房地產財務風險
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房地產財務風險范文第1篇
財務風險是市場競爭的必然產物，財務風險是現代企業必須面臨的，企業加強財務風險的管理會使企業的財務損失減少、損失影響度減少，使企業不斷增強抵御風險能力，實現財務目標。
一、研究財務風險的必要性
（一）財務風險的概念與特點
財務風險實質是一種微觀經濟風險，是企業理財活動風險的集中體現。財務風險通常被稱為舉債籌資風險，是指企業由于舉債而給企業財務結果帶來的不確定性。它存在于負債經營的企業，沒有負載，企業經營的全部資本由投資者投入，則不存在財務風險。舉債籌資一方面為滿足投資需求、擴大規模、提高收益創造了前提條件；另一方面也增加了按期還本付息的籌資負擔。
（二）財務風險的特點
財務風險具有客觀性、全面性、不確定性和共存性等特點
財務風險是資金運動過程中的風險，因此在籌資、投資和收益分配上可能會存在這樣的一些風險：
（三）研究財務風險的必要性
財務風險無時不在，無處不在。企業加強財務風險的管理會使企業的財務損失減少、損失影響程度減少，增強企業抵御風險能力，實現財務目標。這也就要求企業要正確地面對財務風險，衡量財務風險，充分利用財務風險的防范措施來盡量的降低財務風險給公司帶來的損失。
二、房地產行業面臨的財務風險分析
（一）消費萎縮帶來的財務風險
受金融危機外化影響我國經濟增長放緩，消費者信心衰退，這次金融危機不僅對宏觀經濟增長產生了重大影響，而且引起房地產市場的波動。金融危機放緩了投資者世界經濟增長速度，導致我國外部需求萎縮，出口量持續下降，企業經濟效益下滑，失業率上升，居民收入不斷下降，內需乏力，大多數投資者對資本市場和房地產市場失去了信心，處于觀望狀態，制約了消費增長，使得房地產公司面臨虧損的財務風險。
（二）強力的宏觀調控加大了資金鏈斷裂的財務風險
房地產市場受國家政策調控的影響明顯。房地產公司貸款絕大部分來自銀行，利益和銀行利益密切相關。在公司資金來源渠道單一背景下，交易量得持續低迷和信貸緊縮，導致公司面臨生存危機。此外，土地出讓政策、房貸政策的出臺都加大了公司資金鏈斷裂的財務風險。
（三）籌資結構單一，負債比重偏高帶來的財務風險
房地產開發的特點決定了房地產企業籌資額巨大。我國的大部分房地產企業在初期階段均以投入債務資金為主，自由資金卻相當低。這不僅提高企業的資金成本，同時也加重了企業的財務風險。如果在一定時期內，公司投資收益不足以抵消貸款利息，則公司無利可圖，面臨資不抵債的財務風險。
（四）資產結構單調，存貨比重過大帶來的財務風險
由于房地產資金投入量大，整體資金周轉慢，資金運動受地域影響大等特點，使得房地產行業的資產結構存在著較大的特殊性，占資產最大比例的為存貨。由于大量的資金投于存貨，整體資金周轉過慢，可能造成由于資金周轉不足而帶來的停運等財務風險。
（五）資金回收困難帶來的財務風險
房地產開發企業是資金使用密集型的企業，在一般情況下房地產開發規模較大，資金占用就越大，經營風險越大；項目開發經營越難，資金占用周期就越長，墊付成本就越高；項目開發經營利潤越高，不可控因素就越多，經營風險也越大。
（六）現金流管理不當帶來的財務風險
房地產企業開發經營過程具有長期性，開發建設需要經歷從征地、土地開發、房屋建設到竣工交付使用等階段，資金的周轉期較長，周轉率偏低，項目變現能力差，因此，需要加強對現金流量的管理。萬科公司內現如今缺乏現金流管理觀念，在經濟效益良好的情況下，存在著盲目擴大生產規模的現象，這加大了公司財務風險控制的難度，使得公司可能因現金流管理的不適當而帶來無法經營的財務風險。
三、房地產公司應采取的風險防范對策
房地產開發與經營的過程中存在各種各樣的風險，其中政策風險、經濟風險、社會風險、自然風險、國際風險屬于系統風險，對這類風險，投資者不易進行判斷和控制；另一類是非系統風險，包括經營風險和技術風險，這是易于控制和防范的風險。針對以上提出的各種風險，結合我國房地產現狀，為房地產公司提出一些風險防范的對策。
（一）充分利用市場機遇，擴大銷售
2007年以來，在上市公司強大資金支持下，開發商“拿地”的膽量似乎越來越大，全國各地不斷有“地王”浮出水面，更有甚者拍出了8800萬/畝的天價，這就使得一些人認為：現在的開發商是在囤地，勢必導致房價大幅攀升，由此而產生房地產市場“泡沫”。其實，這是房地產發展到一定階段的現象，是經濟運行中的客觀存在。我國的房地產還處在發展階段，可挖掘與開發的潛力還很巨大，中國房地產市場依然處于擴張期，城市化進程、人口結構、中國居民財富結構的革命性調整以及中國住房需求的特殊模式等周期擴張的中期力量依然存在。萬科公司要充分把握這種契機，把握市場機遇，迎合市場需求，利用政府在經濟下滑情況下的扶植政策，抓住投資機會，減低消費萎縮帶來的虧損財務風險，渡過難關。
（二）優化公司的供應鏈，積極嘗試“零營運資金管理”
房地產企業是一個顧客需求驅動型的市場，隨著顧客要求的個性化、市場競爭的多樣化及新材料、新技術的高速發展，房地產市場的不確定性越來越大，為提高競爭力應改善公司的生產條件，不斷縮短房地產產品的開發周期，采用科學的方法預測營運資金的需求數量，合理安排流動資產和流動負債的比例管理，嘗試使用以“零”營運資金為目標，強調的是資金的使用效益，著重衡量營運資金的運用效果的“零營運資金管理”。合理使用營運資金，加速營運資金周轉，提高房地產企業因強力的宏觀調控產生資金鏈斷裂財務風險的抵抗能力。
（三）積極拓寬籌資渠道、優化資本結構
一般企業現有的融資手段主要是銀行信貸，為避免單一的融資方式帶來的風險應積極開拓民間融資、房地產委托貸款、進行合作開發、成立互助聯合擔保機構、典當融資、產權交易等新的融資渠道，找到真正適合自己的融資模式，從而將財務風險降到最低。
（四）積極緩解企業庫存壓力
隨著經濟減速，同時政府出臺的新房地產政策。雖然萬科公司采取折扣的銷售方式， 但市場成交持續萎縮、購買觀望持續的情況下，公司面臨的運營資金壓力越來越大。公司應采取力度更大的促銷策略，而且除了降價折扣外，在于價格手段相配合、面向剛性需求消費者的針對性宣傳方面，企業應盡量提供平臺，利用企業宣傳材料時，共同擴大宣傳。促進商品的銷售，增加庫存的周轉，緩解由資金的營運不足而產生的停運財務風險。
（五）強化企業應收賬款和預付賬款管理
許多企業為了避免客戶拖欠貨款造成的資金出現流動性危機。要采取避免風險、預防風險、降低損失、轉移風險、承擔風險、加強貨款回收管理等相應的措施，盡量調整應收賬款與應付賬款時間，與企業發展相一致。從而使得企業有充足的資金，降低資金不能正常運轉的財務風險，以保證公司正常的經營。
（六）運用多種財務策略，盡量減少風險損失
房地產行業經營者要能夠識別各種財務風險，并時刻關注各種潛在的財務風險因素，尤其要特別注意國家政策和經濟環境帶來的財務風險，應用風險規避、風險損失控制、風險分散、風險轉移等各種財務風險防范措施，做好財務風險的防御對應工作，及時、合理地管理和控制各種財務風險，從而保證公司可以穩定、健康、持續地發展。
參考文獻：
[1]穆瑞雪.論企業財務風險與防范.企業論壇，2010
房地產財務風險范文第2篇
關鍵詞：房地產；財務風險；防范
近年來，隨著我國經濟的不斷發展、城市化進程的不斷加快和居民的收入不斷提高，人們的購房消費也興旺起來，因此我國的房地產市場也得到了快速的發展。但是大量的房地產企業也存在著許多的問題，尤其是財務風險防范方面的問題。因為房地產企業的開發需要巨大的資金投入，另外由于我國的的宏觀環境的在不斷的變動以及房地產企業自身的活動也較為多變、復雜和人們對于未來認識、控制的也存在局限性，房地產企業的財務風險存在于房地產企業財務管理的每個環節之中，這是現代房地產企業面對激烈的市場競爭的一個必然的產物。因此，如何有效地對房地產企業的財務風險進行有效的防范是房地產企業面臨的一道難題。
一.房地產企業財務風險的含義
財務風險是指企業在各項財務活動中由于各種難以預料和難以控制的因素，使得企業在一定的時期、一定的范圍內所獲得的最終財務成果和預期的經營目標發生了偏差，從而形成的使企業蒙受經濟損失或是更大的收益的可能性。企業的財務活動貫徹與企業生產經營的整個過程之中，企業在籌措資金、投資項目、分配利潤等過程中都可能產生風險。財務風險是企業在財務風險過程之中必須要面臨的一個較為現實的問題，財務風險是客觀存在的，它不可能被完全的消除，但是企業的管理者可以通過采取有效地措施來降低財務風險。
從房地產企業的資金活動的內容來看，房地產企業的財務風險，主要包括籌資風險、經營風險、投資風險以及存貨管理的風險和流動性的風險等，關于房地產企業的財務風險的涵義在理論界主要持有兩種觀點：在第一種觀點中認為財務風險是指房地產企業受各種不確定風險因素的影響，使得房地產企業的實際財務收益與企業預期的收益發生偏離的可能性，如果房地產企業在財務活動的任何一個環節和方面出現問題，那么都有可能使這種風險加劇；在第二種觀點中認為財務風險是指房地產企業無法到期償還債務的可能性，我們把這種情形稱為是融資風險或是籌資風險。
二.房地產企業財務風險存在的問題
（一）企業資本結構不當，資產負債率過高
據統計，目前房地產開發企業投資的資金杠桿率平均高達75%以上，而一般制造業企業的資金杠桿率僅達50%，房地產企業在資金的穩定性方面有著很大的潛在風險。這是由于房地產企業的開發建設過程中需要大量的資金，因此房地產企業在項目開發過程中往往會存在大量的盲目采取各種舉債的行為，致使企業的資本結構不當。
房地產開發企業一般會用企業內部的留存資金買地，然后把土地作為向銀行借入資金時的抵押物，最后有介入資金開發項目。目前，我國房地產開發企業45%左右的投資資金是來自銀行貸款，對于銀行的信貸房地產企業有相當高的依賴程度。因此，如果一個房地產企業的開發項目出現了問題，那么該企業的項目風險就會轉嫁到銀行，這將會對國民的經濟會帶來非常嚴重的不利影響。企業借入的資金越多，其資產負債率就越高，那么企業的財務杠桿效應也就越大，同時企業的財務風險也會進一步增大。近年來，由于房地產市場面臨的競爭壓力日益激烈、政府部門對房地產企業的監管力度不斷加大，企業貸款的約束也越來越大，導致房地產企業的資金鏈日益緊張，一旦房地產企業的資金鏈發生斷裂，此時房地產企業將陷入財務困境。
（二）企業忽略了資金的日常管理工作
目前，由于很多的房地產企業沒有編制關于資金使用的詳盡計劃，很多的房地產企業日常的庫存現金過多，這些資金的閑置，未能夠投入周轉無法取得盈利而是企業遭受到損失。另外，企業內部的管理人員和財務人員往往普遍缺乏現代的企業資金管理觀念，雖然對于樓盤項目的銷售非常重視但是卻忽略了對項目資金的管理。很多企業的財務管理工作沒有從根本上對于資金的使用與成本管理等問題進行嚴格的管理，都僅僅停留在簡單的財務核算方面上，企業面臨的潛在財務風險十分巨大。
三. 房地產企業財務風險產生的原因分析
（一）外部性財務風險
房地產企業的外部性財務風險指的是存在于房地產企業所處的外部環境中的各種各樣的風險，這些風險房地產企業通常都難以預料和難以控制，并且這些外部風險往往是通過影響企業的內部風險因素而發生作用。如果企業所處的外部環境中的各種風險因素發生變化，那么此時房地產企業將會面臨著巨大的投資風險。外部性財務風險一般包括自然風險、社會風險、經濟風險以及政治風險，是一種間接性的財務風險。這里主要介紹通貨膨脹和利息率變動所帶來的風險。
通貨膨脹對房地產企業帶來的最明顯的影響是企業的資金的占用量不斷增加，資金的需求量不斷膨脹。這主要是因為：由于物價不斷的上漲，同樣數量的存量需要占用更多的資金；在通貨膨脹時期，企業為了盡量減少原料漲價所帶來的損失，或是想要在囤積中獲得利益，于是就提前進貨，大量儲備原材料，這樣資金的需求量增加也就在所難免；在通貨膨脹期間內，由于資金的供求矛盾比較尖銳，企業之間相互拖欠貨款的現象較為嚴重，企業的應收賬款數額大幅增加，這也是引起資金需求增加的一個因素；另外，由于會計一般按歷史成本進行核算，這就會造成產品的成本虛低，利潤虛高，資金的回包不足，企業若要維持簡單的再生產的正常進行，必須追加資金。
許多房地產企業在開發項目時都需要向銀行借入大量的資金，因此，利率的變動風險在某種意義上是房地產企業面臨的眾多財務風險中最為重要的。企業負債經營，比如向銀行等金融機構借款或者在證券市場上發行債券，那么如果銀行的貸款利率發生波動時，企業的負債所承擔的資本成本也會發生相應的變化。
（二）房地產企業的財務管理人員對企業的財務風險特性認識不足
在開放的市場經濟條件之下，由于企業的財務風險是客觀存在的，并且企業的財務風險是難以消除，企業只要實施財務行為，那么必然就會有財務活動發生，同時伴隨著財務風險的產生。風險意識淺薄是財務風險產生的主要原因之一，目前房地產企業的很多管理人員和財務人員的風險意識都十分淺薄。由于在進行項目的決策開發之初，對風險并沒有做出充分的預期，導致決策失誤或是缺乏科學性。決策失誤是產生財務風險的另一個主要原因，財務決策的科學性是避免財務決策失誤的重要前提。目前，經驗決策和主觀決策現象普遍存在于許多的房地產企業，另外，在許多的房地產企業的管理還普遍存在一言堂的工作作風。這些現象都會導致決策失誤，引起財務風險。
（三）房地產企業的內部關系沒有理順
目前，對于許多的房地產企業其內部的各種關系并沒有得到很好的處理。長期以來，由于房地產企業內部管理體系和制度并不完善，缺乏完整性與系統性，致使房地產企業內部的各個部門之間、房地產企業與其上下級企業之間，在企業資金管理、利潤分配等方面存在較多的問題，比如權責不明與管理不力等問題，這就造成了企業資金使用的效率較低，企業資金流失現象較嚴重，資金的安全性與完整性均沒有得不到保證，使得房地產企業的內部財務關系十分混亂，嚴重的影響了其財務管理水平。
四 房地產企業財務風險的預測和防范措施
（一）建立合理的財務預警體系
對于企業來說，發現企業財務風險的制度指的就是企業的財務風險預警體系。企業的財務風險預警體系貫穿于企業的所有經營活動之中，企業通過比較分析所收集的與經營相關的產業政策、市場競爭狀況以及企業本身的財務和生產經營狀況信息，企業可以判斷出是否需要預警。如果可能危害企業財務狀況的關鍵因素出現，企業的財務風險預警系統就能夠根據對大量相關信息的分析預先發出警告來提醒企業經營者提前做好準備或采取應對措施，使企業防患于未然，避免使企業的潛在風險演變成現實的損失。另外當企業的財務發生潛在的危機時，企業的財務風險預警系統不僅能夠發出預警，而且還能及時的尋找出導致企業財務狀況不佳的最根本原因，使企業的經營者能夠及時的采取有效的防范措施，阻止企業財務狀況的進一步惡化。
（二）樹立生存意識，建立嚴格的風險防范措施
由于目前國家了一系列的政策來打壓房價，房地產行業的“冬天”已經來臨，對于處于“過冬”時期的房地產企業，其首要目的是要“保生存”。房地產企業應當把防范企業的財務風險作為工作的首要任務，針對企業自身的實際情況認真的分析企業所處的內外部環境，及時的調整企業的經營理念和經營預期，對一些可能出現的財務風險進行科學的預測，并且為企業設立多項風險防范機制，努力提高企業自身的生存適應能力。首先，企業的全體員工，特別是企業的領導層應當具有風險意識和強烈的責任感，對于潛在的發現的問題以及提出的合理意見應當給予重視和采納，并且積極采用科學的財務決策方法。為了范企業的財務風險，應當明確企業內部各個部門在財務管理中所享有的權利以及應當承擔的責任，理清企業內部的各種財務關系，努力使企業內部各個部門各個崗位做到權責分明。其次，要調整企業的銷售策略，縮短企業銷售資金的回籠周期。三是收縮戰線，減少企業的項目開工數。四是對企業的土地存貨進行清理。對房地產企業來講應當保留一些的較好的土地儲備，但是并不是保留的越多越好，因為存儲大量的土地，將會占用大量的資金，這就減弱了企業資金的利用效率。最后，企業應當在積極運作銀行信貸的同時，還應當盡量拓寬融資渠道，通過其它的渠道進行融資。
（三）建規立章，完善內部制度
在如此復雜多變的經濟政策環境之下，房地產企業需要通過不斷的增強企業自身的抗風險能力，強化企業的風險管理水平，不斷規范企業內部制度，完善企業的法人治理結構，建立一套綜合全面系統的的財務內部控制制度，使企業能夠有效地控制財務風險，提高房地產企業的財務管理水平。首先，要設立合理的激勵與約束機制，使企業管理者、一般員工與企業三方共同的承擔企業的風險責任，對每個崗位實行崗位風險責任管理，使企業努力做到責、權、利三位一體，提高企業全體工作人員的風險意識。其次，要確保資金能夠有效的收回。企業應當建立關于客戶的信用檔案，對于不同信用等級的客戶采取不同的合作策略。要確定客戶的資信等級評估客戶的償債能力，確定合理的應收賬款比例，建立健全收賬的責任制，用以加強對應收賬款的管理。
（四）提高管理者以及財務人員的素質與能力
管理者決策的正確與否和水平高低很大程度上取決于企業管理者的素質關系。決策作為企業管理過程中最重要的活動之一，它的正確與否直接關系到企業的生存與發展，并且企業的發展水平也直接取決于企業決策水平的高低。管理者作為企業決策層組成人員，其最重要的職能就是對企業的經營活動進行決策，另外企業管理者的素質決定了其思維的高度，從而決定了管理者所做決策的正確與否以及水平高低。另外，企業的經營成果和經濟效益也取決于企業管理者的素質。企業管理者的能力、素質對于企業的管理活動、企業經營成果的好壞以及經營效益的好壞都有著直接的影響，對企業的經營活動起著主導性作用。因此，努力提高房地產企業管理層與財務人員的素質和能力的意義十分重大。
首先，企業應當努力提高房地產企業的管理者的財務管理水平。具體來說可以對企業的決策者進行培訓指導，使決策者對本企業的資產負債表、損益表和現金流量表有一個大概的了解和科學的認識，使管理者能夠客觀真實的信息，本企業自身情況以及企業所處的外部環境做出科學的決策，徹底摒棄過去其主要依靠經驗或主觀感覺進行決策的習慣，這樣就可以降低企業發生財務風險的可能性。其次，要加強對企業財務人員的管理與培訓。一方面，企業要吸收具有較高專業素質的財務人員，使其能夠參與到企業財務活動中來；另一方面，要加強對企業現有的財務人員的培訓，主要是專業知識和相關政策培訓，努力確保現有財務人員的知識和能力能夠勝任目前的財務工作。
（四）、應當建立多元化的融資渠道，努力拓寬資金的來源
房地產企業不僅應當在用好企業內部的留存資金，而且還要充分利用企業自身的各項優勢，實施多渠道多元化的融資策略，為企業籌集到充足的資金用以進行項目開發和建設。目前企業的貨幣資金、墊付款、預收款收入以及銷售款收入等是大多數的房地產企業的主要資金來源。近期，由于國家關于房地產的政策收緊，上述資金的來源已很難滿足房地產企業的資金需求，因此對房地產企業而言努力尋找更多的融資渠道已經迫在眉睫。可以通過發行股票與債券、信托融資、房地產投資基金融資、等方式，房地產企業可以獲取更多資金。尤其是可以使房地產企業不需要通過提高資產負債率的股權融資形式更加受到房地產企業的青睞。通過多元化的融資，可以使企業的資產結構得以優化，不僅發揮了負債的財務杠桿作用，又使企業的財務風險控制在可以承受的范圍內，實現了房地產企業的長期穩定的發展。（重慶市莉雅房地產開發有限公司；重慶；404100）
參考文獻：
［1］ 蔡敏妮 房地產企業應加強財務風險管理 科技信息 2010年29期
［2］ 劉茜 房地產企業財務風險的預測和防范 財經界(學術版) 2009年12期
房地產財務風險范文第3篇
[關鍵詞]房地產 財務風險 防范
財務風險的定義在新會計準則中是:財務風險指的是在企業的所有財務活動中,由于企業受到內外部環境和各種難以預計或難以把握的因素影響,在相應的時期內,企業的實際財務狀況與預期財務狀況出現了誤差,從而造成企業經濟受到損失。而對于房地產開發企業這一具體行業,可指房地產開發企業因為財務狀況出現異常而致使企業的房地產投資、資金報酬難以正常收回。從這些可以判定,財務風險對于房地產開發企業是影響較大的風險。對房地產企業財務風險加強防范就顯得很有必要了。
一、合理實施財務預算
房地產企業在開發經營周期過程依舊會出現很多問題,這主要是由于財務預算存在很多的不確定因素,這直接關系了發企業投資項目的成功與否,也能給企業的經濟效益造成相當大的負面影響。房地產企業財務部門應該把項目預算和資本預算當成前提條件,合理具體的安排好企業資金的投資項目、收支比例、利潤獲取及資金調整。企業財務部門在對企業做好前期預算時應該積極考慮建設的可行性、消耗費用、工程投資、利益收入、借款工作等內容都應該有個詳細地計劃,并且根據資金使用標準執行財務預算,以保證項目開發投資決策過程能夠起到良好的市場效應,讓企業根據市場制定投資決策,避免出現資金失誤而造成資金損失。在對企業進行資金預算時,企業財務部門應該參照企業的整體運作情況,對資金的需求和使用詳細地規劃,建立一個完善的企業財務預算指標體系。在日常工作管理方面,可采取月度考核、季度審查、年度小結等各種方式結合起來,對企業財務使用做好檢查、考核工作,合理調整企業的經濟運轉,讓自己的財務職能得到充分的發揮。
二、實施資金流動性管理
房地產企業的開發項目通常需要很長一段時間才能結束,由于開發周期長這一特點常常會給企業的資金使用帶來困難,容易造成資金鏈條的快速運轉,如果這一過稱中的環節資金運轉出現異常,必將阻礙了鏈條的運轉,甚至造成企業破產。這就需要企業對資金的管理給予足夠的重視,根據實際情況安排有效的資金使用計劃,確保企業日常經營能夠符合資金狀況,實現資金的有效利用。房地產資金支出數額巨大,在財務收支必須要進行嚴格的估算與審查,對資金調度合理安排,以保證建設項目施工運營和營銷資金滿足具體需要。還要不斷加快支出資金的周轉,不斷優化庫存結構,盡可能把存貨資金的使用金額減小,讓企業在經濟方面的支付能力得到加強,促進企業信譽度不斷增加,給下次融資鋪設打下良好的基礎。對費用的支出嚴格控制,杜絕鋪張浪費和使用超支的現象,這樣才能確保資金的安全性和合理性得到提高,使得企業資金的運用得到有效的管理。
三、實現資金結構的優化
房地產企業應該不斷完善自己的資金結構,對于負債經營適當控制,在充分估算企業的償債能力下,通過合法途徑籌集到能夠滿足企業發展的資金。在采用傳統方式籌集資金時可以按照融資渠道多樣式的原則,科學合理地分配外部多的儲備資金,在協調資本權益比率方面要保證比例的有效性,將資產負債率降至最小,對企業的資本使用合理規劃,這樣能夠避免企業在資金籌備方面面臨較大的壓力,大大降低了財務風險。這就需要有關部門對預售房款、銀行回款等傳統的融資渠道加強管理,還要確保資金的回收能按時到位,這樣就能避免資金的浪費;企業還能夠利用股票集資、債券處理、合作運營等方式不斷提升自己的資金儲備,讓企業的運營規模得到擴大。這樣能夠吸到很多投資者的與企業實現合作交流,不斷擴展投資者與企業合作的項目。這對于房地產公司的持續發展很有幫助,同時能夠不斷優化公司結構,對于降低財務風險的控制能夠發揮良好的效果。
四、增強處理風險的能力
從美國前兩年的經濟危機中我們能夠積累到很多應對危機的方式,這些都是值得中國企業深刻回味和反思。而從香港應對亞洲金融危機時所用的策略方案。從市場行情分析,房地產市場的風險與不確定因素是十分復雜不定的,這些現實情況都是值得我們不斷借鑒參考的,我們對于應對風險的措施需要不斷思考、設計、應對、處理。例如:市場上多數房地產企業正在朝著規模化、集團化方向發展,而有的地區在成立房地產聯盟后企業主要還是為了能夠化解該區域的風險,防止出現財務危機,提高資金使用效率。企業需要針對市場行情進行詳細地分析,在風險出現之前做好防范措施,使得企業在度過風險時期的經濟損失降至最低,讓每筆資金都能夠得到充分的利用。考慮到每個企業經營的業務項目情況存在差異,其采取的措施也是截然不同的,這就需要根據企業的實際情況制定策略,這才是有效避免風險的最佳措施。
五、結語
總之,經濟利益時每個企業在經營過程中的最終目的,房地產企業在采取措施追求經濟利潤的同時也面臨著很大的市場風險,這就要求房地產開發企業對這些問題能夠給予足夠的重視,并積極采取壓縮項目、壓縮人員、等措施來應對,可以預見,“財務風險”這一問題必然在一定的時間內被廣泛關注。
參考文獻:
[1]任書芳,高樹嶺,張行貴。當前房地產企業財務現狀及管理建議.時代金融, 2006, (4).
房地產財務風險范文第4篇
關鍵詞：財務風險；資金管理；低碳房地產
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：1673-1573（2013）04-0081-03
房地產企業作為我國國民經濟的支柱產業，是公眾關注的焦點。作為典型的資金密集型企業，它具有投入資金量大、回收期長、產業鏈廣等特點，這些特點和它本身所具有的特殊的經營模式決定了房地產企業在高收益的背后蘊藏著比一般企業更大的財務風險。在市場競爭不斷加劇、國家政策繼續調控的情況下，房地產企業開始面臨更大的風險和挑戰。財務風險作為財務管理的重要組成部分，已經成為房地產企業求生存、促發展迫切需要解決的問題。只有充分認識財務風險，才能采取相應的控制措施，增強抵抗風險的能力，以保障房地產企業持續健康地發展。
一、房地產企業面臨的財務風險
（一）財務風險的內容
財務風險是指在企業的各項財務活動中，因企業的內外部環境及各種難以預計或無法控制的因素影響，在一定時期內，企業的實際財務結果和預計的財務結果發生偏離，從而蒙受損失的可能性。將房地產企業的財務風險定義為經營活動中各種不確定性的綜合反映，而不僅僅是狹義的籌資風險，更適于對房地產企業財務風險的分析與控制。當前備受房地產企業關注的財務風險主要包括開發周期風險、資金供求風險和內部控制風險等。
（二）房地產企業的財務風險指標分析
財務風險指標即設置敏感性指標，通過觀察其變化，從而對企業已存在的或者將面臨的財務風險進行監測預測。通過對房地產企業財務風險指標的分析，能夠了解企業的財務狀況以及經營結果，預測財務風險。反映房地產企業財務風險的指標體系，包括盈利能力指標、償債能力指標、運營能力指標以及基于現金流量的指標等。
2012年、2013年中國房地產上市公司測評研究報告的相關數據顯示：從整個房地產業來看，負債水平仍然高居不下；2012年上市房地產企業資產負債率均值與2011年幾乎持平，凈負債率均值上升為64.36%，償債壓力很大；存貨周轉率均值較上年雖然有所上升，但是運營效率仍然低較，資金回流速度緩慢；2012年上市房地產企業盈利能力有所下降，營業利潤下滑的企業較上年增加了26家，達到87家；凈資產收益率均值呈現下滑趨勢，降至11.23%（如表1所示）。
通過數據分析可見：面對市場的不確定性、庫存壓力的增加、資金鏈的壓力和融資渠道的從緊，房地產企業整體抗風險能力偏低，有待進一步加強。現階段國內大部分房地產企業均開始關注財務風險的影響和作用，但對其反應普遍比較遲鈍，缺乏風險系統控制管理。加強對財務風險的認識及成因分析，從根源上加強對財務風險的防范，提高抗風險能力，對房地產企業來說已經迫在眉睫。
二、房地產企業財務風險的主要成因
房地產企業在經濟全球化的經濟環境中，所處的環境十分復雜。作為高收益高風險的行業，房地產企業具有很大的發展潛力，但是在我國房地產企業還屬于一個新興的行業，有著很大的財務風險隱患。行業自身的特點和外部宏觀的經濟環境因素的影響也無形中增加了房地產企業所面臨的財務風險。
（一）外部宏觀環境因素
1. 市場和經濟環境的變化。我國的房地產企業處在競爭十分激烈的環境中，市場格局的變化導致市場供求關系和購房者消費觀念的改變，個人購房者的個性化需求逐漸明顯，這就要求房地產企業要對不同的客戶群體進行細分，要在項目定位上具有前瞻性，不斷創新營銷方式。現在大多數房地產企業缺乏應對市場變化的靈活機制，直接會導致商品滯銷的財務風險。
在低碳經濟下，低碳建筑逐漸成為建筑界主流趨勢，同時對房地產企業帶來了巨大沖擊。傳統的房地產模式已經難以適應低碳經濟的要求，“低碳建筑”將會在房地產業引發一場新的革命，是未來房地產企業發展的主要方向。但是，由于我國房地產企業開發動力不足、低碳技術不成熟、節能激勵機制不健全等原因，現階段發展低碳房地產面臨著許多嚴峻的挑戰及風險。
2. 稅收、土地政策因素。房地產企業屬于固定資產投資領域，在開發和經營過程中，受國家宏觀經濟政策的影響很大，其中最關鍵的是土地和稅收政策。近年來土地的閑置問題十分嚴重，國家出臺了新的土地政策，比如企業未能在規定的時間內開發所儲備的土地，將會被征收閑置土地稅甚至會被無償收回。由于土地成本占用資金比例很大，相關土地政策的出臺加大了房地產企業的開發成本，直接影響到資金周轉率和預期收益率。從表1數據中可以看到，2012年上市房地產企業凈資產收益率均值下降為11.23%，較上年降低了2.87%，財務風險加大。
此外，房地產企業是稅收籌劃的重點，涉及的稅種多、稅費負擔重。而房地產企業的資金大部分是通過舉債獲得，借入的資本額越大，可能獲取的稅收籌劃利益就越大，同時由此帶來的財務風險也很大。
（二）房地產企業自身因素
1. 行業特點。房地產企業作為典型的資金密集型企業，開發周期長、投資規模大、變現能力低等特點決定了它具有較大的財務風險。這種風險貫穿于企業的開發、經營、管理之中。較高的資產負債率在給企業帶來財務杠桿效應的同時給企業帶來了一定的財務風險，同時也使得企業在貨幣市場的籌資難度進一步增大，籌資風險增加。受關聯性影響的作用，當通貨膨脹幅度上升時，建筑材料、勞動力的成本以及管理費用也會相應的上升，而相關行業成本的上升會使得房地產商品增加的開發成本大大高于通貨膨脹的幅度，高額的成本費用占用的資金比例過高，加大了房地產企業的財務風險。
2. 資金管理不善。首先，我國許多房地產企業的管理人員資金管理意識淡薄，缺乏資金風險控制觀念，對現金流的重視不夠；其次，普遍缺乏資金集中管理模式，大部分房地產企業在資金的結算和計劃方面的管理還不夠完善，導致信息脫節，資金管理和調度比較被動；再次，企業內部的資金管理權責不夠明確，項目的拆遷、規劃、施工質量等因素使得工期延長，成本增加，風險加大；最后，商品房作為特殊的存貨，占用投資成本比例很大，消費者購買欲望的下降，使得商品房市場滯銷，無法快速地回籠資金。2012年數據顯示，將近50%上市房地產企業的經營活動現金流量凈額為負數，資金鏈趨緊，經營風險凸顯。
3. 投資決策失誤。決策失誤是房地產企業產生投資風險的重要原因，如果項目整體的規劃缺乏可行性，市場調查不夠充分，技術分析不到位，對未來市場的估計過于樂觀，就會造成決策失誤的財務風險；另外，項目投資決策后，由于投資估算出現偏差，會使資金無法正常流轉，影響投資結果，甚至導致投資無法收回的風險。
4. 缺乏全面預算管理。預算管理在財務管理中處于十分重要的地位，許多房地產企業往往比較重視預算管理對成本的節約，對系統管理和價值管理的認識不足，對全面預算的重視度和執行力度不到位，從而降低了企業抵御市場風險的能力，增加了面臨的財務風險。有關數據顯示，2012年上市房地產企業成本費用利潤率均值率下跌為31.87%，成本費用整體較高，資源利用率低。
三、房地產企業財務風險的防范措施
面對市場的激烈競爭，房地產市場出現大規模并購、集團化趨勢，如何加強對財務風險的認識，增強企業抵抗風險的能力已經成為房地產企業密切關注的問題。從以上財務風險成因來看，加強財務風險的防范要做到：
（一）把握國家的宏觀政策，發展低碳房地產
我國房地產企業的發展和走勢在很大程度上受到國家宏觀政策的影響，房地產企業應該準確理解國家在土地、信貸、稅收和房地產市場中的調控政策，及時調整企業項目投資，減輕成本壓力，從而降低財務風險。
作為我國國民經濟支柱產業，房地產企業應該與時俱進，推動“低碳房地產”的發展，進行低碳建筑的研發，擺脫舊的經營模式，開拓創新，從而提高核心競爭力，增強抵御風險的能力。為此，房地產企業應樹立低碳意識，選擇環保型材料，合理規劃建設小區，在不影響居住質量的基礎上做到節能減排，實現綠色房地產和產業鏈的低碳整合，增強核心競爭力，降低因市場消費脫節產生的財務風險（如圖1所示）。
（二）優化資本結構，創新融資策略
對于房地產企業來說，要嚴格控制負債的比例，合理安排產權與債務的關系，依據自身的融資能力、獲利能力，確定最優的資本結構，尋求最優組合，降低籌資財務風險。
房地產企業要降低對金融的高度依賴性，擺脫單純依靠自有資金和銀行貸款的模式，可以通過面向公眾發行小面值的有價證券、上市發行股票、利用房地產信托、委托發行住房建設證券等，由單一的籌資模式向多元化組合式的籌資方式轉變，爭取主動性，降低風險系數。
（三）科學決策，謹慎投資
房地產企業部分財務風險是由于投資失誤導致的，而這部分風險恰恰是可以避免的。在房地產企業加強投資風險意識的同時，應該充分準備投資決策前的準備調研工作，這是做好項目風險分析和可行性分析的前提。為了實現科學決策，避免盲目投資，在投資過程中應注重投資與市場、政策的緊密結合，從而規避決策失誤導致的財務風險，提高應對能力。比如企業可以采用投資組合戰略，開發不同類型物業或者同一類型物業不同檔次、不同類型房產、不同區域的組合來分散風險；在綠色經濟、旅游經濟領域進行探索，尋求新的利潤增長點。
（四）控制資金管理，重視現金流
為了降低由于日常資金管理不善導致的財務風險：首先，房地產企業應該強化資金的預算管理，實現資金良性循環，努力減少資金的閑置，節約融資成本；其次，加強現金流量管理，尤其是重視經營性現金流，在日常的資金運作中，經營性現金流的穩定是控制風險的關鍵，可以提供風險預警信號，使經營者能夠及時地發現問題所在，并采取行動，防范風險；最后，要加強存貨管理。商品房作為房地產企業特殊的存貨，資金占用量很大，投資成本很高。要不斷創新營銷策略，利用互聯網、微信、微博、電商平臺等高效的營銷方式，降低空置率，加快資金的回收和周轉，以滿足房地產企業對資金的需求，并降低財務風險。
（五）實施全面預算管理，提高資金使用效率
全面預算管理能夠對資金進行全程控制，保證資金使用和企業戰略的有效結合。為了降低財務風險，房地產企業要及時編制預算計劃，完善資本預算程序，加大預算的執行和監督力度，并且完善企業的財務內部控制，有效地控制財務風險，從而保障預算計劃的實行。比如房地產企業的建筑材料成本一般會占到開發成本的60%左右，在預算中加強材料成本的核算和控制，完善材料成本的管理制度及標準，加強出入庫管理，提高資金的使用效率，才能有效地降低財務風險發生的可能性。
四、結語
房地產企業在實現高回報的同時伴隨著很大的財務風險，這就要求房地產企業對這些問題予以高度的關注。目前我國的房地產企業面臨著經濟危機和政策調控的雙重壓力，提高風險意識，完善企業的財務風險預防措施是房地產企業在激烈競爭中取得長足發展的關鍵。房地產市場的風險是十分復雜的，應對這些風險需要不斷地進行思考和應對。市場上大多數房地產企業正朝著規模化、集團化方向發展，部分企業設立房地產聯盟也是為了化解區域財務風險，提高資金使用效率，并且有效地規避財務風險。總之，為了促進房地產企業的發展壯大，順應時代潮流，提高抗風險能力，房地產企業必須時刻樹立風險意識，正確的防范財務風險。
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房地產財務風險范文第5篇
關鍵詞：房地產；財務；風險管理；問題；探討
近年來，我國房地產業迅猛發展，為了讓企業的發展更加穩定，對財務風險的管理工作引起了高度的重視，但是在對于房地產風險管理的調查當中發現，財務管理當中成本管理不夠細致、資金的結構也不太合理、管理人員風險意識不夠等方面的問題，這些問題對于房地產的管理工作有阻礙作用，嚴重地影響了房地產業的健康發展，這篇文章主要對房地產業的風險管理當中存在的問題進行探究得出一系列的對應方法。
一、現階段房地產的狀況及財務風險管理問題
在現階段，房地產行業仍在我國國民經濟中占有重要的地位，國家對于房地產行業進行宏觀調控，因城施策，出臺了一系列限購、限貸政策措施，企業資金回籠較慢，導致房地產企業資金緊張，同時形成了極端的發展現象，一些規模比較大的房地產公司融資相對容易，資金越來越集中在少數大房地產企業中，中小型房企融資困難，面臨資金緊張，逐漸被兼并或退出房地產領域，這就要求房地產管理過程中解決財務風險管理方面的問題。
二、導致房地產管理風險發生的因素
（一）成本控制的能力不夠
房地產企業在項目開發過程中，由于工作量比較大，程序煩瑣，對于成本的控制不夠細致就會造成財務管理的風險。目前在我國的房地產發展當中對成本的控制能力不夠，比如對于成本控制的管理制度不夠完善，審核過程不夠全面，都會對房地產的成本控制造成很大的影響，如成本控制不好很容易增加房地產的成本，造成浪費，同時也增加了房地產的投資風險，會影響房地產的有效發展。
（二）資金結構的不合理
房地產業屬于資金密集型企業，尤其是在項目運作初期，取得土地使用權、辦理施工手續等投入資金比較大，房地產項目開發的時候需要大量的周轉資金，這樣才可以使一個項目能夠正常運行起來，在目前階段我國的房地產企業在發展當中，由于資金的結構不合理，籌集資金的渠道方法單一，使得房地產企業在發展當中有很大的風險，資金的結構不合理問題，容易造成資金短缺，資金鏈斷裂，房地產工程項目就無法正常運轉，面臨不得不停工的現象，同時會影響項目的開發進程，造成不必要的經濟損失，增加房地產的財務風險。
（三）管理員工的風險意識不強
財務管理人員在房地產的開發管理工作當中占有重要地位，所以要不斷地提高管理人員的綜合素質，增加他們的管理水平技能，從目前我國的房地產發展當中，財務管理人員并沒有樹立正確的風險意識，同時管理技能以及相關的知識掌握的還不夠，隨著科學技術的不斷創新，相關部門對于管理工作的重視程度不夠，從而導致了管理工作質量達不到要求的標準，嚴重阻礙了房地產企業的可持續發展狀況。
三、有效加強房地產風險管理的制度
（一）制定有效的成本管理制度
經過一系列對于房地產的財務風險管理的分析報告顯示，房地產相關企業在發展當中，由于成本控制方面把握的不夠精確，導致企業在發展的過程當中面臨許多的風險，嚴重影響了企業的發展，面對這種情況，房地產企業應該要做好管理工作，制定有效的成本管理制度，同時結合項目實施的實際狀況，對項目的投資成本進行動態跟蹤并嚴格控制，結合實際情況進行不斷的完善和管理，有效避免出現成本變動異常的情況。
（二）建立多種融資渠道
不合理的資本構成將會嚴重影響房地產企業的發展，房地產項目開發工期無法得到保障。因此，要想使房地產企業可以不斷地持續發展，避免資本結構不合理的現象發生，要建立合理的靈活多變的融資渠道。首先，房地產企業要結合自身特點，繼續發展多方式的融資渠道，打破傳統融資渠道的局限，開展多元化的融資渠道為房地產企業的發展打下了牢固穩定的基礎。除通過銀行貸款外，可以采取信托、債券、基金等多方式的融資渠道，有效地提高房地產資金結構的合理性。
（三）增強財務管理人員的文化素養
當前房地產財務人員的文化素養不夠，將對房地產財務管理工作產生重大影響，甚至影響房地產的健康發展。所以，要全面的提高財務人員的文化素養。首先，要對財務人員進行素質教育，使房地產財務管理人員樹立正確合理的風險意識。在復雜又繁亂的財務工作的過程當中，財務人員要不斷提高自身的財務風險意識，以防止企業的財務風險的發生。其次，開展財務人員的業務培訓。既要重視對財務人員的理論培訓，同時又要重視對財務專業技能的培訓，養成積極學習，不斷提高財務管理人員的文化素養。同時房地產企業的管理層也應該適當學習財務知識，樹立風險觀。保證房地產企業在發展過程中做出正確的發展決策，盡量降低房地產企業的財務風險，為房地產企業的發展奠定一個堅實的基礎。
四、結語
綜上所述，在國家對于房地產市場宏觀調控的環境下，我們要不斷地提高房地產的財務風險意識和防范意識，同時做好一系列應對房地產財務管理風險問題的對策，以積極樂觀的態度去面對房地產管理當中遇到的問題。自上而下，從管理人員到基層的員工，構成一個全面的房地產財務風險解決體系，從制度上、流程上控制財務風險，保證房地產行業的平穩發展，為我國的經濟建設發揮其重要的作用。
參考文獻
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