房地產企業財務分析
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房地產企業財務分析范文第1篇
一、房地產企業成本及控制措施
（一）房地產企業成本的內容
1、房地產企業的成本
房地產企業成本是指房地產企業在開發、建設和經營中所產生的各種費用的總和，主要包括土地的征用和拆遷補償，建安工程費，基礎設施費，前期工程費以及開發間接費和公共配套費等。
2、房地產企業的費用
房地產企業的費用主要指的是應攤費用，具體來說指的是房地產企業在開發、建設和經營期間應承擔的各種費用。主要包含管理費用、財務費用以及銷售費用。
（二）房地產企業的成本控制
1、立項階段的成本控制
立項階段需要做好成本規劃，成本規劃的確定對成本控制具有指導性的意義，通過成本規劃，可以對項目的預期成本分布、收入，利潤和風險進行相應的分析。立項階段的成本控制活動主要包括：項目可行性經濟分析，成本規劃及估算，現金安排及敏感性分析以及利潤測算等幾個方面。
2、設計階段的成本控制
設計階段是房地產企業成本控制的核心，為有效控制和降低工程成本，需落實設計階段的成本控制。具體來說應當從以下幾個方面著手：一是要嚴格按照立項階段確定的成本規劃落實方案設計與施工圖設計；二是要強化技術溝通，貫徹執行限額設計；第三要大力推廣價值工程方法；第四要強化施工前對設計圖紙的審核工作。
3、建設階段的成本控制
建設階段是成本控制中心環節，除了要做好現場控制，嚴格按圖施工、控制變更及簽證外，還應注意：第一，結合現場的情況，做好土方平衡；第二，對照施工圖紙，做出詳細的預算，擬定成本控制的重點和難點，與工程部一道制定詳細的成本控制措施；第三，制定和落實招投標制度，選擇質優、價廉的承包商；第四，規劃和落實好工程款的支付時間節點，有效控制財務成本。
4、交付階段的成本控制
交付階段分兩個階段，第一是承包人按照圖紙完成全部工作并取得驗收合格證后向房地產企業交付，第二是房地產企業按照合同向業主交付產品。第一階段成本控制關鍵在于加強竣工結算的管理，重點審核竣工圖、審核施工過程的變更和簽證以及審核工程結算。第二階段成本控制的關鍵在于和物業管理方協調好，做好產品交付工作，防止出現產品交付糾紛、違約情況。
二、房地產企業的財務風險分析
（一）房地產企業的融資風險分析
融資風險指的是企業為取得財物利益而產生的舉債，這會增加企業到期付息的負擔，還存在著資不抵債和不能還本付息的可能。在財務的杠桿作用下，如果付息前的收益下降，那么股東的收益將會有大幅下降的風險。當前，我國房地產企業的融資風險主要表現在融資規模持續增長，融資渠道集中于銀行信貸，房地產資金信托等。
（二）房地產企業的投資風險分析
投資風險指的是在不確定因素的影響下，由于投資項目達不到預期的效益，從而導致企業償債能力以及盈利水平下降的風險。當前，我國房地產企業投資風險的表現是房地產開發投資的規模持續增長，房地產市場庫存較高，房地產企業部分投資行為不合理等。
（三）房地產企業資金回收與收益分配的風險分析
資金回收風險指的是房地產企業由于財務問題而導致企業再生產時發生資金相對不足的問題。收益分配風險指的是利潤分配給企業生產經營的活動帶來的影響。房地產資金回收風險以及收益分配的風險的成因主要是由內外兩個方面產生的。內部因素主要為管理層制定的企業資金回收和收益分配規定不合理；外部因素主要指的是房地產企業對所處環境了解不足，如未能掌握行業和國家政策的變動等。
三、房地產企業成本于財務風險間的關系
由于房地產行業自身的特點以及房地產企業的迅速發展，導致房地產企業面臨著巨大的市場風險、投資風險等財務風險，如果不能很好的對這些風險進行控制，將會帶給企業非常大的損失，甚至會導致破產的危機。房地產企業的成本對于財務風險的影響主要表現在對融資規模、投資時點以及資金回收等方面。成本的高低直接決定著融資規模的大小及投資收益等。如果成本控制做得好，在一定程度上能防范企業財務風險。
房地產企業財務分析范文第2篇
[關鍵詞]宏觀調控；房產企業；風險管理
[DOI]10.13939/ki.zgsc.2016.51.155
1 研究背景
在目前國家宏觀調控政策中，我國房地產行業早已完成買方與賣方市場的轉變，特別是最近限購及限貸相關政策不斷實施，房地產行業所面臨的市場發展環境也日趨激烈，在資金呈現不斷匱乏的同時，各方面均有完善的樓盤卻銷售情況不良，一些中小房地產企業資產負債率居高不下，即將面臨破產的風險，然而也有些房地產企業卻能從風險中尋求發展機會，在不斷開發的新樓盤中處于優勢地位，成為行業的領軍者，由此可以發現，環境給企業帶來的影響僅是一方面，對于房地產開發項目來說財務風險的控制才是發展的關鍵，和房地產開發是否成功有直接關系。
隨著我國經濟體制改革的不斷深化，房地產領域企業形式和經營產品品種的不斷革新，為我國房地產領域中企業的財務風險管理帶來了新的難度。近年來，我國政府不斷出臺新的政策來促進房地產行業的發展和去庫存，為房地產行業帶來了新的發展機遇，但同時，房地產公司的資金來源問題以及內部財務風險管理模式陳舊的問題成了房地產公司發展和業務革新的桎梏，因此，本文依托價值鏈分析方法對于房地產公司的財務風險管理方式提出了理論建議并構建了操作程序體系，并依托我國房地產上市公司的實例，分析了這一理論模式的可行性，為廣大房地產公司在財務風險管理模式升級上提供了參考。
2 我國房產企業價值鏈財務風險分析
2.1 基于我國房產公司產業鏈的縱向價值鏈分析
我國房產公司當前的發展，結合國內房地產行業的發展特征，以“做強銷售、做大外包、拓展管理”為目標，加快產業布局，目前，大多數房產企業已形成房地產開發、建設外包、租賃與管理三大主業，能夠在住宅、商業用地、商鋪、建筑建設、住宅管理等領域，為客戶提供高品質產品與服務，為客戶提供開發―產品―銷售―服務的一站式服務，業務鏈與管理詳見下圖。
對我國房產公司而言，其縱向價值鏈更多的是對于財務成本管理的分析，在整個價值鏈過程中，其基本成本分析表如表1所示。
由上表可看出我國房地產企業在整個產業鏈上的利潤率是比較平均的。
為了能夠促進公司更好地化解財務風險，提高公司盈利能力，我國房產公司應當進一步探究其利潤率平均的主要原因，并根據原因進一步分析后期的應對措施。
2.2 基于我國房地產公司內部價值鏈背景下的財務分析
所謂的我國房產公司內部價值鏈戰略，即我國房產公司通過對公司內部當前現有的各種財務資源以及其他資源進行整合，從而實現提高公司核心競爭力水平的一種發展戰略。
本文的分析，綜合考慮我國房產公司所處的行業環境以及其自身所具有的特性，通過引入SPM 公司財務戰略矩陣以及生命周期耦合象限的公司內部價值鏈戰略分析方法，來對我國房產公司的整個內部價值鏈發展戰略進行分析和說明。
根據我國上市房產公司 2011―2014年的平均相關財務數據，本文分析得出了我國房產公司內部價值鏈分析的相關指標，具體情況如表2所示。
分析上表中的數據，能夠發現：
對于我國房產公司而言，在2011―2014年經歷了一個較高的增長時期，但在2011年由于政府部門相關房地產調控政策的制定和實施，導致了公司的經營受到嚴重影響，公司經營的虧損導致了公司各項指標的嚴重下滑。而這種境況也迫使我國房產上市公司尋求業務的多元化發展與轉型。
2009―2012年，剔除國家宏觀調控的影響，根據所處公司財務矩陣與生命周期耦合象限來看，公司所處象限均在Ⅱ象限，表明公司的持續增長能力是極強的，在企業生命周期中是成長型企業，但現金短缺，籌資壓力大。
因此，對于我國房產公司而言，其財務風險管理應當專注于保障其財務戰略的實施上，對其價值鏈中財務風險的管理當集中在其財務戰略中的關鍵環節上，保證企業在整個價值鏈業務中的經營平穩性。
3 我國房產企業財務風險管理建議
3.1 內部價值鏈財務風險管理
（1）成本控制管理的建立。通過內部價值鏈分析，我國房產公司當前EVA水平較不理想，因此為了能夠提升公司財務水平，我國房產公司應當注重成本控制的建立。具體而言，應當做到平衡效益與質量的關系、降低工程成本、提高工程效益、建立成本核算明細賬以及完善內部成本管理體系，依靠科技創新等方面來實現成本控制。
（2）資本結構優化。基于價值鏈的資本結構優化戰略，主要是指企業在籌資上實施資本結構優化戰略，根據與價值鏈依存度的關系，合理確定融資戰略。
在當前房地產“去庫存”成為主基調的市場環境下，通過資產證券化模式來優化資本結構、降低資金成本，已成為房地產開發商和業主的新選擇，房地產資產證券化將呈現井噴式增長。有關專家甚至斷言，隨著國內房地產資產證券化業務趨于成熟，房地產行業的商業模式也將隨之改變。
近年來，我國房地產證券化市場已進行了許多探索和創新。從市場情況看，房地產資產證券化產品大致可分為標準的房地產信托投資基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）、準REITs（或類REITs）、住房抵押類貸款支持證券、涉及收益權和債權的基礎資產發行的資產支持證券等。
多種新型房地產金融工具的出現，都為我國房產公司資本結構的優化提供了良好的外部基礎，能夠在很大程度上實現資本結構的優化。
3.2 外部價值鏈財務風險管理
外部價值鏈戰略是指價值鏈的核心企業通過協調以其為核心的價值鏈企業群整體的財務資源來達到提升整個價值鏈核心競爭能力的策略。
當前我國房產公司已經形成了一整套圍繞客戶所展開的價值鏈體系，能夠為客戶提供一系列的價值服務。因此對于我國房產公司而言，其外部財務風險的管理應當注重合作伙伴的選擇，從而實現共贏。
（1）公司戰略伙伴與競爭者策略。對于我國房產公司而言，在橫向價值鏈中的合作中，應當通過吸引更多的戰略伙伴以及合作伙伴來實現公司技術以及銷售渠道的不斷拓寬；在縱向價值鏈的合作中，應當通過產業鏈的不斷整合來實現公司業務價值鏈的不斷拓寬。
（2）生命周期戰略。價值創新生命周期財務戰略，主要是基于價值鏈創新具有生命周期，不同的生命周期階段需要采取相應的財務戰略予以配合。
我國房產公司在籌資戰略上采取權益籌資戰略，以鞏固財務基礎，以支撐經營戰略；在投資上應集中財力，投資于最急切、最關鍵的環節上；分配上，應注重好激勵及內源性資金，抵御財務風險。
參考文獻：
[1]Steven Li.Future Trends and Challenges of Financial Risk Management in the Digital Economy[J].Managerial Finance，2006：Vol.30，Iss.11.
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房地產企業財務分析范文第3篇
【論文關鍵詞】房地產企業;財務管理探討
一、引言
房地產開發從立項、審批、建設、預售、驗收到交付使用,開發周期通常為二至五年,項目本身具有建設周期長、資金投入大、投資回收期長、風險性高等特點。同時,房地產行業又深受國家法規與政策的嚴格調控,為了確保項目開發建設的順利進行和如期完成,只有加強財務管理與監督,才能降低成本、增加利潤增長點,提高企業的經濟效益。
二、房地產企業財務管理的特點
房地產企業的財務管理,是指企業在生產經營活動中對所需各種資金的籌集、使用、耗費、收入和分配,進行預測、計劃、控制、核算、分析和考核,并正確處理各種財務關系的項經濟管理工作,它是企業經營管理中的重要組成部分。由于受到行業性質的影響,房地產企業財務管理活動的特點有別于一般企業,具體體現在以下幾點:
(一)開發周期長,籌資金額大,籌資任務重
房地產企業的開發對象決定了房地產開發過程是巨額資的投入過程。高額的地價和房屋工程造價,要求企業次投入的資金數量很大;加之開發經營過程具有長期性,開發建設需要經歷從征地、土地開發、房屋建設到竣工交付使用等階段,所需時間往往兩年或更長;最后,資金的周轉期較長,周轉率偏低,需要企業通過各種融資手段來籌集開發資金,并進行項目的滾動開發發,所以相應的資金籌集任務十分繁重。
(二)開發風險大,投資決策分析責任重,要求高
房地產開發活動資金投入量大、管理周期較長,且房地產使周期也長,在較長的開發經營周期性,還在著許多不確定的因素,對房地產企業投資項目的成敗和企業的經濟效益起著決定性的作用。因此.房地產開發企業具有較大風險。這就對房地產開發企業的財務管理人員提出了更高的管理要求,要求其作好投資決策分析,提高投資決策分析的準確性,以便為企業經營者投資項目決策提供及時、可靠的信息,有效地分散風險,降低風險。
(三)開發經營活動獨特,成本管理工作繁雜
雖然開發企業產品成本主要由土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施費和開發承接費等成本項目構成,但各成本項目的具體內容同開發產品有所不同,即使是同類型開發產品也因時間、地段而變,使得房屋的成本構成顯得十分復雜。
三、房地產企業財務管理存在的問題
目前,大部分房地產企業的財務管理還處于基礎階段,尚沒有充分發揮財務管理在戰略實施方面強有力的作用,主要存在的問題有:
(一)財務管理制度流于形式。一是財務收支審批流程不規范,存在審批人員沒有在授權的權限范圍內審批,經濟業務辦理審批手續不齊全等現象。二是費用開支標準混亂,沒有按照財務管理制度執行,常常按領導的意圖辦理。
(二)有效的資金管理體系尚未形成。一是雖然制定了年度建設投資計劃,卻沒有把計劃目標進行分解,編制出季度、月度計劃加以控制管理。二是公司內部資金余缺不勻、配置不平衡,存在某些公司資金閑置,而另一些卻資金緊缺的情況,無法對資金進行集中管理,資金使用效率低下。
(三)融資渠道比較單一,主要依靠銀行貸款。隨著國家陸續出臺房地產市場調控措施、連續上調存款準備金率等政策,銀行融資監管趨緊,信貸資金投入房地產行業的門檻越來越高。
(四)過度“圈地”。士地作為房地產企業首要的生產原料,不僅是企業利潤的來源,更是企業長期發展的保證,其數量和價值還直接影響著企業自身在公開市場上的表現。然而過度“圈地”存在機會成本和資金利用效率的問題。
(五)審計監督不到位。雖然設置了內部監督部門,制定了監督制度,但因種種原因難以及時有效地發揮作用,監控不力。
(六)公司治理結構不完善。一些房地產公司治理結構基本上處于形式上完善,而實際上缺乏實效的狀態,在財務監管政策體系方面仍然存在真空地帶。這樣容易引發一系列管理問題,如公司管理者不能最大限度地從公司的角度出發做出最優決策等。
四、提高房地產企業財務管理效率的建議
針對上述房地產企業在財務管理中存在的一些問題,筆者將提出些完善企業財務管理制度的建議,希望能夠為降低企業財務風險,提高企業財務管理水平提供參考。
第一,健全財務管理制度。一是強化財務部門的職責,加強會計監督職能。會計人員除了進行會計核算外,還要參與項目預決算、經濟合同的會審,監督經濟合同的履行情況等。二是規范主要經濟業務的財務收支審批程序,明確審批人員、審批權限、審批依據和審批人員的責任。三是制定費用開支標準,以控制項目投資和費用支出。此外,根據業務需要還可以制定專項費用管理辦法,完善核算辦法和監督手段。?
(一)加強資本結構的控制
雖然財務杠桿能給企業帶來較大的杠桿效益,但是大規模的借貨資金如果不能有穩定的的現金流入作保障,在給企業帶來杠桿效益的同時也會將企業面臨的財務風險太大,導致企業破產的可能性比較大。所以房地產公司要根據企業規模、融資環境、未來發展情況、經濟形勢等因素確定權益與債務比例,對于項目而言還要充分考慮項目投資總額大小及開發營銷中的諸多因素。一般采用l/3自有資金,l/3銀行貸款,1/3預售資金的資本權益結構比較安全合理。
(二)投資方向要符合企業長遠發展戰略要求
企業產品市場的建立與企業的長遠發展戰略具有很大的關系。房地產行業具有不完全競爭性,而且房地產具有不可移動性的特點。從開發產品類別上來看,房地產開發項目主要包括經濟適用房、普通商品住宅、商業寫字樓、別墅等。開發類別的選擇是影響企業收入的關健因素之一。企業需要根據現在的房地產市場需求以及其未來發展趨勢預測房地產市場的需求狀況。
房地產企業財務分析范文第4篇
房地產企業應該高度重視資金的使用管理制度,財務部門對在資金的調度使用和現金的支出審批應當擁有高度的批準權,統一管理資金的使用。對于下屬財務單位則根據業務的規模需求設置兩級的資金使用權限,嚴格執行收支兩條線的管理方式,對于下屬各單位已經實現的收入必須全額及時收繳,所需的費用申請需經由總部審核批準再撥付使用。資金的批準使用經由三級權限管理可以及時回收資金,全面及時的掌握整個企業資金的使用狀況,實現統一調度,可以避免出現資金沉淀,出現呆賬壞賬的情況,并可以幫助實現工作流程制度化、規范化,明確各個分工環節,清除資金流轉的內部障礙。
(二)強化房地產開發企業的經營風險意識
房地產開發企業經營的資金密集型的行業,其具有較高的風險系數。因此,房地產開發企業應該高度重視風險管理工作,以提高面對外部經濟環境變化對房地產產業造成影響的應對能力。目前有不少房地產開發企業的風險意識還是比較單薄的,管理機制的建設不夠健全,風險管理方法比較落后,為了提高識別風險、化解風險的能力,首先我們應該樹立風險意識,向每位工作人員滲透風險意識,杜絕在房產開發時不訂立合同、或訂立合同時不仔細推敲的現象出現,并建立健全風險防范機制。房地產開發行業是一個競爭激烈的行業,稍有操作不當,不但會在競爭處于劣勢地位,更有可能致使整個項目流產,所以在房地產開發的各個層次和方面都要考慮到有可能存在的風險,這樣才能做到防范于未然。
(三)健全財務管理機構,強化房地產開發企業的財務管理
在市場經濟條件下,市場的競爭日益激烈,房地產開發企業有據且科學編制。在預算管理的過程中,預算編制工作和預算各項指標的細化分解工作僅是管理的初始階段,預算的執行和控制同樣在預算管理中發揮著重大作用。在執行中,應當要求預算資金使用人員具備勤儉節約意識和嚴格按照預算資金使用制度來使用,堅決杜絕高消費,挪用資金占為己有等不良現象的發生。同時要強化預算的剛性的權威性,通過加大行政事業單位內部預算控制和監督來約束財務行為。通過建立科學的評價體系,對行政事業單位每項預算的執行情況進行有效的評價。預算控制時,積極采用各種方法對預算執行過程中反映的問題進行分析并提出相關的解決方案達到預算與實際支出大致相符的目標要求。
房地產企業財務分析范文第5篇
關鍵詞:房地產;企業財務管理;管理方法
房地產的開發在我國現在仍然還是一個新興的行業,有很大的發展潛力,是一個發展速度比較快并且發展的過程相對比較特殊的行業。現在由于房地產的市場出現了很大的變動性以及我國的房地產的企業的發展十分的迅速,在我國的房地產的市場中也逐漸的建立起了一整套的產業模式。
一 當前我國的房地產企業財務管理現狀以及存在的問題
隨著現代化的經濟運行模式不斷的發展以及我國在加入了世界貿易組織之后帶來的國外的行業的沖擊,面對復雜的市場變化以及市場形勢,我國的房地產企業所面臨的財務風險也慢慢的變大。因此,在這樣的背景下,我國的房地產企業在發展的過程中出現了不少的問題,主要可以表現為以下幾個方面:
首先,我國的房地產企業的財務收支的審批的手續以及手續的辦理過程都相對不夠規范,在這樣的情況下就造成了收支的標準的混亂的問題,往往都是按照一些相關的領導的個人意志的方向進行班里。這就使得我國的房地產企業的財務管理的過程中出現了形式上的管理的問題。
其次,一些房地產企業在項目的規劃的過程中雖然也進行了一定的建設的計劃,但是,由于其本身的內部資金管理的科學性有問題,所以很多的時候就造成了其屬下的子公司的資金不能夠及時的到位的問題,也就無法對這些應該到賬的款項進行合理的規劃。
第三,我國的房地產的企業在資金的流量上相對比較大,是屬于一種資金量比較大,金融風險比較高的行業,其所需要負擔的稅務額度也是比較大的,但是我國的很多的房地產企業對于相關的稅務法律以及在會計上的建制還是相對比較欠缺的,這就是的其不能夠合理的進行稅收的規劃,從一定的意義上來講,就使得企業自身增加了不少的稅務負擔。
最后,我國的房地產企業在企業的發展的過程中普遍的對于企業的工程決算比較重視,但是對于項目的決策不夠重視,在企業的項目投資的過程中很大的程度上都是依靠項目本身的負責人的主觀上的推斷,這樣的缺乏科學合理的市場分析的現象必然使得企業在發展的過程中干縮接受的項目缺乏一定的可行性的論證,無形中也就使得企業的戰略意義降低了。
二 加強房地產企業的財務管理的創新探索
房地產企業由于其本身的生產經營的過程比較特殊,所涉及到的面是比較廣的,并且其開發的周期相對比較長,投資的額度也比較大,所以在資金的回收的過程中是需要相當的時間的。
首先,要對房地產企業的資金進行統籌的管理工作。也就是說,在房地產企業的資金統籌中,目前因為受到了國家的貨幣政策的影響,這就是的其主要依靠的銀行貸款的一個資金來源受到了比較大的影響。
其次,由于房地產企業的全面的成本管理以及在控制的方面都存在比較大的問題,所以就必須加強房地產企業的財務管理中的成本管理和控制的工作。
最后,由于房地產企業在具體的項目開發和實施的過程中所面臨的風險比較多,這就需要企業對項目的實施過程中的風險進行正確的控制和對待,帶著一定的戰略性的原則實現對于項目的過程的全面的分析和控制管理。在房地產企業的財務管理中,加強財務風險的控制以及預警的工作。在工作中要積極的采取多方面的措施來針對財務的過程實施全方位的風險的規避和預警,從而建立起針對房地產企業自身的財務風險的預警和管理體制。
參考文獻:
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