房地產項目的稅收籌劃
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房地產項目的稅收籌劃范文第1篇
隨著房地產業務的快速發展，納稅籌劃受到人多數房地產企業的普遍重視。所謂納稅籌劃，是指通過劉一涉稅業務進行策劃，制作一整套完整的納稅操作方案，從而達到節稅目的。因此，納稅籌劃不同于逃稅、偷稅，是企業一項重要的則務管理活動。本文卞要簡單介紹有關環r節房地產企業的納稅籌劃。
【關鍵詞】
房地產：納稅。
在房地產項目立項時利用代建方式進行稅收籌，可獲得較大的稅收籌劃空間。
這種方式是指房地產開發企業代客戶進行房地產開發并向客戶收取代建費用的行為。就房地產開發企業而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務報酬，為營業稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產開發企業可以利用這種方式減輕稅負，但前提是在開發之初確定最終用戶，簽訂代建房合同，以此降低稅負；同時，可以適當降低代建房地產的勞務費用，將節省的稅款讓利于客戶，一方面得到其更大的配合，另一方面對降低房價也起到一定作用。
例：某房地產企業，商品房銷售收入為4000萬元，除營業稅及附加之外的總扣除項目金額為3000萬元。若該企業按正常的銷售商品繳納稅金，應繳納營業稅及附加=4000×5.5%=220（萬元）；增值額占扣除項目的比率為24.22%，應繳納土地增值稅234（[4000-3000-220）×30%萬元，實現利潤546（4000-3000-220-234）萬元。若企業采用代建房方式，取得勞務收入1200萬元，應繳納營業稅60（1200×5%）萬元，實現利潤1140（1200-60）萬元。可見，建房方式的轉變將為企業增加收益594（1140-546）萬元。
二、房地產項目建設中的稅收籌劃。
主要是通過增加扣除項目和利用相關借款利息進行的稅收籌劃。
1、通過增加扣除項目對土地增值稅進行稅收籌劃土地增值稅是房地產開發的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標準住宅增值率不超過20％的情況下可以免征，企業可以通過增加扣除項目使得房地產的增值率不超過20％，從而享受免稅待遇。
例：某房地產公司開發一棟普通標準住宅，房屋售價為2000萬元，按照稅法規定可扣除費用為1600萬元，增值額為400萬元，增值率為400÷1600=25％。該房地產公司需要繳納土地增值稅400×30％=120萬元，營業稅2000×5％=100萬元，城市維護建設稅和教育費附加100×10％=10萬元。不考慮企業所得稅，該房地產公司的利潤為2000－1600-120-100-10=170萬元。如果該房地產公司進行稅收籌劃，將該房屋進行簡單裝修，裝修費用為500萬元，房屋售價增加至2500萬元。
則按照稅法規定可扣除項目增加至2100萬元，增值額為400萬元，增值率為400×2100=19％，不需要繳納土地增值稅。該地產公司需要繳納營業稅2500×5％=125萬元；城市維護建設稅和教育費附加125×10％=12.5（萬元）。不考慮企業所得稅，該房地產公司的利潤為2500－2100-125-12.5=262.5（萬元）。該稅收籌劃降低企業稅收負擔262.5-170=92.5（萬元）。
2、相關借款利息的稅收籌劃根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第（三）項規定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用（主要指銷售費用和管理費用），按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的5％以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產開發項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的10％以內計算扣除。
根據上述規定：
房地產項目開發完工之后的利息費用支出，如果購買房地產主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，可提供金融機構證明，據實扣除。反之，主要依靠權益資本籌資，利息費用很少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產開發費用，對實現企業價值最大化有利。
三、房地產企業銷售時應考慮的稅收籌劃。
若房地產經營企業通過設立獨立銷售公司負責房地產銷售，這種分立使土地增值稅、營業稅、企業所得稅的稅收籌劃空間很大。
例：某房地產公司銷售的普通標準住宅，在允許扣除的項目金額基本相同的前提下，可采用以下售價方式。①若以1500萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1200萬元，增值率為25％，應納120萬元的土地增值稅，凈賺180萬元。②以1400萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1200萬元，增值率為16.67％，免征土地增值稅，凈賺200萬元。③如果房地產公司設立獨立房屋銷售公司，那么房地產公司可以將住房以1400萬元的售價賣給銷售公司，而后由銷售公司再以1500萬元的價格賣出，當開發公司賣給銷售公司時，由于其增值率為16.67％，免納土地增值稅。
當銷售公司以1500萬元售出時，營業稅及附加合計：1500×5.5％=82.5（萬元），可扣除的項目金額為1200+82.5=1282.5（萬元），其增值率為16.96％，免納土地增值稅。從全局來看，銷售時只增加營業稅等稅金1400×5.5％=77（萬元），獲利潤1500－（1200+77）=223（萬元），比籌劃前增加223－180=43（萬元）。
四、簽訂合同時考慮通過劃定合理的收入項目進行籌劃。
房地產項目的稅收籌劃范文第2篇
關鍵詞:房地產開發企業;土地增值稅;稅務籌劃
中圖分類號:F812.42 文獻標志碼:A文章編號:1673-291X(2010)02-0087-02
土地增值稅是對房地產開發企業收益影響較大的稅種之一。2006年12月28日國家稅務總局的《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》中明確規定:從2007年2月1日起,房地產企業土地增值稅的交納將由先前的“預征制”轉為“清算制”。當前,對房地產企業來說,如何進行有效的土地增值稅稅收籌劃,減輕納稅負擔,相應增加企業的盈利,勢必成為當前及今后企業發展中的重要課題。筆者認為,可以從以下幾個方面著手進行稅收籌劃。
一、 納稅籌劃的原則
1.事先籌劃原則。即稅務籌劃必須在納稅義務發生之前,通過對企業生產經營活動過程的規劃與控制來進行。
2.守法性原則。它規定了納稅人向國家納稅的義務和立法精神的宗旨,企業須以合法節稅方式對企業生產經營活動進行安排。
3.經濟原則。即企業在進行稅務籌劃時要進行“成本效益分析”,看是否經濟可行,稅務籌劃不能只注重于納稅環節中個別稅種的節稅而忽略該籌劃方案的實施所引發的其他費用支出,需綜合考慮采取該稅務籌劃方案是否能給企業帶來絕對的收益。
二、納稅籌劃的方法
(一)收入分散籌劃法
按相關稅法規定,土地增值額是納稅人轉讓房地產所取得的收入減去規定扣除項目金額后的余額。在扣除項目金額一定的情況下,轉讓收入越少,土地增值額就越小,當然稅率和稅額就越低。因此,如何通過分散轉讓房地產的收入,就是一個著眼點。一般常見的方法是將可以分開單獨處理的部分從整個房地產中分離,分次單獨簽定合同。
例如:某房地產開發企業準備開發一棟精裝修的樓房,預計精裝修房屋的市場售價是1 800萬元(含裝修費600萬元),該企業可以分兩次簽定合同,在毛坯房建成后先簽l 200萬元的房屋買賣合同,等裝修時再簽600萬元的裝修合同,則納稅人只就第一份合同上注明金額繳納土地增值稅,而第二份合同上注明的金額屬于營業稅征稅范圍,不用繳納土地增值稅,這樣就使得應納稅額有所減少,達到節稅的目的。
(二)臨界點籌劃法
房地產開發公司開發一個項目,總要獲得一定的利潤,但利潤率越高,繳納的土地增值稅就越多,稅后利潤可能反而越小。因此,如何做到使房價在同行中最低,應繳土地增值稅最少,所獲利潤最多是房地產公司應認真考慮的問題。按照稅法有關優惠規定:納稅人建造普通標準住宅出售,增值額未超過扣除項目金額的20%的,免征土地增值稅;增值額超過扣除項目金額20%的,應就其全部增值額按規定計稅。這里的“20%的增值額”就是“臨界點”。根據臨界點的稅負效應,可以對此進行納稅籌劃。
實際工作中,首先要測算增值率(增值額與允許扣除項目金額的比率),然后設法調整增值率。改變增值率的方法有兩種:一是合理定價,如在銷售過程中增值率略高于兩極稅率檔次交界的增值率,通過適當降低價格可以減少增值額,降低土地增值稅的適用稅率,從而減輕稅負。二是增加扣除額,主要是通過加大投入來提高市場競爭力。按《土地增值稅暫行實施細則》規定,房地產開發成本中包括可以扣除的項目有:土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用等。納稅人可以通過改善住房環境,提高房產的質量來適當增加扣除項目,以高質低價來占領市場。
假如定價1 000萬元,增值率為25%,應納土地增值稅為90萬元。假如不考慮其他因素,獲利為1000-800-90=110(萬元)。但如果定價960萬元(X一800/800=20%),增值率為20%。由于納稅人建造的是普通標準住宅出售,且增值額未超過扣除項目金額的20%的,所以就可以免征土地增值稅,則獲利為960-800=160(萬元),二者相比稅后利潤增加50萬元。通過這個例子可以看出,企業在出售普通標準住宅時,通過合理定價進行納稅籌劃,完全可以使自己保持較低價格并獲得較高的利潤。當然,企業并不是把價定得越低越好,當所提高的售價帶來的收益大于提高售價而增加的稅費支出就是值得的。
(三)費用遷移籌劃法
房地產開發費用即期間費用(管理費用、財務費用、經營費用)不以實際發生數扣除,而是根據利息是否按轉讓房地產項目計算分攤作為一定條件,按房地產項目直接成本的一定比例扣除。納稅人可以通過事前籌劃,把實際發生的期間費用轉移到房地產開發項目直接成本中去,例如屬于公司總部人員的工資、福利費、辦公費、差旅費、業務招待費等都屬于期間費用的開支范圍,由于它的實際發生數不能增加土地增值稅的扣除金額,因此,人事部門可以在不影響總部工作的同時把總部的一些人員安排或兼職于每一個具體房地產項目中。那么這些人的有關費用就可以分攤一部分到房地產開發成本中。期間費用少了又不影響房地產開發費用的扣除,而房地產的開發成本卻增大了。也就是說房地產開發公司在不增加任何開支的情況下,通過費用遷移法,就可以增大土地增值稅允許扣除項目的金額,從而達到節稅的目的。
(四)利息支出籌劃法
房地產開發企業屬于高負債的行業,一般都會發生大量的借款,因此利息支出是不可避免的。利息支出的不同扣除方法也會對企業的應納稅額產生很大的影響。財務費用中的利息支出,凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的,允許據實扣除,但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額,其房地產開發的其他費用還可按該項目地價款和開發成本之和的5%再扣除;凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的,房地產開發費用按該項目地價款和開發成本之和的l0%直接扣除成本,其實際利息支出就不能扣除了。這給納稅人提供了可供選擇的余地:如果房地產開發企業在開發過程中主要依靠借款籌資,利息費用較高,則應盡可能提供金融機構貸款證明,并按房地產項目計算分攤利息支出,實現利息據實扣除,降低稅額;反之,開發過程中借款不多,利息費用較低,則可不計算應分攤的利息支出或不提供金融機構的貸款證明,這樣就可多扣除房地產開發費用,以實現企業利潤最大化。
(五)建房方式籌劃法
根據稅法有關規定:某些方式的建房行為不屬于土地增值稅征稅范圍,不用繳納土地增值稅。納稅人如果能注意運用這些特殊政策進行納稅籌劃,其節稅效果也是很明顯的。
第一種是代建房方式。稅法規定,代建房行為不屬于土地增值稅的征稅范圍,而屬于建筑業,是營業稅的征稅范圍。由于建筑行業適用的是3%的比例稅率,稅負較低,而土地增值稅適用的是30%―60%的四級超率累進稅率,前者節稅明顯。因此,如果房地產開發公司在開發之初便能確定最終客戶,就完全可以采用代建房方式進行開發,而不采用先開發后銷售方式。這種籌劃可以是由房地產開發公司以客戶名義取得土地使用權和購買各種材料設備,也可以協商由客戶自己購買和取得,其關鍵是房地產權沒有發生轉移就可以了。為了使該項籌劃更加順利,房地產開發公司可以根據市場情況,適當降低代建房勞務收入的數額,以取得客戶的配合。
第二種是合作建房方式。稅法規定,對于一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅。比如某房地產開發公司購得一塊土地的使用權準備修建住宅,則該企業可以通過預收購房者的購房款作為合作建房的資金。這樣,從形式上就符合了一方出土地一方出資金的條件。這樣,在該房地產開發企業售出剩余部分住房前,各方都不用繳納土地增值稅,只有在建成后轉讓屬于房地產公司的那部分住房時,才就這一部分繳納土地增值稅。
三、企業進行稅務籌劃應注意的問題
(一)國家應盡早完善稅務籌劃的立法工作
完善、規范的稅法是企業進行稅務籌劃的前提,只有在稅法的引導和約束下企業才能更好地進行稅務籌劃。從我國現階段完善稅收立法工作來看,筆者認為應解決以下問題:1.健全稅收一般性規范,減少稅法漏洞,杜絕企業避稅行為;2.改革征管體制,走現代化征管之路;3.稅收立法要貫徹透明、簡明、操作性原則。
(二)增強企業納稅人的納稅意識,樹立正確的稅收籌劃觀念
企業納稅人自身的稅務籌劃意識和籌劃能力是成功開展稅務籌劃,節約稅金支出的關鍵。這需要企業領導和財務人員要樹立稅務籌劃意識,規范稅務籌劃基礎工作,包括設立完善、客觀、規范的會計賬目和編制真實的財務報表,發揮稅務會計的作用,盡可能使納稅人稅收負擔降到最低。另外,企業稅收籌劃的目的是減輕稅收負擔,提高經濟效益,那么通過減輕稅收負擔可以實現稅后利潤最大化,但納稅人在取得稅收收益的同時,還必須考慮稅收籌劃方案中的成本問題,只有當收益大于成本時這種方案才是可行的,所以企業在稅收籌劃時要注意只有總體收益最大的方案才是最優的。企業要根據自身的情況,選擇合理的籌劃方法。
(三)企業著力培養專業稅務籌劃人員
稅務籌劃是一種高層次的理財活動,要求籌劃人員不僅具備法律、稅收、財務會計、統計、金融、數學、管理等各方面的專業知識,還要具有嚴密的邏輯思維、統籌謀劃的能力。因此企業要培養精通多門學科,具備相當專業素質的稅務籌劃專業人員。
參考文獻:
[1] 莊粉榮.納稅籌劃實戰精選百例[M].北京:機械工業出版社,2007.
房地產項目的稅收籌劃范文第3篇
關鍵詞：房地產企業；稅收籌劃；風險
新的時期，國家對房地產調控越來越嚴厲，如何最大程度的降低房地產企業的成本，提高其競爭力，就變得異常重要。企業進行稅收籌劃，有助于提高納稅人的納稅意識，抑制偷逃稅行為的發生；有利于實現納稅人財務利益的最大化。稅收籌劃可以節減納稅人的稅收成本，還可以防止納稅人陷入稅法陷阱；有利于提高企業經營管理水平和財務管理水平；有利于優化產業機構和資源的合理配置等等，總之，可以有效地降低企業成本，增加企業的直接經濟效益。
然而，筆者通過在房地產業從事會計工作的實踐發現，房地產業稅收籌劃運用地不很理想。其原因主要為觀念陳舊、稅制不完善、稅法宣傳不到位和稅收征管水平落后等原因。因此，如何提高房地產企業稅收籌劃的意識，并轉化為企業稅收籌劃的行動，最終為房地產企業帶來實在的利益，就顯得非常必要。
一、房地產企業涉及的主要稅種的稅收籌劃
1.營業稅納稅籌劃
根據營業稅為流轉稅的特點，可以采用如下幾種方法進行納稅籌劃。
（1）通過減少營業稅應稅項目的流轉次數進行納稅籌劃
比如，A房地產開發企業向B銀行借款1億元開發房地產。借款期滿后，A企業以100套住宅償還借款。根據稅法規定，應繳納營業稅500萬元、城市維護建設稅35萬元和教育費附加15萬元，合計550萬元。而B銀行取得住房所有權以后，再次出售以收回貸款，因而需要再次繳納營業稅等。該住房因流轉了兩次，因而也繳納了兩次營業稅。如果A、B能達成協議，由B直接來代替A出售該房產，所得款項由B來優先受償，則可以減少流通次數，因而減少稅負。
（2）通過選擇合作建房方式進行納稅籌劃
比如，C 企業有一價值 12 億元的土地使用權，由 D 企業提供資金，合作開發。開發所得的房產，約定由C、D兩企業按一定比例擁有產權。比如雙方各可以得到價值14億元的房產。若C、D兩企業簡單合作開發，則按照稅法的規定，“以物易物”方式下需征收營業稅，此時 C 企業需要繳納營業稅額=12 億元×5%=6000萬元。相反，如果C、D兩企業能夠合資成立一“合營企業”，則可以無須繳納營業稅，因而有效降低稅負。
2.企業所得稅納稅籌劃
企業所得稅是指國家對境內企業生產、經營所得和其他所得依法征收的一種稅。企業所得稅的納稅義務人是指在中國境內實行獨立經濟核算的企業或者組織。納稅義務人應當具備下列條件：（1）在銀行開設結算賬戶；（2）獨立建立賬簿，編制財務會計報表；（3）獨立計算盈虧。
企業所得稅的稅率為25%。
應納稅收入總額指企業在生產經營活動中以及其他行為取得的各項收入的總和。包括納稅人來源于中國境內、境外的生產經營收入和其他收入。
準予扣除項目的基本范圍包括納稅人每一納稅年度發生的與取得應納稅收入有關的所有必要和正常的成本、費用、稅金和損失。
企業所得稅應納稅額的一般計算公式為：
應納稅額=應納稅所得額×稅率
應納稅所得額=應納稅收入總額-準予扣除項目金額
根據企業所得稅應納稅額計算的特點，本文認為可以采用推遲房地產產權的轉移時間及推遲成本費用等的確認時間的方法來進行納稅籌劃。
（1）通過推遲房地產產權的轉移時間進行納稅籌劃 根據稅法規定，只有在房地產的所有權發生變更時，才確認銷售收入的實現。因而，房地產開發企業可以通過推遲房地產產權轉移時間的方法，來推遲銷售收入的實現，進而推遲企業所得稅的清算時間，從而最終降低稅負。
（2）通過推遲成本費用等的確認時間進行納稅籌劃 在房地產開發企業的經營過程中，經常出現房產所有權已經轉移，房產銷售收入業已實現，但部分配套設施尚未竣工的情況。因而也無法準確核算成本、費用及損失等，進而也無法核算企業所得額。因此，通過推遲成本、費用等的確認時間來延期納稅，以降低企業稅負。
3.土地增值稅納稅籌劃
根據土地增值稅的計算特點，可以采用如下方法來進行納稅籌劃。
（1）通過降低房屋的出售價格進行納稅籌劃
在運用這種方法進行納稅籌劃的時候，需要衡量因降低房價而減少的收益與因增值率降低而減少的稅負之間的大小，如果前者小于后者，則可以進行納稅籌劃。
（2）通過將銷售合同與裝修合同分離進行納稅籌劃
因為裝修費用在房屋售價中一般占有較大的比重，因而使其獨立于房屋銷售合同，則可以有效降低增值額，進而降低增值率，從而減少稅負。
（3）通過選擇恰當的利息扣除標準進行納稅籌劃
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第7條第3款第2項規定：“財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但址高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的5%以內計算扣除。”第3項規定：“凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的10%以內計算扣除。”這里所說的（一）為取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。這里的（二）為開發土地和新建房及配套設施的成本，是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。
根據以上規定，當該企業的利息費用較多時，應盡可能使其能夠據實扣除。反之，如果利息費用不是很多，則可以盡可能使其按第3項規定的標準扣除。
除了以上的方法外，還有諸如通過代建房屋進行納稅籌劃、通過合作建房進行納稅籌劃等等，本文就不詳細一一論述。
二、房地產企業稅收籌劃的誤區
1.稅收籌劃以投機取巧、混淆事實為手段
稅收籌劃是通過對稅收優惠政策的準確把握，利用稅法中的漏洞或存在的缺陷及可選擇性會計政策的靈活運用，來使企業的稅負減輕。試圖通過投機取巧、混淆事實的手段而進行的所謂“稅收籌劃”，是一種盲目的冒險行為，有可能成為違法的偷稅行為。
某房地產企業通過將“營業收入空掛其他單位”，據此以《營業稅暫行條例》的有關規定：“營業稅納稅義務發生時間為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產并收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑據的當天”為根據，該企業認為其尚不需要繳納稅款。
其實，該企業的上述做法從形式上看似乎并不違反有關的稅收法規，但實質上該企業的目的是為了逃避納稅義務，因此根據“實質課稅”和“實質重于名目”的原則，稅務局以該企業將營業收入空掛到其他單位的日期認定為其納稅義務發生時間。該企業此所謂“稅收籌劃”以失敗而告終。
2.稅收籌劃因過于注重個別稅種稅負的高低而忽視了企業整體稅負的輕重
稅收籌劃應進行系統思考、整體籌劃和長遠衡量，不能把稅收籌劃的目標僅僅放在某一稅種或者某幾個稅種在短期內帶來的稅負減輕的利益之上，而是應把稅收籌劃的目標放在企業整體、長遠的利益最大化之上。 比如，某房地產企業在進行稅收籌劃時，以對其影響最大的土地增值稅為判斷標準，最終選擇了土地增值稅稅負最小的稅收籌劃方案。但沒有從整體考慮，企業最后的稅后收益沒有相應地最優化。 --！>
3.稅收籌劃的終極目標就是稅負最低
稅收籌劃是通過降低稅負而實現企業價值的最大化，因而降低稅負只是稅收籌劃的手段而不是目標，稅后收益最大化、企業價值最大化才是稅收籌劃的終極目標。其核心體現為財務利益最大化，具體體現為現金流最優。
三、房地產企業稅收籌劃風險的類型
稅收籌劃的風險是指企業的稅收籌劃工作因失敗而付出的代價。本文認為在實踐中，房地產企業稅收籌劃的風險主要有以下幾種類型：
1.因稅收政策變化而導致的風險
由于房地產行業對我國的經濟及居民生活保障有著十分重大的影響，因而向來是國家調控的重中之重。隨著經濟的波動，房地產行業經常處在調控之中，因而相關的稅收政策也是經常變化。所以，企業可能會因沒有及時掌握最新的國家相關稅收政策而導致稅收籌劃風險。
比如，基本法規：《中華人民共和國上地增值稅暫行條例》、（實施細則）；其他主要法規政策：《財政部國家稅務總局關于上地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅[1995]48號）、《國家稅務總局關于房地產開發企業上地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）、《國家稅務總局關于印發的通知》（國稅發[2009]91號）、《國家稅務總局關于加強上地增值稅征管工作的通知》（國稅發[2010]53號）、《國家稅務總局關于上地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）等，如果企業沒有及時把握最新的相關稅收政策，就很可能造成稅收籌劃的風險。
2.因稅法層次較低而導致的風險
我國現有的稅法層次一般較低，只有個別為法律，大部分為稅收法規。不僅如此，對房地產企業實際行為產生最大影響往往是大量的部門規章。由于部門規章的數量比較大，相關部門又比較多，因而在實踐中發生相互沖突、前后矛盾等現象就比較多，從而客觀上提高了企業稅收籌劃的難度，進而增加了相應的稅收籌劃風險。
比如，目前在19個稅種當中，僅“個人所得稅”和“企業所得稅”為法律層次，其他皆非法律層次。由于層次較低，相互之間發生沖突的可能性就會很大，因而也造成了稅收籌劃的風險。
3.因理解政策不透而導致的風險
因為稅收籌劃涉及法律、財務、生產經營等等多方面的專業知識，并且還要時時掌握最新的稅收政策變化，所以具有比較大的難度。如果企業缺乏這一方面的專業人才，而僅僅從某一個角度出發進行稅收籌劃，導致稅收籌劃風險的機率就會比較大。
四、房地產企業稅收籌劃的風險防范
為了防范企業的稅收籌劃風險，企業應從多個方面著手盡可能地減少因稅收籌劃而帶來的風險。針對以上對稅收籌劃風險的分析，本文認為企業應該重點從以下幾個方面著手進行防范。
1.通過聘請專業人員進行風險防范
稅收籌劃涉及法律、會計、稅收、財務管理、企業運營等多方面的專業知識，因而也只有復合型的高級人才才能進行。為此，企業應聘請具有稅收籌劃能力的復合型專業人才進行稅收籌劃，只有如此，才能有效地防范稅收籌劃風險。
2.通過規范會計核算進行風險防范
稅收籌劃的前提是規范進行會計核算，否則就有可能成為違反法律的偷稅行為。因此，只有通過規范會計核算而進行的稅收籌劃行為才能有效地防范稅收籌劃風險。企業必須依法設立完整規范的財務會計賬冊、憑證、報表和正確進行會計處理，只有如此才能通過納稅檢查，才能為提高稅收籌劃的效果，提供合法的依據。
3.通過把握稅收政策進行風險防范
因為房地產業涉及的稅收政策相對較多，并且經常發生變化，因此房地產企業要時刻關注最新的稅收法律及政策，只有這樣才能使企業的稅收籌劃行為合法進行。所以，房地產企業在進行稅收籌劃之前，必須首先了解最新的相關稅收法律及政策，從而做到有的放矢，有效地防范稅收籌劃風險。
4.通過優化籌劃方案進行風險防范
稅收籌劃是一個系統工程，不能僅僅以稅負最小為稅收籌劃目標，而是應以減少稅負為手段，以最終長遠地提高企業價值最大化為目標。所以，在選擇稅收籌劃方案時，要全面長遠地考慮該方案的成本及相應的收益，只有當稅收籌劃成本小于所得的收益時，該項稅收籌劃方案才是合理的和可以接受的。所以，通過優化籌劃方案可以有效地防范稅收籌劃風險。
5.通過獲得稅務機關認可進行風險防范
稅收在現代市場經濟條件下，既有財政收入職能，又有經濟調控職能。某一稅收政策往往因時因地有著一定的自由裁量空間，房地產企業應全面及時了解稅務機關的執法規范和工作程序，通過有效的溝通，盡量在稅法的理解上與稅務機關取得一致，從而有效地防范稅收籌劃風險。
6.建立有效的風險預警機制
由于目的的特殊性和企業經營環境的多變性、復雜性，稅收籌劃的風險是無時不在的，應該給予足夠的重視。當然從籌劃的實效性看，僅僅意識到風險的存在還是遠遠不夠的，各相關企業還應當充分利用現代先進的網絡設備，建立一套科學、快捷的稅收籌劃預警系統，對籌劃過程中存在的潛在風險進行實時監控，一旦發現風險，立即向籌劃者或經營者示警。（作者單位：清合壽山股份有限公司）
參考文獻
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[2] 林松池.房地產企業稅收籌劃的風險與防范[J].商業時代，2010（28）
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[4] 王立.房地產企業稅收籌劃風險探析[J].會計之友，2012（9）
房地產項目的稅收籌劃范文第4篇
關鍵詞：房地產項目；稅收籌劃；重要性
一、土地增值稅的概念及其特殊性
土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物所取得收入的單位，按照國家規定的扣除后的增值額部分對國家進行納稅的一種稅負。土地增值稅是房產企業負擔最重的一種稅負，其所采用的方法是超額累進稅率，這種計稅方式更增加了企業的稅收負擔，相應地，土地增值稅的籌劃對房產企業來說顯得尤為重要。合理的土地增值稅籌劃方式能夠在降低企業生產經營成本的同時有效提升企業價值。
二、房產項目的土地增值稅稅收籌劃分析
（一）普通住宅稅收籌劃
對于普通住宅項目的稅收籌劃，應當做好項目定價，把握好土地增值稅稅率變動的臨界點，定價時應當準確把握土地增值稅的稅率檔次，提高企業的稅后凈收益。普通住宅項目享受20%以下增值率免征土地增值稅優惠政策，依據相關計算方法將免稅的最高定價作為參考。利用土地增值稅臨界點來選擇適當的開發方案，避免因增值稅率高于起征點造成稅負增加。另外房產企業可以選擇適當的利息扣除方式，貸款利息扣除限額包括商業銀行同類同期貸款利率限額扣除以及按稅法規定的房產開發成本的10%以內扣除兩種方式。在市場可以接受的范圍內，房產企業采取適當的方式加大公共配套投入，改善項目的綠化環境，提高檔次，增加扣除項目金額，降低稅率。
（二）成本測算和分配
完善企業管理制度，合理劃分管理部門及生產部門，對房產企業的管理費用、銷售費用以及工程項目中的開發間接費用等成本測算沒有嚴格的規定，因此在實際業務中，房產企業財務部門能夠依據自身實際情況，將開發項目的行政管理、技術支持、后勤保障等與公司業務做合理的分割，在組織機構、人員編制等方面也能夠進行合理的分配，從而做到能夠將各部門費用明顯區分列支，減少因企業部門職責劃分不清帶來的費用認定風險，加大建造總成本。
三、稅負優化的可行性實施方式
以“麗景長安”項目為例，麗景長安項目由2棟保障房、7棟商品房及配套商業、地下車庫組成，總占地面積73，188m2，總可售建筑面積248，602.95 m2，其中2棟保障房可售建筑面積50，496.62m2，占比20%。商品房戶型為137m2和155m2的平均單價分別為3萬和3.4萬，每套平均售價分別約為430萬和490萬。項目取得土地使用權，建安成本已分別按照保障房、商品房、車庫、商業等進行了歸類，測算土地增值稅時，保障房和非普宅成本均按照建筑面積比例分攤計算，測算應繳土地增值稅為15.07億。
其中：1.麗景長安項目若全部銷售收入約為71.8億，其中普宅收入3.53億，非普宅收入63.14億，車庫和商業5.16億，本次測算按照非普宅收入68.3億為基數測算。
2.由于普宅部分增值額為負值，不繳納土增稅，本次測算僅考慮非普宅部分土增稅。（見表1）
非普宅增值稅計算：（見下頁表2）
依據此房產項目的具體情況，可以采用以下方式進行土地增值稅優化。
（一）按不同方式進行成本分攤
一是按照占地面積分攤土地成本，依據北京市地方稅務局公告2016年7號《北京市地方稅務局土地增值稅清算管理規程》第三十一條的規定解決占地面積和綜合經濟技術指標作為稅務機關認可的證明材料，在項目清算時使用“基底占地面積”計算分攤保障房和商品房土地成本，能夠得到稅務機關認可，此次測算預計可節約土增稅3460.18萬。（見表3）
二是專屬建安成本的方式，根據北京市地方稅務局公告2016年7號《北京市地方稅務局土地增值稅清算管理規程》第三十一條（三）。使用該種方式需要房產公司提供足夠的證據支持建安成本可以按受益對象直接歸集，通過溝通讓稅務機關認可企業建安成本專屬于某項成本對象的真實性、準確性、完整性。而其他開發成本包括前期費用和基礎設施費，還包括與開發產品相關的配套設施費用，以及預提的商品房維修費用及其他間接費用不能獨立核算的成本，需按建筑面積比例去分攤；如果方案落地實施階段能夠全部順利解決，此次測算建安成本如果不按建筑面積分攤由原基礎數據扣除項目總額29.36億增加到30.67億，預計可以節約土增稅7869萬。
三是車位和商業自持或打包銷售的方式，該項目車位計稅成本1.3萬/M2，車位的可售面積平均34 M2/個，以此計算車位的可扣除成本約為30萬/個。市場銷售價格為25萬/個，因此該項目車位為負增值。根據北京市地方稅務局公告2013年第8號第二條的規定，土地增值稅的計算統一采用“二分法”，非普通住宅、車位、商業統一作為其他商品房合并計算土地增值稅。土地增值稅清算前存在大量未售車位，按照我公司的數據，目前未售車位361個，商業8套，市場價格車位25萬/個，商業4萬/平，按照銷售部門預測，剩余車位和商業不能實現銷售，如果打包銷售，可以給予適當的銷售折扣，按照車位20萬/個，商業3萬/平測算，預計節稅62.06萬，如自持車位的負增值將無法在本次清算中使用，從而加大了項目增值幅度。
四是優化公司現售樓處成本分攤，根據《土地增值稅暫行條例細則》第七條（二）的規定，獨立建造、使用后拆除的售樓處，不屬于開發間接費用的范圍，不允許在計算土地增值稅時扣除。如不建設售樓處，而是使用配套商業進行銷售工作，在產品規劃支出前就做好相關預案的話，現售樓處已發生的500萬成本就能夠作為扣除項目進行扣除，預計可節約土增稅324萬，從而也起到了節約銷售成本的目的。
五是優化期間費用與開發間接費用的轉化，可以通過合理的方法，作為項目開發成本扣除，根據《土地增值稅暫行條例細則》第七條（二）的規定，直接組織、管理開發項目的人員工資、福利費，允許計入開發間接費用，并加計扣除20%。實施條件是費用支出與項目工程建設直接相關，如關聯方具有工程管理能力和資質，對工程管理派遣工程人員的工資薪酬和免收的工程項目等有關費用，在實際管理的開始日雙方應簽訂工程管理服務合同和工程項目有關服務合同，發生相關費用可計入開發間接費而不歸集為管理費用，優化后的歸集分攤方法可以增加商品房開發成本1100萬，預計可節約土增稅1035萬。
具體優化成本分攤節稅的方式見表4：
以上優化方案共計節稅1.89億，籌劃方案落地，進行土增稅清算時，還需要與主管稅務機關進行充分溝通。
（二）合理制定項目售價
合理制定項目銷售目標，通過大數據的匯總分析項目成本、市場定位以及項目銷售情況，配合項目稅收籌劃測算，參照土增稅階梯累進計算的特點，找到本項目有利的稅率臨界點，進行效應測試，從而起到對銷售價格定價的輔助指導，避免因缺少稅收籌劃數據的支持盲目定價，產生的高售價反而比相對略低售價收益低的情況發生。
（三）利用利息支出方式減輕稅收負擔
合理運用利息支出方式能夠有效抵扣所需納稅額，稅法規定利息支出能夠按轉讓房產項目計算分攤，并提供金融機構證明，允許按照實際情況對稅收部分進行扣除，房產開發費用按照取得土地使用權所支付的金額和房產開發成本之和5%進行扣除；凡是能按照房產開發項目計算分攤利息支出都能按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的10%以內計算扣除。在此案例中，保障房利息計稅成本7，120.65萬，商品房20，668.40萬，車庫5，671.77萬，商業1，595.27萬，資本化利息支出總額為35，056.09萬，有效利用利息支出方式能夠減輕房產項目開發商的稅收負擔。
參考文獻：
[1]李東芳.淺議投資性房地產的稅收籌劃[J].企業研究，2013（10）：161-161.
[2]劉敏芝.淺議房地產企業稅收籌劃風險[J].會計師，2014（14）：49-50.
房地產項目的稅收籌劃范文第5篇
關鍵詞：土地增值稅；籌劃；房地產開發企業
土地增值稅是我國各稅種中比較重要的稅種之一。土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。房地產開發企業是土地增值稅最主要的納稅義務人，進行有效的土地增值稅稅收籌劃，是當前及今后企業發展中的重要課題。
我國土地增值稅是按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和四級超率累進稅率計算征收，在實際工作中，一般采用速算扣除法計算土地增值稅，即按照增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數，具體方法如下：
應納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×適用的速算扣除系數
增值額=應稅收入-（取得土地使用權所支付的金額①+房地產開發成本②+房地產開發費用③+與轉讓房地產有關的稅金④+其他扣除項目⑤）
①取得土地使用權所支付的金額是指為取得土地使用權所支付的地價款以及手續費等有關費用；
②房地產開發成本是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本，包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、公共配套設施費、開發間接費用等；
③房地產開發費用是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用；
④與轉讓房地產有關的稅金是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、印花稅等；
⑤其他扣除項目是指從事房地產開發的納稅人根據①②計算的金額之和，加計20%的扣除。
稅率與速算扣除系數如下：
稅收籌劃應首先從以下幾個方面著手：
（一）盡量減少土地增值稅應納稅收入
1、分散經營收入
分散經營收入是指將可以從整個房地產中分離出來的部分單獨處理，降低房地產銷售收入。常用的方法主要有兩種。其一，將房地產與其包含的各種附屬設施或者設備分開處理，即房地產轉讓方與購買方簽訂兩個合同，一份房地產轉讓合同，一份附屬辦公設備等的購銷合同，而不是將房地產及其所包含的辦公設備合并作價，以房地產轉讓價格的形式簽訂合同。這樣就可以使增值額變小，減少土地增值稅的應納稅收入，從而節省應繳納的土地增值稅稅額。比如，某房地產開發企業準備出售一幢房屋以及土地使用權，房地產的市場價格為800萬元，其中房屋內的附屬設施的市場估值為100萬元，如果雙方只簽訂一份房地產轉讓合同，附屬設施的價值以房地產轉讓價格的形式體現，因此土地增值稅應納稅收入為800萬元，而如果簽訂兩份合同，土地增值稅應納稅收入為700萬元，減少了100萬元，從而使得增值額減小，土地增值稅額減小。其二，將房地產與安裝附屬設備以及進行裝潢、裝飾分開處理，即房地產轉讓方與購買方簽訂兩個合同，一份房地產轉讓合同，一份附屬設備安裝及裝潢裝飾合同，前者屬于土地增值稅的征稅范圍，后者屬于營業稅的征收范圍，不屬于土地增值稅的征收范圍。同樣也可以減少增值額，減少應納稅收入，從而節省應繳納的土地增值稅稅額。
2、充分利用代收費用
根據相關規定，“對于按縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉讓房地產所取得的收入計稅，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產的收入，在計算增值額時也不允許扣除代收費用”。企業是否將代收費用計入售房收入不會對增值額產生影響，但是會影響房地產開發的總成本，從而影響房地產的增值率，進而影響土地增值稅的金額。企業可以利用這一規定進行稅收籌劃。
比如，某房地產開發企業不包括代收費用的售房收入為10000萬元，代收的各項費用150萬元，除代收費用外的扣除項目金額為6630萬元。若不把代收費用計入售房收入，則增值額=10000-6630=3370萬元，增值額與扣除項目金額的比率=3370/6630=50.83%>50%，應繳土地增值稅=3370×40%-6630×5%=1016.5萬元。若將代收費用計入售房收入，則增值額=（10000+150）-（6630+150）=3370萬元，應繳土地增值稅=3370×30%=1011萬元。從而可以看出，將代收費用計入售房收入后，增值額沒有發生變化，但扣除項目增加，增值率下降，應繳納的土地增值稅減少了5.5萬元。因此，在會計核算時企業應將代收費用計入房價，減少土地增值稅的數額。
3、合理確定房地產銷售價格
土地增值稅適用超率累進稅率，價格越高，相同條件下增值額越大，適用稅率越高，但在有些情況下價高未必利大，根據土地增值稅暫行條例的規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%時，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額的20%的，應就其全部增值額按規定納稅。因此，在確定房地產銷售價格時，要考慮價格提高帶來的收益與不能享受優惠政策而增加稅負兩者間的關系。
（二）盡量增加扣除項目的金額
1、房地產開發費用
根據規定財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額，房地產開發費用按土地增值稅額稅額計算公式中的①②之和的5%以內計算扣除；凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按土地增值稅稅額計算公式中的①②之和的10%以內計算扣除。如果房地產企業主要依靠負債籌資，利息費用在房地產開發費用中所占比例較高，可提供金融機構證明，據實扣除；如果主要依靠權益資本籌資，利息費用所占比例較小，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產開發費用，對實現企業價值最大化有利。因此，房地產開發企業從開發費用中財務費用進行土地增值稅籌劃的時候，應該考慮企業的融資結構，合理選擇籌劃方式。
比如，某房地產開發企業取得土地使用權所支付的金額①與房地產開發成本②之和為2200萬元，財務費用中可以按轉讓房地產項目計算分攤利息的利息支出為200萬元，并且不超過商業銀行同類同期貸款利率。如果不提供金融機構證明，企業所能扣除費用的最高金額為：2200×10％=220萬元；如果提供金融機構證明，所能扣除費用的最高金額為：200+2200×5%=310萬元。由此可見，在這種情況下，企業提供金融機構證明是很好的選擇。然而，如果按轉讓房地產項目計算分攤利息的利息支出為80萬元時，企業不提供金融機構證明是有利的選擇，即如果不提供金融機構證明，企業所能扣除費用的最高金額為：2200×10％=220萬元；如果提供金融機構證明，所能扣除費用的最高金額為：80+2200×5%=190萬元。
2、房地產開發成本
房地產開發成本包括間接開發費用，它主要用來核算直接組織、管理開發項目發生的費用，比如工資、職工福利費、折舊費、辦公費、水電費等。在實際工作中，開發項目的行政管理、技術支持、后勤保證等通常無法與公司總部清晰的分開，有些費用的列支可能介于公司期間費用與開發間接費用之間。因此，在一定的情況下可以把有些期間費用在開發間接費用中列支，這樣就增加了房地產開發成本，同時也增加了房地產開發費用，并可以增加20%扣除的扣除基數，從而大大增加了扣除項目金額，減少應繳納的土地增值稅。
（三）合理充分地利用稅收優惠
1、合作建房
稅法規定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅，建成后轉讓的，應征收土地增值稅。房地產開發企業可充分利用此項優惠政策，實現減少土地增值稅的目的。假如甲房地產開發企業擁有一塊土地，打算與乙公司合作建造辦公樓，其中甲公司提供土地，乙公司提供建造資金，建成后按比例分房。對乙公司來說，分得的辦公樓無需繳納土地增值稅，從而會降低其購置成本，即使將來處置該辦公樓，也只就屬于自己的部分繳納土地增值稅。對甲房地產開發企業來說，作為辦公用房，不用繳納土地增值稅，可以節約大量稅負，降低房地產開發成本，提高其市場競爭力。這樣，無論甲企業還是乙公司都實現了減少土地增值稅的目的。
2、利用房地產進行投資、聯營
稅法規定，對于以房地產進行投資、聯營，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中，暫免征收土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，才征收土地增值稅。如果有公司或企業準備購買房產從事經營活動，房地產開發企業就可以以房產作為投資成為合伙人，這樣一方面可以使購房投資人節約投資成本，另一方面還能節約房地產開發企業的土地增值稅額，實現雙贏。
3、代建房
代建房指房地產開發企業代客戶進行房地產開發，開發完成后向客戶收取代建收入的行為。在這種情況下，房地產開發企業雖然取得了一定收入，但從始至終未發生房地產權屬的轉移和變更，其收入屬于房地產建造勞務報酬，根據稅法規定，這是營業稅而非土地增值稅的征稅范圍。相反，如果不采用代建房方式開發房地產，則房地產歸房地產開發企業所有，銷售房地產時不僅要繳納土地增值稅還要繳納營業稅，稅負增加。因此，房地產開發企業可利用代建房方式減輕稅負，但采用這種方式進行納稅籌劃的前提是在開發之前就已經確定好最終用戶，避免開發后銷售繳納土地增值稅。
參考文獻：
[1] 劉雨彬、林松彬, 關于房地產企業繳納土地增值稅的納稅籌劃,山西財政稅務專科學校學報,2011年01期.
[2] 孫進鵬,芻議土地增值稅納稅籌劃,商業會計,2008年第9期.
