房地產目前狀況分析

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房地產目前狀況分析范文第1篇

一、房地產行業的盈利模式分析

外界一直對房地產行業的發展爭議不斷，房地產行業是否像外界傳言的那樣存在暴利，房價的漲跌到底有何規律等等，人們總是對此類問題追問不停。其實房地產行業的發展也是一步一步走過來的，并不是通過暴利來獲取利潤。目前，房地產開發商面臨的窘境非常多，除了有經營的窘境之外，還有規模及其制度的困境。我國的房地產行業發展還是處于上升期間的，在確認收入成本等各方面還有很多不足之處。當前，我國的民用建筑所使用的收入確認方法還比較落后，再加上很多房地產行業都收到各個方面的影響，導致發展速度比較慢。所以，大多數的房地產開發商主動成立了自身設計、監理及其建筑機構。但是由于我國的行政管理單位在很大程度上都限制了房地產開發商進行這種自我交易，所以導致這種方法實施的時間比較短，取得的成效并不明顯。很多房地產開發商對自身充滿自信，并且堅持認為，儲備性的土地能夠增加企業的核心競爭力。所以，我國一些比較大型的房地產開發商會積極儲備戰略性的土地，甚至不會顧及到企業的財務狀況。我國現有的房地產企業的組織架構還只限于項目式的，該種組織架構并不會隨著企業的擴大而擴大。

通常，某個房地產公司在競標中競得一塊地之后，就會在最短的時間內成立相關的項目，因此，這一項目公司的財務報表就可以比較直接反映了該項目盈利與否。不同的房地產項目規模不一樣，其開發過程總的來說不會低于兩年，正常情況下都是三年之久。并且，一個正常的項目，真正進行預售也是已經在項目開始施工之后大概一年的時間進行，一旦超過這個時間，這個公司的資金周轉就會存在很大問題。同時，當項目進行到交房環節之后，就表明這個項目的主要的工作基本已經完成了，也就意味著這個公司可以有效地開展其他的項目。在房地產形勢較好的情況下，項目預售之后的半年時間內就可以完成大部分的銷售，此時的回款速度也會比較好，但此時離交房來說一般都有很長一段時期，而現有的收入確認方法的時間段主要 是在交房的這個階段來進行收入確認，交房之前所收到的房款，一般只能記載為預收賬款之列，成本在存貨中反應，長此以往，房地產項目一般會陷入一個循環中，也就是第一年項目立項并投入大量資金進行工程建設，第二年達到預售條件進行預售并回款，第三年完工交房并確認收入；在財務報表中反映的也就是第一年處于虧損狀態，第二年雖然有大量的現金流注入，但是不能確認收入，也還是處于虧損狀態，第三年雖然可以確認收入了，但是現金流沒有了。有的項目比較多的房地產公司，財務報表上的收入只是以前年度項目的收入，現金流卻是目前的項目的現金流，兩者并不對應。所以單單看房地產行業的財務報表分析并不能很直觀的看出該公司的現時盈利情況。

二、房地產開發的預售制度及其完工確認收入法

1、我國的房地產行業供求現狀分析

國家對房地產行業采用預售制度，主要目的是希望能夠解決房地產行業資金短缺不足，降低房地產行業門檻、增加商品房供應以活躍房地產，在很大程度上促進了房地產市場的繁榮。

目前，我國房地產行業處于供大于求的階段，但是也會根據開發商的具體情況有一定的差別。信用好、有實力的開發商開發的樓盤，銷售狀況會好于信用不好、實力差，或是定位不準的開發商開發的樓盤。在我國的房地產市場中，供求關系一直是一個矛盾的集合點，對于供給方來說，我國政府部門的土地控制影響著供給量；但是對于需求方來說，影響其購房需求的主要因素很多，例如人均可支配的收入、城市的人口比例、房子的價格等等，對房地產的需求都會造成影響。分析我國人均的實際需求之后發現，我國人均住房需求普遍是比較低的，這是因為大多數的住房消費者的收入水平不高，購房的能力有限，因此對于成本較低、價格較低的普通商品房和經濟適用房的需求比較大。但是從房地產企業來分析，目前建造的多以高檔商品住宅為主，成本和價格都比較高，人均負擔較高，購房承受的壓力太大，所以更多的消費者偏向于選擇成本價格較低的住宅，這也就導致我國目前房地產行業供大于求現象的發生。

2、我國房地產行業的預售收入確認法分析

（1）完工確認收入法

房地產公司若是選擇將房屋完全建造好之后再開始售賣，那么承擔的資金壓力就比較大，因此更多的房地產企業更愿意采取預售制度，幫助企業解決自身的資金周轉，減輕自身的資金壓力。一般是項目達到了預售條件，就開始進行預售，目前，我們所使用的預售機制只是根據商品銷售的收入確認條件，并不能真正的來確認收入，僅僅只是用來確認為是預收帳款，只有完工交房之后才能進一步確認收入，這也就是我們一直所說的完工確認收入法。

（2）完工確認收入法適用的原因

分析我國現有的情況來看，房地產開發商來進行確認收入是要遵照銷售商品的收入確認條件來進行的，也就是說，要嚴格滿足我國相關的規定來確認收入。單單就從我國目前的現實狀況來看，所實行的商品預售難以滿足真正的需求，很難在第一時間就及時的確認收入，大多數情況下都只是在流動負債表中列支而已。

現在，我國選用的房地產預售收入確認法，主要是依照銷售商品的原則來進行確認的。根據這一原則，在沒有轉移商品的風險及其收益的情況下，若是開發商對商品進行比較有力的控制，那么將會很難滿足收入確認的條件，因此，在完工之前要確認收入基本不能立即做到。只有在正式交房之后，才能確認收入。我們所采用的完工確認收入法因此極易造成業績波動及其財務指標不真實，不能及時的反映出目前現有的房地產市場的真實有效的情況，以至于房地產開發企業的真實經營狀況也很難立即反映出來，財務報表不能直接反映出它本身的作用，嚴重的影響到投資者的決策。

（3）完工百分比法運用的前提條件

房地產開發企業所使用的完工百分比法主要是要根據合同完工的進度來進行收入和費用確認。其中，使用該種確認方法的前提條件之一就是要確保資產負債表能有效地進行費用估計。其中，具體的表現方法體現在以下方面：能夠可靠的估計出固定的造價合同，并且合同總的收入能夠可靠有效地進行計量；能夠可靠地估計出成本加成合同的結果，也就是說與合同相關的經濟利益很可能流入企業；實際發生的合同成本能夠清楚地區分和可靠地計量。

三、房地產開發企業運用百分比法進行會計核算的優勢所在

第一，選用完工百分比法進行核算時能有效的整合房地產企業收入和成本匹配原則。與其他行業的公司相比，房地產企業主要的會計收入特點體現在成本計算上。項目結構復雜，成本高，建設周期長，從立項、到建設、交付等才算一個項目真正完成。我們怎樣才能更準確、真實、客觀地反映會計信息，這是大家一直討論的重點所在。

現在，我國很多大型企業都是依照《企業會計準則15號―建造合同的》明確規定來進行收入和成本確認的，選擇該種方式是可以在能準確有效的估計出施工合同結果的情況下，選擇使用完工百分比方法來進行收入確認成本，很多企業就可以直接利用資產負債表來進行收入確認。對比之前所提到的完工確認收入法，若房地產公司采用完工百分比法，其優點之一就是能夠反映企業的財務狀況，為投資者做決策提供幫助。完工百分比確認收入主要是根據不同的階段的不同比例來結轉收入的，能夠清晰地體現出生產的成果。我國有明確的規定，房屋的預售是有條件的，一般會受到開發方的實力、土地的權屬、建設方的資質以及建設進度等的影響，但是一旦符合預售的條件且預售已經發生的時候，說明該項目的成本已經大部分發生了，且對于購房者而言由于預售時房地產公司已在房交所對購房者進行了網絡簽售，除非購房者退房，房地產公司沒有辦法對已網簽房源進行二次簽售，這說明購房者不論房地產公司是否交房，對網簽的房屋已有了完全的權利。因此在這個時候來確定收入是完全可行的，也是符合權責發生制的。

各個企業單位在使用完工百分比法確認收入時，不同的會計期間的各種會計表格不會有特別大的幅度波動，并且財務指標也不會受到很大影響。一旦總的成本及其其他的各種投資的凈利潤處于一個合理的階段范圍時，所確認的收入的差別也不會特別明顯，所以利潤率也不會有很大變化。

房地產目前狀況分析范文第2篇

關鍵詞：中小房地產企業；融資渠道

自2008年金融風暴以來，國際經濟遭受重創，各國都用各種方式刺激國內經濟，以期早日走出困境。我國也運用刺激內需來維持經濟穩定，房地產市場也經歷了繁榮時期。隨著國內經濟增速放緩，銀行信貸風險增大，對貸款審批尤其是房地產貸款審批要求更加嚴格。據了解，目前中國第三大信托公司――中融信托及旗下中融資管對房地產項目也在2015年開始對房地產項目要求更高，只接一線城市的房地產項目。這對二線城市的房地產來說無疑是融資途徑的雪上加霜。

一、中小房地產企業融資現狀

廣東GDP在全國處于領先地位，其房地產行業也在全國房地產行業中處于優勢地位，其規模和數量遙遙領先于其他城市。以廣東的房地產企業為例，根據廣東房地產網站的數據顯示，目前廣東房地產企業的主要資金來源于國內銀行的融資和客戶的定金及預付金。央行的分析報告表明，房地產企業的融資70%來自于銀行，15%來源于定金及預付金。從融資結構上看，房地產企業的融資方式相對單一，銀行貸款融資占據這主導地位，其他融資渠道相對缺乏。從財務杠桿上看，目前房地產企業的資產負債率高于75%，加上經濟增速放緩，房產銷售時間變長，導致房地產企業的資產負債率比其他行業都高。從債務期限結構上看，銀行對中長期的房地產企業貸款收緊，對房地產開發的城市和地段的考量因素增加，以及對開發商的要求提高，致使很多房地產企業無法從銀行的貸款渠道取得融資。

二、導致房地產企業融資困難的因素分析

房地產企業的自身原因：房地產企業融資困難，首要因素還是在于自身的不足。企業基礎薄是重要的一點。大部分的中小房地產企業資金實力弱，自有資金少，規模小，抗風險能力弱。在管理上，中小房地產企業管理漏洞較多，并且管理水平偏低，缺乏有效的內部控制制度和嚴格的財務管理制度，導致中小房地產企業的經營不穩定。在向銀行申請融資中，上述因素往往成為銀行考量的貸款安全的第一因素。

第二，影響中小房地產企業融資困難的另一個因素是信用評級和信息公開程度。按照目前國內的評級，大部分中小房地產企業的信用評級在3B或以下，在資金管理上不嚴格，容易出現抽逃資金、資金鏈斷裂導致無法償還貸款等情況。這樣導致企業的信用受到很大的影響，大額資金很難進入中小房地產企業。另外，由于中小房地產內部管理制度的不完善和信息缺乏公開透明，造成三方（主要是指中小房地產企業、投資者、銀行）之間的信息不對稱，投資者和銀行難以了解到中小房地產企業的實際經營情況，導致投資者和銀行在做投資決策和房貸審批中更加謹慎，甚至為了資金安全，寧可放棄投資。

第三，社會大經濟環境也是影響中小房地產企業能否順利取得融資的重要因素。以銀行為例，2015年國內經濟增速一再往下調，各項經濟指標都下滑，很多企業經營都在虧損，銀行貸款無法按時歸還。因此，銀行的不良貸款率飆升。中小房地產企業由于其規模小、資本金少、信用風險高、經營不穩定和信息不透明等因素，導致銀行在貸款過程中，更多去考慮企業的自身狀況和是否有充足的抵押和更強的還款來源。盡管政策在調整，放寬個人購房條件和個人購房貸款要求，以此促進房地產的資金回籠，緩解房地產企業的資金壓力。但對于銀行來說，這并沒有緩解銀行對房地產企業的惜貸政策。

第四，融資渠道單一是房地產企業融資困難的另一因素。目前國內的房地產融資主要是銀行貸款，輔之以房地產信托、房地產基金和少量的直接投資機構。房地產信托由于目前剛性兌付要求，結合目前的經濟狀況和房地產企業經營狀況，對房地產項目要求更加嚴格。一線城市的冷門地段的項目都難以收到青睞，更別說二線城市，甚至三四線城市的項目能從房地產信托公司融入資金。而房地產基金和直接投資機構本身數量少，資金量有限，對抗風險能力不足，從而在項目選擇上慎之又慎。

三、拓寬中小房地產企業融資渠道的探討

針對上述的多種因素造成中小房地產企業融資困難，本文對拓寬房地產企業，特別是中小房地產企業融資渠道提出幾點探討建議。

第一，內外兼修，轉變觀念。打鐵還需自身硬，對于房地產企業來說同樣適用。房地產內部管理的不完善就是其融資困難的軟肋。完善經營模式、管理模式，規范財務管理，公開公司經營狀況信息，留住房地產方面的專業人才，結合自身的發展，制定合理的發展計劃。

轉變觀念，主要是要轉變經營觀念和融資觀念。房地產企業，尤其中小房地產企業需要發展壯大，需要根據自身實力，制定切實可行的發展路徑，切勿操之過急，亦要防止把所有希望寄托于上市后融資擴大的過于遠大目標上，以免導致等不到春天的到來。經營上，許多房地產企業仍然停留在單打獨斗的觀念上。然而，團隊作戰才是未來的主流。中小房地產企業倘若能與大房地產企業甚至是上市房地產公司合作，在雖然利益上有所減少，但這樣的抱團方式能減輕中小房地產企業的資金壓力，提高企業的融資能力，改善經營狀況。在融資觀念上，銀行貸款是房地產企業的最傳統、最重要的融資方式。在經濟形勢和政策形勢不向好的情況下，銀行貸款收緊，一批批的房地產項目因無法實現融資而放棄。房地產信托、房地產基金已經在國內開展多年，其融資門檻相對銀行來說會低一點，可操作性強，亦可作為融資的可行渠道。單一的融資渠道已經不符合發展的趨勢，需要多渠道的組合融資。而這前提，就是要改變原有的單一融資觀念，才有可能去實現新的融資方式，謀求企業的未來。

第二，政府為房地產企業創造融資政策環境。作為市場的設計者、守護者和監督者，政府有責任讓房地產市場健康發展。政府出臺了建立“中小企業融資擔保體系”和“中小企業社會服務體系”的政策，為中小企業提供必要的融資擔保和撮合銀行對中小企業的貸款。另外，政府鼓勵銀行設立專門的房地產產業基金，財政撥款，對產業基金貸款進行貼息。這樣對于中小房地產企業來說，政策上更加方便，融資上也有更加便捷的房地產產業基金對接，同是還可以減輕資金成本壓力。

第三，鼓勵房地產企業發展直接融資渠道。與間接的融資渠道相比，直接的融資渠道具有準入手續少，資金成本相對低的優點。發展直接融資，是房地產企業的不二之選。其一，房地產企業直接對接投資機構，可實現房地產金融脫媒，減少中間環節和降低中間成本，從而直接降低總的資金成本。目前可引入的直接投資機構有各大企業的房地產投資部、企業間成立的投資基金和海外的投資基金等。其二，房地產企業也可以通過發行房地產企業債來實現企業的融資。企業債是最直接和成本最低的融資方式，需要有專門的擔保企業為融資的房地產企業做擔保，放寬審批權限，簡化手續，建立多層次的債權交易市場，提高債券的流動性。除此之外，還需要完善房地產企業的債權評價體系，促進房地產企業的良性發展。

第四，發展房地產聯合開發融資渠道。房地產聯合開發是指多家房地產企業共同開發一個項目，尤其是中小型房地產企業牽手大型房地產企業，進行同一個房地產項目建設。大型房地產企業融資渠道多元化，信用評價相對高，取得貸款容易并且資金成本較低。中小房地產企業在開發項目時，主動與大房地產企業聯合開發，吸取大房地產企業的優點，彌補自身的不足。在融資、管理和技術上，都能有所提高。

結合以上分析，房地產融資，特別是中小房地產企業的融資面臨的困難不容忽視，倘若能與國家政策相結合，結合自身需要，拓展多渠道融資，還是能在一定解決企業的融資難題，為企業的發展取得新的突破。

參考文獻：

房地產目前狀況分析范文第3篇

【關鍵詞】土地資源配置 房地產市場 土地資源配置要素 房地產市場運營狀況

一、前言

由于土地和房地產是密不可分的整體，因此它們共同促進城市發展和經濟進步。而且房地產市場是國民經濟的重要組成部分，深入人民生活當中，與他們的生活密切相關。房地產市場不僅關系到的國民經濟是否持續健康的發展，更具有支柱性作用，它的微小波動，都可能導致國民經濟巨大的波動。而土地資源作為其重要組成部分，它影響著房地產市場的運行。合理的規劃利用土地，執行完善的管理機制，可以更好的控制土地供給總量，調整土地供應結構。

二、土地資源配置要素

土地資源配置的要素可根據不同的角度，進行不同的分類，目前主要是通過土地利用的總體數量，土地利用的位置，土地利用的方式，土地開發的時間，這些方面進行分類。并且通過考察房地產市場中商品房用地，土地儲備數量，供應時機，供應結構等基本要素來進行討論研究土地資源配置的合理性。其中，土地儲備是指通過合理合法合規的收購獲得的土地，這是經過地方政府所規劃同意的。土地供應則是按照經濟的的發展，城市的發展，在需要一定數目的土地時，政府所確定的可供應的土地數量。土地儲備數量是指可調配的總數量。土地供應時機則是政府根據市場需求投入到市場中所需要的供應土地的時間。

三、房地產市場運營現況

我國土地遼闊，但是人口眾多，人均占有土地面積稀少，因此在20世紀建國初期，我國就實行了土地公有政策，通過國家政府依法調控和轉讓土地，進而進行住宅制度改革，形成了目前的房地產市場。目前我國的土地市場仍然處于起步階段，在土地資源配置方面存在著很多問題，有些地區違法出讓土地，有些地區隨意指定土地利用規劃，在用地結構上，供給結構極其不合理，商品房空置，住宅房不足，同時，國家的土地規劃法律不完善，調控機制不均衡，導致了各地房地產市場很不均衡。因此，只有合理高效地利用土地資源，才能減輕這種變動導致的交易價格波動，從而影響房地產市場，進而穩定房價，促進房地產市場的均衡運作，同時有利于城市和經濟的發展。

目前我國的土地制度主要分為三部分，土地收購、儲備和供應三個環節。基本都是通過招標、拍賣、掛牌使用權的用地方式進行分配供應。這樣的一種市場供應方式，本是我國政府希望盡可能的減少國有土地資源流失，增加地方收入，提高土地利用效率的。但是，這種方式在達到目的的同時，也給整個市場帶來了不好的影響，由于其本身存在一定的缺陷，一些地方官員，不法商人就鉆空子，相互勾結，產生了“囤地”現象，使得地價升高，從而帶來房價飛漲，逐步形成了惡性循環。由此可見，土地資源對于房地產市場的影響有利也有弊，只有合理的調配資源配置，才能對房地產市場的發展產生積極作用。隨著經濟和社會的發展，房地產市場和土地需求都在發生著翻天覆地的變化，土地供應面積也發生了變化。當前我國的土地供應主要來自于征用農用地，閑置地回收，但是這樣的日子早晚會終結，土地是農民的根源，不可能無止境的征收農用地。但是目前土地交易價格不斷攀升，說明需求仍然十分旺盛，相反土地供應卻跟不上需求，這嚴重影響著未來的房地產市場。由此可見，合理的調配土地資源配置是十分重要的。

四、土地資源配置政策在房地產市場調控中的作用

目前，我國以合理的土地規劃和土地供應這種市場調控手段，調節著房地產的投資和供應，進而影響著整個市場的供應結構。通過引入供給，規劃，儲備數量等土地資源配置要素，土地稅和金融政策，這些核心手段等調控房地產市場。目前，這種種影響著房地產市場行情的手段主要包括以下幾種方式，例如：通過增加土地稅，土地成本的提高，進而提升房價；通過提高保有稅，迫使商品房銷售加速；通過增加流轉稅，減少土地供應量。此外，還有通過銀行放款給房地產開發商，放寬了土地抵押貸款，使房地產開發量減少；降低貸款利息，促進房屋銷售。無論從供方，還是需方，通過土地資源配置政策，都在影響了房地產市場。目前土地資源配置政策主要是通過三個方面影響房地產市場的，一是對房地產的供應結構調控，二是對房價波動進行調控，三是對房地產的投資進行調控。

但是，由于房地產市場受到多方面的因素影響，不論是經濟金融還是社會人文，都會起到一定影響。而且土地資源配置政策自身在時間和空間上，都擁有一定的局限性，因此在整體調控中也只能起到少量作用，在真實購買和房價上，仍然心有余而力不足。

五、土地儲備規模對房地產市場的影響

通過前面土地資源政策在房地產調控中的作用分析可知：政策調控對我國房地產市場影響很大，屬于政策性市場。房地產市場的規劃在國外已經相當成熟，通過稅收、城市規劃、行業監督等措施既能很好的進行市場調控。我國可借鑒國外成功的經驗并結合我國國情，通過變動土地政策帶動土地交易，進而影響房地產市場。要想通過土地要素影響房地產市場，土地儲備的規模需要達到一定的程度，但土地資源十分稀缺，大量的儲存土地要耗費的資金太大，還降低了土地的利用效率。

土地儲備規模的確定通過定期補充和預警監控這兩種模型。定期補充一般儲存較長一段時間需要使用的土地，進而定期補充土地使用量。不許監控，成本低，定期檢測即可，投資者能進行預期規劃。該模式適用于有大量土地資源的地區以適應不長的土地供應周期，不適用于我國這樣的人口大國。預警監控模型預先設定土地儲備的最低警戒線，低于警戒線時，開始著手準備土地。這一模型適合我國的土地資源情況。確定土地儲備規模警戒線的一般原則為：首先，確保土地市場的需求；其次，要考慮土地的獲取成本和時間；還要考慮土地的儲存成本。綜合考慮以尋求總成本的最低點，進而通過土地儲備規模對房地產的市場進行調控。

六、結語

本文討論了土地資源配置的因素，包括土地供應，土地儲備，土地供應時機，土地儲備數量等，從現在的房地產市場運營情況探討了其重要作用。同時本文也從政策方面探討了土地資源配置對房地產市場具體的影響，經過仔細分析研究，我們發現土地資源配置對于房地產市場是把雙刃劍，有利也有弊，只有更好更高效的利用土地資源配置才能更好的發展房地產事業。

參考文獻

[1]施燦彬.我國房地產價格波動行為分析及對策研究[J].價格理論與時間，2004，（9）：41-42.

[2]孫國鋒.基于“短邊規則”的房地產市場非均衡研究[J].經濟學動態，2010，（5）：42-46.

[3]吳紅華.房地產價格影響因素分析[J].溫州大學學報，2001，（3）：22-25.

房地產目前狀況分析范文第4篇

（一）房地產投資的走勢說明宏觀調控已見成效

2003年下半年以來，國家針對房地產投資增長過快采取了一系列措施，包括進一步整頓土地市場秩序、暫停農轉非用地審批、提高存款準備金率和項目資本金的比例、清理整頓固定資產投資項目、控制城市拆遷規模等等。目前來看已經取得較好的成效。我們認為，觀察宏觀調控措施是否發揮作用，不能看某一時段的經濟數據，而應該看其在較長時間內的發展變化趨勢，走勢比絕對量或相對量更加重要。2004年1―3月，全國房地產開發投資比上年同期增長41．1％，1―6月，房地產開發投資同比增長率降至 28．7％，這說明國家采取的抑制房地產投資過熱的宏觀調控措施充分發揮了作用。1―9月，房地產開發投資同比增長28．3％，表明宏觀調控的成果基本得到鞏固。

（二）判斷房地產是否出現泡沫，關鍵是看是否存在真實需求

依據以下各點，我們以為，目前的住宅需求仍是真實需求。

首先，從潛在需求看，我國現有城鎮居民4．9億人，到實現“全面小康”的2020年，預計城市化水平將達到55％―60％，城鎮居民將增長到8億至8．5億人。在此期間約有3―3．5億左右的新增城鎮人口需要解決住房問題。這是從新增城市人口的住房需求進行估計。另一方面，原有城市人口同樣存在著改善住房條件的需求。2003年末我國城鎮居民人均住房面積為23．8平方米。參照國外相應發展水平的經驗，根據我國過去城鎮居民住房改善的速度（1978年我國城市人均住宅建筑面積為6．7平方米）、我國城市化的進程等多方面因素和目前的統計資料初步測算，2020年我國城鎮居民的人均住房面積可能達到35平方米。也就是說，每個城鎮居民的人均住房面積要在目前基礎上再增加10平方米以上。

其次，從有效需求測算，不算農村進城經商務工人員的住房需求，只計算城鎮居民改善住房的需求，如果假定有20％的城鎮家庭有改善住房的要求，即2700萬戶，而且這20％要求改善住房的城鎮家庭每戶僅只是要增加20平方米的住房，那么這個現實需求總量便是5．4億平方米。這個需求是客觀存在的，是現在就買得起，或者在住房信貸的幫助下買得起的需求。

第三，必須注意到，真實有效的住房需求除由居民住房消費支撐的主動需求外，還包括因城市房屋拆遷產生的大量被動需求。隨著城市化進程的加快和城市改造力度的加大，我國城市房屋拆遷進入快速發展階段。各地特別是經濟發達地區房屋拆遷規模不斷擴大，呈快速增長趨勢。2003年，全國城市房屋拆遷量約為1．4億平方米，占當年房地產竣工量的28％左右。2003年10月，國務院辦公廳下發《關于控制拆遷規模規范拆遷行為的通知》之后，2004年全國城市房屋拆遷量有所下降。但是未來一段時間內，由于城市基礎設施建設、舊城改造、危房拆遷等各方面的原因，城市房屋拆遷量仍將保持較大的規模，從而形成對房地產的巨大需求。

第四，個人已經逐步成為住宅消費市場的主體。2000年房改結束時個人購房占了80％左右，2003年個人購買商品房的比例達到96．4％，也就是說，目前住宅市場以個人消費為主，個人消費是支撐住宅市場的主體。這也是我們為什么說住宅需求是真實需求的重要原因之一。

在有真實需求支撐的前提下，即使局部地區可能出現房地產過熱或結構性過剩現象，也不能就此判斷房地產已經是“泡沫經濟”。

（三）房地產空置量確實是影響我國房地產業發展的“雙刃劍”

根據目前的統計數據分析，不能否認房地產空置現象的存在。如果將商品房年竣工面積與年銷售面積對比，每年都有較大面積的未銷售商品房，且累計總量較大，這說明房地產的確存在空置問題。但從動態上看，商品房空置面積并沒有增加，而是呈下降趨勢。2004年8月底，商品房空置面積0．97億平方米，同比減少0．8％，比去年底減少3％。這說明當前的房地產空置問題并未惡化。

對于房地產空置現象，可以從兩個方面認識：一方面，房地產空置占壓大量資金，其中部分形成不良資產；另一方面，一定規模的空置對正常的房地產市場是必要的，在某種意義上它實際上是一種“庫存”，發揮著平抑房價的作用。比較北京市和上海市近幾年的房價可以看出，上海市近幾年房地產供銷兩旺，不僅沒有出現大量空置，連部分以前積壓的房子也已賣出，而房價表現為一路飆升；北京市則房價比較穩定，甚至穩中有降，其中空置房對房價上升發揮的抑制作用不可忽視。當然，空置率必須保持在合理的范圍內，過高的空置率值得高度警惕。

需要補充說明的是，對于我國的房地產空置率，不能簡單套用國際上10％的警戒線，原因是國內空置率的計算方法和國際通行的并不一樣。國際上的空置率是用空置量除以全部存量房，而我國目前的空置量是用空置量除以增量房，分母的不同致使我國的房地產空置率與國際比較偏高。

二、關于房地產價格上漲

（一）關于房價上漲的兩個基本觀點

1、房地產價格本身呈自然上漲趨勢，房價長期趨勢總是看漲，但中短期內可能發生上下波動的劇烈變化。正常情況下，房地產價格應該呈緩慢、平穩上漲的趨勢。不能將房價上漲的長期趨勢與房價中短期的周期波動趨勢混淆。在市場經濟下，各行業包括房地產業都有復蘇、高漲、危機、蕭條的周期變化，只不過周期的長短、起伏不同。從長期看，房價應該是平穩緩慢增長，但對長期增長趨勢的分析，不能代替對中短期周期波動的分析。長期增長趨勢是在中短期周期波動中實現的，在這個實現過程中，可能出現大的波動甚至是劇烈波動。房價的平穩變化只是一種理想狀態，然而現實的狀況是房價在房地產業發展過程中必然有漲有跌、有起有落。理論上通過宏觀調控可以減緩波動，但由于我們的主觀認識具有一定的局限性，對事物的發展規律并不是總能科學正確地把握，因此對調控時機、 力度的把握不可能總是最優。對調控效果的評價也不宜只從短期目標出發。有時對長期房價的調控反而會對短期房價起到加劇波動的作用。

2、現階段房價直接下跌不一定就是好事，對部分房價過高的地區宜采用結構性降價措施使其軟著陸。目前我國城鎮已有72％以上的居民擁有自己的住房，如果住房降價，首先是廣大有房居民因“住房資產縮水”而受到傷害。特別是用抵押貸款買房還處于還款期的居民，房價降多了，就會產生一種特殊的“住房資產負債”，甚至導致所謂“理性違約”，反而產生新的金融風險。因此，對是否降低房價，要審慎地考慮廣大居民的利益，不能認為只要降房價就是好事。現階段已經采取的逐步增加中低價位住房（不僅是經濟適用住房，還應包括中低價位的商品住房）供給的措施，我們認為是完全正確的，這種結構性的降價不會傷害有房的居民。

（二）房價上漲的原因分析

由于房地產市場的區域性特點，不同地區房價上漲的原因不盡相同，甚至同一地區不同階段房價上漲的原因也可能不一樣。某一城市或地區的房價上漲可能是一個因素主導，也可能是多種因素共同發生作用的結果。這里僅作原則性的分析。

1、地價上漲推動。隨著國民經濟和城市建設的發展，因“級差地租”變化的影響，造成相關土地出讓價格的上漲，這是完全正常的。需要密切關注的是地價的不正常上漲。從一個方面來看，土地儲備和“招（標）、拍（賣）、掛（牌）”制度實施以來，對增加土地出讓的透明度、避免尋租發揮了重要作用。但另一方面，“招、拍、掛”制度也存在著一定的缺陷，即短期內容易推動地價上漲。這就提出了一個在拍賣時如何控制出讓價的高限問題。對此，可以通過制定科學的供地計劃和供地策略，配合以相應的控制投機手段，引導市場公開、安全和穩定運行，避免房地產市場的大幅波動。

2、新建住宅成本上升。這里所說的新建住宅成本上升，并不單指建材等價格上漲帶來的成本增加，還應包括新建住宅品質提升所帶來的成本增加。比較上世紀80年代、90年代和2000年以來建成的住宅可以發現，無論是所使用的建筑材料、建筑設計的戶型，還是小區環境的營造，都有很大的提升。如果說以前的住宅是低檔的“溫飽型”的住宅，那么現在的商品住宅則是中、高檔的“小康型”住宅。因此應當引導消費者樹立“不僅要關注房價，更要關注房屋性價比”的觀念。

3、房地產供給結構變動推動。目前房地產市場供求總量的階段性失衡直接影響到房地產的價格變動，即中低價位商品住房的供應量下降，高檔商品房供應量增加，使得商品房平均價格上揚，這與當前房地產市場的結構性矛盾是相吻合的。1―8月，全國經濟適用住房投資同比增長了4．4％，占開發投資的比例由去年同期的6．2％下降到5．0％，部分地方經濟適用住房供應量減少更加明顯；一些城市中低價位普通商品住房供不應求，部分城市中低價位的住宅所占比例不到10％，而高價房卻占到40％以上。房地產供給結構的不合理推動了商品住房平均價格上升。此外，必須密切關注當前非住宅物業（特別是商業物業）的供需狀況。部分城市商業物業投資增長過快，供應量過大，也是推動商品房價格上漲的原因之一。

4、多種住房需求旺盛。除了第一部分分析的自用性需求，即消費需求外，當前房地產市場中還存在著大量投資需求。隨著我國經濟發展，居民可支配收入提高，民間資金雄厚，大量資金需要尋找投資渠道，而股票市場等投資渠道目前又處于低迷狀態，這是房地產投資需求不斷擴大的經濟背景。在上海，住宅投資比例達到16．6％，長沙市的住宅投資比例為16％，寫字樓則高達40％。在一定條件下，局部地區的投資有可能轉化為投機。目前國內部分地區房價飛漲，與存在投機性炒作密切相關。以“溫州購房團”為例，對當地房地產市場和房價的直接影響可能很小，但經過開發商借勢、媒體放大之后造成的影響卻不可忽視，如房價上漲之后反而有更多人跟風，于是進一步形成房地產投機。

（三）房地產價格上漲深層次原因在于消費者預期改變

以上主要是從成本和供求關系兩個方面來分析房價，然而房價有區別于一般商品價格的形成特點。僅是簡單地按照成本或者供求關系來認識房價、調控房價并不能收到預期的效果。事實上，房價不僅可以極大地脫離成本，甚至可以極大地脫離實物層面的供求關系。這是因為在市場經濟條件下，真正決定房價的并不是開發商要賣多少房子，或者居民的消費需求需要多少房子，而是社會普遍的經濟預期。以香港房地產價格為例，亞洲金融危機以來，香港的房價6年間跌去了65％。在這個過程中，無論是房子、人口，還是社會收入水平的變化都不大，然而僅僅是人們的經濟社會預期的改變，便影響新房價發生了劇烈變化。這就是說，經濟社會預期對房價的影響要比真實的供求關系大得多。

從當前我國宏觀經濟形勢分析，人們看好未來的經濟預期。CPI（消費價格指數）是觀察和分析消費心理預期的重要指標。最新統計表明，2004年9月居民消費物價與去年同期相比上漲5．2％，這已是居民消費物價漲幅連續達到5％以上的第四個月份。10月居民消費價格漲幅回落，比去年同期上漲4．3％，但全年預期在4％左右，比去年上漲近3個百分點。CPI的上漲說明當前的房價上漲并非是孤立的，而是有其宏觀經濟背景的。更重要的是，國家對房地產業采取的宏觀調控政策也印證了人們的預期。當前采取的調控措施主要有二：一是通過銀行收緊房地產開發項目的貸款供應。二是嚴格控制農用地轉為建設用地的規模，從緊控制房地產開發的土地供應。這實際上是從資金和土地兩個源頭控制了房地產的供應。從國家的角度來說，是為了控制房地產投資規模，防止宏觀經濟過熱采取的必要措施。然而對普通消費者而言，他們所能感受并得到的心理預期就是，“開發商地也沒了，錢也沒了，今后房子供應要少了，房價也要漲了”。 在這個過程中，開發商利用政策和市場信息的不對稱，利用自己的話語權，通過媒體宣揚“房價還要繼續上漲”的觀點，進一步強化老百姓的心理預期，從而造成局部地區房價短期內非正常上漲。

綜合以上分析可以看出，房價上漲原因十分復雜。除以上原因外，未來影響房價變動的因素還包括國家的利率政策、土地政策、房地產市場對外開放和城市化進程等。同時，不論是宏觀調控者，市場直接參與者，還是市場觀察者，也都存在著尚不成熟的地方。所以我們認為，面對當前房地產市場的復雜形勢，應當繼續觀察，冷靜分析，以決定下一步的舉措。

三、關于房地產金融風險

（一）房地產金融風險必然存在

1、房地產業先天具備的高風險性以及和金融的天然聯系決定了房地產金融風險必然存在。一方面，房地產業本身是一個高投入、高利潤的產業，先天就具備高風險性。另一方面，房地產業所需要的大量資金以及房地產開發運用的“財務杠桿原理”決定了房地產資金不可能單純依賴開發商的自有資金，還必須依靠金融工具融資。金融業介入房地產業之后，在分享房地產利潤的同時也承擔了房地產風險。因此，房地產金融風險是必然存在的。

2、我國房地產業融資由于主要依靠銀行貸款，因而導致銀行承擔了大部分金融風險。從國外發達國家成熟的房地產市場看，房地產開發資金來源渠道很廣，除銀行貸款外，還包括各種房地產投資基金、房地產信托等，銀行貸款最多不超過房地產總投資的40％。而我國目前的情況是，房地產開發三個階段（取得土地的前期階段、施工階段和銷售階段）的每一階段都離不開銀行資金的支持，具體來說包括房地產開發貸款、流動資金貸款、施工企業貸款、住房抵押貸款等。事實上，除了開發企業自籌資金外，其余資金基本來源于銀行。據我們測算，目前房地產開發資金的60％左右來自銀行貸款，這一結論和央行的分析同樣是吻合的。顯然，我國目前確實存在著房地產企業對銀行的依存度過高的問題，因此一旦房地產經濟發生波動，企業的經營風險便將轉變為銀行的金融風險。也就是說，目前我國房地產金融風險主要是由銀行系統來承擔的。

（二）房地產金融風險存在并不意味著房地產業已經“挾持”國家金融和經濟

1、房地產金融仍是銀行的優質業務。銀行本身愿意向房地產業提供資金。在房地產融資過程中，不僅房地產企業是主動的，銀行也是主動的，銀行分享著房地產開發的高利潤。首先，商業銀行擁有巨大的存貸差。根據央行的統計，2003年末全部金融機構本外幣存款余額22萬億元，比上年末增加3．7萬億元；金融機構本外幣貸款余額17萬億元，比年初增加3萬億元。銀行存款數量持續大量增加，盡管同期貸款也保持了增長，但存貸余額之間仍保持了5萬億元的差額，這表明大量銀行資金處于閑置狀態。當前我國商業銀行基本狀況是超過5萬億元的巨大存差貸不出去。這就使得迄今我國開發商的資金供給者仍然主要是銀行。其次，銀行愿意分享房地產開發的高利潤。房地產業的高利潤、高收益對銀行有著巨大的吸引力，明知有風險，銀行也愿意對其融資。第三，住房抵押貸款仍是銀行的優質業務。國際研究表明，住房抵押貸款的違約率一般低于萬分之二，被公認為安全性較高的信貸業務。從我國的情況看，住房抵押貸款的違約率同樣明顯低于其他固定資產融資項目，因而住房抵押貸款實際是商業銀行的優質業務和為數不多的優良資產之一。因此，不能因為房地產金融先天的風險性就忽視住房抵押貸款對銀行整體資質的優化作用。

2、評價我國房地產金融風險需要同全部資源的資產信用相比。衡量房地產金融風險不僅需要將當期房地產信貸規模與當期房地產實物資源的市場價值進行比較，還要將總的銀行信貸規模和全社會總的房地產實物資源的市場價值進行比較。在發達國家或者地區，通常全社會所有住房的總市值中有40％以上的比重實際是通過“按揭”方式從銀行借的錢。而我國的情況是，絕大部分存量房產，特別是通過住房改革獲得自有住房的的房屋所有者并未向銀行借貸，目前銀行擁有債權的住房主要是最近幾年開發和銷售的新房。

3、化解房地產金融風險須依賴于良好的國民經濟整體運行狀況。房地產經濟的發展不是孤立的，而是同國民經濟的整體宏觀形勢緊密聯系的。1997年亞洲金融風暴首先是由東南亞一些國家短期外債無力償還引起的。房地產“泡沫”破滅只是繼發因素。其實，破滅的并非是房地產價格“泡沫”，而是經濟社會預期。把房地產“泡沫”說成是導致金融風險的根本原因是不確切的。實際上，在亞洲金融風暴之前，相關各國的經濟、金融就已經出現了不正常的狀況。從我國當前的情況分析，我們認為，只要國民經濟保持持續、健康發展的勢頭，房地產經濟不出現整體過熱，就不能輕言“房地產泡沫要破滅”、“房地產經濟要崩潰”。

（二）依靠房地產融資渠道多元化和證券化轉移和分擔房地產投資風險

為了解決當前房地產企業過于依賴銀行資金的問題，在收緊銀行對房地產企業信貸規模的同時，還必須為房地產企業創造新的融資渠道，通過房地產融資渠道多元化來實現有效的風險分散。我們認為，拓寬房地產企業融資渠道的關鍵在于發展市場化的直接融資，也就是說，最好的途徑是讓投資者直接承擔產業風險的市場化融資。

從國際經驗看，拓寬房地產企業的融資渠道、發展直接融資，可有多種形式。除房地產企業通過股票市場上市融資外，還包括發行企業債券，即允許有實力、有信譽的大開發商直接到公開資本市場上發行短、中期項目債券，債券投資者根據不同的收益預期承擔不同的風險；具有股票性質的購房者與開發商“合伙建房”，即允許購房者直接通過“入股”方式和開發商“合伙”建房；發展房地產投資基金以及房地產信托投資等。

房地產目前狀況分析范文第5篇

關鍵詞：房地產；融資渠道；現狀；發展建議。

引言。

融資，通常是指貨幣資金的持有者和需求者之間，直接或見接地進行資金融通的活動。通俗地講，就是指一個企業的資金籌集的行為與過程。即公司根據自身的生產經營狀況、資金擁有狀況、以及公司未來經營發展的需要，通過科學的預測和決策，采用一定的方式，從一定的渠道向公司的投資者和債權人去籌集資金，組織資金的供應，以保證公司正常的生產、經營管理需要的理財行為。

一、我國房地產企業傳統融資渠道概述及現狀分析。

近年來，國家開始了新一輪的宏觀調控，緊縮房地產銀行貸款的政策措施相繼出臺。房地產企業傳統融資渠道受到嚴重的市場挑戰。

1.銀行貸款。

目前，中國房地產開發企業的資金來源主要是國內貸款，銀行信貸資金貫穿于土地儲備、交易、房地產開發與銷售的整個過程。我國房地產企業對銀行的依賴明顯過高。一旦房地產經濟發生波動，房地產企業的經營風險將轉變為銀行的金融風險，進而影響國家的金融安全。為此，政府開始頻頻出招調控，開始實行緊縮的貨幣政策，央行連續加息以及連續上調存款準備金率。雖然這一措施并不是專門針對房地產市場的，而是為了收縮流動性、壓制通脹壓力，但給房地產的資金供應產生了不小影響。

2.房地產信托。

目前在我國較為常見的房地產信托融資模式主要包括：房地產股權投資信托、股權證券化信托、混合信托、財產信托和債權信托等。

信托產品能比較靈活充分地適應和處理房地產的多種經濟和法律關系。相對銀行而言，房地產信托能降低產業整體的運營成本，節約財務費用，還有利于房地產資金的持續運用。在供給方式上，可以根據企業本身運營需求和具體項目設計資金信托產品，增大市場供需雙方的選擇空間。但對長期的、大規模的項目融資作用有限。同時，房地產信托起點比較高，融資額度最少在1億人民幣以上，信托產品發行周期有限，且退出機制也欠完善。

3.上市融資。

上市融資也是房地產企業一個理想的融資渠道。房地產實現上市融資的方式主要為國內主板A股上市、境外上市和借殼上市。

近年來，北京、上海等地有相當多的房地產公司為解決融資問題，在不能從境內商業銀行和信托投資公司取得資金的情況下，他們的目光自然就要投向其他融資渠道，上市融資成為房地產企業熱門途徑。SOHO中國、碧桂園的成功上市不僅給潘石屹、楊惠妍帶來了數百億身價，在締造一個個富豪傳奇的同時，也激起了境內房地產企業上市熱潮。對于企業而言，上市的益處在于能夠拓寬企業融資渠道、提高公司知名度、提升公司治理水平、有利于培養公眾認同感、幫助企業形成較穩定的消費群體。但上市融資，會使公司股本加大，融資的成本較高，股東還需對公司的控制權著以考慮。上市公司信息的批露，使財務公開化。公司還將面臨證監委嚴格的審查，對公司的經營管理者形成約束。

二、發展我國房地產融資渠道的對策和建議。

房地產企業的健康發展客觀上需要改變目前融資渠道不暢、資金短缺的局面，必須對目前房地產融資渠道進行完善、創新。筆者認為，完善我國房地產企業的融資渠道主要需做好如下三項工作：

1.建立多層次直接融資體系。

中小企業融資難問題既有機制問題，也有中小企業自身問題。譬如：中小企業規模小抑制金融機構的放貸意愿；中小企業貸款條件嚴、融資成本高；中小企業金融服務和信用擔保機制不夠健全，以及中小企業融資渠道狹窄等。推動建立中小企業多層次直接融資體系。穩步擴大中小企業板規模，加快創業板市場的形成與發展。鼓勵各類創投機構加大對中小企業投資力度。鼓勵各金融機構開展產權、非專利技術和股權等無形資產的質押貸款，開辦融資租賃、公司理財、賬戶托管等多種中小企業融資業務。鼓勵民間資本參投中小企業金融機構，積極發展小額貸款公司和村鎮銀行。

2.加緊開發房地產金融投資產品。

房地產融資渠道的多元化發展，關鍵是需要設計出有差異的、服務不同房地產企業的金融產品，從而形成一個穩定的房地產金融產品供應體系。目前，在房地產行業已經涌出一批新型的金融產品，典型的就有房地產投資基金和海外資金。房地產投資基金，即指信托公司通過制定信托投資計劃，與投資者（委托人）簽訂信托投資合同，通過發行信托受益憑證等方式受托投資者的資金，然后進行房地產或者房地產抵押貸款投資，并委托或聘請專業機構和人員實施具體的經營管理的一種資金信托投資方式。房地產投資基金不應是一個簡單的財務投資，要對行業、項目有充分的了解，還要搭建好合作平臺。海外資金，以基金形式存在，來自海外通過專業管理的資金。海外基金擁有雄厚的資金實力，根據目前中國房地產市場現狀和前景，他們認為可以賺取高額利潤同時坐享人民幣升值的“雙贏”投資。目前跨境資本加快了進駐的速度，除了摩根士丹利、ING等海外基金巨頭外，一些來自泰國、韓國、日本、俄羅斯和土耳其等非主流的海外基金也開始關注我國的房地產市場。

3.完善金融法律法規，促進房地產金融市場健康發展。

我國現行針對房地產行業頒布了一系列法律、法規，從根本上說體系不健全，規定不具體，操作難度大。從發展的角度看，已經嚴重滯后于房地產經濟的發展，并對房地產行業的發展具有很大的束縛。在房地產融資多元化的過程中，新出現的很多融資工具如果沒有相應的制度進行規范，就難免陷入混亂局面。我們應盡快修改完善現行的法律法規，確立房地產信貸的法律地位，如制定房地產開發企業貸款管理法、產業基金法、違反房地產信貸管理辦法處罰條例等，明確規定開發商及個人的權利和義務，規范房地產開發商的融資行為，促進房地產金融市場健康發展。

結束語。

目前，房地產業在國民經濟中的支柱地位，已不容置疑。多元化的融資渠道要求在我國房地產以后的發展中，應是以銀行貸款為主渠道的前提下，配之以多品種的金融產品相結合的良性的、低風險、高效率的融資渠道。突破房地產發展的資金瓶頸，房地產企業才能以最有利的方式、最低的資金成本，更快地持續發展。

參考文獻：

[1]中華會計網校。新形勢下房地產企業多元化融資渠道。