房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

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房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)范文第1篇

摘 要 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)在經(jīng)營、管理過程中必須面對和解決的問題，本文以房地產(chǎn)公司為研究對象，對其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的高發(fā)環(huán)節(jié)及成因進(jìn)行了分析，并提出了相應(yīng)的應(yīng)對措施。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 高發(fā)環(huán)節(jié) 對策

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指由于難以控制和預(yù)料的因素，使得企業(yè)在一定的范圍、一定時(shí)期內(nèi)所獲得的財(cái)務(wù)成果、預(yù)期的經(jīng)營目標(biāo)發(fā)生偏差，導(dǎo)致企業(yè)蒙受經(jīng)濟(jì)損失或更大的收益的可能性。

一、房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的高發(fā)環(huán)節(jié)

（一）募資環(huán)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)

由于資金供需平衡、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生變化，房地產(chǎn)公司籌資給財(cái)務(wù)管理帶來了不確定性。籌資風(fēng)險(xiǎn)包括再融資風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)、匯率風(fēng)險(xiǎn)等。近年來，國際金融市場波動(dòng)劇烈，國家的貨幣政策、宏觀調(diào)控政策日趨從緊，房地產(chǎn)公司籌資結(jié)構(gòu)不合理的情況也比較突出，導(dǎo)致房地產(chǎn)公司籌資困難，財(cái)務(wù)狀況惡化，難以保證項(xiàng)目實(shí)施、償還到期債務(wù)，影響房地產(chǎn)公司預(yù)期投資回報(bào)。例如，一些中小型房地產(chǎn)公司采用擔(dān)保形式獲取貸款，在外部條件影響下資金鏈斷裂時(shí)，將導(dǎo)致公司面臨較大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）投資環(huán)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)公司投入資金后，存在因市場變化造成實(shí)際收益和預(yù)期收益偏離的風(fēng)險(xiǎn)。投資風(fēng)險(xiǎn)包括再投資風(fēng)險(xiǎn)、匯率風(fēng)險(xiǎn)、金融衍生工具風(fēng)險(xiǎn)、違約風(fēng)險(xiǎn)等。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資金額大、周期長，容易發(fā)生投資風(fēng)險(xiǎn)，由于前幾年房地產(chǎn)市場的持續(xù)升溫，政府接連出臺(tái)了宏觀調(diào)控政策，特別是2013年2月頒布的“國五條”，給國內(nèi)房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶來較大的不確定性，造成房地產(chǎn)公司未來幾年發(fā)生投資風(fēng)險(xiǎn)的幾率較大。

（三）利率環(huán)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)

隨著國家加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)控的深化，從2010年開始明確了首次購房標(biāo)準(zhǔn)，2012年1月、2月，央行兩次上調(diào)了存款準(zhǔn)備金率，并將首套房的優(yōu)惠利率由7折上調(diào)至8.5折，加強(qiáng)對房貸的風(fēng)險(xiǎn)防控，利率上調(diào)對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營影響較大，導(dǎo)致房地產(chǎn)公司的資金成本增加、預(yù)期收益相對減小，有可能造成房地產(chǎn)公司資金無法良性循環(huán)，也可能引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因

對于企業(yè)來說，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生是由多方面原因造成的，需要客觀地分析財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因，從而采取有針對性的措施加以控制。

（一）資本結(jié)構(gòu)不合理

在目前的經(jīng)濟(jì)形勢下，國內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)公司資產(chǎn)負(fù)債率較高、資本結(jié)構(gòu)不合理，企業(yè)對銀行貸款的依賴程度較高、融資渠道相對單一，導(dǎo)致房地產(chǎn)公司缺乏抵御市場風(fēng)險(xiǎn)的能力，在市場發(fā)生波動(dòng)、國家加大宏觀調(diào)控力度的情況下，可能造成資金鏈緊張，引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）缺乏財(cái)務(wù)預(yù)算管理

預(yù)算管理是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的核心環(huán)節(jié)，但部分房地產(chǎn)公司對全面預(yù)算管理認(rèn)識(shí)不足，片面強(qiáng)調(diào)預(yù)算管理中對成本費(fèi)用的控制，缺乏系統(tǒng)管理、價(jià)值管理的理念和措施，將預(yù)算和計(jì)劃混為一談，對預(yù)算的執(zhí)行、監(jiān)控力度不夠，降低了房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理的質(zhì)量，有可能引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）缺乏現(xiàn)金流管理

對房地產(chǎn)公司來說，凈現(xiàn)金流是通過融資和銷售房地產(chǎn)取得的現(xiàn)金流入，和購置土地、建設(shè)工程款、管理費(fèi)用、償還借款等現(xiàn)金流出抵消后的差額。房地產(chǎn)公司現(xiàn)金流量管理要求企業(yè)通過融資、存貨和應(yīng)收款項(xiàng)管理等措施，確保企業(yè)擁有正向現(xiàn)金流，能夠滿足正常經(jīng)營和發(fā)展的需要，既要避免現(xiàn)金囤積、浪費(fèi)，也要避免資金緊張影響經(jīng)營。我國房地產(chǎn)企業(yè)的對現(xiàn)金流管理的重視不足，存在現(xiàn)金流管理和企業(yè)戰(zhàn)略脫節(jié)、缺少全程控制等問題。

三、房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的對策

根據(jù)筆者的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合相關(guān)文獻(xiàn)和研究成果，提出以下房地產(chǎn)公司應(yīng)對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的對策。

（一）優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)

負(fù)債經(jīng)營可以帶來杠桿效益，但要控制好比例。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，必須嚴(yán)格控制負(fù)債規(guī)模，保持產(chǎn)權(quán)和債務(wù)的合理比例，優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，在充分發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的作用的同時(shí)，有效降低籌資風(fēng)險(xiǎn)。

（二）加強(qiáng)全面預(yù)算管理

在市場經(jīng)濟(jì)條件下，完善資本運(yùn)營、加強(qiáng)全面預(yù)算管理對房地產(chǎn)公司具有重要意義。科學(xué)的預(yù)算是籌集資金、貸款的基礎(chǔ)，也是進(jìn)行可行性研究、項(xiàng)目立項(xiàng)評(píng)估的重要依據(jù)，房地產(chǎn)公司要結(jié)合自身情況，建立完整的預(yù)算流程、編制合理的預(yù)算，加大內(nèi)部財(cái)務(wù)控制和對預(yù)算執(zhí)行、監(jiān)控力度，降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）加強(qiáng)現(xiàn)金流管理

房地產(chǎn)公司要在對企業(yè)發(fā)展目標(biāo)進(jìn)行認(rèn)真分析，深入了解外界政治、經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素的基礎(chǔ)上，根據(jù)自身的實(shí)際情況，制定科學(xué)、合理的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，要實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略和現(xiàn)金流管理相匹配，不僅要避免盲目擴(kuò)張，也要避免固步自封。房地產(chǎn)公司在現(xiàn)金流管理中，還要考慮企業(yè)的生命周期，現(xiàn)金流管理要符合企業(yè)在不同發(fā)展階段的特點(diǎn)。在日常的現(xiàn)金流管理中，房地產(chǎn)企業(yè)必須做好資金的流動(dòng)性、收益性和增長性之間的平衡和調(diào)節(jié)，要從現(xiàn)金流的預(yù)算、現(xiàn)金收入管理、現(xiàn)金的支付管理、融資管理等方面做好現(xiàn)金流管理，保障企業(yè)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)。

四、結(jié)束語

當(dāng)前階段，國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮著重要作用，同時(shí)也面臨著全球經(jīng)濟(jì)衰退、政府宏觀調(diào)控的雙重壓力，針對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的高發(fā)環(huán)節(jié)有針對性的采取防范措施，是房地產(chǎn)公司實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。房地產(chǎn)公司應(yīng)該多優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、拓展籌資渠道、降低籌資風(fēng)險(xiǎn)、加強(qiáng)投資項(xiàng)目可行性分析、制定投資組合戰(zhàn)略、加強(qiáng)全面預(yù)算管理、加強(qiáng)現(xiàn)金流管理等方面采取有效措施，切實(shí)降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

參考文獻(xiàn)：

房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)范文第2篇

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；公司戰(zhàn)略；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2017. 11. 001

[中圖分類號(hào)] F275 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A [文章編號(hào)] 1673 - 0194（2017）11- 0004- 02

0 前 言

作為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)為中國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展做出了巨大的貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展對于改善人民生活，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長起著至關(guān)重要的作用。本文以SK公司為例進(jìn)行案例分析，通過對該股份有限公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制流程進(jìn)行研究及SWOT分析，得出該公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制情況并對房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制提出相應(yīng)的建議，具有一定的理論和實(shí)用意義。

1 SK公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制情況

SK公司沒有單獨(dú)的風(fēng)險(xiǎn)管理體系，公司對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制涵蓋于內(nèi)部控制系統(tǒng)之中。SK公司現(xiàn)行內(nèi)控體系主要按照“控股總部、區(qū)域總部、城市公司”的“三級(jí)組織結(jié)構(gòu)”進(jìn)行管控，通過合理的崗位設(shè)置和人力資源政策，建立良好的內(nèi)部環(huán)境并實(shí)施有效的控制。公司通過內(nèi)部審計(jì)、內(nèi)控檢查、專業(yè)巡查等方式對內(nèi)部控制進(jìn)行監(jiān)督檢查，結(jié)合全面風(fēng)險(xiǎn)管理工作評(píng)估相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，并以內(nèi)部報(bào)告、通報(bào)等形式確保有效的溝通，促進(jìn)執(zhí)行整改和制度修訂。

公司對內(nèi)部控制的實(shí)施采取多層次的監(jiān)督、控制，內(nèi)部控制體系。

董事會(huì)、審計(jì)委員會(huì)：負(fù)責(zé)審查、監(jiān)督內(nèi)控的有效實(shí)施和自我評(píng)價(jià)情況。

公司內(nèi)部控制規(guī)范工作小組：負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督公司內(nèi)部控制制度的建立、完善及其實(shí)施。

公司審計(jì)稽核部：負(fù)責(zé)日常監(jiān)督。

外聘審計(jì)機(jī)構(gòu)：對內(nèi)控自評(píng)報(bào)告進(jìn)行審計(jì)。

SK公司對于各類財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理目標(biāo)和具體控制方法如下。

1.1 市場風(fēng)險(xiǎn)控制

SK公司的市場利率主要來自匯率風(fēng)險(xiǎn)和利率風(fēng)險(xiǎn)。匯率風(fēng)險(xiǎn)公司無法消除只能時(shí)刻密切關(guān)注。公司面臨的現(xiàn)金流量利率風(fēng)險(xiǎn)是由浮動(dòng)利率的金融負(fù)債產(chǎn)生的，而公司面臨的公允價(jià)值利率風(fēng)險(xiǎn)則是由固定利率的金融負(fù)債產(chǎn)生的。針對利率風(fēng)險(xiǎn)，SK股份有限公司的控制方法是保持借款的浮動(dòng)利率，以此來消除利率變動(dòng)產(chǎn)生的公允價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)。

1.2 信用風(fēng)險(xiǎn)控制

為了降低信用風(fēng)險(xiǎn)，SK公司成立了專門部門，對合同另一方進(jìn)行信用審批、確定信用額度、執(zhí)行持續(xù)的監(jiān)控程序以確保及時(shí)收回債權(quán)、以及對于過期債權(quán)采取必要的措施回收。在每個(gè)資產(chǎn)負(fù)債表日，公司會(huì)審核每一單項(xiàng)應(yīng)收款的收回情況，對沒有收回的應(yīng)收款及時(shí)計(jì)提壞賬準(zhǔn)備。同時(shí)SK公司采用了內(nèi)部政策及篩選機(jī)制，確保所有合同另一方均榫哂辛己瞇龐眉鍬嫉目突А3應(yīng)收賬款金額前五名外，公司無其他重大信用集中風(fēng)險(xiǎn)。

1.3 流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)控制

SK公司采用定期分析債務(wù)的期限和結(jié)構(gòu)的方法，時(shí)刻保證債務(wù)到期時(shí)有充足的流動(dòng)資金來償還。公司管理層也十分重視銀行借款的使用情況，時(shí)刻確保遵守借款協(xié)議并對銀行借款進(jìn)行及時(shí)的監(jiān)控。同時(shí)為了獲得一定的授信額度，公司與多所金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資磋商，通過授信額度來降低流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

2 SK公司SWOT分析

在2016年中國上市房地產(chǎn)公司排名中，SK公司排名在前20名。根據(jù)排名，前20名可以分為三個(gè)戰(zhàn)略群組。而SK公司隸屬戰(zhàn)略群組C。對戰(zhàn)略群組C的SWOT分析如下。

2.1 優(yōu)勢

（1）市場挑戰(zhàn)者或市場追隨者；（2）規(guī)模較大；（3）品牌影響力較大；（4）進(jìn)入壁壘高，避免過度競爭。

2.2 劣勢

（1）跨地區(qū)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)；（2）行業(yè)過度集中于房地產(chǎn)，存在風(fēng)險(xiǎn)；（3）管理水平有待提高；（4）退出壁壘較高，風(fēng)險(xiǎn)較大。

2.3 機(jī)會(huì)

（1）擴(kuò)大國內(nèi)經(jīng)營范圍；（2）塑造品牌影響力；（3）低碳環(huán)保的綠色住宅方向；（4）關(guān)注社會(huì)責(zé)任，提升企業(yè)形象。

2.4 威脅

（1）同類市場內(nèi)存在競爭；（2）政府的管制與約束；（3）關(guān)于高房價(jià)的白熱化的公眾爭議；（4）國外房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入市場。

根據(jù)SWOT分析中的劣勢，可以看出SK公司業(yè)務(wù)過度集中于住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)，且房地產(chǎn)開發(fā)地區(qū)過度集中于華中地區(qū)和東南沿海地區(qū)。行業(yè)和地區(qū)過度集中，如果國家政策對房地產(chǎn)行業(yè)或某一地區(qū)影響較大或房地產(chǎn)行業(yè)由成熟期進(jìn)入衰退期，企業(yè)可能面臨較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的啟示

3.1 建立專門的風(fēng)險(xiǎn)管理體系

SK公司對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)并沒有給予極大的重視，對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理僅包含在內(nèi)部控制體系中。公司可以建立專門的風(fēng)險(xiǎn)管理體系，如在總部設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)管理部，總體評(píng)價(jià)和控制公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在下屬公司設(shè)立直接責(zé)任人或部門來預(yù)測和評(píng)價(jià)公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。預(yù)測或評(píng)價(jià)出重大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，有專門的項(xiàng)目小組或臨時(shí)成立的項(xiàng)目小組來消除或減弱風(fēng)險(xiǎn)等適合本公司的風(fēng)險(xiǎn)管理體系，嚴(yán)格把控財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3.2 多渠道籌集，降低資產(chǎn)負(fù)債率

企業(yè)可以通過發(fā)行債券、與其他公司進(jìn)行戰(zhàn)略聯(lián)盟、發(fā)行股票、房地產(chǎn)信托等方式將傳統(tǒng)單一的銀行貸款籌資方式轉(zhuǎn)為多元化的籌資方式，來降低籌資風(fēng)險(xiǎn)。

3.3 多元化發(fā)展戰(zhàn)略

在業(yè)務(wù)方面，可以通過多元化戰(zhàn)略聯(lián)盟、協(xié)同聯(lián)盟、特許經(jīng)營等方法進(jìn)入其他相關(guān)聯(lián)或不相關(guān)聯(lián)的正處于成長期或成熟期的行業(yè)。可以借鑒行業(yè)龍頭企業(yè)涉足銀行、醫(yī)院、商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)用地等多個(gè)行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)。在地區(qū)方面，企業(yè)可以通過研究其他地區(qū)的市場情況，選擇適合本企業(yè)的發(fā)展?jié)摿Υ蟮牡貐^(qū)進(jìn)行跨地區(qū)多元化發(fā)展，來降低房地產(chǎn)市場發(fā)生變化或可能進(jìn)入衰退期給企業(yè)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

4 結(jié) 語

通過對公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制現(xiàn)狀進(jìn)行分析，研究房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施，有助于提高房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制能力，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。

主要參考文獻(xiàn)

[1]邢雪晨.我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及其控制研究――基于遠(yuǎn)洋地產(chǎn)集團(tuán)案例[D].北京：首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)，2014.

房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)范文第3篇

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)行業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；因素

[DOI]1013939/jcnkizgsc201552170

隨著我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢頭尤為迅速，由于我國房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)差、起步晚，各種行為都不規(guī)范等原因，致使房地產(chǎn)公司存在著巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隱患。目前房地產(chǎn)企業(yè)如何合理有效地避免財(cái)務(wù)危機(jī)對保證房地產(chǎn)行業(yè)長久穩(wěn)定發(fā)展，乃至全民經(jīng)濟(jì)發(fā)展都具有非常重要的意義。

1房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因分析

11宏觀因素分析

房地產(chǎn)行業(yè)的外部環(huán)境包括政治因素、法律因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)文化因素、自然環(huán)境因素和技術(shù)發(fā)展因素等，所以房地產(chǎn)行業(yè)的外部環(huán)境不受自己控制，當(dāng)國家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)情況發(fā)展變化時(shí)（經(jīng)濟(jì)全球化加快等），首先受到影響的就是房地產(chǎn)行業(yè)。目前國家對房地產(chǎn)開展的調(diào)控政策如：財(cái)政政策、貨幣政策、稅收政策等，也影響房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。因此房地產(chǎn)行業(yè)很難控制未來發(fā)展的走勢。同時(shí)又由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有周期長、回收期長、投資大等特點(diǎn)，導(dǎo)致公司發(fā)展也存在一定的缺陷，具體表現(xiàn)如下。

111市場不成熟

我國房地產(chǎn)是20世紀(jì)90年代初新興產(chǎn)業(yè)，相對世界其他國家房地產(chǎn)行業(yè)來說，起步比較晚，發(fā)展速度猛烈，無論發(fā)展過程還是管理規(guī)范等都不夠成熟，導(dǎo)致房地產(chǎn)發(fā)展過程中沒有重心，盲目前進(jìn)。出現(xiàn)一些企業(yè)將閑置資金投入到?jīng)]有進(jìn)行前期市場調(diào)查的房地產(chǎn)項(xiàng)目，導(dǎo)致房屋銷售不暢，資金無法正常收回。

112政府政策影響

我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度過快，根基不穩(wěn)，為了適應(yīng)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，政府多次出臺(tái)宏觀調(diào)控政策。當(dāng)房價(jià)上漲趨勢過快時(shí)，國家嚴(yán)格控制開發(fā)商貸款條件和利率，從而削弱房地產(chǎn)發(fā)展勢頭。當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)入低谷時(shí)，采取貸款放款優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)國民購買，維持國民經(jīng)濟(jì)平衡發(fā)展。

113風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄

由于房地產(chǎn)快速發(fā)展，使得房地產(chǎn)投資者在近二十年獲得了高利潤的回收，他們被勝利沖昏了頭腦，忽略了風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。同時(shí)，房地產(chǎn)公司在規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)方面缺乏相應(yīng)的控制制度，沒有實(shí)現(xiàn)按照制度進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制。

12微觀因素分析

121缺乏財(cái)務(wù)預(yù)算和財(cái)務(wù)管理意識(shí)

在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中，有將近四成的房地產(chǎn)公司在經(jīng)營過程中僅停留在會(huì)計(jì)核算，而缺乏財(cái)務(wù)預(yù)算和事后財(cái)務(wù)分析，沒有有效的發(fā)揮財(cái)務(wù)管理的職能。甚至有的房地產(chǎn)公司外聘會(huì)計(jì)公司做，由于會(huì)計(jì)對公司情況和業(yè)務(wù)不了解，不能做到日常財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的有效控制。

122盲目舉債，資本結(jié)構(gòu)不當(dāng)

一些公司被剛開始的高利潤沖昏了頭腦，不計(jì)后果的將資金投入到房地產(chǎn)開發(fā)過程中，而缺乏開發(fā)項(xiàng)目的全盤考慮和長期規(guī)劃，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)后期資金運(yùn)作困難，不得不向銀行大量貸款，由于僅靠銀行貸款，其借款渠道單一，導(dǎo)致負(fù)債成本過大。

123成本費(fèi)用控制不嚴(yán)

由于目前房地產(chǎn)市場投資過熱，房價(jià)過高，房地產(chǎn)暴利，使得房地產(chǎn)企業(yè)忽視了成本費(fèi)用控制，主要表現(xiàn)在三方面：首先，不重視建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)劃階段，經(jīng)常出現(xiàn)項(xiàng)目方案還沒有確定下來就著急開工進(jìn)行建設(shè)，致使在項(xiàng)目建設(shè)過程中對項(xiàng)目方案反復(fù)修改，項(xiàng)目成本也隨之增加；其次，招投標(biāo)環(huán)節(jié)走過場，部分開發(fā)企業(yè)不愿搞公開招標(biāo)；再次，普遍重視對施工階段的成本控制，而忽視了設(shè)計(jì)階段的成本控制。

2房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)

21財(cái)務(wù)杠桿使用過度

大多數(shù)房地產(chǎn)公司以向銀行貸款的方式應(yīng)對房地產(chǎn)開發(fā)所需要的大量資金，但是過度貸款會(huì)導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債率過高，財(cái)務(wù)杠桿使用過度。財(cái)務(wù)杠桿使用過度意味著資金流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)增高，稍有不慎公司就面臨著巨大的還款壓力。

22資金周轉(zhuǎn)率偏低

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)所需資源多，資金投入大，征地、土地開發(fā)、房屋開發(fā)都屬于資金嚴(yán)重消耗部分。雖然房地產(chǎn)通過房屋預(yù)售、現(xiàn)房銷售和物業(yè)管理等方式將資金收回，但周期比較長。

23資產(chǎn)期限不匹配

由于房地產(chǎn)的資金投入大，資產(chǎn)比較多，其流動(dòng)資產(chǎn)主要是存貨（包括原材料、周轉(zhuǎn)材料、存貨跌價(jià)準(zhǔn)備、開發(fā)產(chǎn)品）。由于房地產(chǎn)存貨流動(dòng)性差，屬于不易變現(xiàn)的資產(chǎn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)公司流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債率不匹配，致使資金償還壓力過大。

24現(xiàn)金流入期限不均衡

由于房地產(chǎn)公司大部分資金采取外部資金投入并在項(xiàng)目開展期進(jìn)行房屋預(yù)售等方式獲得資金流入，致使房地產(chǎn)現(xiàn)金流入不可控，一年高一年低，現(xiàn)金流入期限出現(xiàn)嚴(yán)重的不均衡。使得現(xiàn)金流入較少的一年要面臨資金短缺的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)金流入較多的一年又會(huì)產(chǎn)生大量的資金冗余。

3房地產(chǎn)行業(yè)降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的對策

31加強(qiáng)財(cái)務(wù)活動(dòng)過程管理

311籌資風(fēng)險(xiǎn)的管理

向銀行貸款是房地產(chǎn)行業(yè)目前采取的主要融資方式。經(jīng)過行業(yè)分析，房地產(chǎn)公司過度貸款會(huì)造成負(fù)債率過高。所以房地產(chǎn)公司融資方式應(yīng)該采取以銀行貸款為主，吸引外部投資等創(chuàng)新融資方式為輔，形成組合性融資，從而改變因負(fù)債率過高導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，確保項(xiàng)目資金順利流通，股東權(quán)益具有穩(wěn)定的收益率。

312投資風(fēng)險(xiǎn)的管理

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目屬于高投資項(xiàng)目，其最重要工作的就是項(xiàng)目前期的需求分析和可行性調(diào)研，應(yīng)充分了解國家政策、城市規(guī)劃、土地使用情況、房屋供應(yīng)信息以及房地產(chǎn)市場需求等。如果城市規(guī)劃信息不準(zhǔn)確，導(dǎo)致開發(fā)商選址的錯(cuò)誤判斷，最終會(huì)導(dǎo)致開發(fā)房屋出現(xiàn)滯銷。

313現(xiàn)金流量風(fēng)險(xiǎn)管理

房地產(chǎn)公司從開始融資就承擔(dān)著財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，所以在公司資金回收環(huán)節(jié)最為重要，而應(yīng)收賬款的及時(shí)回收是影響資金回收風(fēng)險(xiǎn)的重要因素。所以應(yīng)加強(qiáng)對應(yīng)收款項(xiàng)的管理，首先建立穩(wěn)定的信用政策；其次客戶購買房時(shí)確定客戶的資信等級(jí)，評(píng)估購買用房公司的償債能力；最后，確定合理的應(yīng)收款方式和比例。

32建立完善的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)

如果房地產(chǎn)公司沒有建立和完善財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警管理系統(tǒng)，不能有效地避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，將會(huì)使財(cái)務(wù)危機(jī)擴(kuò)大化，所以建立完善的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)至關(guān)重要。

321及時(shí)編制現(xiàn)金流量預(yù)算，建立短期財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)

房地產(chǎn)財(cái)務(wù)短期內(nèi)的主要工作是現(xiàn)金流量預(yù)算的編制，為了保證現(xiàn)金流量得到有效管理，房地產(chǎn)公司應(yīng)該建立完善的預(yù)算及預(yù)測系統(tǒng)，以周、月、季、半年、年為階段將具體項(xiàng)目匯總，分析預(yù)期收益、現(xiàn)金流量和財(cái)務(wù)狀況等。

322建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型，確定長期財(cái)務(wù)分析指標(biāo)體系

財(cái)務(wù)預(yù)警指標(biāo)一般包含反映企業(yè)負(fù)債償還能力、盈利能力和資產(chǎn)運(yùn)營能力等。房地產(chǎn)公司應(yīng)該參照房地產(chǎn)特點(diǎn)，并根據(jù)自己公司的實(shí)際情況，具有側(cè)重的對企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整，從而建立適合企業(yè)長期發(fā)展的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型。

4結(jié)論

綜上所述，只有不斷提升房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)管理水平，加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，才能保障房地產(chǎn)公司長久穩(wěn)定發(fā)展，才能實(shí)現(xiàn)國民經(jīng)濟(jì)的科學(xué)合理發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]田林永當(dāng)前房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)現(xiàn)狀及管理建議[J].中國房地產(chǎn)金融，2011（5）

房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)范文第4篇

對投資者來說，財(cái)務(wù)報(bào)表是其了解上市公司的指南針。透過財(cái)報(bào)了解上市公司的盈利狀況、償債能力、成長能力、資本結(jié)構(gòu)和現(xiàn)金流等情況，是投資者選擇投資標(biāo)的、做出投資決策的重要環(huán)節(jié)。然而，近日，商務(wù)部研究院信用評(píng)級(jí)與認(rèn)證中心的《中國非金融類上市公司財(cái)務(wù)安全評(píng)估報(bào)告》（以下簡稱《報(bào)告》）預(yù)測，2016年，中國非金融類上市公司財(cái)務(wù)安全總指數(shù)（FSI）將10年來首次跌破5000點(diǎn)，且下降速度達(dá)到近5年最大。

上市公司財(cái)務(wù)安全10年最差

報(bào)告顯示，有807家上市公司出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)或重大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，有964家上市公司存在不同程度的財(cái)務(wù)報(bào)表粉飾嫌疑，有414家上市公司同時(shí)存在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)報(bào)表粉飾嫌疑，財(cái)務(wù)安全達(dá)到優(yōu)秀的上市公司比例不足5%。

該《報(bào)告》還指出：從2007年到2016年FSI總指數(shù)呈現(xiàn)先升后降態(tài)勢，2011年達(dá)到最高值；2012年開始，連續(xù)5年持續(xù)下降；2016年預(yù)計(jì)為4970.82點(diǎn)，較上年度下降335個(gè)基點(diǎn)，降幅為6.31%。值得注意的是，自2012年以來，該指數(shù)年同比漲跌幅分別為-3.49%、0.67%、-3.19%和-6.31%。

“我們認(rèn)為，今年企業(yè)財(cái)務(wù)狀況是2007年以來最差的一年，降幅也達(dá)到近五年來最大。”商務(wù)部研究院人士介紹。

分市場看，三大市場FSI指數(shù)均出現(xiàn)集體下滑。根據(jù)預(yù)測，2016年，F(xiàn)SI主板指數(shù)為4857.97，較去年下降4.43%；中小板指數(shù)為5301.36，較去年下降6.96%；創(chuàng)業(yè)板指數(shù)為4778.17，較去年下降10.77%。

創(chuàng)業(yè)板投資趨勢“負(fù)”

同時(shí)，《報(bào)告》強(qiáng)調(diào)，盡管FSI中小板指數(shù)在三個(gè)板塊中表現(xiàn)最好，但自2012年至2016年，其已經(jīng)累計(jì)下降13.78%，今年6.96%的下滑速度更是較大，“持續(xù)快速的下降說明中小板企業(yè)財(cái)務(wù)安全狀況仍在惡化”。

在對創(chuàng)業(yè)板FSI指數(shù)的分析中，《報(bào)告》認(rèn)為，2012年至2014年，創(chuàng)業(yè)板上市公司的總體財(cái)務(wù)安全狀況波動(dòng)趨勢在三個(gè)板塊中最為明顯。近兩年，創(chuàng)業(yè)板上市公司的財(cái)務(wù)安全狀況不斷迅速惡化，2016年降幅明顯大于主板和中小板。無論從指數(shù)絕對值，還是降幅，均劣于主板和中小板，且與中小板存在較大差距。

鑒于此，在投資價(jià)值上，《報(bào)告》給出的建議為：2016年市場總體投融資風(fēng)險(xiǎn)偏大，主板相對穩(wěn)定，中小板投資價(jià)值正在降低、融資風(fēng)險(xiǎn)上升，創(chuàng)業(yè)板整體財(cái)務(wù)安全狀況大幅下滑，投融資趨勢為負(fù)面。

根據(jù)《報(bào)告》，2016年，在25個(gè)一類行業(yè)中，僅有通信、國防軍工、食品飲料3個(gè)行業(yè)總體財(cái)務(wù)安全狀況上升，其余行業(yè)均出現(xiàn)不同程度下降，下降行業(yè)占比88%。這一下降比例為近5年最高。

從統(tǒng)計(jì)結(jié)果看，采掘業(yè)財(cái)務(wù)安全狀況下降最快，降幅達(dá)到25%。房地產(chǎn)行業(yè)整體安全性在25個(gè)行業(yè)中表現(xiàn)最差，行業(yè)FSI指數(shù)值為1885.5，同比下降271點(diǎn)，降幅為12.60%。這一得分也是該行業(yè)近五年最低分。

對此，《報(bào)告》解釋，2016年，各類寬松政策利好的密集推行營造出房地產(chǎn)市場良好的發(fā)展環(huán)境，但行業(yè)分化格局在繼續(xù)加深，行業(yè)整體仍面臨盈利能力下滑的挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)行業(yè)上市公司是所有行業(yè)中財(cái)務(wù)安全兩極分化最嚴(yán)重的行業(yè)，少數(shù)優(yōu)秀房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)安全狀況平穩(wěn)有升，但大多數(shù)中小房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)安全逐年下降，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)極大。

Wind數(shù)據(jù)顯示，2013年、2014年、2015年房地產(chǎn)行業(yè)的主營業(yè)務(wù)利潤率分別為26%、25%和23%。房地產(chǎn)行業(yè)的主營業(yè)務(wù)利潤率在所有一類行業(yè)處于中等水平，

但在風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測上，《報(bào)告》仍較為悲觀：2016年，房地產(chǎn)行業(yè)投融資趨勢為負(fù)面。在分支行業(yè)中，園區(qū)開發(fā)行業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的投融資趨勢為負(fù)面。

優(yōu)秀公司不足5%

在對上市公司進(jìn)行評(píng)估后，上述《報(bào)告》還劃分出中國上市公司財(cái)務(wù)安全等級(jí)，并根據(jù)等級(jí)評(píng)分列出中國上市公司財(cái)務(wù)安全排行榜。

其中，最優(yōu)秀上市公司（AAA級(jí)）有7家，占比0.27%，包括沃華醫(yī)藥、恩華藥業(yè)、克明面業(yè)、中天科技、桃李面包、愛爾眼科、鼎龍股份；較優(yōu)秀上市公司（AA級(jí)以上）114家，占比4.45%。

在財(cái)務(wù)安全100強(qiáng)公司中，化工行業(yè)占據(jù)數(shù)量最多，達(dá)到17家，但僅有鼎龍股份一家財(cái)務(wù)安全得分在90分以上（91分）；醫(yī)藥生物行業(yè)在100強(qiáng)榜單中占據(jù)16席，100強(qiáng)公司擁有量排名第二。且2016年財(cái)務(wù)安全評(píng)級(jí)得分最高的前兩家企業(yè)沃華醫(yī)藥、恩華藥業(yè)均屬于此；有色金屬有6家公司進(jìn)入財(cái)務(wù)安全百強(qiáng)名單，位列第三。其他上榜數(shù)量較多的行業(yè)還包括：輕工制造和食品飲料行業(yè)，均有6家公司。

另外，家用電器、國防軍工、采掘、建筑裝飾和房地產(chǎn)五個(gè)行業(yè)沒有企業(yè)擠進(jìn)百強(qiáng)榜單。

在該排行榜中，已出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)或重大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的上市公司（CCC級(jí)以下）比例為31.53%，總數(shù)為807家，比2015年增加179家。在財(cái)務(wù)安全最差100家上市公司中，萬方發(fā)展、東華實(shí)業(yè)、南國置業(yè)等房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)數(shù)量最多，達(dá)到36家；雪人股份、藍(lán)英裝備、太原重工等機(jī)械設(shè)備行業(yè)有10家公司，永安林業(yè)、天山生物、福建金森等農(nóng)林牧漁業(yè)有7家公司。同時(shí)，還有88家公司財(cái)務(wù)安全得分在0分及以下，存在較為重大的財(cái)務(wù)安全隱患。這之中，*ST川化、凱瑞德、*ST舜船分別得分-32、-32、-33，位列倒數(shù)三位。

需要強(qiáng)調(diào)的是，該《報(bào)告》特別指出，有964家上市公司存在不同程度的財(cái)務(wù)報(bào)表粉飾嫌疑，占全部樣本上市公司的37.66%。從行業(yè)情況看，在131家房地產(chǎn)上市公司中，有78家存在不同程度的財(cái)務(wù)報(bào)表粉飾嫌疑，行業(yè)占比59.54%；在43家綜合行業(yè)上市公司中，有24家存在不同程度的財(cái)務(wù)報(bào)表粉飾嫌疑，行業(yè)占比55.81%；在86家商業(yè)貿(mào)易行業(yè)上市公司中，有45家存在不同程度的財(cái)務(wù)報(bào)表粉飾嫌疑，占比52.33%。除此之外，存在財(cái)務(wù)報(bào)表粉飾嫌疑、同時(shí)又存在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的上市公司數(shù)量達(dá)到414家，占所有存在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)上市公司總數(shù)的42.95%。

對上市公司財(cái)務(wù)安全等級(jí)大幅變化，《報(bào)告》亦做了分析預(yù)警。2016年，非金融上市公司中財(cái)務(wù)安全等級(jí)大幅上升的共計(jì)208家，占比近8%。其中，機(jī)械設(shè)備行業(yè)有21家上市公司，占比19%，排名第一；化工行業(yè)有18家上市公司，占比16%，排名第二；房地產(chǎn)行業(yè)有17家上市公司，占比16%排名第三。非金融上市公司中財(cái)務(wù)安全等級(jí)大幅下降的共計(jì)374家，占比近15%。機(jī)械設(shè)備行業(yè)上市公司財(cái)務(wù)安全狀況大幅下降達(dá)到48家，行業(yè)占比24%，排名第一；醫(yī)藥生物行業(yè)財(cái)務(wù)安全狀況大幅下降公司為38家，行業(yè)占比21%，排名第二；化工行業(yè)財(cái)務(wù)安全狀況大幅下降公司為35家，行業(yè)占比20%。

房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)范文第5篇

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)業(yè)； 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)； 預(yù)警分析； 風(fēng)險(xiǎn)防范

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)是個(gè)資金密集型行業(yè)，高投入、高回報(bào)、高風(fēng)險(xiǎn)。由于我國房地產(chǎn)業(yè)起步晚、基礎(chǔ)差、規(guī)模小，其企業(yè)行為遠(yuǎn)未實(shí)現(xiàn)規(guī)范化。在國家宏觀調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率不斷攀升，企業(yè)承受著巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，其可持續(xù)發(fā)展面臨著嚴(yán)重的挑戰(zhàn)，如何有效防范和降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)已成為很多房地產(chǎn)企業(yè)求生存、謀發(fā)展而迫切需要解決的問題。因此，建立房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，以便企業(yè)管理層及時(shí)采取有效措施，避免或減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)對企業(yè)的威脅，對房地產(chǎn)業(yè)具有重要的理論價(jià)值和現(xiàn)實(shí)意義。

企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警研究在國外開展較早，Altman曾運(yùn)用多元變量分析法對企業(yè)的財(cái)務(wù)困境進(jìn)行預(yù)測，提出了多元Z值判定模型；Coat和Fant使用神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)對這些模型進(jìn)行了修正；后來，Kahya等提出了一個(gè)使用時(shí)間序列累計(jì)和Cumulative Sums（CUSUM）統(tǒng)計(jì)方法的財(cái)務(wù)困境研究模型。在國內(nèi)，吳世農(nóng)、黃世忠較早介紹了企業(yè)的破產(chǎn)分析指標(biāo)和預(yù)測模型；周首華等利用Compustat PC Plus會(huì)計(jì)資料庫中的4 160家公司數(shù)據(jù)為檢驗(yàn)樣本建立了F分?jǐn)?shù)模式；陳靜（1999）、張玲（2000）、陳曉（2000）等采用國內(nèi)A股市場數(shù)據(jù)對此命題進(jìn)行了實(shí)證研究。在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警研究領(lǐng)域，龍勝平、張麗麗、酈大海、李建中分別利用各種預(yù)警模型對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了分析。但由于部分公司通過操縱利潤、弄虛作假而導(dǎo)致財(cái)務(wù)指標(biāo)不準(zhǔn)，使得僅采用財(cái)務(wù)指標(biāo)作為判別依據(jù)進(jìn)行預(yù)警與防范的有效性大打折扣。基于此，本文通過引入非財(cái)務(wù)指標(biāo)采用Zeta模型作房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警分析，以期提高預(yù)警信息的準(zhǔn)確性，并提出了相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范措施。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類型

（一）財(cái)務(wù)現(xiàn)狀分析

由于我國房地產(chǎn)市場開發(fā)較晚，公司自有資金十分有限，房地產(chǎn)開發(fā)對資金的巨大需求使得房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率向來比較高，表1為我國部分大型上市房地產(chǎn)企業(yè)2010年和2011年的年報(bào)數(shù)據(jù)。從表1中可以看到房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率普遍在60%以上，房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營現(xiàn)象嚴(yán)重，資金結(jié)構(gòu)不合理。

（二）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

1.非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)

非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)是由特定經(jīng)營環(huán)境的變化引起的不確定性而對個(gè)體產(chǎn)生影響的特有風(fēng)險(xiǎn)，源于房地產(chǎn)企業(yè)自身特有的經(jīng)營活動(dòng)和財(cái)務(wù)活動(dòng)。資金結(jié)構(gòu)是否合理、財(cái)務(wù)管理水平高低等，都使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨較大的非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

2.資本運(yùn)動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)

（1）融資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)資金需要量大，房地產(chǎn)項(xiàng)目的每一個(gè)階段都需要大量的資金流。目前房地產(chǎn)企業(yè)的資金主要依靠銀行貸款和預(yù)售房款，隨著國家宏觀調(diào)控政策的不斷落實(shí)，銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款及居民購房按揭貸款受到更多的限制，這使得房地產(chǎn)企業(yè)融資困難；同時(shí)借貸融資也導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金結(jié)構(gòu)不合理，資產(chǎn)負(fù)債率偏高。

（2）投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資所需資金量大、回收期長、周轉(zhuǎn)率低，項(xiàng)目還需要一些建設(shè)條件，加上房地產(chǎn)企業(yè)本身缺乏對風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測，使得房地產(chǎn)企業(yè)從投產(chǎn)到回收乃至產(chǎn)生利潤都存在較大的不確定性。

（3）資金營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)。資金營運(yùn)是指企業(yè)將所有的資金通過流動(dòng)、優(yōu)化配置等各種方式進(jìn)行有效運(yùn)營，以實(shí)現(xiàn)資本增值的目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目周期長，政策法規(guī)、供求關(guān)系、利率等各種環(huán)境會(huì)發(fā)生變化，加大了企業(yè)變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

（4）收益分配風(fēng)險(xiǎn)。我國房地產(chǎn)企業(yè)是從20世紀(jì)80年代開始發(fā)展的，目前尚未實(shí)現(xiàn)規(guī)范化，也沒有完整系統(tǒng)的企業(yè)規(guī)劃，因此在分配上往往缺乏合理的分配策略，收益分配缺乏穩(wěn)定性和多樣性，分配行為不規(guī)范易受政策條件的限制等。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因分析

（一）宏觀因素

1.外部環(huán)境復(fù)雜多變

房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)中的重要行業(yè)，國家為了保證國民經(jīng)濟(jì)健康協(xié)調(diào)發(fā)展，常常運(yùn)用財(cái)政、稅收、金融、土地等各項(xiàng)政策來對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控。目前，針對國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)過熱現(xiàn)象，國家出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策進(jìn)行抑制，一次比一次嚴(yán)厲，針對性更強(qiáng)。另外，自2007年爆發(fā)次貸危機(jī)以來，全球經(jīng)濟(jì)急劇下滑，金融危機(jī)逐漸演變成經(jīng)濟(jì)危機(jī)，在經(jīng)濟(jì)全球化的背景下，國際市場經(jīng)濟(jì)的劇烈震蕩勢必對中國企業(yè)造成巨大沖擊。

2.項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營周期長

房地產(chǎn)項(xiàng)目從規(guī)劃階段開始，要經(jīng)歷市場調(diào)研、可行性研究、征地、拆遷、安置、建設(shè)施工、物業(yè)、綠化、房屋銷售等多個(gè)階段，項(xiàng)目周期長，不確定因素多，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也隨之變大。

（二）微觀因素

1.企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄

目前房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員及企業(yè)經(jīng)營者對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)普遍缺乏足夠的認(rèn)識(shí)和了解，風(fēng)險(xiǎn)防范、預(yù)警意識(shí)不強(qiáng)，不能從根本上把握風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)。在當(dāng)前復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，經(jīng)營者對房地產(chǎn)行業(yè)的市場定位、發(fā)展趨勢很難把握，造成他們對財(cái)務(wù)活動(dòng)中資金的籌集、運(yùn)用、投資等各環(huán)節(jié)的控制更加困難。

2.企業(yè)資金結(jié)構(gòu)不合理

出于財(cái)務(wù)杠桿以及各方面利益的考慮，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過程中會(huì)有各種舉債行為，導(dǎo)致債務(wù)資金比例過大，特別是對銀行信貸的依賴程度較高，一旦資金鏈發(fā)生斷裂，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)將陷入困境。

3.企業(yè)內(nèi)部控制不健全

長期以來，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部缺乏一套全面系統(tǒng)的管理體系和監(jiān)督機(jī)制，獎(jiǎng)懲和激勵(lì)政策不完善，內(nèi)部各部門以及人員之間權(quán)責(zé)不明，導(dǎo)致在資金管理、利益分配等方面存在嚴(yán)重的問題。

四、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)選擇與預(yù)警分析

（一）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)的選擇

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)的選擇，應(yīng)遵循全面性原則、邏輯性原則、有效性原則、客觀性原則、敏感性原則，同時(shí)還應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身特點(diǎn)選擇能夠衡量房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)目標(biāo)以及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的指標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況復(fù)雜，面臨的不確定因素多，一方面要選擇能直接反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的財(cái)務(wù)比率指標(biāo)，另一方面也要有能夠反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的非財(cái)務(wù)指標(biāo)。

借鑒國內(nèi)外的實(shí)證研究成果并結(jié)合我國房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際情況，筆者選擇短期償債能力、長期償債能力、營運(yùn)能力、盈利能力、現(xiàn)金流量、發(fā)展能力作為評(píng)價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的財(cái)務(wù)指標(biāo)，具體內(nèi)容參見表2。

相對來說，非財(cái)務(wù)指標(biāo)難以量化，但是引入非財(cái)務(wù)指標(biāo)能更全面地反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，這里選定如表3所示的非財(cái)務(wù)指標(biāo)。

（二）我國上市房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警分析

1.預(yù)警模型選擇

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型比較多，本文選用Zeta模型作房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警分析。Zeta模型實(shí)際上是一個(gè)多變量線性函數(shù)模型，通過對企業(yè)多個(gè)財(cái)務(wù)比率進(jìn)行匯總，求出一個(gè)總判別值來預(yù)測企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。Altman、Haldeman和Narayanan曾運(yùn)用Zeta模型對1969—1975年間53家破產(chǎn)企業(yè)和58家非破產(chǎn)公司進(jìn)行了實(shí)證分析，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，Zeta模型用于預(yù)測五年和一年的財(cái)務(wù)危機(jī)的企業(yè)精度分別為70%和91%，而且越接近財(cái)務(wù)危機(jī)發(fā)生的時(shí)間，預(yù)測精度越高。其模型如下：

Z=6.56X1+3.26X2+6.72X3

+1.05X4

其中：X1為營運(yùn)資產(chǎn)/總資產(chǎn)；X2為留存收益/總資產(chǎn)；X3為息稅前利潤/總資產(chǎn)；X4為股東權(quán)益/總負(fù)債。

判別標(biāo)準(zhǔn)為：Z

2.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警分析

運(yùn)用Zeta模型對表1中所列的我國部分上市房地產(chǎn)公司2009年至2011年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行測算，得出如表4所示的財(cái)務(wù)預(yù)警信息，從中可以看出樣本企業(yè)的財(cái)務(wù)處于安全狀態(tài)，但2011年與2010年相比，所有公司的Zeta值均下降了，表明國家宏觀調(diào)控政策的作用已經(jīng)開始顯現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況開始變差。

五、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施

（一）宏觀防范措施

1.關(guān)注政策變動(dòng)，加強(qiáng)投資環(huán)境監(jiān)測

我國房地產(chǎn)起步較晚，市場不規(guī)范，與發(fā)達(dá)國家相比，受政府政策影響更大，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)時(shí)刻關(guān)注國家各項(xiàng)方針政策變化，特別是政府對房地產(chǎn)開發(fā)的態(tài)度、政策動(dòng)態(tài)。通過對各項(xiàng)政策的關(guān)注和研究，既有助于房地產(chǎn)企業(yè)確定正確的投資開發(fā)方向，預(yù)測投資環(huán)境，繼而預(yù)測未來，又有利于房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政策變動(dòng)及時(shí)調(diào)整投資策略，有效控制企業(yè)的投資方向，防范投資風(fēng)險(xiǎn)。

2.制定合理的稅務(wù)籌劃策略

房地產(chǎn)行業(yè)是個(gè)周期長、稅費(fèi)多的行業(yè)，制定合理的稅務(wù)籌劃策略對企業(yè)成本控制、風(fēng)險(xiǎn)防范具有重要意義。房地產(chǎn)企業(yè)首先要根據(jù)自身的特點(diǎn)選擇會(huì)計(jì)制度中收入、成本、費(fèi)用、資產(chǎn)、負(fù)債等會(huì)計(jì)要素的確認(rèn)、計(jì)量和記錄方法，然后再制定合理的稅務(wù)籌劃策略；選擇合適的存貨成本計(jì)價(jià)方法、固定資產(chǎn)折舊方法、銷售收入確認(rèn)時(shí)間、壞賬準(zhǔn)備的提取等會(huì)計(jì)政策進(jìn)行納稅籌劃。要完善會(huì)計(jì)核算工作，注重稅收籌劃方案的整體性，達(dá)到合理避稅、降低成本的效果。

3.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)之間的合作

目前，房地產(chǎn)市場發(fā)展不平衡且區(qū)域性較強(qiáng)，在市場份額和土地供應(yīng)都相對有限的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過合作走異地?cái)U(kuò)張和開發(fā)之路，利用優(yōu)勢互補(bǔ)增強(qiáng)綜合實(shí)力。現(xiàn)在房地產(chǎn)銷售不暢，資金回收慢，聯(lián)合買地、共同開發(fā)能降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)企業(yè)現(xiàn)金流的穩(wěn)定性，尤其是將合作市場投向二、三線城市，潛力巨大。因?yàn)槟壳岸⑷€城市正值迅速發(fā)展時(shí)期，受國家宏觀調(diào)控措施的影響比一線城市滯后，通過合作轉(zhuǎn)戰(zhàn)二、三線甚至三、四線城市是房地產(chǎn)企業(yè)分散財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效路徑。

（二）微觀防范措施

1.增強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，提高財(cái)務(wù)管理水平

房地產(chǎn)企業(yè)要提高自身的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，特別是財(cái)務(wù)人員，要善于發(fā)現(xiàn)問題，抓住非正常的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，深入分析并及時(shí)提出解決方案。財(cái)務(wù)人員要不斷提高自身的綜合素質(zhì)和財(cái)務(wù)管理技能、水平，學(xué)會(huì)對資產(chǎn)負(fù)債表、現(xiàn)金流量表、利潤表、所有者權(quán)益變動(dòng)表的分析利用，改變以往依靠經(jīng)驗(yàn)或者主觀判斷進(jìn)行決策的習(xí)慣，根據(jù)企業(yè)客觀情況和外部環(huán)境做出科學(xué)合理的判斷和決策。

2.健全風(fēng)險(xiǎn)管理體系

面對激烈的市場競爭和多變的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從自身出發(fā)建立完善風(fēng)險(xiǎn)管理體系，對房地產(chǎn)企業(yè)可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面監(jiān)控，通過對企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、計(jì)量、防范、控制等進(jìn)行監(jiān)督管理，降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)消除不良隱患。

3.基于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)施全面預(yù)算管理

房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中要明確自己的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，以戰(zhàn)略為依據(jù)，以價(jià)值鏈分析為前提條件，以平衡計(jì)分卡為手段，以作業(yè)成本管理為基礎(chǔ)構(gòu)建現(xiàn)代全面預(yù)算管理模式，尋求降低各項(xiàng)活動(dòng)成本的方法，優(yōu)化企業(yè)的管理流程與作業(yè)流程，對房地產(chǎn)企業(yè)防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)十分有用。

4.拓寬融資渠道，優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)

銀行貸款在房地產(chǎn)企業(yè)資金來源中占據(jù)著主導(dǎo)地位，但受政府宏觀政策影響大，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增大。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極尋找多元化的籌資組合來規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，如尋找風(fēng)險(xiǎn)投資者、天使投資者進(jìn)行股權(quán)融資，推動(dòng)股票市場、債券市場、吸納民間資金、發(fā)展產(chǎn)業(yè)投資基金，探索各種投資組合，優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

5.完善內(nèi)部控制制度

雖然一些房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)建立了內(nèi)部控制制度，但是內(nèi)部控制的執(zhí)行情況不容樂觀，企業(yè)內(nèi)部各部門的職責(zé)不明，相互配合不協(xié)調(diào)，運(yùn)營效率有待提升。房地產(chǎn)企業(yè)要積極開展內(nèi)部控制建設(shè)工作，根據(jù)外部環(huán)境變化及內(nèi)部管理要求，修訂完善公司內(nèi)部控制制度及流程匯編，建立科學(xué)的決策機(jī)制、有效的監(jiān)督機(jī)制和涵蓋經(jīng)營管理相關(guān)環(huán)節(jié)的內(nèi)部控制體系，以提高企業(yè)的經(jīng)營管理水平和風(fēng)險(xiǎn)防范能力。

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