房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況

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房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況范文第1篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)危機(jī)；防范策略

中圖分類號：F23文獻(xiàn)標(biāo)識碼：Adoi：10.19311/ki.16723198.2016.14.058

1房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)產(chǎn)生原因

1.1資產(chǎn)負(fù)債率過高

資金占用量大，負(fù)債率高是房地產(chǎn)企業(yè)的主要特征。然而，很多房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行融資時(shí)經(jīng)常基于項(xiàng)目資金需求的考慮，導(dǎo)致其忽視了對公司整體財(cái)務(wù)狀況的考量和分析。具體表現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)籌集資金時(shí)首先考慮的是如何快速籌集到所需的資金，使項(xiàng)目正常啟動或者使得企業(yè)能夠擺脫資金不足的現(xiàn)狀，沒有綜合考慮以前融資的到期時(shí)間而對整個(gè)企業(yè)的融資進(jìn)行整體規(guī)劃。一旦房地產(chǎn)業(yè)整體發(fā)展形勢面臨阻礙，房地產(chǎn)企業(yè)無法快速收回投資，資金鏈可能面臨較大壓力，使得其財(cái)務(wù)狀態(tài)惡化，無法償還到期債務(wù)，甚至導(dǎo)致企業(yè)的破產(chǎn)。另外，企業(yè)負(fù)債越多，所需支付的利息費(fèi)用也就越多，加大了企業(yè)經(jīng)營的財(cái)務(wù)杠桿，雖然高負(fù)債率經(jīng)營能夠擴(kuò)大企業(yè)的資本回報(bào)率，但是負(fù)債率過高也使得企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大。

1.2盲目擴(kuò)張

房地產(chǎn)作為目前高利率的行業(yè)之一，房地產(chǎn)企業(yè)普遍拿地?zé)崆榉浅８邼q，然而許多拿地行為是不符合企業(yè)發(fā)展需求的，這與我國企業(yè)家過分想要將公司做大做強(qiáng)有關(guān)，導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)的盲目擴(kuò)張行為。房地產(chǎn)由于其高利潤的特性，使得很多房地產(chǎn)企業(yè)持有大量的現(xiàn)金資產(chǎn)，出去維持正常經(jīng)營活動所需的資金，房地產(chǎn)企業(yè)傾向于將剩余資金進(jìn)行再投資，加上市場競爭激烈，使得我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在拿地?zé)崆楦邼q的情況。目前我國房價(jià)持續(xù)上漲，也推動了房地產(chǎn)企業(yè)的拿地?zé)崆?，使得其忽視了風(fēng)險(xiǎn)的存在，或者在進(jìn)行決策時(shí)過于樂觀。然而，房地產(chǎn)企業(yè)的投資行為如果不是基于對市場的充分調(diào)查和對競爭對手的充分分析，極易導(dǎo)致投資的失敗。同時(shí)，一旦房地產(chǎn)市場進(jìn)入蕭條，將使得很多房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)危機(jī)。

1.3財(cái)務(wù)管理人員對財(cái)務(wù)危機(jī)認(rèn)識不夠

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)較為混亂，財(cái)務(wù)人員普遍缺乏對房地產(chǎn)業(yè)的理解，同時(shí)缺乏實(shí)務(wù)水平的實(shí)務(wù)水平，導(dǎo)致了我國房地產(chǎn)企業(yè)對財(cái)務(wù)危機(jī)的漠視。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員和相關(guān)決策者在進(jìn)行經(jīng)營決策時(shí)，沒有充分考慮和分析公司的財(cái)務(wù)狀況，當(dāng)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況良好時(shí)，對未來可能產(chǎn)生的財(cái)務(wù)壓力沒有充分認(rèn)識，很容易做出錯誤的基于經(jīng)驗(yàn)的決策，導(dǎo)致不良的后果。同時(shí)，當(dāng)公司財(cái)務(wù)狀況趨于惡化時(shí)，企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員由于缺乏足夠的知識和能力，無法有效地化解財(cái)務(wù)危機(jī)帶來的負(fù)面影響。很多房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營者就是投資者，這類財(cái)務(wù)人員多為投資者親屬或者朋友，缺乏足夠的專業(yè)知識，使得公司的財(cái)務(wù)管理活動更加紊亂。

1.4房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)不合理

我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍根據(jù)投資項(xiàng)目成立多個(gè)分公司對項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)營，這類結(jié)構(gòu)使得房地產(chǎn)企業(yè)的管理更加方便，但是會增加其管理風(fēng)險(xiǎn)?？偣九c項(xiàng)目分公司的關(guān)系是委托關(guān)系，項(xiàng)目分公司是人，總公司是委托人，項(xiàng)目公司在經(jīng)營活動上具有獨(dú)立性，使得總公司與項(xiàng)目分公司之間存在嚴(yán)重的信息不對稱的情況，總公司獲得項(xiàng)目公司的有關(guān)信息具有滯后性和不準(zhǔn)確性，項(xiàng)目公司的經(jīng)營活動可能有悖于總公司的整體發(fā)展戰(zhàn)略，使得總公司難以有效地控制和管理項(xiàng)目公司的決算和預(yù)算等財(cái)務(wù)活動，加大了財(cái)務(wù)危機(jī)發(fā)生的概率。

1.5國家宏觀政策影響

我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與各類房地產(chǎn)政策息息相關(guān)。我國房地產(chǎn)企業(yè)主要通過銀行進(jìn)行融資，政府相對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行管控只需要通過壓縮銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的借貸總額就可以，一旦政府想要抑制目前房地產(chǎn)業(yè)泡沫的現(xiàn)狀，實(shí)施更加嚴(yán)苛的貨幣政策，不僅將使房地產(chǎn)業(yè)融資成本迅速增加，同時(shí)將影響按揭貸款的利率，進(jìn)而使得需求下降，影響房地產(chǎn)的銷售，導(dǎo)致其資金無法迅速回籠。另外，我國已對多個(gè)大城市實(shí)施了房地產(chǎn)限購，一旦限購政策更加嚴(yán)苛或者擴(kuò)張到更大的范圍，房地產(chǎn)企業(yè)也將受到很大的影響。貸款利率和限購政策都為房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營帶了很多不確定性，如果房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營活動時(shí)沒有充分考慮這兩者對其未來經(jīng)營活動的影響，更可能當(dāng)國家進(jìn)行房地產(chǎn)市場的調(diào)控時(shí)爆發(fā)財(cái)務(wù)危機(jī)。

2房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)防范策略

2.1資金集中管理模式

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該采用集團(tuán)公司模式，對資金管理傾向于集權(quán)式的管理?？偣緫?yīng)該充分發(fā)揮其資金整合的作用，不僅應(yīng)該對各分公司的資金收支情況實(shí)施監(jiān)控，同時(shí)應(yīng)該強(qiáng)化各分公司的資金管理，優(yōu)化其資源配置效率，充分利用資金，減少資金過分閑置的情況，提供整個(gè)集團(tuán)公司的資產(chǎn)配置效率。通過對整個(gè)集團(tuán)公司的資金進(jìn)行集中管理，可有有效防止企業(yè)資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，保證公司持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。同時(shí)可以對資金的流動進(jìn)行有效的控制和管理，進(jìn)而對整個(gè)企業(yè)的經(jīng)營和財(cái)務(wù)活動進(jìn)行統(tǒng)籌管理，及時(shí)地了解集團(tuán)公司資金的流向、流量和存量等財(cái)務(wù)狀況，有效地監(jiān)控集團(tuán)公司資金的使用情況，合理分配和使用集團(tuán)資金，滿足重點(diǎn)項(xiàng)目的資金需求，加快資金的周轉(zhuǎn)效率，從而提高整個(gè)集團(tuán)公司資金使用效率。資金的集中管理業(yè)使得房地產(chǎn)企業(yè)在與銀行談判的過程具有更大的優(yōu)勢，可以更加快速的獲得更加優(yōu)惠的、期限更長的貸款。

2.2做好財(cái)務(wù)規(guī)劃

預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，整體的財(cái)務(wù)規(guī)劃非常重要。定期對財(cái)務(wù)規(guī)劃的實(shí)施情況進(jìn)行總結(jié)分析，對存在問題的部分進(jìn)行優(yōu)化，可以有效地防范財(cái)務(wù)危機(jī)的爆發(fā)。做好財(cái)務(wù)規(guī)劃，可以從資金的調(diào)度結(jié)果、利息的支付情況、資金成本的結(jié)構(gòu)、支出與財(cái)務(wù)規(guī)劃之間的差額等多方面著手，分析財(cái)務(wù)規(guī)劃的實(shí)施情況，預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在財(cái)務(wù)狀況處于不同的階段時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)可以采用不同的投資策略，包括利用舉債進(jìn)行大量投資、不增加財(cái)務(wù)壓力的情況下慎重投資、不增加任何財(cái)務(wù)而放棄所有投資。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該給予對自身財(cái)務(wù)狀況的分析合理地選擇當(dāng)期的投資策略，使財(cái)務(wù)規(guī)劃符合企業(yè)當(dāng)期的發(fā)展需求。

2.3合理選擇融資方式

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在充分分析財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上選擇融資方式，只有這樣財(cái)務(wù)將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降到最低。例如，當(dāng)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)非常高時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該盡量使用股票或者增資的方式進(jìn)行融資；當(dāng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對較高時(shí)，通過發(fā)行債券或者銀行借貸的方式進(jìn)行融資；當(dāng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)非常低的時(shí)候，通過債券市場或者銀行進(jìn)行大量舉債，提高資本回報(bào)率。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度合理選擇融資方式。

2.4加強(qiáng)項(xiàng)目生命周期各階段財(cái)務(wù)管理

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目周期包括融資、投資、項(xiàng)目開發(fā)、銷售和資金分配等五個(gè)環(huán)節(jié)。在融資階段，房地產(chǎn)企業(yè)通過獲得的土地使用權(quán)從銀行獲得抵押貸款，科學(xué)地安排項(xiàng)目的債務(wù)和權(quán)益投資的比例，加強(qiáng)先期項(xiàng)目投資資金的管理和回籠。在投資階段，應(yīng)該通過市場調(diào)研等活動對項(xiàng)目進(jìn)行全面地可行性分析，同時(shí)對投資規(guī)模、資源、選址、環(huán)境、財(cái)務(wù)效益、風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行綜合評估。在開發(fā)階段，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對項(xiàng)目的成本實(shí)施全面地監(jiān)控，避免不必要的成本支出，確保實(shí)際成本不高于預(yù)算成本；在銷售階段，實(shí)施有效的多元的營銷策略，加快房產(chǎn)的銷售，使資金能夠快速回籠。通過對項(xiàng)目生命周期各階段的財(cái)務(wù)管理，房地產(chǎn)企業(yè)能夠提高資金的使用效率，防止財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的爆發(fā)。另外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立其一套科學(xué)完整的財(cái)務(wù)危機(jī)預(yù)警系統(tǒng)，對項(xiàng)目生命周期中各階段的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行監(jiān)控，一旦指標(biāo)超出預(yù)警值，迅速對其進(jìn)行優(yōu)化，防止風(fēng)險(xiǎn)的事故的發(fā)生。

參考文獻(xiàn)

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況范文第2篇

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)企業(yè)； 財(cái)務(wù)能力； 主成分分析； 評價(jià)

企業(yè)財(cái)務(wù)能力評價(jià)，與企業(yè)所處的經(jīng)營環(huán)境有著重要的聯(lián)系。不同的企業(yè)經(jīng)營環(huán)境，企業(yè)的務(wù)活動的側(cè)重點(diǎn)也各不相同。本文結(jié)合我國房地產(chǎn)企業(yè)的具體情況，以我國上市房地產(chǎn)公司中8家財(cái)務(wù)困境ST公司和8家財(cái)務(wù)正常公司為樣本，選取了能較全面反映公司財(cái)務(wù)狀況的10個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)為變量，采用主成分分析方法，從較多的財(cái)務(wù)指標(biāo)變量中導(dǎo)出主要成分，進(jìn)行房地產(chǎn)財(cái)務(wù)能力評價(jià)。

一、主成分分析法

主成分分析是通過對原始指標(biāo)的相關(guān)矩陣內(nèi)部結(jié)構(gòu)關(guān)系的研究，找出影響某一狀況的幾個(gè)綜合指標(biāo)即主成分，使綜合指標(biāo)為原始指標(biāo)的線性組合，綜合指標(biāo)不僅保留了原始指標(biāo)的信息，彼此又不相關(guān)，使我們在研究復(fù)雜的問題時(shí)能夠抓住主要矛盾。

具體方法是將原來眾多的具有一定相關(guān)性的指標(biāo)，比如p個(gè)指標(biāo)，重新組合成一組新的相互無關(guān)的綜合指標(biāo)F1，F(xiàn)2，…，F(xiàn)m（m≤p）來代替原來的指標(biāo)，通常數(shù)學(xué)上的處理就是將原來p個(gè)指標(biāo)作線性組合，F(xiàn)i是與F1，F(xiàn)2，F(xiàn)i-1…Fi+1，F(xiàn)m都不相關(guān)的p個(gè)指標(biāo)的所有線性組合中方差最大者。

這樣決定的新變量指標(biāo)F1，F(xiàn)2，…，F(xiàn)m分別稱為原變量指標(biāo)的第1，第2，…，第m主成分。其中，F(xiàn)1在總方差（總貢獻(xiàn)率）中所占的比例最大，F(xiàn)1，F(xiàn)2，…，F(xiàn)m的方差（貢獻(xiàn)率）依次遞減。這些主成分之間不僅不相關(guān)，而且它們的方差依次遞減，因此在實(shí)際工作中，就挑選前幾個(gè)最大主成分。雖然這樣做會損失一部分信息，但是由于抓住了主要矛盾，并從原始數(shù)據(jù)中進(jìn)一步提取了某些新的信息，這種既減少了變量的數(shù)目又抓住了主要矛盾的做法有利于問題的分析和處理。

二、樣本的選擇

考慮我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的具體情況和樣本數(shù)據(jù)收集的可行性，本文選用上市房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行樣本分析。同時(shí)，為了求得閾值點(diǎn)（分界點(diǎn)）進(jìn)行模型有效性的檢測及考慮到多元統(tǒng)計(jì)方法中強(qiáng)調(diào)樣本配對的重要性，在樣本的選擇過程中盡量多地將被處以財(cái)務(wù)困境ST的房地產(chǎn)公司包含進(jìn)樣本。由于上市的房地產(chǎn)公司數(shù)目較少，樣本的選擇中選取了一些以房地產(chǎn)為多元化經(jīng)營的公司。本文從上市公司中選取了共16家房地產(chǎn)公司，其中8家為ST公司，同時(shí)按照同行業(yè)、同時(shí)期、同規(guī)模的對應(yīng)原則，選取相應(yīng)的8家財(cái)務(wù)健康的上市公司作為匹配樣本。

三、主成分分析階段的變量

在選取財(cái)務(wù)比率作為變量時(shí)，應(yīng)選取能反映財(cái)務(wù)能力的指標(biāo)。本文主成分分析階段選取了10個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)作為變量：凈資產(chǎn)收益率（X1）、流動比率（X2）、速動比率（X3）、存貨周轉(zhuǎn)率（X4）、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率（X5）、營業(yè)利潤率（X6）、資產(chǎn)報(bào)酬率（X7）、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（X8）、凈資產(chǎn)增長率（X9）和凈資產(chǎn)增長率（X10）。選取的樣本和變量數(shù)據(jù)如表1所示。

四、主成分分析結(jié)果

采用SAS軟件的統(tǒng)計(jì)分析系統(tǒng)作為工具，對上述變量進(jìn)行主成分分析，得到10個(gè)變量的主成分分析特征值、貢獻(xiàn)率和旋轉(zhuǎn)主成分載荷矩陣，見表2、表3。

根據(jù)表2，取累計(jì)貢獻(xiàn)的75%~85%來確定主成分Prini，可取前面四個(gè)主成分，它們能夠包含較多的信息。

由第一主成分F1可以看出，營業(yè)利潤率X6和資產(chǎn)報(bào)酬率X7具有較大的載荷，而X6和X7都是反映企業(yè)的盈利能力，所以可以將F1視作是反映企業(yè)盈利能力的綜合因子。

第二主成分F2中，存貨周轉(zhuǎn)率X4和凈資產(chǎn)增長率X5具有較大的載荷，因此可以將F2視作是反映企業(yè)經(jīng)營效率和成長能力的綜合因子。

第三主成分F3中，凈資產(chǎn)收益率X1和應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率X5具有較高的載荷，因此可以將F3視作是反映企業(yè)盈利能力的綜合因子。

第四主成分F4中，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率X8具有較高的載荷，因此F4和F2一樣主要反映了企業(yè)的經(jīng)營效率。

由此可以看出，影響企業(yè)財(cái)務(wù)能力的財(cái)務(wù)指標(biāo)主要是反映企業(yè)盈利能力、經(jīng)營效率和成長能力的財(cái)務(wù)指標(biāo)。

五、評價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)能力

表4為各房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)能力前4個(gè)主成分及綜合主成分得分，綜合主成分為前4個(gè)主成分與相應(yīng)貢獻(xiàn)率乘積之和。從企業(yè)在前4個(gè)主成分上的得分可以看出各企業(yè)在盈利能力、經(jīng)營效率和成長能力等主成分上的優(yōu)勢和不足之處。從表4可以看出，深萬科、光彩建設(shè)、陸家嘴的綜合主成分得分最大，比其余企業(yè)值大得多，說明這3家財(cái)務(wù)狀況最好；中華企業(yè)、世紀(jì)中天、新黃浦、星源、大菲綜合指標(biāo)接近，比其余8家企業(yè)的值大，說明這5家企業(yè)財(cái)務(wù)狀況較好；最后8家企業(yè)財(cái)務(wù)狀況較差。綜上所述，綜合主成分得分可以較好反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況。

六、結(jié)論

通過計(jì)算分析可以看出，影響房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)能力的財(cái)務(wù)指標(biāo)主要是反映企業(yè)盈利能力、經(jīng)營效率和成長能力的財(cái)務(wù)指標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)主成分得分認(rèn)識自身財(cái)務(wù)能力優(yōu)勢之處和薄弱環(huán)節(jié)，并提出相應(yīng)的策略。所采用的策略能有效增加綜合主成分得分，為企業(yè)制定戰(zhàn)略提供一條有效的途徑。

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房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況范文第3篇

中國的房地產(chǎn)市場化改革始于20世紀(jì)末期，經(jīng)過10多年的穩(wěn)步發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)超過傳統(tǒng)制造業(yè)成為國民經(jīng)濟(jì)另一支柱性產(chǎn)業(yè)成為必然。然而，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過快、市場不成熟等原因已經(jīng)引起了房地產(chǎn)市場日益“泡沫化”。房地產(chǎn)業(yè)素來以高回報(bào)率、高風(fēng)險(xiǎn)性的特點(diǎn)著稱，這進(jìn)一步加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，政府為了抑制過分飆高的房價(jià)，穩(wěn)定房地產(chǎn)交易價(jià)格，頻頻出臺關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的宏觀政策，這給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了新一輪的強(qiáng)勁挑戰(zhàn)。因此，對房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行定量分析是具有實(shí)踐意義的，廣大投資者能通過直接揭示的房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)狀況獲取真實(shí)、有效和科學(xué)的決策依據(jù)，同時(shí)也為上市公司高管認(rèn)清公司潛在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高上市公司的風(fēng)險(xiǎn)管控能力帶來積極意義。

美國學(xué)者Altman選取了1946-1965年20年間的33家ST公司和33家非ST公司作為樣本，使用了計(jì)量方法從眾多財(cái)務(wù)比率中選取最合適的五個(gè)變量來建立判別函數(shù)，并以計(jì)算而得的分值作為判斷財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度的依據(jù)。經(jīng)過大量的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)顯示，Z-score模型對于停業(yè)前一年和前兩年的判別準(zhǔn)確度達(dá)到了驚人的95%和82%。李澤紅等人（2009），張敏慧（2009），楊曉彥（2011），王小燕（2012）等人也從企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)基本概念和特征出發(fā)，通過“資金籌備”、“投資決策方案”、“資本運(yùn)營”和“收益分配與再分配”等四個(gè)大方面對企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效分類，通過詳細(xì)分析并提出相應(yīng)的防范對策。周漢唐（2014）的研究認(rèn)為房地產(chǎn)的高收益往往伴隨著較大的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)公司一般承擔(dān)著高的資產(chǎn)負(fù)債率，這樣容易使企業(yè)面臨著很大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，公司隨時(shí)面臨破產(chǎn)威脅，公司應(yīng)當(dāng)積極應(yīng)對可能的風(fēng)險(xiǎn)，保障公司健康、可持續(xù)發(fā)展。

二、中國房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)關(guān)系及預(yù)警模型選擇

（一）中國房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)關(guān)系

首先，房地產(chǎn)業(yè)，生產(chǎn)周期越長，不確定性大，導(dǎo)致更大的風(fēng)險(xiǎn)概率。政治環(huán)境和經(jīng)濟(jì)環(huán)境變動隨時(shí)間增加而變大，人工成本和原材料價(jià)格的不確定性也越大，這將直接影響行業(yè)的利潤水平和資金回籠。其次，房地產(chǎn)業(yè)是最典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，投資金額大，開發(fā)產(chǎn)品造價(jià)高，開發(fā)周期又長，需要占用大量流動資金，在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的前、中、后三個(gè)階段，都應(yīng)該保證資金鏈的完善。最后，在組織設(shè)計(jì)上，絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)都按照投資項(xiàng)目而成立多個(gè)項(xiàng)目分公司（或項(xiàng)目部），這極易帶來管理方面的風(fēng)險(xiǎn)?？偣竞晚?xiàng)目分公司存在委托關(guān)系，雙方獲得的信息有可能產(chǎn)生不對稱，由此造成總公司控制力度下降，這極易導(dǎo)致預(yù)算無法得到控制，引起財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型選擇

學(xué)術(shù)界和商界用來衡量企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)變量主要有以市場數(shù)據(jù)和以會計(jì)報(bào)表數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)兩個(gè)大類。基于我國證券市場不完善、各類監(jiān)控組織監(jiān)察力度不夠的現(xiàn)狀，以市場數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)的模型衡量企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的方法并不適用于我國房地產(chǎn)上市公司。因此，我們選擇使用樣本企業(yè)指數(shù)紐約大學(xué)教授愛德華奧特曼的Z模型來衡量企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、完善我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的對策建議

（一）完善公司治理機(jī)構(gòu)

目前我國房地產(chǎn)企業(yè)主要以民營為主，其中上市公司民營企業(yè)所占比例高達(dá)90%，在實(shí)際運(yùn)作過程中，家庭治理模式占據(jù)主導(dǎo)地位。家族治理模式普遍存在的弊端包括產(chǎn)權(quán)不消、集權(quán)管理，這是導(dǎo)致公司治理機(jī)制缺乏有效性、企業(yè)運(yùn)營效率低和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大的最根本原因。因此，提高企業(yè)運(yùn)營效率，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度，首先要完善公司治理結(jié)構(gòu)以此來提高治理效率。

（二）優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)

21世紀(jì)初期，國家銀根政策寬松，政策鼓勵房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)迅猛發(fā)展，但高資產(chǎn)負(fù)債比經(jīng)營的現(xiàn)狀并未引起行業(yè)的高度重視。隨著2011年國家嚴(yán)厲調(diào)控政策的出臺，房價(jià)下跌，銀行貸款困難，民眾購房態(tài)度不明朗，一些高負(fù)債的企業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重的資金缺口，瀕臨倒閉。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)高度重視企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，優(yōu)化的資源配置。

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況范文第4篇

本文主要以我國大型地產(chǎn)企業(yè)為樣板，就房地產(chǎn)開發(fā)方面的財(cái)務(wù)集中管控問題進(jìn)行探索。隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市化進(jìn)程正在不斷加速。房地產(chǎn)企業(yè)為我國的城市化事業(yè)做出了重大貢獻(xiàn)。隨著我國第一代房地產(chǎn)企業(yè)的逐漸壯大，布局全國的房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)成為地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的方向。這些企業(yè)跨地域龐大、子公司眾多，股份背景復(fù)雜?？偛繉ο聦僮庸镜恼Ｘ?cái)務(wù)管束就成為監(jiān)督和保證子公司健康發(fā)展的基礎(chǔ)。地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)集中管控較其他行業(yè)有其獨(dú)特的一面，這主要是因?yàn)榈禺a(chǎn)企業(yè)資金回籠速度慢，項(xiàng)目開發(fā)周期長。財(cái)務(wù)的集中管控不僅包括了基本的財(cái)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督機(jī)制，還包含配置財(cái)務(wù)資源、財(cái)務(wù)規(guī)劃工作、監(jiān)控和維護(hù)企業(yè)資金鏈等工作內(nèi)容。所以，地產(chǎn)企業(yè)做好財(cái)務(wù)集中管控體系建設(shè)的意義重大。

1、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)集中管控概述

1.1財(cái)務(wù)集中管控體系的內(nèi)涵

地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)集中管控體系就是以網(wǎng)絡(luò)化管理系統(tǒng)為平臺，通過嚴(yán)格的規(guī)范化財(cái)務(wù)操作流程對財(cái)務(wù)工作進(jìn)行梳理，將整個(gè)地產(chǎn)企業(yè)從總部到子公司所有的財(cái)務(wù)信息分條目錄入、分析，然后對這些財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行自動化的上傳和處理，得出地產(chǎn)企業(yè)的總體財(cái)務(wù)狀況分析報(bào)告。只在方便高層管理者了解各子公司財(cái)務(wù)狀況以及企業(yè)整體資金鏈狀況，為企業(yè)今后的進(jìn)一步發(fā)展提供相關(guān)的數(shù)據(jù)分析與支持。

當(dāng)前我國大部分全國化的房地產(chǎn)財(cái)務(wù)集中管控體系是建立在電子信息和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)基礎(chǔ)上的，同時(shí)又整合了國際先進(jìn)的財(cái)務(wù)管理方法、理念、以及管理制度，不斷對財(cái)務(wù)操作流程進(jìn)行中國化的創(chuàng)新，使房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作變的更加科學(xué)、規(guī)范合理。從而可以更好的參與國內(nèi)外地產(chǎn)行業(yè)的競爭。

1.2地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)集中管控的優(yōu)勢

1.2.1 財(cái)務(wù)核算標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一

通過財(cái)務(wù)集中管控體系，可以把地產(chǎn)企業(yè)布局在全省、甚至全國的子公司的財(cái)務(wù)核算標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一起來，以相同的核算單位、報(bào)表格式對財(cái)務(wù)管理進(jìn)行梳理。同時(shí)以計(jì)劃的財(cái)務(wù)匯報(bào)時(shí)間對財(cái)務(wù)工作進(jìn)行提交與匯報(bào)。方便企業(yè)高層和財(cái)務(wù)監(jiān)督人員對財(cái)務(wù)狀況的調(diào)查與了解。

1.2.2 提高財(cái)務(wù)監(jiān)督效率

鑒于房地產(chǎn)企業(yè)的地域性差別，大部分企業(yè)對于子公司的財(cái)務(wù)核算是允許獨(dú)立核算的。建立財(cái)務(wù)集中管控體系，不是要剝奪子公司財(cái)務(wù)核算的權(quán)力，而是為了更好的對子公司內(nèi)部的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行監(jiān)督，推動銷售業(yè)績、員工績效、戰(zhàn)略規(guī)劃的科學(xué)制定與有效執(zhí)行。

1.2.3 提升企業(yè)的控制力度

總部通過對子公司的財(cái)務(wù)集中管控，完成一系列的財(cái)務(wù)工作，包括：財(cái)務(wù)監(jiān)督、資金監(jiān)控、風(fēng)險(xiǎn)控制和彌補(bǔ)漏洞等，加強(qiáng)了對子公司的控制力度，避免了大型房地產(chǎn)企業(yè)“集而不團(tuán)”、“各自為戰(zhàn)”的狀況。一方面提高總部對各種發(fā)展戰(zhàn)略的指定的科學(xué)性，另一方面加強(qiáng)了對子公司約束和控制的力度，不至于脫離企業(yè)既定的整體發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃。

1.3房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)集中管控體系運(yùn)行中的問題

雖然財(cái)務(wù)集中管控體系在某種程度上促進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，但是我們也要看到，企業(yè)在具體運(yùn)轉(zhuǎn)過程中，集中管控效果還存在一定的不足。

1.3.1 阻礙了下屬公司的自主性

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)集中管控需要各地子公司將利潤與收入上繳總部，在進(jìn)行統(tǒng)一的分配。由于當(dāng)前我國的金融業(yè)還未達(dá)到發(fā)達(dá)國家的水平，資金流動較慢，使得下屬公司在面臨發(fā)展機(jī)遇或發(fā)現(xiàn)市場先機(jī)時(shí)，財(cái)政能力存在制約性。這固然會保證子公司按照企業(yè)整體的發(fā)展規(guī)劃發(fā)展，但是這也是妨礙子公司自主性發(fā)展的一種提體現(xiàn)。

1.3.2 總部管理效率較慢

財(cái)務(wù)集中管控需要將財(cái)務(wù)工作通過網(wǎng)絡(luò)匯總至總部，然后再進(jìn)行數(shù)據(jù)處理和分析。當(dāng)前我公司總部財(cái)務(wù)人員較少，工作量太大，造成財(cái)務(wù)人員力不從心的工作現(xiàn)狀。以至于不少財(cái)務(wù)報(bào)告處理效率較低。

1.3.3 管控系統(tǒng)功能不完全

財(cái)務(wù)集中管控對總部的計(jì)算機(jī)硬件要求較高。但是當(dāng)前我公司對這方面還有待提高。一方面，處理器功率較小，造成計(jì)算機(jī)“機(jī)堵”問題；另一方面，財(cái)務(wù)處理軟件系統(tǒng)功能尚未開發(fā)完善，有些功能沒有寫入，還需要人工進(jìn)行處理，降低了數(shù)據(jù)處理速度。

2、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)集中管控體系的建設(shè)方向

2.1完善的財(cái)務(wù)信息處理平臺

當(dāng)前房地產(chǎn)公司最重要的是建立一套完整的完善財(cái)務(wù)信息處理平臺系統(tǒng)。運(yùn)用分布式賬套財(cái)務(wù)管理方式處理財(cái)務(wù)問題，由于地方子公司獨(dú)立核算，是的財(cái)務(wù)管理的信息編碼和名稱缺乏統(tǒng)一的使用標(biāo)準(zhǔn)。而且各地方子公司財(cái)務(wù)人員的不規(guī)范操作使得財(cái)務(wù)信息報(bào)表中難度和口徑出現(xiàn)很大缺口，公司日常管理的財(cái)務(wù)內(nèi)容通過手工記錄、對賬、往來、核銷，不僅耗時(shí)耗力，還影響了報(bào)銷管理速度。

為了保證企業(yè)基本的織架構(gòu)，必須將財(cái)務(wù)資料、政策機(jī)制、管理標(biāo)準(zhǔn)等具體內(nèi)容進(jìn)行量化管理，為整個(gè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門提供基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)保障，使得房地產(chǎn)企業(yè)在全國范圍內(nèi)做到財(cái)務(wù)管理的制度化與自主性的有機(jī)統(tǒng)一。

2.2 嚴(yán)格的財(cái)務(wù)核算制度

財(cái)務(wù)核算制度也是房地產(chǎn)企業(yè)建立健全財(cái)務(wù)集中管控體系的重要方向之一。比如：建立一個(gè)有利于公司集中管控的統(tǒng)一核算制度。財(cái)務(wù)人員在日常工作中可以使用系統(tǒng)的總賬處理功能，集成固定資產(chǎn)管理。從固定資產(chǎn)的投資、折舊、流通以及報(bào)廢統(tǒng)一生成自動的電子憑據(jù)；也可以利用總賬系統(tǒng)集成處理往來款，比如：格局賬單時(shí)間生成賬單的處理方案，借以完成付款單據(jù)的自動對接與核銷。

完成這一制度后，基本實(shí)現(xiàn)了企業(yè)財(cái)務(wù)集中管控中的流通管控功能，可以及時(shí)對下屬子公司每天的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行監(jiān)控和管理，定期對子公司的預(yù)算、決算進(jìn)行檢查。為資金下一步的流通方向進(jìn)行效果對比分析，促進(jìn)企業(yè)投資的科學(xué)性。

2.3高效率的資金運(yùn)轉(zhuǎn)處理中心

隨著房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)業(yè)布局規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大，建立高速的資金流通、結(jié)算處理中心是加強(qiáng)財(cái)務(wù)集中管控系統(tǒng)的重要內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)速度不一，因?yàn)闃潜P和項(xiàng)目的性質(zhì)、地理子公司財(cái)務(wù)體系的戰(zhàn)略性調(diào)整，加強(qiáng)對其財(cái)務(wù)狀況和資金流量的監(jiān)管。當(dāng)前，地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建財(cái)務(wù)管理團(tuán)隊(duì)兩種模式：一種是總部直接派遣財(cái)務(wù)人員入駐；另一種是實(shí)行財(cái)務(wù)管理的集中核算。財(cái)務(wù)人員委派方式是指總部通過向子公司派遣財(cái)務(wù)人員，通過網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)進(jìn)行財(cái)務(wù)工作的管理，與總部財(cái)務(wù)進(jìn)行對接。這種財(cái)務(wù)人員可以通過校招和社會招聘選拔，屬于借調(diào)性質(zhì)，占用總部編制，向總部財(cái)務(wù)領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)。另一種是實(shí)行集中地財(cái)務(wù)集中核算，子公司設(shè)立財(cái)務(wù)報(bào)賬人員，只有使用權(quán)限，沒有批復(fù)和決定權(quán)限。限定范圍外的資金流動項(xiàng)目需要獲得總部財(cái)務(wù)部的單子簽章方可進(jìn)行；總部設(shè)立專門的核算處理中心，負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)、規(guī)劃、處理一切財(cái)務(wù)實(shí)務(wù)。

3.2 統(tǒng)一進(jìn)行預(yù)算管理

子公司預(yù)算的制定要符合企業(yè)長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略布局和近期的資金流動現(xiàn)狀。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，堅(jiān)持以風(fēng)控為先，收支平衡，合理發(fā)展的原則。同時(shí)，結(jié)合子公司所在城市的發(fā)展情況以及房地產(chǎn)發(fā)展宏觀和微觀信息，完成整體性的財(cái)務(wù)預(yù)算管理。實(shí)現(xiàn)業(yè)績、績效、預(yù)算相結(jié)合的財(cái)務(wù)控制體系，合理的運(yùn)作資金的流向，優(yōu)化企業(yè)資源配置，推動企業(yè)整體的預(yù)算管理。

為保證統(tǒng)一預(yù)算管理的執(zhí)行程度，財(cái)務(wù)部應(yīng)結(jié)合公司上年度資金流動方向，創(chuàng)建預(yù)算執(zhí)行分析反饋系統(tǒng)。在實(shí)際工作中，加強(qiáng)與子公司的財(cái)務(wù)信息交流，市場現(xiàn)狀交流，及時(shí)提醒風(fēng)險(xiǎn)狀況，強(qiáng)化預(yù)算編制的科學(xué)性，統(tǒng)籌風(fēng)控與發(fā)展的統(tǒng)一。在具體工作制度上，總部可以召開半年、年度預(yù)算分析會，各子公司結(jié)合上季度、年度的財(cái)務(wù)報(bào)告進(jìn)行預(yù)算分析，通過后再進(jìn)行預(yù)算處理。

3.3 加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)督體系建立

對于財(cái)務(wù)集中管控體系建設(shè)，必須構(gòu)建符合國家法律法規(guī)的財(cái)務(wù)管理制度。提高業(yè)務(wù)流程的規(guī)范化程度以及內(nèi)部財(cái)務(wù)監(jiān)督機(jī)制。良好的內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制是完善財(cái)務(wù)集中管控體系的基礎(chǔ)和保障。

房地產(chǎn)企業(yè)下屬項(xiàng)目眾多，財(cái)務(wù)需要處理的事項(xiàng)較分散，使得財(cái)務(wù)監(jiān)督的難度和工作量都較為龐大。對此，企業(yè)要將財(cái)務(wù)監(jiān)督的主次、輕重進(jìn)行劃分。實(shí)行重點(diǎn)監(jiān)督，定期檢查的監(jiān)督管理辦法。財(cái)務(wù)集中管控重點(diǎn)內(nèi)容可以設(shè)為：會計(jì)的核算、財(cái)務(wù)報(bào)表審核、資金流動審核等關(guān)鍵財(cái)務(wù)審核工作。

3.4 加強(qiáng)硬件以及團(tuán)隊(duì)建設(shè)

企業(yè)要想完善財(cái)務(wù)集中管控體系，就必須把企業(yè)龐大的人力資源優(yōu)勢轉(zhuǎn)化成人才優(yōu)勢。財(cái)務(wù)管理事關(guān)企業(yè)機(jī)密，更是要加強(qiáng)對財(cái)務(wù)人才培養(yǎng)的重視。從內(nèi)部建立適合財(cái)務(wù)人才涌動的儲備機(jī)制，公平、公開、公正的選拔環(huán)境，合理有效的晉升體系，促進(jìn)財(cái)務(wù)隊(duì)伍進(jìn)一步專業(yè)化。同時(shí)，財(cái)務(wù)集中管控體系也需要對企業(yè)的電子信息技術(shù)進(jìn)行升級。不斷提升財(cái)務(wù)處理軟件的功能和自動化程度，強(qiáng)化軟件處理速度，彌補(bǔ)系統(tǒng)漏洞等。

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況范文第5篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 能力分析 財(cái)務(wù)狀況

從2007年第四季度開始,中國房地產(chǎn)市場開始了調(diào)整,全球金融危機(jī)的爆發(fā)使房地產(chǎn)市場的調(diào)整幅度進(jìn)一步加大。房地產(chǎn)市場出現(xiàn)價(jià)格盤整、成交量持續(xù)萎縮的狀況,對房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況造成非常不利的影響。房地產(chǎn)企業(yè)必須進(jìn)行客觀的財(cái)務(wù)分析,反映企業(yè)真實(shí)的財(cái)務(wù)狀況及贏利能力,為企業(yè)管理層提供決策依據(jù)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的贏利能力分析

贏利能力是企業(yè)成敗的關(guān)鍵,只有長期贏利,企業(yè)才能真正做到持續(xù)經(jīng)營。反映贏利能力的財(cái)務(wù)比率有凈資產(chǎn)收益率、總資產(chǎn)報(bào)酬率和權(quán)益報(bào)酬率等,所有這些指標(biāo)都與凈利潤有關(guān)。盡管包括非經(jīng)常性損益在內(nèi)的凈利潤反映了公司的總體贏利狀況,但是扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤能更客觀地反映公司主營業(yè)務(wù)的贏利能力。為了更加客觀真實(shí)地反映企業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定的贏利能力,在計(jì)算凈利潤時(shí),應(yīng)剔除兩方面的影響,一是剔除非經(jīng)常性損益的影響,二是剔除企業(yè)管理層利用技術(shù)手段調(diào)節(jié)利潤的影響。非經(jīng)常性損益通常指與企業(yè)的主營業(yè)務(wù)無直接關(guān)系的各項(xiàng)收支、損益、各項(xiàng)資產(chǎn)減值準(zhǔn)備、補(bǔ)貼收入等科目。

經(jīng)驗(yàn)告訴我們,決定企業(yè)命運(yùn)的是現(xiàn)金流,唯有現(xiàn)金流支撐的贏利才是真實(shí)的、可持續(xù)的。房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)分析銷售現(xiàn)金率、資產(chǎn)現(xiàn)金率,反映企業(yè)主營業(yè)務(wù)獲取現(xiàn)金的能力。銷售現(xiàn)金率是指經(jīng)營現(xiàn)金凈流量與銷售收入之比,表明實(shí)現(xiàn)一元銷售所取得的經(jīng)營現(xiàn)金凈流量。資產(chǎn)現(xiàn)金率是指經(jīng)營現(xiàn)金凈流量與平均資產(chǎn)之比,表明一元資產(chǎn)通過經(jīng)營活動所能形成的現(xiàn)金凈流入。一般來說,這兩個(gè)比率越高,企業(yè)獲取現(xiàn)金的能力就越強(qiáng)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)償債能力和資產(chǎn)變現(xiàn)能力的分析

房地產(chǎn)企業(yè)償債能力和資產(chǎn)變現(xiàn)能力體現(xiàn)的是企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的安全性。反映短期償債能力的指標(biāo)有流動比率、速動比率,這類指標(biāo)從靜態(tài)角度反映企業(yè)可在短期內(nèi)用流動資產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金償還到期流動負(fù)債的能力。反映長期償債能力的指標(biāo)有資產(chǎn)負(fù)債率和利息保障倍數(shù),這類指標(biāo)體現(xiàn)企業(yè)償還其長期債務(wù)本金與支付利息的能力。

在計(jì)算流動比率和速動比率時(shí)應(yīng)充分考慮以下三個(gè)因素。首先是存貨的界定。在房地產(chǎn)企業(yè),開發(fā)成本和開發(fā)產(chǎn)品均作為存貨列于流動資產(chǎn)中,而只有開發(fā)產(chǎn)品和已具備預(yù)售條件的開發(fā)成本才能在短期內(nèi)變現(xiàn)。因此在計(jì)算流動比率時(shí),需將不具備預(yù)售條件的開發(fā)成本從存貨中剔除出來。其次是應(yīng)剔除待攤費(fèi)用和預(yù)付賬款等事實(shí)上不能再轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金償還負(fù)債的流動資產(chǎn),并考慮存貨的真實(shí)價(jià)值。對于房地產(chǎn)企業(yè)高價(jià)取得的土地儲備,必須充分考慮減值準(zhǔn)備,才能真實(shí)反映存貨的變現(xiàn)價(jià)值,客觀反映其償債能力。最后是應(yīng)將預(yù)收賬款從分母流動負(fù)債中扣除。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的特殊性和國內(nèi)預(yù)售政策,預(yù)收賬款實(shí)質(zhì)上是企業(yè)未實(shí)現(xiàn)的銷售收入,一旦項(xiàng)目竣工入伙就可以結(jié)算收入,因此不能將預(yù)收賬款視為一般流動負(fù)債。在判斷房地產(chǎn)企業(yè)流動比率與速動比率的高低時(shí),應(yīng)結(jié)合行業(yè)的平均水平進(jìn)行分析。

在分析房地產(chǎn)企業(yè)的短期償債能力時(shí),還應(yīng)結(jié)合存貨周轉(zhuǎn)率、投資性房產(chǎn)等因素綜合考慮。房地產(chǎn)企業(yè)存貨變現(xiàn)的時(shí)間很長,不同企業(yè)間存貨變現(xiàn)的速度差異也很大,在相同條件下,房地產(chǎn)企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率越高,其現(xiàn)金流入越快,凈資產(chǎn)收益率將越高,防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力將越強(qiáng)。投資性房地產(chǎn)能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)帶來相當(dāng)大的現(xiàn)金流入,是償還短期債務(wù)的重要保證。

房地產(chǎn)企業(yè)在計(jì)算資產(chǎn)負(fù)債率時(shí)應(yīng)該重視資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值,比如存貨是否存在減值、投資性房產(chǎn)是否采用公允價(jià)值。在計(jì)算利息保障倍數(shù)指標(biāo)時(shí),同樣要將非經(jīng)常性損益和企業(yè)調(diào)節(jié)利潤的影響剔除,這樣才能真實(shí)反映企業(yè)的實(shí)際償債能力。

目前業(yè)界普遍認(rèn)為,國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)安全的資產(chǎn)負(fù)債率不超過70%。事實(shí)上,國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債水平普遍較高,處在高負(fù)債運(yùn)營的狀態(tài),房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)更重視償還短期債務(wù)的能力。從動態(tài)角度分析一定時(shí)期經(jīng)營現(xiàn)金流量償還到期債務(wù)的能力,這類指標(biāo)有到期債務(wù)償付比率、現(xiàn)金支付保障率、利息現(xiàn)金保障倍數(shù)以及短期風(fēng)險(xiǎn)頭寸。到期債務(wù)償付比率是指經(jīng)營現(xiàn)金凈流量與到期債務(wù)本息之比,反映公司運(yùn)用經(jīng)營現(xiàn)金流量償付到期債務(wù)本息的實(shí)際水平。該比率小于1,說明公司到期債務(wù)的自我清償能力較差;該比率大于1,則顯示經(jīng)營現(xiàn)金流量比較充沛,足以償還到期債務(wù)。現(xiàn)金支付保障率是指本期可動用的現(xiàn)金與本期預(yù)計(jì)需支付的現(xiàn)金之比,反映企業(yè)在特定期間內(nèi)可動用的現(xiàn)金是否能夠滿足企業(yè)當(dāng)前現(xiàn)金支付的水平。利息現(xiàn)金保障倍數(shù)是指經(jīng)營現(xiàn)金凈流量與債務(wù)利息之比,反映企業(yè)以現(xiàn)金償還債務(wù)利息的能力。該比率越高,說明企業(yè)越擁有足夠的現(xiàn)金用于償付利息,企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也就越小。短期風(fēng)險(xiǎn)頭寸是指貨幣資金與經(jīng)營凈現(xiàn)金流量之和減去到期流動負(fù)債的差額。該指標(biāo)反映房地產(chǎn)企業(yè)償還短期債務(wù)的能力,是指企業(yè)除了現(xiàn)有貨幣資金外,未來一個(gè)時(shí)期內(nèi)是否有足夠的收入償還短期債務(wù)的能力。該指標(biāo)為正數(shù),表明經(jīng)營現(xiàn)金流量比較充沛,足以償還到期債務(wù),反之,說明公司到期債務(wù)的自我清償能力較差。

在分析現(xiàn)金流量時(shí),“銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金”必須是真實(shí)的銷售現(xiàn)金回籠,“收到的其他與經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金”必須將關(guān)聯(lián)方歸還欠款、占用關(guān)聯(lián)方資金、非經(jīng)營性現(xiàn)金流入剔除,還原真實(shí)的經(jīng)營現(xiàn)金流量。

三、營運(yùn)能力的財(cái)務(wù)分析

營運(yùn)能力是以企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度來衡量企業(yè)資產(chǎn)利用的效率。反映資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度的指標(biāo)有存貨周轉(zhuǎn)率、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。周轉(zhuǎn)速度越快,表明企業(yè)的各項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)入經(jīng)營環(huán)節(jié)的速度越快,形成收入和利潤的周期就越短,經(jīng)營效率就越高。最能反映房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營能力的是存貨周轉(zhuǎn)率。存貨周轉(zhuǎn)率越高,說明項(xiàng)目開發(fā)周期越短。在相同的市場條件下,存貨周轉(zhuǎn)率越高,房地產(chǎn)企業(yè)將獲得更高的資產(chǎn)收益率。

在分析房地產(chǎn)企業(yè)的營運(yùn)能力時(shí),還應(yīng)結(jié)合企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略,不能簡單地以資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度作為判斷依據(jù),因?yàn)橛械姆康禺a(chǎn)企業(yè)是通過提高周轉(zhuǎn)率來提高凈資產(chǎn)收益率,而有的房地產(chǎn)企業(yè)則是通過提高銷售利潤率來提高凈資產(chǎn)收益率。

四、房地產(chǎn)企業(yè)成長能力的分析

在現(xiàn)實(shí)生活中,人們更為關(guān)心的可能還是企業(yè)未來的成長能力。反映成長能力的指標(biāo)有主營業(yè)務(wù)收入增長率、主營業(yè)務(wù)利潤增長率、凈利潤增長率、經(jīng)營現(xiàn)金流量成長比率等。在評價(jià)企業(yè)成長能力時(shí),掌握該企業(yè)連續(xù)若干年的數(shù)據(jù),才能得出較為準(zhǔn)確的判斷。

主營業(yè)務(wù)收入增長率、主營業(yè)務(wù)利潤增長率、凈利潤增長率越高,表明公司業(yè)務(wù)擴(kuò)張能力強(qiáng)、市場競爭能力強(qiáng),成長能力強(qiáng)。經(jīng)營現(xiàn)金流量成長比率是指本期經(jīng)營現(xiàn)金凈流量與上期經(jīng)營現(xiàn)金凈流量之比,該指標(biāo)反映公司經(jīng)營現(xiàn)金流量的變化趨勢和具體的增減變動情況。一般來說,該比率越大表明公司的成長性越好。該比率大于1,表明公司經(jīng)營現(xiàn)金流量呈上升趨勢。