房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)研究

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房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)研究范文第1篇

【abstract 】invest in the stirring risk concept in the real estate, make real estate development the company set up risk consciousness and decline the risk to the lowest degree for raising science of real estate item development and make the real estate item able to carry out it to be worth of a target most adequately and promise that the item has economic, social, the environment efficiency has profound strategic meaning.

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；投資分析；風(fēng)險(xiǎn)防范

【Keyword 】real estate;Invest analysis;The risk guards against

中圖分類號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

1房地產(chǎn)投資過(guò)程風(fēng)險(xiǎn)分析

房地產(chǎn)投資周期，是一個(gè)動(dòng)態(tài)過(guò)程，充滿著不確定性。任何一個(gè)環(huán)節(jié)的疏忽都可能導(dǎo)致投資的失敗，投資者必須對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)的不確定因素進(jìn)行識(shí)別并加以防范。

1.1 投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資決策階段風(fēng)險(xiǎn)主要源于政策、經(jīng)濟(jì)、區(qū)域社會(huì)環(huán)境、開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)等四方面。

1.1.1 政策風(fēng)險(xiǎn)

產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)家強(qiáng)調(diào)大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)會(huì)直接促進(jìn)城市商業(yè)和服務(wù)業(yè)、樓宇市場(chǎng)的繁榮；政府通過(guò)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，降低房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位，緊縮投資于房地產(chǎn)業(yè)的資金，將會(huì)減少房地產(chǎn)商品市場(chǎng)的活力，給房地產(chǎn)投資商帶來(lái)?yè)p失。

金融政策風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資絕大部分依靠銀行貸款而進(jìn)行，國(guó)家金融政策的調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有著不可替代的影響。

土地政策風(fēng)險(xiǎn)。土地產(chǎn)權(quán)制度的變更、不確定，不同的土地取得方式（公開(kāi)拍賣(mài)、招標(biāo)和協(xié)議房市）、土地調(diào)控制度以及不同的土地政策執(zhí)行力度都會(huì)帶來(lái)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。稅收政策風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資中，各種稅費(fèi)名目繁多，占開(kāi)發(fā)成本的相當(dāng)大的比例，因此，一旦提高稅率，房地產(chǎn)商將面臨巨大成本風(fēng)險(xiǎn)。

城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)。城市規(guī)劃導(dǎo)致的布局調(diào)整和城區(qū)功能調(diào)整、交通的變化等來(lái)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)重大影響。

1.1.2 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)

市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)。任何一項(xiàng)投資都始于市場(chǎng)，終于市場(chǎng)。房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)周期一般較長(zhǎng)，房地產(chǎn)商在投資決策前，必須關(guān)注市場(chǎng)行情的變化，預(yù)測(cè)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)。投資決策準(zhǔn)確與否，直接關(guān)系到房地產(chǎn)商品的利潤(rùn)能都實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)投資周期較長(zhǎng)，期間可能遭受由于物價(jià)下降帶來(lái)的通貨緊縮風(fēng)險(xiǎn)，也可能遭受因物價(jià)上漲而形成的通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。

開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，易受國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響，因此經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)就成為影響開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)的主要因素。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成長(zhǎng)期，各類房地產(chǎn)需求旺盛，房地產(chǎn)可望獲得較好的收益。當(dāng)經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)供過(guò)于求，房?jī)r(jià)下跌，房產(chǎn)難于租售，導(dǎo)致巨額資金占用和成本上升，預(yù)期的收益變成了實(shí)際的虧損。

1.2 土地獲取階段的風(fēng)險(xiǎn)

在此階段，征地拆遷耗資費(fèi)神，風(fēng)險(xiǎn)較大。征地拆遷涉及許多法律和安置補(bǔ)償?shù)壬鐣?huì)問(wèn)題，由于我國(guó)法律建設(shè)以及個(gè)別民眾的心理因素，使拆遷很難順利進(jìn)行，最終投資者不得不付出比預(yù)期更多的金錢(qián)和時(shí)間，承受更大的機(jī)會(huì)成本。

1.3 項(xiàng)目建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)

1.3.1 工期拖延風(fēng)險(xiǎn)

工期延長(zhǎng)，一方面房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況可能會(huì)發(fā)生較大的變化，錯(cuò)過(guò)最佳租售時(shí)機(jī)，如已預(yù)售，會(huì)承擔(dān)逾期交付的違約損失、信譽(yù)損失；另一方面，會(huì)增加投入資金利息支出，增加管理費(fèi)。

1.3.2 項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)

質(zhì)量是企業(yè)的生命。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量主要體現(xiàn)在項(xiàng)目的適用性、可靠性、經(jīng)濟(jì)性、美觀與環(huán)境協(xié)調(diào)五個(gè)方面。企業(yè)一旦因質(zhì)量問(wèn)題失去了市場(chǎng)或被告上法庭，就很難再維系，最后只能淡出房地產(chǎn)界。

1.3.3 開(kāi)發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)源于開(kāi)發(fā)的各個(gè)階段。建設(shè)前期對(duì)項(xiàng)目成本的影響程度達(dá)95%～100%，越到后期影響程度越小。

1.4 經(jīng)營(yíng)管理階段的風(fēng)險(xiǎn)

1.4.1 營(yíng)銷策劃風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃中，價(jià)格定位、銷售渠道、營(yíng)銷方式等都是很重要的方面。因?yàn)橄M(fèi)者對(duì)價(jià)格最敏感，價(jià)格過(guò)高遠(yuǎn)離市場(chǎng)會(huì)引起房地產(chǎn)銷售困難，難以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)；而價(jià)格過(guò)低不僅會(huì)減少房地產(chǎn)上的利潤(rùn)，還可能致使消費(fèi)者懷疑商品房的質(zhì)量，從而影響房地產(chǎn)商在市場(chǎng)中的形象和信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)。

1.4.2 物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，消費(fèi)者不僅注重其價(jià)格和質(zhì)量，而且還十分注重其售后服務(wù)，即物業(yè)管理。不良的售后服務(wù)以及不合理的得物業(yè)管理收費(fèi)都是導(dǎo)致企業(yè)信譽(yù)不佳、難以發(fā)展的重要原因。

2 房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范建議

2.1 進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)查分析以做出科學(xué)的項(xiàng)目決策

由于房地產(chǎn)投資一旦展開(kāi)進(jìn)行，所面臨的將是一個(gè)相對(duì)狹窄的消費(fèi)市場(chǎng)，這就具有較大的風(fēng)險(xiǎn)性。通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況和趨勢(shì)進(jìn)行全面的調(diào)查分析，從中選擇社會(huì)最需要的并能夠取得較大收益的投資項(xiàng)目，這將直接影響到房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的成功與否。

2.2風(fēng)險(xiǎn)回避

在房地產(chǎn)投資過(guò)程中, 選擇風(fēng)險(xiǎn)小的投資項(xiàng)目或者放棄那些風(fēng)險(xiǎn)較大的投資項(xiàng)目, 這是一種相對(duì)最為徹底的處理房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的方法, 能夠?qū)L(fēng)險(xiǎn)概率保持為0。這種策略的一個(gè)不良后果是, 得到高額利潤(rùn)的機(jī)會(huì)也減少了。預(yù)期收益值隨著風(fēng)險(xiǎn)的大小而增降是純粹市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中一個(gè)不可避免的特性。

2.3 采取有效措施轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)

①投資者通過(guò)合同, 將風(fēng)險(xiǎn)損失轉(zhuǎn)由另一方承擔(dān)和賠償。例如, 可通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)合同轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)《中國(guó)合同范本》 ,“建筑施工合同” 由“建設(shè)工程施工合同條件” 和“ 建筑工程施工合同協(xié)議條款“ 組成。在“ 協(xié)議條款” 中涉及許多具體的責(zé)任問(wèn)題,合同雙方可以充分利用它, 巧妙地轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)損失責(zé)任。投資者可在協(xié)議條款中載明, 若承建方造成工期延誤及其他損失時(shí), 責(zé)任和費(fèi)用由承建方承擔(dān)。

②保險(xiǎn)型轉(zhuǎn)移即通過(guò)參加保險(xiǎn), 以小數(shù)額的保費(fèi)為代價(jià), 避免所承受的風(fēng)險(xiǎn)。在現(xiàn)實(shí)中, 一項(xiàng)房地產(chǎn)投資實(shí)質(zhì)上是一項(xiàng)博弈活動(dòng)。然而, 即使是一場(chǎng)公平的博弈, 投資者贏得這場(chǎng)博弈所獲得益將小于輸時(shí)所產(chǎn)生的痛苦, 因?yàn)閺念A(yù)期看, 盡管得益相等, 但從效用上看, 輸時(shí)所產(chǎn)生的痛苦更嚴(yán)重。所以, 一些人往往是避免參與博弈, 甚至愿意支付一些費(fèi)用以避免參加即使是公平的博弈。這就是購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)的原因。不過(guò), 不是所有的風(fēng)險(xiǎn)都是可通過(guò)保險(xiǎn)來(lái)轉(zhuǎn)移的。保險(xiǎn)公司經(jīng)營(yíng)的范圍只包括純粹保險(xiǎn)。所以, 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移, 部分性地受到限定。

2.4運(yùn)用投資組合巧妙減小風(fēng)險(xiǎn)

不同類型房地產(chǎn)的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)不一樣，獲利能力不一樣，為了降低投資的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，又要保證獲取預(yù)期的投資收益，較理想的對(duì)策是進(jìn)行房地產(chǎn)類型組合投資。利用不同類型房地產(chǎn)功能的相互補(bǔ)充，以及不同類型房地產(chǎn)資金的調(diào)劑作用，適應(yīng)市場(chǎng)需要，能提高總體抗風(fēng)險(xiǎn)能力和獲利能力。

2.5健全監(jiān)管機(jī)制，加強(qiáng)工程建設(shè)管理

工程建設(shè)既是投資項(xiàng)目資金的消耗過(guò)程，又是工程項(xiàng)目建設(shè)完成過(guò)程。在這一過(guò)程中節(jié)約資金的可能性很小，但增加資金的可能性很大。因此房地產(chǎn)商要認(rèn)真簽訂施工合同，保證經(jīng)濟(jì)利益，聘請(qǐng)工程監(jiān)理對(duì)項(xiàng)目施工進(jìn)行全面的監(jiān)督和管理，在施工過(guò)程中不對(duì)施工圖做較大的修改等有效的管理措施，減少因工期、質(zhì)量、成本所引起的風(fēng)險(xiǎn)。

2.6風(fēng)險(xiǎn)自留

風(fēng)險(xiǎn)自留, 系指投資者預(yù)期某些風(fēng)險(xiǎn)不可避免時(shí), 自行設(shè)立基金, 自行承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)變現(xiàn)后的財(cái)務(wù)后果。在實(shí)踐中, 風(fēng)險(xiǎn)自留有主動(dòng)與被動(dòng)之分。主動(dòng)自留是通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)的分析, 明確風(fēng)險(xiǎn)的性質(zhì)及其預(yù)期變現(xiàn)損失, 對(duì)多種預(yù)計(jì)方式之優(yōu)劣明了之后, 投資都主動(dòng)選擇風(fēng)險(xiǎn)自留措施, 同時(shí)做好財(cái)務(wù)準(zhǔn)備。被動(dòng)自留風(fēng)險(xiǎn)恰好相反, 它是在風(fēng)險(xiǎn)變動(dòng)帶來(lái)?yè)p失之后, 被迫采取自身承擔(dān)損失的風(fēng)險(xiǎn)的方法, 這往往是造成嚴(yán)懲的財(cái)務(wù)后果。

2.7 創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷方法來(lái)控制風(fēng)險(xiǎn)

目前，房地產(chǎn)商通常采用的方式有分期付款、貸款購(gòu)房、預(yù)租預(yù)售等。分期付款是目前大多數(shù)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)銷售主要方式。貸款購(gòu)房也稱為按揭方式，是指由金融機(jī)構(gòu)或其他機(jī)構(gòu)提供給消費(fèi)者用于購(gòu)買(mǎi)住房的貸款及其擔(dān)保，促進(jìn)了住宅的商品化，購(gòu)房者可以在貸款銀行先存入全部房屋價(jià)款的30%或40%的存款，以此作為購(gòu)房的首期付款，其余由銀行貸款墊付，并且由開(kāi)發(fā)公司為購(gòu)房者提供不可撤銷的全部擔(dān)保。

3.結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)與房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究之間有不可分割的關(guān)聯(lián)性, 因?yàn)? 不管項(xiàng)目環(huán)境分析和財(cái)務(wù)分析的效果有多好, 對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的分析, 將直接決定著項(xiàng)目的投資意義。這就意味著風(fēng)險(xiǎn)分析在項(xiàng)目的決策、實(shí)施等階段也占有極其重要的地位。

[參考文獻(xiàn)]

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房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)研究范文第2篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資 項(xiàng)目管理 風(fēng)險(xiǎn)管理

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目是一個(gè)高投入、高風(fēng)險(xiǎn)的復(fù)雜系統(tǒng)，其項(xiàng)目決策與實(shí)施都需要專業(yè)而系統(tǒng)的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理理論與方法來(lái)指導(dǎo)。目前我國(guó)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目決策大多靠經(jīng)驗(yàn)和定性的風(fēng)險(xiǎn)分析方法, 對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目建設(shè)的內(nèi)在規(guī)律、風(fēng)險(xiǎn)管理方法的研究不夠深入,項(xiàng)目決策中缺乏專業(yè)而系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和評(píng)估,項(xiàng)目實(shí)施中缺乏專門(mén)而系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)管理措施,亟需對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理方法進(jìn)行系統(tǒng)深入地研究。因此，本文擬對(duì)國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的管理的相關(guān)研究文獻(xiàn)進(jìn)行梳理，為我國(guó)目前的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理提供參考。

一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的重要意義

(l)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理能促進(jìn)項(xiàng)目管理的科學(xué)化、合理化。風(fēng)險(xiǎn)管理利用科學(xué)、系統(tǒng)的方法管理和處置各種項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，有利于減少和消除各種經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)和決策失誤風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于項(xiàng)目管理的科學(xué)化、合理化具有重要的意義。

(2)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理能夠促進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)的順利進(jìn)行。風(fēng)險(xiǎn)管理為項(xiàng)目管理者提供了控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的各種措施，使項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)在進(jìn)行項(xiàng)目的各種管理活動(dòng)時(shí)，能夠全身心地投入，消除了他們的后顧之憂，保證了項(xiàng)目建設(shè)的順利進(jìn)行。

(3)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理能夠保證項(xiàng)目目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。風(fēng)險(xiǎn)管理的實(shí)施能夠采取有效措施，將項(xiàng)目面臨的風(fēng)險(xiǎn)損失控制在最低限度，并能在損失發(fā)生后保證及時(shí)地提供措施，從而能夠使管理部門(mén)提高經(jīng)濟(jì)效益，保證項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

(4)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理能夠促進(jìn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的提高。通過(guò)實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)管理，以最小的成本達(dá)到最大安全為目標(biāo)，將處置風(fēng)險(xiǎn)的各種費(fèi)用分?jǐn)偟巾?xiàng)目建筑產(chǎn)品或者過(guò)程中去，從而減少了費(fèi)用支出，增加項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益；同時(shí)，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的各種監(jiān)控措施也使得各個(gè)項(xiàng)目部門(mén)有意識(shí)地提高管理效率，控制風(fēng)險(xiǎn)損失，進(jìn)而提高項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理的國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀

（一）國(guó)外研究現(xiàn)狀

風(fēng)險(xiǎn)管理可以追溯到第一次世界大戰(zhàn)中的德國(guó)，而比較系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)管理理論則是在美國(guó)形成的。從20世紀(jì)30年代開(kāi)始，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理研究被應(yīng)用于房地產(chǎn)投資。其研究歷程以1960年為界劃分為兩個(gè)階段，1960年以前，投資風(fēng)險(xiǎn)研究主要采用傳統(tǒng)的財(cái)會(huì)分析方法；1960年以后，引入管理方法，創(chuàng)立了工程管理科學(xué)方法，增強(qiáng)了解決實(shí)際問(wèn)題的能力。

對(duì)于房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的研究，大多集中在風(fēng)險(xiǎn)分析與防范、風(fēng)險(xiǎn)衡量、投資組合和風(fēng)險(xiǎn)決策等領(lǐng)域。如Wurkzebach在其《現(xiàn)代房地產(chǎn)》一書(shū)中，概括了房地產(chǎn)投資存在的風(fēng)險(xiǎn)，詳細(xì)探討了美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)可能受到克林頓經(jīng)濟(jì)政策和新稅法實(shí)施的影響。Roger P?Sindt.在其著作《房地產(chǎn)投資分析與應(yīng)用》一書(shū)中，分析了房地產(chǎn)投資行為，在此基礎(chǔ)上，提出了一些適用于房地產(chǎn)投資的理論。并且，在充分考慮房地產(chǎn)投資可能受到融資情況、貨幣時(shí)間價(jià)值等因素和外部投資環(huán)境等因素對(duì)其產(chǎn)生影響的情況下，提出了房地產(chǎn)企業(yè)投資的戰(zhàn)略方案。Gaylon E. Greer和Phillip T. Kolbe 在《房地產(chǎn)決策的投資分析》一書(shū)中研究了不同類型房地產(chǎn)投資的收益及決策問(wèn)題，提出了一些房地產(chǎn)投資決策的方法。Joseph L?Pagliari在《房地產(chǎn)組合管理手冊(cè)》一書(shū)中研究了房地產(chǎn)投資組合問(wèn)題。Peter?Jovanovic與David?spaulding主要在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)價(jià)和防范等方面做了大量研究工作。

另外，隨著決策理論真正成為一門(mén)學(xué)科，層出不窮的研究成果逐漸將現(xiàn)代決策理論嫁接到傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資技術(shù)之上，現(xiàn)資決策技術(shù)應(yīng)運(yùn)而生。具體研究成果有: (1)Anstin.J.Jaffe在其《房地產(chǎn)投資基本原理》一書(shū)中強(qiáng)調(diào)了風(fēng)險(xiǎn)與回報(bào)的關(guān)系，主張定性與定量相結(jié)合的綜合風(fēng)險(xiǎn)決策，并提出了房地產(chǎn)投資決策的五項(xiàng)原則。這些原則在幾十年后的今天依然在房地產(chǎn)投資決策分析中起著重要的作用。(2)美國(guó)學(xué)者蓋倫.E格里爾在其著作《房地產(chǎn)投資決策分析》中，定性地介紹了房地產(chǎn)投資存在的主要風(fēng)險(xiǎn)因素，討論了傳統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整方法和敏感性分析方法，并把房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的概率分析方法定義為“現(xiàn)代風(fēng)險(xiǎn)分析方法”。在此方法中，他認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該表示為偏離預(yù)期值的概率。(3)國(guó)外房地產(chǎn)投資決策強(qiáng)調(diào)定性與定量分析相結(jié)合，如Anstin.J.Jaffe提出的房地產(chǎn)投資決策五原則為:房地產(chǎn)投資分析為系統(tǒng)性經(jīng)濟(jì)分析、風(fēng)險(xiǎn)與回報(bào)緊密相連、最優(yōu)投資應(yīng)以財(cái)富最大化為目標(biāo)、房地產(chǎn)環(huán)境分析必不可少，房地產(chǎn)投資分析是一種風(fēng)險(xiǎn)分析。

目前，發(fā)達(dá)國(guó)家商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)研究已經(jīng)比較成熟，相關(guān)學(xué)者和專業(yè)機(jī)構(gòu)從不同角度對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)與收益進(jìn)行了探索。如Thomas 和Jackson 通過(guò)運(yùn)用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型分析和預(yù)測(cè)了英國(guó)的租金水平。Gregory H. Chun 對(duì)銷售額與租金水平兩者之間的關(guān)系進(jìn)行了研究。

（二）國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀

20世紀(jì)80年代后期，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的知識(shí)被介紹到我國(guó)，應(yīng)用于大型土木工程項(xiàng)目的管理中。目前，將項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理應(yīng)用于我國(guó)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的研究剛剛起步，對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理的研究主要是在房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、防范和投資決策上，主要著作有:于川和潘振鋒編著《風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)導(dǎo)論》，陳佑啟等編著的《房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理及經(jīng)營(yíng)決策方法》，杜海鵬主編的《房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)與防范》，陳琳和潘蜀健等編著的《房地產(chǎn)項(xiàng)目投資》，李啟明等編著的《房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)決策》，俞明軒、豐雷編著的《房地產(chǎn)投資分析》，胡曉龍主編的《房地產(chǎn)投資與分析》等。對(duì)于房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的決策研究，賈煥軍將貝葉斯方法應(yīng)用在建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析中。除此之外，其他大部分研究房地產(chǎn)的書(shū)籍都只是順帶提及風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題。

由于房地產(chǎn)在我國(guó)近幾年才引起人們的重視，國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的研究正處于初期階段，而研究主要集中在對(duì)投資者投資要點(diǎn)的分析等方面，如:租金回報(bào)率與投資回報(bào)率的區(qū)別和未來(lái)增值空間的判別、租金回收風(fēng)險(xiǎn)的考慮等。運(yùn)用的方法主要是從其他行業(yè)借鑒的，如運(yùn)用混沌經(jīng)濟(jì)模型控制房地產(chǎn)投資，對(duì)房地產(chǎn)投資目標(biāo)選擇模型的研究，用正態(tài)分布圖像法計(jì)算房地產(chǎn)投資凈現(xiàn)值風(fēng)險(xiǎn)等。

三、關(guān)于現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理研究的評(píng)述

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)起步較晚，關(guān)于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理，尤其是在企業(yè)這個(gè)微觀層面上的研究還較少，現(xiàn)有文獻(xiàn)大都是側(cè)重于風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估或者風(fēng)險(xiǎn)調(diào)控中的某一個(gè)方面進(jìn)行分析或評(píng)價(jià)，三個(gè)方面研究相互之間的聯(lián)系還不夠緊密，主要表現(xiàn)在以下幾方面:

(l)割裂了風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的特征聯(lián)系，并且缺少對(duì)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生機(jī)理的深入分析。

目前，國(guó)內(nèi)許多有關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別研究?jī)?nèi)容大都是對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的某些特征，如對(duì)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源、風(fēng)險(xiǎn)可控性等各種具體風(fēng)險(xiǎn)管理特征的介紹。由于對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注的側(cè)重點(diǎn)不同，如此分類只是針對(duì)性質(zhì)相同的某一類房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別研究，這就割裂了各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)特征之間的聯(lián)系。許多文獻(xiàn)中對(duì)“風(fēng)險(xiǎn)(驅(qū)動(dòng))因素”和“風(fēng)險(xiǎn)后果”兩個(gè)概念之間的關(guān)系也缺少深入的分析，從而導(dǎo)致對(duì)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生機(jī)理缺乏研究。

(2)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估之間聯(lián)系不夠緊密。

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估離不開(kāi)評(píng)估指標(biāo)體系的構(gòu)建。目前國(guó)內(nèi)現(xiàn)有文獻(xiàn)中許多評(píng)估指標(biāo)體系都是以定性方法分析建立的，指標(biāo)體系往往比較廣義，針對(duì)特定房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別并經(jīng)過(guò)嚴(yán)密論證尤其是實(shí)證研究指標(biāo)體系不多，造成投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估之間聯(lián)系不夠緊密。

(3)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)控缺乏充分的先期研究支持。

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)估的最終目的是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行調(diào)控。風(fēng)險(xiǎn)調(diào)控的措施也應(yīng)該建立在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)特征全面識(shí)別的基礎(chǔ)上。而目前國(guó)內(nèi)現(xiàn)有文獻(xiàn)針對(duì)具體房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別不夠，缺少對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)因素和投資風(fēng)險(xiǎn)后果之間發(fā)生機(jī)理的分析，同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別之間聯(lián)系不夠緊密，因此，許多風(fēng)險(xiǎn)調(diào)控提出的方法和措施大都是建立在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)定性分析基礎(chǔ)上的政策性建議。

參考文獻(xiàn):

[1]李群.房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理.現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息， 2011，8

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)研究范文第3篇

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)；投資環(huán)境；投資類型；投資風(fēng)險(xiǎn)

面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)激烈，如何進(jìn)行投資決策，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，獲取最大效益，避免因投資決策失誤而造成的巨大經(jīng)濟(jì)損失，是各房地產(chǎn)企業(yè)希望解決的主要問(wèn)題。只有系統(tǒng)深入分析和研究影響房地產(chǎn)投資決策的因素，改變傳統(tǒng)決策方法的單一性和獨(dú)立性，減少投資決策過(guò)程中的主觀成分，才能避免因投資決策失誤而造成的巨大經(jīng)濟(jì)損失，這不僅有助于企業(yè)自身發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定也有著重要意義。

一、房地產(chǎn)投資的涵義和特點(diǎn)

房地產(chǎn)投資是指資本所有者將其資本投入到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中以期在未來(lái)獲取更多收益或規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。也有人認(rèn)為，房地產(chǎn)投資是指國(guó)家、集體、個(gè)人等投資主體，直接或間接地把一定數(shù)量的資金投入房產(chǎn)、地產(chǎn)生產(chǎn)和再生產(chǎn)領(lǐng)域的過(guò)程和行為，包括建造新的物業(yè)和對(duì)舊有的建筑物進(jìn)行改造。

隨著我國(guó)城市化的推進(jìn)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房地產(chǎn)投資已經(jīng)成為廣大投資者追逐高額利潤(rùn)和快速增值的重要投資形式。由于房地產(chǎn)商品和房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性，房地產(chǎn)投資具有如下特點(diǎn)：一是高投入和高成本。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)的高資本價(jià)值特性，決定房地產(chǎn)投資需要投入的資金量大。土地的價(jià)格或土地使用權(quán)的價(jià)格相對(duì)較高、建筑造價(jià)高、施工周期長(zhǎng)使得投資開(kāi)發(fā)成本高。而且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資涉及部門(mén)眾多、經(jīng)營(yíng)運(yùn)作過(guò)程中交易費(fèi)用高也使得投資需要投入大量資金。二是開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)和投資回收期長(zhǎng)。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目要經(jīng)過(guò)可行性研究、項(xiàng)目論證、置地、設(shè)計(jì)施工建設(shè)、營(yíng)銷和物業(yè)管理等眾多環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)。從土地審批、房地產(chǎn)建設(shè)、到物業(yè)投入使用，回收投資資金獲取利潤(rùn)需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資不是一個(gè)簡(jiǎn)單的交易程序，而是一個(gè)涉及多個(gè)市場(chǎng)的交易系統(tǒng)，受到土地、建材、施工、勞動(dòng)力市場(chǎng)等多個(gè)市場(chǎng)的影響，而且房地產(chǎn)變現(xiàn)能力差，投資資金要經(jīng)過(guò)幾個(gè)市場(chǎng)的運(yùn)動(dòng)才能回收。三是高利潤(rùn)和高風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)的異質(zhì)性、不可替代，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)非完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，房地產(chǎn)投資回報(bào)率高。利潤(rùn)和風(fēng)險(xiǎn)是對(duì)應(yīng)的，與其他投資一樣，房地產(chǎn)投資收益和風(fēng)險(xiǎn)并存。由于房地產(chǎn)投資投入資金多，資金周轉(zhuǎn)期長(zhǎng)，隨著時(shí)間的推移，投資的不確定因素增多，其投資的風(fēng)險(xiǎn)也將增大。四是政策鼓勵(lì)和約束。由于房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)性作用，以及房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)作用，政府常常在經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)下行風(fēng)險(xiǎn)時(shí)鼓勵(lì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，出臺(tái)一些產(chǎn)業(yè)措施，鼓勵(lì)房地產(chǎn)消費(fèi)，這就會(huì)增加居民對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)性投入，同時(shí)也激勵(lì)了開(kāi)發(fā)性投入。但從城市發(fā)展角度看，城市需要進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃和布局，以滿足城市功能分區(qū)、城市生態(tài)的要求。由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性和耐久性，所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資必須服從城市整體長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展和規(guī)劃，這就構(gòu)成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的外在制約因素。

二、影響房地產(chǎn)投資的因素

投資是一項(xiàng)動(dòng)態(tài)的連續(xù)性的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，投資包括資金的籌集、使用、回收和增值，形成一個(gè)循環(huán)的資金流。同一投資者在不同時(shí)期或者不同投資者，追求的投資目標(biāo)是不同的，所愿意承擔(dān)的投資風(fēng)險(xiǎn)和選擇的投資時(shí)點(diǎn)也是不一樣的，這就決定了他們的投資結(jié)果和收益。由于房地產(chǎn)的區(qū)位、投資時(shí)機(jī)和房地產(chǎn)類型直接影響著房地產(chǎn)投資的利潤(rùn)和風(fēng)險(xiǎn)，因此被稱為房地產(chǎn)投資的三要素。

1、區(qū)位

由于房地產(chǎn)作為一種特殊商品具有不可移動(dòng)性的特點(diǎn)，所以在房地產(chǎn)物業(yè)中，區(qū)位因素被置于前所未有的高度，是顧客最關(guān)心的因素之一。一般而言，區(qū)位是指特定房地產(chǎn)所處的空間位置及其相鄰房地產(chǎn)間的相互關(guān)系。從宏觀角度來(lái)說(shuō)，區(qū)位指項(xiàng)目所在區(qū)域；從微觀角度來(lái)說(shuō)，區(qū)位指項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)場(chǎng)地。實(shí)際上，區(qū)位不僅指房地產(chǎn)所處的地理環(huán)境位置，還包括該區(qū)域的社會(huì)位置。一宗房地產(chǎn)的地理位置包括坐落、方位、朝向、樓層和建筑式樣等自然環(huán)境因素，社會(huì)位置包括該區(qū)域的交通狀況、配套設(shè)施和人文景觀等。任何一項(xiàng)房地產(chǎn)投資必定在既定的自然環(huán)境與人文環(huán)境中運(yùn)行并與周圍各類環(huán)境因素發(fā)生各種互動(dòng)關(guān)系。這些因素的差異加劇了區(qū)位差異，使得處于同一市場(chǎng)的不同區(qū)位的相同面積房地產(chǎn)具有不同的實(shí)用價(jià)值，產(chǎn)生了極為不同的經(jīng)濟(jì)效益。交通運(yùn)輸系統(tǒng)的完善、生活方式的變化以及科技的進(jìn)步，都會(huì)使區(qū)位價(jià)值產(chǎn)生巨大差異，使投資者面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)。因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策時(shí)必須充分考慮房地產(chǎn)區(qū)位條件，認(rèn)真分析、研究擬投資區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顟B(tài)、人口因素和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀態(tài)等因素。

2、時(shí)機(jī)

由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響很大，而經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有周期性的規(guī)律，因此，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也相應(yīng)有著周期性的漲落。隨著經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)的是房地產(chǎn)產(chǎn)品的供求、價(jià)格和收益水平的相應(yīng)變化。因此，選擇合適的投資時(shí)機(jī)，保證所投資房地產(chǎn)有良好的市場(chǎng)前景，是一項(xiàng)投資成敗的關(guān)鍵。一般而言，經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)是影響開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)的主要因素，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成長(zhǎng)期，各類房地產(chǎn)需求旺盛，市場(chǎng)處于不斷上升勢(shì)頭，這時(shí)推出的房地產(chǎn)項(xiàng)目較易獲得較高收益；當(dāng)經(jīng)濟(jì)處于下行區(qū)間，由于失業(yè)增加，收入下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求下降，供過(guò)于求，房地產(chǎn)價(jià)格下跌，物業(yè)租售所需時(shí)間加長(zhǎng)，甚至根本就租售不出去，此時(shí)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)將導(dǎo)致資金占用和成本上升，預(yù)計(jì)的收益不可能實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將承擔(dān)開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)選擇不當(dāng)帶來(lái)的巨大損失。因此，房地產(chǎn)投資者必須具有敏銳的判斷力，善于把握機(jī)會(huì)和抓住時(shí)機(jī)。

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)研究范文第4篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資信托 法律結(jié)構(gòu) 風(fēng)險(xiǎn)控制

一、房地產(chǎn)投資信托的概念

所謂信托制度是指設(shè)定信托人（即委托人）與信托受托人（即受托人）基于特別信任關(guān)系，委托人將特定財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移或?yàn)槠渌幏纸o受托人，使受托人為一定的利益或?yàn)樘囟康模芾砘蛱幏衷撠?cái)產(chǎn)的制度。①

我國(guó)《信托公司房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃試點(diǎn)管理辦法》（征求意見(jiàn)稿）第二條對(duì)REITS下的定義為"房地產(chǎn)投資信托，是指信托公司發(fā)售信托單位募集資金，為信托單位持有人的利益，以房地產(chǎn)和房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)利為主要運(yùn)用方向，并進(jìn)行管理，處分的行為"。

房地產(chǎn)投資信托在實(shí)際的推行過(guò)程中，各國(guó)各地區(qū)的法律法規(guī)從不同的角度對(duì)其進(jìn)行界定和規(guī)范：美國(guó)1960年頒布的《房地產(chǎn)投資信托法案》（Real Estate Investment Trust Act）對(duì)REITS的定義是"有多個(gè)受托人作為管理者，并擁有可轉(zhuǎn)讓受益權(quán)益（Beneficial interest）份額的非公司型組織"；臺(tái)灣《不動(dòng)產(chǎn)證券化條例》中對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資信托的規(guī)范是，"依本條例的規(guī)定，向不特定人募集發(fā)行或者向特定人私募交付不動(dòng)產(chǎn)投資信托受益證券，以投資不動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)權(quán)利、不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)有價(jià)證券及其他經(jīng)主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)之投資標(biāo)的而成立之信托"②；香港證券及期貨事務(wù)監(jiān)察委員會(huì)的《房地產(chǎn)投資信托基金守則》規(guī)定，"以信托方式組成主要投資房地產(chǎn)項(xiàng)目的集體投資計(jì)劃。REITS是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過(guò)發(fā)行股票或信托單位，集合公眾投資者資金，由專門(mén)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)管理，將資金投向房地產(chǎn)和房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)利，以房地產(chǎn)租金為主要收入來(lái)源，并將絕大部分收益派分給基金持有者的一種投資方式。有關(guān)基金旨在向持有人提供來(lái)自房地產(chǎn)的租金收入的回報(bào)，房地產(chǎn)投資信托基金透過(guò)出售基金單位獲得的資金，會(huì)根據(jù)信托文件加以運(yùn)用，以在其投資組合內(nèi)維持、管理和購(gòu)入房地產(chǎn)"。

二、房地產(chǎn)投資信托的法律特征

REITS處于不斷的發(fā)展之中，各個(gè)國(guó)家和地區(qū)由于自身所處的發(fā)展階段不同，對(duì)REITS的定義也略有不同，但是REITS也一些基本的特征，即REITS本質(zhì)上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過(guò)發(fā)行股票或信托單位，集合公眾投資者資金，由專門(mén)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)管理，將資金投向房地產(chǎn)和房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)利，以房地產(chǎn)租金為主要收入來(lái)源，并將絕大部分收益派分給基金持有者的一種投資方式。

1.REITS本質(zhì)上是一種投資基金。REITS是以房地產(chǎn)業(yè)為投資對(duì)象，通過(guò)發(fā)行受益憑證或基金份額將投資者的資金匯集，交由房地產(chǎn)業(yè)投資專家進(jìn)行專業(yè)投資的一種集合投資制度，屬于產(chǎn)業(yè)投資基金的一種；

2.REITS標(biāo)準(zhǔn)化可流通的金融產(chǎn)品。國(guó)際意義上的REITS絕大多數(shù)是面向公眾投資者、采用公募的方式募集并在證券交易所上市流通的標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品；

3.REITS的投資范圍及收入來(lái)源受到嚴(yán)格的要求。REITS的投資對(duì)象以及主要收入來(lái)源受到嚴(yán)格限制，一般僅投資于成熟的、能夠產(chǎn)生穩(wěn)定租金流的物業(yè)，而且嚴(yán)格規(guī)定了持有物業(yè)期限，并限制資產(chǎn)出售；

4.REITS的收益分配比例高。美國(guó)、新加坡及香港等國(guó)家和地區(qū)均要求REITS將稅后利潤(rùn)的90%以上分配給投資者較高的收益分配比例是REITS一個(gè)顯著特征③；

5.REITS享有稅收優(yōu)惠。稅收優(yōu)惠政策是REITS發(fā)展的重要推動(dòng)力，國(guó)外成熟市場(chǎng)，一般均給予REITS一定的稅收優(yōu)惠政策如果REITS滿足了一定的要求，REITS對(duì)已經(jīng)分配給投資者的利潤(rùn)免交公司所得稅和資本利得稅，這樣就避免了公司和投資人雙重征稅的問(wèn)題；

6.REIT的品種既可以是股票，又可以是信托受益憑證。與房地產(chǎn)公司的股票所不同的是，REITS的股票或憑證是以房地產(chǎn)實(shí)物為支持的，而房地產(chǎn)公司的股票則與其他公司的股票一樣，是以公司資產(chǎn)為支持的。此外，REITS主要有公司型和契約型兩種模式，投資者的權(quán)益相應(yīng)體現(xiàn)在所持有的股票和受益憑證；

7.REITS具有較高的透明度。REITS是大眾投資的金融產(chǎn)品，各國(guó)對(duì)REITS尤其是公司型REITS的信息披露做了嚴(yán)格的要求，其財(cái)務(wù)運(yùn)作受到公眾的監(jiān)督，故具有較高的透明度。

三、房地產(chǎn)投資信托的風(fēng)險(xiǎn)及其控制

房地產(chǎn)投資信托的風(fēng)險(xiǎn)分為市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)與非市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)又稱外在風(fēng)險(xiǎn)，是指由國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策或供求變化等外部原因?qū)е率袌?chǎng)波動(dòng)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)；非市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)又稱內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)，是指由房地產(chǎn)項(xiàng)目本身或REITS內(nèi)部的經(jīng)營(yíng)管理等造成的風(fēng)險(xiǎn)；外部風(fēng)險(xiǎn)受到國(guó)家宏觀調(diào)控政策和市場(chǎng)本身的影響，相對(duì)較難預(yù)測(cè)，內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的主要原因包括基金的治理結(jié)構(gòu)不完善、信息披露的不對(duì)稱及法律監(jiān)管的不到位。我國(guó)目前的信托制度還不夠健全，委托人沒(méi)有有效的維護(hù)自身權(quán)利的渠道和平臺(tái)，受托人的權(quán)利不能得到有效的制約，容易產(chǎn)生委托風(fēng)險(xiǎn)，受托人為了追求自身利益損害委托人的利益的情況時(shí)有發(fā)生。REITS是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過(guò)發(fā)行股票或信托單位，集合公眾投資者資金，由專門(mén)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)管理，將資金投向房地產(chǎn)和房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)利，以房地產(chǎn)租金為主要收入來(lái)源，并將絕大部分收益派分給基金持有者的一種投資方式。

此外，由于我國(guó)缺乏針對(duì)REITS的詳細(xì)的信息披露法規(guī)，造成委托人和受托人信息嚴(yán)重不對(duì)稱，委托人對(duì)其投資的集合投資信托計(jì)劃或基金的具體運(yùn)營(yíng)情況缺乏了解，不能對(duì)其進(jìn)行有效的監(jiān)督。信息不對(duì)稱使得房地產(chǎn)投資信托中各當(dāng)事人產(chǎn)生逆向選擇，這就進(jìn)一步強(qiáng)化了委托的風(fēng)險(xiǎn)。因此，信息不對(duì)稱、治理結(jié)構(gòu)不完善及監(jiān)管不到位三種因素互相影響和滲透，成為REITS內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的主要原因。因此，我國(guó)應(yīng)當(dāng)采取多管齊下的措施來(lái)防范REITS風(fēng)險(xiǎn)。

第一、建立健全信息披露制度

信息披露是REITS的重要內(nèi)容，信息披露有利于加強(qiáng)監(jiān)管防止因市場(chǎng)信息不對(duì)稱使投資人利益受到侵蝕的問(wèn)題，維護(hù)投資人的積極性。REITS本質(zhì)上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過(guò)發(fā)行股票或信托單位，集合公眾投資者資金，由專門(mén)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)管理，將資金投向房地產(chǎn)和房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)利，以房地產(chǎn)租金為主要收入來(lái)源，并將絕大部分收益派分給基金持有者的一種投資方式。只有完善的信息披露制度，才能切實(shí)保護(hù)投資者的利益和投資者對(duì)市場(chǎng)的信心。

我國(guó)目前沒(méi)有REITS專門(mén)的法律法規(guī)，缺乏統(tǒng)一的信息披露規(guī)定，有關(guān)信息披露的內(nèi)容只散見(jiàn)于《證券投資信托基金法》、《信托法》、《信托投資公司信息披露管理暫行辦法》及《關(guān)于信托投資公司集合資金信托業(yè)務(wù)信息披露有關(guān)問(wèn)題的通知》等。REITS本質(zhì)上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過(guò)發(fā)行股票或信托單位，集合公眾投資者資金，由專門(mén)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)管理，將資金投向房地產(chǎn)和房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)利，以房地產(chǎn)租金為主要收入來(lái)源，并將絕大部分收益派分給基金持有者的一種投資方式。有學(xué)者建議將信托合同的公募適用證券法律；私募則適用將來(lái)制定的特別法或《信托投資公司資金信托管理暫行辦法6》，筆者認(rèn)為，REITS在不同的發(fā)展階段，對(duì)信息披露的具體規(guī)定應(yīng)當(dāng)有所不同：在采取集合投資信托計(jì)劃模式階段，REITS的募集方式屬于私募性質(zhì)，可以根據(jù)《信托投資公司信息披露管理暫行辦法》的要求進(jìn)行信息披露，必須對(duì)涉及項(xiàng)目的收益和風(fēng)險(xiǎn)結(jié)構(gòu)等有關(guān)投資人利益的重大信息向投資人做出明確說(shuō)明，由銀監(jiān)會(huì)負(fù)責(zé)監(jiān)管；REITS在采取基金模式或者公司模式情況下，一般會(huì)在證券市場(chǎng)公開(kāi)上市，投資對(duì)象的范圍廣泛，法律制定更加嚴(yán)格的信息披露規(guī)則，目前可以依據(jù)的法律規(guī)范為《公司法》、《證券法》及《證券投資信托基金法》，這些法律規(guī)范對(duì)基金的發(fā)行及上市交易環(huán)節(jié)有關(guān)信息披露的內(nèi)容做出了詳細(xì)規(guī)定，我國(guó)可以在這些法律規(guī)范的基礎(chǔ)上完善REITS信息披露的規(guī)范。

第二、限定REITS投資范圍

美國(guó)次貸危機(jī)源于美國(guó)金融機(jī)構(gòu)將劣質(zhì)的銀行房地產(chǎn)抵押貸款證券化，背離了房地產(chǎn)抵押貸款證券化是對(duì)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)抵押貸款的證券化這一要求，最終誘發(fā)了美國(guó)的次貸危機(jī)。盡管REITS和銀行抵押貸款證券化債券相比，國(guó)際市場(chǎng)上絕大多數(shù)REITS（包括公司型和基金型）是一種在交易所市場(chǎng)公開(kāi)上市的、面向公眾投資者的公開(kāi)交易的證券品種，信息披露的高度透明，相比受到更嚴(yán)格的監(jiān)管，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。REITS本質(zhì)上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過(guò)發(fā)行股票或信托單位，集合公眾投資者資金，由專門(mén)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)管理，將資金投向房地產(chǎn)和房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)利，以房地產(chǎn)租金為主要收入來(lái)源，并將絕大部分收益派分給基金持有者的一種投資方式。

但是，美國(guó)次貸危機(jī)的爆發(fā)仍然警示我國(guó)在推行REITS要嚴(yán)格，確保REITS的資產(chǎn)包為優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)包"我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期環(huán)節(jié)資金鏈短缺，急需外部融資，REITS很容易成為開(kāi)發(fā)商前期開(kāi)發(fā)融資的工具，這將大大加大REITS的風(fēng)險(xiǎn)。

由于我國(guó)現(xiàn)行法律框架和制度環(huán)境先天的缺陷，為了防止在試點(diǎn)之初和推廣前期REITS成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商套現(xiàn)的工具和銀行轉(zhuǎn)嫁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款壞賬風(fēng)險(xiǎn)的手段，我國(guó)在應(yīng)將REITS的投資范圍限定在能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的成熟的商業(yè)地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)并明確這種投資在REITS產(chǎn)品中所占的比例，REITS本質(zhì)上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過(guò)發(fā)行股票或信托單位，集合公眾投資者資金，由專門(mén)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)管理，將資金投向房地產(chǎn)和房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)利，以房地產(chǎn)租金為主要收入來(lái)源，并將絕大部分收益派分給基金持有者的一種投資方式。

嚴(yán)格限制REITS于投資尚未開(kāi)發(fā)或正在開(kāi)發(fā)狀態(tài)的房地產(chǎn)，并且規(guī)定REITS對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)的最低持有年限。投資范圍的嚴(yán)格限制保證了REITS持有的資產(chǎn)均為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，能夠產(chǎn)生穩(wěn)定的收益，將避免REITS產(chǎn)品淪為開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)的工具。

第三、完善REITS管理模式④

投資人一旦將資金投資于REITS，便失去了對(duì)投資資金的直接控制權(quán)，由受托機(jī)構(gòu)全權(quán)管理，如果不加強(qiáng)對(duì)受托機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，很容易產(chǎn)生委托風(fēng)險(xiǎn)，損害投資人的利益。為了保護(hù)REITS投資人的權(quán)益，法律法規(guī)必須為投資人構(gòu)建表達(dá)利益訴求的平臺(tái)，在契約性REITS應(yīng)為基金（信托份額）持有人大會(huì)，在公司型REITS，應(yīng)為股東大會(huì)。法律應(yīng)該制定完善的制度，賦予投資者通過(guò)基金持有人大會(huì)和股東大會(huì)行使表決權(quán)和監(jiān)督權(quán)的權(quán)利（如對(duì)投資項(xiàng)目行使表決權(quán)），防止基金管理人或大股東侵犯普通投資人的利益。由于投資者具有非專業(yè)性，和行使權(quán)利的不定期性，僅僅依靠基金持有人大會(huì)和股東大會(huì)還不能對(duì)基金管理人進(jìn)行全面的專業(yè)的監(jiān)督，因此，有必要引進(jìn)獨(dú)立董事制度。獨(dú)立董事是獨(dú)立于持有人大會(huì)和基金經(jīng)理的第三方，他受托于持有人大會(huì)，但不受制于持有人大會(huì)和基金經(jīng)理任何一方，由于其較強(qiáng)的獨(dú)立性，能夠?qū)嵤┯行У谋O(jiān)督職能。在基金持有人大會(huì)（或股東大會(huì)）及獨(dú)立董事制度基礎(chǔ)上，還需要完善REITS管理模式，根據(jù)是否聘請(qǐng)獨(dú)立的機(jī)構(gòu)來(lái)管理REITS資產(chǎn)，REITS管理方式分為外部管理與內(nèi)部管理。

世界各國(guó)在REITS的初創(chuàng)階段都規(guī)定REITS必須采用外部管理，并且對(duì)管理公司設(shè)置了嚴(yán)格的資質(zhì)要求，美國(guó)REITS在管理模式上也經(jīng)歷了一個(gè)由管制到放松管制的過(guò)程，從最初的獨(dú)立外部顧問(wèn)到允許REITS為其租戶提供一定的服務(wù)，再到TRS的建立。REITS本質(zhì)上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過(guò)發(fā)行股票或信托單位，集合公眾投資者資金，由專門(mén)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)管理，將資金投向房地產(chǎn)和房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)利，以房地產(chǎn)租金為主要收入來(lái)源，并將絕大部分收益派分給基金持有者的一種投資方式。目前我國(guó)法律法規(guī)不夠健全，信托思想還沒(méi)有深入人心，市場(chǎng)上不誠(chéng)信的現(xiàn)象仍然存在。因此，我國(guó)在REITS發(fā)展的初期階段（尤其是在采用集合投資信托計(jì)劃模式階段）應(yīng)采取外部管理的模式，以防止基金管理人權(quán)力過(guò)大，侵犯投資者的利益。

第四、加強(qiáng)監(jiān)管機(jī)構(gòu)的監(jiān)管

REITS作為一種金融創(chuàng)新產(chǎn)品，存在著市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和人風(fēng)險(xiǎn)。為了有效的控制存在的風(fēng)險(xiǎn)，培育和優(yōu)化REITS，除了需要加強(qiáng)內(nèi)部的管理外，政府的監(jiān)管是必不可少的。目前我國(guó)金融行業(yè)采取的是分業(yè)監(jiān)管的模式，REITS發(fā)行、交易、上市等環(huán)節(jié)涉及到不同的監(jiān)管部門(mén)。目前信托的資質(zhì)及信托計(jì)劃由銀監(jiān)會(huì)審批和監(jiān)管，如果REITS將來(lái)在證券市場(chǎng)上市，則涉及到證監(jiān)會(huì)的監(jiān)管職責(zé)，REITS的稅收政策由財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局制定，從發(fā)行到最終上市交易R(shí)EITS受到不同監(jiān)管部門(mén)的監(jiān)管，容易出現(xiàn)多頭監(jiān)管的問(wèn)題。REITS本質(zhì)上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過(guò)發(fā)行股票或信托單位，集合公眾投資者資金，由專門(mén)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)管理，將資金投向房地產(chǎn)和房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)利，以房地產(chǎn)租金為主要收入來(lái)源，并將絕大部分收益派分給基金持有者的一種投資方式。REITS需要有一個(gè)系統(tǒng)性跨部門(mén)的監(jiān)管體系。

在我國(guó)目前的法律框架下，不同的REITS模式，涉及到不同的監(jiān)管機(jī)構(gòu)。在集合投資信托計(jì)劃階段，REITS的發(fā)行、交易事宜由銀監(jiān)會(huì)作為主要監(jiān)管部門(mén)；在基金模式和公司模式階段，由于REITS一般會(huì)在證券市場(chǎng)上市交易，對(duì)交易行為的監(jiān)管成為主要監(jiān)管內(nèi)容，此時(shí)，應(yīng)成立以證監(jiān)會(huì)為主要監(jiān)管機(jī)構(gòu)，銀監(jiān)會(huì)、證券交易所等監(jiān)管機(jī)構(gòu)協(xié)作監(jiān)管的聯(lián)合監(jiān)管小組，負(fù)責(zé)制定和執(zhí)行相關(guān)法律法規(guī)，包括市場(chǎng)準(zhǔn)入、市場(chǎng)推出、經(jīng)營(yíng)范圍業(yè)務(wù)品種、市場(chǎng)行為規(guī)則、服務(wù)對(duì)象、財(cái)務(wù)監(jiān)管、風(fēng)險(xiǎn)控制、監(jiān)管主體的職責(zé)與權(quán)利等，并負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督和實(shí)施。

第五、獨(dú)立中介機(jī)構(gòu)的介入

REITS從發(fā)行運(yùn)作至上市交易等環(huán)節(jié)均涉及到許多專業(yè)知識(shí)。REITS資金在募集前需要中介機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目的信用等級(jí)進(jìn)行評(píng)定，資金募集后的使用的過(guò)程中涉及到對(duì)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)、收益評(píng)估等，這些均需要獨(dú)立的中介機(jī)構(gòu)的參與。REITS本質(zhì)上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過(guò)發(fā)行股票或信托單位，集合公眾投資者資金，由專門(mén)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)管理，將資金投向房地產(chǎn)和房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)利，以房地產(chǎn)租金為主要收入來(lái)源，并將絕大部分收益派分給基金持有者的一種投資方式。獨(dú)立中介機(jī)構(gòu)的參與，一方面可以提供專業(yè)的管理、咨詢服務(wù)，提高REITS投資的質(zhì)量，另一方面可以監(jiān)督基金管理人的投資行為，保證基金管理信息披露的真實(shí)性，維護(hù)投資者利益。同時(shí)，各專業(yè)機(jī)構(gòu)分擔(dān)了其責(zé)任范圍內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)，也以自身信譽(yù)為信托計(jì)劃提供了無(wú)形擔(dān)保，具有信用增強(qiáng)作用。

因此，我國(guó)在開(kāi)展REITS業(yè)務(wù)時(shí)，有必要引進(jìn)獨(dú)立的中介機(jī)構(gòu)參與其中，這將有利于防范REITS的風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)REITS良性發(fā)展。

注釋：

①劉文華主編：《WTO與中國(guó)金融法律制度的沖突與規(guī)避》，中國(guó)城市出版社2001年版，第296頁(yè)

②楊海慶："不動(dòng)產(chǎn)投資信托法律制度研究"，載http：//

③陳開(kāi)琦主編：《信托業(yè)的理論與實(shí)踐及其法律保障》，四川大學(xué)出版社2001年6月第1版

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)研究范文第5篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管控策略

一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)概念及種類

1.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的含義。

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是指在客觀情況下，在特定的期間內(nèi)，某房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的預(yù)期結(jié)果與未來(lái)實(shí)際結(jié)果間的變動(dòng)程度，變動(dòng)程度越大，風(fēng)險(xiǎn)越大；變動(dòng)程度越小，風(fēng)險(xiǎn)越小。從房地產(chǎn)投資的角度來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)可以定義為未獲得預(yù)期收益可能性的大小。完成投資過(guò)程進(jìn)入經(jīng)營(yíng)階段后，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者就可以計(jì)算實(shí)際獲得的收益與預(yù)期收益之間的差別，進(jìn)而也就可以計(jì)算獲取預(yù)期收益可能性的大小。當(dāng)實(shí)際收益超出預(yù)期收益時(shí)，就稱投資有增加收益的潛力；實(shí)際收益低于預(yù)期收益時(shí)，就稱投資面臨著風(fēng)險(xiǎn)損失。后一種情況更為投資者所重視，尤其是在投資者通過(guò)債務(wù)融資進(jìn)行投資的時(shí)候，較預(yù)期收益增加的部分通常被稱為“風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬”。

2.房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)及風(fēng)險(xiǎn)種類。

（1）房產(chǎn)投資的特點(diǎn)。同一般投資相比，房地產(chǎn)投資具有以下特征：一是房地產(chǎn)投資對(duì)象的固定性和不可移動(dòng)性。房地產(chǎn)投資對(duì)象是不動(dòng)產(chǎn)，土地及其地上建筑物都具有固定性和不可移動(dòng)性，這一特點(diǎn)給房地產(chǎn)供給和需求帶來(lái)重大影響，如果投資失誤會(huì)給投資者和城市建設(shè)造成嚴(yán)重后果，所以投資決策對(duì)房地產(chǎn)投資更為重要。二是高投入和高成本性。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金高度密集的行業(yè)，投資一宗房地產(chǎn)，需要大量資金，這主要是由房地產(chǎn)本身的特點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過(guò)程決定的。三是回收期長(zhǎng)和長(zhǎng)周期性，整個(gè)房地產(chǎn)投資的實(shí)際操作，就是房地產(chǎn)整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程，對(duì)每一個(gè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目而言，它的開(kāi)發(fā)階段一直會(huì)持續(xù)到項(xiàng)目結(jié)束，投入和使用的建設(shè)開(kāi)發(fā)期是相當(dāng)漫長(zhǎng)的。四是房地產(chǎn)投資具有高風(fēng)險(xiǎn)性。由于房地產(chǎn)投資占用資金多，資金周轉(zhuǎn)期又長(zhǎng)，而市場(chǎng)是瞬息萬(wàn)變的，因此投資的風(fēng)險(xiǎn)因素也將增多。（2）房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)投資過(guò)程中，投資風(fēng)險(xiǎn)種類繁多并且復(fù)雜，其中主要有以下幾種：一是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。是指由于房地產(chǎn)市場(chǎng)上同類樓盤(pán)供給過(guò)多，市場(chǎng)營(yíng)銷競(jìng)爭(zhēng)激烈，最終給房地產(chǎn)投資者帶來(lái)的推廣成本的提高或樓盤(pán)滯銷的風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)主要是由于開(kāi)發(fā)者對(duì)市場(chǎng)調(diào)查分析不足所引起的，是對(duì)市場(chǎng)把握能力的不足，其中銷售風(fēng)險(xiǎn)是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主要風(fēng)險(xiǎn)。二是購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)。是指由于物價(jià)總水平的上升使得人們的購(gòu)買(mǎi)力下降。在收入水平一定及購(gòu)買(mǎi)力水平普遍下降的情況下，人們會(huì)降低對(duì)房地產(chǎn)商品的消費(fèi)需求，這樣導(dǎo)致房地產(chǎn)投資者的出售或出租收入減少，從而使其遭受一定的損失。三是流動(dòng)性和變現(xiàn)性風(fēng)險(xiǎn)。首先，由于房地產(chǎn)是固定在土地上的，其交易的完成只能是所有權(quán)或是使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，而其實(shí)體是不能移動(dòng)的。其次，由于房地產(chǎn)價(jià)值量大、占用資金多，決定了房地產(chǎn)交易的完成需要一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的過(guò)程。這些都影響了房地產(chǎn)的流動(dòng)性和變現(xiàn)性，也就是房地產(chǎn)投資者在急需現(xiàn)金的時(shí)候卻無(wú)法將手中的房地產(chǎn)盡快脫手，即使脫手也難達(dá)到合理的價(jià)格，從而大大影響其投資收益，所以給房地產(chǎn)投資者帶來(lái)了變現(xiàn)收益上的風(fēng)險(xiǎn)。四是利率風(fēng)險(xiǎn)，是指利率的變化給房地產(chǎn)投資者帶來(lái)?yè)p失的可能性。利率的變化對(duì)房地產(chǎn)投資者主要有兩方面的影響：其一是對(duì)房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的影響，如果采用高利率折現(xiàn)會(huì)影響房地產(chǎn)的凈現(xiàn)值收益。其二是對(duì)房地產(chǎn)債務(wù)資金成本的影響，如果貸款利率上升，會(huì)直接增加投資者的開(kāi)發(fā)成本，加重其債務(wù)負(fù)擔(dān)。五是經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)。是指由于經(jīng)營(yíng)上的不善或失誤所造成的實(shí)際經(jīng)營(yíng)結(jié)果與期望值背離的可能性，產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)主要有3種情況：（1）由于投資者得不到準(zhǔn)確充分的市場(chǎng)信息而可能導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)決策的失誤。（2）由于投資者對(duì)房地產(chǎn)的交易所涉及的法律條文、城市規(guī)劃條例及稅負(fù)規(guī)定等不甚了解造成的投資或交易失敗。（3）因企業(yè)管理水平低、效益差而引起的未能在最有利的市場(chǎng)時(shí)機(jī)將手中的物業(yè)脫手，以至使其空置率過(guò)高，經(jīng)營(yíng)費(fèi)用增加，利潤(rùn)低于期望值等。六是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。是指由于房地產(chǎn)投資主體財(cái)務(wù)狀況惡化而使房地產(chǎn)投資者面臨著不能按期或無(wú)法收回其投資報(bào)酬的可能性。產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要原因有：其一是購(gòu)房者因種種原因未能在約定的期限內(nèi)支付購(gòu)房款。其二是投資者運(yùn)用財(cái)務(wù)桿杠，大量使用貸款，實(shí)施負(fù)債經(jīng)營(yíng)，這種方式雖然拓展了融資渠道，但是增大了投資的不確定性，加大了收不抵支、抵債的可能性。

二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因

1.房地產(chǎn)投資所掌握信息不全、不準(zhǔn)，投資決策草率。

所依據(jù)的信息不夠準(zhǔn)確，或前期調(diào)研不細(xì)，對(duì)購(gòu)買(mǎi)力及項(xiàng)目的銷售前景預(yù)期過(guò)于樂(lè)觀，都會(huì)導(dǎo)致在運(yùn)用中出現(xiàn)與當(dāng)初的估計(jì)有較大偏差。

2.房地產(chǎn)投資的宏觀形勢(shì)出現(xiàn)不利變化，引發(fā)多種風(fēng)險(xiǎn)。

這在經(jīng)濟(jì)生活中也經(jīng)常遇到，表現(xiàn)為：一是嚴(yán)重的通貨膨脹、物價(jià)上漲，誘發(fā)建材價(jià)格上漲，工程造價(jià)跟著上漲。二是貨幣發(fā)行政策和銀行信貸政策。三是房地產(chǎn)供求形勢(shì)的變化。房地產(chǎn)供給嚴(yán)重不足的狀況已成歷史，供過(guò)于求，房?jī)r(jià)自然就要下降，銷售難度增加，促銷成本加大，期房銷售成為不可能。四是房地產(chǎn)政策及由此形成的大氣候。銀行等金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持重點(diǎn)轉(zhuǎn)移，不利于新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。總的來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)發(fā)展商主觀上對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求形勢(shì)，房地產(chǎn)政策，金融政策的理解、判斷或把握上出現(xiàn)偏差；有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商過(guò)分相信自己的判斷，而實(shí)際上判斷出錯(cuò)了或反了，產(chǎn)生重大的損失；有的發(fā)展商在決策上項(xiàng)目時(shí)只考慮、分析了一時(shí)的市場(chǎng)供求形勢(shì)，而沒(méi)把開(kāi)發(fā)的周期因素考慮進(jìn)去，結(jié)果供求關(guān)系發(fā)生變化，或者對(duì)市場(chǎng)的估計(jì)及項(xiàng)目自身的優(yōu)勢(shì)的判斷過(guò)于樂(lè)觀，最終導(dǎo)致銷售困難；還有的房地產(chǎn)發(fā)展商過(guò)分相信自身能力，而經(jīng)營(yíng)實(shí)力不足，項(xiàng)目運(yùn)作中難于實(shí)現(xiàn)預(yù)期的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)等等都是引發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的工程建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)的原因。

三、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管控的策略

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避與控制要針對(duì)不同類型的風(fēng)險(xiǎn)，采取不同的措施和方法，以規(guī)避房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，將房地產(chǎn)投資過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)降到最低的程度，達(dá)到保障投資收益。

1.樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值觀念，把握政策環(huán)境，規(guī)范運(yùn)行，及時(shí)應(yīng)對(duì)。

樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值觀念，就是要投資者根據(jù)財(cái)務(wù)活動(dòng)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)與期望取得的收益做比較，選擇出合適的方案。房地產(chǎn)投資由于與國(guó)家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)緊密相關(guān)，因此在很大程度上受到政府政策的控制。因此，房地產(chǎn)投資者不僅要加強(qiáng)對(duì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)政策的研究，還應(yīng)密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新情況、新問(wèn)題，保持信息渠道暢通，及時(shí)預(yù)見(jiàn)并采取靈活的措施應(yīng)對(duì)政策變動(dòng)的影響。現(xiàn)在國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)形勢(shì)比較復(fù)雜，各種新型法律法規(guī)不斷推出，各種新的房屋類型的顯現(xiàn)，使得計(jì)劃一直沒(méi)有變化快。

2.充分收集分析市場(chǎng)信息，借鑒國(guó)外成熟的經(jīng)驗(yàn)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)較大的原因之一就是信息缺乏，沒(méi)有完善的信息網(wǎng)絡(luò)和信息共享機(jī)制。房產(chǎn)信息擁有量的多少和掌握度對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)決策有著十分重要的影響。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)盡量多收集信息并做出準(zhǔn)確把握和預(yù)測(cè)，進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)查分析，做出科學(xué)的項(xiàng)目決策，盡可能避免和減少后續(xù)開(kāi)發(fā)中的風(fēng)險(xiǎn)。目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入產(chǎn)業(yè)震蕩調(diào)整期，未來(lái)的兩年將會(huì)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的迷失期，房?jī)r(jià)增幅將會(huì)降低。日益上漲的房?jī)r(jià)已引起國(guó)家的高度關(guān)注，相關(guān)部門(mén)已從利率、稅收和市場(chǎng)等諸多方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了調(diào)控，因此，開(kāi)發(fā)企業(yè)要及時(shí)調(diào)整開(kāi)發(fā)思路，對(duì)市場(chǎng)變動(dòng)要有充分的預(yù)測(cè)。

3.合理分配資金，減少金融風(fēng)險(xiǎn)。

（1）投資分散策略。房地產(chǎn)投資分散是通過(guò)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)的分散，達(dá)到減少風(fēng)險(xiǎn)的目的，一般包括投資區(qū)域分散、投資時(shí)間分散和共同投資等方式，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)類型豐富，因此這一策略很容易實(shí)施。（2）投資組合策略。房地產(chǎn)投資組合策略是投資者依據(jù)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)程度和年獲利能力，按照一定的原則進(jìn)行搭配投資各種不同類型的房地產(chǎn)以降低投資風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)投資策略。（3）保險(xiǎn)策略。對(duì)于房地產(chǎn)投資者來(lái)說(shuō)購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)是十分必要的，它是轉(zhuǎn)移或減少房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的主要途徑之一。保險(xiǎn)對(duì)于減輕或彌補(bǔ)房地產(chǎn)投資者的損失，實(shí)現(xiàn)資金循環(huán)運(yùn)動(dòng)，保證房地產(chǎn)投資者的利潤(rùn)等方面具有十分重要的意義。

4.準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)周期波動(dòng)，合理選擇入市時(shí)機(jī)。

房地產(chǎn)周期性波動(dòng)時(shí)市場(chǎng)供求關(guān)系運(yùn)動(dòng)的結(jié)果和方式，也是宏觀經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的組成部分。受宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行周期影響，房地產(chǎn)周期分為蕭條、復(fù)蘇、高峰和衰退四個(gè)階段，與宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行周期的波動(dòng)方向一致，但在波動(dòng)時(shí)間和波動(dòng)強(qiáng)度上卻存在著差異。根據(jù)房地產(chǎn)周期的特點(diǎn)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的實(shí)質(zhì)性特征，房地產(chǎn)的投資時(shí)機(jī)應(yīng)當(dāng)選在房地產(chǎn)周期復(fù)蘇階段的前期。選擇這個(gè)時(shí)間優(yōu)點(diǎn)在于，一是復(fù)蘇前期正是蕭條走向復(fù)蘇的時(shí)期，利率較低，較容易籌集到資金。二是房地產(chǎn)的預(yù)售期、竣工實(shí)售期正是從復(fù)蘇走向高峰時(shí)，房地產(chǎn)售價(jià)較高，投資者承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)小。不同地區(qū)的投資者針對(duì)不同時(shí)期的房地產(chǎn)周期應(yīng)靈活掌握，在不完全市場(chǎng)條件下，投資者選擇最佳投資時(shí)機(jī)必須首先弄清楚宏觀經(jīng)濟(jì)周期變化，以認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)周期各階段的劃分及特點(diǎn)，充分了解國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的政策并預(yù)測(cè)政策的變化，然后認(rèn)真分析房地產(chǎn)需求類型和需求量并預(yù)測(cè)其變化趨勢(shì)。總之，房地產(chǎn)投資是一項(xiàng)高風(fēng)險(xiǎn)和高收益并存的投資活動(dòng)，投資者只有了解這場(chǎng)游戲的生存法則，并且能夠?qū)彆r(shí)度勢(shì)，合理制定生存策略，這樣才能在這場(chǎng)冒險(xiǎn)游戲中生存下來(lái)并獲得寶藏，取得良好收益。

參考文獻(xiàn)：

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