不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)法律

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不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)法律范文第1篇

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)；不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書；使用期限；不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例

隨著不動(dòng)產(chǎn)登記在全國大范圍開展的同時(shí)，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》中存在的一些問題引起廣泛關(guān)注和討論，其中有關(guān)《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》內(nèi)頁中的“使用期限”的爭(zhēng)議更是此起彼伏，問題的焦點(diǎn)就在于國土資源部制訂的《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》內(nèi)頁中有一欄“使用期限”的設(shè)置，證書表述的模糊不清，很有可能使得房子的無期限所有權(quán)被視為有時(shí)間期限的使用權(quán)。許多人表示用“使用期限”登記所有權(quán)，會(huì)讓業(yè)主失去房屋所有權(quán)，讓“全國業(yè)主變房客”。基于此，有必要對(duì)《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》的相關(guān)問題進(jìn)行探析，以便更好地保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益以及規(guī)范登記行為。

一、《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》的概念、作用及意義

所謂不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是指權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。權(quán)利人通過申請(qǐng)登記，領(lǐng)取《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》，對(duì)于保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益、規(guī)范登記行為等具有重要的作用和意義。首先，對(duì)于權(quán)利人而言，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明，它能夠清晰地展現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利變動(dòng)狀況，當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)利受到侵害或者某項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)發(fā)生權(quán)屬爭(zhēng)議時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書可以用來作為要求法律幫助的依據(jù)，確定真正的權(quán)利人，這對(duì)于保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益的非常重要的。其次，對(duì)于國家而言，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書也是重要的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬來源材料，是申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的必備材料，能夠輔助登記機(jī)構(gòu)審查登記的內(nèi)容，提高登記質(zhì)量和效率。并且，也便于國家對(duì)有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的監(jiān)督與管理，更便于人民法院在發(fā)生損害賠償糾紛時(shí)確定責(zé)任的歸屬。最后，對(duì)于第三人而言，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書是對(duì)權(quán)利歸屬的真實(shí)記錄，是對(duì)財(cái)產(chǎn)擁有或交易的確認(rèn)，因而它具有公信力，能夠維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易秩序和交易安全。

二、對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書使用期限的質(zhì)疑

2015年3月1日，國土部公布《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》實(shí)施，隨即了新版《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》樣本。該證書按照“房地合一”思路來設(shè)計(jì)，關(guān)鍵內(nèi)頁所設(shè)計(jì)的表格中設(shè)定了“使用期限”一項(xiàng)。在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書使用和填寫說明第九條中，對(duì)“使用期限”做了說明：“使用期限是指填寫具體不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的使用起止時(shí)間，如××××年××月××日起××××年××月××日止。涉及地上房屋、構(gòu)筑物的，填寫土地使用權(quán)的起止日期；涉及海上構(gòu)（建）筑物的，填寫海域使用權(quán)的起止日期；土地承包經(jīng)營權(quán)填寫土地承包合同起止日期。土地所有權(quán)以及未明確權(quán)利期限的可以不填。至此，有關(guān)《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》內(nèi)頁中的“使用期限”的爭(zhēng)議此起彼伏，問題的焦點(diǎn)在于不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)“使用期限”一欄的設(shè)置和表述存在問題和漏洞。

（一）從詞義上看“使用期限”的設(shè)置是模糊不清，存在歧義

封面上是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，不動(dòng)產(chǎn)系產(chǎn)權(quán)概念，不動(dòng)產(chǎn)的核心權(quán)利是擁有而非使用；另外，房屋作為完整物權(quán)，理應(yīng)歸業(yè)主“所有”，而不是“使用”。不動(dòng)產(chǎn)包括土地和房屋，土地只有使用權(quán)，所以只能用“使用期限”，但是房屋是所有權(quán)，所有權(quán)是沒有期限的，所以，一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，內(nèi)頁里不該出現(xiàn)使用期限，表格里的一欄“使用期限”就把不動(dòng)產(chǎn)改成使用權(quán)，因此，封面“不動(dòng)產(chǎn)”是用內(nèi)頁的動(dòng)詞“使用”來修飾是不準(zhǔn)確、不完整和不清晰的，存在歧義的。現(xiàn)在兩證合一，因證書表述的模糊不清，房子的無期限所有權(quán)，就可能被視為有時(shí)間期限的使用權(quán)。

（二）從法律上看“使用期限”的設(shè)置與《憲法》、《物權(quán)法》等法律是相互抵觸的

第一，根據(jù)我國《憲法》第六十四條規(guī)定：“私人對(duì)其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)享有所有權(quán)，其年限是永久的。”房屋所有權(quán)屬于個(gè)人產(chǎn)權(quán)，是私有財(cái)產(chǎn)權(quán)的一種，是得到《憲法》的保護(hù)的。第二，根據(jù)《物權(quán)法》第三十九條規(guī)定：“所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。”所有人享有的權(quán)利不受他人的限制，只受法律的限制。房屋所有權(quán)在取得以后，非因房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓、房屋的滅失等引起所有權(quán)消滅的原因，房屋所有權(quán)不發(fā)生消滅，而是永遠(yuǎn)存在。也就是說，所有人除法律規(guī)定的原因外，對(duì)該房屋永遠(yuǎn)享有所有權(quán)，也就是說房屋所有權(quán)為無期物權(quán)，不存在期限限制。根據(jù)現(xiàn)行的土地制度，城市住宅用地的使用期限是70年，但在這塊土地上的房子作為私有財(cái)產(chǎn)，理應(yīng)歸業(yè)主永久所有。另外，《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。”物權(quán)法規(guī)定的土地續(xù)期，是以房子的永久產(chǎn)權(quán)為基礎(chǔ)的，現(xiàn)在兩證合一，因證書表述的模糊不清，房子的無期限所有權(quán)，就可能被視為有時(shí)間期限的使用權(quán)。第三，根據(jù)《物權(quán)法》第十七條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。”對(duì)于權(quán)利人來說，《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的唯一法律憑證，政府存檔的不動(dòng)產(chǎn)登記簿和《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》內(nèi)容需一致，如果不一致，一般情況下將以政府存檔的登記簿為準(zhǔn)，如果圍繞證書出現(xiàn)法律糾紛，那么對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)的判定將依照現(xiàn)有相關(guān)法律，參照相關(guān)政策法規(guī)，但是國土資源部對(duì)于“使用期限”的解釋只能視為“填寫指南”，并未在任何法律法規(guī)中進(jìn)行明確規(guī)范。這種設(shè)置和表述極大可能在未來造成法律上的一些麻煩，甚至糾紛和訴訟，這是應(yīng)該慎重對(duì)待的。

三、《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》使用期限問題的根源分析

新不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書引發(fā)爭(zhēng)議并且存在上述問題的根源其實(shí)就在于“房地分離”制度。按照我國《物權(quán)法》規(guī)定的權(quán)利結(jié)構(gòu)，土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)是分開的。這種法律關(guān)系下，房、地權(quán)屬一直是分開記載的，或分別記載在《房屋所有權(quán)證》和《國有土地使用證》上，或者統(tǒng)一記載在房地合一的《房地產(chǎn)權(quán)證》上。因?yàn)榉殖蓛身摲謩e表述土地和房屋，所以深層問題一直沒有明顯地暴露出來。現(xiàn)在兩證合一，那么其下設(shè)選項(xiàng)理應(yīng)照顧到房屋和土地兩部分，但現(xiàn)在的證書中籠統(tǒng)設(shè)定一個(gè)“使用期限”選項(xiàng)，使得長(zhǎng)期存在的“有年限的土地使用權(quán)”與“永久性房屋所有權(quán)”之間的矛盾突顯出來。根據(jù)2007 年頒布的《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的自動(dòng)續(xù)期，非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期依照法律規(guī)定辦理。另外，根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十條的規(guī)定：“土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附屬物所有權(quán)由國家無償取得。”據(jù)此，隨著“房隨地走”，土地使用期限屆滿后地上建筑物和附著物都將被國家無償取得，原所有權(quán)實(shí)際上將發(fā)生消滅。由此可見，我國目前房屋所有權(quán)受到土地使用權(quán)期限的限制，因?yàn)榉课荼仨毟街谔囟ǖ耐恋厣希^，“皮之不存，毛將焉附”。這兩者之間的矛盾昭然若揭。所以歸根到底，使用期限之爭(zhēng)，暴露的仍是“有年限的土地使用權(quán)”與“永久性房屋所有權(quán)”構(gòu)成的潛在矛盾，而這一矛盾的背后深層次的原因則是相關(guān)法律制度的約束。如現(xiàn)有《物權(quán)法》及其他相關(guān)法律中，并沒有對(duì)于土地使用權(quán)續(xù)期期限、續(xù)期方式等相關(guān)細(xì)節(jié)作出明確規(guī)定，以及城市住宅70后產(chǎn)權(quán)的歸屬問題也沒有作出明確規(guī)定。所以要解決《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》使用期限的問題，必須得破解“有限的土地使用權(quán)”與“永久性房屋所有權(quán)”之間的矛盾這一難題，而這一難題的解決首先必須通過法律的修改和完善，其次才是登記簿冊(cè)的設(shè)計(jì)。下面將在對(duì)策建議中對(duì)這兩個(gè)方面進(jìn)行論述。

四、完善《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》的對(duì)策建議

（一）修改相關(guān)上位法，并對(duì)其他相關(guān)法規(guī)范予以“一攬子”式協(xié)調(diào)完善

作為物權(quán)的公示形式，不動(dòng)產(chǎn)登記簿冊(cè)是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的法律根據(jù)，交易者據(jù)此減少交易風(fēng)險(xiǎn)，降低交易成本。因此，首先，《物權(quán)法》這部確認(rèn)、利用和保護(hù)公民財(cái)產(chǎn)的基本法律，應(yīng)該對(duì)如何續(xù)期、續(xù)期費(fèi)用等相關(guān)問題提供明確的可操作性的規(guī)定。其次，《土地管理法》應(yīng)該對(duì)住宅用地70年后續(xù)期有償還是無償?shù)膯栴}以及收取出讓金數(shù)額的問題作出具體、清晰的規(guī)定。再次，盡快起草制定專門的《不動(dòng)產(chǎn)登記法》，通過新法優(yōu)于舊法的原則，直接對(duì)舊法的內(nèi)容做出修改和完善。

（二）對(duì)《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》重新進(jìn)行設(shè)計(jì)

綜上所述，通過理順不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書的概念、意義和作用，使用期限存在的問題及其根源分析，這對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書設(shè)計(jì)，其思路也就清晰可見了。在設(shè)計(jì)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書時(shí)，首先，必須堅(jiān)持“房地一致”的原則，堅(jiān)持兩者在歸屬關(guān)系上的一致性。即凡是涉及建筑物所有權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)其中一個(gè)登記簿的權(quán)利登記時(shí)，必須同時(shí)反映并記載于另一登記簿之中；其次，必須以“所有權(quán)”為核心，即必須承認(rèn)或成立作為母權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，以解決不動(dòng)產(chǎn)這一有體物之本體的歸屬關(guān)系，然后借助所有權(quán)權(quán)能之分離，派生出各種不動(dòng)產(chǎn)他物權(quán)。通俗點(diǎn)說，就是把所有權(quán)、基礎(chǔ)用益物權(quán)的登記作為其他用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)登記的基礎(chǔ)；再次，必須遵循“物的編成”體例來對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書的名稱、各登記欄目及名稱、各登記欄目?jī)?nèi)可登記的權(quán)利和事項(xiàng)、各登記欄目以及各登記事項(xiàng)間的關(guān)系等進(jìn)行設(shè)計(jì)。最后，要注意各種不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記的銜接，把土地權(quán)利的登記作為土地上的其他不動(dòng)產(chǎn)登記的基礎(chǔ)。

根據(jù)上述原則和要求，具有來說，大的方面有三項(xiàng)：第一，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書的名稱進(jìn)行修改。《不動(dòng)產(chǎn)暫行條例》第八條對(duì)登記簿冊(cè)的統(tǒng)一設(shè)立做了明確規(guī)定，同時(shí)對(duì)登記簿應(yīng)當(dāng)記載的事項(xiàng)進(jìn)行了明確，從法規(guī)制度層面上實(shí)現(xiàn)了登記簿冊(cè)的統(tǒng)一，但是仍然存在一個(gè)問題，筆者建議將“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書”改為“不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書”。不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書，顧名思義，就是為“不動(dòng)產(chǎn)”所編制的產(chǎn)權(quán)證書，就如舊版房地產(chǎn)權(quán)證一樣，是為“房地”所編制的產(chǎn)權(quán)證書。第二，將登記欄目設(shè)置成三部分。第一部分，對(duì)一宗土地或數(shù)宗土地或房屋的自然屬性與狀況進(jìn)行登記，比如權(quán)利人、不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)、坐落、用途、面積以及共有情況進(jìn)行登記，以使得該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)特定化；第二部分，將“權(quán)利其他狀況”更名為“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利狀況”，再在這個(gè)部分分設(shè)兩個(gè)欄目，即“不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)欄”和“不動(dòng)產(chǎn)使用權(quán)欄”。“不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)欄”對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)進(jìn)行登記，登記土地或房屋的所有權(quán)狀況等等，如所有權(quán)來源、所有權(quán)性質(zhì)。“不動(dòng)產(chǎn)使用權(quán)欄”登記土地使用權(quán)的權(quán)利來源、權(quán)利性質(zhì)、使用期限；第三部分，將“附記”更名為“他項(xiàng)權(quán)利狀況”，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利事項(xiàng)以及被限制事項(xiàng)進(jìn)行登記。登記抵押權(quán)、地役權(quán)、查封等設(shè)置情況。

五、結(jié)論

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的核心在于更好地發(fā)揮物權(quán)的公示作用，明晰不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，定分止?fàn)帯＝y(tǒng)一登記簿冊(cè)不僅有利于提高國家治理效率，更有利于維護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益和保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易安全。新版《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》存在的問題莫不在這“房地分離”以及法律法規(guī)上找到其根源，只有對(duì)現(xiàn)行法律進(jìn)行修改和完善，唯有如此的法律前提，才能最終達(dá)到更好地發(fā)揮登記的物權(quán)公示功能，從而保護(hù)和穩(wěn)定物權(quán)，保障交易安全，為完善市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制和建立現(xiàn)代市場(chǎng)體系奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)的目的。

參考文獻(xiàn)：

[1]張雙根.論房地關(guān)系與統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記薄冊(cè)兼及不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)實(shí)體法與程序法間的交織關(guān)系[J].中外法學(xué)，2014（04）.

[2]韓銀花.論土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)的關(guān)系[J].樂山師范學(xué)院學(xué)報(bào)，2006（02）.

不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)法律范文第2篇

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》公開征求意見日前結(jié)束。自8月15日公開征求意見以來，社會(huì)各界特別是法學(xué)界，針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記員和登記制度、不動(dòng)產(chǎn)登記類型、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)及證書統(tǒng)一、不動(dòng)產(chǎn)登記與公證、信息共享與保護(hù)等多方面問題，踴躍反饋意見。征求意見期間，不動(dòng)產(chǎn)、法學(xué)、律師等領(lǐng)域?qū)＜液蛨?zhí)業(yè)者從物權(quán)法、民商法等專業(yè)角度積極建言，認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記制度是程序性規(guī)定，要盡量具有可操作性、可執(zhí)行性。

針對(duì)登記機(jī)構(gòu)的統(tǒng)一，有專家提出，征求意見稿關(guān)于授權(quán)地方政府確定不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的規(guī)定，科學(xué)合理，符合我國不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)踐，符合法律規(guī)定及黨的十八屆三中全會(huì)關(guān)于以法治方式審核改革的要求。條例不僅應(yīng)推進(jìn)登記機(jī)構(gòu)統(tǒng)一，更應(yīng)推進(jìn)證書統(tǒng)一，在“不擾民”原則下取代種類繁雜的不動(dòng)產(chǎn)登記證書，尤其要將房屋所有權(quán)證和建設(shè)用地使用權(quán)證“兩證合一”。應(yīng)當(dāng)制定配套的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬爭(zhēng)議解決機(jī)制，如當(dāng)事人自行協(xié)商、行政調(diào)解、仲裁或訴訟等解決方式，以保障不動(dòng)產(chǎn)登記順利進(jìn)行。

“國家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度”是已經(jīng)實(shí)施6年多的《物權(quán)法》中的一項(xiàng)規(guī)定。《物權(quán)法》同時(shí)規(guī)定，統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由其他法律、行政法規(guī)另行規(guī)定。多年來，國內(nèi)許多民法學(xué)者一直呼吁制定“不動(dòng)產(chǎn)登記法”。

多名參加國土資源部不動(dòng)產(chǎn)登記立法起草小組的學(xué)者表示，征求意見稿之所以一再延遲公布，原因在于“有些問題爭(zhēng)議較大，短期內(nèi)很難達(dá)成共識(shí)，為了盡快出臺(tái)，只好回避爭(zhēng)議，對(duì)于必須涉及的問題，只作原則性、模糊的規(guī)定，條例的名稱也用了‘暫行’”。據(jù)了解，國土資源部上報(bào)給國務(wù)院的不動(dòng)產(chǎn)登記條例草案建議稿有90條，但公布的征求意見稿只有30條，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記類型的具體區(qū)分整章被刪除，建議稿中對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的區(qū)分、建立不動(dòng)產(chǎn)登記官制度、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的過錯(cuò)賠償責(zé)任以及如何進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢等細(xì)化規(guī)定的內(nèi)容，都未能出現(xiàn)在征求意見稿中。

雖然需要解決的問題還有很多，阻力較大，但社會(huì)各界對(duì)條例出臺(tái)普遍表示支持。輿論普遍認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展“倒逼”行政管理的產(chǎn)物。社會(huì)公開大討論，將促進(jìn)相關(guān)法律法規(guī)修改，希望有關(guān)部門充分利用機(jī)遇，推進(jìn)物權(quán)法落實(shí)及土地管理法等法律修改。

不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)法律范文第3篇

1.登記機(jī)關(guān)的審查方式不明確

在不動(dòng)產(chǎn)登記過程中，不同的審查方式對(duì)登記機(jī)關(guān)賠償責(zé)任的確定有著不同影響。登記機(jī)關(guān)如果采取實(shí)質(zhì)審查方式，需要對(duì)引起不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)原因行為的真實(shí)性、合法性、登記資料是否符合法律規(guī)定、作為登記客體的不動(dòng)產(chǎn)是否真實(shí)存在進(jìn)行詳細(xì)的審查，經(jīng)確定無誤后才可以予以登記，因此其審查權(quán)限相對(duì)較大，登記簿所展現(xiàn)出來的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬狀況的可信度也較高，當(dāng)然對(duì)因登記錯(cuò)誤造成的損失所承擔(dān)的賠償責(zé)任也更重。反之，若采用形式審查方式，登記機(jī)關(guān)只需要關(guān)心申請(qǐng)人提交的登記資料是否符合法律規(guī)定的登記要求，對(duì)于物權(quán)變動(dòng)的原因行為是否真實(shí)有效、有無瑕疵皆不需要考慮。因此，登記機(jī)關(guān)只在未盡到合理審查義務(wù)時(shí)才承擔(dān)賠償責(zé)任，而我國現(xiàn)行法律并未對(duì)此加以規(guī)定，導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)審查方式的模糊。

2.不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)承擔(dān)責(zé)任的性質(zhì)不明確

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)賠償責(zé)任性質(zhì)的確定，是整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)賠償制度的基礎(chǔ)。如果是行政性質(zhì)，則應(yīng)按照行政違法承擔(dān)國家賠償責(zé)任，如果是民事性質(zhì)，則按民事責(zé)任歸責(zé)原則確定賠償責(zé)任的大小與范圍。兩者在責(zé)任界定的方法、標(biāo)準(zhǔn)及賠償資金的來源上均有不同要求。而我國現(xiàn)行法律規(guī)定，恰恰在此未能加以明確。《物權(quán)法》沒有明確的規(guī)定，一些地方的法規(guī)、規(guī)章對(duì)該問題的規(guī)定也各不相同。我國關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記中行政機(jī)關(guān)承擔(dān)賠償責(zé)任的性質(zhì)，一直處在模糊狀態(tài)，這就給實(shí)踐中因不動(dòng)產(chǎn)登機(jī)錯(cuò)誤發(fā)生，當(dāng)事人選擇權(quán)利救濟(jì)的方法造成了極大的困惑，民事途徑與國家賠償?shù)耐緩讲煌瑱?quán)利救濟(jì)的后果自然也不同。同時(shí)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)非自身原因而承擔(dān)賠償責(zé)任的情況時(shí)有發(fā)生。這種現(xiàn)象，既有損法律的權(quán)威性，也涉及行政機(jī)關(guān)依法行政行為的合法性評(píng)價(jià)。因?yàn)閲屹r償以違法為前提，如果登記機(jī)關(guān)及其工作人員做出登記行為時(shí)有過錯(cuò)，并造成了當(dāng)事人的損失，但是其行為本身卻不違反相關(guān)法律規(guī)定，在此種情形下，受到損失的物權(quán)人及其利害關(guān)系人就不應(yīng)當(dāng)主張國家賠償，且也無法通過國家賠償?shù)耐緩街\求救濟(jì)。

3.不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)承擔(dān)賠償責(zé)任的歸責(zé)原則不明確

民法上確定損害賠償責(zé)任的歸責(zé)原則通常是過錯(cuò)責(zé)任原則、過錯(cuò)推定原則及無過錯(cuò)責(zé)任原則。過錯(cuò)責(zé)任原則是指行為人因過錯(cuò)侵害他人民事權(quán)益，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，該原則強(qiáng)調(diào)在一般侵權(quán)行為引起的損害賠償案件中，應(yīng)當(dāng)由主觀上有過錯(cuò)的一方承擔(dān)賠償責(zé)任。主觀上的過錯(cuò)是損害賠償責(zé)任構(gòu)成的必備要件之一，缺少這一要件，即使侵權(quán)人的行為造成了損害事實(shí)，并且侵權(quán)人的行為與損害結(jié)果之間有因果關(guān)系，也不承擔(dān)賠償責(zé)任。過錯(cuò)推定原則，也叫過失推定原則，是指根據(jù)法律規(guī)定推定行為人有過錯(cuò)，行為人不能證明自己沒有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。適用過錯(cuò)推定原則的意義在于，加重侵權(quán)人的責(zé)任，切實(shí)地保護(hù)被侵權(quán)人的合法權(quán)益，有效地制裁民事違法行為，促進(jìn)社會(huì)和諧。無過錯(cuò)責(zé)任原則，也稱為嚴(yán)格責(zé)任、危險(xiǎn)責(zé)任或者風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，是指行為人損害他人民事權(quán)益，不論行為人有無過錯(cuò)，法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。我國的國家賠償一直以來采用的是違法歸責(zé)原則，國家機(jī)關(guān)的職權(quán)行為只有違法侵權(quán)的，才承擔(dān)賠償責(zé)任。2010年修訂的《國家賠償法》第2條將原規(guī)定的“國家機(jī)關(guān)和國家機(jī)關(guān)工作人員違法行使職權(quán)”修改為“國家機(jī)關(guān)和國家機(jī)關(guān)工作人員行使職權(quán)”，去掉了“違法”二字，確立了多元的歸責(zé)原則體系，既有違法歸責(zé)原則，也有結(jié)果歸責(zé)原則，結(jié)果歸責(zé)原則的確立，為我國《物權(quán)法》第21條“當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償”的實(shí)施提供了行政法上的依據(jù)。之后，住建部《房屋登記辦法》第92條對(duì)房屋登記中的相應(yīng)情況進(jìn)行了規(guī)定：“申請(qǐng)人提交錯(cuò)誤、虛假材料申請(qǐng)房屋登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。房屋登記機(jī)構(gòu)及其工作人員違反本辦法規(guī)定辦理房屋登記，給他人造成損害的，由房屋登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。房屋登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任后，對(duì)故意或者重大過失造成登記錯(cuò)誤的工作人員，有權(quán)追償”及自2010年11月18日開始施行《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》第12條“申請(qǐng)人提供虛假材料辦理房屋登記，給原告造成損害，房屋登記機(jī)構(gòu)未盡合理審慎職責(zé)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過錯(cuò)程度及其在損害發(fā)生中所起作用承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任”，以及第13條“房屋登記機(jī)構(gòu)工作人員與第三人惡意串通違法登記，侵犯原告合法權(quán)益的，房屋登記機(jī)構(gòu)與第三人承擔(dān)連帶賠償責(zé)任”等規(guī)定，則進(jìn)一步體現(xiàn)了多元?dú)w責(zé)原則的精神。多元?dú)w責(zé)原則的建立，更多的是為了配合《物權(quán)法》第21條內(nèi)容而確立的原則，其結(jié)果是將國家賠償責(zé)任的歸責(zé)原則與民事侵權(quán)責(zé)任歸責(zé)原則相混同，使多年來逐步建立起來的國家賠償制度違法賠償原則被弱化，對(duì)國家賠償制度的沖擊是顯而易見的。

4.不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)承擔(dān)賠償責(zé)任的范圍模糊

對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)因登記錯(cuò)誤承擔(dān)的賠償責(zé)任的范圍，我國《物權(quán)法》、《土地登記辦法》和《房屋登記辦法》都沒有做出明確的規(guī)定。而該范圍的界定，直接關(guān)乎權(quán)利人權(quán)利救濟(jì)的范圍及國家機(jī)關(guān)承擔(dān)賠償責(zé)任的程度，也涉及不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)財(cái)政負(fù)擔(dān)問題，應(yīng)當(dāng)加以明確。從理論上講，《國家賠償法》規(guī)定的賠償雖名為賠償，實(shí)為撫慰或者補(bǔ)償，不具有民事賠償?shù)奶钛a(bǔ)性，故國家賠償?shù)馁r償數(shù)額僅限于直接的損失，當(dāng)事人的間接損失，如預(yù)期的利潤(rùn)則無法獲得賠償，可事實(shí)上，如何界定在不動(dòng)產(chǎn)登記中當(dāng)事人權(quán)利受損的范圍及直接損失或間接損失的情況，認(rèn)識(shí)上存在較大差異，應(yīng)當(dāng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)承擔(dān)賠償責(zé)任的范圍加以明確界定。筆者認(rèn)為，在現(xiàn)在國家賠償歸責(zé)多元原則的前提下，對(duì)當(dāng)事人的賠償請(qǐng)求，應(yīng)當(dāng)從公平、合理的角度出發(fā)，賠償應(yīng)該根據(jù)當(dāng)事人因登記錯(cuò)誤所遭受的實(shí)際損失來確定，包括利的損失、利息及當(dāng)事人主張權(quán)利的費(fèi)用等。賠償金額應(yīng)該按權(quán)利被侵害時(shí)計(jì)算，不能按其取得權(quán)利時(shí)的價(jià)值進(jìn)行損失的計(jì)算，也不能按主張權(quán)利時(shí)的價(jià)值為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。在計(jì)算損害賠償金額時(shí)，應(yīng)該委托有資質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)受損害的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

二、完善我國不動(dòng)產(chǎn)登記行政機(jī)關(guān)賠償制度的建議

1.不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)賠償基金制度的建立

當(dāng)前國際上的賠償機(jī)制主要有兩種：一是利用者負(fù)擔(dān)機(jī)制，即登記賠償?shù)馁M(fèi)用由申請(qǐng)登記者承擔(dān)，在不動(dòng)產(chǎn)登記過程中，向申請(qǐng)登記、查詢或使用不動(dòng)產(chǎn)登記資料的人根據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)收取一定費(fèi)用，建立一個(gè)賠償基金，專用于登記錯(cuò)誤時(shí)的賠償。二是國家負(fù)擔(dān)機(jī)制，是指在出現(xiàn)登記賠償?shù)那樾螘r(shí)，由國家財(cái)政進(jìn)行賠償?shù)哪Ｊ剑撃Ｊ绞歉鲊容^廣泛采用的一種機(jī)制。利用者負(fù)擔(dān)機(jī)制和國家負(fù)擔(dān)機(jī)制均有其合理之處，不同的機(jī)制在突出優(yōu)勢(shì)的一面時(shí)，也都會(huì)有自己的缺陷。利用者負(fù)擔(dān)機(jī)制將登記成本轉(zhuǎn)嫁給權(quán)利人，增加了權(quán)利人的負(fù)擔(dān)。而且，關(guān)于登記費(fèi)用收取的多少，也很難確定一個(gè)合理的標(biāo)準(zhǔn)，國家負(fù)擔(dān)機(jī)制以國家信用作為保障，信用比較高，但是，國家負(fù)擔(dān)機(jī)制一般都有限額限制，這使得權(quán)利人的賠償不夠充分，同時(shí)，給政府帶來巨大的風(fēng)險(xiǎn)。筆者傾向于采用利用者負(fù)擔(dān)機(jī)制，通過在不動(dòng)產(chǎn)登記收費(fèi)中提取一部分的方法，建立專門的賠償基金，對(duì)登記錯(cuò)誤、遺漏和虛假造成權(quán)利人的損失進(jìn)行賠償，既能通過基金的保障，對(duì)受害權(quán)利人進(jìn)行足額賠償，同時(shí)能減輕政府登記機(jī)關(guān)的壓力和風(fēng)險(xiǎn)。在制度落實(shí)上，采取基金動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，定期對(duì)賠償基金的使用情況進(jìn)行分析，根據(jù)基金支付情況對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行合理調(diào)整，形成穩(wěn)定的基金來源；同時(shí)，及時(shí)實(shí)施追償制度，對(duì)于登記錯(cuò)誤有故意或者重大過失的登記人員，登記機(jī)關(guān)在用基金資金向權(quán)利人賠付后，及時(shí)對(duì)相關(guān)責(zé)任人進(jìn)行追償，確保賠償基金制度的合理運(yùn)行。

2.不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)賠償責(zé)任險(xiǎn)制度的建立

目前，我國還沒有不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)責(zé)任險(xiǎn)的相關(guān)規(guī)定，但與此相類似的“律師執(zhí)業(yè)責(zé)任險(xiǎn)”已自2002年起在全國推廣，取得了很好成效。筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)借鑒律師責(zé)任險(xiǎn)的相關(guān)規(guī)定，建立一種不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤保險(xiǎn)制度，由登記機(jī)關(guān)向保險(xiǎn)公司投保責(zé)任險(xiǎn)，投保費(fèi)一部分由登記機(jī)關(guān)從登記費(fèi)用中按一定比例提取，比例按照每年可能發(fā)生的賠償數(shù)額來確定；另一部分由登記機(jī)關(guān)及工作人員自己承擔(dān)，對(duì)于因登記錯(cuò)誤造成的損失由保險(xiǎn)公司來賠付給當(dāng)事人，而登記機(jī)關(guān)對(duì)造成登記錯(cuò)誤的人的追償權(quán)由保險(xiǎn)公司來行使，這樣可以有效規(guī)避行政風(fēng)險(xiǎn)。

3.引入公證制度作為前置程序

公證制度作為不動(dòng)產(chǎn)登記模式的配套制度之一，有著悠久的歷史，公證制度的本身優(yōu)勢(shì)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記活動(dòng)具有很大的幫助作用。目前不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)審查登記活動(dòng)所需要提交的全部資料，如果將審查工作分流一部分給公證機(jī)關(guān)，不但有效發(fā)揮了公證機(jī)關(guān)的優(yōu)勢(shì)作用，同時(shí)，一旦出現(xiàn)登記錯(cuò)誤情形，賠償責(zé)任也可以由公證機(jī)關(guān)分擔(dān)，公證行業(yè)已經(jīng)建立的相對(duì)完善的監(jiān)督機(jī)制、賠償責(zé)任機(jī)制及糾紛預(yù)防和風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人權(quán)益的保護(hù)有積極意義。

不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)法律范文第4篇

[摘 要] 不動(dòng)產(chǎn)登記檔案主要是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的類型、建造、交易、登記等活動(dòng)的記錄、整理與保存，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案的管理由國家機(jī)關(guān)部門負(fù)責(zé)，而且國家也制定了不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理制度，以維護(hù)物權(quán)交易市場(chǎng)秩序和安全，規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理。

[關(guān)鍵詞] 不動(dòng)產(chǎn)；檔案管理；特征；作用研究

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2017. 05. 096

[中圖分類號(hào)] D923.2 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A [文章編號(hào)] 1673 - 0194（2017）05- 0181- 01

1 不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理的特征

（1）不動(dòng)產(chǎn)登記管理本身具有唯一性和公開性的特征。不動(dòng)產(chǎn)登記檔案能夠?qū)δ骋惶囟▍^(qū)域內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)自然狀況和權(quán)利歸屬狀況進(jìn)行真實(shí)客觀的反映，也可以作為一項(xiàng)主要的證明對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)進(jìn)行公示。不動(dòng)產(chǎn)登記檔案的唯一性是由不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)權(quán)屬的唯一性所決定的，換言之就是由國家部門對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理進(jìn)行保管、整理與利用。總而言之，某一行政區(qū)域內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理，由同一份檔案對(duì)特定的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及其他權(quán)限進(jìn)行統(tǒng)一限制與登記，以準(zhǔn)確、及時(shí)反映出這一特定區(qū)域內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)的變更信息，進(jìn)而為社會(huì)提供更多的便利，為物權(quán)交易安全提供保障。

不動(dòng)產(chǎn)制度的誕生帶動(dòng)了不動(dòng)產(chǎn)檔案的建立，建立不動(dòng)產(chǎn)檔案一方面可以起到物權(quán)公示的作用，對(duì)交易雙方的合法權(quán)益進(jìn)行維護(hù)；另一方面在于保障交易的安全。因此我國的不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理是具有公開特征的，這個(gè)特征的存在也使檔案發(fā)揮出應(yīng)有的功能。因此，不僅需要公開記錄內(nèi)容，還可以供相關(guān)部門、當(dāng)事人、具有利害關(guān)系人查詢與利用，這與不動(dòng)產(chǎn)登記檔案建立的初衷是相符合的。

（2）不動(dòng)產(chǎn)登記管理在內(nèi)容上具有法定性和規(guī)范性特征。國家授權(quán)不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理，機(jī)關(guān)部門以法律為依據(jù)對(duì)檔案進(jìn)行管理與制作，我國的《物權(quán)法》也在進(jìn)一步出善中，其中專門針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)檔案管理的相關(guān)法律也在進(jìn)一步完善中。從我國現(xiàn)有物權(quán)法律中可以了解到國家機(jī)關(guān)部門是不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理制作主體，法律賦予了不動(dòng)產(chǎn)登記檔案的形成與制作，因此是法定性的，且其社會(huì)公信力也比較高。

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記方式主要為簿冊(cè)，登記格式具有嚴(yán)格的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，使登記內(nèi)容保持一定的規(guī)范性。而且還需要明確登記內(nèi)容，按照不同的分類進(jìn)行排列，避免發(fā)生登記混亂現(xiàn)象，還要注意保證登記內(nèi)容的完整性，避免遺漏和錯(cuò)誤。不動(dòng)產(chǎn)登記檔案的規(guī)范性能夠保持其具有的法律效力，進(jìn)而使法律的嚴(yán)肅性及國家尊嚴(yán)的到維護(hù)，更好的發(fā)揮出不動(dòng)產(chǎn)登記檔案的作用。

2 不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理的作用

（1）是提高社公信力的保障，同時(shí)加快了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)“公示原則”的實(shí)現(xiàn)。物權(quán)公示原則的實(shí)現(xiàn)是不動(dòng)產(chǎn)登記的主要目的，根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)某一特定區(qū)域內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)歸屬于變更進(jìn)行準(zhǔn)確記載與反映，以公開的方式為相關(guān)機(jī)關(guān)、當(dāng)事人、利害關(guān)系人提供查詢與利用便利。因此，只有通過公式才能夠保障不動(dòng)產(chǎn)登記檔案作用的發(fā)揮。當(dāng)發(fā)生實(shí)際權(quán)力狀況與國家賦予的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)權(quán)力狀況的不相符，則可以以不動(dòng)產(chǎn)登記檔案的公示原則為依據(jù)，利用國家法律保障交易行為的合法性與有效性。有效保障了物權(quán)交易雙方的利益，而且有利于構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)，促進(jìn)社會(huì)的和諧與穩(wěn)定。

公示原則是實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記檔案功能與作用的有效途徑，因此，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案不僅能夠使社會(huì)公信力得到提高，而且也是公示原則得以實(shí)現(xiàn)的重要載體。物權(quán)公示原則是不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)現(xiàn)的主要方式，通過不動(dòng)產(chǎn)的記錄對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的現(xiàn)有狀況進(jìn)行反映，例如物權(quán)的變動(dòng)與權(quán)力情況，并且以公示的方式呈現(xiàn)出社會(huì)，為有需要的人提供風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避信息。

（2）能夠規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，并具有作為權(quán)威文件證明不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)狀況的作用。不動(dòng)產(chǎn)登記檔案具有的公示性特征表明了不動(dòng)產(chǎn)檔案可以向社會(huì)全面公開。如果雙方需要就某物權(quán)進(jìn)行交易，就可以通過自主查詢來了解所交易物權(quán)的情況和信息，將不動(dòng)產(chǎn)登記檔案信息置于透明狀態(tài)，利害關(guān)系人就可以根據(jù)查詢到的信息進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避，而保障交易安全，減少不法交易行為。

在同一特定不動(dòng)產(chǎn)上不能有相互排斥的多個(gè)物權(quán)同時(shí)存在原則是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)擁有很強(qiáng)的排他效力的原因所在。在這個(gè)原則下，在法律范圍內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)登記檔案就具有了唯一性，而且不動(dòng)產(chǎn)檔案管理是國家賦予的，也決定了其具有的權(quán)威性，在發(fā)生物權(quán)糾紛時(shí)可以直接作為最有效的證據(jù)，其他文件難以滿足這種性質(zhì)。

（3）不動(dòng)產(chǎn)檔案具有的作用是長(zhǎng)久性的。不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理屬于國家機(jī)關(guān)部門所管理的，而且受到法律保護(hù)，那么不動(dòng)產(chǎn)登記檔案的作用就應(yīng)該是長(zhǎng)久性的。在物權(quán)交易變更頻繁的時(shí)期，只有使交易雙方能夠執(zhí)行調(diào)查相關(guān)內(nèi)容才能夠保障交易的安全。國家也出臺(tái)了相關(guān)規(guī)定來維持交易市場(chǎng)的穩(wěn)定。當(dāng)發(fā)生產(chǎn)權(quán)交易糾紛時(shí)，只要提供出不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體和不動(dòng)產(chǎn)登記檔案，就可以對(duì)物權(quán)權(quán)屬問題作出確定。因此，就需要不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體和檔案的同時(shí)存在。不動(dòng)產(chǎn)登記檔案的持久性是不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理的基礎(chǔ)，在這個(gè)基礎(chǔ)上衍生出更多的管理方式和手段。

不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)法律范文第5篇

2002年12月8日，原、被告雙方協(xié)商后，由被告出具一份買房合約給原告，其主要內(nèi)容是：被告自有房屋一幢，以人民幣283000元的價(jià)格出賣給原告，定金人民幣10000元，在12月15日前房款兩清，違約方按房?jī)r(jià)的20%支付違約金給對(duì)方。原告當(dāng)即交付給被告定金人民幣10000元。在原告要交納房?jī)r(jià)給被告時(shí)被告反悔，不同意將該房屋出賣給原告。原告主張?jiān)撡I賣合同是合法有效的，被告應(yīng)按合同約定履行義務(wù)，要求被告雙倍返還定金，并支付違約金的責(zé)任。被告辯解該房屋的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過人民幣283000元，被告雖然在買房合約上簽名的，但原告未簽名，該合約只是收取定金的憑據(jù)，而不是房屋買賣的書面合同，且雙方?jīng)]有到房產(chǎn)部門辦理過戶登記手續(xù)，是無效的合同，我只同意返還定金人民幣10000元。

「審判

一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，被告將自有的一幢房屋出賣給原告，且收取后原告的交納的證約定金10000元，雖然被告出具給原告的買房合約上沒有原告的簽名，但原告始終承認(rèn)該合約，該合約是原、被告雙方真實(shí)的意思表示，是合法有效的。雖然原告、被告之間的房屋買賣未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，但并不影響合同該房屋買賣合同的成立。后被告提出反悔，拒絕出賣該房屋，構(gòu)成違約，被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約的民事責(zé)任。據(jù)此判決：被告應(yīng)返還給原告定金10000元和償付給原告違約金56600元。

「評(píng)析

本案中主要涉及原、被告之間的房屋買賣合同的效力與不動(dòng)產(chǎn)登記之間的關(guān)系。房屋是附屬于土地之上的不能移動(dòng)和一經(jīng)移動(dòng)即受破壞或喪失較大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值的不動(dòng)產(chǎn)。不動(dòng)產(chǎn)登記是指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)事項(xiàng)，在國家職能部門登記備案，使社會(huì)公眾得知其權(quán)利狀態(tài)的行為。不動(dòng)產(chǎn)登記是國家強(qiáng)化對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的管理，確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)訴訟歸屬重要的根據(jù)。筆者從不動(dòng)產(chǎn)登記制度入手，探討本案中原、被告的房屋買賣合同效力與房屋過戶登記的關(guān)系。

不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移屬于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變更的一項(xiàng)重要內(nèi)容，從理論上看，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移是指基于種法律事實(shí)而使原告主體喪失不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，新主體取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的狀態(tài)。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移的方式有：買賣、贈(zèng)與、交換、繼承以及1995年8月7日建設(shè)部《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第三條第二款規(guī)定的五種方式等。我國《城市房地產(chǎn)管理法》第三十六條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。”根據(jù)《城市私有房屋管理?xiàng)l例》的規(guī)定，我國不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的得失變更依法實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度，即城市私有房屋、公有房屋、商品房的買賣，要求當(dāng)事人雙方必須簽訂書面合同，并到不動(dòng)產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)主管機(jī)關(guān)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記（過戶）手續(xù)。據(jù)此，理論界普遍認(rèn)為，基于法律的規(guī)定，則登記是房屋買賣、贈(zèng)與、交換合同的有效要件。這種理論在司法實(shí)踐中突出的表現(xiàn)是人民法院在審理房地產(chǎn)案件時(shí)，凡依法未辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的合同一律認(rèn)定為無效。筆者對(duì)此持不定的態(tài)度，從我國現(xiàn)有法律規(guī)定看，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)得失變更采用的是不動(dòng)產(chǎn)登記要件主義理論，即不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移必須經(jīng)登記，才能發(fā)生法律效力。但是不動(dòng)產(chǎn)登記并不意味著未經(jīng)過戶登記，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同便無效。事實(shí)上，不動(dòng)產(chǎn)登記是物權(quán)行為，而不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同則是債權(quán)行為，登記只能對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)效力發(fā)生影響，不能對(duì)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同的效力發(fā)生影響，當(dāng)事人依據(jù)轉(zhuǎn)移合同，實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記行為，才能最終取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，該物權(quán)行為轉(zhuǎn)移履行行為與當(dāng)事人之間業(yè)已存在債權(quán)行為是相分離各自獨(dú)立。本案中原告雖然沒有在合約簽名，但是原告始終承認(rèn)該合約，沒有對(duì)該合約予以否認(rèn)，且合約中雙方就合同的標(biāo)的、價(jià)款、履行時(shí)間和違約責(zé)任均作出明確的約定，因此筆者認(rèn)為該合約是原、被告雙方的房屋買賣關(guān)系的書面合同，是合法有效的，其合同效力是不以過戶登記為要件的，被告以未登記為由來說明該房屋關(guān)系無效是錯(cuò)誤的。