物業服務

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物業服務范文第1篇

【論文摘要】物業服務收費問題，已影響到物業管理行業的健康發展，其根源包括體制上的缺陷、一些外在因素的影響。解決這一問題的關鍵就是要改革物業服務收費依據、收費方式，制定質量考核體系，從源頭上進行糾偏和規范。

物業服務收費一直是困擾物業管理行業發展的難題，大多數物業管理爭議和糾紛都直接或間接與其相關。它本來是一種簡單的商品交易行為．為什么會引發如此多的矛盾呢，究其根源，主要包括3個方面：(1)政府對物業服務收費在政策設計上存在一些先天缺陷，比如公平合理性欠缺，從而引發種種爭議；(2)缺乏精確、高效的物業服務質量考核體系，導致費用與服務水平相適應的收費原則難以貫徹；(3)在物業管理實踐中，新事物、新情況層出不窮，不斷地創造出一些法律及政策上的空白，使現行的法律及政策規定無以應對。顯然，第

一、二個原因屬于體制上的缺陷，第三個則屬于外在因素的影響。透過紛繁復雜的問題表象，認識其本質，從源頭上進行糾偏、規范，是解決物業服務收費問題的關鍵。

一、物業服務收費的計費依據需要修改

《物業管理條例》和《物業服務收費管理辦法》對物業服務收費的原則、要求等進行了指導性的規定，但是把具體的管理權限下放給了省、自治區和直轄市政府價格與房地產主管部門．各地根據當地實際情況也出臺了一些物業服務收費的管理辦法。雖然這些管理辦法不盡相同，但是收費依據較為一致，一般都是根據業主產權證書上登記的建筑面積(包括公攤面積和套內建筑面積)來確定。這種收費依據的可操作性毋庸置疑，因為每個業主的建筑面積固定．只要收費標準不變，每個業主應交納的物業服務費就固定不變。但是，這一收費依據也有明顯弊端，即公平合理性考慮不夠。因為這種計費依據只考慮了物的因素，未考慮到人的因素，而真正享受物業服務的是人，并不是物，雖然物業面積和使用人數存在一定的正相關關系，但絕非嚴格意義上的一一對應，而且人口因素是動態變化的，當前收費依據無法體現這一特點。以住宅物業為例，在一個物業管理區域中，同樣面積的房子，有些業主是單身階層，有些是兩口之家，也有些是三世同堂，另外，還有一些房子是閑置未用。可見，面積相同的房子使用者人數的差異可能非常大。但對物業服務企業來說，它一視同仁地提供給每個物業使用者無差異的公共服務．如公共區域的綠化、清潔衛生、消防安全、秩序維護以及共用設備設施的維修養護等等。這意味著同樣面積的房子，如果使用者人數多，那么享受的公共服務總量也將隨之增加。但是根據現在的物業服務收費計費依據，其物業服務費卻沒有任何增加。顯然，這種“認房不認人”、“以房定費”的做法有失公允。建議物業服務費計費依據可以建筑面積為基準，綜合考慮人口因素進行調整．房屋空置不用可作為計費的起點，然后根據實際使用人數進行調整，房子使用人數發生了變化，物業服務費用也隨之變動。這是一種靈活、動態的計費方式，當然，它的可操作性和效率不如現行計費方式，因為物業使用人數在不斷發生變化．這就需要經常性地進行統計核實，無疑將大大增加物業服務企業的工作量，而且準確統計在技術上也存在一定難度，但它的公平合理性是毋庸置疑的。對于物業服務費這個涉及千家萬戶切身利益的問題來說，公平合理性似乎比效率更為重要。如何提高這種計費方式的可操作性和效率，有待進一步思考和探討。

二、物業服務費用應按項目細化明確

根據《物業服務收費管理辦法》，現行的物業服務收費采取兩種方式，即包干制和酬金制：包干制收取的物業服務費中包括物業服務成本、法定稅費和企業利潤三部分；酬金制收取的物業服務費中包括物業服務支出和企業酬金兩部分。在這些費用組成中，構成最復雜且爭議也最多的就是物業服務成本(支出)，它主要包括管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費用；物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用：物業管理區域清潔衛生費用、綠化養護費用、秩序維護費用；物業服務企業的固定資產折舊及辦公費用等等?？梢?，物業服務成本(支出)是物業服務企業為全體業主提供公共服務的成本支出。是物業服務費的主體構成部分。在我國目前的物業管理實踐中，大部分地方對物業服務成本(支出)的各個項目沒有逐一進行明確定價，而是采取類似商品套裝的方式只提供一個物業服務費的總價。這種計費方式有著明顯的弊端。

統計資料顯示，我國目前拒繳和拖欠物業服務費的情況比較普遍，其中一個主要原因就是部分業主認為物業服務企業提供的服務質量不高或者有瑕疵。其實，通過調查發現，很多業主并不是對物業服務企業的服務工作全盤否定，而只是對其中的某幾項服務不滿，如小區綠化不好、清潔衛生工作不到位、共用設施設備維護保養不及時、公共秩序混亂等等，但是，由于具體服務項目沒有明確的收費標準，這就導致一些業主采取了類似“株連”的做法，因為對眾多服務當中的某幾項服務不滿意就拒繳和拖欠全部的物業服務費。顯然，這種做法雖然不妥，但也屬無奈之舉。鑒于上述原因，建議盡量細化明確物業服務費用，即確定每一個服務及支出項目的費用。這樣，在出現由于個別項目服務質量有瑕疵而引發收費糾紛時．就可以根據該項服務的具體收費標準和實施情況酌情減免。這種做法一方面體現了公平合理、按質論價的原則，另一方面也可以有效提高物業服務費的繳納率。

三、應盡快建立精確高效的物業服務質量考核體系

“費用與服務水平相適應”是物業服務收費的重要原則，這與一般商品“按質論價”的定價原則一致。但物業服務產品本質上是一種行為，具有無形性的特征，其質量的考核存在著技術上的難度。目前我國還沒有建立統一的物業服務質量考核體系，大部分地區也都沒有建立地方性的物業服務質量考核體系，這就使業主與物業服務方在服務質量上經常存在分歧，甚至業主之問對物業服務質量也評判不一，從而引發收費糾紛。建議盡快建立全國性的物業服務質量考核指導辦法，各地在其指導下，根據當地的實際情況，進行落實細化，設計科學合理的質量考核指標體系．使其切實可行，精確高效，真正發揮標尺的作用?？梢哉f，物業服務質量考核體系一旦建立．很多物業服務收費糾紛將迎刃而解。

四、單獨購買車位或車庫的產權人應視情況確定是否繳納物業服務費

《物權法》第七十四條規定，建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要，再由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。這一法條意味著建設單位在滿足業主需要的基礎上，可以單獨將車位、車庫(不屬于公攤面積)的所有權讓渡給業主之外的消費者。根據當前的普遍做法，物業服務企業對這些外賣的車位、車庫消費者一般僅收取車輛管理費，用于車庫車位的維修養護、停車管理人員的報酬和物業服務企業利潤。顯然．這部分車輛管理費僅是為獲取車輛管理服務所支付的費用?，F在問題是，對這些外賣車位和車庫的消費者，能否在收取了車輛管理費外，再收取適當的物業服務費用呢?

就本質來說，這些單獨購買車位、車庫的消費者也是物業的產權人，是名副其實的業主，只不過他所持有的物業形式和其他業主不同而已。這部分特殊的業主，是否需要繳納適當的物業服務費。關鍵看他們是否享受到了物業服務。筆者認為應該根據具體情況區別對待。如果車位、車庫產權人在通往車位、車庫的過程中．要穿越物業管理區域，那么他們自然要享受一系列的物業公共服務，比如清潔衛生、綠化、道路交通、公共秩序等等；如果車位、車庫產權人可以直達車位、車庫而無須穿越物業管理區域，那么他們就未享受到車輛管理服務之外的物業服務。

物業服務范文第2篇

組織名稱：___________________________________________

法定代表人：_________________________________________

地址：_______________________________________________

聯系電話：___________________________________________

乙方(物業管理企業)：_______________________________

企業名稱：___________________________________________

法定代表人：_________________________________________

地址：_______________________________________________

聯系電話：___________________________________________

根據《中華人民共和國合同法》、《物業管理條例》、《重慶市物業管理條例》等有關法律、法規的規定和本物業區域《業主臨時公約》的約定，在自愿、平等、協商一致的基礎上，就甲方選聘乙方對(物業名稱)實施前期物業管理服務的事宜，訂立本合同。

第一章　物業管理區域概況

第一條　物業基本情況

物業名稱：__________________;物業類型：_________;座落位置：__________________;占地面積：_________平方米;建筑面積：_________平方米;

四至：東至：_________南至：_________西至：_________北至：_________;

其他：____________________________________________________________。

第二條　具體物業構成明細及所配置的共用設備設施明細詳見附件一和附件二。

第二章　物業服務事項

第三條　乙方提供的公共性物業服務的主要內容為

1.物業共用部位的維修、養護和管理。物業共有部位具體包括：房屋的承重結構(包括：基礎、承重墻體、梁柱、樓蓋等)，非承重結構的分戶墻外墻面，屋蓋、屋面、大堂、公共門廳、走廊、過道、樓梯間、電梯井、樓內化糞池、垃圾通道、污水管、雨水管、樓道燈、避雷裝置。

2.物業共用設施、設備的維修、養護、運行和管理。具體包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、天線、中央空調、高壓水泵房、樓內消防設施設備、電梯、_________。

3.市政共用設施和附屬建筑物、構筑物的維修、養護和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、水池、井、停車場、路燈、_________。

4.公用綠地、花木、建筑小品等的養護與管理。

5.附屬配套建筑和設施的維修、養護和管理，包括商業網點、文化體育娛樂場所、_________。

6.公共場所、房屋共用部位的清潔衛生，垃圾的收集、清運，排水管道、污水管道的疏通。

7.交通與車輛停放秩序的管理。

8.公共秩序、安全、消防等事項的協助管理和服務，包括安全監控、巡視、門崗執勤。前款約定的事項不含業主、非業主使用人的人身、財產保險和財產保管責任。雙方另行簽訂人身、財產保險和財產保管專項合同的，按合同約定執行。

9.物業檔案資料管理。

10.物業專項維修資金的使用。

11.裝修管理。

12.接受業主委托，對其物業的專有部分進行維修養護(服務價格由雙方另行商定)。

13.物業服務費和本合同規定的其他費用的收取。

14.法律政策規定應由乙方管理服務的其它服務事項。

第四條　在物業管理區域內，本合同特別約定的物業管理事項為

1.______________________________________________________

2.______________________________________________________

3.______________________________________________________

第三章　物業服務質量

第五條　乙方提供的物業管理服務應達到約定的標準(具體服務標準見附件三)。

第四章　物業服務費用

第六條　本物業管理區域的物業服務收費

物業服務收費選擇以下第_________種方式：

1.包干制(物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤)根據本物業管理區域物業服務收費指導價格，雙方約定物業服務費用標準如下(按建筑面積計算)：

(1)住宅：_________元/月·平方米

(2)寫字樓：_________元/月·平方米

(3)商業物業：_________元/月·平方米

(4)其他物業：_________元/月·平方米業主向乙方交納物業服務費后，乙方按本合同約定的服務內容和標準提供服務，盈余或虧損由乙方享有或承擔。

2.酬金制(酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。物業服務資金的構成包括物業服務支出和物業管理企業的酬金)本物業管理區域的物業服務資金預收標準如下(按建筑面積計算)：

(1)住宅：_________元/月·平方米

(2)寫字樓：_________元/月·平方米

(3)商業物業：_________元/月·平方米

(4)其他物業：_________元/月·平方米

乙方選擇以下第_________種方式對物業服務資金提取酬金：

(1)乙方每月/每年按_________元的標準從物業服務資金中提取;

(2)乙方每月/每年按預收物業服務資金數額_________%的比例提取。預收的物業服務支出為所交納的業主所有，由乙方代管，并由乙方按已公示的預算方案主要用于以下開支：

a.管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;

b.物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;

c.物業管理區域清潔衛生費用;

d.物業管理區域綠化養護費用;

e.物業管理區域秩序維護費用;

f.辦公費用;

g.物業管理企業固定資產折舊;

h.物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;

i._____________________________________________________________________。

預收的物業服務支出應當全部用于本合同約定的支出。物業服務支出年度結算后結余部分，轉入下一年度繼續使用，物業服務支出年度結算后不足部分，由業主承擔。

第七條　共用的專項設備運行的能源消耗，應獨立計量核算，合理向業主分攤計收。

第八條　業主應于之日起交納物業服務費用或物業服務資金。納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按時交給物業買受人的物業，其物業服務費用或物業服務資金由甲方全額交納。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用或物業服務資金的，從其約定，物業使用人不按照約定交納的，業主負連帶交納責任。業主與物業使用人之間的繳費約定，業主應當自約定之日起告知乙方。物業服務費用或者物業服務資金按(年/季/月)交納，業主或物業使用人應在(每年/每季/每月)前_________日內履行交納義務。

第九條　物業服務費用實行酬金制方式計費的，乙方應向全體業主報告物業管理年度計劃和物業服務資金年度預決算，并每年次向全體業主公布物業服務資金的收支情況。對物業服務資金收支情況有爭議的，甲方或乙方可以委托雙方共同認可的專業審計機構對物業服務資金年度預決算和物業服務資金年度收支情況進行審計，審計費用由承擔。

第十條　停車收費分別采取以下方式

1.停車場屬于全體業主的，使用人應按照露天停車位_________元/個·月;車庫車位_________元/個·月標準向乙方交納停車費，該項停車費中_________元/個·月的停車管理服務費歸乙方所有，其余停車費為全體業主所有，可根據業主公約或業主大會的決定用于業主委員會的辦公經費支出或納入維修資金管理;

2.停車場屬于甲方所有的，業主享有優先使用權，車位使用人應按照露天停車位_________元/個·月;車庫_________元/個·月標準向乙方交納停車費，乙方從停車費中按露天車位_________元/個·月、車庫車位_________元/個·月標準提取停車管理服務費;

3.業主自行購置車位的，應按露天車位_________元/個·月、車庫車位_________元/個·月標準向乙方交納停車管理服務費。

第十一條　乙方應與業主或物業使用人簽訂書面的《停車協議》，明確雙方在停車位使用及管理服務方面的權利義務關系。

第十二條　本物業管理區域內的會所屬全體業主/甲方所有，委托乙方經營管理，業主或物業使用人使用會所，應按下列標準支付使用費

1._______________________________________________________________________

2._______________________________________________________________________

3._______________________________________________________________________

第十三條　乙方經營管理會所，可按標準提取管理服務費;乙方經營配套商業設施，可按標準提取管理服務費;乙方經營管理其他共用部位、共用設施設備，按標準提取管理服務費。

第十四條　乙方利用屬于全體業主所有的停車場，會所及其他共用部位、共有設備設施進行經營(如：設置商業廣告招牌)，應當征得相關業主的同意，所得收益扣除乙方管理服務成本和傭金后，剩余部分用于補充專項維修資金。

第十五條　乙方接受業主委托，提供專項服務的，專項服務的內容和費用按其約定執行。

第十六條　其他約定

第五章　雙方的權利義務

第十七條　甲方的權利義務

甲方享有的權利：

1.審定乙方擬定的物業管理方案、年度管理計劃、維修養護計劃、年度財務預決算報告、監督檢查乙方各項方案計劃的實施;

2.檢查監督乙方管理工作的實施及制度的執行情況;

3.制訂物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護方面的規章制度。

4.實行酬金制物業服務收費方式的，有權與乙方共同委托專業審計機構對年度財務收支狀況進行審計;

5.依據法律、法規規定享有的其他權利。

甲方應履行的義務：

1.在銷售物業之前，制定《業主臨時公約》，并向物業買受人明示、說明，要求物業買受人書面承諾遵守《業主臨時公約》。

2.甲方與物業買受人簽訂的物業買賣合同應當包含本合同約定的內容，要求物業買受人認可接受本合同約定的權利和義務;

3.乙方承接物業時，甲方應和乙方共同對物業共用部位、共用設施設備進行查驗，甲方應保證本物業管理區域具備以下條件：

(1)所有建設項目按批準的規劃設計和有關專業要求全部建成，并滿足使用要求;

(2)物業管理區域內道路平整，標識系統完備，雨污水通暢，路燈通亮，園林綠化，圍墻大門建設完畢，具備封閉式管理的要求

(3)機動車停車場、自行車庫、垃圾桶、垃圾間、公告欄等可投入使用;

(4)供水、供電、供熱、供冷、供氣、電梯、通訊、有線電視、消防、郵政等設施能保證供應或正常使用;

4.在查驗過程中，甲方應對甲乙雙方查驗過的物業共用部位、共用設施設備存在以下問題予以確認：

(1)______________________________________________________________________

(2)______________________________________________________________________

(3)______________________________________________________________________

甲方確定以上問題解決辦法、解決時間如下：

(1)______________________________________________________________________

(2)______________________________________________________________________

(3)______________________________________________________________________

甲方應就以上內容與乙方簽訂確認書，作為界定各自在開發建設和物業管理方面承擔責任的依據。甲方應認真完善和處理本物業的遺留問題，以達到本條甲方應履行的義務中第3項的要求。

5.乙方承接物業時，甲方應向乙方移交下列資料：

(1)竣工總平面圖，綠化圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工資料;

(2)規劃設計資料;

(3)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;

(4)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

(5)物業管理所必需的其他資料。

6.保證交付使用的物業符合國家竣工質量標準，按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任;

7.本物業交付使用后有下列情形之一的，甲方應在物業所在地的_________區、_________縣(自治縣、市)房地產行政主管部門或街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下，在三個月內組織業主召開首次業主大會，選舉產生業主委員會：

(1)新建物業建筑面積出售達50%以上的;

(2)物業自首次出售之日起已滿兩年的。

8.交付已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業服務費用;

9.督促業主或物業使用人按時交納物業服務費;

10.因維修物業或者公共利益，需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得相關業主和乙方的同意，并在約定的期限內恢復原狀;

11.協助乙方做好物業管理工作和宣傳教育、文化活動;

12.不得擅自處分業主依法享有的物業共用部分和共用設施設備的所有權和使用權。

13.法律、法規規定的其他義務。

第十八條　乙方的權利義務

乙方享有的權利：

1.按照國家和本市有關物業管理的技術標準、行業規范以及本服務合同進行管理，提供專業化的服務;

2.按照本合同和有關規定向甲方、業主或物業使用人收取物業服務費用和其他費用;

3.可以根據業主或物業使用人的委托，提供本合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定;

4.可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人;

5.自主開展各項經營管理活動，但不得侵害業主、物業使用人的合法權益，不得利用管理事項獲取不當利益;

6.依照法律、法規規定和本合同約定享有的其他權利。

乙方應履行的義務：

1.履行合同、提供物業服務;

2.及時向全體業主通告本區域內有關物業管理服務的重大事項，及時處理投訴，接受甲方、業主和物業使用人的監督;

3.在承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗，并做好書面記錄和簽認工作;

4.在物業管理區域內公示物業服務合同約定的收費項目和標準以及向業主提供特約服務的收費項目和標準;

5.結合本物業管理區域的實際情況，編制物業管理方案，年度管理計劃，維修保養計劃，年度財務預決算報告(僅適用酬金制收費方式)，經依法議定后組織實施;

6.制止本物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面規章制度的行為，對違反法律法規規定的行為及時向有關行政管理部門報告;

7.協助做好本物業管理區域內的安全防范工作，發生安全事故時，在采取應急措施的同時，及時向有關行政管理部門報告，保護好現場、協助做好救助工作;保安人員在維護本物業管理區域的公共秩序時，要履行職責，不得侵害公民的合法權益;

8.實行酬金制收費方式的，應當編制年度財務預決算報告，報甲方審批，并且每六個月應公布一次物業服務費用的收支帳目，每年與甲方共同委托專業審計機構對年度財務收支狀況進行審計;

9.向業主和物業使用人告知物業使用的有關規定，當業主和物業使用人裝修物業時，應與其訂立書面協議，告之裝修中的禁止行為和注意事項，并負責監督;對業主和物業使用人違反裝修管理規定的行為，要及時制止和糾正，對情節嚴重的，要及時報請相關部門處理;

10.非經甲方和相關業主許可并辦理有關手續，不得擅自改變物業管理區域內共用部分、共用設施設備的用途;對本物業的公用設施不得擅自占用和改變使用功能;

11.未經甲方同意，不得擅自在物業管理區域內從事物業管理相關服務以外的經營活動;

12.不得在處理物業管理事務的活動中侵犯業主的合法權益;

13.新建物業交付使用時，除政府規定、物業銷售合同和本合同另有約定外，不得向業主亂收費;

14.本合同終止時，應當將物業管理用房和物業管理相關資料及時如數地移交給業主委員會，業主委員會尚未成立的，移交給甲方代管。

15.法律、法規規定的其他義務。

第十九條　根據《業主臨時公約》的授權，在物業管理服務中授予乙方以下權利

1.制定必要的規章制度，并以有效方式督促業主和物業使用人遵守;

2.采取批評、規勸、警告等措施制止業主和物業使用人違反《業主臨時公約》及公眾管理制度的行為;

3.在物業管理區域內公布違約業主的姓名及其違約情節;

4.對欠費業主停止約定服務直至其履行交費義務。

第六章　專項維修資金的管理和使用

第二十條　專項維修資金的繳交

第二十一條　專項維修資金的管理

第二十二條　專項維修資金的使用

第二十三條　專項維修資金的續籌

第七章　物業管理用房

第二十四條　甲方應于首位業主入住前____日內，按照有關規定向乙方提供能夠直接投入使用的物業管理用房，建筑面積_________平方米，其中包括：辦公用房_________平方米(含物業管理企業和業主委員會的辦公用房)、位于_________，住宿用房_________平方米、位于_________，其他用房平方米_________，位于_________。

第二十五條　物業管理用房屬全體業主所有，由乙方在本合同期限內無償使用，但不得改變其用途。本合同終止時，乙方應當將物業管理用房、物業管理相關資料等屬于全體業主所有的財產及時如數地移交給業主委員會;業主委員會尚未成立的，移交給甲方代管。

第八章　合同期限

第二十六條　本合同期限為_______年，自______年_____月_____日起至______年_____月_____日止。合同期未滿，業主委員會與選聘或續聘的物業管理企業簽訂的物業服務合同生效時，本合同終止。

第二十七條　本合同期限屆滿前一個月，業主大會尚未成立的，甲、乙雙方應就延長本合同期限達成協議;雙方未達成協議的，甲乙雙方應在合同屆滿后三個月內繼續履行本合同，甲方應在此期間選聘新的物業管理企業，重新簽訂前期物業服務合同。

第九章　違約責任

第二十八條　因房屋建筑質量、設施設備質量或安裝技術等原因，達不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔責任并作善后處理。產生質量事故的直接原因，以法定機構的鑒定為準。

第二十九條　甲方違反第十七條甲方應履行的義務中第2項，致使業主不履行本合同約定，乙方可要求甲方督促業主履行本合同的約定，同時由甲方承擔相應的責任。

第三十條　乙方違反合同的約定，擅自提高收費標準的，甲方、業主、物業使用人有權要求乙方清退;造成甲方、業主、物業使用人損失的，乙方應給予甲方、業主、物業使用人賠償。

第三十一條　甲方違反本合同約定，致使乙方的管理服務不能達到本合同第三章“物業服務質量”約定的，由甲方賠償由此造成的損失;甲方的違約行為致使乙方無法完成本合同第二章約定的三項以上“物業管理事項”的，乙方有權解除合同，并由甲方賠償相應的損失。第三十二條　乙方管理服務違反本合同的約定，未能達到本合同第三章“物業服務質量”約定的，應承擔違約責任，并賠償甲方及業主相應的損失;乙方無法完成本合同第二章約定的三項以上的“物業管理事項”的，甲方有權解除本合同，并由乙方賠償甲方及業主相應的損失。

第三十三條　甲方、業主或物業使用人違反本合同的約定，未能按時如數交納物業服務費的，應按每日萬分之的標準向乙方支付違約金。

第三十四條　甲方拒絕或拖延履行保修義務的，業主、物業使用人可以自行或委托乙方修復，但修復費用及造成的其他損失由甲方承擔。

第三十五條　雙方約定，以下條件下所致的損害，可構成對乙方的免責事由

1.因不可抗力導致的中斷服務或物業價值的貶損;

2.因物業本身固有的瑕疵造成的損害;

3.因維修、養護共用部位、共用設施設備需要而暫時停水、停電或停止共用設施設備的使用;

4.因非乙方責任造成的供水、供電、供熱、供冷、通訊、有線電視及其他共用設施設備的障礙和損失。

第三十六條　違反本合同約定需解除本合同的，解除合同的一方應及時通知對方，合同自書面通知送達對方時即行解除，并在二十日內辦理交接。

第十章　附則

第三十七條　本合同的效力及于本物業管理區域的全體業主及物業使用人。業主可與物業使用人就本合同的權利義務進行約定，但物業使用人違反本合同約定的，有關業主應當承擔連帶責任。

第三十八條　甲方在銷售物業時，本合同有關物業管理的約定隨之轉移。

第三十九條　乙方提供服務的受益人為本物業的全體業主和物業使用人，本物業的全體業主和物業使用人均可監督本合同的實施。

第四十條　雙方約定自本合同生效之日起_________日內，根據甲方委托管理事項，辦理接管驗收手續。

第四十一條　雙方可對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協議，補充協議與本合同具同等效力。

第四十二條　本合同之附件均為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。

第四十三條　本合同執行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應按有關法律規定及時協商處理。

第四十四條　本合同在履行中如發生爭議，雙方可以依法申請調解，向有關行政管理部門申訴;也可選擇以下方式解決

1.重慶市仲裁委員會仲裁;

2._________人民法院訴訟。

第四十五條　本合同正本連同附件頁，一式三份，甲乙雙方及物業管理行政主管部門(備案)各執一份，具同等法律效力。

第四十六條　本合同自起生效。

甲方(蓋章)：______________乙方(蓋章)：______________

法定代表人(簽字)：________法定代表人(簽字)：________

委托人(簽字)：________委托人(簽字)：________

物業服務范文第3篇

無形性和同步性決定了物業服務無法儲存，只能在需要的時候由服務人員提供。物業服務是一個連續不斷的過程，因為業主時刻都可能有需求。雖然物業服務無法儲存，但物業公司可以有意識地積累經驗，這樣可以不斷提高物業服務水平，更為重要的是服務水平和經驗積累到一定程度有助于形成物業服務品牌。無所有權轉移與一般的交易不同，物業公司只是為業主提供服務，并不涉及所有權轉移的問題，業主支付物業費并且接受物業服務后，就完成了交易。

住宅物業服務

（一）住宅物業服務的類型

住宅物業服務包括基礎性、經營性、委托性和無償性物業服務幾種類型。其中，基礎性物業服務是指物業公司向所有業主每天提供的最基本服務，目的是確保物業設施與設備的完好和正常使用，保證正常的社會秩序和美化環境；經營性物業服務是指物業公司提供的有償經營項目，這類服務不僅可以增加物業公司的服務范圍和能力，更好地滿足業主的需求，還可以獲取必要的利潤；委托性物業服務是指物業公司設立一些針對部分業主的有償服務項目，當業主需要這種服務時，可以自行選擇，這類服務是具有臨時性、差別性、選擇性、不固定的特約服務；無償性物業服務是指物業公司為業主提供的無償服務，目的是建立與業主的良好關系，樹立企業公共形象。

（二）住宅物業服務的內容

住宅物業服務具體包括以下幾方面：物業公共部位的日常維護與管理；物業共用設備與設施的運行、使用、維護和管理；環境衛生、綠化管理服務；物業管理區域內交通秩序與車輛停放的管理服務；物業管理區域內治安、消防等協助管理事項的服務；物業裝飾裝修管理服務；物業資料的管理；開展住宅小區的社區文化活動；開展多種形式的便民服務。

住宅物業服務營銷策略

（一）產品策略

產品策略屬于市場營銷4P組合的核心，是定價、分銷和促銷策略的基礎。產品策略是指企業制定經營戰略時，首先要明確物業公司能提供什么樣的產品和服務去滿足業主的需求，也就是要解決產品主要包括商標、品牌、產品組合、產品生命周期等方面的具體實施策略。

1.物業服務品牌策略物業公司可運用“定位策略”塑造物業服務品牌，即根據行業發展趨勢，針對業主的消費需求以及企業品牌創建的需要，選擇、確立“目標地位”的策劃管理活動。物業服務品牌定位主要有企業定位、產品定位和市場定位。

2.物業服務產品組合策略物業服務產品組合指一家物業公司提供給市場的全部服務產品線和服務產品項目的組合或搭配，即經營范圍和結構。物業服務產品組合調整策略一般有擴大產品組合、縮減產品組合、產品線延伸策略。擴大產品組合包括開拓產品組合的寬度、延伸產品線的長度及加強產品組合的深度。就國內物業服務發展的程度來看，在大范圍內迅速增加新產品線的可能性不大，即在大多數企業中開拓產品組合的寬度可能性不大，故物業公司會更多地選擇延伸產品線長度的方式擴大產品組合?？s減產品組合是指縮小產品組合的廣度，使之變為較窄的產品組合，縮小經營范圍，實現生產經營專業化。在市場不景氣或原料、能源供應緊張時，縮減產品線反而能使企業利潤保持穩定，因為刪除那些獲利小甚至虧損的產品線或產品項目，企業可集中力量發展獲利多的產品。縮減產品組合的方式有：減少產品線的數目，實行專業化生產經營；削減產品線中的產品項目。產品線延伸策略是指全部或部分地改變原有產品的市場定位，具體有向下延伸、向上延伸和雙向延伸的方式。

3.物業服務產品生命周期策略物業服務產品生命周期包括投入期、成長期、成熟期和衰退期。影響物業服務產品周期的因素有很多，包括：物業服務產品本身的性質和用途；科學技術的發展，科技進步越快，其生命周期就越短；消費需求的變化、生活水平提高得快，業主的偏好就會發生變化，從而加快需求的變化，其生命周期就越短；市場競爭狀況，市場競爭激烈，仿制品或替代品紛紛出現，就會使其生命縮短；國家的宏觀政策及相關規定等因素，也會直接或間接影響物業服務產品生命周期的各階段。

（二）定價策略

物業服務定價的內涵有狹義和廣義之分。狹義是指確定物業服務收費標準；而廣義不僅包括物業服務收費標準的確定，還包括對收費項目、服務標準、計費方式的確定。

1.物業服務價格構成一般而言，物業服務價格等于物業服務成本、法定稅費和及物業公司利潤這三者之和。其中物業服務成本包括人工費用、管理費用、固定資產折舊費用、清潔費用、小區綠化費用、小區內公共設施設備的使用（管理）及維護費用、交通及生活秩序維護費用、小區社會文化活動費用等。物業公司利潤取決于企業定價的利潤目標和國家相關規定，企業定價的利潤目標有最大利潤、滿意利潤、預期利潤和物業收費率提升等幾個目標。

2.物業服務定價原則公開透明原則。物業公司與業主之間是服務與被服務的關系，簽訂物業服務合同的雙方是獨立的法律主體，服務費用與服務內容都是事先公開、雙方認可的。公平合理原則。物業服務費用的收取標準應不違反國家相關法律法規，提供符合業主實際需要的物業服務，保證服務水平。對應該屬于全部業主的收入應給予知情權與支配權。為了滿足不同業主需求，可以提供額外收費服務，如提供小區班車、室外玻璃清洗等，業主可以根據需求選擇。市場化原則。應該完善物業服務的招投標機制，使物業公司處于市場化競爭狀態，業主能夠根據價格和服務質量自由選擇物業公司。質價相符原則。物業服務定價應該與提供的服務一致，高價位提供高水平的服務，低價位提供基礎，在定價時要考慮到業主的具體需求和支付能力。

3.物業服務定價機制由于物業服務行業直接關系到廣大人民群眾的生活品質，建立市場化的物業服務定價機制非常必要。因此，必須著重完善以下兩個機制：業主自治機制?！段飿I管理條例》對業主自治原則予以明確，即由住宅小區的業主投票成立業主委員會，作為全體業主的代言人，與物業公司進行溝通、協調、監督，確保物業公司財務公開、管理透明，保障業主的權益，同時防止多數業主拒交物業服務費的情況發生。市場選擇機制。與其他消費者一樣，業主應該有選擇物業服務的權利，招投標機制使業主能夠在綜合考慮服務質量與價格水平的基礎上選擇滿意的物業公司，避免價格與服務不符的情況出現。

4.物業公司收費方式包干制。物業服務費用固定，在服務過程中無論盈虧都由物業公司承擔，但必須提供與業主簽署的合同約定內容及標準相符的服務。包干制是目前大多數物業公司采用的方式，服務專業化、標準化，業主也比較省心，但是業主參與度低、話語權小，一些物業公司為了追求利潤最大化在服務質量上打折扣，容易激化業主與物業公司的矛盾，造成業主拒繳物業費的后果。酬金制。按照物業服務合同的約定，以物業服務資金為計提基數，按照固定比例提取作為酬金支付給物業公司，物業公司提供相應的服務。物業服務資金包括預收的物業費，也可包括小區中公共區域的停車場、廣告牌等應歸屬于廣大業主的收入。采用這種收費方式，物業公司的利潤比較固定，風險也比較小；業主的參與度比較高，監督管理的力度較大，如果有盈余，作為全體業主收益，但同時業主也會承擔一定的虧損風險。

（三）促銷策略

物業服務促銷是將有關企業和產品的信息通過各種方式傳播給業主，促進業主了解、信賴物業服務產品，以達到提升物業收費率的目的。

1.物業服務人員推銷物業服務人員推銷是由銷售人員面對面地向業主推銷產品，并且促使對方購買的營銷行為。這是一種古老的促銷方式，也是物業服務促銷方式中最有效的手段。主要包括訪問推銷和現場推銷兩種方式。訪問推銷是指物業公司的營銷人員通過打電話或親自上門向業主介紹、推廣和宣傳產品，以促進產品銷售的活動。現場推銷是指物業推銷人員在小區現場設立銷售處對物業服務，主要是非基礎性物業服務進行銷售的活動。

2.物業服務廣告物業服務廣告是指物業公司有償地借助廣告媒體向社會和公眾服務廣告信息。一般而言，物業公司會通過報紙、雜志、廣播、戶外傳媒、直郵、傳單和電腦傳媒等媒體物業服務廣告。報紙是廣告常用媒體。物業公司可以自辦一些針對住宅小區的報紙，在報紙上刊登廣告。雜志作為視覺媒體，其歷史僅次于報紙。較大的物業公司可以自辦雜志，在住宅小區免費發行，提供生活信息、娛樂資訊等，在雜志上也可刊登物業服務產品的廣告。廣播是傳播信息最快，并且覆蓋面廣泛的聽覺媒體，物業公司在物業小區內設置音箱，可以播放音樂和通知等，利用小區廣播也可播放物業服務廣告。物業服務戶外廣告主要包括招貼海報、宣傳條幅、路牌、燈箱等。房地產的戶外廣告常位于物業小區的主要交通路口、人群匯集地等處。直郵廣告指通過郵寄方式發放物業服務介紹書、說明書、宣傳小冊子等廣告。傳單廣告主要指通過人員散發關于物業服務情況介紹的印刷品。電腦傳媒廣告指通過發送電子郵件以及在電腦網絡上設立小區網站主頁來物業服務的相關信息。

3.物業服務公共關系物業服務公共關系是物業公司與公眾之間的各種關系。這一公眾包括企業股東、員工等內部公眾，也包括業主、金融機構、競爭者、供應商等外部公眾。常見的物業服務公共關系策略有媒體事件策略、贊助和支持公益事業策略和公關廣告策略。媒體事件策略的具體方法有三種：舉辦新聞會、提供新聞報道稿件、采訪。物業公司可以選擇企業開業、重組、企業經營方針的改變、項目開工甚至企業合并的時機，舉行新聞會。物業公司可以將有關信息制作成新聞稿件，投送到新聞機構，以通過大眾媒介公開報道出去。在投送稿件之前應附加新聞照片，并且要學會審時度勢，選擇適當的時機投送稿件。實力雄厚的物業公司可以組織新聞界的人士進行集體采訪，這實際上是企業與新聞界一次全方位的公共關系活動。它往往比新聞會更有組織、有計劃，并且其規模大、范圍廣、時間長。采訪應該給記者提供更充足的采訪時間、更廣泛的活動領域、更方便的采訪條件，以利于記者掌握豐富的企業信息，從各個角度采集新聞素材。贊助和支持公益事業策略。此方式主要采用一些有社會效應的公益行為來提升和擴大項目及企業知名度，其前提條件是必須有政府行為而避免老百姓感覺功利性強的行為。物業公司開展公益活動，應做好調查研究，目標明確，遵循“有益社會、有益企業”的原則，說到做到，并做好公共關系活動的效果評價和總結工作。公關廣告策略。公關廣告也稱為形象廣告或信譽廣告，以展示企業形象、提高知名度和美譽度為目的。物業服務最重要特點是：直接目的不是為了推銷物業服務產品，而是希望人們接受它提出的觀點，喚起人們對企業的注意、信賴和好感，使公眾認識企業、信任企業，進而購買企業產品。物業服務公關廣告主要有以下幾種：介紹性廣告、響應性廣告和倡導性廣告。

（四）分銷策略

物業服務分銷渠道是指物業服務轉移到業主的途徑，其分銷策略就是指物業公司如何把服務交付給業主和應該在什么地方進行。

1.溝通策略物業公司做好服務的有效方法之一是加強與企業內外部的溝通。溝通能力是物業服務人員必備的能力之一，也是綜合能力的體現。物業公司溝通的主要內容包括：與建設單位就早期介入、承接查驗、物業移交等問題的溝通交流；與政府行政業務主管部門、轄區街道居委會等在監管、行政管理服務方面的溝通交流；與市政公用事業單位、專業服務公司等相關單位和個人的業務溝通交流；與業主委員會和業主的溝通交流；還有內部上下級和平級之間的業務溝通。物業服務溝通大體可分為兩個方面，一是內部溝通，二是外部溝通。物業公司內部溝通的方向有三個：向上、向下和水平溝通。公司可以創立自己的公司刊物，為管理層與員工的溝通提供一條良好途徑。此外，利用網絡也是一個很好的溝通途徑。比如可以建立公司服務系統內部論壇，員工在論壇中提出自己的看法和建議，而公司高層可以參與到論壇中來。這樣就彌補了公司刊物的不足，為普通員工和管理層提供了一個雙向溝通的環境。物業公司外部溝通可以分為與企事業溝通、與業主溝通。一般來說，與物業公司打交道的企事業單位包括銀行等金融機構、其他物業公司、供貨商、公安部門、環保局、園林局、水、電、煤氣、暖氣等公用事業單位。這種溝通重在與企業外部各職能機構的協調、獲取商業信息、規范商業行為、獲得外部企事業單位的支持。與業主的溝通目的是，取得業主的理解和支持，提供業主需要、業主滿意的服務。這種溝通也具有特殊性，因為溝通對象不確定，每個業主的需求不同，溝通的方式和結果也不同。

物業服務范文第4篇

1．本合同文本為示范文本，由北京市建設委員會和北京市工商行政管理局共同制定，供業主委員會或業主與物業服務企業簽約時使用。

2．本合同文本中所稱物業服務，是指業主通過選聘物業服務企業，由物業服務企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業區域內的環境衛生和相關秩序，并由業主支付費用的活動。

3．本合同文本[ ]中選擇內容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內容，雙方當事人應當協商確定。[ ]中選擇內容，以劃√方式選定；對于實際情況未發生或雙方當事人不做約定的，應當在空格部位打×，以示刪除。

4．雙方當事人可以根據實際情況決定本合同原件的份數，并在簽訂時認真核對合同內容。

委托方（甲方）：________________[業主委員會][業主]

委托方登記號（身份證號）：________________________

通訊地址：________________________________________

郵政編碼：________________　聯系電話：____________

物業服務企業（乙方）：____________________________

營業執照注冊號：__________________________________

企業資質證書號：__________________________________

組織機構代碼：____________________________________

法定代表人：______________　聯系電話：____________

委托人：______________　聯系電話：____________

通訊地址：________________________________________

郵政編碼：________________________________________

根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》等有關法律、法規的規定，甲乙雙方在自愿、平等、公平、誠實信用的基礎上，就物業服務有關事宜,協商訂立本合同。

第一部分　物業項目基本情況

第一條　本物業項目（以下簡稱“本物業”）基本情況如下

名稱：[地名核準名稱][暫定名]________________________。

類型：[普通住宅][經濟適用住房][公寓][別墅][辦公][商業] ________________。

坐落位置：________________區（縣）________________路（街）_____________。

建筑面積：[預測面積][實測面積][房屋所有權證記載面積] ________平方米。

區域四至

東至：________________________；

南至：________________________；

西至：________________________；

北至：________________________。

規劃平面圖和委托的物業構成明細見附件一、二（以實際驗收清單為準）。

第二部分　物業服務內容

第二條　物業交接

物業服務范文第5篇

[關鍵詞]物業服務企業　服務創新　對策

一、物業服務企業的特性

業主對物業服務的要求和一般消費顧客的服務要求是一樣的，同樣包括安全、舒適、及時、周到、禮貌、尊重、諒解等。我們可將業主的需求總結為六方面的服務特性。

物業服務的功能性，功能性主要體現在兩個方面，一方面是每項服務的內容，一個物業服務企業的項目越多，功能越多，就表面這個物業服務企業滿足業主需要的能力也比較強。另一方面是服務項目，項目服務是物業服務企業最基本的功能，比如環境衛生、設備維護、購物、等等。

物業服務的經濟性，經濟性是指業主獲得物業服務所付物業費用的合理程度。相同的物業服務，物業服務企業收的費用越低，越具有經濟性；相同的物業費用，物業服務企業提供的服務越周到、項目越多，越具有經濟性。

物業服務的安全性，安全性主要有三方面構成，一是相關設備的先進和完好程度；二是從業人員的素質，是否具有強烈安全觀念；三是完善的安全措施。三方面結合起來，顯示了物業服務企業保障業主安全性的能力。

物業服務的時間性，時間性包括及時、準確、省時三方面的內容，就是在時間上滿足業主需要的能力。及時就是讓業主等候的時間越短服務性越高。準確就是能夠嚴格按照業主的約定時間為業主提供服務。省時就是提供服務時耗用的時間越短越好。

物業服務的文明性，文明性就是業主在獲得服務過程中滿足精神需要的程度。包括員工的服務意識和物業服務企業環境的文明性。

物業服務的舒適性，舒適性是指具備了功能性、安全性、時間性、經濟性以及在服務過程中的舒適程度等。主要體現在物業服務企業的環境舒適程度、滿足業主需要的方便程度、設施設備的舒適程度上。

二、提高物業企業服務創新的舉措

（1）創立以人為本的服務理念

“以人為本”是創立物業服務企業品牌的必要條件，物業服務企業通過深入分析業主需要，包括生理和心理的需要，繼而提供相應的服務，比如為殘疾人或老年人提供無障礙的通道，為特殊人群考慮相關的設施服務等等。這些看似很簡單的“以人為本”的服務精神正是贏得業主信任的重要表現，是樹立物業服務企業品牌的重要舉措。

（2）建立科學的服務體系

大部分物業服務企業的從業人員學歷比較低，素質差異較大，物業服務的項目也不盡相同。因此，物業服務企業在追求服務維護專業化的努力過程中，應建立標準化、專業化的作業流程，盡量使每一位員工熟悉并掌握。制定質量管理手冊、作業文件、程序文件、記錄表格等文件，不斷改進管理措施、管理方式、管理制度等，努力保證公司服務體系處于標準化、規范化狀態之中。

（3）合理設計創新服務內容

服務理念的創新并非是什么特殊的服務，而是要不斷地推陳出新，只要是在原有的服務中沒出現過的而且是對業主有利的服務項目都可以成為物業服務企業中的新服務項目，在原有服務項目不斷賦予新的內容的同時也是服務創新的一種的表現。物業服務企業不僅要在提供服務項目上，還要不斷提高原有服務項目的質量和范圍，更要不斷創造出新的服務項目，完善服務設施，創造新的消費、開拓新的市場。

三、結論

隨著社會經濟的不斷發展，快節奏的生活方式使人們對服務的要求更高、更人性化，物業企業服務作為眾多服務中的一種，它已經和人們的日常生活息息相關。傳統物業服務企業提供的服務已不能滿足人們對服務的需要，人們對物業服務的需求已經發生了質的變化。在這種形勢下，物業服務企業提供的服務就面臨著嚴峻的考驗，要想解決這些問題，物業服務企業只能順應社會發展的趨勢，不斷創新物業服務企業服務才是最根本的方法所在。

諸多成功企業已經證明，無論是什么企業，其賴以生存和發展的基礎就是服務的創新。尤其在當今變換復雜的市場環境中，企業要想在競爭激烈的市場中立穩腳跟保持可持續發展，就必須走創新的道路，做出自己的特色！物業服務企業作為服務行業中的一種，更應該在服務上進行不斷創新，讓業主更好的享受到方便、舒適、快捷的增值服務，這樣才能獲得業主的信任和認可，才能保持物業服務企業的可持續發展?？傊?，我國物業服務企業必須堅持用創新性的優質服務、特色服務來作為自身發展和前進的武器。

參考文獻：

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