房地產市調方法

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房地產市調方法范文第1篇

關鍵詞：城市規劃 房地產開發 協調發展

我國的房地產業在實際運作中，由于起步晚、基礎差，因此與城市的發展存在著不協調之處。首先是長期的滯后，隨后出現了短期的過熱，即使在經過調整后的今天，仍存在一些不協調的問題。其中，城市規劃與房地產業的不協調性問題是比較突出的一個方面。如何采取措施，才能促使形成房地產業這一地域性很強的產業的發展與城市規劃發展的良性互動，使房地產業這一基礎性、先導性產業更好地在城市發展中發揮作用。本文試圖就這一問題，從幾個方面進行分析研究。

一 城市規劃與房地產開發的特點

城市規劃是一種政府干預行為，規劃方案多由政府部門組織編制，具有很強的計劃性和政策性，考慮整體利益和長遠利益；而房地產開發多是企業或個人的經濟行為，以謀求最大利潤為目的，受市場經濟規律的制約。這決定了城市規劃與房地產開發的不同特點。

1.城市規劃的整體最優和房地產開發的個體最優

城市規劃考慮整個城市甚至更大區域范圍內用地的合理組織，以求達到經濟效益、社會效益和生態效益的統一，具有全局性的特點。房地產開發是個體經濟行為,開發商從自身利益出發，總是選擇區位條件最好的地段，采用收益最大的開發方式，要求更高的容積率。

2.城市規劃的長遠利益和房地產開發的短期行為

我國城市規劃年限比較長，約5―20年，甚至更長，長期發展利益為其重要依據；而對城市房地產開發最為重要的是如何使投入資金在最短時間內獲得最大利潤，短期行為目標成為衡量項目可行性的重要依據。城市開發建設要協調長遠利益與短期利益的關系，使城市規劃的宏偉藍圖通過一個又一個的房地產開發的短期活動來實現，城市得到穩步、協調的發展。

3.城市規劃的相對穩定性和房地產開發的突發性

我國城市規劃編制工作需較長時間，完成后具有法律效應，實施若干年后，才加以修訂，它的內容和表達形式具有相對穩定性。在具備競爭機制的市場體制下，房地產開發要抓住時機和注重開發后的收益，往往會出現出乎規劃管理人員預想的突發行為。

二 城市規劃與房地產開發的關系

首先城市規劃對房地產開發起到必要的管制作用。我國《城鄉規劃法》規定“城鄉土地利用和各項建設必須符合城鄉規劃，服從規劃管理?！本唧w來說，就是城市建設用地的性質、位置、面積、建設工程的外觀、高度、建筑密度、容積率等都必須接受規劃管理。由于房地產開發以追求最大利潤為目的，受市場經濟規律影響，若沒有規劃干預容易產生過度開發，隨意開發和忽視公眾利益等問題，通過規劃手段對其進行管制是十分必要的。

其次，城市規劃指導和促進房地產開發。建立在詳細調查和科學論證基礎上的城市規劃，為開發商提供了大量信息和開發依據，房地產開發的地段選擇，開發方案選取，價格評估等都能從城市規劃中獲得指導。

再次，城市規劃設計也是房地產成片開發的必經階段和必要手段。房地產成片開發必須經過規劃設計才能進行工程建設，合理的規劃設計能夠節省投資、降低成本，在較高層次規劃許可的范圍內，獲得數量更多、用途更廣的物業，從而使開發者達到最高的經濟效益，也有利于多快好省地滿足人們生產生活的需要。

總之，地產開發必須接受城市規劃的統一管理，同時也能從城市規劃中得到指導和促進。

三 我國房地產開發與城市規劃不協調發展的表現

目前，我國一些城市仍存在著房地產開發背離城市規劃的現象。如過度開發、隨意性開發等行為，導致開發部門為提高出房率，對住宅間距一壓再壓，盡可能增大建筑密度，壓縮基礎設施、綠化、道路等公用設施的開發，往往導致居住區面貌單調，公用設施配套不完善，日照不足，居住環境質量下降等。

四 我國城市規劃與房地產開發協調發展采取的措施

城市規劃對房地產業發展調控的作用最直接、最具體，也最有影響，是房地產業發展的基本依據。而房地產開發又是城市規劃的落腳點和得以實施的執行者。因此，只有制定符合市場經濟規律的城市規劃才能有效控制房地產發展。同時，由于房地產開發具有短期行為和突發性等特點，也給現有城市規劃體制帶來很大沖擊，要求城市規劃在新形勢下作必要的調整。

1.市規劃應加強對房地產開發的管理

首先，必須增強規劃的超前意識。城市規劃超前不僅能使房地產開發部門有一定的時間和思想、物質準備按照規劃進行開發建設，而且能影響房地產開發的投資方向、策略，促進房地產業健康發展。其次，必須增強全民法制意識。各城市應根據各地的實際情況，以市場經濟為前提，以《城鄉規劃法》為依據，制定《城鄉規劃法》實施細則、城鄉規劃管理技術規范等地方法規，使城鄉規劃的法律效力對房地產開發的全過程起到重要的宏觀制約作用。第三，必須增強規劃行政主管部門的職能意識。許多城市的實踐證明，新形勢下規劃管理權必須高度集中，不宜下放。規劃行政主管部門還應加強對開發區的規劃管理。

2.規劃要充分考慮開發者的利益，增強規劃的彈性和應變能力。

在市場經濟中，城市規劃在城市發展過程中始終不具有開發的決定權，而只具有否決權，因此城市規劃要加強對房地產經濟的研究，做到以規劃為“龍頭”，帶動房地產開發和城市建設的發展，促使使規劃設想付諸實施。另外，我國現有的城市規劃體制仍以終極式理想規劃方式占主導地位，難以面對現實中的沖突。今后應增強城市規劃的彈性和應變能力，針對城市建設和房地產開發中出現的新的情況和問題，要對規劃作出調整和補充，逐步實現“滾動規劃”。

3、加強城市控制性詳細規劃覆蓋范圍。對用地界線、建筑性質、容積率、建筑高度、出入口等作出控制，劃定地塊的用地性質、開發強度和建筑形態。為了吸引投資，讓投資者在選址方面有更大的自由度，同時又符合規劃要求，控制性詳規的各項控制指標應有一定的彈性和靈活性，甚至可以使用獎勵容積率等手段。

目前，中國的金融市場機制不夠規范和成熟，體制也不夠完善。房地產金融的創新離不開法律的保障，特別是在證券市場乃至整個金融市場、房地產市場發育并不成熟的情況下，房地產公司對法制建設的重視具有更為重要的意義。房地產公司加強金融法律研究應從兩方面入手：一是盡快了解新出臺的相關法律法規；二是加強對現有的法律、法規的理解和靈活運用，例如：房地產證券化在國際上是房地產非常重要的融資手段之一，現在中國證券法對于房地產證券化的問題又沒有明確的規定，這就要求企業提前介入法規研究，以備在法規出臺時及時運用。此外，我國的《證券法》、《擔保法》、《保險法》等都存在不適應房地產金融發展與創新的條款，企業要研究這些法規可能發生的變化。

房地產市調方法范文第2篇

伴隨時代的不斷發展，以及社會體系的不斷進步，社會相關職能部門越來越關注經濟的發展和政策的宏觀調控。因此，本次研究從我國房地產的宏觀調控行為的基本特征角度進行收入進行分析，在掌握相關內容的基礎上進行經濟法體系相關規章制度的探討與研究，促進我國社會經濟體制的完善發展，促進房地產行業的長足進步。

關鍵詞:

經濟法;視域;房地產;宏觀調控;行為透析

一、我國房地產宏觀調控行為特征分析

(一)遵循法律規定下進行宏觀調控具體行為我國房地產工作的宏觀調控行為具有眾多特點，根據其工作的性質進行判斷不難發現，宏觀調控的制度行為必須遵循嚴謹的法律和法規制度，在良好的制度體系框架下實現對經濟工作的進一步完善。在良好的環境和氛圍之下進行相關工作的運作，所有的運作權利和職能，以及程序中涉及的具體內容和措施都是需要遵循一定制度執行的。

(二)遵守市場監管法則基礎下進行房地產宏觀調控房地產的宏觀調控工作還需要遵循市場的基本原則，服從市場的監督和管理制度，在良好的法則規范條件下進行制度的運作和執行。社會的相關職能部門必須認識到市場運營的重要性，以及法律、法規監督管理的重要性，希望能夠通過良好的宏觀調控制度在遵循市場管理工作的基礎上進行相關工作的執行。

(三)房地產開發需要重視土地資源維護我國房地產工作開展的過程中存在不同的宏觀調控特征，其中非常重要的工作內容還涉及到房地產開發時設計的土地資源維護工作內容。在房地產開發過程中出現的土地資源工作不單單涉及到環境的因素，還存在財政、稅務等眾多內容。

(四)房價調控政策不能脫離經濟法原則市場運作過程中出現的房價調控工作內容，也需要在良好的制度監督下完成，并且不能夠脫離實際的經濟法規則和內容，需要進行相關工作的宏觀調控，具體工作設計到對實際產生的經濟價值進行有償的服務，另外就是在行政法規和制度的內容下進行調節與完善，進而實現對制度的調整。

二、我國房地產宏觀調控行為的經濟法規章制度

(一)房地產宏觀調控需要堅持合法性本質原則需求從整體角度進行觀察，我國的房地產宏觀調控制度存在一定的行為約束，需要在經濟法的基礎下進行相關工作的執行，要求在規章制度監督的條件下完成眾多的工作內容。只有完善相關的工作職能和效果，才能夠合理的進行市場行為的推進和拓展。

(二)房地產宏觀調控需要在經濟決策和法律規制緊密聯系下執行房地產的宏觀調控工作需要在良好的經濟法規和秩序下進行，只有將決策的內容與法律的規則進行融合，才能夠保證相關部門對于房地產行業的宏觀調控需求，也實現對國家法律、法規的進一步完善，以此實現國家權力和制度的進一步執行與完善。構建宏觀的職能體系對于社會的進步具有重要的意義，進而實現政府與行業發展之間的緊密聯系。

(三)脫離經濟法的房地產宏觀調控會導致行政專權一旦房地產的宏觀調控工作出現問題，就會導致實際的經濟法規監督和管理工作出現偏差和缺失，導致社會體系發展的單一性和不規則形。行政專權的局面影響了市場經濟的穩定性，在不符合經濟法范疇的管理制度監督下影響了房地產宏觀調控制度的缺失。

三、經濟法視域下完善我國房地產宏觀調控對策

(一)構建良好的房地產宏觀調控法律體系構建良好的房地產宏觀調控法律監督體系，對于完善房地產行業發展具有重要的影響作用，這一政策的實施具有非凡的意義，是改革開放政策不斷進步與發展的重要體現，也是關注到我國特色社會主義國情發展的基本需求而進行調整的重要工作內容。關注到國家發展的基本情況，以良好的法律監督體系實現對房地產工作體系的進一步鞏固，以此實現對經濟視域下房地產行業的長足發展。

(二)體現經濟法利益觀的房地產市場宏觀調控房地產行業在發展的過程中受到了市場經濟的宏觀調控，這一政策的實施實現了經濟法的利益觀念完善，也體現出經濟法視野發展下的社會需求，對于完善我國的基本經濟制度和宏觀調控工作具有良好的影響力。

(三)以制度創新促進房地產市場調控成效革新房地產行業在市場經濟發展中的宏觀局面，需要以良好的制度進行管理和控制，實現全面的制度監督是完善整體市場經濟發展環境在重要措施和發展對策。體現出宏觀調控對于我國國民經濟權益上的保護，才能夠滿足社會不斷發展和完善的重要目標。

(四)以科學的市場調節手段實現最大程度的公眾利益以科學的方式進行市場經濟的調節，才是滿足社會發展重要需求的關鍵。房地產行業在運營和發展的過程中不斷的遇到新的問題，采取宏觀調控的制度能夠解決行業發展中存在的問題，同時也成為保護社會民眾經濟利益的重要舉措。

四、結論

綜上所述，本次研究通過了解和掌握我國房地產宏觀調控的相關內容，并具體分析其中涉及的特征和內容，希望能夠在掌握相關工作細節的基礎上，積極的與我國經濟法律和法規進行配合，以此實現經濟制度的完善。

［參考文獻］

［1］邱格磊．我國房地產臨時性調控政策的經濟法反思———以“限購令”為視角［J］．福建江夏學院學報，2012，02:72－79．

房地產市調方法范文第3篇

關鍵詞：城市規劃,房地產開發,科學發展觀, 可持續發展

Abstract: with the development of the industrialization, the city generation and development, and formed an independent industry. And real estate in the society and economy of the important role of practice activities, mainly in the city this environment embodies also come to. Based on analysis of urban planning and real estate development of relations and mutual influence, and based on the science development view, discusses the harmonious development between the way, points out that the urban planning forward-looking, on real estate development and urban planning guide.

Keywords: the city planning, real estate development, the scientific concept of development, sustainable development

中圖分類號：TU984文獻標識碼：A 文章編號：

引言：隨著中國城市化快速來臨和科學發展觀的確立, 追求城市綜合效益的最大化是成為現代化城市發展的最終目標, 城市規劃與房地產開發經營協調發展則是實現這一目標的現實選擇。因此,在科學發展觀的指導下,尋求促進城市規劃與房地產開發經營協調發展的有效途徑,已經成為當前城市建設工作的重點之一。深入分析、正確把握城市規劃與房地產開發協調發展的內在機制，對于探求協調發展的有效路徑具有重要理論和現實意義。

1.城市規劃對房地產用地開發強度的影響

1.1 城市建設用地的開發強度

受到其使用性質和對周圍環境的要求以及周圍建筑物、構筑物對其制約關系等的影響。城市規劃可對確定建設用地的開發強度起到指導作用。通過制定開發地段的控制性詳細規劃，并根據城市空間景觀要求和環境要求以及群體之間的關系，確定該地段的建筑高度、建筑密度和容積率等技術經濟控制指標，明確各類用地的最大開發強度，以限制開發過密的傾向，保證良好的生活居住環境質量。這對于實現城市土地利用、城市產業發展和居民生活質量提高相一致的城市規劃目標，是非常重要的。

1.2房地產開發對城市規劃作用的內在機制

近年來，城市建設逐步引入了房地產開發機制，房地產開發企業逐漸成為城市建設的重要力量，扮演著城市發展者的重要角色。隨著城市化快速發展期的來臨，城市建設和城市發展的速度將大大加快。為了有效地帶動城市建設，促進城市布局結構的完善，加快城市舊區的更新和新區開發，以保證城市規劃的有效實施，必須重視和研究房地產開發對城市規劃的作用機制。

1.3．房地產開發對城市經濟發展的影響

一般而言，在城市經濟發展過程中，房地產開發可以帶動或影響許多產業的發展，從而加強或改變城市的性質，由此帶來城市規劃的改變。房地產開發對城市經濟發展的作用，主要表現以下兩方面：一方面，產業關聯作用。房地產開發通過后向、側向和前向關聯效應帶動國民經濟其他產業的發展。后向關聯是指帶動為房地產建筑提供各種原材料的產業。側向關聯是指帶動與房地產開發相關的建筑業和城鎮公用公共事業的發展。這兩類產業與房地產的開發具有直接關聯效應。房地產開發的前向關聯是指為國民經濟各部門特別是工業與城市第三產業中的許多服務性行業提供場地、空間和建筑物。

從城市規劃的不同分類對房地產開發的指導來看。房地產開發中的商品房建設是城市建設的主要組成部分之一。房地產開發和商品房建設，也要接受城市規劃的指導，納入到城市統一規劃之中。但是，城市規劃是有層次的，各層次的規劃對房地產開發的指導作用是不同力度的。

1.4 城市總體規劃對房地產開發的指導

主要體現在三方面：指明房地產開發用地的方向和地段；確定房地產業的開發規模、時序和步驟；安排房地產項目用地周圍的環境和配套設施。分區規劃的指導作用更加具體，尤其是在如下兩方面：要更加明確：確定居住區、片區、組團的劃分，大致框定各居住區、片區、組團的用地范圍和人口規模；指明各居住區、片區、組團的建筑及用地容量控制指標。詳細規劃對房地產開發的指導性、控制性更強，規定各地塊建筑密度、容積率等控制指標，規定建筑后退紅線距離，建筑間距；提出各地塊建筑體量、色彩等要求。因此，以為有了總體規劃就可以對房地產開發進行完全的指導，或者要求總體規劃就做到像詳細規劃那樣來指導房地產開發都是不切實際和無法做到的。

2. 城市規劃和房地產開發的關系

1)城市規劃對房地產開發起著規范和管制作用。城市規劃區內的土地使用和各項建設必須符合城市規劃, 服從規劃管理。因為在市場經濟條件下, 房地產開發商由于受到自身利益的驅使, 往往只考慮到自己的經濟效益, 而忽視全局和社會利益。體現在具體的開發過程中就是房地產開發商任意提高容積率或建筑密度或占用公共綠地。因此, 有必要通過城市規劃對房地產開發行為進行規范和管制。

2)城市規劃影響房地產開發的效益。

影響房地產開發效益的因素很多, 城市規劃就是其中的主要因素。城市規劃通過影響地價從而影響房地產開發的效益。城市的性質、職能、規模, 城市土地配置的合理程度、用地功能布局,以及城市建設總體容量控制標準從總體層面上決定了城市地價的高低。而這些因素主要都是由城市規劃決定的。

3)城市規劃指導和促進房地產開發。

由于城市規劃是一個城市在比較長的一段時間內的發展藍圖。因此, 城市規劃都是建立在詳細調查和科學論證的基礎上的, 具有一定的前瞻性和指導性。

4）從城市規劃的不同分類

對房地產開發的指導來看房地產開發中的商品房建設是城市建設的主要組成部分之一。房地產開發和商品房建設, 也要接受城市規劃的指導, 納入到城市統一規劃之中。但是, 城市規劃是有層次的, 有總體規劃、分區規劃、控制性詳細規劃和修建性詳細規劃, 后二者又統稱為詳細規劃。各層次的規劃對房地產開發的指導作用是不同力度的。有了總體規劃就可以對房地產開發進行完全的指導,或者要求總體規劃就做到像詳細規劃那樣來指導房地產開發都是不切實際和無法做到的。

2 城市規劃和房地產開發的協調發展

2. 1 城市規劃應加強對房地產開發的管理

必須增強規劃的超前意識。城市規劃超前不僅能使房地產開發部門有一定的時間和思想, 物質準備按照規劃進行開發建設,而且能影響房地產開發的投資方向、策略, 促進房地產業健康發展。各城市應根據各地的實際情況,以市場經濟為前提,以《城市規劃法》為依據, 制定《城市規劃法》實施細則、城市規劃管理技術規范等地方法規, 使城市規劃的法律效力對房地產開發的全過程起到重要的宏觀制約作用。必須增強規劃行政主管部門的職能意識。規劃行政主管部門還應加強對開發區的規劃管理。

2. 2 房地產開發要符合城市規劃

房地產開發要符合城市規劃, 就要配合政府宏觀調控和規劃,不能違規操作。其次, 在政府的領導下, 小區規劃、建筑風格定位、產品定位、產品配套等方面, 也要結合市場以及城市規劃、城市發展定位、城市的人文文化和風土人情。

2. 3 重視市場需求, 促進城市運作

現代城市規劃除了注重其系統功能, 形象功能,商業功能, 居住功能,交通及其基礎設施等常規功能外,還應重視其經營和市場需求功能, 在布局合理的前提下, 提高城市的運作效率和經營效益。由于城市規劃及建設目標的實現與房地產開發密切相關,對一些重要的城市中心區建設工程項目, 應注意規劃部門與房地產商的協同與配合。

2. 4 符合城市需求, 達到可持續發展

將項目開發與城市運營結合起來, 自覺圍繞城市的總體發展目標,獲得可持續發展,而且房地產開發要與城市的規劃、發展相一致。這個城市發展需要什么, 就做相應的開發。一個項目的定位一定要符合這個城市、片區的發展需求,也要符合片區消費的需求。

2. 5 城市規劃應具有彈性

現代城市規劃應具有一定的彈性。由于市場及環境是在不斷變化中的, 為適應這種變化,提高經營效益在總體規劃布局不發生重大改變的前提下, 局部應具有一定的可調性, 這樣可促進城市與環境也應注重創新, 特別應考慮具有地方的資源優勢和支柱產業特點民族風特色結合, 增強城市的吸引及輻射功能。另外,在規劃指導下的房地產開發經營公司,也必須構建不斷創新的經營理念, 以獨特的環境文化,經營文化, 經營技巧的運作手段提升自身的核心優勢, 增強自身競爭能力。

結語：城市規劃與房地產開發協調發展的內在機理應該是：城市規劃從總體上對城市開發和建設進行有序的安排，對房地產業開發活動起著最直接、最具體、最有影響的調控作用；房地產開發作為城市規劃的落腳點和得以實施的執行者，則是在追求自身利潤最大化的同時，實現著城市規劃，進而提高城市綜合效益。只有這樣，才能實現城市規劃和房地產開發的共同目標符合科學規劃的房地產開發項目得以完滿實施取得經濟、社會和環境效益時，政府獲得最佳政績，開發商獲得最佳業績。房地產開發按城市規劃的指導而進行才能使得城市建設有條不紊的建設,實現科學發展的觀念。

參考文獻：

房地產市調方法范文第4篇

關鍵詞：房地產經濟 市場經濟 協調發展

隨著我國經濟的不斷發展，房地產行業取得了突出的進步，在發展過程中需要將其和市場經濟相結合，發揮不同經濟體系的最大化作用，禁止出現經濟不協調的情況。房地產經濟隸屬于市場經濟，因此市場經濟的變化對房地產行業有重要的作用，如果存在干預機制不合理的情況，則必然會增加管理難度。因此在實踐過程中必須強化市場管理力度，保證房地產行業的有序發展。

一、房地產經濟和市場經濟不協調的原因

針對經濟發展形式的特殊性和復雜性，在整個干預過程中必須及時對影響因素進行分析，明確后續干預形式的要求，進而探究切實可行的發展措施。以下將對房地產經濟和市場經濟不協調的原因進行分析。

（一）價格和價值出現不協調

根據房地產價格形式和價值形式的變化，必須及時對價值形式進行分析，基于已有控制機制的特殊性，如果出現價格過高的情況，則必然會擾亂市場秩序。近些年來隨著房地產價格變化比較明顯，甚至出現泡沫經濟的情況，和市場經濟發展方向是相反的，因此很難保證房地產經濟的有效發展，減少經濟風險。

（二）干預形式不合理

基于已有發展形式的特殊性，要制定合理的宏觀調控形式，避免出現控制機制不合理的情況。在后續干預過程中政府的干預形式有重要的作用，必須制定合理有效的干預機制。在實踐過程中，存在干預機制不健全的情況，無法在第一時間對市場發展形式進行了解，進而出現控制形式不健全的情況。

（三）資源應用不合理

房地產經濟處于開放式管理形式，在實踐過程中必須靈活應用資源，體現出資源應用形式的要求。在具體控制過程中存在土地規劃形式不合理、開發形式不合理的情況。由于我國資源比較少，人均占有量少，必須根據實際情況，及時處理能源矛盾的問題，使其適應房地產經濟和市場經濟發展形式的要求。

二、如何保證房地產經濟和市場經濟的協調發展

基于房地產經濟和市場經濟之間的關系，在發展過程中必須及時對經濟形式進行調整，使其適應協調發展形式的要求，進而促進房地產經濟和市場經濟的有序發展。以下將對如何保證房地產經濟和市場經濟的協調發展進行分析。

（一）調整房地產商品價格

根究房地產經濟發展形式的要求，在后續控制階段，如果不及時對其進行控制，則會出現經濟泡沫的情況，增加市場經濟的風險。在實踐過程中必須及時對房地產商品價格進行調整，強化控制機制?？刂瓶刂坪梅康禺a商品價值決定價格市的價格并不說一定要強制性將房產價格降下去，應該按照房地產商品的價值制定相應的商品價格。房地產價格過高成為制約市場經濟發展的重要因素，要明確價格變化形式，調整工序矛盾，及時對房地產市場進行調整，保證房地產市場處于穩步發展的狀態。

（二）強化金融監督形式

在市場經濟的影響下，相關部門的管理和控制機制對整體發展有一定的影響，在整個干預過程中，要及時對房地產經濟進行調整。金融監督管理形式采用的是大規模發展形式，為了避免出現價格控制不合理的情況，必須做好監督管理工作。相關部門要及時對房地產企業的信息進行了解，提升監控管理力度，及時對貸款機制進行調整，進而保證資源的合理應用。在干預過程中，要及時對存貸形式進行分析，靈活應用資產形式，降低高風險貸款風險，保證市場經濟和房地產經濟的有序發展。

（三）進行經濟轉型

當前房地產經濟和市場經濟之間存在必然的聯系，如果控制不當必然會出現轉型機制不協調的情況。政府在發展過程中需要發揮主導性作用，應用杠桿經濟原理，鼓勵相關房地產企業應用智能化發展形式，此外對購買的住宅區進行環保設置。如果存在控制不合理或者經濟發展機制不明顯的情況，則必然會經濟發展造成消極影響。此外房地產建設形式必須以低碳環保為建設目標，和市場經濟發展保持一致的步調。如果房地產建設不能以低碳環保為建設目標，則必然會出現控制機制不合理的情況。

（四）合理應用激勵政策

基于房地產設計形式的特殊性，在后續干預過程中，則必須從現有發展形式入手，結合后續控制形式的要求，合理應用激勵政策。市場經濟發展必須樹立戰略發展目標，制定合理有效的經濟發展形式。政府在發展過程中，要及時調整貸款形式，吸收更多的購房群體對這種住宅的關注。實踐證明，政策的激勵政策勢必會帶動房地產經濟向著低碳經濟的轉型，工作人員必須在已有設計基礎上，調整經濟發展形式和干預機制，使其適應整個發展形式的要求。

三、結束語

近些年來我國房地產經濟取得了突出的進步，為了調整房地產經濟發展形式和市場經濟干預形式，必須立足于市場經濟的發展現狀，對控制機制進行分析，控制經濟發展形式，采取合理有效的宏觀調控形式，必須發揮房地產經濟的最大化作用，帶動市場經濟發展，重視轉型發展機制的要求，及時對其進行總結，對房地產經濟加以控制，這樣才能發揮出房地產經濟的積極作用，進而促進房地產經濟和市場經濟的協調同步發展。

參考文獻：

[1]侯偉，張志宇，蔣愛華，張國棟.房地產市場良性發展與國家宏觀調控[J].品牌（理論月刊），2010，10（12）：120-123

房地產市調方法范文第5篇

中華人民共和國城市房地產行業，從事“有限自然資源開發利用、公共資源配置”，“直接關系公共利益”，理應被認定為“行政特許行業”。因此，被許可人“按照國家規定的服務標準、資費標準和行政機關依法規定的條件，向用戶提供安全、方便、穩定和價格合理的服務”，是“有法可依”的。但是，為何中華人民共和國城市房地產行業，沒有納入行政特許行業，沒有被安排法律義務？尤其是《行政許可法》實施已近一年，政府管理城市房地產，還是以“七仙女下凡”方式，制定七部門《關于做好穩定住房價格工作的意見》，用行政政策調控取代《行政許可法》的法律調控？中華人民共和國國務院20004年制定了《全面推進依法行政實施綱要》，建立法治政府的鼓號大作，我們甚至也可以看到七部門、八部門參與到依法行政的合奏演出中，但是，它們為何在制定房地產調控方案時，“集體遺忘”了《行政許可法》呢？

或許有人說：根據“國際慣例”，房地產行業是一個“自由競爭行業”，不應當認定為“行政特許行業”。如果中華人民共和國的土地法律制度，也是按照“國際慣例”安排的，房地產行業成為“自由競爭行業”，這就是正確學說。但是，中華人民共和國城市土地法律制度，是有“中國特色”的，城市土地理論上是全民的，實際上由政府管控的，公民無法自由行使土地用益物權的。因此，國際慣例說否定了中國房地產行業發展的“中國實際”，顯然忽視了房地產行業在從事 “有限自然資源開發利用、公共資源配置”的顯著特征。

在中華人民共和國的法律制度之下，亦在城市土地所有權制度的基本格局不發生大的變動條件之下，城市房地產行業納入行政特許行業，依照《行政許可法》依法行政，是可行的嗎？

一、法律上是可行的。《行政許可法》第十二條規定、第六十七條規定和相關規定，為依法管控城市房地產行業提供了法律依據?！缎姓S可法》歷經法律專家七年抗戰、橫空出世，此法具有前瞻性和先進性，是可以用于“中國實際”的。《行政許可法》的法律規范設計，在私權發達社會可能法律文化意義稀弱，但是在公權膨脹社會，法律文化意義十分突出，是為中華人民共和國行政行為量身而作。將中華人民共和國城市房地產行業，依照《行政許可法》之規定，納入行政特許行業管理，管理相對人難道不服？此官司就是打到聯合國和銀河系，政府也是勝訴一方。

二、 經濟上亦是可行的，政府可以獲得特許收益。

政府放棄發展城市人居事業發展的法律義務，一方面放棄的是政府對社會應履行的法律義務，另一方面放棄的是政府的行政特許收益，放棄的是“正當賺錢機會”。政府實施城市房地產特許經營制度，可以依法招標政府人居房產修造，從而取得政府的行政特許收益。此種收益，與現今政府招標、拍賣城市土地比較，克服了政府招標、拍賣城市土地與《中華人民共和國憲法》第十條的法律沖突，關鍵是行政特許收益是政府可以控制的，克服了“獲取最大利潤”房地產企業對有限自然資源開發利用領域的價格顛覆。

但是，為何政府組織生產的“經濟適用房”的比例，滑稽地滑落到總開發量的2、3％？為何政府自動放棄“正當賺錢機會”？顯然，這里面存在巨大的 “迷局”――真正的公家即政府賺了，“私人”便無賺。這個“私人”，是一個社會聯合，是掌握資源者與私人企業的不當聯合。無數公開案例揭示，是部分公權力具體操作人與房地產商人的利益關系，導致了政府人居房產萎縮，導致了“社會聯合”產生“隱秘私人”，他們在“有限自然資源開發利用”的場域中，在缺乏規制狀態下操作價格發飆。