房地產(chǎn)運營策略

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房地產(chǎn)運營策略范文第1篇

[關鍵詞]城市規(guī)劃；規(guī)定性指標；房地產(chǎn)；開發(fā)商

[DOI]1013939/jcnkizgsc201643156

改革開放以來，隨著城市經(jīng)濟、交通以及科技的發(fā)展，城市規(guī)劃的綜合性越來越強。而房地產(chǎn)開發(fā)對于推動城市化進程起了十分重要的作用。按國家法律法規(guī)要求，房地產(chǎn)開發(fā)必須在城市規(guī)劃規(guī)定性指標的指導下進行，要體現(xiàn)出城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的引導作用。我國現(xiàn)行的控規(guī)指標體系包括規(guī)定性指標規(guī)定性和指導性兩類指標，規(guī)定性指標主要包括用地性質(zhì)、建筑密度、建筑控制高度、容積率、綠地率、交通出入口方位和停車泊位及其他需要配置的公共設施等。

1項目概況及規(guī)劃條件

11項目概況

瀏陽市國際家具城位于長株潭城鎮(zhèn)群東部，在長株潭城鎮(zhèn)群“一小時”經(jīng)濟圈內(nèi)，屬于瀏陽工業(yè)新城北部永盛組團北片區(qū)，毗鄰開元大道與岳汝高速互通口，對外交通十分便利，總面積約573公頃?；噩F(xiàn)狀主要由林地構(gòu)成，屬于未開發(fā)區(qū)域，拆遷量極少。地塊屬于低山丘陵地貌，高程在80至98之間，利于開發(fā)建設。

12項目規(guī)劃條件概況

依據(jù)《湖南省瀏陽市地塊規(guī)劃條件――編號YQ2014-010（制造基地）》，該地塊用地性質(zhì)為商業(yè)用地兼容居住用地；商住用地比例為商業(yè)建筑面積占總建筑面積比例大于50%；容積率為10≤FAR≤15；建筑密度為35%≤D≤48%；綠地率為G≥20%；建筑限高為H≥50米。

2規(guī)定性指標對房地產(chǎn)項目的影響

21建筑容積率、建筑密度和綠地率

依據(jù)《長沙市城市規(guī)劃管理技術規(guī)定附錄》，按照建筑間距類區(qū)范圍劃分，瀏陽市國際家具城屬于建筑間距Ⅱ類地區(qū)，其建筑容積率、建筑密度、綠地率控制指標則應按照建筑間距Ⅱ類地區(qū)表的規(guī)定執(zhí)行。

建筑容積率（容積率）指建筑物地面以上各層建筑面積的總和與建筑基地面積的比值。商住綜合樓的容積率控制指標，按不同性質(zhì)的建筑面積比例換算合成。

綠地率指基地內(nèi)綠地面積與建筑基地面積的比率（%），為下限指標。地塊開發(fā)建設時，應在滿足建筑功能布局的同時，盡可能提高該項指標，以創(chuàng)造良好的生態(tài)景觀特色?！敖ㄖ芏取笔且粋€平面的概念，其定義為建筑占地面積與規(guī)劃地塊面積之比，反映地面被建筑占用的比例，可用來控制地面通行、停車等基本環(huán)境的需求。

根據(jù)項目現(xiàn)狀及地塊規(guī)劃條件，進行方案的設計，最終得出規(guī)劃性指標值。其中容積率為144，建筑密度為4783%，綠地率為2060%，地面集中綠地率為1436%，屋頂集中綠地率為624%。

22用地性質(zhì)

瀏陽市國際家具城用地性質(zhì)屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)當中的商業(yè)用地兼容二類居住用地，其中商住用地比例為商業(yè)建筑面積占總建筑面積比例大于50%，重點建設家具市場及家具大廈，必須考慮到商業(yè)性原則和人本性原則。商業(yè)性原則指商業(yè)街的設計應當服務于商業(yè)活動，創(chuàng)造良好的購物和休憩環(huán)境，提高街的舒適性，為沿街商業(yè)建筑的有機生成表現(xiàn)原創(chuàng)性和豐富性提供空間。人本性原則指購物和休憩的設計應當讓每天來這里的消費者全天候地感受到這是以人為主體的環(huán)境，為消費者提供問訊、通信、休憩、衛(wèi)生方便、廢物丟棄等設施。

23停車泊位

依據(jù)《瀏陽市永安鎮(zhèn)總體規(guī)劃（2010―2030年）》、《瀏陽市工業(yè)新城永盛組團北片區(qū)控制性詳細規(guī)劃》，瀏陽市國際家具城的停車位商業(yè)按照08個/百平米，公寓按05個/百平米，住戶按一戶一個停車位的標準設置。這樣的停車位設置標準，方便了家具大廈的住戶和家具市場的消費者停車。

綜合上述規(guī)劃性指標分析結(jié)果，該項目綠地率較高，建筑密度較低，才能滿足商業(yè)性原則和人本性原則。考慮到鄉(xiāng)鎮(zhèn)的消費水平、居民的消費能力和消費需求，該項目建筑容積率較低，所能售出的商業(yè)店鋪和公寓的建筑面積則較少。站在開發(fā)商的角度，這樣的規(guī)劃性指標實際降低了能出售的商業(yè)店鋪和公寓的建筑面積，不利于開發(fā)商利益的實現(xiàn)。

但是由于該項目商業(yè)性原則服務到位，可以吸引商家購買店鋪；人本性原則體現(xiàn)具體，可以吸引對生活水平要求較高的鄉(xiāng)鎮(zhèn)群體購買公寓；車位配備充足，能吸引大量的商家購買商鋪，為大量資金充裕的消費者購物停車提供方便。對于開發(fā)商來說，該項目規(guī)劃性指標的現(xiàn)，有利于提高銷售速度和銷售率，同時提高單位面積的售價，使其能盡快收回投資，效益達到最大化。

3規(guī)劃性指標在房地產(chǎn)開發(fā)中的運用策略

首先是轉(zhuǎn)變觀念，城市規(guī)劃在不違背規(guī)范的前提下，必須要有自己的特色，才能實現(xiàn)規(guī)劃性指標對房地產(chǎn)項目的調(diào)控。需做到因地制宜，因人而異，因山而起，因水而回，響應歷史和呼應未來。這樣既保留了地方特色，又不違背行政官員的意愿，且做到了“以人為本”，為開發(fā)商通過房地產(chǎn)開發(fā)獲取利益提供了有利的條件。

其次要轉(zhuǎn)變城市規(guī)劃的政府職能與制度創(chuàng)新。城市規(guī)劃的規(guī)劃性指標應該在公共設施、低收入住房等社會公共事務土地的使用活動中發(fā)揮保障作用，更好地發(fā)揮對資源配置的基礎性作用。低收入水平的人群，是房地產(chǎn)發(fā)展最強有力的后備資源，加強配套設施建設有利于提高消費者的整體生活水平，提升了消費者對開發(fā)商的滿意度，有利于開發(fā)商后期項目的開發(fā)與銷售。

最后是規(guī)劃性指標對房地產(chǎn)項目的開發(fā)要起著規(guī)范和管制作用。房地產(chǎn)發(fā)展多數(shù)均為短期的經(jīng)濟行為，往往只考慮到自己的經(jīng)濟效益，而忽視全局和社會利益。比如房地產(chǎn)開發(fā)商任意提高容積率或占用公共綠地，因此，有必要通過城市規(guī)劃的規(guī)劃性指標對開發(fā)商行為進行規(guī)范和管制。具體地說，城市規(guī)劃通過規(guī)劃性指標應對城市建設用地性質(zhì)，用途等做出相應的規(guī)定，建設工程的外觀、高度、綠地率等也要接受城市規(guī)劃管理，以限制過度開發(fā)，保證良好的生活環(huán)境。雖然短期內(nèi)限制了開發(fā)商獲取利益的行為，但長遠地保障了房地產(chǎn)項目的質(zhì)量，提高了開發(fā)商的信譽度，有利于房地產(chǎn)項目的銷售以及開發(fā)商利益的實現(xiàn)。

4結(jié)論

房地產(chǎn)開發(fā)就像是一把雙刃劍，在提高居住環(huán)境質(zhì)量和居民的生活水平，推動城市化進程的同時也必須結(jié)合城市規(guī)劃的規(guī)定性指標。站在開發(fā)商的角度，為了實現(xiàn)自己利益的最大化，將會與規(guī)定性指標產(chǎn)生矛盾和沖突。在不違反城市規(guī)劃規(guī)范的前提下，將規(guī)定性指標與房地產(chǎn)開發(fā)之間協(xié)調(diào)發(fā)展，以人民的利益為重，才能加快中國城市化的進程，推動城市的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻：

[1]金超由幾項規(guī)定性指標反思控制性詳細規(guī)劃[J].山西建筑，2006，32（15）

房地產(chǎn)運營策略范文第2篇

關鍵詞：事件營銷;類型;問題;建議

一、南寧房地產(chǎn)事件營銷的事件類型

事件營銷是指企業(yè)通過策劃、組織和利用具有新聞價值、社會影響以及名人效應的人物或事件，吸引媒體、社會團體和消費者的興趣與關注，以求提高企業(yè)或產(chǎn)品的知名度、美譽度，樹立良好品牌形象，并最終促成產(chǎn)品或服務的銷售的手段和方式。近幾年南寧房地產(chǎn)業(yè)欣欣向榮，一片大好。事件營銷憑借其目的性強、成本低、效果明顯等特征，越來越受到房地產(chǎn)商的青睞，成為房地產(chǎn)項目常用的營銷策略之一，目前市場上事件營銷的事件類型主要有以下5種類型：

（一）營銷節(jié)點性事件

房地產(chǎn)營銷節(jié)點一般是指在項目銷售過程中的各個重要時間點。如：首次對外推廣、營銷中心開放、園林示范展示區(qū)開放、首次開盤、二次開盤等。這些事件都與項目的銷售有重大的關聯(lián)度，對項目的整盤銷售都會產(chǎn)生影響。此類事件的開展通常是以吸引市場目光，提高項目知名度，為項目增加客戶基礎為目的的。營銷節(jié)點性事件一般都會聲勢浩大，具有儀式感。如：營銷中心開放事件。營銷中心開放意味著營銷中心可以正式接待客戶，正式入市。除了開放儀式外，還會設計互動游戲與冷餐環(huán)節(jié)，提高客戶的體驗感和增加客戶的互動性，線上推廣方面選用多媒體組合，全城發(fā)力，告知市場項目正式入場，吸引全城目光，為項目造勢。

（二）新聞公關事件

房地產(chǎn)新聞公關是指在項目運營過程中，按照新聞規(guī)律，結(jié)合項目的品牌需要，通過新聞媒介，樹立品牌形象，創(chuàng)造消費需求，為營造良好的外部發(fā)展環(huán)境等營銷目標的一種營銷溝通手段。常見的新聞公關事件有：項目品牌會、產(chǎn)品會、媒體見面會等。此類事件的開展通常是利用媒體為項目造勢，引發(fā)全城關注，除此之外就是危機公關的運用，當項目在市場上出現(xiàn)負面消息時，運營部門會單獨為危機事件召開媒體見面會，當面澄清事實，擴大影響力。

（三）爆點事件

房地產(chǎn)爆點事件是指在項目運營過程中策劃的能立刻引起全城關注的事件。如：明星演唱會、大型展覽會、新科技體驗或極具爭議性的活動。爆點事件對于整個項目而言，意義非凡。通常會在項目正式入市前或首次開盤前，為引起全城關注而舉辦。雖有助于凸顯項目的品牌個性，提升項目在市場上的美譽度和知名度。但一般人力、物力投入也大。

（四）系列事件

房地產(chǎn)系列事件是指同一主題下的舉辦兩場以上的不同事件，如：以女性為主題的瑜伽課堂活動、插花藝術活動、護膚養(yǎng)生講座活動等。系列事件的舉辦有助于輸出項目的品牌理念，加深客戶對項目的品牌認知

（五）周末暖場事件

房地產(chǎn)周末暖場事件是在每周末針對目標客群舉辦的，能在現(xiàn)場制造熱鬧氣氛的一種事件。暖場活動大致有幾種分類：親子活動類、DIY類（蛋糕DIY、巧克力DIY、手工DIY等）、才藝展示類、互動自助類等暖場活動費用低、效果明顯，處于順銷期的項目一般都會舉辦此類活動。暖場事件有助于提升項目品牌影響力、吸引潛在客戶關注與逼定現(xiàn)場客戶成交的作用。

二、南寧房地產(chǎn)事件營銷存在的問題

（一）目標不明確，盲目跟風，不考慮事件與項目的品牌協(xié)調(diào)性、產(chǎn)品的特性是否有關聯(lián)度，最終導致宣傳效果較差，甚至影響企業(yè)的形象

事件營銷的主要目的在于利用有新聞價值的事件的影響力，幫助項目持續(xù)向市場發(fā)聲，實現(xiàn)產(chǎn)品和品牌的宣傳。但目前南寧房地產(chǎn)市場上還存在一些為了做事件而做的企業(yè)，完全不考慮整個事件的調(diào)性是否與項目本身的氣質(zhì)契合，不僅浪費了人力、財力、物力，更會影響到整個項目對外的形象輸出。

（二）缺乏長期性以及系統(tǒng)性，導致事件營銷與銷售脫節(jié)，影響銷售進度

房地產(chǎn)項目開發(fā)周期較長，在不同的開發(fā)階段有不同的營銷目標，事件營銷也要跟隨開發(fā)周期的階段不同調(diào)整相應的事件營銷策略，這就需要以長期且系統(tǒng)的將事件營銷規(guī)劃好，從而幫助項目快速銷售。

（三）危機事件缺乏應急處理措施，危機意識弱，導致危機事件處理不及時，不到位

危機事件一般具備突發(fā)性、緊急性和不確定性等特征。有些危機事件處理不當會對企業(yè)造成不可挽回的損失。南寧市場上常見的危機事件類型有：工程質(zhì)量問題、客戶在營銷中心打鬧、客戶維權(quán)拉橫幅等。這些危機事件往往會廣泛引起媒體的關注，稍處理不當，就會影響企業(yè)品牌的美譽度。

（四）缺乏創(chuàng)新性，導致邀約客戶返場有難度，從而影響銷售

目前南寧市場上的事件營銷活動普遍創(chuàng)新性，在目前產(chǎn)品同質(zhì)化越來越嚴重的情況下，事件營銷的創(chuàng)新性尤為重要，創(chuàng)新的制造事件營銷，才能跳脫出目前南寧房地產(chǎn)市場，才能以最少的成本獲得最大的利潤，從而順利邀約客戶返場，為產(chǎn)品銷售提供輔助作用。

三、提升南寧房地產(chǎn)事件營銷效果的建議

（一）明確目標，加強關聯(lián)度

一般來說，房地產(chǎn)事件營銷的目標主要有三方面：一是為了聚攏人氣，為項目炒作；二是提升項目在市場的知名度與名譽度；三是輸出項目銷售信息，從而幫助銷售。在項目開發(fā)的不同階段，目標也不盡相同，所以需要事件營銷人員明確目標，根據(jù)項目調(diào)性、目標客戶氣質(zhì)、產(chǎn)品特性選擇適合的事件。

（二）制定計劃，明確策略，提高執(zhí)行力事件營銷策略

作為房地產(chǎn)項目運營過程中的主要營銷策略之一，需要與項目的整體營銷目標相統(tǒng)一，房地產(chǎn)項目運營具有長期性、科學性、系統(tǒng)性等特征，事件營銷策略也需根據(jù)項目特性、目標客群特征、產(chǎn)品特點制定計劃，輔助項目完成不同階段的營銷目標，也可與其他項目形成差異化，體現(xiàn)自身的創(chuàng)新性。事件營銷策略制定好后，需要安排專人負責跟進，在執(zhí)行中不的完善和修正事件營銷策略以便于為下一階段的事件營銷策略提供理論依據(jù)。

（三）強化危機意識培訓，提前做好危機事件預案處理

危機事件是房地產(chǎn)企業(yè)必備的能力之一，但危機事件往往具有不可控性和突發(fā)性，所以就需要在日常工作中加強對現(xiàn)場工作人員的危機意識培訓，積極排查現(xiàn)場、工地等潛在危機，并有針對性地對可能發(fā)生的危機事件做好預案，萬一發(fā)生，及時處理，防止事態(tài)嚴重。

（四）正視事件營銷，準備好充足的資金

事件營銷作為新經(jīng)濟時代的產(chǎn)物，目前已具備普遍性，很多企業(yè)喜歡影響力大、具有轟動力的事件營銷，這樣表面看似風光，其實往往會給企業(yè)帶來不必要的損失。事件營銷還是需要從自身出發(fā)，科學分析事件營銷費用與效果之間的關系，合理地借助事件營銷來完成營銷目標。

參考文獻:

[1]張年勝.事件營銷在房地產(chǎn)營銷中的應用研究[D].安徽：安徽大學,2012.

[2]邱立波.如何借助事件營銷提升企業(yè)提升品牌形象[J].新聞界,2010.

房地產(chǎn)運營策略范文第3篇

關鍵詞：土地管理；房地產(chǎn)；關系

一、深刻理解房地產(chǎn)宏觀調(diào)控對土地管理的本質(zhì)影響

1、正確理解把握政策基本面。

政府對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控和實施各類具體措施主要是為了開拓房地產(chǎn)市場，加快房地產(chǎn)經(jīng)濟快速有效發(fā)展，從而促進社會主義經(jīng)濟建設發(fā)展。在某種程度上，抑制房價、打擊投機只是表象，讓低收入階層有房住才是問題的關鍵。從深層次看，解決房地產(chǎn)內(nèi)部矛盾、房地產(chǎn)緩和社會矛盾與土地管理的矛盾，有利于建設和諧社會，穩(wěn)定執(zhí)政基礎，加強執(zhí)政能力，這是政府的根本目的所在。作為被調(diào)控對象的之一，土地管理與社會民生息息相關。這二者聯(lián)系密切，是建設和諧社會的基本力量之一，我們在認識層面上，必須深刻理解國家政策意圖，做到緊跟不掉隊，并在牢牢把握政策基本面的前提下設定具體的應對策略。

2、正確深入理解房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略意圖。

由于大多數(shù)土地管理公司與地產(chǎn)開發(fā)公司聯(lián)系密切，因此，在實體操作中，必須保證土地管理正確為房地產(chǎn)開發(fā)所運用。作為地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務鏈條的一部分，在宏觀調(diào)控面前，必須緊緊依靠相關的上級公司，團結(jié)其他業(yè)務口系統(tǒng)，充分發(fā)揮與客戶端聯(lián)系密切的優(yōu)勢，為加快房地產(chǎn)的運行，提高自身的土地管理利用率做出相應的貢獻。

另外，土地管理部門必須充分認識到本輪調(diào)控的長期性、全局性和嚴峻性，同時“做最壞的打算，朝最好的方向努力”，積極做好應對房地產(chǎn)市場可能出現(xiàn)的危機和預案，重點關注客戶價值和現(xiàn)金流，堅決而迅速地展開行動。

二、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控對土地管理的現(xiàn)實影響。

1、長期性分析

由于土地管理市場在很大程度上與房地產(chǎn)市場聯(lián)系密切，因此房地產(chǎn)宏觀調(diào)控在長時期影響地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的同時，也將長期影響土地管理。例如：在短期內(nèi)，由于某一地區(qū)地產(chǎn)銷售的萎縮，必將影響該區(qū)域土地管理的力度和實施面積，進而影響該土地管理各個部門的經(jīng)濟發(fā)展；但從長期看，由于增加土地供應能力是長期控制房價的關鍵，因此，整體土地管理系統(tǒng)的規(guī)模經(jīng)濟并非徹底無望，而只是放緩，另外，在調(diào)控中前期，地產(chǎn)企業(yè)的正確應對策略是加快開發(fā)、銷售節(jié)奏，縮短開發(fā)周期，迅速回籠資金，因此土地管理在調(diào)控中前期的管理規(guī)模將按預計幅度增加。

2、全局性分析 ：

對于全國性規(guī)模的土地管理而言，當前珠三角區(qū)域是“重災區(qū)”，但絕不會僅僅局限于珠三角區(qū)域，隨著調(diào)控影響蔓延至其他區(qū)域時，該區(qū)域的土地管理系統(tǒng)也將受到嚴重的影響。隨著調(diào)控對地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)影響的全面波及，土地管理也深刻的影響著房地產(chǎn)的發(fā)展。

3、嚴峻性分析

長期以來（包括在房地產(chǎn)行業(yè)大發(fā)展時期），土地管理普遍管理狀況不佳，在地產(chǎn)銷售、經(jīng)營狀況受到調(diào)控影響時，必然會進一步加快土地管理項目的進行和發(fā)展。土地管理部門與地產(chǎn)公司休戚相關，榮辱與共，土地管理勢必面臨的挑戰(zhàn)同樣嚴峻。

（1）優(yōu)勢/比較優(yōu)勢

房地產(chǎn)：上級地產(chǎn)公司有著綜合實力支持；較高的客戶滿意度與忠誠度；跨地域布局，確保整體經(jīng)營安全；職業(yè)化的工作團隊；良好的品牌知名度；近距離了解客戶信息，營造和諧社區(qū)。

土地管理系統(tǒng)：自身良好的現(xiàn)金流與成本控制； 規(guī)范透明的制度流程；土地項目一旦投入到使用當中，就會有立即具體的收費，不會影響整體的管理水平。

重點分析：面對調(diào)控，土地管理最大的優(yōu)勢是貼近客戶，能夠及時搜集、了解客戶需要，在不斷創(chuàng)造客戶價值，提高客戶忠誠度的同時，也可實質(zhì)性地幫助地產(chǎn)公司改善外部經(jīng)營環(huán)境。

（2）劣勢

土地管理系統(tǒng)高度依附地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；調(diào)控必將影響甚至削弱地產(chǎn)公司對土地管理的支持力度； 土地管理過程中多種經(jīng)營收入減少；土地管理的同質(zhì)化傾向日趨明顯，創(chuàng)新能力日漸弱化；土地管理系統(tǒng)人員因處于地產(chǎn)業(yè)務鏈條的末端，大都對公司產(chǎn)生的嚴重影響認識不足。

重點分析：對于大多數(shù)土地管理部門而言，其最大的劣勢是僅僅具備自我改善能力。作為上級土地管理部門體制選擇的結(jié)果之一，大多數(shù)土地管理部門高度依附于地產(chǎn)公司的改革和發(fā)展，面對重大變革，此類物業(yè)企業(yè)往往無法在短期內(nèi)僅僅憑借自身力量完成徹底有效的應對管理方式。

（3）機遇

理順與地產(chǎn)公司的體制關系，建立市場化或內(nèi)部市場化的管理機制；在危機面前，組織會更有動力進行自我優(yōu)化，提高運營效率，減少官僚；壓力管理提高業(yè)務服務質(zhì)量，提升客戶忠誠度； 主動加強對客戶、市場的研判；加強對競爭對手的學習和研究，更加聚焦，更加關注現(xiàn)金流；面對共同的敵人，組織成員會更加地團結(jié)，有利于加強內(nèi)部團隊建設。

（4）威脅

行動遲緩及管理疏漏；運營成本有可能導致的管理質(zhì)量下降；多種經(jīng)營收入減少導致的服務質(zhì)量降低；短期內(nèi)新增入住面積減少導致整體物業(yè)費收入的規(guī)模效應減低；管理麻木導致的質(zhì)量事故；

重點分析：在行業(yè)形勢變化期間，土地管理部門面臨的最大的威脅是，由于沒有過早的操辦和制定相關的政策法規(guī)，沒有堅決迅速地展開行動，從而失去先機，在對房地產(chǎn)的土地調(diào)控方面不夠迅速。

三、土地管理應對房地產(chǎn)調(diào)控的策略設計

策略目標：提高和諧能力、促進地產(chǎn)、提升品牌、加快創(chuàng)新

策略一：

通過各種有效途徑和形式，全面加強地區(qū)土地管理的和諧建設，為企業(yè)房地產(chǎn)順利度過調(diào)控期營造一個良好的外部“軟”環(huán)境。

重要關注點：由于土地管理部門自身的資源條件有限，可考慮由地產(chǎn)公司投入專項資金，保障土地管理公司切實有效地開展管理建設工作。

策略二：

堅持客戶導向，持續(xù)提升客戶價值。在抓好基礎服務的前提下，在整個調(diào)控周期內(nèi)加快系統(tǒng)建設，加強客戶信息搜集與分析，根據(jù)客戶需要提供服務，有效提升客戶忠誠度，穩(wěn)步降低服務成本，持續(xù)提升客戶忠誠度。

策略三：

開源節(jié)流是土地管理一貫的優(yōu)良傳統(tǒng)，長期以來，土地管理一直在和地產(chǎn)公司有著穩(wěn)定的關系，在調(diào)控期間要進一步合理降低項目運營成本。 以各種方式提高關系的效率；在確保工作質(zhì)量的前提下，提高工作效率，降低各項服務成本；在加強監(jiān)管的同時，加快業(yè)務外包速度。

策略四：

加強員工關懷工作，營造和諧團隊。首先確保在當前特殊的困難時期，管理人員能夠同舟共濟，共度難關，其次，利用危機管理，統(tǒng)一人員思想，加強內(nèi)部團隊建設，營造和諧奮進的良好團隊氛圍，提高職業(yè)團隊的“純度”。

策略五：

面對變革，必須具有創(chuàng)新的思維，運用創(chuàng)新的方法，更必須堅決、迅速地行動，結(jié)合土地管理基礎業(yè)務工作，不斷引入新的管理內(nèi)涵，逐步加強客戶與企業(yè)在價值觀方面的互動，改變客戶被動接受服務的意識和習慣。

[參考文獻]

房地產(chǎn)運營策略范文第4篇

【關鍵詞】 房地產(chǎn)成本 管理控制 策略方法

房地產(chǎn)的開發(fā)活動和其他的一般行業(yè)相比，具有明顯的投資數(shù)額大、建設周期長以及投資風險高的特點。而我們所說的房地產(chǎn)成本管理，指的是房地產(chǎn)公司進行生產(chǎn)經(jīng)營與管理活動中的一個重要組成部分，房地產(chǎn)管理的主要控制對象是公司成本，然后再通過運用管理會計的方法，來對公司的成本進行有效的管理。公司進行成本管理活動的主要目的并不是為了節(jié)約成本，而是為了促使房地產(chǎn)公司能夠在激烈的同行競爭中保持足夠的競爭優(yōu)勢，從而進一步實現(xiàn)公司的又好又快發(fā)展。

一、房地產(chǎn)的成本管理與控制中存在的問題

（一）房地產(chǎn)的成本費用分攤不合理

房地產(chǎn)企業(yè)的成本支出往往會涉及到多個方面的內(nèi)容，如果企業(yè)對于成本的具體支出情況沒有進行合理的規(guī)劃與控制，就非常容易造成成本的疊加現(xiàn)象，導致企業(yè)資金的無形浪費。成本費用分攤的隨意性往往會使得房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本核算與企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的實際需要不相符，從而難以及時的為企業(yè)提供完整的成本資料。

（二）房地產(chǎn)的成本核算對象不明確

要想真正的實現(xiàn)有效的房地產(chǎn)成本管理與控制，就要求其必須明確其管理的對象，這樣才能真正的做到有的放矢。而在我國的房地產(chǎn)成本管理與控制中，其核算對象通常需要依據(jù)具體的項目內(nèi)容來進行明確與規(guī)定，而在實際的核算過程中，房地產(chǎn)公司通常會把原本屬于同一個工程項目的核算對象進行分離，這樣不僅會造成核算人員工作量的增加，也會使得其實際的成本項目費用不能真實的反映出項目的資金投入狀況，從而使得其所提供的各項成本資料都缺乏一定的科學性與真實性，最終導致企業(yè)的經(jīng)營決策缺乏一定的可靠依據(jù)。

（三）房地產(chǎn)的成本核算缺乏有效依據(jù)

進行房地產(chǎn)的成本核算時，要想獲得真實有效的成本信息，就必須要獲取施工單位所出具的有效發(fā)票，并以此為依據(jù)來進行成本的有效核對。而由于施工單位在為房地產(chǎn)企業(yè)出具發(fā)票時，需要依據(jù)相應的法律規(guī)定來繳納一定的營業(yè)稅、附加稅和企業(yè)所得稅，而施工單位對于工程完工時卻沒有及時得到房地產(chǎn)支付款項的，通常就不給開發(fā)票。這就使得房地產(chǎn)的成本核算缺乏有效的依據(jù)，造成企業(yè)的經(jīng)營決策缺乏相應的信息支持，從而在一定程度上也會影響到整個房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力。

二、提高房地產(chǎn)的成本管理與控制的策略分析

（一）進行合理的項目成本預算

這就要求房地產(chǎn)行業(yè)在企業(yè)內(nèi)部建立起相應的項目成本預算編制部門，來使其能夠有效的依據(jù)企業(yè)的發(fā)展前景和發(fā)展戰(zhàn)略進行預算的編寫工作，并要求將預算結(jié)果交由相應的管理人員來進行仔細的審核，審核通過之后還要將成本預算結(jié)果落實到各個部門中，確保編制預算工作能夠在整個房地產(chǎn)企業(yè)中實現(xiàn)全面的執(zhí)行。而在進行預算的編制時，則要求其必須嚴格遵守實事求是的原則，依照分級編制的程序，來進行預算的編制工作，制定合理的預算目標，使其能夠從根本上來確保項目預算的可預見性。

（二）進行成本管理機構(gòu)的構(gòu)建

完善的成本管理機構(gòu)，是房地產(chǎn)企業(yè)進行成本管理與控制工作的重要基礎。這就要求我們必須依據(jù)企業(yè)的實際發(fā)展情況與發(fā)展需求，建立起更加完善而又全面的房地產(chǎn)成本管理機構(gòu)，使其能夠有效的為不同的房地產(chǎn)項目安排不同的企業(yè)運營模式，其中，在進行單個的項目開發(fā)工作時，要求其合理的運用職能制運營模式，而進行多個項目的開發(fā)活動時，則需要采取矩陣制的運營模式。此外，對于部分施工地點發(fā)生變化的房地產(chǎn)項目，則通常需要采用分公司的運營模式來進行成本的管理與控制。

（三）進行規(guī)范的房地產(chǎn)市場交易

從近幾年我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢來看，房地產(chǎn)的市場反饋情況并不樂觀。再加上各個城市中房價的不斷上漲，就使得我國房地產(chǎn)市場所遭受的非議越來越多。而在房地產(chǎn)的成本管理與控制活動中，能夠造成成本增加的因素有很多，其中最關鍵的因素就是投標方的不規(guī)范性操作。部分投標方為了獲取更高的經(jīng)濟利潤，就會變相的提高房產(chǎn)的中標價格，造成房地產(chǎn)市場交易的不規(guī)范性。因此，對房地產(chǎn)的交易行為進行有效的管理控制具有非常重要的現(xiàn)實意義。

房地產(chǎn)運營策略范文第5篇

隨著“新國十條”的頒布和近期接二連三調(diào)控政策的出臺，房地產(chǎn)行業(yè)正面臨著前所未有的壓力。而房地產(chǎn)行業(yè)一直是報紙廣告經(jīng)營的重中之重。當前的嚴峻宏觀形勢是否會對報紙廣告產(chǎn)生重大影響?報紙廣告在寂寞中制造的亮點能否打破市場的僵局呢?《廣告主》記者為此采訪了國內(nèi)首家發(fā)行3D房地產(chǎn)廣告的《安徽商報》和房地產(chǎn)企業(yè)綠城、萬科的相關負責人，就這些問題進行了探討。

綠城安徽的營銷經(jīng)理張明先生說：“廣告投放和廣告策略本質(zhì)上沒有明顯變化。雖然形勢不樂觀，但具體到各家企業(yè)會有所不同，綠城更注重直接和客戶之間的互動，側(cè)重于人與人之間的交流，有自己的俱樂部，自己的客戶平臺，會發(fā)揮一些老業(yè)主、老客戶的積極性和影響力。在報紙廣告的投放上沒有大的變化?！笨磥?，壓力之下，一些房地產(chǎn)公司立足于自身優(yōu)勢，憑借自辦媒體影響力的同時保障其他媒體投放的穩(wěn)定，來應對當前的局勢。

報紙以其成本的相對低廉和可重復閱讀至今仍然扮演著房產(chǎn)廣告宣傳中的重要角色，是房地產(chǎn)商首選的廣告媒介。但很多報紙房地產(chǎn)廣告墨守成規(guī)，以語氣相似的文字，版面雷同的設計進行高強度和高密度的廣告投放。在房產(chǎn)市場如火如荼的時候，房地產(chǎn)公司可能對報紙廣告沒有過多的期待，只需傳達簡單的信息就夠了。然而在一個競爭激烈的市場中，常規(guī)廣告已經(jīng)不能滿足媒體經(jīng)營目標的增長。在當前狀態(tài)下，吸引消費者去關注自己的樓盤顯然對于房地產(chǎn)公司具有不同尋常的意義。那么報紙廣告運營應該如何創(chuàng)新才能為這個市場注入一些活力呢?

房地產(chǎn)廣告運營的組織架構(gòu)和管理模式，對報社的核心競爭力和房地產(chǎn)廣告經(jīng)營業(yè)績具有直接影響。同樣的人員，不同的管理模式，效能大不一樣，為進一步提高管理的有效性，實現(xiàn)優(yōu)良的團隊合作，打造具有創(chuàng)造力和競爭力的經(jīng)營方式，許多報業(yè)集團將內(nèi)部媒體的房地產(chǎn)行業(yè)單獨劃分出來，在廣告經(jīng)營管理上進行調(diào)整與優(yōu)化，創(chuàng)新管理體制。像《安徽商報》和天津日報報業(yè)集團都做了這樣的改革，成立了房產(chǎn)部。

另外，傳播技術的發(fā)展是影響廣告策略變化的重要因素之一。每一次傳播技術的變革，都會帶來廣告上的新突破，報紙房地產(chǎn)廣告也不例外。上世紀90年代，房地產(chǎn)廣告大部分都是簡單的黑白文字。后來，廣告開始色彩絢麗，圖片也越來越精致。從簡單的手繪圖片到精美照片再到電腦虛擬繪圖，房地產(chǎn)廣告越來越具有吸引力。而6月1日《安徽商報》推出的同內(nèi)第一份報紙3D廣告，通過新傳播技術的應用，在平面報紙上做出了雕塑般的立體效果。