房地產行業會計實務
前言：想要寫出一篇令人眼前一亮的文章嗎？我們特意為您整理了5篇房地產行業會計實務范文，相信會為您的寫作帶來幫助，發現更多的寫作思路和靈感。
房地產行業會計實務范文第1篇
關鍵詞：房地產；會計信息質量；新會計準則
一、引言
房地產業是我國國民經濟的主導產業，在現代社會經濟生活中著舉足輕重的地位。經過十幾年的發展，我國房地產業的增長方式正在由偏重速度規模向注重效益和市場細分的轉變，從主要靠政府政策調控向依靠市場和企業自身調節的方式轉變；銷售方式也由過去單一的現銷到現在多種多樣的銷售方式，例如：按揭、代銷、預售等等；籌資方式也有向銀行貸款到股權融資，以至于將來的債券和信托融資。這些變化正給現時的房地產企業的會計處理等問題帶來新的挑戰。
在面對我國房地產企業會計信息嚴重失真和稅收流失極其嚴重的事實，我們不得不反思：我國的房地產企業會計有哪些問題？同時，隨著我國入世以及市場經濟不斷發展，越來越多的內地房地產企業通過資本市場走向國際化。制定和實施符合國際標準的會計準則，提高會計信息質量是我國企業走向國際化的一個決定性因素。近年來，財政部和我國證監會為適應我國經濟體制的改革，亦己推行了一系列的會計制度改革，企業提供的會計信息質量己經得到了極大的提高。與其它行業相比，房地產行業的資金運動、經營特點、會計核算程序和方法等，都具有明顯的差異性。
二、房地產行業會計信息質量問題
由于房地產行業的特殊性，在執行會計準則的時候有伴隨著行業的一些特殊情況，往往提供的會計信息未能很好的貫徹會計準則中的規定，造成了各種會計信息問題。
（一）會計實務中銷售收入的確認隨意性較大
房地產企業收入確認，費用確認因收入四個原則關系，使各期損益浮動較大。項目建設期內的成本費用往往遠大于當期確認的收入，開發項目峻工并售出后，大量預收款項或應收款項確認為收入。由于開發產品價值較高，往往采用預售和分期付款銷售的辦法，從而造成收款期與房屋交付期不一致。《企業會計準則——收入》以四個原則作為收入確認標準，而在會計實務中，不同房地產開發企業對收入實現的確認有以下方法：
1、在簽訂預售合同后并收取預收房款確認收入。
2、在簽訂預售合同后以合同金額確認收入。
3、在房地產項目竣工驗收后，發出了“入伙通知書”并開具銷售發票確認收入。
4、在收訖房款并辦妥產權過戶手續時確認收入。
上述收入確認情況在房地產上市公司年報披露中有不同的會計處理注明，以往年度，都有數家房地產開發業務上市公司年報因當年房地產銷售收入確認原則的問題，被其注冊會計師出具保留意見審計報告或非標準無保留意見審計報告。而公司與注冊會計師分歧的焦點集中在商品房所有權上的重要風險和報酬是否己經轉移這一關鍵問題上，往往是企業判斷的結果不能被注冊會計師認同。這亦是企業轉換會計師的原因。
（二）企業各期的業績信息可比性較差
房地產開發企業從土地開發至確認收入短則一年，長則三至四年，在項目籌建期大量資金投入開發過程，大量管理費用計入當期損益；由于部分項目尚未完工，其預售款項也無法確認為收入，這樣看來，會計理論中的收入費用配比原則在房地產業的體現并不明確，每年的損益表因項目在不同狀態下而使利潤波動大，如果某房地產企業的大部分項目在建設期內，該年度的業績只反映費用的投入，因此該年的財務報表就不能適當地反映企業的真實情況，亦不能與其它同類企業比較，失去了可比性而項目竣工并出售后，大量預售款項確認為收入。該年度的收入實質是企業幾年的經營成果。所以，用一般的公司業績評價指標如凈利潤等并不能正確、客觀、全面地反映房地產企業的真實經營情況，并可能誤導投資者。為進一步完善房地產上市公司報表的可讀性，可比性。在2001年中國證監會了《公開發行證券公司信息披露編報規則第11號——從事房地產開發業務的公司財務報表附注特別規定》，其中要求發行人在預收賬款項目注釋中，除列示賬齡余額外，對預收的房產款應分項目反映期初余額、期末余額、預計竣工時間和預售比例，目的即是保證房地產開發企業披露的信息中盡可能多地展示其行業特性。但以這兩年的年報看來，執行情況并不太理想。不同的企業有不同的披露標準，會計核算的方法亦不一致。
房地產行業會計實務范文第2篇
關鍵詞：房地產；會計信息質量；新會計準則
一、引言
房地產業是我國國民經濟的主導產業，在現代社會經濟生活中著舉足輕重的地位。經過十幾年的發展，我國房地產業的增長方式正在由偏重速度規模向注重效益和市場細分的轉變，從主要靠政府政策調控向依靠市場和企業自身調節的方式轉變；銷售方式也由過去單一的現銷到現在多種多樣的銷售方式，例如：按揭、代銷、預售等等；籌資方式也有向銀行貸款到股權融資，以至于將來的債券和信托融資。這些變化正給現時的房地產企業的會計處理等問題帶來新的挑戰。
在面對我國房地產企業會計信息嚴重失真和稅收流失極其嚴重的事實，我們不得不反思：我國的房地產企業會計有哪些問題？同時，隨著我國入世以及市場經濟不斷發展，越來越多的內地房地產企業通過資本市場走向國際化。制定和實施符合國際標準的會計準則，提高會計信息質量是我國企業走向國際化的一個決定性因素。近年來，財政部和我國證監會為適應我國經濟體制的改革，亦己推行了一系列的會計制度改革，企業提供的會計信息質量己經得到了極大的提高。與其它行業相比，房地產行業的資金運動、經營特點、會計核算程序和方法等，都具有明顯的差異性。
二、房地產行業會計信息質量問題
由于房地產行業的特殊性，在執行會計準則的時候有伴隨著行業的一些特殊情況，往往提供的會計信息未能很好的貫徹會計準則中的規定，造成了各種會計信息問題。
（一）會計實務中銷售收入的確認隨意性較大
房地產企業收入確認，費用確認因收入四個原則關系，使各期損益浮動較大。項目建設期內的成本費用往往遠大于當期確認的收入，開發項目峻工并售出后，大量預收款項或應收款項確認為收入。由于開發產品價值較高，往往采用預售和分期付款銷售的辦法，從而造成收款期與房屋交付期不一致。《企業會計準則——收入》以四個原則作為收入確認標準，而在會計實務中，不同房地產開發企業對收入實現的確認有以下方法：
1、在簽訂預售合同后并收取預收房款確認收入。
2、在簽訂預售合同后以合同金額確認收入。
3、在房地產項目竣工驗收后，發出了“入伙通知書”并開具銷售發票確認收入。
4、在收訖房款并辦妥產權過戶手續時確認收入。
上述收入確認情況在房地產上市公司年報披露中有不同的會計處理注明，以往年度，都有數家房地產開發業務上市公司年報因當年房地產銷售收入確認原則的問題，被其注冊會計師出具保留意見審計報告或非標準無保留意見審計報告。而公司與注冊會計師分歧的焦點集中在商品房所有權上的重要風險和報酬是否己經轉移這一關鍵問題上，往往是企業判斷的結果不能被注冊會計師認同。這亦是企業轉換會計師的原因。
（二）企業各期的業績信息可比性較差
房地產開發企業從土地開發至確認收入短則一年，長則三至四年，在項目籌建期大量資金投入開發過程，大量管理費用計入當期損益；由于部分項目尚未完工，其預售款項也無法確認為收入，這樣看來，會計理論中的收入費用配比原則在房地產業的體現并不明確，每年的損益表因項目在不同狀態下而使利潤波動大，如果某房地產企業的大部分項目在建設期內，該年度的業績只反映費用的投入，因此該年的財務報表就不能適當地反映企業的真實情況，亦不能與其它同類企業比較，失去了可比性而項目竣工并出售后，大量預售款項確認為收入。該年度的收入實質是企業幾年的經營成果。所以，用一般的公司業績評價指標如凈利潤等并不能正確、客觀、全面地反映房地產企業的真實經營情況，并可能誤導投資者。為進一步完善房地產上市公司報表的可讀性，可比性。在2001年中國證監會了《公開發行證券公司信息披露編報規則第11號——從事房地產開發業務的公司財務報表附注特別規定》，其中要求發行人在預收賬款項目注釋中，除列示賬齡余額外，對預收的房產款應分項目反映期初余額、期末余額、預計竣工時間和預售比例，目的即是保證房地產開發企業披露的信息中盡可能多地展示其行業特性。但以這兩年的年報看來，執行情況并不太理想。不同的企業有不同的披露標準，會計核算的方法亦不一致。
（三）現金流量信息披露不全面
根據《企業會計制度》及《企業會計準則——現金流量表》的規定，現金流量表應以企業為編制主體。但是，房地產開發企業的現金流量與其它行業的現金流量有明顯的差異性。在現金流量方面，房地產開發企業的的特殊性在于其籌資活動和投資活動產生的現金流量是以企業為基本單位的，但經營活動產生的現金流量則是以開發項目為基本單位的，即每一開發項目開發過程中產生的經營活動現金流出集中表現為購買工程用物資、支付的工資等所產生的現金流出，開發完成后產生的經營活動現金流入則集中表現為房地產開發產品等通過銷售所產生的現金流入。由于開發期限較長，其經營活動產生的現金流入與流出相對于一般企業具有更大的異步性。
（四）風險披露不足
房地產開發企業在開發過程中面臨多種風險，包括政策風險、項目開發風險、土地風險、工程質量風險等。這種行業高風險性狀況，要求房地產開發企業相對于其他企業必須更充分地揭示有關風險事項。2001年中國證監會的《公開發行證券公司信息披露編報規則第11號——從事房地產開發業務的公司財務報表附注特別規定》第三條要求企業披露質量保證金的核算方法；第八條規定，發行人為商品房承購人向銀行提供抵押貸款擔保的，應披露尚未結清的擔保金額，并說明風險程度。
三、完善房地產會計核算、提高會計信息質量的對策
從我國目前情況看，要加快會計規范國際化進程，按照國際會計規范的構成構建我國會計準則的結構框架，包括：加快具體會計準則的制定、頒布和實施，盡早實現從國家統一的企業會計制度向具體會計準則的轉變；參照國際會計準則體系的構成，補充和完善我國會計準則的相關內容，如物價變動會計準則、施工合同會計準則、租賃會計準則、外幣匯率變動影響會計準則、金融工具會計準則等等。本人亦贊同以上的建議，并且部分的具體準則如建造合同會計準則、租賃會計準則等臺。但是，對于房地產行業所具有的特殊性，本人認為仍然有許多改善的空間。
（一）建立完善的房地產行業的會計規范體系
現時學術界對房地產企業銷售收入的確認原則亦指出了不少問題所在。歸納起來，目前學術界對《企業會計準則——收入》中的四個收入確認標準（條件）在房地產開發企業的具體運用問題上，還存在下列不同的觀點：
產權過戶是不是“確認收入實現”的必要前提?《房地產開發企業會計制度》規定房地產企業開發的土地、商品房在移交后，將結算賬單提交買方并得到認可時，確認為營業收入的實現。何謂“移交”?如果以法律的視角觀之，辦理完權屬證書方可稱為移交。但是，考慮到我國房地產業務的現狀，辦理產權關系是購銷雙方共同的責任和義務，其間涉及多家政府有關部門，何時取得產權證書非房地產開發商所能控制。在房地產開發企業的實際銷售業務中，在其他條件得到滿足的情況下，未辦理產權過戶通常并不能構成退房的依據。因此，一些人認為產權過戶并非主營業務收入實現的充要條件。若以該時點為作為“確認收入實現”的時點，則會導致確認收入的時間滯后。
簽定了正式銷售合同并取得了購買方的付款證明（或款項己劃入公司賬上）是否即可“確認收入實現”呢?因此，一些人認為此時判斷商品所有權上的主要風險和報酬轉移給買方，且公司不再對該商品實施與所有權相關的繼續管理權和控制權的理由不充分。比如，存在由于房屋實測面積與合同差異超過3%而可能導致退房的后果，就不能認為是次要風險。若以該時點為基準，將會導致收入確認的提前。但是，另一些人并不同意這一觀點，認為收取了部分房款是確認銷售收入的基礎。
（二）完善房地產開發企業內部會計核算
現時許多企業缺乏健全、完善的內部核算制度。完善的財務會計規范體系不僅包括國家統一的企業會計制度等，而且還包括企業根據其經營特點和管理要求制定的內部會計核算，包括會計核算的基礎管理制度和辦法、成本核算制度與辦法、內部財務成本的分析考核制度及辦法等。然而，目前許多企業只執行統一層次的財務會計規范，而無完善的內部會計核算， 其財務會計制度缺乏必須的完整性和系統性。
（三）全面與國際會計準則趨同
目前，我國會計準則與國際會計準則之間，還有許多不協調、不一致的地方，有一些重要的國際會計準則在我國還沒有制定。例如，國際會計準則中有兩項對房地產企業來說比較重要的準則——遞延稅項準則及投資物業準則，但是我國企業會計準則中卻還沒有。由于會計規范的差異，一方面使我國涉外企業的會計工作量增大，會計信息成本上升，不利于這些企業的國際性競爭，另一方面亦有礙于我國市場經濟的國際化發展和企業經營的國際化拓展。本人亦覺得監管機構應考慮將遞延稅項準則加入現有的會計準則中，這項準則對房地產企業有很大的影響。遞延稅項準則亦可配合政府實施土地增值稅的措施，土地增值稅的清算是要在某一項目已被完全出售后才結算的，房地產企業如果想（下轉第95頁）（上接第63頁）避過清繳土地增值稅，可以預留一少份單位不出售，這樣就能延遲土地增值稅最后清繳的時間。遞延稅項準則的精神是要企業在報表中預提將來要交的所有稅項。讓財務報表反映合理、適當的負債。理論界及學術界部份學者亦持這種看法，認為我國會計全面國際化是必須的。
四、結束語
基于以上的種種因素，我國房地產會計信息的質量必須提高，以配合經濟的發展。然而，我國現行的《企業會計準則》和《企業會計制度》基本上是圍繞企業常規會計事項由國家統一在構成上缺乏完整性和系統性。而一些會計分支尚未納入會計規范體系。近年來，隨著我國開放改革的深入以及會計理論研究的深化，政府財政部門和會計學術界已開始考慮和探討建立一些新的會計分支，如人力資源會計、質量成本會計、物價變動會計、金融工具會計等，部份會計分支亦已相繼出臺了。但是，目前房地產會計的一些特殊事項還沒有相關具體準則或會計制度加以規范，使該行業的會計核算不規范和一致，極大地影響了房地產企業財務狀況和經營業績信息的可比性和有用性。由于房地產開發企業會計缺乏更詳細的指引準則和制度，使企業會計人員往往力不從心，只能按各自的需要作出不規范的會計處理，導致企業成本不實、賬目不清、數據不真等情況。因此本人的建議是應在現行的常規會計準則基礎上，建立完善的房地產行業的會計規范體系，以及補充和完善房地產行業會計業務的行為準則。如:房地產銷售收入確認準則指引，配套工程會計核算準則指引等。
參考文獻
[1]步丹.我國會計與國際化會計的對比分析[Z].天潤財經網站，2003，(05).
[2]崔學剛.上市公司財務信息披露:政府功能與角色定位[J].會計研究，2004，(01).
房地產行業會計實務范文第3篇
關鍵詞：財務視角；借款費用；費用化；資本化；處理
眾所周知，房地產企業借款生利息的現象在整個行業較為普遍。房地產開發周期較長、投資資金較為集中的特點決定了這一現狀的普遍性。由于長期存在這種現狀，借款費用資本化處理成為房地產企業財務會計的必備技能。各國會計準則中關于借款資本化的使用范圍有著不同的規定。國際會計準則第23號“借款費用的資本化”明確指出了適合采取借款費用資本化的范圍。美國會計準則將房地產開發列入合格資產。日本房地產借款費用處理不適用借款費用處理的費用化原則，而是專為房地產開發提供了借款利息資本化的特殊準則。我國的會計規范體系復雜多樣，關于借款費用資本化處理缺乏統一的標準與規定。房地產開發借款費用處理規定在各規范體系中有所不同，使我國房地產財務在借款費用處理方面表現出的問題較多。基于財務視角研究借款費用資本化的課題，對于房地產會計人員規范處理借款費用問題和提高我國房地產借款費用問題標準化水平有著重要的意義。
一、房地產企業借款費用資本化處理執行現狀
（一）借款費用資本化起點執行現狀
現階段，房地產行業對借款費用資本化起點的執行主要參考“為使資產達到預定可使用或者可銷售狀態所必要的購建或者生產活動已經開始”這一會計準則規范。財務實務中借款費用資本化分取得土地使用權、取得施工許可證不同情況下的執行處理[1]。1.取得土地使用權時的執行情況在房地產開發成本中土地出讓金成本所占比重較大，支付金額較大，且支付時間較為集中。一部分流動資金條件較差的企業只能通過融資獲取土地出讓金支付價款。企業在完成該款項的支付后即可取得土地使用權。這種直接發生借款費用支出后獲得土地使用權的情況屬于借款費用的發生。如果將房地產開發假定為商品，從商品房升值的視角分析，自房地產購建活動開始時土地出讓金借款即已發生了費用的資本化轉化。這里的費用資本化可以解釋為開始資本化執行。2.取得施工許可證時的執行情況建筑施工許可證可作為房地產企業施工活動運行進行的法律憑證。基于該視角分析支付土地價款的行為伴隨著支出費用的發生。這種支付行為發生在對外融資借款費用融資之后。這里的施工許可證的情況為允許房地產活動的開始。由此可推定取得施工許可證的執行符合借款費用資本化的起始點。3.借款費用資本化起點執行分析上述兩種借款費用資本化處理情況均是基于財務視角和會計準則采取的費用化向資本化轉化的執行。這類判斷處理對存貨期末余額、當期損益、單方成本的計算、后期交付后成本結轉金額及相關稅費等有著不同程度的影響。在房地產開發活動中，還存在企業拿地后待開或未經批擬先行施工的現象。這類情況與取得土地使用權和施工許可證后執行費用轉資本化的理論不相符。這說明房地產借款費用資本化應該以實際動工開始的資本化為準。實際動工的狀態表明房地產開發商品具有預計使用或可銷售的狀態的活動已經發生，這才是存在資本化的標志。“三通一平”是房地產正式施工活動開始的標志。因此可以將“三平一通”作為房地產實質上開始資本化的必要條件[2]。
（二）借款費用資本化止點執行現狀
1.竣工驗收結束后的執行情況竣工驗收完成理論上表示開發商品已達到預定可使用或可銷售狀態。此條件符合會計準則中關于停止資本化的時點要求。2.竣工備案結束后的執行情況竣工備案的完成表示房地產項目工程已經經過質量驗收合格，房地產商品可用于交付使用。這里足以說明房地產開發商品也已達到預定可使用或可銷售狀態。此條件也符合會計準則中關于停止資本化的時點要求。3.竣工計算結束后的執行情況竣工計算結束表示房地產項目工程竣工結算活動完成，工程款基本結清。這表示房地產所購建的固定資產不再可能或很少繼續發生資產支出費用，也說明房地產商品達到預定可使用狀態。此條件符合會計準則中關于停止資本化的時點要求[3]。4.借款費用資本化止點執行分析上述三種資本化停止的執行表明停止資本化時點的選擇有所差異。該差異對資產余額、當期損益、單方成本的計算及相關稅費的繳納等均有不同程度的影響。房地產實際開發中，竣工驗收為房地產企業的“自檢”行為。這一行為根據法律規定的要求對建筑工程質量根據國標要求實施檢查，并在質量檢查合格后完成竣工備案、竣工結算。這里發生的竣工結算表現為現金流的收付和支出。依據權責發生原則，竣工備案活動的結束表示“繼續發生在所購建固定資產上的支出金額很少或幾乎不再發生”。這符合會計準則中關于商品達到預定可使用或可銷售狀態的節點。因此竣工備案屬于停止資本化的時點。
二、房地產借款費用資本化中存在的問題
（一）資本化起點的提前性
在現實生活中，不少房地產企業存在著支付資金購買土地后暫時未建造房屋實體的現象。這種現象理論上是不可以作為資產達到預定能夠使用、可銷售狀態解釋的。由于沒有產生實質性的生產活動與購建行為，違反了借款費用資本化第三條規定。出現這種問題時表明土地使用權不能從無形資產轉為開發成本項目。隨著我國土地使用權價款比例不斷提高，30%～50%價款比例加劇了企業房地產開發過程中前期價款支付的成本。考慮到市場變化及其他眾多不可控因素的影響，企業將超過1年的房地產項目工程歸為土地成本。基于這種理解，企業購置土地產生的借款費用自然理解為借款費用資本化的對象。這里的問題表現為企業將資本化開始的時點有所提前[4]。
（二）專用借款一般性規定的局限性
在房地產開發活動中，為合理有效地控制成本和預估開發成本，一般都會在月末、季末進行會計核算。這里的會計核算會以未動用利息的存息和銀行借款實際的利息費用之差計算開發成本資本化金額。在借款利息金額發生資本化時，會計一般會用上一季末或月末積累的超過專項借款部分的開發成本加權平均數與其在一般借款中所占用的資本化比率相乘獲取預估開發成本的結果。這里的累計開發成本中包含了其他的預估數及預付工程款項等。采用這種會計核算方式會出現資本化金額數增加的情況。在多工程同時開發過程中，需要計算一般借款的加權平均利率和累計支出加權平均數。這種會計核算處理方式的難度較高。改用較高或最高資本化率進行核算時，依舊會發生資本化金額增加的問題。這反映出專用借款一般性規定的局限性[5]。
（三）借款費用停止資本化起止點的局限性
在房地產開發活動中，還會存在分期開發土地的情況。這種情況受房屋種類、房屋銷售狀況、土地規模、規劃限制、運營資金水平等因素影響，表現出前期大致完成后再進行下一期開發的特征。實際上會計核算對這類情況可能會采取同期核算開發成本的方式。上述兩種情況同時存在時，成本歸集一般發生在房屋竣工結束后。這里的資本化開發解釋為房屋竣工結束后。在發生這種會計核算情況時，也會發生資本化金額增加的問題。實際上，房屋竣工后銷售情況也是千差萬別的，房地產開發企業資本化起止的時間也因此受到影響而表現出不同起止時點。如預售形式房地產商品只有達到預售標準時才會開始施工活動。只有施工活動開始，才能申請預售許可證預售房屋。這里的預售房屋距離房屋達到使用狀態時間較長，且存在不確定性。這極大地縮短了預售項目工程資本化周期和現房銷售周期。出現這種情況只能通過費用化方式處理房地產項目產生的預售借款。銷售為停止資本化時間時違反會計核算的一般習慣。假定銷售為現房作為停止資本化的時間，又會產生房屋達到已使用狀態卻仍然存在借款費用資本化的問題。上述情況反映出以開發產品的銷售作為定義資本化停止時點存在一定的局限性。
三、解決借款費用資本化處理問題的策略
（一）對借款費用資本化規定適用范圍進行拓寬
新的會計準則中借款費用資本化范圍較舊會計準則中有所擴大。這使得借款費用準則的適用范圍也有所擴大。對借款費用資本化規定適用范圍的拓寬從某種程度上表明我國會計準則在逐漸向國際化接軌。新的會計準則中添加了“通過長時間購建或生產活動方可銷售與使用的存活及投資房產”的規定。房地產開發商則應重視對有關咨詢的披露。披露咨詢主要包括以下幾方面：第一，關注提升土地儲備量咨詢與成本組成信息；第二，關注項目現金流量信息；第三，關注對質量保證金與風險進行披露的信息。一方面，通過對會計信息的披露來保證房地產開發活動過程中現金流信息實用性的提升，同時完善保證金制度，確保房地產商品開發的質量。另一方面，要利用風險信息的披露來公開風險，降低房地產商品開發的風險，從而保證房地產商品的高價值性和持久性，保證房地產開發有較高的經濟效益[6]。
（二）重視對加權平均利用的應用
借款費用內的資本金額對實質重于形式原則做出了合理的考慮，針對這一點做出原則與實際情況相符的要求。該要求有利于防止房地產企業對資本化金額預估不準確的現象。最后一條還規定了借款費用資本化應該具有實用價值，即規定了借款費用資本化的前提條件。關于前提條件的修改意見如下：第一，相同時間內，借款費用中所借到的資本化金額、到期的資本化金額與加權平均數的累計數額相乘后即為借款金額。發生多筆專項借款時，各項借款的借入時間與到期時間均相同時，應以加權平均利率計算借款。第二，借入金額表現為借款費用在多時段內累積數額時，應依據“先支出先借入的款項”的標準進行處理。發生多筆專項借款已發生的情況時，在借入的時間不同時，計算加權平均數的累計支出時應優先支出先借入的款項。在滿足前提條件的情況下，再針對不同借款中的支出做嚴格區分及分別計算。后一筆借款的支出必然受到前一筆借款的影響。在這種情況下，當上一筆借款可順利支出后，后一筆借款的支出方可看作資產支出。兩筆借款間的資產支出則可看作企業自有資金。同期內發生借款費用到期時間不同，則應遵循“先支出短期限的借款”的原則。發生專門借款超過一筆，而不同借款擁有相同的借入時間和不同到期時間的情況，以“先支出短期限的借款”為前提條件計算累計支出的加權平均數。在上一筆借款未完全完成前，不可以支出下一筆借款[7]。
（三）強化借款費用資本化制度的關聯性
對于一些未依據地方法規或行業法規完善和更新的會計制度，應加大新會計制度的培訓與宣傳，加強新舊會計制度各個環節之間的關聯性，以強化借款費用資本化制度在實踐應用中的關聯性。從而提高新會計制度實現的效率和精準性。關于此，有以下幾點建議：第一，盡快完善和頒布新會計準則；第二，加強會計內部審核制度，提升審計工作人員對會計人員職業判斷的準確性，強化監督作用，預防房地產企業單方面為提升業績違規應用會計處理準則的問題；第三，注冊會計師應全面分析調查被審單位專項借款與一般借款的使用情況，了解企業計算資本化利息是否合理合規；第四，加強稅法與會計的協調性，促成二者之間目標達成方式的統一性[8]。監管管理房地產業時，房地產銷售其商品收入的標準的正確收入確認和應用收入確認應符合以下標準：第一，法律標準，即我國的有關法規中表明房產銷售所要遵循的標準與條件；第二，專業標準，即會計準則和會計制度中在銷售商品時規定收入應當達到的標準。專業標準要求的收入確認的四項核心要素分別為能夠可靠計量有關的成本與收入、公司不對售出的商品進行控制、公司為購買方轉移商品所有權中的報酬與核心風險、公司可以流入有關交易的經濟效益。違背上述兩項標準，即使房地產產品開發完成或風險完全轉移以后得到了相應的報酬，也不能將它確認為收入[9]。
四、借款費用資本化問題的處理思路
關于房地產企業借款費用資本化處理思路如下：第一，提出借款費用資本化問題；第二，提前處理借款資本化問題；第三，根據房地產開發模式適時終止資本化處理時間。這一思路的提出是基于房地產企業開發投資需要大量資金為前提的。對借款費用資本化處理中時點的判斷，根據會計準則要求而定。考慮到房地產開發流程的復雜性，以及取得各類權證的差異性，會計實務處理中關于借款費用資本化處理應該根據《會計準則第17號—借款費用》第五條規定。借款費用轉為資本化必須同時滿足以下條件：第一，資產支出已發生；第二，借款費用已發生；第三，為使資產達到預定可使用或可銷售狀態所必要的購建或者生產活動已經開始[10]。
結語
我國國內會計準則尚未形成規范體系，會計制度以一般會計準則為基礎，并沒有根據房地產行業生產經營方式而制定的獨立的專用會計準則。在進行房地產借款費用資本化問題處理時，更應該基于行業實際的生產經營現狀全面充分地考慮會計實務操作借款費用資本化問題中可能帶來的負面影響。由于基于一般會計準則進程的會計實務操作可能與房地產實際經營不相符，因此會出現房地產企業財務狀況變差的問題，從而影響會計核算的真實性。基于財務視角考慮，在房地產企業開發進程中，在資本化范圍內加入借款費用，再對費用化問題進行資本化的轉化處理，可以從一定程度上控制房地產企業會計實務操作中可能造成的負面影響。
參考文獻：
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房地產行業會計實務范文第4篇
關鍵詞：房地產運營管理；高級會計應用
近年來，規模以上房地產企業集團大多建立了運營管理部門或類似內部機構來控制和應對風險，但是房地產行業發展時間短、知識積累與管理經驗普遍不足，在行業高速發展同時，出現了企業較弱管理能力不能滿足日益增長管理需求的矛盾。無論企業將風控著眼點放在項目開發進度與工程質量上，還是放在土地資源獲取和市場拓展上，都不能形成全面、規范、有效的管理體系，難免顧此失彼。筆者認為，要快速提高房地產開發企業運營管理的能力，急需在企業運營部門中引入并應用高級會計實務知識，完善企業運營體系，分析如下：
一、運營部門要制定并完善企業整體戰略及其配套的經營戰略、職能戰略與財務戰略，并重點開展以下工作
（一）戰略管理：擬定公司的發展戰略和經營策略，制定企業長遠發展規劃，經決策層批準后組織實施；
（二）組織管理：根據企業戰略和經營目標建立健全集團組織架構體系并持續優化；
（三）制度管理：組織企業制度匯編，根據實際經營管理需要及時調整優化，跟蹤檢查各項管理制度執行情況，提出修改和補充意見；
（四）授權管理：制定組織授權手冊，明確內部各部門、機構的權責事項，隨時根據政策變動進行調整優化；
（五）流程管理：根據組織授權手冊，制定各項經濟業務的發起、審核、審批流程，配套建立智能辦公體系；
（六）信息管理：根據實際業務需求，引進、開發、應用適合集團的信息應用軟件系統并組織內部操作上線，確保軟件信息化系統運行正常，內部信息流暢通；
（七）決策管理：分類建立會議決策機制，完善會議目錄，優化會議過程，按項目總控計劃組織召開項目全生命周期中關鍵決策會議，記錄并跟蹤推進各類會議決策事項；
（八）崗位任管理：根據組織授權主導建立崗位責任制，編制崗位說明書并定崗定編；
（九）目標管理：根據集團戰略規劃和年度經營指標，分解落實各項目公司、子公司、集團職能部門年度、季度、月度經營指標中的核心目標，并負責簽訂目標責任書；
（十）對標管理：不斷分析行業發展、競爭對手以及自身的情況，進行研究、預警，對企業決策層提出相應的建議；
（十一）知識管理：建立知識庫框架，引導并督促各分公司、各項目、各職能部門進行知識、經驗沉淀，保持線上知識庫的實時更新；
（十二）協同管理：對常規工作中部門間推諉扯皮、邊界不清事宜進行協調，對全生命周期過程中的關鍵節點、重大事項進行提前協調，確保能按期完成；
二、組織開展企業投融資決策與集團資金管理
（一）項目啟動管理：項目啟動前期確定項目分期方案、項目關鍵節點，組織各職能部門按分工權限測算項目各期收入、成本費用支出、項目投資收益、項目投資峰值、現金流回正點等，匯總出具項目啟動策劃書；
（二）年度資金預算：組織制定年度資金計劃，預算收支平衡，定期對資金預算計劃執行進行跟蹤收集、統計整理、考核；
（三）資金管理：根據年度預算資金需求，審核資金部門制定的融資計劃，對重點融資項目進行跟蹤，根據新增融資時間節點及存量貸款到期轉貸納入每月工作計劃并考核完成情況，對融資渠道拓展進行跟蹤及預警；
（四）資金成本控制管理：對融資利率進行跟蹤，對綜合利率超出目標年化平均利率進行分析預警；
三、引導企業全面預算管理
（一）預算目標：建立以資金預算為核心，以銷售預算與成本預算為支撐的全面預算目標體系；
（二）預算組織：建立預算責任中心，以投資中心、利潤中心、成本中心為基礎構建三級預算責任主體；
（三）預算控制：在預算執行過程中，建立業務層面和財務層面的預算控制，組織預算分析會議，反饋執行偏差，根據實際提報管理層進行預算調整和預算考核審批；
四、績效管理與考核
（一）計劃管理：對總控計劃模板、標準工期進行優化，編制年度項目開工計劃、銷售推盤計劃，審核各項目編制的總控計劃和非項目專項計劃并進行年度調整；
（二）績效目標：定期優化績效考核指標及考核標準，制定高管、各分子公司年度獎懲方案、部門年度核心指標獎懲方案并根據達成情況進行兌現；
（三）績效輔導：對計劃管理執行情況進行季度、月度分析，通過績效手段進行引導和提升，針對各部門、項目在工作目標達成過程中遇到突形及困難、出現延期風險時，參與制定糾偏措施及方案，促進工作項達成；
（四）績效考核：對生產經營各項計劃執行情況進行監督和考核，根據考核結果，跟蹤相關部門提出整改措施并落實執行情況；
五、目標成本管理
（一）分析影響利潤、成本的變動原因，在目標成本執行過程中及時分析評估出關鍵點對利潤的影響并進行預警；
（二）定期驗證各分子公司、項目目標利潤實際執行情況，匯總集團整體目標利潤實現程度；
六、內部控制與激勵
（一）督導和檢查公司各部門的基礎管理工作，促進提升企業管理水平和經濟效益；
（二）審核內控內審部門的工作計劃，推動相關部門對集團各業務環節全方位實現有效管控，防止差錯和違紀現象發生；
（三）通過項目跟投、眾籌、獎金池等方式完善獎懲手段，以建立健全績效激勵機制，促進集團整體績效目標的達成。
房地產行業會計實務范文第5篇
【關鍵詞】 公允價值 投資性房地產 裝修費 用途轉換
一、投資性房地產公允價值模式的選擇分析
公允價值在投機性房地產會計實務中應用較少，我們分析可能有如下幾方面的原因。
1、公允價值計量的會計信息生產成本較高
這主要表現于公允價值計量模式下，公允價值不容易取得，而成本模式采用歷史成本，容易取得。公允價值的確定是否合理是投資性房地產后續計量是否合理的關鍵。公允價值的取得，首選是活躍的公開市場報價。鑒于我國房地產市場的不完全性和不成熟性，公開市場報價還難以取得，因此，對于采用公允價值進行會計計量的房地產開發上市公司，需要每年聘請獨立的評估師對其投資性房地產進行評估，并在年報中詳細披露房地產當期賬面價值的增減變動情況、公允價值的確認方法及其理由等。與歷史成本相比，這個過程將會增大企業的信息成本。在企業無法直接衡量采用公允價值計量模式的收益時，積極性肯定會受到很大影響，因此，從成本效益原則考慮，企業極有可能放棄公允價值計量方式。
2、隨著經濟周期的波動，利潤變動幅度較大
在成本模式下，如果存在減值跡象的，應當按照《企業會計準則第8號―資產減值》進行減值測試，計提相應的減值準備。同時還規定：“資產減值損失一經確認，在以后期間不得轉回。”這項規定明確了企業不得調整利潤；而采用公允價值模式計量，應當以資產負債日投資性房產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面之間的差異計入當期損益。會計利潤可隨公允價值的波動方向而上下變動。隨此投資性房地產公允價值的變化將加大凈利潤的波動幅度，容易誤導投資者、債權人等眾多利益相關者，間接影響企業的市場形象及其股票價格。這在經濟周期波動比較大的階段，公允價值計量模式的這個弱勢會更為顯著。以2008年經濟形勢為例，上半年還處于較高的通脹壓力之下，各項產品的原材料價格漲幅較大，房地產市場還處于欣欣向榮之勢，而至下半年，受美國次貸危機的波及，經濟增速明顯放緩，房地產價格也處于疲憊之勢，在這種情況下，采用公允價值計量模式，對利潤變動幅度影響會非常之大。在2008年房地產上市公司年報中，公允價值普遍受到了冷遇。舉例說來，2007年7月24日，北辰實業和北京城開組成的聯合體在激烈的競爭中擊敗金融街和世紀金源等國內知名地產巨頭，以92億元天價如愿獲得長沙新河三角洲地塊的開發權，超出46.38億元掛牌底價近一倍，而長沙當時房屋均價僅在3000元左右。這一價格創下了國內單宗土地轉讓價格之最，從而成為名副其實的“中國地王”。隨著國際金融危機的蔓延和宏觀經濟的調整，房地產業持續低迷，北辰實業為了避免公允價值對當期利潤的影響，不得以在其后公布的年報中明確表示，執行新企業會計準則后公司仍然采用成本模式對投資性房地產進行核算。
3、公允價值模式計量影響到公司的配股、分紅等財務計劃
公允價值模式下的資產增值反映了近年來房地產行業的持續繁榮，使企業的總體賬面價值上升，使企業報表中反映的會計信息更為樂觀。例如資產規模擴大、資產負債率降低，有利于企業在資本市場獲得正確的定價，大大增強了債權人或投資者對于企業償債能力的肯定和信心，有利于企業融資，幫助企業更好地借助資本市場的力量來獲得發展。如上分析，當經濟周期的波動較大時，在公允價值計量模式下，利潤變動幅度會比較大，而這會引起凈資產收益率的變化較大，進而影響到公司配股等融資計劃。這在上市公司中更為明顯，如證監會2006年頒布的《上市公司證券發行管理辦法》明確規定：當公司進行公開股權再融資時，要求“最近三個會計年度連續贏利，扣除非經常性損益后的凈利潤與扣除前的凈利潤相比，以低者作為計算依據”；當公開增發時，要求“最近三個會計年度加權平均凈資產收益率平均不低于百分之六，扣除非經常性損益后的凈利潤與扣除前的凈利潤相比，以低者作為加權平均凈資產收益率的計算依據”。可見，公允價值計量會顯著影響公司的凈資產收益率，進而影響公司融資計劃。
同時，公允價值計量也會影響到公司的分紅政策。公允價值模式下，投資性房地產的升值給企業增加了賬面利潤，并未帶來任何現金流入。公允價值模式的引入，加大了企業的賬面收益與現金流背離的程度。因此，上市公司在制定分紅政策時，如果增值收益參與分紅會導致公司現金流的下降，如果不參與分紅，又會導致公司分紅比例的下降，這時無疑加大了公司利潤分配的難度。
4、公允價值計量模式下可能增加企業所得稅現金流出負擔
稅收也是企業利潤分配的一種形式。在我國公允價值模式下，會計準則和稅法處理存在較大差異（見表1）。按照目前我國的稅法，在成本計量模式下，新會計準則和稅法的處理基本一致。投資性房地產需要計提折舊或按期攤銷，減少了企業的賬面贏利，卻可以起到抵稅的效果，減少企業現金流的支出。如果采用公允價值計量模式，新會計準則和稅法的處理就存在明顯的差異：會計上，年末按照投資性房地產的公允價值調整其賬面價值，差額計入當期損益，不計提折舊或進行攤銷；稅法上，按實際成本確定投資性房地產的賬面價值，不確認公允價值變化所產生的利得，在對投資性房地產計算所得稅時仍按計提折舊或攤銷處理。在公允價值模式下對稅負沒有影響，但是如果計算所得稅時不確認公允價值變化所產生的利得，不能按照計提折舊或攤銷進行處理，就不具有的利得在成本模式下計提折舊或進行攤銷處理的抵稅效果，會增加企業的當期所得稅負擔。
二、公允價值計量投資性房地產在會計實務中的應用
1、如何合理確定投資性房地產項目的公允價值
根據新準則規定，可以按三個層次確定公允價值：第一個層次是同類資產的市場價格，如果該類資產存在活躍的市場，則該資產的市價即為公允價值；第二個層次是類似資產的市場價格，如果該資產不存在活躍市場但與該資產類似的資產存在活躍的市場，則該資產的公允價值應比照類似資產的市價確定；第三個層次是既無同類市場也無類似市場，當出現這種情形時，該資產的公允價值可按其所能產生的未來現金流量以適當的折現率貼現計算的現值評估確定。鑒于我國現階段房地產市場的發展狀況，以及大中小城市房地產市場發展的不平衡的現實，企業在確定投資性房地產項目的公允價值時，應嚴格按照上述三個層次進行確認計量。
2、公允價值模式計量對公司裝修費的影響
投資性房地產裝修費用屬于投資性房地產的后續支出，根據《企業會計準則講解（2008）》：“與投資性房地產有關的后續支出，滿足投資性房地產確認條件的應當計入投資性房地產成本。例如企業為了提高投資性房地產的使用效能，往往需要對投資性房地產進行改建、擴建而使其更加堅固耐用，或者通過裝修而改善其室內裝璜，改擴建或裝修指出滿足確認條件的，應當將其資本化。企業對某項投資性房地產進行改擴建等再開發且將來仍作為投資性房地產的，再開發期間應繼續將其作為投資性房地產，再開發期間不計提折舊或攤銷。”據此，其應在“投資性房地產”科目下增設“在建”明細子目按規定要求進行核算。由于投資性房地產可以選擇采用成本和公允價值計量兩種模式，兩種模式下的會計處理存在較大差異，而這不同計量模式也會影響到房地產裝修費的處理。
一般說來，投資性房地產企業應當采用成本模式對投資性房地產進行后續計量。采用成本模式計量的建筑物的裝修費，按固定資產的有關規定進行后續計量，按期（月）計提折舊，存在減值跡象的，按照資產減值的有關規定處理。采用公允價值模式后續計量裝修費的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益（公允價值變動損益）。會計處理如下：
借：投資性房地產――公允價值變動
貸：公允價值變動損益
3、公允價值模式計量對投資性房地產轉換的影響
企業將自用房地產轉換為投資性房地產，就面臨著公允價值模式計量的影響。公允價值模式計量非投資性房地產轉換為公允價值模式計量的投資性房地產，在轉換前非投資性房地產一般按實際成本計價，轉換成按公允價值計量模式計量的投資性房地產，會出現轉換前資產的實際價值與轉換時資產公允價值的不吻合。按準則有關規定，轉換日發生的虧損，即轉換日的公允價值小于賬面價值之差，計入“公允價值變動損益”科目，待投資性房地產升值時逐步對沖或轉讓時沖銷這部分差額。
投資性房地產轉換為自用房地產按實際成本計量模式的投資性房地產轉換為自用房地產的核算不存在資產價值的變動，不存在損益方面的核算。但為了保持投資性房地產價值的原貌，應當將該項投資性房地產在轉換日的賬面余額、累計折舊（或累計攤銷）、減值準備等，分別轉入“固定資產（或無形資產）”、“累計折舊（或累計攤銷）”、“固定（或無形）資產減值準備”等科目。同時，按公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時，應當按轉換日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值之差計入“公允價值變動損益”科目，待自用房地產處置或報廢時，再將公允價值變動損益轉入“營業外收入”科目。
【參考文獻】
[1] 唐曉玲：關于投資性房地產公允價值計量模式的探討[J].福建財會管理干部學院學報，2008（3）.
