房地產(chǎn)公司經(jīng)營狀況

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房地產(chǎn)公司經(jīng)營狀況范文第1篇

關(guān)鍵詞：中南房地產(chǎn)；借殼上市；建議

一、引言

伴隨購房熱潮的高漲，不少民營房地產(chǎn)企業(yè)也加入到房地產(chǎn)行業(yè)中以求獲利。由于國家政策對(duì)我國房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，銀行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信貸融資也開始緊縮，使房地產(chǎn)企業(yè)尤其是民營房地產(chǎn)企業(yè)只能望而興嘆。一方面不能有效地快速融資，擴(kuò)大市場(chǎng)份額，另一方面也使企業(yè)資金回籠速度變慢，增加資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。因此，民營企業(yè)必須找到一條符合自身特點(diǎn)的融資渠道，才能實(shí)現(xiàn)資本的快速擴(kuò)張，保障企業(yè)健康長久發(fā)展。在我國資本市場(chǎng)中，企業(yè)IPO上市審批程序嚴(yán)格，尤其對(duì)民營房地產(chǎn)企業(yè)更是難上加難，不少民營企業(yè)為了確保上市成功，只能采用借殼上市的方式擴(kuò)充資本，解決融資難題。為了幫助民營房地產(chǎn)企業(yè)提高借殼上市的成功率，本文選取中南房地產(chǎn)與大連金牛公司并購的成功案例，對(duì)其借殼上市進(jìn)行效果剖析評(píng)價(jià)，為我國其他采用借殼上市的民營企業(yè)提供相關(guān)建議。

二、中南房地產(chǎn)借殼上市的背景

（一）中南房地產(chǎn)公司借殼動(dòng)因

（1）中南房地產(chǎn)公司簡介。中南房地產(chǎn)公司隸屬中南控股集團(tuán)，是中南控股集團(tuán)董事長陳錦石名下的民營房地產(chǎn)企業(yè)。公司擁有八家房地產(chǎn)開發(fā)子公司，并控股一家物流管理企業(yè)和一家建筑施工企業(yè)，該公司開發(fā)了全國各地多處房地產(chǎn)項(xiàng)目，主要以房地產(chǎn)開發(fā)與銷售、物業(yè)管理和工程承包為主營業(yè)務(wù)，在江蘇省房地產(chǎn)行業(yè)中首屈一指。在企業(yè)借殼上市之前，公司總資產(chǎn)由2006年的0.372億元增至2008年的1.43億元，凈資產(chǎn)收益率由2006年的18.13%增至2008年的22.62%，資產(chǎn)負(fù)債率由2006年的87.53%降至2008年的52.42%。可見，中南房地產(chǎn)公司總資產(chǎn)一直持續(xù)快速發(fā)展，但其資產(chǎn)負(fù)債率卻一直居高不下。

（2）借殼動(dòng)因。一是破解融資難瓶頸。中南房地產(chǎn)公司作為一家民營房地產(chǎn)公司，自身發(fā)展勢(shì)頭較好，但在房地產(chǎn)行業(yè)中要想做大做強(qiáng)，必須要有足夠的資金儲(chǔ)備進(jìn)行土地的開發(fā)。對(duì)民營企業(yè)而言，要想規(guī)避IPO上市的困難，只有采用借殼上市的融資方式。因此，中南房地產(chǎn)公司必須要尋找合適的殼公司才能解決公司融資困難的問題，加快企業(yè)的發(fā)展。二是分散經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。同其他民營房地產(chǎn)企業(yè)一樣，中南房地產(chǎn)公司采用家族管理的經(jīng)營模式，導(dǎo)致公司經(jīng)營管理不規(guī)范，員工積極性不高，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較大。通過借殼上市，不僅能公開發(fā)行新股募集資金，產(chǎn)生資金放大效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)了企業(yè)資產(chǎn)的證券化，還能調(diào)動(dòng)企業(yè)員工參與管理的積極性，分散企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。三是加快企業(yè)發(fā)展速度。通過借殼上市，可以短時(shí)間內(nèi)完成資本的快速擴(kuò)張，擴(kuò)大企業(yè)資本規(guī)模，增加企業(yè)融資渠道；通過上市公司的信息披露，可以有效管理約束企業(yè)的經(jīng)營行為，提高企業(yè)的知名度，帶來企業(yè)品牌的增值，繼而保證了企業(yè)的經(jīng)營實(shí)力，有利于拓展企業(yè)的全國性業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營的協(xié)同性。因此對(duì)民營房地產(chǎn)企業(yè)來說，借殼上市可以實(shí)現(xiàn)企業(yè)跨越式發(fā)展。

（二）大連金牛公司售殼動(dòng)因

（1）大連金牛公司簡介。大連金牛股份有限公司成立于1998年，由大連鋼鐵集團(tuán)、吉林炭素股份等六家公司經(jīng)大連市政府批準(zhǔn)共同成立的股份有限公司，當(dāng)年注冊(cè)資本17千萬元，以特殊鋼冶煉和特殊鋼產(chǎn)品加工為主營業(yè)務(wù)，其中最大控股人為東北特殊鋼鐵集團(tuán)有限公司。在企業(yè)售殼上市前，總資本由2006年0.36億元縮減至2008年的0.35億元，每股收益從2006年0.07元僅增至2008年0.08元，企業(yè)整體經(jīng)營狀況不理想。

（2）售殼動(dòng)因。一是避免同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。作為大連金牛公司最大股東的東北特鋼，也是北滿特鋼和撫順特鋼的控股股東。三家特鋼公司從事相同的經(jīng)營業(yè)務(wù)，為了避免形成同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，整合集團(tuán)整體利益，東北特鋼集團(tuán)必須要選擇一家上市公司進(jìn)行業(yè)務(wù)重組，經(jīng)過衡量比較，大連金牛公司成為售殼出讓的首選。二是提升集團(tuán)核心競(jìng)爭(zhēng)力。通過售殼，可以避免業(yè)務(wù)冗余造成的利潤降低，集中另外兩家特鋼企業(yè)的優(yōu)勢(shì)資源，即能有效整合業(yè)務(wù)資源，又能提升集團(tuán)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

三、中南房地產(chǎn)借殼上市效應(yīng)分析

（一）對(duì)上市公司的效應(yīng)

（1）改變了上市公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)。借殼上市之后，中南房地產(chǎn)公司取代東北特鋼成為大連金牛公司最大的股東，成功完成了資產(chǎn)的重組。在上市期間的股權(quán)變動(dòng)中，東北特鋼的持股比例由41%變?yōu)?%，中南房地產(chǎn)公司新增加73%的股權(quán)。

（2）改變了上市公司的主營業(yè)務(wù)。借殼上市前，中南房地產(chǎn)公司主要從事房地產(chǎn)開發(fā)與銷售、物業(yè)管理科和建筑施工業(yè)務(wù)，大連金牛公司主要從事特殊鋼材冶煉和鋼產(chǎn)品加工貿(mào)易。上市后，大連金牛公司承接了中南房地產(chǎn)名下8家公司的房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營、物業(yè)管理等相關(guān)業(yè)務(wù)，原來的特鋼經(jīng)營產(chǎn)業(yè)全部轉(zhuǎn)移至東北特鋼。而中南房地產(chǎn)公司只投資房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，并無特鋼生產(chǎn)項(xiàng)目投資，避免產(chǎn)生并購后的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)行為。

（3）改變了關(guān)聯(lián)交易現(xiàn)象。借殼上市前，由于公司主營業(yè)務(wù)相近，大連金牛公司與東北特鋼及其關(guān)聯(lián)公司關(guān)聯(lián)交易較多，上市后，中南房地產(chǎn)公司主營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，與大連金牛公司之前的業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)度不大，因此，不存在企業(yè)間的關(guān)聯(lián)交易行為，更好地規(guī)范了上市公司的經(jīng)營業(yè)務(wù)范圍。

（二）對(duì)公司治理結(jié)構(gòu)的效應(yīng)

由于民營公司缺少完善的公司治理結(jié)構(gòu)，其企業(yè)經(jīng)營管理仍然采用家族式的管理模式。借殼上市后，民營企業(yè)吸收公眾投資者的資金，必須要健全公司治理結(jié)構(gòu)，應(yīng)用現(xiàn)代化的企業(yè)管理制度進(jìn)行管理，遵循合理的市場(chǎng)秩序。在經(jīng)營決策方面，要及時(shí)向資本市場(chǎng)上的公眾進(jìn)行信息披露，公布公司治理效果，保證決策的規(guī)范化、程序化和制度化。在組織形象方面，要為其他投資者樹立良好的企業(yè)形象和品牌價(jià)值，避免股價(jià)波動(dòng)過大，影響投資者信心。在股權(quán)結(jié)構(gòu)方面，要及時(shí)公開董事會(huì)重大決策，第一大股東在行使權(quán)力的同時(shí)，要受到其他股東的監(jiān)督和約束，為企業(yè)長久健康發(fā)展提供良好的保障。

（三）對(duì)公司再融資的效應(yīng)

中南房地產(chǎn)公司利用借殼上市的方式，獲得在資本市場(chǎng)上再融資的機(jī)會(huì)，加速了資本的擴(kuò)張。同時(shí)利用與大連金牛公司的重組，為中南房地產(chǎn)先前項(xiàng)目注入了低成本資金，解決了企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率居高不下的難題，優(yōu)化了企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表狀況，為企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略提供了保障。同時(shí)，利用發(fā)行股票募集資金的方式，可以將籌集的大量資金應(yīng)用于新項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，提高了市場(chǎng)占有率，為企業(yè)未來的擴(kuò)張戰(zhàn)略提供了較強(qiáng)的資金保障。

（四）對(duì)公司股價(jià)的效應(yīng)

自中南房地產(chǎn)公司重組大連金牛公司消息傳出后，公司股價(jià)出現(xiàn)了大幅度上漲，直到大連金牛正式更名為中南建設(shè)后，股價(jià)一直從12.67元飆升到21.38元，甚至出現(xiàn)27.50元的新高。可見借殼上市后，投資者對(duì)中南房地產(chǎn)公司的成長價(jià)值期望值較高。

四、中南房產(chǎn)借殼上市財(cái)務(wù)指標(biāo)分析

為了進(jìn)一步研究并購后企業(yè)的經(jīng)營能力和財(cái)務(wù)狀況，衡量中南房地產(chǎn)公司借殼上市前后的經(jīng)營績效變化，本文選取了中南房地產(chǎn)公司借殼上市后年報(bào)中的幾個(gè)重要的財(cái)務(wù)指標(biāo)對(duì)其分析探討。

（一）償債能力

公司的償債能力可以評(píng)價(jià)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力和資金籌集手段，分為短期償債能力和長期償債能力。因此，為了評(píng)價(jià)企業(yè)短期償債水平，本文選取流動(dòng)比率和速動(dòng)比率兩個(gè)指標(biāo)，指標(biāo)比率越高說明公司短期償債能力好，但過高則會(huì)影響公司利潤。選取利息保障倍數(shù)和資產(chǎn)負(fù)債率兩指標(biāo)用于評(píng)價(jià)企業(yè)長期償債水平，利息保障倍數(shù)越高，資產(chǎn)負(fù)債率越低說明償還長期債務(wù)較易。

（二）盈利能力

公司的盈利能力可以評(píng)價(jià)企業(yè)經(jīng)營管理的業(yè)績水平。為了評(píng)價(jià)企業(yè)的盈利能力，本文選取了凈資產(chǎn)收益率和總資產(chǎn)收益率兩個(gè)指標(biāo)。凈資產(chǎn)收益率用來衡量公司資本價(jià)值，比率越高股東價(jià)值越高，盈利能力越高，總資產(chǎn)收益率用來衡量公司資產(chǎn)運(yùn)行效率，比率越高資產(chǎn)利用越好，盈利能力越高。

（三）營運(yùn)能力

公司的營運(yùn)能力可以評(píng)價(jià)企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營的效率和水平，企業(yè)資產(chǎn)流動(dòng)性越強(qiáng)，周轉(zhuǎn)速度越快，利潤率越高，企業(yè)的營運(yùn)能力就越強(qiáng)。本文選取了總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率和應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率三個(gè)指標(biāo)。總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率高說明流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)快，在總資產(chǎn)中占有比例高，企業(yè)的營運(yùn)水平好。而存貨周轉(zhuǎn)率高表示存貨流動(dòng)性較快，不會(huì)產(chǎn)生資金積壓，但周轉(zhuǎn)過快也會(huì)導(dǎo)致因應(yīng)收賬款過多而降低利潤的現(xiàn)象。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率越高說明變現(xiàn)速度快，為企業(yè)運(yùn)營提供了保障。

（四）發(fā)展能力

公司的發(fā)展能力反映了企業(yè)未來的價(jià)值增值和成長空間的大小。通過分析營業(yè)收入增長率、凈利潤增長率和總資產(chǎn)增長率三個(gè)指標(biāo)來判斷中南房房地產(chǎn)公司上市后的企業(yè)成長能力。

五、民營企業(yè)借殼上市的相關(guān)建議

（一）尋找合適的殼資源和有利的并購模式

（1）借殼對(duì)象的選擇。不同上市公司有自身不同的特點(diǎn)，在選擇借殼對(duì)象時(shí)，要格外關(guān)注殼公司的資產(chǎn)負(fù)債情況，避免因殼公司自身的巨額債務(wù)為借殼企業(yè)帶來較大的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致股權(quán)結(jié)構(gòu)失衡。要從定性和定量兩方面進(jìn)行殼公司的綜合評(píng)價(jià)，謹(jǐn)慎選擇殼資源，以確保借殼上市后目標(biāo)仍符合企業(yè)發(fā)展規(guī)劃，保證公司的資金實(shí)力，提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的核心價(jià)值。

（2）借殼模式的選擇。在選擇借殼模式時(shí)，根據(jù)企業(yè)自身的特點(diǎn)可以采用股權(quán)轉(zhuǎn)讓、二級(jí)市場(chǎng)收購、資產(chǎn)置換等某一種或幾種綜合應(yīng)用的模式，盡量不采用現(xiàn)金收購的模式，以免減少賬面資產(chǎn)，增大上市審批壓力，同時(shí)導(dǎo)致未來資金周轉(zhuǎn)不靈活，影響借殼后企業(yè)長期戰(zhàn)略的有效實(shí)施。

（3）借殼資源的整合。不同企業(yè)的內(nèi)部經(jīng)營理念和經(jīng)營模式各有差異。借殼前，要充分重視借殼對(duì)象的內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)，避免借殼對(duì)象的排斥和不配合。民營企業(yè)更要做到一視同仁，充分掌握借殼對(duì)象內(nèi)部資源的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，采用靈活的經(jīng)營模式整合借殼對(duì)象內(nèi)部資源。也可采用分階段購買的方式，讓借殼對(duì)象充分了解借殼公司的經(jīng)營戰(zhàn)略，制定多贏的業(yè)務(wù)計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)化的協(xié)同效應(yīng)。

（二）抓住資產(chǎn)重組的重心

民營企業(yè)進(jìn)行借殼上市時(shí)，要以確保公司未來的發(fā)展戰(zhàn)略為目標(biāo)進(jìn)行資產(chǎn)重組，不要過多關(guān)注短期利益的獲取，避免虛假的資產(chǎn)重組和殼資源的炒作重組。短期套利行為雖然能快速融資，但同時(shí)也降低了企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，增加了雙方并購后資源整合的難度，浪費(fèi)了社會(huì)公共資源。因此，抓住實(shí)質(zhì)性的資產(chǎn)重組，才能為實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值提供有力保障。

（三）依靠中介機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)借力

民營企業(yè)借殼上市時(shí)要借力于專業(yè)的中介結(jié)構(gòu)。中介機(jī)構(gòu)擁有經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)人員，知識(shí)儲(chǔ)備充分，服務(wù)意識(shí)強(qiáng)，可信度高，能在資產(chǎn)重組交易中，對(duì)各方企業(yè)的經(jīng)營管理、組織結(jié)構(gòu)等進(jìn)行客觀的評(píng)價(jià)，降低企業(yè)自身進(jìn)行信息收集和評(píng)估的高額成本。與此同時(shí)，中介機(jī)構(gòu)的評(píng)估建議也會(huì)為借殼上市的雙方企業(yè)帶來有價(jià)值的參考意見，幫助各方投資者做出最優(yōu)的決策，保證資產(chǎn)重組的順利進(jìn)行。因此，借力于投資銀行、財(cái)務(wù)公司、會(huì)計(jì)師事務(wù)所和律師事務(wù)所等中介機(jī)構(gòu)，可以最大程度的保證各方的利益，實(shí)現(xiàn)多方共贏。借殼上市時(shí)資本融資的重要手段，對(duì)民營企業(yè)而言，要結(jié)合自身的特點(diǎn)，找準(zhǔn)適合自己的融資方式。為了保證民營企業(yè)借殼融資的成功率，要充分考慮借殼后的企業(yè)經(jīng)營管理和資源整合，制定雙贏的融資模式，保證企業(yè)今后長遠(yuǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略。

參考文獻(xiàn)：

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房地產(chǎn)公司經(jīng)營狀況范文第2篇

根據(jù)《建設(shè)部關(guān)于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的公告》（建設(shè)部公告第127號(hào)）， 房地產(chǎn)是指“可開發(fā)的土地及其地上定著物、建筑物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。”

房地產(chǎn)作為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，其健康發(fā)展與否對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著非常重要的作用。房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)，充足的資本支持是其健康發(fā)展的必要條件。但近兩年房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的資金鏈壓力，部分中小房地產(chǎn)企業(yè)逐漸顯現(xiàn)資金鏈斷裂的危險(xiǎn)。長期以來，因融資成本的考慮，我國房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道主要集中在商業(yè)銀行貸款，融資渠道的單一性不可避免地給房地產(chǎn)金融的發(fā)展埋下了風(fēng)險(xiǎn)的隱患。在此背景下，信托、證券、基金等投融資渠道近年來發(fā)展迅猛，在一定程度上豐富了房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資的問題，降低了企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)。

我國房地產(chǎn)信托發(fā)展現(xiàn)狀及優(yōu)劣勢(shì)

根據(jù)2013年年末的信托行業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，信托公司受托管理的資產(chǎn)規(guī)模已超過10萬億，超過保險(xiǎn)公司，成為四大金融支柱中僅次于銀行的金融機(jī)構(gòu)。而在信托公司的業(yè)務(wù)分類中，房地產(chǎn)信托占據(jù)了可觀比例，這與信托模式的多樣性及房地產(chǎn)的資金需求量大且能承受高額的資金成本關(guān)系密切。

根據(jù)《中華人民共和國信托法》的規(guī)定，“信托，是指委托人基于對(duì)受托人的信任，將其財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進(jìn)行管理或者處分的行為。”在實(shí)務(wù)操作中，房地產(chǎn)信托從委托財(cái)產(chǎn)類別上主要有房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)信托和房地產(chǎn)資金信托。前者是指房地產(chǎn)企業(yè)作為委托人，以其所有的房地產(chǎn)或者財(cái)產(chǎn)收益權(quán)委托信托公司設(shè)立自益信托，通過向社會(huì)投資者轉(zhuǎn)讓全部或者部分信托受益權(quán)，使其成為最終受益人而獲得相應(yīng)資金用于房地產(chǎn)項(xiàng)目的活動(dòng)。后者是指委托人基于對(duì)信托公司的信任，將自己合法擁有的資金委托給信托公司，由信托公司將資金用于房地產(chǎn)項(xiàng)目。

近幾年，房地產(chǎn)信托項(xiàng)目發(fā)展迅猛，風(fēng)險(xiǎn)累積，為抑制“井噴”式的發(fā)展速度和規(guī)模風(fēng)險(xiǎn)，銀監(jiān)部門不斷出臺(tái)各類監(jiān)管文件，從2008年《中國銀監(jiān)會(huì)辦公廳關(guān)于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)、證券業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知》，到2014年4月《中國銀監(jiān)會(huì)辦公廳關(guān)于信托公司風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管的指導(dǎo)意見》，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的監(jiān)管程度逐步深化。

房地產(chǎn)信托易發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)狀況

（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)及銷售風(fēng)險(xiǎn)

如果目標(biāo)項(xiàng)目未能按照原定開發(fā)進(jìn)度順利實(shí)施，或因任何原因?qū)е马?xiàng)目后續(xù)建設(shè)資金不能按照預(yù)期安排及時(shí)到位，將影響項(xiàng)目不能按期建設(shè)完工和銷售。

（二）經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)公司的經(jīng)營狀況以及發(fā)展的各種因素，如管理能力、財(cái)務(wù)狀況、市場(chǎng)前景、人員素質(zhì)、技術(shù)能力等，可能影響其盈利和運(yùn)作能力。

（三）信用與流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

若項(xiàng)目未能按期開發(fā)并取得預(yù)期收入，由于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和市場(chǎng)環(huán)境的變化，當(dāng)需要處置擔(dān)保物時(shí)，可能發(fā)生擔(dān)保物不能順利變現(xiàn)、甚至貶值情形。且可能發(fā)生房地產(chǎn)公司及擔(dān)保人惡意或者非惡意違約情形。

（四）管理風(fēng)險(xiǎn)

信托財(cái)產(chǎn)運(yùn)作過程中可能由于信托公司的信托資金運(yùn)用、管理部門對(duì)市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)判斷失誤、獲取的信息不全等，導(dǎo)致信托項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)管理

（一）信用風(fēng)險(xiǎn)管理

在項(xiàng)目的前期運(yùn)作中，組織專人進(jìn)行項(xiàng)目盡職調(diào)查。針對(duì)創(chuàng)新類信托項(xiàng)目，聘請(qǐng)律師事務(wù)所擬訂或?qū)徍撕贤⒃诤贤性O(shè)立違約及擔(dān)保制度。

（二）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)管理

通過加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)查、研究及分析，盡量對(duì)股價(jià)、利率、匯率等市場(chǎng)要素有較全面準(zhǔn)確的了解；而對(duì)于較復(fù)雜的特定市場(chǎng)且不能有效了解和把握其風(fēng)險(xiǎn)的，一般采取謹(jǐn)慎原則、保守操作；同時(shí)，在業(yè)務(wù)拓展或產(chǎn)品推介時(shí)，除信托文件明示風(fēng)險(xiǎn)外，信托公司必須向投資者明確說明市場(chǎng)因素變化帶來的不利影響。

（三）操作風(fēng)險(xiǎn)管理

在財(cái)務(wù)管理、內(nèi)部稽核、資金運(yùn)作、賬戶管控、客戶檔案管理等方面，嚴(yán)格按信托法規(guī)及信托文件設(shè)定相應(yīng)的管理崗位，堅(jiān)持固有和信托業(yè)務(wù)的分離，設(shè)置專人專崗，明確管理職責(zé)及審批權(quán)限，嚴(yán)格執(zhí)行核保核簽管理辦法，并通過內(nèi)部郵件系統(tǒng)、審批流程等標(biāo)準(zhǔn)化、系統(tǒng)化的管理方式，最大程度地控制內(nèi)部管理方面的風(fēng)險(xiǎn)。

（四）不斷完善風(fēng)險(xiǎn)控制措施

從信用履約能力、償債能力、盈利能力、經(jīng)營及發(fā)展能力等五個(gè)方面綜合考量客戶信用等級(jí)。科學(xué)評(píng)價(jià)企業(yè)信用狀況，準(zhǔn)確識(shí)別、度量信用風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)每個(gè)信托項(xiàng)目，合理運(yùn)用多種風(fēng)控措施，包括：以不動(dòng)產(chǎn)作抵押，定期追加在建工程抵押；公司股東及實(shí)際控制人提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保。建筑承包方出具書面承諾放棄項(xiàng)目工程款的優(yōu)先受償權(quán)等。監(jiān)管房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用，要求房地產(chǎn)企業(yè)在監(jiān)管銀行開立監(jiān)管賬戶，用于歸集銷售款，在房地產(chǎn)企業(yè)的銀行賬戶預(yù)留印鑒上加蓋信托公司監(jiān)管人員名章，對(duì)資金使用進(jìn)行逐筆審批，封閉運(yùn)行。

（五）加強(qiáng)貸后管理

切實(shí)落實(shí)風(fēng)控措施，確保項(xiàng)目按計(jì)劃執(zhí)行，防止項(xiàng)目運(yùn)行偏離最初的交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)范圍。建立信托經(jīng)理負(fù)責(zé)制，信托經(jīng)理應(yīng)對(duì)項(xiàng)目銷售、建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行主動(dòng)管理。

信托公司應(yīng)設(shè)置專門的項(xiàng)目管理部門，委派專人定期逐一排查各項(xiàng)目，按時(shí)收集房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)報(bào)表、銷售臺(tái)賬；實(shí)施全面的人員派駐制管理，通過派出董事和財(cái)務(wù)管理人員、委托銀行監(jiān)管賬戶等形式對(duì)房地產(chǎn)公司重大事項(xiàng)、資金使用、銷售款回籠等情況進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管，密切關(guān)注項(xiàng)目可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，確保項(xiàng)目的安全運(yùn)轉(zhuǎn)。

房地產(chǎn)公司經(jīng)營狀況范文第3篇

[關(guān)鍵詞]償債能力分析；房地產(chǎn)企業(yè)；風(fēng)險(xiǎn)

[中圖分類號(hào)]F2933[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A[文章編號(hào)]1005-6432（2014）46-0117-02

1引言

隨著經(jīng)濟(jì)、政治、文化、市場(chǎng)等多方面的因素，房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在已經(jīng)成為中國的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整都發(fā)揮著越來越重要的作用。房地產(chǎn)企業(yè)是一種主要靠負(fù)債經(jīng)營的企業(yè)形式，存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，因此越來越多的相關(guān)利益主體關(guān)注于房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力，比如：股東及潛在投資者需要考慮房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力做出是否繼續(xù)投資或者撤資的決策；金融機(jī)構(gòu)在發(fā)放貸款前要對(duì)其資信及償債能力進(jìn)行考核，做出是否貸款持續(xù)合作的決策；政府機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力進(jìn)行分析，適當(dāng)?shù)恼{(diào)控，保持市場(chǎng)均衡發(fā)展，提高經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率；房地產(chǎn)企業(yè)客戶對(duì)償還房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)進(jìn)行分析，選擇最好的償還方案。所以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)，總結(jié)償債分析指標(biāo)存在的不足具有非常重要的意義。

2房地產(chǎn)企業(yè)償債能力簡析

21短期償債能力

211流動(dòng)比率

流動(dòng)比率越高房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力越強(qiáng)。房地產(chǎn)企業(yè)持有現(xiàn)金的目的，主要是防止由于現(xiàn)金流入量不足以彌補(bǔ)現(xiàn)金支出情況下的現(xiàn)金短缺情況，但有時(shí)會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)金余額無法維持應(yīng)有水平的情況，在這種情況下多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)向金融機(jī)構(gòu)借款。房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)的一個(gè)很重要的組成部分是存貨，存貨在計(jì)價(jià)時(shí)通常采取歷史成本原則，而正常情況下房地產(chǎn)公司的存貨的成本與市場(chǎng)價(jià)值相差更大，因此用歷史成本作為計(jì)算流動(dòng)比率的基礎(chǔ)不能正確反映房地產(chǎn)企業(yè)的短期償債能力，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在提高以存貨成本為基礎(chǔ)的流動(dòng)比率的同時(shí)，也提供以存貨市場(chǎng)價(jià)值計(jì)算的流動(dòng)比率，使利益相關(guān)者較好的了解房地產(chǎn)企業(yè)的短期償債能力。

212速動(dòng)比率

速動(dòng)比率越高房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力越強(qiáng)，在房地產(chǎn)企業(yè)中，存貨在房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)中占有很大的比例，而且現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，作為房地產(chǎn)企業(yè)主要存貨的房產(chǎn)的變現(xiàn)能力很強(qiáng)，因此在計(jì)算房地產(chǎn)公司的速動(dòng)比率時(shí)應(yīng)該區(qū)別對(duì)待不同的存貨，根據(jù)其變現(xiàn)能力來確定是否從流動(dòng)資產(chǎn)中剔除，計(jì)算出的速動(dòng)比率才能更好地反映房地產(chǎn)企業(yè)的變現(xiàn)能力。

213現(xiàn)金比率

現(xiàn)金流動(dòng)性最強(qiáng)，所以現(xiàn)金比率是最能夠反映房地產(chǎn)企業(yè)償債能力的一個(gè)指標(biāo)，能夠及時(shí)反映房地產(chǎn)企業(yè)付現(xiàn)能力。房地產(chǎn)企業(yè)能否及時(shí)償還債務(wù)的關(guān)鍵并不在于賬面利潤而要看其有無現(xiàn)金，因?yàn)橛欣麧櫟哪攴莶⒉灰欢ㄓ卸嘤嗟默F(xiàn)金用于維持房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和支付債務(wù)。

214現(xiàn)金流量

生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中產(chǎn)生的現(xiàn)金流量的大小主要取決于房地產(chǎn)企業(yè)銷售量的大小、資金使用狀況、賒銷管理等因素。①房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營流量如果大于房地產(chǎn)企業(yè)因生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)發(fā)生的支出，那說明房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營狀況良好，處于穩(wěn)定的狀態(tài)；反之，則說明房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營狀況差，處于不穩(wěn)定的狀態(tài)。②通過現(xiàn)金周轉(zhuǎn)期計(jì)算判斷現(xiàn)金周轉(zhuǎn)速度。一般來說，現(xiàn)金周轉(zhuǎn)天數(shù)越少，其周轉(zhuǎn)速度就越快，房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生現(xiàn)金的能力就越強(qiáng)，房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力就越強(qiáng)。

215房地產(chǎn)企業(yè)的短期融資能力

現(xiàn)在的中小房地產(chǎn)企業(yè)隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展變得越來越多，部分企業(yè)采用舉借新債還舊債的政策的償還債務(wù)，它的短期融資能力不能直接在財(cái)務(wù)報(bào)表的項(xiàng)目上看出來，需要以下分析：①短期融資額度，隨著房地產(chǎn)企業(yè)的逐漸增長伴隨著一定的信用額度，可以在這額度里向金融機(jī)構(gòu)貸款，融通資金，這部分資金可以調(diào)節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)是生產(chǎn)經(jīng)營、投資運(yùn)營等。②信用擔(dān)保，如果房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)著為其他房地產(chǎn)企業(yè)的擔(dān)保業(yè)務(wù)，到期如果對(duì)方無法承擔(dān)債務(wù)，該企業(yè)將直接承擔(dān)這部分債務(wù)，加大了自身短期債務(wù)的壓力，融通資金很有可能降為零。

22長期償債能力

長期負(fù)債的舉借一般是房地產(chǎn)企業(yè)在初創(chuàng)時(shí)期，在萌芽期建議房地產(chǎn)企業(yè)舉債可以考慮長期貸款，由于較長時(shí)間的借款期，可以給房地產(chǎn)企業(yè)帶來一定的時(shí)間運(yùn)營，產(chǎn)生更多的資金保證企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展；如果房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)由萌芽期轉(zhuǎn)型變?yōu)榉€(wěn)定增長型，可以較多的考慮短期貸款，短期貸款雖然期限短，但是由于房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定的生產(chǎn)經(jīng)營可以有穩(wěn)定的資金鏈，短期貸款可以融通資金的同時(shí)減少還息力度，加大資金的流通力度，更加的有效。

3我國房地產(chǎn)企業(yè)償債能力存在的問題

31債務(wù)負(fù)擔(dān)沉重，償債風(fēng)險(xiǎn)大

房地產(chǎn)企業(yè)的償還本金和利息未同時(shí)得到重視。現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)隨著生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模的需要有時(shí)候需要融通資金，其中較長的資金伴隨著較高的利息，因而這部分的利息需要房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)生利潤的積累，支付這部分的資金房地產(chǎn)企業(yè)需要承擔(dān)很大的壓力，房地產(chǎn)企業(yè)未對(duì)這部分的財(cái)務(wù)積累進(jìn)行分析，這必然會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在決策中產(chǎn)生錯(cuò)誤的想法。

32償還資金渠道單一

現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)償還資金較多是生產(chǎn)經(jīng)營中產(chǎn)生的資金、融資、資產(chǎn)變現(xiàn)，其中最常見的是房地產(chǎn)企業(yè)通過使用生產(chǎn)經(jīng)營中產(chǎn)生的資金和融通資金這兩種方式償還資金，但是現(xiàn)在大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行償債能力分析中依然包括其資產(chǎn)變現(xiàn)的資金，上面我已經(jīng)說過了房地產(chǎn)企業(yè)是建立在持續(xù)經(jīng)營的假設(shè)前提下計(jì)算的償債能力分析而不是以清算為基礎(chǔ)的，所以現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)不應(yīng)該將資產(chǎn)變現(xiàn)的資金加入計(jì)算房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力分析，這樣的償債能力分析才會(huì)更加的準(zhǔn)確有力。

33動(dòng)態(tài)償債能力缺失

償債能力分析較多的考慮了資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益三大會(huì)計(jì)要素，而且這三大會(huì)計(jì)要素都是建立在某一時(shí)點(diǎn)的分析，現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力分析沒有考慮到房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中產(chǎn)生的償債能力，只考慮了某一時(shí)點(diǎn)的償債能力分析未考慮房地產(chǎn)企業(yè)某一時(shí)段的償債能力分析。

4房地產(chǎn)企業(yè)解決問題的措施

41建立企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系

我國房地產(chǎn)企業(yè)仍處于發(fā)展中狀態(tài)，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是無法規(guī)避的，要加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理應(yīng)當(dāng)建立完善財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，加強(qiáng)重視應(yīng)收賬款、應(yīng)付賬款、存貨以及貸款利息等對(duì)經(jīng)營現(xiàn)金流量影響重大的科目，使經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生現(xiàn)金凈流量凈額大于凈利潤，降低房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。長期財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)體系是以經(jīng)營效益為基礎(chǔ)，通過對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營結(jié)果的綜合評(píng)價(jià)來評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。

42拓寬籌資渠道，償還資金

房地產(chǎn)企業(yè)增資擴(kuò)股，增資擴(kuò)股是永久性無須償還的資金，對(duì)維持公司長期穩(wěn)定的發(fā)展有益，每月固定的利息負(fù)擔(dān)，經(jīng)營波動(dòng)的給公司帶來的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)較小，沒有到期還本付息的壓力，籌資風(fēng)險(xiǎn)較小。向金融機(jī)構(gòu)舉債，籌資速度相對(duì)較快，借款彈性大，借款成本較低，利息可以低稅。房地產(chǎn)企業(yè)自有商業(yè)信用，通過自己的商譽(yù)給公司緩解還款壓力，成本低于借款成本，同時(shí)企業(yè)可以合作分成，合作建房，降低個(gè)人的還款壓力。

43動(dòng)靜結(jié)合，不斷改善企業(yè)償債能力

房地產(chǎn)企業(yè)償債能力分析考慮時(shí)點(diǎn)，同時(shí)考慮時(shí)段，企業(yè)應(yīng)該定期制作關(guān)于償債金額的預(yù)算表，定期制作預(yù)算避免房地產(chǎn)企業(yè)靜態(tài)償債能力分析所產(chǎn)生的遺漏，預(yù)算表能夠預(yù)算下一月度、季度、乃至年度的償債分析，這樣能夠在第一時(shí)間知道資金償還額度及期間，避免企業(yè)因償債金額不足導(dǎo)致的破產(chǎn)。

5結(jié)論

房地產(chǎn)企業(yè)償債能力分析包括短期償債能力分析和長期償債能力分析，投資者、債權(quán)人、政府機(jī)關(guān)、乃至企業(yè)職工對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力分析都十分的重視，在不可預(yù)測(cè)的眾多未來發(fā)展因素，即使房地產(chǎn)企業(yè)擁有良好的發(fā)展前景，如果不做好企業(yè)的償債能力分析也很有可能在下一秒破產(chǎn)，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)償債能力分析的項(xiàng)目指標(biāo)使用存在不足，應(yīng)該結(jié)合行業(yè)特點(diǎn)做好企業(yè)的償債能力分析。

參考文獻(xiàn)：

[1]王洪衛(wèi)，簡德一房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].上海：上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，1997：12-58

房地產(chǎn)公司經(jīng)營狀況范文第4篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)上市公司 債務(wù)融資能力 影響因素 實(shí)證研究

一、引言

十提出2020年要建成小康社會(huì)，新型城鎮(zhèn)化是未來的發(fā)展方向，而聯(lián)合國開發(fā)計(jì)劃署預(yù)測(cè)，到2030年城鎮(zhèn)化水平將達(dá)到70%。因此，城鎮(zhèn)化的大力推進(jìn)對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)無疑是重大機(jī)遇。然而我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展時(shí)間短，投融資體系尚未健全，國家的宏觀調(diào)控和房地產(chǎn)行業(yè)的自身調(diào)整沒能從根本上解決融資問題。目前，我國房地產(chǎn)發(fā)展所需資金有60%以上來自銀行，這與我國當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)。在房地產(chǎn)企業(yè)投入的開發(fā)資金中，商業(yè)銀行貸款占到20%左右，但定金及預(yù)收款中有一定比例的個(gè)人按揭貸款，實(shí)際的銀行貸款比例達(dá)到了60%。而我國當(dāng)前正處在城市化進(jìn)程加速的過程中，短期內(nèi)商品住宅的投資比重不會(huì)大幅下降，因此，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)商業(yè)銀行貸款的依賴仍是不可避免的。此外，企業(yè)雖然偏好于股權(quán)融資，但由于股權(quán)融資所受限制較多，再加上企業(yè)所有者擔(dān)心控制權(quán)被稀釋，因而債務(wù)融資仍然是公司融資的主要渠道。本文擬探討房地產(chǎn)上市公司債務(wù)融資能力的影響因素，既為房地產(chǎn)上市公司的發(fā)展提供有益的指引，更重要的是為資金供給者保證輸出資本的安全性提供一個(gè)可參照的標(biāo)準(zhǔn)，具有重要的理論意義和現(xiàn)實(shí)意義。

二、相關(guān)文獻(xiàn)綜述

融資能力是造成企業(yè)融資困難的主要原因，而目前對(duì)融資能力的研究缺乏一個(gè)系統(tǒng)清晰的認(rèn)識(shí)。孫林杰、孫林昭、李志剛（2007）認(rèn)為，融資能力就是指企業(yè)結(jié)合社會(huì)資金供給狀況、自身經(jīng)營狀況以及發(fā)展戰(zhàn)略，在恰當(dāng)時(shí)機(jī)、選擇恰當(dāng)方式和融資對(duì)象籌集資金的能力。他們?cè)跇?gòu)建科技型中小企業(yè)融資能力評(píng)價(jià)模型時(shí)選取的23個(gè)指標(biāo)，既包含定量指標(biāo)也包含定性指標(biāo)。趙亮（2007）認(rèn)為，從資金需求方角度，融資能力是通過內(nèi)源性融資和外源性融資獲取資金的能力，因而將每股資本公積、資產(chǎn)負(fù)債率和再融資占總?cè)谫Y比率納入評(píng)價(jià)指標(biāo)體系中;從資金供給方角度，融資能力即為投資價(jià)值，因而從企業(yè)的盈利能力、短期償債能力、經(jīng)營管理能力和成長能力來評(píng)價(jià)，并選取了部分常規(guī)的財(cái)務(wù)指標(biāo)納入評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。然而，企業(yè)選擇的融資方式不同必然會(huì)導(dǎo)致對(duì)其融資能力的評(píng)價(jià)指標(biāo)及方法也不同。根據(jù)融資優(yōu)序理論，企業(yè)在籌集投資資金時(shí)，相對(duì)于外部融資而言首先會(huì)選擇內(nèi)部融資，其次在外部融資中，按照先銀行借款融資，后發(fā)行股票融資的順序進(jìn)行。部分國內(nèi)學(xué)者認(rèn)為，企業(yè)所有者擔(dān)心其控制權(quán)受到稀釋，一般采取債務(wù)融資方式。隨后，李定安、周健波等人（2007）深入考察了近幾年我國房地產(chǎn)上市公司債務(wù)融資的決定因素，分析表明我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資行為除了受其自身的股權(quán)融資能力和企業(yè)盈利能力的影響外，主要還受到企業(yè)成長性、資產(chǎn)流動(dòng)性、經(jīng)營力度及內(nèi)部融資能力的影響。這些學(xué)者在構(gòu)建企業(yè)融資能力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系時(shí)選取的是常規(guī)的財(cái)務(wù)指標(biāo)，并未根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)修正，其構(gòu)建出的指標(biāo)體系針對(duì)性不強(qiáng)，不具有說服力。基于以上文獻(xiàn)分析，本文擬通過界定債務(wù)融資能力的內(nèi)涵，選取代表性的財(cái)務(wù)指標(biāo)并結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)獨(dú)有的特征對(duì)指標(biāo)進(jìn)行修正，利用修正后的財(cái)務(wù)指標(biāo)研究房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資能力的影響因素。

三、債務(wù)融資能力內(nèi)涵及影響因素

（一）債務(wù)融資能力內(nèi)涵。融資是企業(yè)籌集資金的過程，即企業(yè)根據(jù)自身的生產(chǎn)經(jīng)營狀況和企業(yè)未來經(jīng)營發(fā)展的需要，利用各種各樣的融資方式和渠道，從投資者和債權(quán)人手中取得資金，以滿足企業(yè)正常生產(chǎn)和進(jìn)一步發(fā)展需求的過程。融資能力是指企業(yè)依據(jù)自身的經(jīng)營需要向資金供給者籌集生產(chǎn)經(jīng)營所需資金的能力，而企業(yè)所能融通資金的規(guī)模大小則取決于融資能力的高低。

債務(wù)融資是指企業(yè)通過銀行或非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款或發(fā)行債券等方式融入資金。企業(yè)通過債務(wù)融資方式籌集資金的能力即為債務(wù)融資能力。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，負(fù)債融資仍主要來源于商業(yè)銀行貸款、預(yù)收賬款（這主要是客戶的定金和預(yù)售款，這部分資金實(shí)際上是個(gè)人消費(fèi)貸款轉(zhuǎn)化而來，主要來源于銀行）及應(yīng)付賬款（主要是建筑企業(yè)流動(dòng)性貸款），債券融資比例仍然很低。一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)，公司銷售下滑，公司資金鏈斷裂，公司發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)的可能性就會(huì)增大。筆者認(rèn)為債務(wù)融資能力受企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的影響較大。

（二）房地產(chǎn)上市公司債務(wù)融資能力的影響因素。從房地產(chǎn)企業(yè)自身因素分析，企業(yè)的規(guī)模、企業(yè)素質(zhì)、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目、企業(yè)財(cái)務(wù)狀況等會(huì)影響企業(yè)融資能力的高低。但是資金供給者無法深入企業(yè)內(nèi)部了解真實(shí)情況，他們了解企業(yè)狀況的主要方式是經(jīng)審計(jì)后的報(bào)表，因此他們對(duì)企業(yè)融資能力的評(píng)價(jià)也主要依據(jù)企業(yè)的財(cái)務(wù)表現(xiàn)。財(cái)務(wù)貫穿企業(yè)整個(gè)經(jīng)營活動(dòng)的始終，對(duì)管理、營銷等方面的情況都會(huì)產(chǎn)生影響，因此，筆者僅從財(cái)務(wù)方面深入探討債務(wù)融資能力的影響因素。

1.盈利能力。盈利能力是指企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)獲得利潤的能力。獲取利潤是企業(yè)的主要經(jīng)營目標(biāo)之一，同時(shí)也反映了企業(yè)的綜合素質(zhì)。盈利能力越強(qiáng)的企業(yè)，財(cái)務(wù)基礎(chǔ)越牢固，企業(yè)對(duì)外籌資的能力和清償債務(wù)的能力也越強(qiáng)，企業(yè)發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)的可能性也越小。根據(jù)權(quán)衡理論，企業(yè)盈利能力越強(qiáng)，內(nèi)部產(chǎn)生的資金可提供企業(yè)日常經(jīng)營以及發(fā)展所需，并隨著留存的盈余越高，財(cái)務(wù)狀況趨于好轉(zhuǎn)，使得企業(yè)資金需求的總?cè)笨诳s小。利潤是企業(yè)償債的重要來源，因而盈利能力強(qiáng)的企業(yè)更能獲得資金供給者的青睞。

2.資產(chǎn)管理能力。資產(chǎn)管理能力反映了企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)狀況，對(duì)其進(jìn)行分析可以了解企業(yè)的經(jīng)營狀況及經(jīng)營管理水平。資金周轉(zhuǎn)狀況好，說明企業(yè)的經(jīng)營管理水平高，資金利用效率高。企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)狀況與供、產(chǎn)、銷各個(gè)環(huán)節(jié)密切相關(guān)，任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題都會(huì)影響到企業(yè)資金的正常周轉(zhuǎn)。因而，企業(yè)的資產(chǎn)管理能力對(duì)債務(wù)融資能力的高低有一定的影響。

3.成長能力。企業(yè)的成長能力一定程度上反映企業(yè)資金規(guī)模的擴(kuò)張狀況，企業(yè)成長能力強(qiáng)，內(nèi)部資金積累多，內(nèi)源融資能力也就比較強(qiáng)。通過對(duì)企業(yè)成長能力進(jìn)行分析，可以判斷企業(yè)的發(fā)展?jié)摿ΓA(yù)測(cè)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)前景。為了降低成本，股東也有通過增加債務(wù)融資、提高財(cái)務(wù)杠桿的傾向。所以，企業(yè)的成長性越高，越傾向于債務(wù)融資，筆者將企業(yè)的成長能力納入融資能力的影響因素。

4.償債能力。企業(yè)資產(chǎn)的流動(dòng)性越高，短期償債能力越好，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越低;流動(dòng)性的下降除了會(huì)引起短期償債能力下降外，還可能導(dǎo)致財(cái)務(wù)拮據(jù)，引發(fā)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，因而流動(dòng)性越低的企業(yè)，融通資金的迫切性越強(qiáng)。從理論上說，雖然企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)也可以為企業(yè)進(jìn)行負(fù)債融資提供支持，但是考慮到研究對(duì)象為資本密集型的房地產(chǎn)公司（屬于對(duì)流動(dòng)資金要求較高的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)），筆者認(rèn)為其對(duì)債務(wù)融資能力有重要影響。

5.現(xiàn)金回收能力。現(xiàn)金回收能力表現(xiàn)出企業(yè)能夠從所實(shí)現(xiàn)的銷售額和利潤中回收現(xiàn)金的能力。大多數(shù)學(xué)者對(duì)融資能力研究時(shí)忽略了現(xiàn)金流的因素，而企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量是一個(gè)很好的財(cái)務(wù)表現(xiàn)，它可以使資金供給者很好地觀察到其所投入資金的企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)情況，觀察到其資金的安全性是否得到保障。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，只有把利潤變現(xiàn)才能用于項(xiàng)目再開發(fā)，因此本文認(rèn)為現(xiàn)金回收能力也是企業(yè)債務(wù)融資能力的一個(gè)重要影響因素。

四、研究設(shè)計(jì)

（一）數(shù)據(jù)與樣本。考慮到我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的具體情況和樣本數(shù)據(jù)收集的可行性，本文選用上市房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行樣本分析。研究采用的數(shù)據(jù)來自新浪網(wǎng)股市行情中各房地產(chǎn)上市公司的年報(bào)（http：// .cn），以2013年12月31日為截止點(diǎn)，剔除部分業(yè)績很差、企業(yè)內(nèi)部管理不當(dāng)、凈資產(chǎn)為零或以下以及數(shù)據(jù)不全的公司，最終選取123家房地產(chǎn)上市公司為研究對(duì)象。

（二）指標(biāo)修正與變量設(shè)計(jì)。

1.指標(biāo)修正。通過參閱房地產(chǎn)企業(yè)的年度財(cái)務(wù)報(bào)表，筆者發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收賬款和預(yù)付賬款的比重遠(yuǎn)高于其他行業(yè)。結(jié)合速動(dòng)比率的計(jì)算機(jī)理，應(yīng)當(dāng)扣除房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)中變現(xiàn)能力差的存貨和預(yù)付賬款。此外，流動(dòng)負(fù)債中的預(yù)收賬款一項(xiàng)數(shù)額較大，況且對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言存貨是用來償還預(yù)收賬款的。所以，對(duì)速動(dòng)比率的修正結(jié)果如下：速動(dòng)比率=（流動(dòng)資產(chǎn)-存貨-預(yù)付賬款）÷（流動(dòng)負(fù)債-預(yù)收賬款）。

2.變量設(shè)計(jì)。房地產(chǎn)企業(yè)年報(bào)中披露的財(cái)務(wù)指標(biāo)有100多個(gè)，理論上這些財(cái)務(wù)指標(biāo)都可以直接或間接說明企業(yè)的經(jīng)營狀況，但是過多的指標(biāo)會(huì)破環(huán)指標(biāo)體系的預(yù)測(cè)能力。在前文分析的基礎(chǔ)上，為了真實(shí)反映企業(yè)的債務(wù)融資能力，本文從盈利能力、償債能力、成長能力、資產(chǎn)管理能力、現(xiàn)金回收能力五個(gè)方面，分別選取各指標(biāo)間相互不涵蓋且具有代表性的11個(gè)指標(biāo)（見上頁表1）。

（三）分析過程。本文應(yīng)用SPSS18.0軟件中的因子分析對(duì)房地產(chǎn)上市公司2013年的原始平均數(shù)據(jù)直接處理，所得出的KMO檢驗(yàn)值為0.637，大于0.5，說明樣本量充分。另外Bartlett球形度檢驗(yàn)近似卡方為839.339，P=0.000，按a=0.05水準(zhǔn)，可認(rèn)為相關(guān)矩陣不是單位矩陣，即意味著變量高度相關(guān)，足夠?yàn)橐蜃臃治鎏峁┖侠淼幕A(chǔ)。

由表2可看出，第一個(gè)因子的特征根為3.655，解釋了原有11個(gè)變量總方差的33.228%，它刻畫的方差最大，累計(jì)貢獻(xiàn)率為33.228%。第二個(gè)因子的特征根為1.853，解釋了原有11個(gè)變量總方差的16.847%，累計(jì)貢獻(xiàn)率為50.075。第三、四、五、六個(gè)因子的特征根都大于1，前5個(gè)因子的累計(jì)貢獻(xiàn)率達(dá)到了85.223%。因此可以選擇這5個(gè)主成分作為綜合評(píng)價(jià)的公共因子。

由表3可以看出，第一個(gè)因子變量在總資產(chǎn)報(bào)酬率、總資產(chǎn)凈利潤率、凈利潤增長率和凈資產(chǎn)增長率的載荷分別為0.886、0.977、0.921、0.944，這說明第一主成分對(duì)總資產(chǎn)報(bào)酬率（X1）、總資產(chǎn)凈利潤率（X2）、凈利潤增長率（X8）和凈資產(chǎn)增長率（X9）有絕對(duì)較大的載荷系數(shù)。這個(gè)主成分主要概括了房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力和成長能力指標(biāo)，鑒于本文選擇的代表成長能力的凈利潤增長率（X8）和凈資產(chǎn)增長率（X9）也可代表企業(yè)未來的盈利能力，所以將第一因子變量命名為盈利能力因子。

第二個(gè)因子變量在經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量回報(bào)率和現(xiàn)金流量比率的載荷分別為0.923、0.899，這說明第二主成分主要由經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金回報(bào)率（X10）和現(xiàn)金流量比率（X11）決定，這個(gè)成分主要概括了企業(yè)的現(xiàn)金回收能力，所以第二因子可以命名為現(xiàn)金回收能力因子。

第三個(gè)因子變量在速動(dòng)比率和現(xiàn)金比率的載荷分別為0.878、0.874，這說明第三主成分主要由速動(dòng)比率（X3）和現(xiàn)金比率（X5）決定，這個(gè)成分主要反映了企業(yè)的短期償債能力，因此第三因子可以命名為短期償債能力因子。

第四個(gè)因子變量在利息保障倍數(shù)的載荷為0.862，這說明第四主成分主要由利息保障倍數(shù)（X4）決定，這個(gè)成分主要反映了企業(yè)的長期償債能力，因此第四因子可以命名為房地產(chǎn)企業(yè)的長期償債能力因子。

第五個(gè)因子變量在總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率的載荷分別為0.995、0.354， 這說明該主成分主要由總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（X7）和存貨周轉(zhuǎn)率（X6）決定，這個(gè)成分主要反映了企業(yè)的資產(chǎn)管理能力，因此第五因子可以命名為企業(yè)的資產(chǎn)管理能力因子。

根據(jù)表4，可以得到五個(gè)主成分的表達(dá)式，如下：

Y1=0.242X1+0.280X2-0.019X3-0.094X4+0.006X5+0.026X6+0.015X7+0.264X8+0.267X9-0.016X10-0.011X11

Y2=0.079X1+0.006X2+0.072X3-0.038X4-0.036X5+0.098X6-0.020X7-0.063X8-0.043X9+0.543X10+0.506X11

Y3=0.115X1+0.015X2+0.548X3+0.062X4+0.520X5+0.021X6+0.025X7-0.083X8-0.055X9+0.113X10-0.089X11

Y4=0.021X1-0.077X2+0.101X3+0.667X4-0.021X5+0.563X6+0.005X7-0.043X8-0.019X9+0.024X10+0.024X11

Y5=0.017X1-0.005X2+0.034X3+0.045X4+0.0074X5-0.045X6+0.984X7+0.027X8+0X9-0.103X10+0.078X11

根據(jù)主成分的特征值，運(yùn)用歸一法可以確定每個(gè)主成分的權(quán)重，如表5所示。

綜上所述，我們可以得出房地產(chǎn)上市公司的各項(xiàng)能力對(duì)其債務(wù)融資能力的影響由大到小排序依次為企業(yè)的盈利能力、現(xiàn)金回收能力、短期償債能力、長期償債能力和資產(chǎn)管理能力。

五、研究結(jié)論

國內(nèi)外學(xué)者對(duì)融資能力沒有達(dá)成統(tǒng)一的、清晰的認(rèn)識(shí)，本文在分析融資能力相關(guān)文獻(xiàn)的基礎(chǔ)上發(fā)現(xiàn)企業(yè)選擇的融資方式不同必然會(huì)導(dǎo)致評(píng)價(jià)企業(yè)融資能力的指標(biāo)體系構(gòu)建不同，繼而提出債務(wù)融資能力概念。本文基于房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)報(bào)表提供的主要指標(biāo)數(shù)據(jù)，分析房地產(chǎn)企業(yè)獨(dú)有的特征，即預(yù)收款項(xiàng)比重明顯高于其他行業(yè)企業(yè)，在設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資能力的指標(biāo)時(shí)，對(duì)反映短期償債能力的速動(dòng)比率這一指標(biāo)進(jìn)行修正。實(shí)證研究的結(jié)果表明盈利能力是影響房地產(chǎn)上市公司債務(wù)融資能力最重要的因素，其次為現(xiàn)金回收能力、償債能力和資產(chǎn)管理能力。其中償債能力又分為短期償債能力和長期償債能力，而短期償債能力對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資能力的影響高于長期償債能力。X

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房地產(chǎn)公司經(jīng)營狀況范文第5篇

    面對(duì)廠商對(duì)于中小企業(yè)CRM產(chǎn)品不遺余力的宣傳,眾多中小企業(yè)卻是各有各的看法,有的覺得CRM的確有所幫助,有的則不以為然。

    需求一:能否量身定制?

    一家早在兩年前就實(shí)施了CRM的廣告公司經(jīng)理樊先生向記者訴苦說:“起初我們公司上下對(duì)這套系統(tǒng)寄予了很大的期望,以為它可以輕松解決我們?cè)诳头鞒谭矫娴囊恍﹩栴},但結(jié)果表明,實(shí)施起來太難了,最后它成了一個(gè)負(fù)擔(dān)!” 據(jù)了解,他們購買的是一套通用CRM,在使用的過程中發(fā)現(xiàn)有許多環(huán)節(jié)與公司自身的做法不一致,于是有許多功能模塊根本無法使用,實(shí)際應(yīng)用過程中只利用了CRM系統(tǒng)中15%左右的功能。

    軟件用戶對(duì)軟件產(chǎn)品的個(gè)性化需求是軟件供應(yīng)商面臨的一個(gè)最頭痛的問題,因?yàn)閭€(gè)性化與開發(fā)成本之間是一對(duì)不可調(diào)和的矛盾。因?yàn)樾袠I(yè)太多,如果每一個(gè)行業(yè)做一個(gè)行業(yè)版本的話,對(duì)一個(gè)專業(yè)軟件商來說難以實(shí)現(xiàn)。從供應(yīng)商的角度來說,不能用行業(yè)版本來滿足每一個(gè)行業(yè)的需要,因?yàn)楣?yīng)成本太高。如何協(xié)調(diào)解決成本與個(gè)性化之間的矛盾,看來是CRM廠商需要解決的重要問題。

    需求二:能否幫助銷售?

    中小企業(yè)在客戶管理方面更加重視銷售機(jī)會(huì),而以往他們對(duì)客戶價(jià)值重視不足,忽視了客戶資源的有效利用,處在從自然成長型向策略成長型企業(yè)的過渡階段。這類企業(yè)對(duì)CRM最迫切的需求是客戶資源企業(yè)化和加強(qiáng)對(duì)經(jīng)營狀況的控制。

    正文房地產(chǎn)公司雖說應(yīng)用CRM系統(tǒng)一年以來收效很大,但仍然對(duì)CRM提出了更多的要求。正文房地產(chǎn)公司客戶部的宦先生接受記者采訪時(shí)表示,對(duì)于許多開發(fā)商而言,來自一線銷售的壓力、資金回收的壓力仍然較大,企業(yè)必須面對(duì)樓盤的設(shè)計(jì)問題、規(guī)劃問題、定價(jià)、物業(yè)管理及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力等諸多問題。企業(yè)急需借助CRM系統(tǒng),來提高一線銷售人員對(duì)于客戶跟蹤、客戶服務(wù)的能力。但公司目前使用的CRM系統(tǒng)在有效提高銷售業(yè)績方面表現(xiàn)一般。

    需要三:能否加強(qiáng)培訓(xùn)?

    申隅集團(tuán)是一家成功的房地產(chǎn)公司,在經(jīng)過對(duì)信息化建設(shè)大筆投入之后,公司負(fù)責(zé)IT架構(gòu)的陳女士卻依然對(duì)CRM保持觀望。