后再做審計，即便發現了問題，也為時已晚。因此，過程審計甚至比結果審計更為重要。當然，過程審計并不是說可以隨時隨地進行，審計工作不應干擾正常的公司經營和項目建設。審計機構在項目啟動時就應該制訂完善的審計計劃，審計計劃應圍繞著審計目標，結合房地產項目的生命周期，對審計的預期范圍、實施方式、審計人員和費用等進行細致規劃，特別對于容易出問題的關鍵節點要有針對性的審計計劃。任何項目的管理都存在PDCA的循環過程，審計能為項目的實施、檢查和修正提供依據，保證項目始終在正常的軌道上運行，這也為公司治理打下了基礎。
4.5、加強審計體系內部的協同性
在審計工作實踐中，由于財務審計、工程審計和管理審計所要求的重點不同，專業領域不同，因此，可能會派出不同的審計公司或審計團隊來實施，很容易造成各項審計之間工作重復、空白、信息不對稱等問題。加強審計體系內部的協同性是公司審計委員會的重要工作。項目管理具有多目標屬性，不能因為一個方面的審計結果而全盤否定或肯定，審計委員會應以公司治理的角度，本著系統控制、綜合平衡的原則參與審計計劃的制定和實施方案設計，降低審計的管理成本，提高審計工作效率，使審計體系發揮協同效應。
參考文獻：
[1]黃秋菊.淺析公司治理對內部審計的需求[J].黑龍江對外經貿，2010，11.
[2]陳留平，張珊珊.基于公司治理的現代企業內部審計架構[J].江蘇大學學報，2010，6.
[3]秦榮生.公司治理與內部審計監督[J]. 中國內部審計，2010，11.
[4]李榮梅.企業內部控制與審計[M].北京：經濟科學出版社，2004.
房地產項目審計范文第3篇
為進一步加強對商業房地產項目銷售的社會穩定風險控制，落實商業房地產項目社會穩定風險評估責任，現就我市商業房地產項目的風險評估提出如下實施意見：
一、成立市商業房地產項目風險評估領導小組（以下簡稱領導小組），負責我市商業房地產項目的風險評估審定工作。組長為市政府城建分管領導，小組成員為市維穩辦、發改委、公安局、監察局、國土局、建設局、商務局、審計局、規劃局、法制辦、住保房管局、金融辦、工商局、法院、項目所在地鎮（街道）等單位以及相關行業的專家，風險評估的審核牽頭單位為市維穩辦，領導小組辦公室設在市維穩辦。
二、商業房地產項目上市銷售必須經過項目風險評估，評估報告由開發企業提供，評估報告的主要內容應包括項目銷售的可售與自持比例，風險防范資金和自持比例的平衡方案，預售部分的銷售方法、自留部分的經營開發、銷售過程中可能發生的相關風險及應急預案等。
三、風險評估報告的審定程序：
1．商業房地產項目銷售面積在1萬平方米以下的，由項目所在鎮（街道）審定后，報市維穩辦備案，市住保房管局根據市維穩辦備案證明辦理相關手續。
2．商業房地產項目銷售面積超過1萬平方米（含1萬平方米）的，經項目所在地鎮（街道）認定后報領導小組審定，并報市政府分管領導批準后，市住保房管局辦理相關手續。
四、領導小組辦公室接到項目所在地鎮（街道）認定的商業房地產項目風險評估報告后，應在15個工作日內根據領導小組各成員單位所出具的書面審核意見和專家組意見，做出風險評估的書面審查意見報市政府分管領導批準，市住保房管局根據審查意見辦理相關手續。
五、已取得預（銷）售許可或已辦理商品房初始登記的商業房地產項目在銷售過程中被發現有違規銷售行為的，市住保房管局應暫停辦理該項目相關手續，責令整改，整改不到位的予以處罰。由開發企業提交風險評估報告，經項目所在地鎮（街道）認定后報領導小組審定，領導小組出具審查意見，并報市政府分管領導批準后，市住保房管局方可辦理相關手續。
房地產項目審計范文第4篇
[關鍵詞]中小房地產企業；項目投資；風險管理
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2017）02-0056-03
在復雜而競爭日益激烈、企業內外部環境處于深刻的急劇變化的當代，包括中小房地產企業在內的所有企業的生產經營管理活動都面臨著巨大的不確定性，而這些不確定性將可能對企業經營效益帶來損害。對于企業而言，風險是無時無刻無處不在的，而對風險的管理才能夠轉危為機，實現企業的長久而健康的發展。[1]正是基于這一憂患和危機意識，企業風險管理（Risk management）理應成為中小房地產企業日益重視并亟需進一步研究、探討和完善的重要課題。企業風險管理是指作為組織的企業對于風險的可能性及其背后可能獲得的收益和效益的機會所采取的綜合的、全面的整體理念及相應的行動，包括風險的識別、評估、企業反應活動、風險控制和預警活動、風險信息的監控、風險傳遞等活動。[2]因此，在房地產市場進入轉型階段的特殊時期，推動我國中小房地產企業完善項目投資過程中的風險管理的控制系統，能夠在提升中小房地產企業項目投資的經營效益、保持并提升企業市場競爭力的同時，實現中小房地產企業項目投資的戰略和經營目標，創造市場價值。
一、復雜而多變：中小房地產企業項目投資過程中的風險來源及其特點
中小房地產企業是我國房地產市場中的重要⒂胝咧一。從企業的視角來看，企業的各項市場行為及其相關聯的最終目的在于獲得利潤、實現經濟效益。投資房地產項目并進行開發、運營、營銷和銷售則是中小房地產企業的主要活動。一般而言，中小房地產企業的房地產項目投資活動指的是，中小房地產企業將自有或通過融資手段獲得的資金，投入到土地使用權的購買、土地開發、商品房及其配套設施或商業地產的開發和經營以及包括物業管理在內的一系列相關服務的活動，以此來獲得經濟收益，實現資金的保值增值。[3]但是，實務界和理論界都清楚地認識到：房地產企業的項目投資的全過程充滿著不確定性，以及不確定而帶來的風險和機遇。也正因為如此，風險分析以及相應的管理是中小房地產企業在項目投資從決策、運營、融資到服務所必須進行的不可或缺的內容。[4]本文認為，中小房地產企業項目投資過程中的風險來源具有復雜、多樣而且動態變化的特點；具體而言，風險來源可以大致分為兩大范疇：一是外部風險來源；二是內部風險來源。
（1）中小房地產企業項目投資過程中面臨的外部風險
外部風險，顧名思義，就是指在項目投資的決策、運營、管理等全過程中，中小房地產企業所面對的由于企業外部環境的變動和不確定性而帶來的風險。房地產項目投資是嵌套于整個宏觀經濟環境和政策制度背景之中的，其全過程中的參與主體不僅包括中小房地產企業自身，而且還涉及與地產、房產相關的供應鏈和產業鏈鏈條上的企業，例如建筑施工企業、商業銀行等金融機構、政府部門等監管機構。因此，中小房地產企業在項目投資過程中面臨著許多外部不確定性，這既包括外部風險也包括外部可能的機遇，包括宏觀經濟環境風險、外部政策風險、金融貨幣風險、建筑施工風險、房地產市場變動風險、法律風險、利率風險以及其他不可抗力的意外風險[5]。
典型的如項目投資過程中面臨的因為政策變動而帶來的政策風險。房地產市場受國家經濟政策的宏觀調控的影響極深，政策風險指的是國家（中央與地方政府）頒布并推行的與房產、地產相關的一系列政策而給房地產項目投資和開發帶來的不確定性。[6]具體而言，項目投資過程中的政策風險因為其具體來源的不同又可細分為：土地政策風險、信貸融資風險、稅收政策風險、諸如住房限購保障等住房政策風險。[7]這就要求中小房地產企業在項目投資決策、可行性分析、經營管理等階段時刻保持對相關房地產政策的敏感度，制定風險管控的預案。
（2）中小房地產企業項目投資過程中面臨的內部風險
除去面臨的來自外部的政策、法律、市場環境的不確定性而引發的風險之外，在項目投資過程中，中小房地產企業是否能夠依照規劃，順利完成項目的投資、運營與銷售等一系列活動，還需要仰賴項目投資與運營過程中企業內部對項目的管理能力。在這一過程中，因為中小房地產企業內部的各種因素的影響，項目投資也可能面臨許多風險，包括工程質量的監控而帶來的質量風險、運營風險、項目管理風險、企業內部外部融資風險、財務風險等。項目投資的內部風險主要是由中小房地產企業自身原因形成的。
例如，項目投資過程中房地產企業可能面臨的財務風險。房地產項目投資具有資金密集的特點，項目投資資金量大而且周期性強、資金的回收周期較長。[8]對于中小房地產企業而言，由于自身缺乏大規模的項目資金來源，因此，往往只能通過融資而進行負債經營。這就使中小房地產企業面臨可能的財務風險。項目投資過程中，房地產企業的融資、投資、資金運營與管理、成本收回、利潤獲得及其分配以及如何進入下一輪的資金周期循環等[9]，都可能會帶來一定的財務風險，造成項目運營的停擺乃至爛尾，影響企業經濟效益的實現。
二、項目投資過程中房地產企業風險管理的挑戰及問題
（1）我國房地產市場進入“新常態”：房地產企業風險管理的背景轉變
2013年以來，我國宏觀經濟的發展特征整體進入新常態的發展階段，其特征主要在于[10]：一方面，我國經濟增長進入中高速的發展階段，以往維持的高速發展難以為繼，結構性減速是經濟增長的趨勢；另一方面，新常態下我國經濟轉型進入攻堅期，如何化解產能過剩、推動產業升級“騰籠換鳥”、實現城鎮化轉型的戰略、提高全社會和企業的創新能力并以此提升生產效率等等也是新常態我國經濟面臨的新挑戰。
與此相關，房地產市場的發展脫離不開整體經濟環境，我國房地產市場也進入深度調整期，最明顯的就體現在房地產市場中商品房價格的變化上：從以往的交易量和交易價格以較快速度增長轉變為當前交易額和交易價格以及房地產項目的開發投資額等均進入緩慢增長乃至負增長的情況。[11]盡管一二三線城市在房地產市場表現方面存在結構性的差異，但是毫無疑問，與90年代以來房地產市場的高速發展相比，我國房地產行業及市場已經進入了調整期，供求關系發生了改變，房地產企業的盈利能力、市場拓展能力、未來發展潛力等面臨的挑戰也逐步增多。正所謂“窮則變，變則通”，在新形勢下，中小房地產企業如何修煉內功、化解風險、把握機遇，就成為未來能否實現可持續發展的關鍵。
（2）中小房地產企業缺乏項目投資風險管理的長遠規劃和制度設計
風險管理的有效性的前提在于企業管理者需要樹立較高的風險意識、科學的風險管控的理念。[12]但是，中小房地產企業的經營管理者在項目投資過程中常常沒有對可能的不確定性帶來的風險保持充分的敏感、警惕和意識，對于風險的復雜性、動態變化等特點也沒有充分而科學的認識。“理念決定行為”！缺乏風險意識、風險管理的理念，使得中小房地產企業的經營管理者在項目投資的決策階段、前期籌備階段、具體運營階段、后期營銷階段都缺乏對可能的風險以及對風險管理的長遠規劃、應對措施和企業內部相應的風險管理機制的建立和完善。實際上，從風險管理的視角來看待企業的項目投資行為，中小房地產企業是風險管理的“利益攸關方”，因此也是責任主體，企業經營管理者如果缺乏長遠的風險管理的規劃，且沒有對風險管控進行頂層設計、制度設計并進行相應的組織建設，如此一來，中小房地產企業內部的人員其也就難以建立起自身的風險管理和控制的意識和積極性、能動性，導致企業內部風險管理意識不濃、認識不足。[13]
（3）中小房地產企業項目投資風險管理能力弱、風險管理策略不足
除了風險管理意識不足、長遠規劃和制度設計不夠之外，我國中小房地產企業在目投資過程中面臨的另一個挑戰在于其對項目投資和管理的風險管理能力較弱、風險管理的策略欠缺。在企業風險管理領域常常運用“風險管理成熟度”來衡量一個企業在風險識別、應對反應、控制活動、信息溝通等風險管理層面的能力及其管理水平，并以此將企業風險管理能力劃分為初始級別、可重復級別、已定義階段、管理階段和優化階段。[14]以此為標準，大致可以認為，我國中小房地產企業在項目投資過程中所展現出來的風險管理水平往往是零散的、無意識的、無組織并且無規劃的，往往是建立在以往經驗的基礎之上而沒有引入科學的風險管理的技術和理念。而在風險管理的具體操作策略方面，中小房地產企業也往往出現“捉襟見肘”，孤軍奮戰而難以找到合理并適合自身發展情況的風險管理的應對方法。根據以往研究者的總結，房地產企業在進行項目投資的決策階段、前期籌備和分析階段、運營階段、后期銷售階段等，需要采取不同的風險管理的策略，例如，對項目的可行性的分析、市場預測分析、政策和宏觀市場環境的分析、企業內部資金情況和投融資組合的設計等等。[15]中小房地產企業在這些方面都存在許多不足，這主要是因為企業經營管理者仍然奉行的是粗放式的、經驗式的管理理念和方式，而沒有對企業內外部的風險管理活動進行重新的洗牌、整合、變革和提升。
三、兼顧內外：完善中小房地產企業項目投資的風險管理的思路及關鍵措施
（1）加強房地產投資項目的內部審計與管理控制
如前所述，項目投資過程中，中小房地產企業所可能面臨的風險不僅來自外部，也來自內部。而且，進一步講，外部風險來源的真正實現往往也是因為企業內部管理控制的失當而造成或擴大的。[16]因此，中小房地產企業內部管理和控制是否有效，是項目投資過程中的風險形成以及應對是否得當的重要影響因素。因此，中小房地產企業在進行風險管理的過程中，理應加強對投資項目的內部審計（Internal audit）的力度、提高管理控制的強度及其科學性、持續性和有效性。實際上，在企業風險管理這一理論范疇，內部審計與控制是其不可缺少的內涵，也是重要的理念和實踐的來源。[17]一方面，項目投資開發和運營的過程中，中小房地產企業理應建立科學而規范的內部會計審計，提升財務數據等的準確性，防范可能出現的財務風險以及相應的連鎖反應；與此同時，中小房地產企業也要加強對投資項目的內部控制和管理，這主要包括對與項目相關的內外部環境控制、決策過程須遵循的程序和方法、風險的識別和評估、項目運營與管理的監督和控制等。此外，為了加強對投資和開發的項目的內部審計、管理、監督和控制，中小房地產企業還應該從組織文化建設來提高全體員工的審計和管控意識，以內部員工激勵和考核并重，強化決策能力和執行能力，并推動風險與機遇的相關信息在企業內部從決策層到執行層的分布和傳播。[18]
（2）項目開發與投資過程中，房地產企業應管控風險并抓住發展機遇
有研究者提出，企業風險管理的理念和實踐不僅包括對因為不確定性帶來的隱患、危險等風險的識別、回避、應對和管控，更重要的是，在當今以信息快速更迭、機遇稍縱即逝的時代，房地產企業（特別是中小房地產企業）也應該在管控風險的同時做好準備，抓住項目開發和投資的發展機遇。也就是說，風險管理活動既是風險識別、預警與控制，同時也是轉危為機、抓住機遇的過程。[19]然而現實情況卻是，我國中小房地產企業更多地聚焦于對眼前的、短期的風險的應對方面，而沒有從長遠規劃的視角來看待，企業處理、應對好未來的風險也有很大可能給自身的項目投資與擴張、企業之間的戰略合作、市場聲譽的提升和積累等方面帶來的積極的、正面的影響。古人有云“禍之，福之所倚”，風險與發展、挑戰與機遇往往是相伴相生的。因此，在項目開發、投資和運營過程中，中小房地產企業在前期分析、識別、管控可能的風險的同時，也應該深入探討和總結風險背后可能的發展機會，以風險管理的路徑和思路作為企業內部和外部改革和重整的推動力！換句話說，中小房地產企業不僅應以保險的態度來應對未來的不確定性，而且也應從更為全面、整體的視角來理解風險及其背后的消極與積極的影響。[20]
（3）善于積累社會資本、建立外部聯結，提升自身風險管理的能力
無論是在房地產領域，還是其他領域，當今社會是一個“萬事萬物，互聯互通”的時代，房地產企業與同行、供應鏈、價值鏈和產業鏈上下游、消費者、監管部門等機構、組織和個體共同形成了一個巨大的網絡。加之，房地產企業項目投資過程（決策階段、前期籌備階段、運營階段和后期銷售階段）所面對的風險是來自外部和內部的復雜而多樣的。基于這樣一種理念，本文認為，中小房地產企業的風險管理活動不可能局限在自身的活動范圍，獨善其身也是難以為繼。相反，只能跨越其本身的組織和行業邊界，努力與其他企業、組織機構乃至個人建立外部鏈接，從而積累相應的社會資本。這也是中小房地產企業獲得風險管理知識，提升自身風險管理能力的重要途徑。實際上，包括中小房地產企業在內的所有企業所擁有的社會資本的質量、數量和結構，對其項目投資行為和收益率都有著比較大的影響。從價值鏈增值的角度來看，企業社會資本對企業項目投資增長有著積極的正面影響，這是因為企業社會資本會影響到企業項目投資的機會、影響到企業之間特別是與合作方的信任度，進而傳遞到對企業經濟效益增長帶來影響。[21]同理，中小房地產企業對于內部、外部社會資本的占用，將會直接或間接地影響到其對過去、現在和未來的信息的把握與分析。而在信息時代，對信息的掌握和分析能夠提高企業對未來的風險進行分析的能力。
（4）強化企業內部風險管理的組織建設，建立項目投資風險預警機制
中小房地產企業在項目投資過程中之所以忽視風險管理，其中一種重要原因就在于風險管理的責任具體、組織建設落后。實際上，對于中小房地產企業而言，項目投資過程中風險管理的主體應該予以明確、具體，并從制度設計和職責崗位安排的高度，設立固定的項目投資的風險管理主管、專門的風險管控的部門，例如風險管控經理以及由企業從決策層到執行層的各個部分的風險管控的委員會，來專職專責處理、統籌與風險管控相關的工作。[22]因為只有做到權責人一一對應，才能夠確保風險管理活動能夠真正執行。除此之外，中小房地產企業還應建立并完善項目投資的風險預警機制和相關的網絡。中小房地產企業在建立風險識別預警與管理系統的過程中，一方面應該保持對信息和數據的敏感性，特別是需要全面收集準確的數據，并將其分析、整理并統合為相應的數據庫，這是風險分析和預警的基礎；另一方面，企業應該通過頂層設計及時制定風險來源的指標體系，包括外部與內部風險形成因素，并根據情況進行適時的調整和補充，從而為風險預警提供綜合評判的標準。[23]
參考文獻
[1] [20]曹元坤，王光俊.企業風險管理發展歷程及其研究趨勢的新認識[J].當代財經，2011（11）.
[2] [17]王穩，王東.企業風險管理理論的演進與展望[J].審計研究，2010（4）.
[3] 陳琳，譚建輝.房地產項目投資分析[M].北京：清華大學出版社，2015.
[4] 許樂群，等.房地產投資項目分析[M].北京：中國建筑工業出版社，1997.
[5] 陳雪貞.探討房地產項目投資風險[J].現代經濟信息，2014（2）.
[6] 蘇亞莉，張玉.淺議房地產開發的政策風險應對[J].東華理工大學學報（社會科學版），2011（4）.
[7] 陳順良，郭靜媛.房地產投資項目政策風險測度模型[J].中國經貿導刊，2012（12）.
[8] [15]潘祥宇.淺析房地產項目投資風險管理[J].居業，2015（11）.
[9] 王偉，趙占軍.房地產企業財務風險分析與對策[J].價值工程，2006（8）.
[10] 李揚，張曉晶.“新常態”：經濟發展的邏輯與前景[J].經濟研究，2105（5）.
[11] 劉寅，朱莊瑞.新常態下我國房地產市場變化分析與調整思路[J].現代管理科學，2016（7）.
[12] [16]李小紅.對我國房地產項目投資風險管理的思考[J].科技創新導報，2010（15）.
[13] [19]吳江濤.企業風險管理：處理風險與機會[J].財務與會計，2012（08）.
[14] 閆淑敏，齊建偉.基于CMM的企業風險管理能力模型分析[J].企業改革與管理，2012（7）.
[18] 陳華如.房地產企業內部控制存在的問題與對策研究[J].現代商業，2011（11）.
[21] 李四能.企業社會資本、投資行為與經濟增加值的研究[J].東南學術，2014（2）.
房地產項目審計范文第5篇
關鍵詞：房地產項目；成本控制
中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A
1、房地產開發成本控制原則
1.1節約控制原則
節約是房地產項目成本管理的基本原則，就是節省房地產項目施工的人力、物力和財力，節約絕對不是消極地限制與監督，而是要從提高項目的科學管理水平入手來達到節約。要著眼于成本的事前監督、過程控制，在實施過程中經常檢查是否出偏差，以優化施工方案。
1.2動態控制原則
房地產項目的成本控制是在不斷變化的環境下進行的管理活動，所以必須堅持動態控制的原則，將房地產開發的工、料、機投入到施工過程中，收集項目開發成本發生的實際值，將其與目標值相比較，進行動態監控。
1.3全過程控制原則
房地產開發項目成本控制的目的就是在確保工程質量、開發周期的前提下以合理的最佳成本完成一個特定的建筑產品，其成本控制必須是全過程、全方位的，排除多種干擾因素進行全面成本管理與控制。建設項目成本是考核建設項目經濟效益的綜合性指標，它涉及到與項目形成有關的各部門和各單位，關系到房地產開發企業每個職工的切身利益。房地產項目的開發建設分四個階段：項目決策階段、規劃設計階段、項目施工階段及竣工結算階段。在房地產開發項目中必須對以上四個階段實施全過程控制，以利于房地產開發企業資金的合理流動，實現投資的經濟效益。
2、房地產開發成本控制措施
2.1嚴格合同管理
合同管理使施工企業管理的重要內容，也是降低工程成本，提高經濟效益的有效途徑。施工時設計階段的延續，施工的合同管理應從設計及經濟條件兩方面出發進行考量。因此，先期保證合同的合理性可為施工階段的成本控制打下良好的基礎，此應作為合同管理的重點。而加強施工過程中的合同管理，在合同執行期間嚴格履行合同要求，加強質量意識，抓好過程控制。要防止那種在施工過程中片面追求工程質量，不借代價多耗費材料和人工，置成本于不顧的做法，施工單位應精心組織合理施工，在滿足合同的條件下努力降低成本。
2.2加強現場管理工作
2.21加強現場簽證管理
現場簽證是指發包人與承包人根據承包合同約定，就工程施工過程中涉及合同價之外的施工內容所作的簽認證明，具有臨時性和無規律性等特點。如設計變更、隱蔽工程、材料代用、施工條件變化等引起的成本增加時需辦理現場簽證。它是影響工程造價的關鍵因素之一。
2.22嚴格設計變更簽證審批程序
一般性變更由于甲方現在代表起草，交施工負責人及工程指揮部領導審批，大項的變更，應先做概算，報主管首長批準后實施。同時要注重變更的合理性，對于不必要的變更堅決不予通過，對于某些比合理或者保守設計，在滿足使用要求的前提下，通過優化設計，可降低工程造價。
2.23加強對設計變更工程量及內容的審核監督
對于變更中的內容及工程量增減，由施工、預算人員進行現場抽項實測實量，以保證變更內容的準確性。制定統一的設計變更管理辦法，要求變更單編號連貫一致，提高變更單的內容質量，同時變更要準確及時。
3、加強費用成本控制
3.1材料費用控制
材料費用的控制包括材料用量控制和材料價格控制。首先，材料用量的控制，主要是由工程項目部，在施工過程中，通過“限額領料”去落實材料消耗。同時，要加強限額領料單的管理，對每一部分的實耗格料的數量實行定時核對，保證每個限額領料單的數據絕對準確。再就是對工程進行功能分析，對材料進行性能分析，力求用低價材料代替高價材料，加強周轉料管理，延長周轉次數等。其次，要材料價格上的控制，主要加強采購部門在采購中的控制，采購材料時，必須在合格供貨商名冊中，選定供貨商，實行貨比三家。在保質、保量的前提下，選取最低買價。同時，實行項目監督，項目部對材料部門采購的物資，有權過問與詢價，對買價過高的物資，可以做成本預算處理。此外，材料部門對各個項目所需的物資，可以分類批量采購，以降低買價，達到材料費用成本控制的目的。[1]
3.2人工費用控制
人工費用的控制主要是通過工程項目與施工人員工費承包合同來確定，房地產企業可以根據內部計劃價格，結合工程的具體情況來劃定承包價格，以合同價作為工費結算依據。人工費的控制除了采取以上辦法外，還必須從項目員工的動態管理，提高勞動生產率，控制工資含量等方面加以控制。雖然管理項目的工程項目部有一定的人事管理權，但為了協助項目做好人工費支出控制，降低人工費成本，企業對項目的員工使用仍要行使監督、指導、協調和服務的職能。要求項目盡量精簡二、三線人員及冗余員工，以減少項目不必要的人工費支出。在項目承包合同中，有一項重要的指針，即工資含量指針。控制工資含量指針，可以促進項目做好編定員工，節約用工，從而控制人工費開支。
3.3機械費用的控制
主要是合理地安排施工生產，督促項目加強設備租賃計劃管理，減少因安排不當引起的設備閑置。項目也需協助機械設備的調度工作，盡量避免怠工，提高現場設備利用率。加強監督現場設備的維修保養，嚴格執行合理的操作規程，使機械設備經常處于完好狀態，避免因不正當使用造成機械設備的停置或損耗。協助做好上機員工與鋪助生產員工的協調與配合，提高機械臺班產量。[2]
4、竣工結算的控制
1）全面整理變更資料，正確的核定變更內容，確定工程量的變更，包括增加和減少的工程量。
2）竣工驗收。按照設計圖紙和變更確定的工程范圍，依據國家建筑工程驗收標準，按程序組織工程驗收。
3）留足保修費用。因為建筑產品不同于一般的商品，不可避免的存在竣工后的返修問題，所以竣工結算要按照雙方的合同約定，足額留出保修費用。
4）工程造價審計部門及時做出各相關方認可的審計報告。根據審計報告，開發商組織工程技術人員和造價管理人員，對工程的成本管理共同做出總結報告，以便吸取教訓，總結經驗。
5、結束語
總之，加強施工階段的成本控制是每個房地產企業必須要做的，而且是要不斷完善的，施工階段的成本控制又是一個全過程，所以企業要充分的調動每個部門之間的積極性，使各個部門都參與到成本控制當中，在施工的全過程中積極的實現成本最小化，只有控制好了施工階段的成本，房地產企業才能更好的把握整個項目的成本，實現企業的盈利最大化。
參考文獻：
