房地產行業的商業模式
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房地產行業的商業模式范文第1篇
論文關鍵詞：成本計價模式，公允價值模式，客觀因素，自利
1.引言
為適應市場需求和建立與國際財務報告趨同的企業會計準則體系，財政部于2006年初構建起了一套包含39項會計準則的新企業會計準則體系。準則體系于2007年1月1日起在上市公司中執行，同時鼓勵其他形式企業執行。在此次準則體系修改中，對企業影響重大的修改之一是允許企業選擇公允價值計價模式，即在符合條件的情況下，企業可對部分資產選擇公允價值進行計價。其中《第三號會計準則——投資性房地產》的實行被認為將對持有投資性房地產的企業產生較大影響，理由是由于可采用公允價值模式對投資性房地產計價，因而過去形成的由成本計價而被低估的投資性房地產可實現價值的快速回歸，從而可實現企業業績大幅攀升[1-3] 。
此次準則體系修改中，對企業影響重大的修改之一是允許企業選擇公允價值計價模式，即在符合條件的情況下，企業可對部分資產選擇公允價值進行計價。其中《第三號會計準則——投資性房地產》的實行被認為將對持有投資性房地產的企業產生較大影響，理由是持有投資性房地產的企業會迅速將其過去采用的成本計價模式變更為公允價值計價模式，這樣可以對因使用成本計價而被低估的投資性房地產實現價值的快速回歸，從而實現企業業績大幅攀升[1-3] 。
但直到2009年10月，上市企業的相關財務報告顯示采用公允價值計價的企業數量仍很少，允許企業對投資性房地產進行公允價值計價的準則變動對上市企業的整體影響很小[4， 5] 。針對此現象學者們展開了積極地探討，主要從客觀角度總結了許多影響企業選擇公允價 值計價的因素[6， 7] 。
本文認為客觀因素制約影響了小部分上市公司對公允價值計價模式的選擇，而更主要的原因在于上市企業管理層基于自身利益的考慮做出了不變更計價模式的選擇。后文將對此觀點進行論證，并對管理層如何進行計價變更決策展開具體分析自利，對為何采用公允價值計價模式的上市企業數量很少的現象給出解釋。
2.新準則下投資性房地產計價特點及公允價值計價效應
新會計準則對投資性房地產定義為能夠單獨計量和出售的，為賺取租金或資本增值而持有的房地產，并規定為如下范圍：已出租的土地使用權；持有并準備增值后轉讓的土地使用權；已出租的建筑物。企業自用或作為存貨的房地產在新準則中被認為不屬于投資性房地產。
新會計準則單獨劃分投資性房地產是基于房地產實務對固定資產區分的需要而提出的，目的是規范企業對投資性房地產的會計處理和相關的披露，提高會計的相關性。舊準則里投資性房地產被當作和其他固定資產一樣的資產看待，也采用相應的估計使用年限對其提取折舊。隨著我國經濟的市場化程度提高，發現投資性房地產的市場價值不僅可能高于其賬面凈值，而且還經常高出數倍甚至數十倍，而采用折舊后的固定資產凈值往往不能反映此類投資性房地產的真實價值。基于此，業界和學術界認為將投資性房地產作為一般的固定資產處理不合適。因此，需要將投資性房地產從原有的固定資產中劃分出來，作為單獨一類確定會計規范，投資性房地產準則由此應運而生。
2.1新準則下投資性房地產計價特點
相對于舊準則，新準則中投資性房地產在初始確認和后續計量上有較大變化，主要體現在：
1）歸入的資產性質變化
在舊的會計準則中，將與投資性房地產相關的內容分散在存貨準則、固定資產準則和無形資產準則三個部分，由于各個部分的資產性質不同，因而會計處理方式也有較大差異。如：房地產開發企業自行開發的房地產用于對外出租的，作為企業存貨，按存貨準則規范處理：對外出租的固定資產和企業的一般性固定資產一樣作為企業固定資產，按固定資產準則規范處理；對外出租土地使用權或者持有并增值后轉讓的土地使用權，作為企業的無形資產，按無形資產準則的規范來進行處理。而在新準則中，這些不同用途的房地產統一歸于投資性房地產，按照同樣方式進行會計處理。
2.價值計量模式的選擇變化
舊準則中，歸入固定資產和無形資產計價的房地產主要以成本模式計價，歸入存貨資產的房地產則以成本與市價熟低法原則計價，在房地產市場價格節節攀升的情況下，成本價格要遠低于市場價格，由此會計賬目價值與資產的實際市場價值存在較大差額。而新會計準則規定，投資性房地產可采用成本模式進行后續計量，也可采用公允價值模式進行計量，公允價值（fair value）意指“公平合理之價值”。
3.后續計量變化
在舊會計準則中，歸屬于存貨、固定資產、無形資產的房地產分別按照該類資產的后續計價規定進行計量。
新會計準則下的房地產后續計量則規定：原來采用成本模式計量的投資性房地產，可以變更為公允價值模式進行計量；但是一旦采用了公允價值模式進行后續計量，則不允許再變更為成本模式計量。在成本模式下，投資性房地產比照固定資產和無形資產準則計提折舊或攤銷，并在期末進行減值測試，計提相應的減值準備；在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的情況下，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量，采用公允價值模式計量的自利，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。
2.2公允價值計價效應
我國上市企業已普遍設立投資性房地產科目，在已實施公允價值計價模式的上市企業，公允價值計價模式變更決策為實施企業帶來了巨大的積極影響。主要體現在：1）極大地提升企業利潤，改善企業以往較差的經營業績，甚至力挽狂瀾幫助企業避免被退市。2）改善企業報表中如資產規模、資產負債率等會計指標，增強債權人和投資者對企業償債能力、盈利能力信心，有利于企業進一步融資以獲得發展。例如ST百花通過計價模式的變更獲得了巨大的價值。作為一家以餐飲為主的上市企業，ST百花2004、2005連續兩年虧損，而且2006年也了預虧的報告，但最后在年報中公司通過對投資性房地產選擇公允價值計價模式實現了凈利潤，從而避免了被退市的厄運。
雖然具有可觀的公允價值計價效應，然而直到2009年10月，上市企業的相關財務報告顯示采用公允價值計價的企業數量仍很少。表1是我國設有投資性房地產科目的上市企業有關計量模式的統計表，說明了上市企業對投資性房地產采用公允價值計價的積極性不高，可看出采用公允價值計價模式的上市企業數量呈現出逐漸增多趨勢。上市企業仍較普遍地實施成本計價模式，與新會計準則推出前預測上市企業將廣泛采用公允價值計價大相徑庭。
表1 我國上市公司投資性房地產采用計量模式情況表
年 度
2006
2007
2008
采用成本計量模式的上市公司
619家
657家
690家
采用公允價值計量模式的上市公司
10家
18家
23家
3.制約公允價值計價模式選擇的客觀因素
為何大部分上市企業不愿采用公允價值計價模式，有著兩個方面的原因，一是客觀因素的制約，限制了部分企業不能采用公允價值模式對其擁有的投資性房地產計價；二是管理層主觀選擇的影響，即企業管理層的主觀偏好影響了其在計價模式上的選擇決策。本文第四部分將討論管理層如何基于自身考慮做出計價模式選擇。
制約上市企業公允價值計價模式選擇的客觀因素有：
1.公允價值計量的嚴格準則限制。基于對我國國情的考慮，投資性房地產采用公允價值計量受到了嚴格的準則限制。《企業會計準則第3號——投資性房地產》第十條規定：“有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量”。采用公允價值模式計量的，應同時滿足下列條件：(1)投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；(2)企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計”。相對來說，國際會計準則下的公允價值可采用三種方式獲得：活躍交易市場的報價；類似資產可觀察到的市價；運用估值技術所確定的價值。而我國公允價值估值方法不允許采用估值技術確定投資性房地產的公允價值，這樣的選擇限制制約了部分企業不能采用公允價值進行相關計量。
2.成本因素制約。公允價值模式計量的采用將增大企業信息披露成本和支付評估費用的成本。公允價值模式計量要求在每個會計期末企業需外聘專業人員對投資性房地產價值進行重新計量，將增加企業會計核算與審計工作成本，而且相關準則還要求企業應在年報中詳細披露房地產當期賬面價值的增減變動情況、公允價值的確認方法及其理由等。相對采用歷史成本計價模式，這將使企業花費更多的代價，由此也將抑制企業選擇公允價值模式計價的積極性。
3.投資性房地產占總資產的價值比重影響。投資性房地產資產占企業總資產的價值比重較小時，將使得企業變更計價模式的意義不大，也將制約公允價值計價模式的采用。在上市企業中，雖然房地產企業擁有大量的房地產，但是其擁有的大部分物業資產目的在于出售，而非經營或出租，故不屬于投資性房地產范疇。房地產開發企業所擁有的待出售房屋建筑物，是作為企業的存貨核算的，其計價基礎仍采用成本模式，并不受公允價值升值影響。該類企業即使為了適用公允價值計量模式自利，而將其持有的房屋建筑物改售為租，在準則實施的第一年，其公允價值超過賬面成本的部分也只能調整期初的股東權益，而不會影響當年的利潤。
結合我國上市企業的實際情況來看，可以認為因受上述因素制約而使得不能實施公允價值計價的企業數量很少。原因在于：首先，存在大量上市企業的投資性房地產在市場交易活躍地區，但仍然采用原成本計價模式。例如北京、上海、廣東共有240余家持有投資性房地產的上市公司，雖然這些地方房地產交易活躍，卻也僅只有不到4%的公司采用公允價值計價模式。其次，雖然計價模式變更為公允價值后，會增加公司的成本支出，但這項支出一般不大，應該在公司可接受的范圍內。由此可以得出，客觀因素的制約不是上市企業投資性房地產沒變更為公允價值計價模式的主要原因。
4.影響公允價值計價模式選擇的主觀分析
投資性房地產沒有選擇公允價值計價模式更多地是源于公司管理層基于自身利益考慮做出的決策。現代公司制度下，公司所有權和經營權分離，所有者與經營者之間屬于委托關系。在代表所有者行使公司經營權時，公司管理層常常面臨著眾多的決策選擇，為此作為人的公司管理者的決策存在著道德風險和逆向選擇的可能。本部分即以管理層最大化自身利益的心理分析其在計價模式選擇中的決策行為。
設企業已有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得，并在資產負債表日可對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。考慮的決策時點是新準則頒布之后的兩年內，公司是否將投資性房地產由原采用的成本計價模式變更為公允價值計價模式，實質是一個采納與否（是否采納公允價值計價模式）決策問題。以此變更決策是否對公司有利和對管理層有利考慮，則選擇變更計價模式后公司和管理層的收益結果如表2所示：
表2 是否變更為公允價值計價決策收益表
決策收益
管理層收益
公司收益
類型1：正，正
類型2：正，無
類型3：正，負
類型4：無，正
類型5：無，無
類型6：無，負
類型7：負，正
類型8：負，無
類型9：負，負
在表2的各收益結果中，當收益為類型1和類型4時，由于收益結果對管理層有利，對公司至少無不利影響，故管理層選擇變更計價模式的可能性會很高；當收益為類型6、類型8、類型9時，管理層會放棄變更計價模式，因為變更計價模式不能為公司和管理層帶來正收益；當收益為類型5時，一般管理層也會選擇放棄變更計價模式，因為他們可將變更計價模式的選擇權留到未來有利的情形執行；當收益為類型3時，雖然收益結果對公司為正，但基于管理層最大化自身利益的決策動機自利，可能選擇不變更計價模式；當收益為類型7時，此時的收益情況正好與類型3相反，管理層可能會選擇變更計價模式；當收益為類型2時，管理層可能選擇變更計價模式，也可能選擇不變更計價模式（以作為延期期權留待對自己最有利時執行）。可見，各上市公司是否變更計價模式取決于變更計價模式的收益結果類型。
變更決策后收益結果的判斷思路是：1）對公司來說，若公司的實際經營業績加上由于變更計價模式獲得的變更會計利潤，結果會對公司產生巨大的積極影響，則稱為變更決策對公司的收益為正；若變更后對公司為負面影響，則稱為變更決策對公司的收益為負；若變更決策后對公司的影響很小，則稱為變更決策對公司的收益無。2）對管理層來說，若變更決策對管理層的利益有重大積極影響，則稱為有正收益；反之為負收益；若無影響，則稱收益無。
雖然已實施變更計價模式的上市企業出現了積極的公允價值計價效應，但并不是所有企業實施變更都會具有這種效應，也即僅在具備一定的條件下才會出現積極的影響。其中重要的條件之一是決策當期公司經營業績情況。一般公司的經營業績情況有兩種可能：正收益，或負收益。下文分別以此兩種情況進行分析。
1.公司經營業績為負時變更決策的收益結果
當投資性房地產由成本計價變更為公允價值模式計價，對公司可能的影響有：1）由于近年物業升值迅速，基于會計計量原則，計價變更必將極大地提高公司凈資產價值和扭轉業績不佳的局面。2）可改善公司相關財務指標（如資產負債率），甚至可避免當期會計利潤為負，利于后續年度公司實行增配股。3）當企業陷入連續多年虧損境地時，采取此變更措施可一舉扭轉虧損局面，甚至會因此而保住珍貴的上市資格。從計價變更后對公司的收益影響來看，當公司連續多年虧損面臨退市時，此時變更計價模式會給公司帶來巨大收益（保住上市資格）；當公司需采用增配股方式繼續融資，而實際經營業績不佳時，計若價模式變更可以改良公司財務指標實現符合增配股相關條件要求，則變更計價模式具有巨大價值；當公司財務指標不符合貸款銀行的放貸指標要求時，若變更計價模式可實現改善公司相關財務指標達到貸款銀行融資標準，則變更計價模式具有正向收益；當企業既沒有后續融資需要，也沒有退市風險，計價模式變更則對企業來說實質上無影響或為負影響（由于將失去未來有利時的變更機會）。
投資性房地產變更為公允價值模式計價，對于管理層來說，變更獲得的收益與公司是同方向的。上市公司若因業績糟糕而退市，會給管理層帶來聲譽損失，這是管理層不樂意看到的，所以若變更計價模式能保留上市資格對于管理層來說此時變更收益巨大。若上市公司因變更計價模式保住業績指標而實現后續融資，由于融資后會增大管理層所控制的資產數量，因此對管理層來說變更的收益也是正向的、巨大的。同樣，當變更計價模式能為企業實現貸款融資時自利，由于增加了管理層的控制資產，對于管理者來說變更計價模式的收益也是正向的。除此之外，變更計價模式對管理層的影響很有限，可以視作無影響。
2．公司經營業績為正時變更決策的收益結果
此情況下，投資性房地產由成本計價變更為公允價值模式計價，對公司可能的影響有：1）可在原來正經營業績的基礎上，更高地提升公司的會計利潤。2）可在原相關財務指標不利的情況下，改善公司財務指標，有利于保持公司貸款融資，或保住公司增、配股融資資格。3）由于原經營業績為正，變更計價模式將進一步增長當期會計利潤，導致當期所得稅支出增加。4）采用公允價值計價模式之后的各會計年度將失去成本法下折舊對所得稅抵扣的好處，則后續年度稅負增加，導致企業現金等實際利益的流出。從計價變更后對公司的收益影響來看，當公司需要進行融資而達不到融資條件，通過變更計價模式可以實現順利融資或通過變更計價模式來實現后續增配股融資，此時的變更計價模式就具有正收益；除此之外，雖然變更計價模式能夠提高會計凈利潤，但它僅是對原本持有的投資性房地產資源價值的再確認，本質上并沒有給企業增加資產，反而會因此而導致資產流出（稅負增加），可以認為在公司經營業績為正的情形下計價模式變更給企業帶來的是負收益或者近似無影響（當增加的稅負不多時）。
投資性房地產變更為公允價值模式計價，對管理者的積極影響是：1）可能的更高業績獎勵。從我國上市企業的現實情況看，一方面我國上市企業經營管理層的獎勵與經營業績的相關性較弱，另一方面由于這樣的業績提升并不是經營管理層努力的結果，公司董事會往往不會對這樣的業績提升給予獎勵，由此可以認為更高業績獎勵發生的可能性很低。2）由于變更計價模式可實現融資目標，管理層能夠掌控更多資產，此時變更計價模式帶來的收益為正。對于管理者不利的方面是：1）失去在未來變更計價模式的機會。這是因為準則規定使得計價模式不可逆向轉變。企業未來經營業績的不確定性會導致管理層未來利益不確定，甚至可能因經營業績不善而遭辭退。若管理層早期實施了變更計價模式則會喪失在未來通過這一籌碼來實現關鍵時期改善業績的機會。2）計價模式的變更獲得的會計利潤提升并不為企業帶來相應的現金流，但稅收的交納卻將導致企業現金流出，這將削弱經營管理層能夠控制和利用的資產數量。顯然對于管理層來說，這種結果是不樂意接受的，所以變更計價模式的收益為負或者近似無影響。
3.收益結果類型
綜上所述，在經營業績為負的情形下，變更計價模式能幫助避免因連續多年虧損退市或幫助實現增配股融資和貸款融資時，則變更計價模式能夠為公司和管理層帶來正向收益，即屬于表2中的收益結果類型1，管理層會選擇變更計價模式；除此之外，變更計價模式對公司和管理層的收益無影響或為負影響，屬于類型5或類型8自利，此時管理層不會選擇變更計價模式。在經營業績為正的情形下，當變更計價模式能有利于公司增配股融資或貸款融資，則變更計價模式能夠給公司和管理層都帶來正向收益，屬于類型1，此時管理層會選擇變更計價模式；除此之外，變更計價模式給公司和管理層帶來的收益屬于類型6、類型8和類型9，管理層不會選擇變更計價模式。
結合我國的實際來看，近年來我國上市公司中擁有投資性房地產而實際經營出現虧損的比例很低，擁有投資性房地產并因業績不佳面臨退市壓力的公司數量則更少；在經營沒有出現虧損的上市公司中，因為財務指標不滿足銀行貸款條件，或實際某期業績不佳需要改善以保留增配股資格的數量也很少，也即符合類型1而變更計價模式的上市公司很少，更多公司符合類型5、類型6、類型8和類型9，即不變更計價模式對其更為有利。由此對我國上市企業很少變更計價模式的現象給出了合理的解釋。
由上述分析還可得出此結論，即客觀因素原因僅制約了很少數企業投資性房地產不能選擇公允價值計價，更多數量的上市企業主要是由于管理層基于自身利益考而沒有實行變更決策，他們選擇的是延期變更計價模式。
5.結論
實行投資性房地產公允價值計價模式具有積極的意義。在我國，房地產市場的快速發展，使得以成本價格計價的房地產已不能有效揭示企業擁有的房地產實際價值。采用公允價值計價模式能夠很好地反映投資性房地產的市場價值，能更合理地反映企業的財務狀況，提高財務信息的相關性，有助于企業管理層和利益相關者更好地做出與企業相關的決策判斷。
雖然投資性房地產變更為公允價值計價模式能為其帶來巨大的積極效應，但上市企業采用公允價值對投資性房地產計價的總體數量仍很有限。一方面是由于客觀因素的制約，但更主要的原因是由于上市企業管理層出于最大化自身利益的考慮而偏向于仍采用原成本計價模式。隨著新會計準則的繼續推行，相信隨著企業融資要求的出現（如企業需股權再融資或進行債務融資）或經營情況的變化（如面臨退市壓力），將會有更多的上市企業陸續將投資性房地產成本計價模式轉變為公允價值計價模式，這也是新會計準則實施的必然結果。
參考文獻
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房地產行業的商業模式范文第2篇
花樣年旗下子公司“彩生活”自2014年6月上市后，股價呼嘯而上，靜態市盈率達70多倍；萬達商業地產只是將原計劃上市的旅游地產資產替換成部分O2O資產，估值立馬翻了一倍；小米科技聯合創始人、董事長兼CEO雷軍斥資1億元投資一家名為“you+國際青年”社區的創業公司，只是因為這家公司的公寓項目是以打造“年輕人線下社交平臺”為特色；百度牽手萬科，要用大數據講商業地產新故事；騰訊斥資15億港元入股了物流地產商華南城；阿里巴巴斥資53.7億港元入股了百貨零售商銀泰商業；恒大集團與海爾集團簽訂戰略合作協議，3年的合作規模達人民幣300億元；世聯行與搜房網建立了戰略合作關系，目標直指世聯行背后的線下新房銷售業務……扇動“蝴蝶效應”的翅膀,就是“社區O2O”。
“社區O2O”開啟房地產行業的新時代
在房地產領域，歷史演化的邏輯是四步。第一步是有了“商品房”的概念，單純為了滿足人們“住有所居”的需求，房地產行業是一個“臺風來了豬都會飛”的時代。第二步是有了“社區商業”的概念，以5分鐘步行為范圍，將人們的購物形態從大商場轉換為鄰里型購物,滿足了人們“一站式”購物的需求，房地產行業進入了一個拼“配套”的時代。第三步是“O2O”概念的提出，將線下的商務機會與互聯網結合，讓互聯網成為線下交易的前臺，除了解決人們“最后一公里”的需求之外，豐富的服務項目和休閑娛樂項目成為標配，房地產行業進入了一個拼“以人為本”的時代。第四步是伴隨著移動互聯網的發展，“社區O2O”以“互聯網思維”的形式全新出現，房地產行業將進入一個拼“服務體驗”的時代。影響將如何？至少目前“彩生活”明確提出了“零物業費”的理想，房地產不得不重視“大數據”、“眾籌”這些新玩意兒了，大商場這一誕生于上世紀50年代的商業神廟也正在持續衰亡……
人類每一次的時代轉換，都是以科技的重大發明為標志。一方面，科技的重大發明促進生產力的巨大發展，物質財富進一步豐富，人的需要層次進一步提升，“社區商業”時代滿足的是人們的生理需求，“O2O”時代滿足的是人們的心理需求，“社區O2O”滿足的將是人們的精神需求。另一方面，“科技延伸媒介，媒介更新人文，人文重塑商業規則”，移動互聯網將使終端網絡、內容網絡、關系網絡、服務網絡互連互通并基于這種連接社會協同，包括人在內，所有的一切都既是終端，又是內容、關系和服務，時代變換加速進行，產品對產品的顛覆、行業對行業的顛覆，最終必將演進為時代對時代的顛覆。互聯網巨頭、商業巨頭、房地產巨頭為何紛紛都加入對“社區O2O”的角逐中，只因為這將是一個新的時代。在這樣一個新的時代，再談論商業地產、商業綜合體、購物中心等實體商業，似乎就有點“土鱉”了。
“社區O2O”對商業模式的沖擊，我們只需要看美國著名的百貨零售集團梅西百貨的“攻略”就會明白傳統商業的“無奈”：支持Apple Pay、當日送達、線上購買線下取貨、專職建議師、現場互動屏幕直接下單、購物APP、圖像搜索、手機錢包、RFID應用和擴展、Shopkick 逛街應用、智能試衣間、梅西數字出版、梅西桌面搭配等。在本質上，梅西百貨的這些并不是創新，而是為了生存而不得不采取的融入“社區O2O”的對策。移動互聯網時代，“社區”早就超過了社會學的概念，但“社交”的本質沒變，“社區O2O”的“線下的商務機會”也將不再局限于物理的“社區”。有多少種契合人性的“社區”創意，就會有多少種“社區O2O”的商業模式，但毫無疑問，未來一定是屬于“社區O2O”的。
“社區O2O”之于房地產轉型的機遇
據媒體報道，上海某房地產企業由于物業管理用房建設面積過多，就用空閑的房子作為桶裝水的臨時倉庫，代售上海多個品牌的桶裝水，每桶水賺一元錢差價，結果一年下來光桶裝水就掙了幾十萬元的利潤。這只是“社區商業”的例子，“社區O2O”的誘惑顯然大得多。至于電商來說，“社區”可買的東西顯然不止“油鹽醬醋茶”，凡是居家需要的、個人生活需要的，都會是暢銷的。一個城市的三口之家，每月的“社區”消費多在2000多元至10000多元，一年至少就有3萬元，如果按照20%的利潤計算，一年就可賺6000元，即使只拿1%的傭金，也有300元，那么，圈住10萬戶，就能賺3到60億元，這還沒算平臺衍生出來的眾多收益，那么，如果圈住100萬戶、1000萬戶呢？可見，“社區O2O” 是一個多么大的“金礦”，也難怪專家說這是房地產轉型的最佳機會。
2014年12月末，中國社科院的《社會藍皮書》顯示，90后大學畢業生可能成為不買房一代。很多人吐槽：“不是不買房，是買不起房”，但這確實可能是“老眼光”，“買不起房”是因素之一，但更重要的是“不是不買房”，而是“為什么要買房”、“買什么樣的房”，所以《人民日報》這次說對了，“是觀念進步”。90后是誰？他們是數字世界的“土著居民”，是生存需求已經不再強烈的一代，“互聯網思維”已經內化到他們的骨髓，沒有理由不“享受生活”。租房為什么不能是一種更好的選擇？我國也必然逐漸像美國一樣，隨著經濟“新常態”的持續，除了買房時的成本與稅費，買房后的房產稅、保險、社區費等都可能隨之而來；隨著新型城鎮化戰略的實施，租售比也必然下降，租房比買房更便捷，面對高房價，喜歡“隔段時間就換換空氣”的年輕人，買房為什么還要成為首選呢？
理論上，房地產業是介于第二產業和第三產業之間的、具有復合特征的產業。但在長期“買地-蓋房-賣房-賺錢”的模式下，房地產業主要是以第二產業的面貌出現的。但是，當社會進化到“不買房一代”成為社會主流的時候，第二產業的模式還能奏效嗎？即使是物業出租，如果不考慮生活的便捷性，不真正將房屋設計為“數字土著”的家，能吸引到租客嗎？作為第二產業的房地產的“黃金時代”的終結，是不可逆轉的趨勢。“上帝關上了一扇門，必然會為你打開另一扇窗”，賣房賺錢的門越來越窄，但植入“互聯網思維”之后，依靠“運營+服務”的第三產業的“黃金時代”必將開啟。房地產業從重到輕，徹底變為服務業，這就是生存之道、發展之道。
房地產“社區O2O”的轉型實驗
互聯網的精神就是開放，“社區O2O”的想象無限，也對一切創業者開放著，易居中國與新浪、微博、分眾、申通聯合推出了社區增值服務品牌“實惠”；順豐大面積鋪設名為“嘿客”的線下連鎖店；還有以社區001、小區無憂為代表的社區O2O平臺在資本的助力下迅速崛起。然而，房地產與“社區”有著天然的“血緣”關系，房地產開發商憑借其強大實力，以互聯網思維孵化的每一個項目都可能獨當一面，特別是房地產開發商自帶的物業公司，更是“社區O2O”的天然入口，網上繳納物業費、網上報修、物業投訴、房屋出租等，一項服務就可將居民拉上“社區O2O”的“賊船”。更重要的是，物業公司是互聯網時代居民最便捷、最值得信賴的“落地點”，所以不懼互聯網龍頭掌握了大量客戶資源，不懼互聯網龍頭控制了多數用戶的流量入口。“社區O2O”時代，物業公司將不再是雞肋。
房地產商當然難以戒掉“賣房”的癮。要想將房子賣給“不買房一代”，談何容易。幸運的是，房地產遇上了眾籌。目前，房地產眾籌大約有三種模式，一是投資理財型，大家有錢賺，本質是推廣；二是營銷推廣型，朋友圈營銷傳播品牌；三是金融產品研發，分解購房者的首付壓力。然而，置于“社區O2O”的概念之下，這三種模式都因為風險太高，現在的火爆避免不了終將淪為噱頭的必然。眾籌指的是在互聯網上面向大眾籌集資金，以幫助籌款人完成某個有特定意義的項目。如果從賣房的角度，房地產眾籌應該回歸“互聯網思維”，是基于共享、參與、掌控基礎上的“自建住房”，應該是買房者先選地、先設計、先出錢，房屋還沒開建就已經賣出去了。居住地產如此，養老地產、旅游地產也都應該如此。對開發商來說，房地產眾籌不僅是一個“自建住房”的過程，更是構建“社區O2O”的天然過程。
從運營、服務的角度，“彩生活”毫無疑問具有代表性，花樣年的總裁潘軍甚至說“只做兩件事”：一是提供專業服務，二是搭建社區平臺。“未來，我們希望能免除業主的所有物業費，并在海量業主用戶群基礎上，通過增值服務創造一種全新的物業公司盈利模式。”潘軍說，因為“在業主和物業管理公司之間有太多的服務可以深度挖掘，像購物需求、理財需求、租售需求、支付需求、咨詢需求、社交需求、管家需求等，這些需求僅其中一個或許就是一個巨大的寶藏。”目前，“彩生活”不但推出了涉及物業繳費、維修、社交、餐飲等服務于一身的彩生活網站，更在國內465個住宅小區內推行其“彩之云”APP應用，全面貫通社區的O2O業務。
“社區O2O”不僅僅是一種商業模式
縱觀人類社會的發展史，商業對社會發展的推動作用有目共睹。因為商業能夠創造利潤，所以技術推動社會進步往往選擇以商業模式為起點。購物空間立體化、購物時間碎片化、購物方式移動化、信息傳播社交化，移動互聯網時代消費者購物的這四個新特點，催生商家集群效應的社區化商業將向“社區O2O”的商業模式發展。目前，完成“社區O2O”交易閉環的路徑，雖然都以社區為單位，以家庭為入口，但有兩種探索模式，一種是以小區無憂、社區001、叮咚小區為代表的“線上社區+線下整合”順向實現O2O的模式，另一種是以剛剛獲得6000萬元天使投資的“新潮小區”為代表，走的是“軟件+硬件”、“廣告+服務”模式，通過線下的LED屏進強勢推廣，向線上軟件導流，通過線下到線上逆向實現O2O。
房地產行業的商業模式范文第3篇
樓市在經歷了不斷加碼的嚴厲調控之后，在今年年初一度達到冰點。隨后，各大地產商適度降價保量，房價逐步理性回歸，加上宏觀調控政策的適度微調，房地產形勢出現了難得的回暖態勢。
然而，在萬科企業股份有限公司總裁郁亮看來，現在樓市已經步入下半場，是黃金的下半場，是針對上半場過于輝煌的局面作一點修正而已，其實未來的10—15年，住宅市場還有很多機會。
在樓市的黃金下半場里，萬科還能不能繼續領跑？中國海外、保利地產、恒大地產等迅速崛起的地產企業，有沒有可能超越萬科，成為新的領軍者；與此同時，在地產行業金字塔的中部，有著數量龐大的二、三線房地產企業，我們估且稱之為地產新銳勢力。他們當中會不會跑出新的黑馬，成為了未來10—15年最大的看點。
超越和反超越大戲
在樓市的黃金上半場里，萬科自2004年銷售額超過百億元之后，就一路領跑房地產行業，并成為全球最大的住宅公司。其間，萬科的增長速度和發展潛力一度因為被對手無限逼近而受到質疑，然而自2010年，萬科實現銷售額1086億元以后，依然保持著相對的優勢。2011年，萬科的銷售額再創新高，完成1215億元的銷售額。2012年半年報又顯示，萬科已售未結算合同金額1464億元，全年業績提前鎖定。
然而不可忽視的是，萬科的對手已經在不斷地逼近萬科；上半年，中國海外錄得銷售額651.5億港元，已經將全年的銷售目標從800億港元調高到1000億港元；而上半年，恒大營收370.4億元，位列房地產行業第一位；有著雄厚背景和實力央企地產企業保利地產上半年銷售額也超過了500億元，年底的銷售額也有望突破千億元，不斷逼近萬科。
對手的步步緊逼，加上萬科始終堅持精裝修房政策，在“安信地板門”和不斷被曝光的質量問題之后，萬科的董事長王石甚至發出了“萬科或因質量問題而失去房企老大地位”的警告。不過，郁亮卻認為，萬科不會甘心做“老二、老三”，萬科有能力解決質量問題。
的確，除非房地產行業發生重大變動和重大事件，從目前形勢來看，萬科還會繼續領跑行業。但是從西方國家來看，大致十年，行業的領頭羊就會有一次更替。萬科還能領跑行業多久，房地產行業的超越和反超越大戲還要持續多長，就要看萬科的跟隨者們在下半場有沒有后來居上的競爭實力和資金優勢，能否實現彎道超車。
追求速度未必是好事
那么，在黃金下半場里面，房地產行業有什么機會，企業又需憑借什么贏得競爭？
在樓市的上半場里，又有什么經驗教訓值得總結？
縱觀樓市的黃金上半場，雖然市場快速發展，不少企業大干快上，迅速壯大。但是，卻有些企業因為擴張過快，而出現了問題。順馳曾經不服萬科、綠城也曾經向萬科叫過板。但是最終，順馳的命運是被收購，綠城迫不得已轉讓股權、忍痛割愛上海9個項目。問題是，順馳太過注重營銷，至今其營銷人才還遍布全國，而綠城太過重視產品質量，甚至為了做好產品不惜推倒重來；他們的共同問題是忽視了資金的平衡。順馳和綠城犯了一些民營房地產企業的通病，認為負債率越高，資金利用效率越高，這在市場形勢好，銷售順暢的時候是對的。可是，不幸的是，房地產宏觀調控，讓銷售變得遲滯，順馳和綠城相繼遭受了資金危機。在嘗到了苦果之后，從順馳脫胎出來的融創和綠城都開始重視起資金的安全。
因而，龍湖地產執行董事兼首席市場官認為，企業過于追求速度，未必是好事。中國改革開放以來，民營企業有很多因為干活干得太多死掉了。因此，在樓市下半場，房地產企業的競爭一定要求資金控制、產品質量、物業服務、銷售和戰略各個方面都要比較均衡發展，才會健康穩定地發展。
更為重要的是，下半場的競爭環境已經發生了重大的變化。郁亮認為，黃金下半場里，房地產從支柱產業變成了配套產業，是為城市發展配套的一個產業。因此他認為，樓市下半場，不僅要有好房子，還要有好服務、好鄰居。與此同時，為了保持領先的競爭優勢，萬科一直在做著各種不同的試驗。雖然為了這些試驗，萬科犧牲了不少利潤，但是萬科認為，這是保持長期領跑優勢所必須要做的。而星河灣則提出，不僅“舍得、用心、創新”筑造建筑本身，更一直致力于為業主搭建“生活、事業、修為”的平臺。而萊蒙國際則認為，樓市下半場的機會在于“優居”。
而更多的企業在住宅地產遭受越來越嚴厲的調控政策之后，把目光轉向商業地產、旅游地產、養老地產等領域。而在越來越多的資本投身于商業地產和旅游地產之后，市場上不斷有商業地產過熱和旅游地產泡沫的爭議。然而，有沒有泡沫，過熱與否，還需要市場來檢驗。不可否認的是，在樓市的下半場，地產企業為了尋找新的發展出路和機會，必須要不斷地進行嘗試和探索。
地產新勢力黑馬奔騰
然而，越來越嚴厲的宏觀調控政策，讓人對于房地產行業的前景產生了動搖。有一些企業已經開始選擇退出房地產行業。
而此時，郁亮以一個帶頭大哥的身份提醒眾多房地產企業要堅定信心：這個行業未來十年或者十五年住宅有很多機會，因為很多問題沒有解決，包括老年人住宅問題等，這是我們未來的機會，我們的空間所在，至于這個行業會做多大這個問題，未來十年都不需要考慮，一定有很好的前景。
行業的良好發展前景，決定身處這個行業的企業還會有較大的發展機遇。正所謂“只要站在風口上，豬也會飛上天”。
房地產行業的前景，決定了身處這個行業中企業未來的發展機會。值得注意的房地產行業除了龍頭的競爭之外，還有一大批新銳地產企業在悄然崛起。時代周報曾經報道過，貴州的宏立城憑借著花果園一個單盤實現銷售78億元，躋身地產20強企業。而廣州的時代地產憑借著詩意化的產品卓爾不群，嘉裕地產憑借著商業地產和院線齊頭并進，向商業地產的老大萬達地產叫板。另外，地處河北的華夏幸福基業，憑借著獨特的工業地產模式，在房地產行業占得了一席之地。
房地產行業的商業模式范文第4篇
隨著“眾籌”概念大熱，開發商也紛紛試水，中國的房地產眾籌項目和模式也在不斷快速發展并衍生出新的形態。隨著房地產眾籌商業模式的不斷演變，相關的法律問題亟待明確和規范。
1 眾籌和房地產眾籌的概念與價值
眾籌，又稱群眾募資、大眾籌資，譯自英文 Crowdfunding，顧名思義，指一群人為某個項目、某個人或者某個公司募資，以資助其正當的生產經營、創作、創新甚至生活的活動。
眾籌消除了傳統融資的中間環節，無疑將會提高融資效率，降低交易成本，對于鼓勵個人和小型創業團隊的創新行為，促進初創型企業的發展，幫助小微型企業解決普遍存在的融資難題起到了很大作用。在互聯網經濟時代，傳統的眾籌與互聯網結合，通過互聯網眾籌交易平臺實現了眾籌商業模式的改進和優化。
2012年12月，美國網站Fundrise率先將眾籌的概念植入房地產，誕生了“房地產眾籌”模式。該模式主要是通過互聯網平臺房地產項目信息，實現了項目融資和銷售的目的。
眾所周知，房地產行業是典型的資金密集型行業，具有投資大、風險高的特點。在現有的經濟環境下，國內房地產商面臨的主要困難有：
（1）由于宏觀經濟形勢低迷造成的房屋銷售量和銷售速度放緩。
（2）因庫存去化率降低，資金回收速度降低，造成的資金緊張。
從現有國內房地產眾籌項目情況分析得知，迄今為止，國內的房地產眾籌項目模式主要分為兩大類：投融資類房地產眾籌和營銷類房地產眾籌。投融資類房地產眾籌主要是解決項目融資問題；營銷類房地產眾籌主要解決項目去化和銷售、推廣問題。其中“彩票型”房地產眾籌商業模式為營銷類房地產眾籌模式的一種。
2 “彩票型”房地產眾籌商業模式的介紹及案例
2.1 商業模式介紹
現今國內的“彩票型”房地產眾籌，一般屬于以儲存客戶、提高產品的去化率為目的，在項目獲得預售證后，房地產公司展開的營銷活動。
此種眾籌模式可通過投資者抽獎等方式，最終可探尋到市場對項目定價的接受程度，眾籌的參與門檻一般較低，通過最終確定中獎者取得獎品（房屋首付或較大折扣）等形式，鼓勵盡量多的客戶參與，從而達到擴大活動影響、炒熱樓盤的目的。通常情況下，此種營銷活動的活動周期較短，所有認籌參與者均可獲得一定的收益。
2.2 相關案例
為了篩選高意向客戶，進一步提高項目曝光度，2014年11月18日，遠洋地產攜手京東金融開展了“11元籌首付”營銷活動。參與活動的客戶每人出11元湊首付，中獎者得首付，未中獎者得購物券。活動覆蓋北京、上海、杭州等全國9個城市，最高可幫客戶節省47.7萬元，該活動吸引了2萬人次參與。
具體的活動規則為：用戶支付11元至平臺公司（京東金融），將獲得籌一套房3成首付款的抽取資格，當項目預設金額達到后，停止眾籌。組織者將在參與本項目認籌參與者中抽出一名幸運參與者，獲得大家為他籌集的首付款。未中獎的其他認籌用戶將獲得京東商城全品類滿200元減20元的購物代金券。其交易架構如圖所示。
在本次活動中，遠洋房產通過9套房源7折銷售的成本，達到了提高項目曝光度、增加客戶參與度的效果。京東方面，除了11元、2萬人的認籌收入外，還有通過發放20元抵用券促進了京東商城的商品銷售。
3 模式的合法合規性評估
3.1 是否屬于真正意義上的“眾籌”
我國現行的法律和法規中對“眾籌”的概念，沒有立法解釋。從“眾籌”諸多學理概念中，基本可以確定眾籌的核心要素是：眾籌是一種融資方式。而“彩票型”房地產眾籌商業模式主要是解決節省項目營銷成本（約占房地產開發成本的4% ）、擴大項目影響力的問題，而非實現項目融資。因此，許多人認為，“彩票型”房地產眾籌商業模式不是真正的眾籌，而是一種營銷模式，主要借用“眾籌”概念實現項目炒作而已。
3.2 開展“彩票型”房地產眾籌營銷活動是否有刑事法律風險
根據我國《刑法》規定，非法集資犯罪的罪名有4個：非法吸收公眾存款罪；擅自發行股票、公司、企業債券罪；集資詐騙罪；非法經營罪。
根據最高法、最高檢及公安部對非法集資的最新解釋規定，非法集資罪的特征有：
第一，未經有關部門依法批準，包括沒有批準權限的部門批準的集資；有審批權限的部門超越權限批準集資，即集資者不具備集資的主體資格。
第二，承諾在一定期限內給出資人還本付息。還本付息的形式除以貨幣形式為主外，也有實物形式和其他形式。
第三，向社會不特定的對象籌集資金。這里“不特定的對象”是指社會公眾，而不是指特定少數人。
第四，以合法形式掩蓋其非法集資的實質。為掩飾其非法目的，犯罪分子往往與投資人（受害人）簽訂合同，偽裝成正常的生產經營活動，最大限度地實現其騙取資金的最終目的。
從上述特征可以看出，除利用房地產眾籌模式實施的虛假回報的眾籌項目會涉嫌非法集資類犯罪外，僅以促進銷售為目的的“彩票型”房地產眾籌模式中主要實施返還認籌者參與金或給予一定的經濟回報等行為，均可有效規避非法集資罪的刑事法律風險。
3.3 開展“彩票型”房地產眾籌活動注意事項
（1）未取得預售許可證不得房產品營銷廣告，不得實施預售行為。《城市商品房預售管理辦法》中規定，商品房的預售需要符合條件并取得《商品房預售許可證》。商品房預售應當符合的條件有：
1）已經交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書。
2）持有建設工程規劃許可證和施工許可證。
3）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。
根據《房地產廣告暫行規定》等相關廣告方面的法律、法規，我國對于房地產廣告的時間要求為取得預售許可證之后。
因此，對于“彩票型”房地產眾籌而言，在未取得預售許可證的情況下開展相關預售或相關房產品的廣告等，均會面臨行政法律風險。
（2）抽獎式有獎銷售行為存在面臨行政處罰風險。抽獎式有獎銷售是指以抽簽、搖號等帶有偶然性的方法決定購買者是否中獎的有獎銷售方式。根據《反不正當競爭法》的規定：“經營者從事抽獎式有獎銷售，最高獎的金額不得超過5000元；以物品或者其他經濟利益作為獎勵的，按照同一市場同期同類物品的價格折算，其金額不得超過5000元。”
房地產行業的商業模式范文第5篇
進入2015年之后，走在向輕資產之路轉型的房企將地產之外的金融攤子越鋪越大，并且有了更豐富的內容。例如，去年收購民生證券等四家金融機構，后又入股中民投和民生信托的泛海控股集團近日宣布成立民金所正式備戰互聯網金融。
細究之下，越來越多的房企一改過去僅僅選擇控股或者入股銀行的單一方式，轉而將其金融戰略從“地產的金融”升級為“金融的地產”，開始進行資產證券化的嘗試。
“房地產+互聯網+金融”
4月13日，阿里旗下的螞蟻金服推出了首款房地產互聯網金融產品―地產寶，據悉該產品掛牌僅半個小時便宣布告罄。這款遭遇“秒殺”的互聯網金融產品其基礎資產包的提供來自新晉“房企一哥”綠地集團，這也是綠地集團的“地產+互聯網金融”模式的首秀。
目前來看，綠地集團推出的“地產寶”和市面上的各類“寶寶們”并沒有本質上的差別。據了解，其首期上線產品的試水金額只有2億元，以綠地位于江西省南昌市的棚戶區改造項目為基礎資產。此外，這款號稱是保息無風險的產品的年化收益率為6.4%，而對于投資者來說8%以下的回報率并不算樂觀。從這個角度來說，地產寶能帶來多大的顛覆尚需打個問號。
不過，在綠地集團看來，此款寶寶有別于市面上的P2P平臺，負責此款金融產品運營的綠地香港董事會主席兼行政總裁陳軍曾就此介紹稱，“地產寶”肩負著更重要的使命，它將聚焦于不動產物業的證券化。
據了解，綠地除了與阿里巴巴開展線上合作之外，后來平安旗下的陸金所也加入進來作為地產寶的分銷商。未來地產寶的第一步目標交易量為100億元，成熟期規模將突破500億元，而按照綠地集團的中期規劃，到2020年將達到800億元的規模。
綠地集團的思路是地產寶將不僅僅局限于綠地的自有項目，而是要建設成為互聯網房地產金融平臺，通過產品設計、包裝，將社會閑散資金、機構資金與地產項目實行對接，以此搭建起個人投資者與中小房企的資源配置平臺，為中小企業提供資金解決方案。
有消息人士對記者表示，綠地在“地產+互聯網金融”領域的野心很大，目前綠地集團整合旗下交易所、財富管理公司、第三方支付、征信等平臺成立互聯網金融事業部就是一個很好的例證，意在劍指令外界艷羨的全金融牌照的獲取。
事實上，綠地并不是唯一關注互聯網金融的開發企業。
不久前，因與知名地產人毛大慶合作而名聲大噪的鴻坤地產所打造的互聯網金融產品“乾坤袋”也即將上線。
據接近鴻坤的業內人士透露，“乾坤袋”通過實行“社區+供應鏈+產業”的組合，將成為中國首個聚焦社區深度金融服務的平臺。據了解，“乾坤袋”通過與毛大慶的優客工廠合作，可以直接對接優客空間的投融資需求，以幫助企業解決資金問題。
無獨有偶，上述這兩款金融產品都在致力于解決中小房企融資難的問題。對此，東方證券房地產行業首席分析師竺勁表示，房地產是高度依賴融資的行業，而隨著互聯網金融的發展，未來地產服務商可能會逆襲地產開發企業，他認為“O2O+P2P”將是這個行業未來的方向。
轉型倒逼
在房地產行業發展的下半場，互聯網金融漸成為萬達等商業地產商、萬科等住宅開發企業、以及世聯行等中介機構拓展地產金融業務的重要組成內容。
據了解，目前針對地產行業的互聯網金融平臺存在常規的P2P、P2W、眾籌、供應鏈金融、社區O2O等幾種不同的模式。這其中，房地產和互聯網的聯結多數局限在產業鏈下游的營銷環節，與金融的關系主要體現在產業鏈上游的融資，以此形成一個房地產互聯網金融生態閉環。
最早令業界熟悉房地產互聯網金融概念的是萬通自由筑屋與眾籌網合作的眾籌筑屋模式。目前“房地產+互聯網+金融”的眾籌模式分為兩類，一類是從拿地階段開始的眾籌，據預測可以為項目節省13%-18%的平均資金成本和約5%左右的營銷費用，同時為購房者讓利20%左右。還有一類是銷售和投資階段的眾籌，即將大額不動產投資轉變為低成本、低門檻、高靈活度的互聯網金融投資，提升市場參與度。
據了解，眾籌筑屋屬于第一種，即購房人從土地階段就參與到項目之中。“例如，在北京東三環附近有一塊地，參與者眾籌資金之后，對位置戶型價格配套服務提出要求后，后臺響應，后續再報備、報建進行配合，然后執行定制。”眾籌筑屋股東之一萬通集團董事長馮侖如此形容這款產品。
馮侖稱，房地產互聯網金融的出現在住宅行業的拐點時期，當前規模開發和大規模銷售已經相對飽和，下一步房企之間的競爭重點自然由地產開發商轉向地產服務商。
盡管如此，外界仍然對于房地產互聯網金融這一模式顧慮重重。不少業內人士認為，房地產做互聯網金融只是一個看起來很美的故事。很多人甚至擺出當年德隆系轟然倒塌的故事來試圖冷卻開發商瘋狂追逐互聯網金融的熱情。
十幾年前，一個地處西北邊陲的小公司通過資本運作最后發展成一個控制資產規模一度超過1299億元的金融和產業帝國―德隆系。彼時，地產公司正在跨界金融的擴張模式中不亦快活，然而狂歡之下，德隆系卻在剎那間葬于資金黑洞，包括復星集團在內的很多地產公司受此波及，紛紛陷入財務危機。
一位分析人士對記者表示，決定“房地產+互聯網金融”模式成敗的重點就在于對投資者權益保障、以及合理的退出機制的設計完善。“這也是為什么當前中小開發企業鮮少涉足互聯網金融領域的原因，在當前沒有一個確定的成功案例可以效仿的情況下，對于這些企業來說互聯網金融可謂充滿了風險。”
輕資產進化
而在房企拓展互聯網金融模式的背后，還隱藏著深層考慮，就是對房地產資產證券化市場的探索。綠地集團董事長張玉良在地產寶問世時直言，綠地的“地產寶”是對房企自主試水資產證券化的大膽嘗試。
在很多業內人士看來，這反應了房地產行業本質上的變遷。即從“開發時代”進入“金融時代”。房地產投資不再僅僅是住宅開發、商用地產開發，還包括日漸崛起的大宗物業投資、私募基金投資、資產證券化投資等金融資本領域的交易。
博貸網CEO宋光輝對記者表示，在當前房地產市場持續下行之下，項目開發中的融資難問題日益凸顯，當銀行已經不足以負擔其融資需求的時候，房地產企業自然會投向資產證券化的藍海。
據了解，截至2014年底全國逾70萬億的信貸余額中商業性房地產貸款余額為15萬億元，其中房地產開發貸款余額3.5萬億元，按照上市銀行60%抵押質押類貸款的比重估算，如果全面啟動資產證券化，那么未來RMBS（住房資產證券化）業務對接的基礎資產總量將達到10萬億元的“大蛋糕”。
