房屋裝修設計
前言：想要寫出一篇令人眼前一亮的文章嗎？我們特意為您整理了5篇房屋裝修設計范文，相信會為您的寫作帶來幫助，發現更多的寫作思路和靈感。
房屋裝修設計范文第1篇
關鍵詞：
中圖分類號： TU2 文獻標識碼： A
一、概述
裝修設計工作大體可分為立體思維創造和立體裝修表現兩大單元。所謂立體思維創造，即是根據業主的居住行為、活動需要對室內建筑立體空間進行合理化的安排。所謂立體裝修表現，則是為了進一步滿足業主的物質、個性需求，增進生活意境和情趣而對室內環境進行的藝術刻畫和審美需求的再創造。
首先是要考量房屋的裝修可行性，再進行簡單的裝修布局。裝修設計師對房間格局、外墻立面進行改造。孰不知設計師在設計中是否考慮了荷載的變化對建筑安全的影響。動一毫發，牽動全身。
二、房屋裝修設計
（一）、適用范圍
在設計之前，目前國內一般是裝修設計師應該是先到現場看房，決定房屋的使用可行性，才能決定如何來裝修。實際從結構安全角度看，大一點的結構調整，裝修設計師應該與注冊結構工程師（或是結構專業的工程師）聯手，一起勘察現場。比如衛生間我們進行改造是否可以加大，客廳里的窗戶是否應該再加大一些，在廚房里應該將廚柜放置在哪個方位，是否會選擇浴缸這個占據大空間的東西，陽臺是封閉還是開放式的，這些都需要在我們的考慮范圍之內，只有確定好了一個大致的裝修方向，我們才能對接下來的每一個房間的裝修個性風格進行選擇，并且按照我們想要的方式，裝修出自己的獨特風格。再如寫字樓的裝修，根據業主要求，外墻需粘貼理石或增加幕墻，或是入口增加大的雨篷，兩個酒店之間增加連廊等。這些都是結構工程師的范疇。
（二）、結構設計
裝修設計公司以其低廉價格、完美設計表達方式逐漸占領設計市場。裝修構件制作快捷、工廠化加工、施工周期短等特點，因此廣泛應用于民用、商業及文化娛樂公共設施等工業與民用建筑中。裝修設計起源于古代，經歷了近千年的發展，目前已成為設計、制作與施工標準相對完善的一種裝修體系。
裝修設計結構屬結構的一個分枝，這種結構型式的主要特點是：裝修設計結構是主體結構附加設計。正常裝修設計應與主體結構一起進行，但由于國內市場的不規范、或是資金不到位、業主變更等原因，導致裝修設計滯后于主體結構設計。導致結構存在安全隱患，仿佛華麗的外表下，埋藏的一顆炸彈。主要體現以下幾個方面：
結構概念設計。
在裝飾裝修過程中，如有結構變動，或增加荷載時，應注意：
（1）在設計和施工時，必須了解結構能承受的荷載值是多少，將各種增加的裝修裝飾荷控制在允許范圍以內，如果做不到這一點，應對結構進行重新驗算，必要時應采取相應的加固補強措施。
（2）建筑裝飾裝修工程設計必須保證建筑物的結構安全和主要使用功能。當涉及主體和承重結構改動或增加荷載時，必須由原結構設計單位或具備相應資質的設計單位核查有關原始資料，對既有建筑結構的安全性進行核驗、確認。
（3）建筑裝飾裝修工程施工中，嚴禁違反設計文件擅自改動建筑主體、承重結構或主要使用功能；嚴禁未經設計確認和有關部門批準擅自拆改水、暖、電、燃氣、通信等配套設施。
2．樓板裝修
（1）設計人員在確定樓面裝修材料前，首先要了解該樓板能夠承受多大荷載，住宅、辦公樓、學校、旅館各類建筑樓板承受荷載的標準是不一樣的，只有了解清楚后，才能確定選擇什么材料作樓面的裝修。
（2）裝配式樓板結構，為了加強結構的整體性、抗震性能，常在樓板上做現澆的鋼筋混凝土疊合，厚度50—80mm；嚴禁采用鑿掉疊合層以減輕荷載的方法，進行樓層裝修。
3．室內格局改變
（1）在室內增加隔墻，增加的荷載全部傳遞給樓板或梁。一般情況下，當采用輕型材料（如石膏板）作隔墻時，對結構的影響不是很大，當采用砌塊墻體時，則影響很大。特別是隔墻的重量全部傳遞給一塊樓板時，將使這塊樓板的變形較大，影響結構安全。這種情況應對樓板進行加固，以滿足承載力的要求。
（2）封閉陽臺、在陽臺四周作儲物柜、花盆架，這些做法相當于在一個懸挑構件的最外端增加了連續的線荷載，這是對懸挑結構極為不利的。陽臺裝修時改變使用功能，應征求原設計單位的意見，或請有資質的單位重新設計。
4．樓板或屋面板上開洞、開槽對結構的影響
無論發生哪種情況，都將將削弱樓板截面、切斷或者損傷樓板鋼筋，預應力樓板因敲擊樓板使混凝土松動，降低樓板的承載能力，開洞、開槽應經設計單位同意。
5．變動梁、柱對結構的影響
（1）在梁上開洞將削弱梁的截面，降低梁的承載能力。
（2）在原有梁上設置梁、柱、支架等構件時，不得將后加構件的鋼筋或連接件與原有梁的鋼筋焊接，這將損傷梁的鋼筋，降低梁的承載能力和抵抗變形的能力，是十分危險的。
（3）鑿掉梁的混凝土保護層，未能采取有效的補救措施時，梁的截面會受到削弱，鋼筋暴露在大氣環境中逐漸銹蝕。此時應采用比原梁混凝土強度高一個等級的細石混凝土，重新澆筑混凝土保護層。
（4）梁下加柱相當在梁下增加了支撐點，將改變梁的受力狀態。在新增柱的兩側，梁由承受正彎矩變了承受負彎矩，這種變動是危險的。
（5）梁上增設柱子或梁，此種做法除了連接可能帶來的結構問題以外，主要問題是增設的梁或柱將對原有的梁增加荷載。應對原梁進行結構驗算。
三、案例分析
1、室內裝飾構件掉落
我們接觸到一個案例，一家大的寫字樓，室內富麗堂皇，衛生間里也掛著壁畫。也就在剛裝修完一個月，夜間壁畫掉落，砸在洗手盆上，損失大小不說，如果有人，可能比想象中要壞多了。后來，寫字樓的朋友找我們去看，明顯是釘子在梁中錨固長度不夠，屬于結構設計基本常識。
2、廣告牌被吹倒
2012年，我們和一些廣告商聊天，他們拿著現成廣告排設計圖紙，告訴我們這是國際標準牌面，圖紙都現成的，我們看了一些，不適合當地情況，他們按照我們建議進行了修改，他們說我們設計保守，我們說國家規范不可違反。后來盤錦的一場大風，外環上倒了不少，他們的安全無恙。
房屋裝修設計范文第2篇
論文關鍵詞: 住宅裝修 室內環境污染控制;設計方案
Abstract: Residential indoor environmental quality and human health are closely related, according to the current situation of the residential environment pollution decoration engineering, analyzes the causes of indoor environmental pollution, put forward in the decoration design, should pay attention to residential ventilation design reasonable, choose green decoration materials, and control the material usage, thus to control and reduce indoor pollution to the environment.
Key words: residential indoor environmental pollution control; design
中圖分類號：X506文獻標識碼：A文章編號：2095-2104（2013）
1引言
近年來，隨著我國經濟建設的飛速發展，人民的生活條件特別是居住條件得到極大的改善，促進了我國住宅裝修市場的飛速發展。與此同時，由裝修帶來的室內環境污染問題也相伴而生，嚴重影響了人們的生活質量和身體健康。1987年世界衛生組織(WHO)調查報告指出:在新建和改建住宅中，約有30%的人患有由室內環境污染造成的“病態建筑綜合癥”，出現頭痛、干咳、惡心和對氣味敏感等癥狀。目前國際上一些環保專家已把室內環境污染列為繼煤煙型污染和石油型污染之后的第三代污染問題。
2住宅室內環境污染現狀
室內環境污染是指室內各種物理的、化學的、生物的有害物質和放射性因素的存在及其擴散而對人類身心健康和生產過程造成危害的現象。
在我國，近年來室內環境污染引起的民事糾紛日益增多，引起了國家及有關部委的高度重視。2001年12月，我國了《民用建筑工程室內環境污染控制規范》(以下簡稱規范)，這是我國建筑和裝修工程首次涉及室內污染控制的規范，《規范》明確將氛、甲醛、氨、苯及總揮發性有機化合物( TVOC)作為室內環境污染的控制對象。隨后，國家還先后制定了《室內裝飾裝修材料有害物質限量標準》、《室內空氣質量標準》和《綠色建筑評價標準》等。這些規范和標準，對從源頭上控制室內環境污染起到了較大的作用。但是受制于規范、標準推廣運用的范圍，以及經濟水平等因素，當前由裝修造成的室內環境污染問題在我國，特別是中西部地區仍然十分嚴重。
3住宅室內環境污染原因分析
裝修造成的室內環境污染原因很多，包括不合理的設計、不合格的裝修材料、不當的施工方法以及人們檢測室內環境質量的意識尚未形成等。因此，住宅裝修工程環境污染控制是一個系統工程，應從裝修設計、施工和竣工檢測等方面進行全過程污染控制。其中裝修設計是住宅裝修工程的基礎，也是對裝修所造成的環境污染進行控制的源頭。
4控制室內環境污染的設計方案
裝修設計是指消費者或裝飾公司對住宅整體的結構、布局和材料的設計。為控制和降低室內環境污染，裝修設計中應著重從室內通風設計和選用材料設計兩方面采取措施。
4.1室內通風設計
設計合理的住宅通風，加強通風換氣，用室外新鮮空氣稀釋室內環境污染物，改善室內空氣質量，是降低室內環境污染最方便有效的途徑之一。一般而言，新風量越多，對人們的健康越有利。國內外許多研究表明，產生“病態建筑綜合癥”的一個重要原因就是新風量不足。新風量是指室內補給的新鮮空氣量。新風量根據的濃度來確定是大多數國家使用的基本方法。與人體的新陳代謝有關，人呼出的氣體中占4%一5 %，而新風量標準根據人體的生理需要，要使室內的濃度限制在0.1%，則必須保證每人每小時新風量為30m.。
為了保證室內足夠的新風量，在裝修設計中應充分考慮建筑物通風。通風包括自然通風和機械通風兩種形式，其中自然通風不僅成本低廉，而且通風效果明顯好于機械通風。因此，在裝修設計中應盡可能設計保留建筑物自然通風，對于隔墻和門窗設置上，應充分考慮自然通風效果，最好能在設計中形成“穿堂風”，保持室內空氣貫通，加快空氣流動帶走污染空氣;對于一些私密性要求不高的房間，可將隔墻改作活動折疊門或設計成通透型置物架;此外，最好不要人為地阻擋室內的通風，如封閉陽臺，增加房屋隔斷等。
對于廚房、衛生間、儲藏室等功能性房間，由于往往沒有較好的自然通風，可采取機械通風方式，如設置排氣裝置。排氣應當直接排出室外，不能再進人室內循環。
4.2選用材料設計
裝修材料是室內環境的主要污染源，不合格的裝修材料更是造成室內空氣質量不達標的罪魁禍首。綜合全國各地對裝修材料的檢測通報，污染物含量超標和物理性能不達標是當前不合格裝修材料中普遍存在的問題。面對良芳不齊的建材市場，如何在裝修設計中合理選擇裝修材料，對于控制室內環境污染就顯得尤為重要。
4.2.1拉制材料用量原則
提倡簡潔設計，減少各種裝修材料的用量，降低污染物的累加效應，是裝修設計中控制室內環境污染源的一項重要措施。簡潔設計就是按照簡潔、實用的原則進行設計，不設計一些華而不實，既浪費資源，又影響日常生活舒適程度的裝飾項目。
裝修設計中，還應注意搭配各種裝修材料的使用量，比如地面和墻面的材料最好不要使用單一種類的材料，因為使用面積較大，如果選擇單一材料會造成室內某種有害物質超標。
4.2.2選用材料原則
裝修設計所選用的材料合理與否，是控制室內環境污染源的另一項重要措施。在設計過程中，對于材料的選用要考慮兩點:盡量減少使用可產生嚴重化學性污染的材料，如溶劑型油漆、化纖地毯、膠水、密度板等;多使用無機材料，無機材料大部分都是無害、安全的，如各種工藝玻璃、金屬、鑄鐵等。
在選用無機非金屬裝修材料、人造板材、涂料以及膠粘劑等常用材料時，要按照國家有關規范、標準對住宅裝修的要求，設計選用符合國家標準的綠色裝修材料。
(1)無機非金屬裝修材料如石材、陶瓷、石膏板等，必須符合《規范》要求的放射性限量指標。住宅工程作為1類民用建筑，必須采用放射性指標限量為A類的裝修材料。有些天然石材的設計選擇要尤其注意，一般來講，巖漿巖中的酸人巖，如花崗巖，放射性含量較高;沉積巖中的碎屑沉積巖，如頁巖，放射性含量也比其他石材高。花崗巖和頁巖都不適宜選做住宅的裝修材料。
(2)人造板材包括膠合板、細木工板(俗稱大芯板)、纖維板、復合木地板等，是造成裝修工程甲醛污染的主要來源之一。在設計選用板材時，一定要選用游離甲醛含量和釋放量為E1類的板材;同時，房屋內門等最好不要選用復合材料大芯板或者九厘板來制作，盡量選擇工廠加工好的成品門。
(3)涂料主要由膠結基料、顏料、填料、溶劑(或水)及各種助劑組成，一般用于內墻、頂棚、門窗、家具等物體的表面，是裝修中使用面積較大的材料。按是否使用有機溶劑分為溶劑型涂料和水性涂料。溶劑型涂料多用于木器、金屬表面的涂飾，含有大量揮發性有機溶劑，對室內環境污染較大，最好不要選用。水性涂料因其以水為稀釋劑，所以揮發性有害物質含量較少。用量較大的內墻涂料，可以采用乳膠漆這類水性涂料，而木器涂飾也建議選用水性木器漆。
(4)膠粘劑和涂料一樣，主要由膠結基料、填料、溶劑(或水)及各種助劑組成，膠粘劑由于粘接后被材料覆蓋，有害氣體遲遲散發不盡，所以對室內環境的危害比涂料還大，必須嚴格選用。在保證正常使用功能的前提下，盡量選用低毒性、低有害氣體揮發量的溶劑型膠粘劑和水性膠粘劑。住宅裝修不宜選用聚乙烯醇縮甲醛膠粘劑(107膠)。
4.3設計方案實施效果
將控制室內環境污染的設計方案原理運用于某裝飾公司的住宅裝修設計中，在該公司2011年2-5月所承接的10項住宅裝修項目中，遵循以上設計方案原理，有意識地在設計中采取了控制室內環境污染的措施。10戶業主對于該裝飾公司環境污染控制的設計方案均表示贊同，并有8戶業主在工程竣工后，按照裝飾公司的建議，聘請了專業的室內環境質量檢測機構對室內甲醛、苯及總揮發性有機化合物等污染物含量進行了檢測。檢測結果顯示，除了1戶住宅室內甲醛和總揮發性有機化合物含量輕微超標外，其余7戶住宅室內甲醛、苯及總揮發性有機化合物含量均未超標。這一檢測結果充分說明，只要運用合理的裝修設計方案，完全有可能控制室內環境污染物限量達到國家有關標準。
房屋裝修設計范文第3篇
隨著生活水平的不斷提高，人們對室內裝修設計提出了各種各樣的要求，為了滿足人們對居住環境的要求，就需要采用一些化工材料，像油漆、涂料等等，這些材料在使用過程中都會產生一些有害氣體，給人體造成極大的傷害。其次，一些建筑物本身的材料也具有一定危害性，如家用電器、衛生器具等，都可能會產生噪聲污染或者放射性污染，也會給人體帶來極大的損害。但是建筑室內環境又是人們生活、工作和學習的主要場所。如果人們長期呆在這樣的環境下，肯定會嚴重影響人們的健康。因此，在室內裝修中，應該積極采用綠色環保的建筑裝飾材料，不斷改善室內裝修的設計理念，這樣，才能夠給人們營造一個健康、安全的生活空間和學習工作空間。
二、室內裝修中污染類型的分析
在室內裝修過程中，用到的裝修材料中含有化學成分，對人體產生一定的影響，在裝修過程中，聲音、光線等污染也會關系到住戶的健康問題。在室內裝修污染方面，分為以下兩種類型：
1、生物污染
在日常生活中，建筑內部污染不僅僅是由室內裝修引起的，而在平時的生活中也會造成生物污染。生物污染在生活中比較難發現，它是通過微生物、細菌、真菌的形勢在室內環境中進行傳播。在建筑室內環境中產生生物污染的主要形式有：家紡用品、未處理的生活垃圾、人體細菌以及微生物的攜帶、家庭寵物以及花卉等生物污染。
2、化學污染
建筑裝修材料是通過化學加工的方法制作的，所以大部分的建筑裝修材料還具有明顯的化學作用性質，通過空氣的傳播揮發其化學成分。并且在裝修過程中，通過電熱、切割等施工方式能夠使建筑材料中的化學成分更容易揮發。裝修施工對空氣環境造成污染的主要方面包括：高溫加熱下材料產生的物理反應；外部環境污染；家具材料中的化學氣體成分等。
三、建筑裝飾裝修中綠色環保設計的建議
隨著人們生活水平的不斷提高，對自身的健康問題也更加重視。在室內裝修設計中，雖然要滿足人們在生活品質方面的追求，但更重要的是應以綠色環保的設計理念，降低裝修過程中給人們的健康帶來的損害。現針對建筑裝飾裝修過程中綠色環保理念的應用提出以下幾點建議：
1、裝修建筑材料的使用問題
有些建筑裝修材料中含有的有毒氣體成分比較多，因此，在進行選材過程中，要確定此種材料在室內裝修時的使用量，尤其是地面材料及墻體方面的使用，對于地板與墻紙，就必須要減少這種建筑材料的大面積使用，從而達到避免有害物質出現集中超標情況的目標。
2、室內綠色植物的種植選擇
對于當前的室內裝修設計水平，在建筑設計上很難實現真正意義上的綠色環保設計，所以，我們需要通過一定措施來改善空氣質量，減輕有毒氣體對人體造成的危害。通過種植合適的植物是最佳的改善措施。適當的種植植物，能夠從很大程度上減輕有害氣體的釋放，還可以起到美化環境的效果，增加室內裝修的美感。但是，并非所有的植物都適合養在室內。適于種植的植物：桂花具有吸塵作用；月季、玫瑰吸收二氧化硫；萬年青和雛菊清除三氯乙烯；鐵樹和常青藤吸收苯；薄荷有殺菌的作用；不適合在室內種植的植物：月季花散發出來的香味比較濃郁，會使人產生胸悶、呼吸困難的問題；百合花的香味可以使人的精神中樞因過度興奮而引起失眠；含羞草體內存在一種含羞草堿，它是一種很強的有毒物質，人體接觸久了就會使毛發脫落；紫荊花的花粉與人體接觸的時間過久就會使咳嗽的癥狀加劇或者誘發哮喘病；因此，在室內裝修設計中，想要種植植物就應該結合室內的實際條件和具體的功能進行合理選擇，只有種植適宜的植物，才能夠幫助室內實現綠色環保的裝飾效應。
3、做好室內的環境監測工作
人們在購買新房或者新的家具后，應該找室內檢測部門進行檢測，從而選擇合適的入住時間。根據廚房、居室及衛生等不同的污染選擇不同功能的空氣凈化器，如油煙機、空氣凈化器、臭氧消毒器等，選擇合適的開窗通風時間，給室內通風換氣，防止大氣污染進入室內。
4、提升房屋裝修過程中的節能效果
節能是現代型房屋設計的發展趨勢，在對房屋進行節能設計過程中，要使用具有節能效果的房屋裝修材料，嚴格選擇環保安全型的材料，提倡消費者在裝修時選擇無污染的綠色產品，選擇不含甲醛的木地板，選擇不含纖維的石膏，選擇不含苯的稀料，從而改善裝修之后的空氣質量。
5、提高綠色環保理念
進行建筑室內裝修，首先就是對大體的裝修情況進行設計，如果從設計理念上就已經融入了綠色環保的設計理念，就能減少室內裝修環節對室內環境造成的污染。在房屋裝修設計過程中，需要對裝修材料的選用以及房屋的結構進行分析，比如房屋地面在進行裝修時是采用木地板還是地板磚，墻面的裝修是選擇貼墻紙還是刷漆等，這些計劃都是在房屋裝修設計方面進行的，要盡可能地選擇環保節能材料對室內進行裝修，而房屋結構設計要點上則是必須具備通風性能，避免出現密閉的空間。
6、從設計上實現綠色環保
首先要合理地計算房屋承載量。由于目前市場上的裝修材料都會釋放出一些有毒氣體，因此，要合理地計算室內空間的承載量就變得尤為重要。例如一個只有幾平米的兒童的房子做了一個衣柜、一個書桌和一張床，再買上點別的，很顯然，這樣就有點超出它的承載力了。其次，室內空氣污染是各種污染物在空氣中進行累加的，如果在裝修結束時室內的有害物質已經在國家的標準上下，那么在購買其他家具的時候，因為這些物品中也會釋放有害氣體，所以就會導致室內污染物超標現象。因此，設計師在進行設計時要特別注意這一點。
房屋裝修設計范文第4篇
店面裝修效果圖女裝店展示
店面裝修效果圖女裝店圖片1
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店面裝修的注意問題
首先，是過多的聽從裝修公司的意見。一般來說，裝修公司的設計、施工的內容和項目越多，那么多整個裝修所花費的資金也就越多，這樣裝修公司從中獲取的利潤也就相應的增加。一些沒有職業道德的裝修公司利用業主追求豪華裝修的心理，在房屋裝修中給業主推薦很多不必要的東西，這樣就造成了過度裝修，裝修的簡約一定要從務實出發，切忌盲目跟風而不考慮其它的因素。簡約的背后也體現一種現代 “消費觀”.即注重生活品位、注重健康時尚、注重合理節約的科學消費。其實，有些裝修的“風格”[10]是完全沒有必要的，而且要的越多，帶來的“隱患”越大。比如，近幾年來兒童患白血病以及因其他因環境外部因素致病的案例時有發生，很多確實是與不合理、不科學的裝修有關的。所以，提倡簡約的“消費觀”.在這里珂居網小編建議大家在裝修房屋時要有自己的主見，我們在裝修新房時要遵從“刪繁就簡”的原則來進行裝修。
其次，是我們忽略了房屋裝修后還要擺放家具與家居飾品的擺放問題。一般來說，一套住房裝修完畢后并不算是裝修的真正完成，因為我們生活中離不開一些家居擺件、裝飾品、家具等，這些東西將近占了我們房屋一半的面積。所以我們在房屋裝修前就應該計劃好這些物品的擺放問題，然后再進行裝修。
再次，就是現在人們普遍存在一個攀比仿照的心理，一部分人在看完朋友或別人家的裝修后，就會產生攀比的心理。信息社會，我們能看到廣告無處不在，一些精美的裝修案例讓人羨慕不已。有些人就會不管適不適合自己家的裝修風格都照搬過來，這樣便破壞了原有的裝修設計，導致裝修風格的不協調，這也是一種過度裝修。小編建議，我們裝修房屋可以事先把所有的因素都考慮進去，然后尋找裝修公司要求設計裝修方案，裝修中按照實現預定的方案進行施工，這樣便能順利完成裝修了。
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房屋裝修設計范文第5篇
關鍵詞：物業，精裝修，管理
1引言
房屋裝修，是指房屋竣工驗收合格后，業主或者使用人即裝修人對房屋室內進行裝修的建筑活動。在一個存在多業主的物業管理區域內，業主裝修房屋的行為有可能會對其他業主造成影響。例如，裝修噪音可能會影響相鄰業主的生活和休息，不及時清運裝修垃圾會破壞小區環境等。不當的房屋裝飾裝修活動會導致共用部位、共用設施設備的損壞，不僅影響到裝修房屋的結構安全和裝修人自身的生命財產安全，還會影響到相鄰房屋的結構安全和其他居民的生命財產安全，甚至影響到整幢樓、整個小區的正常生活秩序。因此，為了維護公共安全和公眾利益，物業公司有必要對房屋裝飾裝修行為予以規范管理。
2中國物業管理的現狀和存在的問題
近幾年，國家大力提倡開發建設精裝修住宅小區，因此許多的物業管理企業紛紛誕生于本市的房地產開發企業，它們之間的這種“母子關系”也將隨著行業的發展被其它省市的物業管理企業乃至港澳臺及國外的物業管理企業所競爭和淘汰，它們憑借著質量、價格和品牌等多種優勢展開爭搶物業管理市場的“一份羹”。早期的物業管理企業將脫離與房地產開發商的“母子關系”，普遍通過規范的市場招投標活動獲取項目，物業管理企業通過市場分析和環境分析為經營活動定位，通過“量身定制”服務推廣策略參與市場競爭已成為必然。物業企業在生存過程中，都會遇到一些開發商遺留下的土建問題及裝修工程遺留的普遍性問題，對后期物業管理帶來影響，因為無法及時解決，需要一個協調的時間和過程，就導致部分業主不交物業費，物業服務質量隨之下降，而后進入惡性循環。導致物業管理企業生存艱難的關鍵還是物業費收繳難而入不敷出的致命問題，根本原因主要是土建及裝修工程遺留問題造成業主不按時繳費的理由。這就需要物業管理服務企業積極運作，自身或聘請資質專家查清問題的工程項目內容、范圍數量及概算費用，出具分析和解決報告，要具備發現問題、分析問題到解決問題處理整個流程的能力。如外墻滲漏陽臺透水、衛生間地面滲漏、屋頂漏雨等防水問題，涉及防水材料性能的優劣、保質和保修時限、施工工藝水平的高低及工人同監理監管人員的責任心等因素，解決時需要查明原因、分清責任、明確維修時限，責任到人，包括接訪受理時間、派工時間、修繕起止時間、回執時間等，均由當事雙方簽字確認，最終目的是及時處理解決業戶反映的問題，達到業戶心理和生活上的滿意。
3物業管理中對業主的精裝修問題管理辦法
精裝修施工期間，發現違章裝修的，物業服務企業應立即要求住戶停止違章裝修，恢復原狀，并視情況采取如下方式進行處理：批評教育，出具違章整改通知單限期整改，有關部門批準后，給違章裝修戶停電，造成損失的要求賠償損失。裝修施工驗收時，如發現住戶違章裝修的，物業服務企業應對違章裝修給房屋安全、美觀造成的危害程度做出評估，并視情況的嚴重程度，對施工隊和裝修戶進行罰款處理。二次精裝修管理的工作流程：
(1)房屋室內精裝修申請的受理業主或使用人在房屋室內裝飾裝修工程開工前，應當向物業管理企業申報登記，填寫裝修申請表。根據建設部第110號令《住宅室內裝飾裝修管理辦法》的規定，遞交相關材料。
(2)房屋室內精裝修申請的審批①裝修申請的審核。審批裝修申請要依據《住戶手冊》中“裝修管理規定”條款進行審核：檢查裝修設計是否對房屋結構、外墻立面、共用設施設備造成改動、破壞；檢查裝修設計是否有嚴重的消防隱患；檢查裝修設計是否有其他違章情況；是否簽署消防安全協議書。②裝修申請的批準。確認不會對樓宇安全、共用設備設施正常使用及房屋外觀造成不良影響時，給予批準。③告知注意事項。物業管理企業將房屋室內精裝修裝修工程的禁止行為和注意事項告知裝修人和裝修施工企業，就可能發生違章裝修的問題，逐條要求住戶和裝修施工隊在《裝修施工承諾表》中簽署承諾。④簽訂精裝修管理服務協議。裝修人、或裝飾施工企業，與物業管理企業簽訂房屋室內裝飾裝修管理服務協議。其主要內容包括：裝飾裝修工程的實施內容；裝飾裝修工程的實施期限；允許施工的時間；廢棄物的清運與處置；房屋外立面設施及防盜窗的安裝要求；禁止行為和注意事項；管理服務費用；違約責任及其他需約定的事項。
(3)辦理開工的一般手續①住戶和施工隊到財務部辦理繳費手續。住戶應繳納一定數額的裝修押金和垃圾清運費；施工隊應繳納一定數額的裝修押金和施工人員證件工本費。②備齊滅火器材，以防不測事件發生。③開通水電，通知住戶可進場裝修。若出現自來水軟管破裂、空氣開關掉閘等情況后，在做出簡單維修的判斷后可由保安及時關閉水表間水閥，推上開關等突況緊急服務。
(4)施工期間的管理物業管理企業應按照房屋室內裝飾精裝修管理服務協議實施管理，進行定時、不定時的現場巡查，需要特別注意施工項目是否與精裝修申請一致；精裝修施工時間、材料的進出口、施工要求、垃圾清運時間、公共環境保潔是否有違約或不當之處。嚴防裝修工人在施工現場留宿。
(5) 精裝修施工的竣工驗收工程竣工后，由住戶和施工企業負責人共同向物業管理企業提出驗收申請。物業管理企業現場對照裝修申報方案和裝修實際結果進行比較驗收。驗收合格，簽署書面意見，以便裝修人辦理押金的退還手續，公共秩序維護部收回施工證，施工隊當日清場離開；驗收不合格，提出書面整改意見要求裝修人和裝修企業限期整改。發生歧義，報請上級主管部門處理。
4 結語
物業管理中，構建業戶和物業良好的和諧關系至關重要：一是讓物業管理的前期介入法制化，房地產企業、物業管理企業、政府職能部門三方積極解決開發建設遺留問題；二是物業管理企業從提升自身服務質量和管理方法開始提高物業管理收費率，可以通過ISO9001∶2000國際質量體系認證。質量管理體系的貫徹和執行，將確保每個崗位、每個員工的工作程序和內容的規范化和標準化；三是加大宣傳力度，推廣先進經驗，明晰各方的權利和義務，正確引導人們的物業消費觀念；四是健全管理體制，實現政府監管、行業自律和民主自治的有機結合。只要解決了土建和精裝修工程的遺留問題使服務質量得到保證，加上業主自覺繳費的法律意識的增強，收費率自然會穩步提高，物業企業的生存環境也將大大改善。
參考文獻
[1]李曉峰主編. 學物業管理：物業管理實訓教程[M]. 中原出版傳媒集團，2008.9.
