不動產資產管理方案
前言：想要寫出一篇令人眼前一亮的文章嗎？我們特意為您整理了5篇不動產資產管理方案范文，相信會為您的寫作帶來幫助，發現更多的寫作思路和靈感。
不動產資產管理方案范文第1篇
目前，總的考慮是， 2019年建立統一登記的基礎性制度，2019年推進統一登記制度的實施過渡，2019年全面實施統一登記制度，2019年前，不動產登記信息管理基礎平臺投入運行，不動產統一登記體系基本形成。
在統一登記制度建立過程中，要保持工作的穩定和連續性，在機構尚未建立、職責和資料整合尚未完成的情況下，各部門仍按原有的工作模式正常開展日常登記工作，不影響百姓順利辦理產權證書。
在實施統一登記后，新證書投入使用，原來已經頒發的各類證書繼續有效，不會強制換證，而是逐步替換舊證書，確保不增加企業和群眾負擔。
不動產資產管理方案范文第2篇
時隔不久，其繼任者查利?貝爾也因腸癌去世，這再次引起批評家們的發難，以此來證明麥當勞的食品對健康可能有害，直接導致了公司的股價大跌。與此同時，競爭者借機掀起綠色安全食品的概念，迅速爭奪麥當勞的市場份額。
在四周環繞的壓力下，麥當勞不得已也改變宣傳策略，不僅改變了食品配方，還在廣告中傳播安全綠色的主題以淡化外界關于“快餐食品有害健康”的責難。
這件事情通常簡單地歸入危機管理的范疇，而從企業資產管理的角度來看，企業這個有機體的每一個部分都會影響到整體的健康，甚至會對企業造成巨大傷害。而這些部分，并未被傳統的資產概念所接受，也未被納入企業資產管理系統。
我們要問，一個企業家的價值有多大?他應該不應該納入企業的資產管理系統？
答案顯然是肯定的，遺憾的是，這些內容在企業的資產負債表上卻沒有反映。
我們該如何認識和定義企業的資產體系?
被遺忘的隱性資產
假設你想建立一個新的信息公司，提供企業管理軟件方面的服務。你的目標購買者是大公司的首席信息官(CIO)。但是，如果你打電話給100個首席信息官，他們中有多少人會在當天給你回復呢?
如果你是IBM公司，可能100個首席信息官都會給你答復：
但如果你是一家剛成立的公司，可能沒人會搭理你。你贏得客戶、開展業務的時間當然被拖延了，從而影響收入，導致利潤銳減。
你必須考慮，要花多長時間才能建立起足夠的信任，使顧客接受你。
事實上，這種差異直接導致了企業在收益方面的差距，他們也為投資創造了條件。這就是隱性資產。
你可能正想問：到底什么是隱性資產?它和無形資產相同嗎?是不是新瓶裝舊酒?
完全不是。
確實在這幾年，更多的人談論著無形資產，幾乎完全集中在品牌、競爭力和知識產權三個方面。它們是重要的，但是隱性資產的真正含義更廣闊、更深入、更有內涵。
傳統的觀點是這樣狹隘地定義公司資產的：工廠、設備、不動產、銀行里的現金等。如果你的定義再先進一些，你也許會承認公司的品牌價值或者人力資本也屬于公司資產。然而，我們并不認為傳統的定義是準確的。我們必須從一個企業家的視角來考慮這些問題：除財務報表之外，我的公司還有哪些要素可以創造更多的客戶價值?
從創造價值的角度出發，所有能夠給企業創造更多客戶價值的要素都是隱性資產的范疇，它們包括：客戶接觸途徑、專業技能、已有的設備規模、深厚的市場渠道、廣泛的關系網絡、豐富的相關產品信息、忠實的用戶群。這些要素在追求新增長途徑方面非常重要，如果能夠創造性地利用這些要素，就能夠滿足消費者新的需求，就意味著公司將擁有更多的發展機會。
財富增長的鑰匙
為什么隱性資產如此的重要，因為它們也為投資創造了條件。一旦我們利用了一項隱性資產，便可以低成本甚至無成本地進行擴張或重復使用。這意味著，這些隱性資產――比如一個著名的商標名稱、供應鏈中的位置、獨有的軟件方案等――的邊際收益是非常具有吸引力的。
這些并非想象，比如IBH通過重新定義客戶需求，將制造與服務進行了剝離，既改善了客戶方面的經濟效益，也同時獲得了利潤，把挑戰變成了一個可持續性增長的機遇。他們的成功秘訣就在于，充分挖掘了自己的隱性資產，把握住了別人沒有看到的商機。
對于穩步經營的公司來講，他們在幾年甚至幾十年的主營業務發展過程中，都積累了大量的隱性資產，其中蘊含著數十億美元的潛在價值。遺憾的是，他們都被人忽略了。
但是，企業在擴展和開發新業務的時候，隱性資產卻發揮著決定性的作用。如果公司能巧妙地利用這些隱性資產，就能贏得更多的客戶，創造利潤率高的業務。從這個意義上說，隱性資產是打開需求創新之門、創造利潤價值的鑰匙。
隱性資產與有形資產截然不同，那就是隱性資產具有杠桿作用，你利用它們越多，就能獲得咸倍的收益；同時，信息不斷豐富和加深，客戶網絡也會變得越廣闊。諸如此類的收益不勝枚舉。
隱性資產也能幫你建立強有力的競爭壁壘，因為它們很難被復制。在當今商業社會，一個公司可以將自己的工程、生產、分銷、甚至銷售外包出去。但是，IBM的顧客關系、可口可樂的品牌、嘉信公司的市場地位這樣的隱性資產都是花費了幾十年的努力和數十億美元建立起來的。它們是一種強有力的、獨一無二的差異化資源；而剛成立的公司因為沒有花費與之相匹配的時間和金錢，也就不可能擁有這些隱性資產。
隱性資產的類型
隱性資產可以分為多種類型，我們整理出6大類，每一種隱性資產都可能成為可持續性增長的潛在資源。接下來，我們將介紹這6大類隱性資產。
1.傳統的無形資產
這是大多數管理者都已熟悉的。它們包括：知識產權和相關內容(像電影、圖像、迪斯尼人物或英特爾公司的專利權)、方法與核心競爭力(比如豐田汽車公司獨特的生產能力)和品牌(例如維真、麥當勞、可口可樂等)。
2．客戶關系
公司的客戶關系對于發現新的顧客需求非常重要。擁有良好客戶關系的公司，就好比是城鎮中歷史最悠久、最著名、最受人尊敬的百年老店一樣。它們能夠幫助公司極大地節約時間，以更低的成本精確地開發產品和服務。沃爾瑪和可口可樂擁有很廣的顧客接觸面，因此他們的營銷活動會有廣泛的市場支持。
還有一些公司能與客戶進行獨特的互動。例如，漢諾威壓縮機公司――一個氣體壓縮機生產行業的領導者，能有機會頻繁地觀察客戶的需求和細節。這種相互作用使得漢諾威能夠隨時了解客戶的需求，發現新業務的擴展機會。
3．戰略不動產
戰略不動產是根據公司所處行業位置來定義的，擁有一個有價值的戰略性不動產就相當于在紐約第五大道占有一個絕好的地理位置。相對其他競爭者來說，這個定位能夠使公司進入新市場時獲得成本優勢。比如狄沃丈公司是一家從事房屋經紀業務的公司，長期從事經紀人的角色給了它一個進入相關房產抵押貸款和保險經紀市場的理想定位，因為狄沃夫從事的業務是整個購房過程的第一步，方便它進一步涉足其他的相關服務領域。
另一種形式的戰略不動產是擁有信息門戶網絡或服務的接入。它可以是線下的，像嘉信公司的共同基金超市；也可以是在線的，像光纜公司的數字電視機頂盒。由于擁有大量的受眾群體，這非常方便地提供了進入某一細分市場的能力。
4．公司網絡
企業網絡資產是建立在公司長期的商業機會和關鍵要素基礎之上的，擁有一系列強大的網絡資產，就像好萊塢經紀人擁有的關系資源一樣――它不僅列出了
斯蒂芬?斯皮爾伯格的辦公和家庭地址，而且還有他的私人手機號碼。
5．信息
信息資產是最容易被人們忽視和低估的隱性資產。盡管公司付出了巨大的投資，希望利用這些資源來維護過去十年間業務的相關信息，但是，很少有公司把他們作為滿足顧客新需求和創造下一階段增長的跳板。相反，美國航空公司為旅游業建立的Sabre預訂系統，就是利用了原本在公司內部使用的行程安排和跟蹤軟件，為新業務的開發大幅度降低了成本。
信息資產的另一種形式就是信息的副產品，比如沃爾瑪可以將零售方面的數據庫與制造商進行共享，發揮信息在產品改進方面的作用，然后將改進后具有競爭力的產品納入自己的銷售渠道，這樣為雙方都節約了大量的金錢。
6．專業知識
專業知識也是有價值的隱性資產，利樂公司利用其在液體包裝領域積累的知識為客戶提供解決方案，非常容易地將自己的產品設備植入客戶的采購清單中，這樣的專業知識為他們的客戶維持和市場推廣帶來了極大的便利。
隱性負債
有隱性資產，相對應的就會存在隱性負債。多數情況下，一個因素既可以是你的資產，也可能阻礙你的增長。
如果你在一家歷史悠久的大公司工作，而這些文化是在幾年甚至幾十年產品驅動的增長中形成的。但是，當增長停滯的時候，優秀的文化往往成為創新的阻力，導致組織沒有自覺的能力嘗試新的方法，陷入困境而無法自拔。
另一個增長的問題是，公司只給出了新增長點的定義，而沒有采取任何措施去實現它。在許多公司，實施新的措施要經過很多層層關卡和繁瑣的程序，尤其是在等級森嚴的組織結構中；與此同時，市場環境的變化往往比公司決策的速度更要快，實際上等同于扼殺了創新。
預算是扼殺新增長的另一種方式。在許多大公司，預算程序會事先認定任何新的增長創意都要比傳統的投資更有風險，而不管公司在傳統的投資方面也曾出現過問題，比如在海外建立了一個不賺錢的工廠，花費了上千萬研發資金推出了一個新產品，卻取得很少的投資回報等。
不只是組織結構、舊的思維、會計、評估和管理系統可能阻礙企業的增長，公司還要面對許多來自外部的負債――與外部組織的關系也可能阻礙公司的成長，這同樣需要我們加以識別、研究和克服，使它們轉化成為可以促進增長的因素。
渠道沖突是另一種外部負債的形式。這種沖突將消耗企業大量的資源在無謂的調節過程中，根本沒有創造價值。
最后，公司的投資者可能會是企業成長的重大負債。投資者可能會抵制存在風險的新想法或是戰略方向的轉移，他們期望的結果會成為一種限制公司活動的負擔。
定義新的資產系統
隱性資產和隱性負債在將需求創新轉化成利潤的過程中起著重要作用，但是它們不是唯一發揮作用的元素，僅僅屬于復雜的資產系統的一個重要組成部分。這個資產系統不僅包括傳統意義上的有形和無形資產，還包括了組織學習的能力和在業務發展過程中建立起來的其它資產。
要激活隱性資產來促進增長，需要在觀念上有一個重大調整，重新思考曾經的慣性思維：
改變以往僅僅從產品角度看待你的業務，而必須從經濟的角度研究你的客戶。
從基于傳統工具(產品、工廠、人員)的增長到基于隱性資產(關系、市場地位、信息)的增長。
建立可以加強和改進基礎業務的增長的新模式。
開發基于結構創造性和運營規則、以顧客為中心的新模式。
開拓一個比傳統的市場空間大五到十倍的新領域。
從產品的供應商到緊密的商務合作伙伴。
從需求的接受者到需求的創新者。
不動產資產管理方案范文第3篇
保險投資是保險公司為了保持自身的償付能力，增強競爭力，在業務經營過程中，按照相關法律法規的要求運用積累的保險資金，使其保值增值的活動。從定義可以看出，保險投資的主要目的是維系良好的償付能力，這與保險公司負債經營有關，即保險公司主要資金來源于投保方，公司按其承擔的風險責任積累相一致的資金，所以必須維護投保方利益。這種利益的維護主要包括兩個方面：使保險資金保值；促使保險資金增值。保值是為滿足基本償付需要，這是任何一個險種都必須具備的基本條件；增值是為了增強公司自身發展的經濟實力，提高償付能力，從而進一步保護被保險人的合法權益。此外，保險投資可以獲得投資收益，從而可以降低保險費率，有利于保險公司擴大保險業務量。
二、保險投資的必要性分析
1.保險公司金融機構屬性
一個運行良好的資本市場離不開一定數量的機構投資者。（鄭偉，孫祁祥，2001）保險公司作為主要金融機構，是資本市場發展的主要推動者之一；近年來，隨著我國保險業的迅猛發展，保險公司在成長壯大中積累的巨額的保險資金，從而成為市場上重要的機構投資者。作為機構投資者，保險公司在一級市場成為主要詢價對象之一，參與確定上市公司合理的股票發行價格以及成為上市公司戰略投資者，從而幫助公司成功上市融資；在二級市場，包括債券、股票市場，保險公司起到了活躍市場、促使市場健康發展的作用。另一方面，保險公司也是離不開資本市場的，保險資金的保值增值主要在資本市場實現。
2.保險產品屬性
保險產品分為傳統型和新型兩類，以壽險產品為典型，主要包括普通型壽險、分紅保險、投資連結保險和萬能保險。普通型壽險、分紅保險和萬能保險產品產生的保險資金投資形成的資產，投資風險和收益由保險公司承擔，而這部分產品都是利率敏感型產品，所以要保證保險公司經營的穩健性，就必須通過保險投資確保相應收益率。投資連結保險和變額萬能壽險等產品由保單持有人承擔投資風險和收益，保險公司主要獲取管理費收入；但是，投資收益是判斷產品質量的主要標準，因而，保險公司只有靠保險投資獲取較高投資收益，才能吸引投保，擴大保險業務量。此外，為了滿足一些私人和機構投資者的資產管理需要，保險公司還提供資產管理服務，推動了保險投資的發展。
三、保險投資管理
1.保險投資渠道分析
我國《保險法》規定保險公司的資金運用限于銀行存款；買賣債券、股票、證券投資基金份額等有價證券；投資不動產等形式。總體而言，對保險投資的限制主要基于安全性和流動性考慮，因而銀行存款和債券在保險投資中處于主導地位；而對于股票、證券投資基金和不動產等收益高風險大的資產投資，都有嚴格的比例限制，從而收益性問題愈發成為保險投資面臨的難題。值得指出的是，證券投資基金（以下簡稱“基金”）作為一種利益共享、風險共擔的集合投資方式，其主要原理是基金管理人管理和運用基金，間接投資證券市場，包括股票和債券市場，實現提高收益和分散風險。我國《投資基金管理辦法》嚴格限定了基金的投資方向、比例，在滿足一定收益的前提下降低了投資風險，這與我國保險投資的要求吻合（鄧華明，費喬，1999），從而成為解決保險投資兩難問題的主要途徑之一。
2.保險投資的資產負債管理
保險投資的資產負債管理主要是指解決資產負債匹配問題，主要遵循“對稱原則”，要求資產和負債不僅在數量上，而且在期限、性質和成本收益等方面形成對稱和匹配，以此實現資產、負債結構最優化。保險投資資產負債管理首先要將利率帶來的負面影響控制在一定范圍內。其途徑主要是通過對資產、負債的期限、品種進行合理搭配，短期資產匹配短期負債，長期資產匹配長期負債。當然，不是一開始就能夠實現這種匹配，要實現最終平衡還得在保險投資過程中進行調整，主要包括提前變現和再投資。資產負債匹配管理的核心就在于如何減小和化解這種未來調整所面臨的風險。
3.保險投資的風險控制
不動產資產管理方案范文第4篇
>> 房地產調控的邏輯 房地產行業的金融創新 房地產調控中的奇怪邏輯 房地產行業當中創新的邏輯 樂視跨界房地產的邏輯 淺談大屯礦區房地產資源的優化配置 論房地產金融調控對房地產和金融的雙向影響 金融貨幣對房地產的影響 論房地產金融的特點與作用 發展房地產開發金融的對策 構建理性互動的房地產金融鏈 調控房地產價格的關鍵――土地和金融 房地產金融風險的控制 房地產金融：劃時代的新命題 房地產泡沫對金融業的影響 房地產金融風險的控制分析 淺析房地產企業金融風險的化解 金融調控政策對房地產市場的影響 房地產金融的風險與防范 法律視野中的房地產金融創新 常見問題解答 當前所在位置：中國 > 管理 > 房地產金融的配置邏輯 房地產金融的配置邏輯 雜志之家、寫作服務和雜志訂閱支持對公帳戶付款！安全又可靠！ document.write("作者： 本刊編輯部")
申明:本網站內容僅用于學術交流，如有侵犯您的權益，請及時告知我們，本站將立即刪除有關內容。 光大安石首席執行官潘穎。
社會財富從不動產向金融資產的轉移并非一蹴而就。房地產作為國民經濟的支柱型行業，即便是告別“黃金時代”進入“白銀時代”，在“資產荒”中也依然存在結構性機會。房地產金融工具就是一個承接這種長周期轉移的角色。
2015年11月12日，光大安石首席執行官潘穎接受了《證券市場周刊》的專訪。這家房地產基金在“黃金時代”用8年時間做到了國內行業的金字塔頂尖。出道自國家外儲資產管理部門、信奉自上而下投資邏輯與長期配置理念的潘穎表示，光大安石未來將會謹慎地走向一個不動產跨境資產管理平臺。
在潘穎看來，房地產依靠粗放式開發與銷售賺錢的時代結束之后，游戲規則變成了通過運營能力提升利潤，諸如大數據分析、線下與線上互動、提升服務水平、運用資產證券化工具都是全方位改造傳統商業地產的手段。而權衡風險與收益之后，房地產金融亦是有所為有所不為。
房地產金融要掙運營的錢
《證券市場周刊》：如何對現存的各類房地產金融產品進行分類？
潘穎：可以從現金流來源的角度看。像我們的基金主要是持有商業地產項目，靠租金收入產生現金流。有一些金融產品對應項目本身是有銷售的，通過開發銷售產生現金流作為還款來源。還有一些產品是相當于經營性物業抵押的模式，用成熟的物業作為抵押物來借款，其還款模式主要是靠再融資。其他的由于不符合規定或者杠桿比例不合要求，可能使用信托或資管來作為開發資金的補充，未來再通過銷售提供還款來源。大概就是這么幾種。
《證券市場周刊》：龍頭房地產開發商正在向輕資產運營轉型，尋求脫手物業，為何房地產基金反而越來越多地持有物業？
潘穎：持有分為不同的模式。如果資產是在資產負債表內，就是一個重資產的持有模式。但我們不是用自有資金而是采取基金的形式來持有。未來我們會把這些基金持有的資產通過資產證券化的方式在資本市場轉讓。
《證券市場周刊》：如何看待中國房地產行業景氣下行和房地產基金在其中的機會？
潘穎：房地產有很多不同的業態和產品。比如住宅里面分為剛需型和改善型住宅;工業地產包括例如物流和產業園;商業地產又分別包括零售、購物中心、寫字樓等;另外還有文化產業。這些不同業態會有各自的周期。房地產的資本密集特征又跟利率、市場流動性有著密切的關系。因此，在大的下行周期里就要把握這些規律和細分行業周期做投資。
房地產基金的核心競爭力應該是統一管理的模式。其實對于想轉型的房地產公司來說，它們就是渴望從重資產轉向輕資產模式。比如萬達，它不是不做購物中心了，而是希望繼續設計、開發、運營、管理這些購物中心，但只是輸出管理服務，由其他投資人來持有這些購物中心。
房地產企業轉型就要降低負債率，或者它們有一些優質資產因為運營問題沒有形成收入或需要一段時間培育才能形成收入，但被迫出售這些資產，這對房地產基金來說是一個機會。
《證券市場周刊》：房地產基金在選擇一個開發商合作伙伴時，會考慮哪些核心因素？
潘穎：以我們的角度而言，我們看重的是合作伙伴的核心競爭力，而不是體量和規模。
比如重慶英利，英利比不上龍湖和金科這些重慶本土大開發商的體量，但它的優勢是定位比較高端，在核心區和核心地段開發持有這些優質資產，能吸引重要的、國際性的企業總部設在里面。上海嘉寶是我們另一個合作伙伴。它們是做一線城市的新城，也在朝著輕資產的模式轉型，在住宅開發管理、特別是在改善型住宅方面，它的經驗不輸一些大型高端房企。
用大數據分析來做運營
《證券市場周刊》：以光大安石為例，房地產基金如何去對項目個案風險進行防范呢？
潘穎：我們對項目進行動態的評估，發現收益率低于預期就進行即時的調整。首先要分析原因，是市場因素還是我們自己的因素。如果是市場的因素，作為一個投資人肯定要承擔市場風險。如果是進入市場時的估計過于樂觀了，那么我們就要做一個判斷：是要調整價格來實現現金銷售，還是持有一段時間、暫緩一下開發的節奏并根據市場變化做出后續調整。另外，我們做未來項目敏感性分析時，就可能對市場調整的幅度做更保守的估計。如果是我們自己團隊定位或是執行的問題，我們會對團隊做調整。
《證券市場周刊》：在中長期看來，隨著經濟下行，未來居民收入和消費水平增長面臨變數。如何評估宏觀風險對商業地產項目收益的影響？
潘穎：首先，經濟下行是不可否認的事實，但房地產依然會是國民經濟發展中的支柱行業。中國各地的情況差異很大，所以我們的做法是具體項目具體分析。
然后就是如何靠運營能力賺錢了。比如分析商業地產定位，周邊是什么樣的消費群體就決定了什么樣的定位。另外，定位也由規劃面積來決定，比如一個5、6萬方的購物中心和一個12萬方的購物中心定位是完全不同的。從拿地到定位，到設計，再到最后招商運營，后期不斷地調整租戶，這是一整套系統工程。
比如我們剛接手重慶觀音橋“大融城”的時候它是個爛尾樓，但現在改造完了在我們的運營下，平均日人流在8萬人，2014年它的營業額已經達到13億元。當然也有客觀因素，重慶房地產市場本身比較健康，當地商業氛圍好，消費增長也非常快。
《證券市場周刊》：您剛才提到客流量和營業額數據，商業地產項目如何提高將客流轉化為消費者的比率呢？
潘穎：我們現在是靠對大數據分析來改善運營，提高效益。我們通過科技系統抓取人流數據，對諸如年齡層次、性別比例、平均逛店鋪的頻率、餐飲消費的頻率、在每一家品牌店逗留的時間等因素進行分析。這里的工作量非常大。
比如一個特定的消費者逛某家品牌店，一個月來了三到四次，我們就要求這個店的新品上市頻率更快一些，否則就滿足不了顧客，無法提高轉化率。再比如一家餐飲，顧客一個月來三次四次，那餐廳菜品各方面的情況也要有創新。
《證券市場周刊》：商業地產運營者如何看待來自線上消費的沖擊？
潘穎：以我們商業地產項目的大數據分析，我們會了解到哪些品牌受電商沖擊比較大，哪些品牌的消費者更注重體驗和感受，去做必要的調整。
但更重要的是，我認為線上線下未來肯定要相互結合，而不是你死我活的說法。美國的電商排行榜除了亞馬遜之外，其他的電商全是基于實體，像梅西百貨、沃爾瑪這些大的實體店同時占據了電商的前列。而亞馬遜現在也開設了線下店鋪。
互聯網只是一種手段，一個交易的平臺，它提高交易效率，提高透明度，減少交易成本。消費需要體驗，有一些消費是網上代替不了的，特別像餐飲、兒童用品，還有一些潮品。另外被忽視的是服務水平，中國的購物中心因為服務差因而給人的消費體驗太差，特別是傳統百貨。舉一個極端的例子，日本很多家庭經營的、面積很小的零售店鋪還存在，就是因為他們給人的體驗特別好。消費者不僅買到一個物品，更重要的是得到某種服務。這也是為什么在國外電商沒有像國內電商這么火爆的原因。所以，隨著實體服務水平的提高，互動體驗的改善，實體會有它的發展空間。
《證券市場周刊》：房地產基金的投向是否會有一些“雷區”？
潘穎：這需要具體項目具體分析。硬性約束方面，你要看具體的還款來源，項目的位置、項目的價值、能否覆蓋你的投資成本。另外是誰在操盤、誰在運營、誰在管理，這些軟實力也很重要。
總的來看，我們對酒店抱有比較審慎的態度。酒店業主關心入住率，而為了提高入住率，需要聘請國際上的酒店管理集團，因為它們有龐大的網絡優勢。但如果酒店要接入酒店管理集團的網絡，使用品牌，就需要按照酒店管理集團的要求投資改造。作為業主承擔投資風險，酒店管理集團運營得好皆大歡喜，但如果運營不好，則是業主承擔風險，酒店管理集團還會收取固定的管理費。
這是普遍的商業模式決定的。所以對于酒店，在我們沒有形成核心競爭力之前，投資會比較審慎一些。
獲取房地產的配置價值
《證券市場周刊》：商業地產如何在物業的流動性和物業整體價值的完整性兩者之間取得平衡？
潘穎：我們是不認同把商業地產進行切割銷售這種模式的。這個模式下沒辦法統一運營和管理，如您所說也會降低項目本身的價值，這恰恰是我們非常擔心發生的事情。
作為有金融基因的企業，我們擁有資金成本低期長的優勢。像我們通過地產基金來持有的上海“大融城”項目，是“7+1+1”的年限規劃。所以，我們有足夠長的時間去持有資產，等到資產產生穩定或者是達到我們預期的現金流收益水平再去處置，而不刻意去追求短期流動性。
《證券市場周刊》：房地產基金參與資產證券化有什么要點？
潘穎：通過房地產資產證券化轉化成新的輕資產的模式會是一個趨勢。但這里有一個前提條件就是資產得是收益型不動產（Income Property），不能拿一塊地或者一個在建工程來做資產證券化。
目前很多房企想做資產證券化，但它們并不持有收益型不動產。很多人看重萬科的開發量和銷售金額，這些數字比長實、新鴻基等香港的地產商還要高很多倍，但現金流收益方面萬科并不如后者。這是因為萬科做的是大規模的住宅開發銷售，并不持有這些優質的資產。
很多房地產公司由于資本市場的壓力要降低資產負債率，在這種情況下我們利用在金融方面的優勢收購、運營和持有這些資產，最后通過資產證券化的形式來實現收益，這是我們參與的方向。
《證券市場周刊》：REITs作為海外主要的資產證券化形式，目前在我國有哪些障礙？
潘穎：現在障礙主要是在交易過程中產生的稅收問題。因為把一個資產裝到一個特殊目的公司里面去做REITs的話，按國內稅法的規定，交易的發生和所有權轉移會征收，甚至會讓整個交易在財務上變得不值得，這是最大的問題。當然現在有各種各樣的方式來對沖稅務風險，但畢竟缺乏明確的規定。這也就是為什么說現在REITs主要還是取決于監管部門推動的力度。
《證券市場周刊》：光大安石做海外房地產投資采取什么樣的策略？
潘穎：母公司光大控股是一個跨境的資產管理平臺，光大安石也要做一個跨境的不動產資產管理平臺。我們在海外的投資目前主要是從資產配置的角度來考慮的。我們原來人民幣資產多，如果未來人民幣匯率還有貶值壓力，海外配置需求增加，我們就要做一些調整。
投資本身是一個風險收益的平衡。有一些開發商在海外拿地，打算復制國內的模式，但我們覺得在目前來說這樣復制還不是很成熟，所以現在海外第一步就只做資產配置。從風險的角度來說，我們承擔不了海外開發和運營的風險，只愿意承擔資產本身的市場風險。所以，我更愿意收購那些成熟的物業。
從國別看，海外目前主要還是在美國。我們在海外的第一單投資是跟KKR合作的一個基金，在舊金山、洛杉磯、圣地亞哥和鹽湖城持有18棟單一租戶寫字樓的產品組合，現金收益率在4%以上。雖然歐洲從資產配置的角度說也有吸引力，但人民幣對歐元還是升值的，所以對沖匯率風險還會產生一些成本。
《證券市場周刊》：我知道您有一段管理外儲資產的職業經歷很特別。能否談一談這對后來的投資生涯有什么樣的影響？
潘穎：我在外匯管理總局工作了六年，三年在北京總部，三年在當時初創的香港華安公司。這一段的經歷讓我真正體會到了一種資產配置的視野。
當時我們作為國家外匯儲備資產管理的一線團隊，會先理解對宏觀和利率走勢判斷，接下來再做對資產的配置。而且因為有美元、馬克、日元、英鎊，也有固定收益、股票、另類投資，怎樣做到幣種的合理配置，怎樣做到跨資產類別的合理配置，讓我學到了很多。
不動產資產管理方案范文第5篇
關鍵詞：事業單位 資產管理 問題及對策
1前言
目前我國事業單位的發展面臨一定機遇的同時，也面臨極大的挑戰，在其具體發展過程中呈現出一系列問題，例如對于資產的具體管理沒有一個通順的體制，對于資產的使用仍然是付出大于收獲，不能成有效的正比、各種性質各種形式的資源在配置方面出現了嚴重的不均衡、其單位內部沒有形成一個完整的控制程序等。故而，在21世紀的今天，通過對事業單位的資產管理的相關研究以達到推動事業單位在資產和財務方面的有效管理。實現各種物質的合理規范使用，實現單位工作和管理效率的雙豐收，最終促進事業單位的可持續發展。
2事業單位國有資產內涵的界定
事業單位的非個人、私有的資產首先一定要是國家相關的法律法規允許的，它的類型包括很多種，可以是實物也可以是貨幣。它不一定非限制在貨幣的形式，可以使固定資產、不動產等各種形式。包括自主經濟產生的經濟利益、國家至上而下調度波動的資產、以捐贈形式產生的捐贈資產都屬于國有資產。
這里是一個圖片3事業單位資產管理存在的問題
3.1對于資產沒有一個科學合理的管理方案
事業單位的各種形式資金在規模方面實現了快速的發展，在這一大前提下要想對其進行科學有效的管理就有了很大的困難。新時代下各領域已經有了翻天覆地的變化，如果還一味的使用中國過去那一套方案的話，著實不符合實際。并且，事業單位各種形式資金并沒有實現標準的“共開”，很多應該知道具體情況的人，并不知道單位到底有多少家當。這主要是因為其沒有一個科學有序的方案，對于這些不同形式資金進行計算、管理、使用，導致對于事業單位的資產管理不能形成全面的專業管理，在最后的年度結算中不能形成有效的參考依據，無形之中就會造成國有資產的損失。
3.2資產使用效率較低
事業單位內部國有資產的使用率普遍不高，體現在某些單位或者部門的國有資產超出了單位或者部門的實際使用需求，造成一部分資源的閑置，而一部分事業單位所必須國有資產卻遲遲不能到位，綜合來講國有資產的使用效率呈現出相對較低的狀況，嚴重影響到了工作效率，不利于事業單位的可持續發展。
3.3各種形式的資金在使用分配方面不平衡
事業單位資金在使用分配方面存在不平衡的現象，即在事業單位的內部出現旱澇不均的狀況，每一個部門或者個人的付出和收獲不能成正比，或者相互之間不能形成統一的收益標準。對于資金安全分配的一問題，一直沒有一個可以信賴的、可以滿足不同部門和個人需求的標準和方案。有的事業單位存在嚴重的資源浪費現象，例如有一些辦公用品完全還能使用，但是仍然大換特換，并且那些被替換下來的還能使用的工具就被擱置一旁，這一過程就造成資源的浪費。
4事業單位資產管理問題的對策分析
4.1推進資產管理與預算管理和財務管理相結合
將各種形式的資金很好的落實到每一單位和部門，尤其是加強預算環節和財務環節，讓這三個方面可以很好的結合，共同作用于資金的高效利用。首先一定要對相關人員的工作作出明文的規定和規范，指定出相關的具體的規范條文，以此來規范人們的行為。其次還不能忽視對事業單位資產的有效管理，指定相關的機構或人員為監督人員，定期對自己內部的資產進行大盤差。最后對于這兩者要建立它們之間的不可分割性，這樣才能保證工作的有效落實。在實際工作管理過程中，只要存在一丁點的違法行為，就要嚴格打壓，這樣才能保證漏洞不會擴大，對一些非單位的機構或者人員要進行嚴格監控。
4.2強化資產實物狀態和使用管理，提高使用效率
要想真正意義上對事業單位內部資產實物狀態和使用加強管理，進一步提高其使用效率，第一步就是要根據具體的崗位來設置崗位職責。上到各單位、各部門，下到各個人、各項目都要有明確的責任人和負責人。在實際工作過程中，嚴格按照相關的規定指導具體的工作，保證要做到每一項工作都有對應的負責人，這樣在資產使用的時候就能發揮高效率。在具體事業單位的資金管理過程中，要重視預算的作用。在單位的例行公物購買方面，要保持公平公正和公開，例如有時會出現商家為了將自己打造成對口單位唯一指定購買點，可能通過現金等各種形式對對口單位人員行賄，這是嚴重違反事業單位內部相關規章制度和法律法規的，所以一定要嚴禁此類行為的發生。
4.3建立事業單位資產整合和調劑共享機制
要對事業單位內部資金按照實際用途分配，首先要建立一個科學有序的資產管理機制，具體而言可以從方面來建設，首先對單位內部的資產要進行及時的清點和整理，對于其支出和收入狀況做到及時跟進和管理。在進行此類工作的過程中，要注意現代信息化手段的使用，例如支付平臺、現代化管理等手段，這可以極提高工作效率；其次出臺資產再分配為規范，再此規范指定的過程中，要保證其在國家或相關行業大規范條例的的范圍之內，保證其具體規范的真實有效；再次根據各層級事業單位實際情況和發展需求，制定事業單位資產配置標準，按照相關標準進行相應的資產配置，對于超出檔次或者數量等標準的資產配置實行調劑和共享管理。
5結論
C上所述，要想保證事業單位健康有序的發展，必須全力加強對其資產的管理工作，尤其針對事業單位各種形式資金的整合和調劑配合以相應的考核制度，長期以往定能實現事業單位各種形式資金管理的有效、高校利用，最終實現事業單位的可持續發展。
參考文獻：
[1]韓若昊.事業單位資產管理問題分析和對策[J].經營管理者，2016（16）：89.
