房地產開發公司管理制度

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房地產開發公司管理制度范文第1篇

【摘要】通過房地產開發公司貨幣資金的內部控制是企業內控的一個重要組成部分，貨幣資金控制的好壞直接關系到房地產開發公司的生存、發展、獲利。內部控制的主要目的是實現房地產開發公司貨幣開支的合理、合法和貨幣回收的安全可靠，貨幣資金失去有效控制是現在許多房地產開發公司普遍存在的問題，在實際工作中，常由于內部控制制度不健全、執行不到位而造成貨幣資金管理發生失誤甚至被貪污或挪用的現象，因此房地產開發公司房地產開發公司必須建立和完善企業貨幣資金內部控制制度。為了企業能夠健康發展，房地產開發企業必須建立內部控制來提高經營效率。

【關鍵詞】貨幣資金 內部控制 問題 對策

引言：俗話說：“無規矩不成方圓”。一個國家有自己的法律、道德文化來管理國民，同樣，一個企業也需要一些措施來管理員工，措施就是――內部控制。內部控制就是單位內部的管理控制系統，它的根本目的就是保護單位財產，檢查有關數據的正確性和可靠性，提高經營效率，貫徹既定的管理方針等。

一、房地產開發公司貨幣資金的內部控制的概述

房地產開發公司貨幣資金內部控制對于房地產開發公司具有非常重要的意義，只有使房地產開發公司貨幣資金的內部控制貫穿于房地產開發的始終，并不斷更新，才能為房地產開發公司實現其控制目標提供合理保證。為了使內部控制有效運行，就必須營造一個良好的控制環境，建立一個周密的會計系統，按業務循環設計有效的內部控制程序。

二、房地產開發公司貨幣資金的內部控制的現狀

由于貨幣資金本身具有的流動性高、安全性低的特性，尤其是可直接用于房地產開發公司或個人消費的貨幣支付特性，往往成為不法分子貪污、挪用和盜竊的對象。近幾年來，我國各級執法部門查處的經濟違法犯罪案件中， 房地產開發公司個人非法挪用資金、設立小金庫的案件履見發生，其金額之巨大、涉及人數之眾多，令人瞠目結舌。而此類案件大多是由于內部控制失效而形成的，特別是貨幣資金內部控制不力。這些情況使得貨幣資金內部控制制度的要求越來越高。貨幣資金控制始終是房地產開發公司內部控制的重點。有的企業財會部門不設置稽核崗位，財務工作環境差，缺少必要的硬件設備和財務軟件，很多分析、復核、測試工作無法進行，也就不能報送有價值的財務信息，形成惡性循環。

三、房地產開發公司貨幣資金的內部控制中存在的問題

（一）信用管理不健全因素

信用管理的目的是在采用信用政策所增加的盈利和由此所付出的代價之間進行權衡。客戶的信用風險是客戶不良的信用對應收賬款產生的風險。目前，有些房地產開發公司授予客戶的信用是在主觀決策控制下運作的，缺乏有效的信用決策系統；沒有統一的客戶資信管理制度和客戶授信制度，房地產開發公司對客戶的信用檔案不完整，信用決策和信用控制缺乏有效的信息支持。

（二）商業信用不發達因素

房地產開發公司產權制度落后，缺乏觀念。由于全民信用意識不普及，信用體系不完備、不可靠，使得失信帶來的收益往往大于守信的成本。首先我們應該認識到在經濟發展中的重要作用，它能促進經濟發展、調節資本流向。在經濟發展過熱時，應該提高利率。從而提高投資成本。抑制經濟過熱。反之，在經濟蕭條時則應該經低利率。擴大投資，自己經濟發展。企業缺乏誠實守信的經營理念，就容易導致舞弊事件的發生，造成企業損失，影響企業信譽。所以好的企業文化是內部控制制度得到貫徹執行的關鍵，也是企業成功的基礎。

（三）商品質量好壞的因素

質量就是生命線。在當今這個社會，物質極其豐富，不論是生產資料的消費者還是生活資料的消費者都有充分的購買能力、選擇渠道和選擇權利，質量就成為影響企業生存和發展的至關重要的因素。經營能力是影響企業盈利的關鍵。科技含量是企業的核心競爭力。而所有這些都需要相應的人才來操作和實現。商品質量的好壞、價格的高低及品種規格是否齊全，均會影響客戶的付款愿望。一些汽車修理廠銷售的商品價格高、質量差，或規格不符合客戶的要求，客戶購買此類商品后有上當受騙的感覺，最終導致了客戶延期付款，甚至拒付。

四、房地產開發公司貨幣資金的內部控制的對策及改進措施

（一）把好貨幣資金支出關

常言道，節流等于開源。因此，控制非法和不合理的資金流出，等于為房地產開發公司帶來了等量資金的流入。一個持續經營的企業在每天若干筆資金的支付中，如何判斷哪筆支出有問題、有貓膩呢？關鍵的一c，是看支出程序是否合法、合理。為此，要做到“四審四看”，即：一是審支付申請，看是否有理有據；二是審支付程序，看審批程序、權限是否正確，審批手續是否完備；三是審支付復核，看復核工作是否到位；四是審支付辦理，看是否按審批意見和規定程序、途徑辦理，出納人員是否及時登記現金和銀行存款日記賬。

（二）管住貨幣資金的流入點

簡單的說，房地產開發公司就是要搞清楚錢是哪兒來的，以什么形式來的，來了多少，還缺多少，沒來的錢怎么辦。同時，對已取得的貨幣資金收入必須及時入賬，不得私設小金庫，不得賬外設賬，嚴禁收款不入賬。

（三）管理銀行開戶點

對銀行賬戶的開立、管理等要具體規定。這里需要特別提示的是，一些山南地區汽車修理廠為了達到不可告人的目的，以各種理由在同一銀行不同營業網點開立賬戶，或者同時跨行開戶、多頭開戶、隨意開戶。因此，按照規定，應及時、定期對銀行開戶進行認真清查和檢查。

（四）管住現金盤存點

現金是流動性最強的資產，由于它使用方便，也一直是犯罪分子青睞的對象。在現階段，房地產開發公司的日常現金盤點工作基本上都是由現金出納人員自行完成的，這項制度需要改進，至少應增加其他第三者參與盤點或監盤的內容，保證現金賬面余額與實際庫存相符，不出紕漏。

（五）管住銀行、客戶對賬點

一切貪贓枉法行為都喜歡秘密、黑暗，怕見光，怕公開。對賬就是公開，就是使雙方或多方經濟交易事項明朗化。一般而言，單位與銀行之間的對賬較有規律，按照有關規定，每月至少要核對一次。相比之下，單位與客戶之間的對賬難度要大得多。因此，應加強與異地和同城單位之間往來款項的核對，確保貨幣資金支付合理，回收及時、足額。

參考文獻：

[1]趙保卿，《內部會計控制制度設計》，2010年第5期。

房地產開發公司管理制度范文第2篇

關鍵詞:項目管理 房地產開發 應用

中圖分類號:F270 文獻標識碼:A文章編號:1007-3973 (2010) 02-150-01

項目管理是為使項目實現所要求的質量、所規定的時限、所批準的費用預算而進行的全過程、全方位的規劃、組織、控制與協調。房地產開發指在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。因此,房地產開發本身就是基于某個工程項目的基礎上進行開發、建設并實現本身所需的回報而建立發展起來的營利性企業,它完全依賴于項目,因項目的持續而持續,因項目的存在而存在,所以房地產開發就是一個最具代表性的項目管理。

1項目管理和房地產開發的關系

對于房地產開發公司而言,首先它的起步應該先針對某個項目,在國家有意向出讓某地塊用于房地產開發后,這地塊的開發形成了這個項目,讓有意向的組織者組建項目籌委會,這組織者可以是個人、企業或者是多個法人,項目籌委會可以是組織者或者組織者和他們所聘請的管理人,籌委會委員必須有實力派人物或者專家參與。有了項目籌委會,也就有了開發項目的可能,在國家有意出讓的項目上,通過項目籌委會分析、討論、計算、參與投標獲得項目的開發權后,一個有目標、有任務和管理者的房地產開發活動并隨即產生。與此同時,對于開發的新項目,項目管理隨之產生。

對于個人或者組織者切勿盲目搞開發,對于房地產開發項目,它是一個投資大、風險大、回報相對豐厚的管理活動,他的成敗很大程度上直接就決定著一個企業的進步或倒閉。組織者無視開發項目的成本或自身實力及外部影響因素,很容易造成組織者的迅速倒閉、損失。在本地區有一個政府組建的房地產公司,它自己開發了三期工程后決定將剩下的一半地塊以拍賣的形式轉讓于他人開發,被一個剛起步的組織者拍走,該組織者在得手后到處籌集資金,而限約時間到后,該組織者仍未能籌集到一半的成交款,結果因為成交款無法籌集,導致土地收回并沒收押金。該組織者不但損失了押金,還損失了大量的籌集款利息,他的失敗主要是沒有籌建項目籌委會、沒有可行性分析、沒有認識到自身的實力、也沒有對該項目進行有效的調查研究。

2項目前期管理是整個房地產開發項目的重點

對于整個項目管理而言,項目的起動對整個實施的過程的影響最大,競拍價位是否合理、項目投入是否具有預期估算的目標、風險系數究竟有多大、大到什么程度等一系列項目啟動的復查工作均應在盡量短的時間內完成,根據復查的結果提出項目規劃,用規劃的合理性、充分性來提高項目的可行性及收益率。然后根據市場調查、對象研究按比例考慮項目的開發形式、結構布置,再根據這個市場實際需求構建整個項目的總體輪廓。

管理的規劃階段是一個考慮因素非常多且復雜的階段,他的成功率對整個項目的實施我想可以用“絕對希望”四個字來形容。第一,它可以起到整體的成本控制。規劃設計的充分考慮均能在成本上起到控制作用。第二,它對住宅或寫字樓等的房型設計。住宅的花園應盡量在入戶口或客廳、餐廳可以直視位置,陽臺、露臺就盡量與客廳直通,還有臥室的向陽度、戶型的設計,以及應盡量預留用戶裝修的多角度性等等。寫字樓的空間考慮開闊,視線良好,采光良好等等。第三,它可以盡可能的在原有建筑面積上實現更多的實際使用面積。比如盡量減少公攤面積,也可以從空間上盡量增加地面綠化的使用面積,對于這種面積,都有一個極大化,只要規劃利用了這個最大的可能,這個規劃在這方面將是成功的、非常可行的。第四,從使用功能上考慮。現在的房屋開發都向著便利化、智能化、舒適化發展,我們的規劃要適應市場,也必須從這方面考慮。所以項目在規劃階段的合理性、充分性是項目在整個生命周期管理內起到非常重要的關鍵地位,是實施和收尾階段的“絕對希望”。

3項目進入實施階段,這是個力量投入最大、運作時間最長的階段

房地產開發公司管理制度范文第3篇

一、投資運行中存在的問題

1、國家出臺新規。自2014年2月起，只允許房地產開發公司建造的單純基礎設施等非房地產項目申請進入投資項目庫，房地產開發公司投資建設的住宅、商務樓、保障房、酒店、購物中心、旅游中心、工業園區等各類項目均為房地產項目，一律由本地在庫房產公司申請進入房地產開發項目庫，由投資司審批。

2、項目入庫難。新開工項目入庫管理制度實行后，上級對新開工項目申報入庫審查越來越嚴格，申請入庫證明材料內容要求更全面、規范，致使對收集的500萬元以上項目符合申報標準的難度加大，有的單位由于相關資料提供得不全面或不規范，尤其是備案文件缺失或造假使新開工項目得不到及時申報入庫，導致統計資料滯后于工程形象進度。

3、投資額較大項目開工極少。在我縣已開工項目中上億元以上的項目歷歷可數，而且其中部分項目都已入庫。這也是導致入庫慢的原因之一。

4、投資備案的項目偏少。從實際情況來看我縣開工的項目不少，但是基本都是相關材料缺失沒能在發改局或者經信局備案，導致項目不能及時入庫。

5、房地產項目投資愈來愈少。我縣在庫6家房地產開發企業截止今年5月底計劃投資總額還剩余1.7億元，如果沒有新的房地產企業入庫會直接影響投資進度。

二、下步工作建議

（一）、抓投入，強化投資結構優化。優化投資結構，加大工業投資力度。一是抓好已供地重大工業項目的開工建設和在建重點項目的竣工投產，加快工業大項目的引進與落地，努力提高工業投資在全社會投資中的比重，推動結構調整。二是鼓勵和引導工業企業實行技術改造，把企業工藝改造、設備更新作為推進節能減排工作的主要抓手，作為緩解土地制約的主要措施。三是積極謀劃籌備一批重大工業項目，搞好論證評價加快前期工作，為今后工業創新發展提供后備項目資源。

（二）繼續加大項目招商引資力度，擴大項目儲備。各部門要正確把握國家宏觀經濟政策和產業政策，利用自身的資源、區位優勢加大招商引資力度，引進大項目，特別是要引進生產性項目，增加項目儲備，形成新的投資增長點，改變工業投資連續下降的局面。

（三）加快項目前期工作，爭取更多項目實現開工建設。要把項目的前期工作當成項目建設工作的一大重點，加大部門之間的協作，認真做好項目的審批、設計、拆遷和環評等前期工作，使項目能早日動工，盡快形成投資實物量。

房地產開發公司管理制度范文第4篇

關鍵詞：成本管理；房地產；項目

中圖分類號：TU7文獻標識碼：A文章編號：

近年來，我國房地產業的發展速度日益加快，目前，房地產已成為了我國國民經濟的支柱產業。房地產市場日益規范化，但市場競爭也愈演愈烈，在房地產開發項目中，企業必須采取科學有效的成本管理辦法，以提高房地產企業的經濟效益，促進企業的發展。房地產開發項目具有高風險性、高收益性、高投資及投資期限長等特點，這就決定了房地產開發項目成本管理具有高難度性。成本管理在一定程度上體現了企業的經營管理水平，加強房地產開發項目的成本管理不僅有利于提高企業經濟效益，對企業綜合效益均有重要意義。

一、房地產開發項目成本管理存在的問題

（一）項目開發成本管理認識不足

在房地產開發項目中，長期存在“重規模輕效益”、“重數量輕質量”和“重過程輕決策”等觀念，在開發過程中，過分強調開發項目的規模大小，甚至以開發規模作為衡量房地產開發企業實力以及領導能力的主要指標，而忽視了其在生產效益中的規模。此外，部分企業開發的土地是通過各種模式或者其他的非市場途徑所獲取的，成本管理認識不足。

（二）缺乏科學的成本管理辦法

部分房地產開發項目中，成本管理僅僅被認為是控制單項成本的工作，比如規劃設計成本、土地成本、配套設施成本等，對這些成本的管理只是在審核撥付時簡單地進行控制，但在項目選址、規劃設計以及定位包裝過程中，缺乏有效的管理措施，給項目施工及銷售過程的成本管理造成了很大的困難。成本缺口使得企業不斷地設法堵塞成本漏洞，而對成本漏洞的預防缺乏有效的措施，企業步入債務的惡性循環中。

（三）缺乏有效的成本監督機制和激勵機制

房地產項目的開發周期較長，所涉及的成本范圍較廣，使得成本管理制度的貫徹落實存在較大的難度，很多企業的成本管理缺乏監督機制和激勵機制，員工的成本控制積極性不高。

二、加強房地產開發項目成本管理的策略

（一）明確成本管理戰略

科學合理的成本管理戰略是房地產企業經營戰略的關鍵部分，應貫穿經營活動的全過程，在經營管理過程中充分重視成本管理問題。首先，企業成本管理戰略的目標要立足于用戶的滿意度，從而全面提高項目的市場價值。近年來，房地產行業的市場競爭日趨激烈，用戶的需求也在不斷提高，如何滿足不同層次用戶的需求已成為房地產開發項目成功的保證。與其他建設項目不同，房地產項目具有商品性，因此，其價格同其他大多數商品一樣具有差別性和地域性。通常，成本越低，企業的價格就越有競爭力。但成本結果實際上是由用戶對企業產品的認可度和滿意度來決定的，因此，在房地產開發項目成本管理中，必須立足用戶的滿意度，才能贏得更大的利潤。其次，房地產項目的成本管理實際上是從時間以及空間上所開展的業務過程，具有動態性。傳統的成本管理主要是對企業內部資金在運動過程中產生的價值消耗進行管理，但成本管理實際上是一個動態的過程，它不僅僅是對某一時間點上項目成本的管理，還應貫穿項目開發的整個過程，因此，項目成本管理具有空間性。房地產項目成本管理應貫穿項目開發的全過程，不僅是尋求成本優勢資源降低生產成本，更要注重開發各個環節的優化，保證開發過程的連續性。

（二）加強房地產開發項目全過程各階段的成本管理

1、項目的決策階段

在房地產項目的決策階段，成本管理主要包括項目前期規劃費用、可行性研究費以及土地費等。尤其是土地費用，約占房地產總成本的20%-40%左右，因此，應重點控制房地產開發項目的土地費。房地產開發商對成本的控制主要取決于兩個方面，一方面是當地政府對于土地的供應能否維持一個動態平衡的局面，另一方面是通過各種關系和正當的手段來獲取較低價格的土地。在這個過程中必須著眼城市發展及城市規劃建設，做出正確合理的決策，才能保證投資效益。

2、項目規劃及設計階段

在房地產開發項目的規劃及設計階段，成本管理主要包括招標費用、設計費用以及地質勘查費用等。設計費用所占的比例通常在成本總數的1.5%-2.0%左右，雖然所占比例不大，但直接關系著工程造價，且影響程度在75%以上。項目設計質量直接關系著施工階段的投資規模，同時也影響項目在銷售期的經濟效益，決定了項目的產品是否符合消費者的需求，也就決定了產品可以為公司帶來的收入。在確定投資決策以后，必須加強規劃設計階段特別是設計任務書、設計過程、設計成果評審優化和設計變更四個環節的成本控制。在總體設計規劃階段，可以采用設計招標，將設計方案與工程造價充分地結合在一起，擇優選擇方案設計單位及建筑設計單位，在確保建筑造型美觀、質量較高的同時，確保造價的合理性。但單體設計階段，則應充分分析市場在一定時期內的需求，在技術分析及經濟分析的基礎上開展應用價值工程，將工程功能細化，并去除不必要的功能，重點控制造價較高的工程。同時，完善對設計人員的激勵機制，以提高設計人員的工作積極性和責任心，以便更好地控制工程造價。此外，還應加強設計出圖前的一系列審核管理工作，盡量將工程變更控制在項目開工前。在項目設計階段，可委托監理單位對設計進行監理，確保工程的安全性、技術性、周密性和經濟性，從而減少或者避免設計不合理或者設計失誤導致投資損失。

3、項目施工階段

在施工階段，加強項目質量管理及施工安全管理是控制額外支出的重要手段。第一，可通過公開招標的方式選擇具有相應資質和經驗的監理單位，對工程的技術質量全面監管，同時也可協助業主進行成本管理，有效控制成本的支出。第二，應選擇較好的承包企業，選擇施工工藝先進、報價合理、工期較短、技術力量雄厚和社會信譽較好的施工企業，以有效縮短工期，并節省工程造價。第三，簽訂合同時，應明確合同內容，根據建筑市場情況、建筑行業的相關標準、規范以及項目建設過程中可能出現的合同糾紛問題，以法律的形式確定合約。第四，加強工程變更簽證管理、監督以及審核，確保建立及甲方現場代表的簽證，并由開發商的成本管理部門核實。第五，應加強材料及設備成本控制。加強市場價格調研工作，做好材料及設備的采購、驗收等，確保質量和價格合理。第六，加強現場安全管理，建立健全安全管理對策及辦法，加強現場人員的安全意識，加強現場安全管理和安全事故防范措施，及時發現并處理安全問題，盡量避免安全事故的發生。

4、項目竣工結算階段

在項目竣工結算階段，所有結算工程均必須按照設計圖紙以及合同規定完成，并且應驗收合格，對于取消項目應有相關手續，并在結算中將其扣除。同時，應嚴格執行投標單價或者簽證價格，同時與合同文件進行對照。應嚴格按照相關協議以及合同內同，合理地確定優質獎和工期獎等相關的費用。應建立健全并嚴格貫徹落實工程的結算復審制度以及尾款會簽制度，以確保工程結算的質量。最后，應正確地處理索賠費用。

5、銷售階段

房地產項目的銷售與建設幾乎是同步進行的，為確保項目具有較高的銷售量，同時使消費者感知到該項目的升值趨勢及空間，應具有較佳的銷售方式及手段。大部分開發商會委托專業的銷售機構進行銷售，因此，應加強銷售階段的成本控制，主要包括銷售、銷售廣告以及策劃樓書等費用。

（三）完善成本管理制度優化成本管理系統

實施成本管理戰略必須要有完善的成本管理制度體系。房地產開發的成本管理是一項復雜的系統性的工程，在實施過程中會涉及不同單位、部門或者個人。因此，開發企業應按照市場化的要求完善企業內部成本管理相關制度，以最大限度地降低人為因素對項目成本的影響，從而提高成本管理績效。應建立實時有效的監督機構，按照既定目標及相關制度，在重大決策、合同簽訂、人事任免、資金使用等各個環節中發揮監督管理作用。可通過建立科學有效的激勵制度，全面激發員工的工作積極性、主動性和責任心，以提高成本管理水平和成本管理效益，以進一步提高企業效益。同時建立高效的成本管理系統，將企業的目的和任務轉化為目標，對開發成本實行目標管理，加強目標制定的科學性和合理性、目標分解的明確性以及目標實施的可控性，通過對估算、概算、預算、合同、合同執行的管理，將動態成本與目標成本進行比較，找出差異，最終達到對成本進行動態控制的目的。

三、結束語

在競爭日益激烈的今天，房地產企業要想提高自身綜合效益，實現可持續發展，在項目開發中就必須加強成本管理。房地產成本管理應堅持全員參與和全過程控制，并建立完善的成本管理體系，加強項目全程的成本管理、監督和分析，為企業制定并調整銷售策略提供可靠依據，從而使企業獲得更大的社會效益和經濟效益，并增加企業的核心競爭力，促進企業的良性發展。

參考文獻：

[1] 楊芳,文艷梅.小議房地產開發設計階段的成本管理[J].廣東科技,2009,(22):24-25.

[2]周軍.淺談房地產開發的成本管理[J].建材發展導向,2011,09(5):456-458.

[3]劉文青,李存英.房地產開發公司成本管理存在問題與解決方案[J].河北青年管理干部學院學報,2008,(6):107-封3.

[4]顧曙旭.房地產開發項目的成本管理探究[J].現代商業,2012,(20):164-165.

房地產開發公司管理制度范文第5篇

【摘要】

防范房地產金融風險，不僅是房地產業和房地產金融業穩定和發展的要求，而且對整個金融業和國民經濟的穩定和發展也至關重要。首先對當前我國房地產金融面臨的主要風險進行分析，然后對風險產生的原因進行解釋，最后給出相應的政策建議，以防范風險。

【關鍵詞】

房地產；金融；銀行業；風險

一、當前我國房地產金融面臨的主要風險

（一）房地產開發企業高負債經營隱含財務風險

銀行和房地產之間一開始就有著千絲萬縷的聯系。開發樓盤需要貸款，買房人也要靠銀行提供按揭貸款。統計數據顯示，我國房地產開發商通過各種渠道獲得的銀行資金占其資產的比率在70%以上。以北京為例，2010～2013年北京市房地產開發企業平均資產負債率為81.2%，房地產開發企業負債經營的問題較為嚴重。一旦資金鏈條斷裂，風險就會顯露。

（二）假按揭凸顯道德風險

2005年3月17日以前，個人住房貸款利率低于房地產開發貸款利率，審批也比較容易，開發商便將按揭貸款作為另一項融資渠道，既可降低財務成本，又可緩解資金周轉困難。假按揭發生的原因有的是由于不法房地產商利用銀行掌握的信息有限騙貸，有的則是銀行工作人員與開發商勾結，共同騙貸。

（三）基層銀行發放房地產貸款存在操作風險

突出表現：一是貸前審查經辦人員風險意識不強，審查流于形式，隨意簡化手續，對資料真實性、合法性審核不嚴。二是抵押物管理不規范，辦理抵押的相關職能部門協調配合不力，不按程序操作，造成抵押品貶值或抵押無效。三是個別基層行貸后管理混亂，個人貸款客戶資料不夠全面和連續，缺少相關的風險預警措施。

（四）房地產貸款法律風險加大

新法律法規限制了貸款抵押品的執行。2004年10月26日最高人民法院的《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》，自2005年1月1日起施行。該規定第六條“對被執行人及其所撫養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或抵債”。這意味著如果貸款買房者拒不還款，銀行也不能將其居住的房屋變賣以回收貸款，增大了商業銀行的房貸風險。

二、我國房地產金融風險形成的原因

（一）房地產企業自有資金不足，資金來源主要依靠銀行貸款

目前銀行資金至少占房地產企業資產總額的70％，當市場出現波動，房地產開發商就會因資金鏈斷裂而導致還款困難，房地產市場的投資風險和信用風險都轉變成了商業銀行的信貸風險，最后損失的是商業銀行的利益。房地產開發貸款基本都以抵押形式發放，銀行對抵押物價值確定的主要依據是交易價格和評估機構的評估價格。由于信息不對稱性的存在，交易價格具有不確定性；由于國內房地產價格評估不成熟，評估機構的評估價格不能真實反映抵押物價值。

（二）個人住房消費信貸造成的銀行潛在風險

貸款人在信貸過程中為追求利益而隱瞞信息，銀行不能合理估計其償還能力，導致房地產金融風險加大。原來各商業銀行都把個人住房消費信貸作為優質業務來發展，在房地產市場行情較好時，風險問題被掩蓋；在房地產市場行情不好時，通過銀行貸款購買商品房作為居住用的消費者，可能會因收入變化而違約，而商業銀行普遍缺乏個人住房消費信貸的事前風險預警和事后資產保全機制。

（三）銀行管理制度不完善

由于銀行管理人員對房地產風險認識不足，商業銀行普遍大力發展房地產信貸，在經營業務上易產生急功近利行為。為搶占市場份額，部分地區的商業銀行甚至違反有關規定，放松信貸條件，在一定程度上助長了房地產“過熱”的行為，同時惡性競爭使得各商業銀行不惜違規操作發放房地產貸款，也助漲了房地產投資中的不良傾向，促使金融腐敗的滋生，諸如此類的原因都會給銀行帶來潛在風險。

三、金融機構防范和化解房地產金融風險的政策建議

（一）嚴格遵守對房地產開發企業的貸款程序

銀行房地產開發貸款管理應重點注意以下內容：一，檢查房地產開發企業的資質，比如是否擁有合格的房地產開發資質證書。二，審查房地產開發公司以往的信用記錄，比如是否拖欠工程款。三，向作為企業集團成員的房地產開發企業發放房地產開發貸款時，明確借款人在企業集團中的地位和資產情況，密切關注借款人與其關聯企業的關聯交易。

（二）規避房貸操作風險

各銀行應完善房貸操作程序，加強抵押物管理，合理地辦理抵押手續，規范抵押物估價行為。革新檔案管理模式，發揮檔案管理效能，為貸款清收提供有力支撐。各銀行總行應制定房貸管理操作手冊分再發到各基層銀行，操作手冊主要包括完善合約的程序和違反操作程序的責任制度等。不定期組織關于金融、法律和房地產等知識的培訓，培育一批高素質的房地產貸款業務隊伍。

（三）加強利率風險管理

提倡商業銀行提供多樣化的住房信貸產品，滿足借款人規避利率風險的需要。商業銀行應提高服務意識，設計符合各類消費者需求的貸款品種。商業銀行可嘗試發放固定利率個人住房貸款，使商業銀行的貸款收益與其資金成本相匹配。有關部門應進一步研究利率風險管理工具，推出利率互換、利率期權和互換期權等利率衍生產品。

（四）完善住房置業擔保制度

2000年建設部出臺《住房置業擔保管理試行辦法》，個人住房貸款擔保新機制開始逐步建立與完善。擔保公司的風險管理重點在于對借款人的資格審查和對抵押物的評估、處置。與銀行相比，住房抵押貸款擔保公司擁有對住房處置變現的專業優勢，能從專業角度對抵押物房地產的風險作出預測和防范。

（五）進一步研究房貸保險制度

個人住房貸款保險分為三類：一是抵押住房的財產保險，主要保障房產免受意外事故和自然災害毀損的風險；二是貸款者的定期信用人壽保險，主要是在還貸期內貸款人因疾病或意外傷害而喪失工作能力或死亡的情況下，保證銀行能安全收回貸款，貸款者的家人能繼續居住；三是抵押貸款購房履約保證保險，當投保人因為死亡、失業等約定原因無力還貸時，保險公司代其向銀行清償剩余債務，同時行使追償權，從抵押物中得到補償或向投保人追回賠款。房貸保險實際運行中存在銀行指定保險公司、強制購買等問題，應專門研究房貸保險，充分發揮房貸保險的風險分擔職能。

參考文獻：