新修正的土地管理法
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新修正的土地管理法范文第1篇
第一條 根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條 例》，（以下簡稱《土地管理法》、《土地管理法實施條 例》）結合本省實際，制定本辦法。
第二條 省人民政府土地行政主管部門統一負責全省土地的管理和監督工作。
州、市人民政府（地區行署）土地行政主管部門和縣（市、區）人民政府土地行政主管部門負責本行政區域內的土地管理和監督工作。
鄉（鎮）人民政府負責本行政區域內的土地利用總體規劃編制、耕地保護、集體土地建設用地審核和處理職權范圍內的土地權屬爭議工作。鄉（鎮）土地管理所或土地管理員承辦日常工作。
第二章 土地所有權和使用權
第三條 國有土地的所有權和農民集體土地的所有權，依照《土地管理法》和《土地管理法實施條 例》的規定確認。
確認林地、草原的所有權或者使用權，確認水面的養殖使用權，分別依照《森林法》、《草源法》和《漁業法》的有關規定辦理。
第四條 全省依法實行土地所有權、使用權和他項權利登記發證制度。
依法登記的土地所有權、使用權和土地使用權出租、抵押等他項權利受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。
第五條 農民集體土地所有者、集體土地建設用地使用者，必須持有關土地權屬證明材料，向土地所在地的縣級人民政府土地行政主管部門申請土地登記。土地行政主管部門對申請登記的土地進行調查、審核后，報本級人民政府批準登記，核發《集體土地所有證》、《集體土地使用證》。
設區的市人民政府可以對轄區內農民集體所有的土地實行統一登記。
第六條 國有土地使用者，必須持有關土地權屬證明材料，向土地所在地的市、縣（區）人民政府土地行政主管部門申請土地登記。省直機關、中央駐甘企業事業單位和跨市、縣行政區域的企業事業單位使用國有土地的，向省人民政府土地行政主管部門申請土地登記。土地行政主管部門對申請登記的土地進行調查、審核后，報本級人民政府批準登記，核發《國有土地使用證》。
未確定使用權的國有土地，由縣級人民政府登記造冊，負責保護管理，土地行政主管部門具體實施。
第七條 依法改變土地所有權、使用權或因轉讓地上建筑物、構筑物等附著物使土地使用權轉移的，依法改變土地用途及其他土地登記內容的，必須持有關批準文件在30日內，向原批準土地登記的人民政府土地行政主管部門申請變更登記。
第八條 依法出租、抵押土地使用權的，當事人必須自合同簽訂之日起15日內向原批準土地登記的人民政府土地行政主管部門申請登記，由原土地登記機關進行土地使用權出租、抵押登記，核發《土地他項權利證明書》。
第九條 有下列情形之一的，由原土地登記機關注銷土地登記：
（一）依法收回土地使用權的；
（二）土地使用權有償使用合同約定的期限屆滿，土地使用者未申請續期或申請續期未獲批準的；
（三）土地使用權出租、抵押等他項權利終止的；
（四）其他應當依法辦理土地注銷登記的。
第十條 土地登記機關對土地權屬證明材料齊全的土地初始登記和變更登記申請必須及時予以受理。土地初始登記自受理申請之日起30日內辦理完結；土地變更登記自受理申請之日起15日內辦理完結。
土地登記機關或土地權利人發現登記內容有誤的，原土地登記機關應當依法及時予以更正。
第十一條 申請土地初始或變更登記的單位和個人，應當按國家有關規定交納土地登記費。
第三章 土地利用規劃和耕地保護
第十二條 省土地利用總體規劃，由省人民政府組織有關部門編制，報國務院批準。
蘭州市城市土地利用總體規劃，由蘭州市人民政府組織有關部門編制，經省人民政府審查同意后，報國務院批準。
州、市（地區）、縣（市、區）土地利用總體規劃，由本級人民政府（地區行署）組織有關部門編制，逐級上報省人民政府批準。
鄉（鎮）土地利用總體規劃，由鄉（鎮）人民政府編制，逐級上報州、市人民政府（地區行署）批準。
第十三條 各級人民政府應當加強土地利用年度計劃管理，實行建設用地總量控制。土地利用年度計劃由縣級以上人民政府土地行政主管部門負責編制，并按照土地利用總體規劃的審批程序報經批準后組織實施。
第十四條 州、市人民政府（地區行署）應當嚴格執行土地利用總體規劃和年度計劃，采取措施，確保本行政區域內耕地總量不減少。
耕地總量減少的地區，由省人民政府責令在規定期限內組織開墾與所減少耕地的數量和質量相當的耕地，并由省人民政府土地行政主管部門會同農業行政主管部門驗收。
土地后備資源匱乏的地區，新增建設用地后，新開墾耕地的數量不足以補償所占用耕地數量的，必須報經省人民政府批準減免本行政區域內開墾耕地的數量，進行易地開墾。
第十五條 州、市（地區）、縣（市、區）劃定的基本農田應當占本行政區域內耕地的80％以上，具體數量指標根據全省土地利用總體規劃逐級確定。
劃定的基本農田，由縣級人民政府在當地予以公告，建立保護檔案，依法嚴格管理。
第十六條 非農業建設經批準占用耕地的，應當依照《土地管理法實施條 例》
第十六條 的規定，負責開墾與所占耕地的數量和質量相當的耕地，并按相應的耕地開墾費標準繳納耕地開墾保證金。耕地開墾保證金按占用耕地補償方案確定的耕地開墾計劃分期返還。沒有條 件開墾和開墾的耕地不符合要求的，按規定的耕地開墾費標準繳納或用保證金抵交相應的耕地開墾費。
耕地開墾費和耕地開墾保證金由省人民政府土地行政主管部門或州、市人民政府（地區行署）土地行政主管部門在辦理農地轉用報批時收取。耕地開墾費繳同級財政，專戶儲存，專項用于開墾新的耕地。
第十七條 已經辦理批準手續的非農業建設占用耕地，一年以上未動工建設的，由縣級人民政府土地行政主管部門按所占耕地前三年平均年產值的2 倍收取土地閑置費，繳同級財政，專戶儲存，主要用于開墾新的耕地；連續二年未使用的，依法無償收回用地單位的土地使用權。
第十八條 在土地利用總體規劃確定的土地開墾區內，在保護和改善生態環境、防止水土流失和土地荒漠化的前提下，開發未確定使用權的國有荒山、荒地、荒灘從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產的，應當持土地開發項目的可行性論證資料和有關部門的審核意見，向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出申請，經審核后，報有批準權的人民政府批準，頒發土地開發許可證，依法取得一定年期的土地使用權。
依照前款規定一次性開發國有土地50公頃以下的，由縣級人民政府批準；50公頃以上100 公頃以下的，由州、市人民政府（地區行署）批準；100 公頃以上600 公頃以下的，由省人民政府批準。
在土地利用總體規劃確定的土地開墾區內，開發農民集體所有的荒山、荒地、荒灘從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產的，由鄉（鎮）人民政府審核，報縣級人民政府批準。
批準土地開發的，應當逐級上報省人民政府土地行政主管部門備案。
第十九條 縣（市、區）人民政府土地行政主管部門應當會同鄉（鎮）人民政府組織農村集體經濟組織制訂土地整理方案，報縣級人民政府批準后實施。
土地整理所需費用按照誰受益誰負擔的原則，由集體經濟組織和土地使用者共同承擔，國家給予適當補貼。
第二十條 因挖損、塌陷、壓占等造成土地破壞的，由責任人負責復墾，沒有條 件復墾或復墾不符合要求的，應當繳納土地復墾費。土地復墾費根據土地被破壞程度、復墾標準和復墾工程量等，由批準用地的縣級以上人民政府確定，同級土地行政主管部門收取，繳同級財政，專戶儲存，專項用于土地復墾。
復墾的土地，由批準用地的人民政府土地行政主管部門負責驗收。
因地下開采造成農民集體土地嚴重塌陷，不能恢復利用的，除按規定繳納土地復墾費外，比照征用土地給土地使用者予以適當補償。
第四章 建設用地審批和管理
第二十一條 國務院批準的建設項目和省人民政府批準的道路、管線工程、大型基礎設施建設項目占用土地，以及蘭州市在城市土地利用總體規劃確定的建設用地范圍內為實施城市規劃占用土地，涉及農地轉用的，報國務院批準。
前款規定以外的建設用地涉及農地轉用的，由省人民政府批準。在鄉（鎮）
土地利用總體規劃確定的村莊、集鎮建設用地范圍內，為實施村莊、集鎮規劃占用土地，涉及農地轉用的，由州、市人民政府（地區行署）批準。
第二十二條 征用基本農田，基本農田以外的耕地超過35公頃，其他土地超過70公頃的，報國務院批準。
征用前款規定數額以下的土地，由省人民政府批準，報國務院備案。
第二十三條 征用土地方案經依法批準后，由被征用土地所在地的市、縣人民政府組織實施。國務院批準的建設項目和省人民政府批準的道路、管線工程、大型基礎設施建設項目征用土地，由省人民政府統一組織實施。
第二十四條 征用耕地的土地補償費和安置補助費，按《土地管理法》第四十七條 規定的標準執行。征用其他土地的土地補償費、安置補助費和被征用土地上的附著物、青苗補償費按以下標準執行：
（一）土地補償費征用鄉鎮企業、鄉村公共設施、公益事業用地的，按被征用土地所在村同一地域耕地前三年平均年產值的2 至4 倍補償，征用村民住宅用地按3 至5 倍補償，征用荒地、廢棄地和連續四年以上十年以下棄耕地等按2 倍補償。
（二）安置補助費征用鄉鎮企業、鄉村公共設施、公益事業、村民住宅用地的，按需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數按被征用的土地數量除以征用前被征地單位平均每人占有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該土地所在村同一地域耕地前三年平均年產值的2 至3倍。但是，每公頃被征用土地的安置補助費，最高不得超過所在村同一地域耕地前三年平均年產值的7 倍。征用棄耕地、荒地、廢棄地等不予補助。
（三）地上附著物補償費被征用土地上的建筑物、構筑物按重置價結合成新作價補償，其中，公共設施按重置價補償。征用土地上零星的未到產果期的果樹、未成材的用材樹按營造同種樹木費用的4 倍補償；產果期的果樹按該果樹前三年平均年產值的4 至6 倍補償；成材的用材樹按當地木材價補償。征用耕地上壓有砂面的，按該耕地前三年平均年產值的2 至3 倍補償。
（四）青苗補償費被征用耕地上的青苗，按當茬作物產值補償，無青苗的，按當季實際投入補償。
第二十五條 征用、占用林地、草原、養殖水面的補償標準，按國家和本省有關規定執行。
非法建筑物、構筑物和在征用土地公告后搶建、搶栽、搶種的不予補償。
征用集體土地建設用地，經批準確需占用耕地的，征用土地單位應當按規定繳納耕地占用稅和耕地開墾費。
第二十六條 經批準征用農民集體土地的，應當按國家有關規定交納征地管理費。
第二十七條 以租賃方式提供國有土地使用權的，由市、縣人民政府土地行政主管部門會同有關部門擬定租賃方案，報有批準權的人民政府批準后，由市、縣人民政府土地行政主管部門與土地使用者簽訂土地使用權租賃合同。
土地使用權租賃的最高年限不得超過出讓土地使用權的法定年限。土地使用權租賃期滿，土地使用者可以申請續租。土地使用者未申請續租或申請續租未獲批準的，依法收回其土地使用權。
第二十八條 以出讓方式取得的國有土地使用權，在出讓合同約定的有效年限內，可以作價出資合資經營，或作價入股，形成法人股。
以劃撥方式取得的國有土地使用權，經有批準權的人民政府土地行政主管部門批準，并繳納土地使用權出讓金等土地有償使用費后，方可作價出資合資經營，或作價入股，形成法人股。
國家以土地使用權作價入股形成的國家股權，由縣級以上人民政府委托有資格的國有股權持股單位統一持有，并頒發國有土地使用權經營管理授權書。
第二十九條 以出讓等有償方式取得土地使用權或劃撥土地使用權轉讓、出租等補辦有償使用手續的，應當經具有地價評估資格的機構按規定進行地價評估。
地價評估結果由有建設用地批準權的縣級以上人民政府土地行政主管部門確認。
第三十條 新增建設用地有償使用費地方留成部分，按省財政40％，市、縣財政60％的比例分成。設區的市可以根據實際確定與所轄區財政的分成比例。
新增建設用地有償使用費專項用于耕地開墾，其標準以及繳納辦法按國家有關規定執行。
第三十一條 建設項目施工需要臨時使用土地的，由批準項目用地的人民政府土地行政主管部門批準；地質勘查需要臨時使用土地的，由市、縣（區）人民政府土地行政主管部門批準。臨時使用耕地每年的補償標準為該耕地前三年平均年產值的2 倍。
臨時使用土地期限一般不超過二年。
第三十二條 根據《土地管理法》規定收回國有土地使用權的，由土地所在地的市、縣（區）人民政府土地行政主管部門擬訂方案，報原批準用地的人民政府批準后實施。
第三十三條 農村集體經濟組織興辦企業、鄉村公共設施、公益事業，必須符合鄉（鎮）土地利用總體規劃和年度計劃。具體建設項目用地按以下權限審批：
（一）鄉鎮企業用地1 公頃以下，鄉村公共設施、公益事業用地1.5 公頃以下，由縣級人民政府批準；
（二）鄉鎮企業用地1 公頃以上2 公頃以下，鄉村公共設施、公益事業用地1.5 公頃以上3 公頃以下，由州、市人民政府（地區行署）批準；
（三）鄉鎮企業用地2 公頃以上，鄉村公共設施、公益事業用地3 公頃以上，由省人民政府批準。
第三十四條 農村村民建住宅用地，由村民提出申請，經村民代表會議討論同意向村民公布，鄉（鎮）人民政府審核后，報縣（市、區）人民政府批準，并核發建設用地批準書。
農村村民住宅用地按以下標準執行：
（一）農區：村人均耕地667 平方米（1 畝）以下的，每戶宅基地不得超過200 平方米，667 平方米（1 畝）以上1334平方米（2 畝）以下的，不得超過267平方米，1334平方米（2 畝）以上的，不得超過330 平方米；
（二）牧區：每戶宅基地不得超過330 平方米。
第三十五條 鄉鎮企業、鄉村公共設施、公益事業和村民住宅建設工程竣工后，其用地由縣（市、區）人民政府土地行政主管部門負責核查，并依法辦理土地登記發證。
第五章 法律責任
第三十六條 土地登記機關對土地登記申請不按規定期限辦理的，土地登記申請人可以向上一級人民政府投訴，由上一級人民政府責令其限期辦理；給土地登記申請人造成經濟損失的，應當依法承擔賠償責任；對直接責任人員，按國家有關規定給予行政處分。
第三十七條 土地登記申報者出具虛假文件騙取登記或涂改土地登記證件的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門注銷其土地登記；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第三十八條 征用土地批準后，逾期不支付各項征地費用的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令其限期支付；逾期每日按補償費用總額的1 ‰支付滯納金。
第三十九條 利用職務之便，濫用職權，致使違法批地、低價出讓、處置國有土地的，由上級人民政府土地行政主管部門公告無效，對直接責任人按國家有關規定給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第六章 附則
新修正的土地管理法范文第2篇
市人常委會：
受市政府委托，向本次會議匯報我市貫徹實施《土地管理法》的情況，請予審議。
我國第一部《土地管理法》是1986年頒布的，今年是20周年。期間經過了2次修正、1次修訂。我今天匯報的，是1998年修訂、2004年修正的新《土地管理法》（以下簡稱新法）的貫徹實施情況。
一、貫徹實施《土地管理法》基本情況
新法實施以來，我市出臺了《關于對市區土地實行五統一管理的通知》、《××市國有土地使用權招標拍賣辦法》、《關于進一步加強市區土地市場管理促進經濟發展的通知》等20多個規范性文件，建立健全了一系列制度，土地管理工作逐漸步入了法制化、制度化的軌道。
（一）宣傳力度不斷加，社會各界的依法用地意識逐步增強。新法出臺以后，我市把對新法的宣傳作為“三五”普法、“四五”普法的重要內容，堅持“6.25”全國土地日集中宣傳與日常宣傳相結合，采取舉辦培訓班、召開座談會、發放宣傳材料、舉辦國土資源杯“歌唱××”歌曲創作賽和土地管理，全國公務員共同天地視知識競賽等形式，對新法進行廣泛深入宣傳。1999年以來，全市舉辦培訓班100多期，培訓1.5萬人次，召開座談會70多次，發放宣傳材料70多萬份。通過宣傳，各級領導、用地單位和廣群眾對新法的認識不斷提高，資源憂患意識、依法用地意識明顯增強，有力地促進了新法的順利實施。
（二）耕地保護機制不斷健全，耕地保護力度不斷加。一是建立耕地保護責任制和目標考核辦法，明確各級耕地保護的目標和責任。特別是在基本農田保護方面，市、縣、鎮、村、農戶逐級簽訂了基本農田保護責任，全市共簽訂55萬份，確保責任落實到人，措施落實到位。二是建立健全了耕地占補平衡制度、繳納耕地開墾費和新增建設用地有償使用費制度、基本農田保護區管理制度、監督檢查制度等制度，并嚴格執行基本農田“五不準”等上級關于耕地保護的各項政策，實現了耕地保護工作的制度化、規范化。三是力實施土地開發整理復墾工作，增加有效耕地面積。“十五”期間，我市爭取國家級、省級土地開發整理項目26個，爭取資金2.2億元，全市通過開發整理復墾增加耕地3000多公頃。1997年土地利用總體規劃修編時，確定我市耕地保有量為192969.12公頃，基本農田面積為169943.86公頃，基本農田保護率為88.1%。到2005年，我市經審批的建設用地，連續7年實現耕地占補平衡，基本農田保護率始終保持在88.1%以上。
（三）土地市場不斷規范，土地資源的市場化配置程度不斷提高。一是建立土地儲備制度。市及各市國土資源部門都成立了土地儲備中心，通過收回、收購等方式儲備土地，并制定土地供應計劃，根據市場情況，適時推向市場，起到宏觀調控土地市場的作用。二是建立國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓制度。2000年，市政府出臺了《××市國有土地使用權招標拍賣辦法》；2001年，又出臺了《關于進一步加強市區土地市場管理促進經濟發展的通知》。兩個文件都明確規定，對商業、旅游、娛樂、房地產開發等經營性用地，必須采取招標拍賣掛牌方式出讓。2002年，各市區都建立了經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓制度，率先在全省全面實行。2002年以來，國土資源部門建立健全了局長辦公會集體會審出讓底價制度、現場監督公證制度、監督管理方案審批備案制度、公告和信息披露制度、拍賣底價和競買人報名保密制度等制度，不斷完善工作程序，使“招拍掛”工作規范運行，國有土地的資產價值得到充分顯現。2005年，我市又進行了工業用地招標拍賣掛牌出讓試點。2005年，全市“招拍掛”出讓經營性土地129宗，實現政府純收益9.5億元，占土地總收益的比例由2000年的6%提高到59%。三是建立地價管理制度。2000年，我市將市區土地劃為7個級別，制定了相應級別不同用途的基準地價。隨著經濟的發展和城市基礎設施狀況的改善，2001年和2004年，又對土地級別和基準地價進行了兩次調整，使地價水平與經濟發展水平相適應，保證了國有土地資產的保值和增值。對采取協議方式供地的，供地價格均以基準地價為基礎依法進行評估，并經國土資源部門集體會審確認，保證了土地出讓的公平、公正、公開，確保國有土地資產不流失。四是建立國有土地使用權掛牌轉讓交易制度。市及各市都建立了土地交易市場。除城鎮居民住房、法院判決等國有土地使用權轉讓外，對其他國有土地使用權轉讓實行在交易中心掛牌交易，對申報的轉讓價格低于實際評估價格20%的，政府行使優先購買權。該制度的建立，培育和規范了土地二級市場。土地市場建設的不斷深化，使土地資產收益逐年幅度增加。2005年，全市實現政府土地純收益16.3億元，是2000年的10倍。
（四）征地管理不斷加強，被征地農民的合法權益得到有效保障。重點強化了四項措施：一是規范征地程序。凡是征地前沒對土地補償標準進行聽證或測算征地標準達不到我市最低標準的，國土資源部門一律不受理征地審批報件。二是依法適當提高征地補償標準。新法出臺后，我市對征地補償標準進行了3次調整。2000年，市政府辦公室下發17號文件，將市區征用土地年產值標準和地上附著物標準提高了20%左右。2005年，市政府辦公室轉發《省政府辦公廳關于調整征地年產值和補償標準的通知》，規定城市規劃區內耕地年產值最低標準環翠區為每畝1800元，榮成市、文登市為每畝1600元，乳山市為每畝1400元；城市規劃區外耕地最低年產值標準為每畝1000元。土地補償費和安置補助費標準，兩項合計不得低于畝產值的16倍。為有效解決征地中同地不同價的問題，使征地工作更加公平合理，并進一步提高征地補償標準，按照國土資源部和省國土資源廳的統一部署，從2005年下半年開始，國土資源部門在全市組織開展了征地區片綜合地價和征地統一年產值標準制訂工作。在城市規劃區內征地的，適用區片地價；在城市規劃區外征地的，適用統一年產值標準。市區區片地價分了10個區片、5個級別：分別是每畝8萬元、7萬元、5萬元、4萬元和3萬元；統一年產值分了5個區域，標準都是每畝1300元，補償倍數分別是23倍、22倍和20倍。目前各市區全面完成了制訂工作，待省上批準后公布實施。三是嚴把征地補償關。從2004年開始，對新增建設用地，供地報件中必須附被征地村出具的土地補償費到位證明和被征地農民領取補償費的證明，否則國土資源部門不予受理和批準供地。四是做好失地農民的安置工作。我市先后采取了貨幣安置、農業安置、留地安置、轉權讓利、土地入股等安置方式。為從根本上解決失地農民的生活問題，2004年，市政府下發《關于建立失地農民基本生活保障制度的實施意見》，通過“政府出一塊、村集體補一塊、農民個人繳一塊”的方式，把失地農民的基本生活納入社會保障體系，實現保障的社會化。目前各市區都根據實際情況出臺了相關政策。
（五）執法監察機制不斷健全，土地執法力度不斷加。市縣兩級國土資源部門都成立了執法監察科，組建了執法監察支隊和隊，建立了市、縣、鎮、村四級土地動態巡查網絡，制定了《××市土地動態巡查辦法》，與公安部門建立了聯合執法機制，對土地違法案件做到早發現、早制止、早處理。2001年以來，扎實開展了城市房地產開發建設用地清理整頓、土地衛片執法檢查、土地市場秩序治理整頓、開發區清理整頓等集中治理整頓工作，全市共制止土地違法行為500多起，立案查處土地違法案件930余件，拆除違法占地建筑面積11萬平方米，有力地規范了土地市場秩序。截至2005年，市國土資源局連續3年被市整規辦評為整頓和規范市場經濟秩序先進單位；2004年，被山東省整規辦評為土地市場秩序治理整頓先進集體。
（六）土地調控力度不斷加，促進了全市經濟的平穩運行。2003年，國務院把國土資源部門定位為宏觀調控部門，把土地作為宏觀調控國民經濟的重要手段，下發了國發〔2004〕28號和〔2006〕31號文件，制定了一系列土地調控的措施。對此，我市態度鮮明，行動積極，措施果斷，一是嚴格執行國家產業和用地政策，從嚴控制新增建設用地。做到“三禁止、一嚴格”，即禁止向違背國家產業政策、高耗能高污染、違反土地利用總體規劃和城市建設規劃的項目供地，嚴格控制列入國家產業政策限制類的項目用地。二是嚴格按照上級要求，認真開展2006年新開工項目用地清理工作。今年國慶節期間，市國土資源局組成7個督導檢查組，進駐各市區，對新開工項目逐個進行土地報件檔案和實地現場督導落實。對10個違法占地項目全部依法進行了查處，其中依法拆除的4個，沒收的3個，移送公安機關立案處理的3個，恢復土地原狀的1個；對8個項目進行了罰款；給予黨紀、政紀處分的責任人10人，追究刑事責任的2人，做到了既處理事，又處理人。10月16日，我市新開工項目清理工作順利通過國務院督查組的檢查驗收。
（七）服務功能不斷增強，對經濟社會發展的保障能力不斷提高。一是強化窗口辦文工作，提高服務效率。各級國土資源部門都建立了窗口辦文制度，把土地審批事項納入窗口管理，實行“受理”與“辦理”分開。依托城鎮地籍信息系統，把城鎮居民土地登記發證時限由法定的2個月縮短到15分鐘以內，極地方便了市民。2003年，市國土資源局辦文窗口被省國土資源廳和市直機關工委分別評為“優秀辦文窗口”和“文明窗口”；2002年—2005年，連續4年被市行政審批中心授予“群眾最滿意窗口”稱號。二是堅持開源節流，力推進土地節約集約利用。在節約用地方面，全市通過舊城改造、治理“城中村”和“空心村”、處置閑置土地等措施，盤活土地1.6萬多畝，節約土地7000多畝。在集約用地方面，2005年，市政府下發31號和38號文件，對30個類別工業項目用地的投資強度、建筑密度、容積率、綠化率做了詳細的規定。依據這兩個文件，國土資源部門在用地審批中嚴格把關，對達不到我市土地集約利用控制標準的，堅決不予批地或核減用地面積。我市土地節約集約利用工作得到省政府的充分肯定，2006年，全省土地利用管理工作暨節約集約用地先進企業表彰會議在我市召開，我市金猴集團、萬得集團、三角華盛輪胎、華力電機等8家企業受到表彰。三是千方百計保證項目落地。2003年以來，我市共爭取審批建設用地8.3萬畝，綜合全省各市城市面積和經濟發展、財政收入等因素（這些因素是省上分配用地指標時的參考依據），批地總量排在全省15個市（除濟南、青島外）前列。堅持有保有壓、區別對待的供地政策，實行“五個優先”，即優先保證國家、省、市重點工程，教育、衛生等經濟社會發展薄弱環節，高科技項目，重點利用外資項目以及資金到位的項目用地。
2003年，市政府被省政府評為全省實施2001-2002年度國土資源管理目標責任制先進單位。2002-2005年，市國土資源局連續4年被××市委市政府評為先進單位；2003年，被省國土資源廳評為全省國土資源管理工作先進單位；2004年，被人事部、國土資源部授予“全國國土資源系統先進集體”稱號；2005年，榮成市國土資源局、文登市國土資源局被省人事廳、國土資源廳授予“全省國土資源系統先進集體”稱號。
二、土地管理中存在的困難和問題
（一）社會各界特別是個別地方領導依法用地意識有待進一步增強。個別地方把發展同多占地劃等號，認為發展就要多占地，多占地就是發展。有的地方用地根本不把土地利用總體規劃放在眼里，想開發哪塊就開發哪塊，投資商看中哪塊就給哪塊，不管符不符合規劃，不管有沒有用地指標，也不管是不是基本農田，對國土資源部門的依法制止和規范，他們認為是阻礙經濟發展。有的地方甚至搞“毀地招商”，什么項目也沒有，把地推平了再說。有的鄉鎮以租代征違法用地現象比較突出。
（二）土地節約集約利用水平有待進一步提高。近年來，我市在優化土地資源配置、推進土地節約集約利用上進行了不懈地探索，積累了一些成功的經驗。但從總體上看，社會各界節約集約用地的意識還不強，土地節約集約利用還停留在較低水平。開發區中工廠建一層廠房的較多，有的還講排場，建花園式工廠，搞面積綠地，土地利用效率較低。土地閑置浪費的現象比較突出，不是有項目沒地，而是有地沒項目，不是土地制約了經濟發展，而是有些地方土地的閑置荒蕪引起了群眾的不滿。土地集約利用的審批考核機制有待于進一步健全，有的企業不是根據投資強度確定用地面積，而是虛報投資強度到國土資源部門騙取多批地；批地后，一些用地單位沒有按照規定的標準進行投資、建設。
（三）征地中損害農民利益的現象仍然存在。發展經濟、推進工業化必須要占用農民集體土地，但是農民集體土地轉為建設用地的過程，應當是農民分享工業化、城鎮化成果的過程，應當有利于增加而不是損害農民的利益，應當有利于縮小而不是擴城鄉的差距。但有的地方領導干部腦子里缺乏這種觀念，截留、挪用征地補償費的現象依然存在，甚至違背農民意愿強行征地。造成征地糾紛不斷發生，農民上訪不斷出現，影響社會穩定。據統計，因為征地問題引起農民上訪占土地量的40%。從反映的情況看，有的地方的征地行為作風粗暴、性質惡劣，莊稼眼看就要收了，一夜之間強行把地推平，這種做法必須糾正。
（四）土地歷史遺留問題較難處理，亟待妥善解決。近年來土地方面暴露出來的歷史遺留問題較多，其中最突出的有三個方面：一是原來出讓的土地，后來由于《森林法》的有關規定或者規劃調整為綠地等原因，使土地使用者不能按原用途使用，形成遺留問題，比如初村北海、張村沿海等1.3萬畝土地。土地使用者紛紛要求解決，處理難度很。二是乳山銀灘開發區于1992-1993年越權批準出讓的一些土地，現在還有1萬畝左右由于當時沒有確定具置而空掛，用地單位都來找，難以解決。三是以前有的鄉鎮搞以地生財，把地擅自賣給開發商，由于沒經過轉用征收，不能辦理正常的用地手續，前任領導把收開發商的錢挪作他用，換屆后下一任領導不承認，現在開發商想辦理用地手續，符合規劃的沒有資金，不符合規劃的辦不了手續。
三、今后我市土地管理的思路和措施
今后我市的土地管理工作，將以這次市人常委會審議《土地管理法》貫徹情況為契機和動力，緊緊圍繞市委“1161”工作思路和目標，認真貫徹崔曰臣記、宋遠方市長、劉命信副市長今年10月9日到市國土資源局調研時的重要指示精神，規范管理，高效服務，開拓進取，扎實工作，為全市經濟社會又快又好發展提供可持續的土地保障和優質高效服務，重點做好五個方面。
（一）嚴格保護耕地，保障糧食安全。一是按照科學發展觀的要求，認真開展土地利用總體規劃修編工作，使修編后的規劃既有利于保護耕地，又為經濟發展留出合理的用地空間。二是嚴格落實耕地保護目標責任制。定期對耕地和基本農田的保護情況進行檢查考核，進一步強化各級人民政府主要領導對土地管理和耕地保護的責任。按照“基本農田標準化、基礎工作規范化、保護責任社會化、監督管理信息化”的總體要求，嚴格保護基本農田，堅決制止通過修改土地利用總體規劃等方式規避占用基本農田報批的違法行為，確保基本農田總量不減少、用途不改變、質量不降低。三是力實施土地開發整理復墾。積極申報部級、省級土地開發整理復墾項目，爭取專項資金。認真落實《××市土地開發整理復墾專項資金管理暫行辦法》，加強對專項資金使用情況和項目實施情況的監督檢查，并全面推行項目招投標管理，實現土地開發整理復墾的規范化運作。
（二）節約集約用地，提高土地綜合利用率。加宣傳力度，徹底轉變粗放的用地觀念和習慣，提高社會各界的節約集約用地意識。加強建設用地審批管理，建立健全土地集約利用考核評價辦法和體系，遏制圈占土地和粗放用地。一是批前嚴格審查。建設項目辦理立項手續前，由項目所在地的國土資源部門進行用地預審，未經用地預審的，一律不予轉報批次用地和批準供地。二是批中嚴格把關。對超過規定用地定額標準或達不到我市集約利用控制標準的，壓縮用地面積或不予批準用地。三是批后嚴格監管。建立新批土地信息庫和跟蹤檢查臺帳，建立新批用地項目現場公示制度，及時向建設單位下發提示和督促建設通知，定期跟蹤檢查，防止土地閑置。把企業現有土地利用情況作為新增供地的重要依據，對土，全國公務員共同天地地利用率高的企業，在新申請用地時優先安排；對達不到節約集約用地規定標準的企業，暫緩新的用地審批，待其將原有土地達到節約集約利用標準后，再考慮新的用地審批，促進企業節約集約用地。
(三)拓寬用地空間,保障經濟發展。一是立足內涵挖潛，徹底清查、充分利用批而未供的土地、閑置土地、空閑土地等存量土地，提高土地利用率。二是繼續爭取農村建設用地整理與城鎮新增建設用地掛鉤試點工作，通過農村建設用地減少和城鎮建設用地增加，優化城鄉用地結構，拓寬城市用地空間。三是全面摸清全市范圍內可利用的鹽田、廢棄蝦池和沿海灘涂，在充分做好環境影響論證和符合規劃的前提下，區別不同情況，采取靈活有效的方式加以利用。四是加向上溝通協調力度，積極爭取國家、省上預留的建設用地指標，緩解土地供需矛盾。
（四）加強和改進征地管理，維護農民利益。一是把提高征地補償標準落到實處。征地統一年產值和區片地價批準公布前，嚴格執行威政辦發〔2005〕69號文件規定的征地補償標準，確保被征地農民的生活水平不因失地而下降。征地統一年產值和區片地價出臺后，嚴格按照新的標準執行，切實解決征地標準偏低和同地不同價的問題。二是嚴把征地補償關，確保征地補償費及時足額到位。征地補償安置費用不落實的，一律不予受理上報省政府批次征地報件；征地補償安置費用不到位的，一律不批準供地。探索建立征地補償款預存制度和統一收繳、發放機制，減少發放環節，防止截留、挪用。
新修正的土地管理法范文第3篇
關鍵詞： 集體建設用地； 土地使用權； 流轉制度
中圖分類號： F301.1 文獻標識碼： A 文章編號： 1673-9973（2013）02-0112-05
土地是人類生存和發展的重要物質基礎，其對經濟、社會的發展具有不可替代的作用。隨著我國市場經濟體制的建立和發展，土地作為一項重要的資源愈發體現其使用價值的重要性。同時，資源性、稀缺性在當前的經濟形勢下更加促使其使用價值的不斷提高。作為社會主義國家，所有制結構決定了土地作為一種資源其所有權主體的特殊性。依照我國現行憲法的規定，根據主體的不同，可將土地分為國有土地和集體土地。此種土地制度在我國計劃經濟時期對經濟發展、工業建設發揮了重要作用，但隨著我國社會主義市場經濟制度的建立，此種“城鄉二元”的土地制度成為新一輪經濟發展的障礙，特別是在解決“三農”問題、縮小城鄉差距、建立社會主義新農村成為當前及今后一個階段主要任務的時期，切實提高廣大農民的生活水平，保障農村經濟持續、健康、有序發展成為社會經濟建設的迫切任務，構建集體建設用地使用權可流轉制度被多數專家、學者認為是圓滿完成任務的必經途徑和有效手段之一。因其不僅能促進農村經濟的發展，并且對于合理配置土地資源，合理開發、利用土地資源，保障集體經濟組織的土地權益，促進農村經濟的發展具有重要的現實意義。
一、完善相關法律，解決下位法與上位法之間的矛盾
有學者將集體建設用地使用權定義為：“是指法定主體依法取得的對農民集體所有的土地進行非農業目的的占有、使用和收益的權利”。[1] “土地流轉，即土地的流通和轉讓”，[2]根據流轉標的不同，可分為土地所有權的流轉和土地使用權的流轉。根據我國憲法第10條的規定，在我國土地所有權是禁止流轉的，唯有通過國家征收的形式實現集體土地所有權主體的變更，且只能由集體所有變為國家所有。而國有土地使用權的流轉則形式多樣，根據我國《土地管理法實施條例》的規定，無償的形式有劃撥，有償的方式包括出讓、租賃、作價出資或入股。
如：截至2008年11月，江蘇南通海門市共辦理集體建設用地出讓417宗，出讓面積4357.5畝；集體建設用地轉讓74宗；共辦理集體建設用地租賃73宗，租賃面積623畝。[3]由以上數據可知，各地區的試點工作取得了初步的成果，此種流轉方式占據了集體建設用地使用權流轉非常大的比重，而接下來的工作就是總結各地區的成功經驗，在全國范圍內進行推廣，以此形成全國統一的集體建設用地使用權可流轉制度。據統計，僅2000年至2002年，安陽市劉家莊、任家莊、三家莊三村集體流轉收入已達1400多萬元，用于修建道路200萬元，建學校、養老院等公益事業150萬元，上繳國家各種稅費500多萬元，安置1300多個勞動力，人均年收入5000元以上；[4]廣東2006年實現流轉宗數約2100宗，面積達1500公頃，涉及價款20億元。[5]據測算，2020年我國要達到城鎮化率60%、工業化率70%的目標，需要增加1.5億畝建設用地。[6]
在我國，建立集體建設用地使用權可流轉制度是適應經濟社會發展的客觀需要，法學理論為此制度的建立提供了深厚的理論基礎，國家土地政策的推動及試點地區的實踐經驗為此制度的建立奠定了堅實的現實基礎。
為完善立法，解決下位法土地管理法、擔保法和上位法憲法之間以及土地管理法本身法律條文之間的矛盾，應對土地管理法、擔保法相關條出以下修改：（1）秉承憲法第10條和土地管理法第2條的規定，將土地管理法第43條修改為：“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，可以依法申請使用國有土地或集體所有土地；村民建設住宅、鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設，可以依法申請無償使用農民集體所有的土地”。（2）將擔保法第34條第3款修改為：“抵押人依法有權處分土地使用權、房屋和其他地上定著物”。
二、改革現行的征地制度
在物權理論上，土地征收是物權變動的一種形式，是國家出于公共利益的需要，依照法定條件和程序，將農民集體所有的土地強制收歸國有，并給予相應補償的行為。我國憲法第10條、土地管理法第2條、物權法第42條皆有“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征收或者征用并給予補償”的規定。此種規定，為緩解城市擴張、經濟發展對土地的大量需求，進而征收農民集體土地提供了法律基礎。
國家只有為了“公共利益的需要”，才能對集體土地進行征收，但我國立法機關并未借鑒西方發達國家成熟的立法經驗，采用概括或列舉的方式明確“公共利益”的內涵或外延。因而，在城市建設日益飽和、城市可用土地仍不能滿足經濟發展需求的背景下，為保證經濟的持續發展，政府及用地者開始尋找突破點，他們利用國家法律和司法解釋并未對“公共利益”做出明確規定的法律漏洞，人為地任意擴大“公共利益”的范圍，將其外延擴大化、商業化，大量征收集體經濟組織所有的土地用于商業開發建設，以滿足經濟發展對土地的需求，使得集體建設用地使用權以征為國有的形式變相流轉。該行為不僅損害了廣大農民的土地權益，而且不利于土地的合理開發利用，因此要改革現行的征地制度，使其規范化。據《新京報》2011年4月20日的報道，我國土地管理法的修改工作已經啟動。筆者建議：可以此次修改土地管理法為契機，或是之后通過最高人民法院司法解釋的方式，對土地征收制度進行如下改革：
（一）明晰“公共利益”的范圍
1. 界定“公共利益”的內涵。《辭源》中將“公益”界定為：“公共之利益，相對于一個人之私利、私益而言”，將“利益”界定為“好處或功用，即指能滿足人們物質或精神需要的事物”。美國學者龐德在他的社會法學理論中把利益分為個人利益、公共利益與社會利益，其中公共利益是指涉及政治組織的社會生活并以政治組織社會名義提出的主張、要求或愿望。本質上講，龐德所稱的“公共利益”即國家利益。我國法律、法規、司法解釋未對“公共利益”的涵義作出明確界定，“公共利益”的認定缺乏法律標準。但根據法律解釋原理、國家現行的土地政策，以及保護農民集體土地利益的需要，對“公共利益”的范圍不宜作擴大解釋。因而，應將“公共利益”界定為：為保障國家的安全、發展，國家機構的正常運行，滿足社會絕大多數人的生存、生活而必須具備的物質基礎。其應具備以下四個特征：（1）公共性。即相對于私人利益，公共利益主體是國家或社會公眾，而不是確定的個體或組織；同時，此種利益主要依賴以政府為代表的公共選擇機制來實現。（2）合理性。由于公共利益的實現經常是以減少或損害其他類型的公共利益或私人利益為代價的，因此在認定公共利益時要進行利益權衡，進行利益大小、社會效益、實現代價的比較，最大限度地減少對其他利益的損害。（3）正當性。除國家利益外，對其余公共利益的認定，要體現公共性，廣泛聽取民眾意見，保證公共利益真正滿足公眾的需求。（4）公平性。公共利益的實現是以損害私人利益為代價的，因而要對利益損害者進行合理的補償，以實現社會公平。
2. 明確“公共利益”外延。在大陸法系和英美法系國家，如德國、法國、英國、美國等國，法律同樣規定，政府為了公共利益的需要可以征收土地，并采用概括或列舉的方式明確規定“公共利益”的范圍，只是不同國家基于本國國情對公共利益的認定標準略有不同而已。我國土地管理法第54條對以劃撥方式取得國有土地建設項目的范圍進行了規定；同時，國土資源部制定的《劃撥用地目錄》將用地劃分為公益性和經營性，前者可以劃撥方式獲得國有土地使用權；2011年1月21日國務院新頒布的《國有土地上房屋拆遷與補償條例》中，對可征收房屋的情形進行了規定。因此，可以參照以上法律、規章的規定，明確規定由政府組織實施的基于以下需要的項目可以征收集體建設用地：（1）國防和外交；（2）能源、交通、水利等基礎設施建設；（3）科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業；（4）保障性安居工程建設；（5）對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建。
（二）提高征地補償標準
土地管理法第47條規定，我國的征地補償標準是：“按照被征收土地的原用途給予補償”，此標準僅從國家經濟利益的角度出發，未考慮失地集體的土地權益，其合理性備受質疑。且在當今地價不斷上漲的背景下，該標準與市場脫節，不能維護失地農民的財產利益。此標準下，在國家和集體組織之間產生了土地收益“剪刀差”，激發了民眾的不滿情緒，使集體建設用地使用權隱性流轉成為可能。
國際上關于征地補償的原則有：（1）日本的“正當補償”原則，其補償范圍主要包括：產權損失、財產損失、失業損失和其他損失等，此補償原則是一種比較全面的補償。此外，日本還專門規定了要“按正常市場交易價計價”的原則；（2）美國的“合理補償”原則，此原則下國家要賠償所有者財產的公平市場價格，包括財產的現有價值和財產未來盈利的折扣價格；（3）巴西的“公平賠償”原則，根據此原則，征地補償項目包括土地的原購置費用、土地的產出等項目。三種補償原則中，補償程度最高的為“正當補償”原則，“合理補償”原則次之，“公平補償”原則補償程度最低。
為保障集體經濟組織成員的利益，在確定了征地項目范圍的前提下，我國要提高現行的征地補償標準。新確立的征地補償標準，既要限定在國家財政的承受范圍之內，又要實現失地集體經濟組織成員的經濟利益。筆者認為新征地補償標準要考慮以下因素：（1）土地的原用途。土地的原用途一定程度決定了其對當地經濟、文化、社會的作用。不同用途的土地因其給當地所帶來的利益不同，其價值也就不同。如被征土地原是村辦企業用地，其不僅給當地政府帶來稅收收入，而且增加了農民的經濟收入，如果國家要進行補償就要將“農民收入的減少”作為補償標準確定的因素。（2）地上附著物。地上附著物是土地上承載的建筑物及其附屬物，附著物的建設要耗費財力、物力和人力。土地被征用，附著物所有權人同時喪失了對附著物的所有權和使用權，造成了經濟利益損失。因而，在確定賠償標準時，應將地上附著物作為必要因素加以考慮。（3）土地的市場價格。因土地的位置能夠決定土地使用權流轉時的市場價格，故征地補償標準的確定要借鑒馬克思的級差地租理論。被征收的集體土地大多處于城市邊緣，地理位置優越，其一旦被征收，土地所有權人便喪失了原有的經濟利益，集體經濟組織成員的收入因此而減少。相對來講，如果此種土地通過招標、拍賣的程序進入土地市場進行流轉，憑借其優越的地理位置，集體經濟組織必然能獲得優厚的回報。因而，兩種狀態下土地收益差的存在，使得在確定征地補償標準時必須要參考土地的市場價格。因此，我國要對現行的征地補償標準進行修改，確立合理的補償標準，補償費用應包括：土地原經濟效益、地上附著物的損失、一定比例的市場差價。
（三）完善征地程序
1. 要由征地部門擬定征地補償方案，報同級人民政府進行審批。
2. 受理申請的人民政府組織有關部門對征收補償方案進行論證并對論證結果予以公布，征求被征地集體經濟組織成員和社會公眾的意見。
3. 受理申請的人民政府應對所征求的意見進行論證并對原征收補償方案進行修改，公布修改后的方案。
4. 根據方案確定的時間、程序發放補償費用至集體經濟組織，集體經濟組織定期內按人口數將補償費用發放至成員手中。
5. 以上所有程序完成之后進行征地活動。
三、制定《集體建設用地使用權流轉管理法》
建立集體建設用地使用權可流轉制度，首先應對相關規范性法律文件進行修改，解除對集體建設用地使用權流轉的限制，其次是制定專門的法律以構建我國的集體建設用地使用權可流轉制度，規范集體建設用地使用權流轉程序。筆者以為，我國立法機關應制定專門的《集體建設用地使用權流轉管理法》，應包括以下內容：
（一）集體建設用地使用權流轉的原則
1. 同一市場原則。經濟學上對“市場”的界定，是指消費者的集合，而非固定的交易場所。建立集體建設用地使用權可流轉制度，實現國有土地和集體建設用地“同制、同權、同價”，發揮集體建設用地的資源價值，將國有土地和集體建設用地納入統一的市場，實現權利平等，運用相同規則，通過市場競爭機制，來實現集體建設用地使用權的流轉。（1）市場準入制度是集體建設用地使用權進入土地市場的門檻，應修改相關法律允許集體建設用地使用權進入土地一級市場進行流轉。（2）建立公平的流轉制度，實現對國有土地和集體建設用地的無歧視待遇。（3）利用市場的公平競爭機制，實現集體建設用地使用權流轉的經濟效益最大化。
2. 依法流轉原則。依法流轉原則是指集體建設用地使用權的流轉，要符合法律、法規規定的條件、程序、方式、期限，不得違反法律的強制性規定，否則流轉行為無效。（1）不符合法定條件的集體建設用地不得進入土地市場進行流轉，否則流轉行為無效。（2）不按法定程序流轉集體建設用地的，視違法情節的輕重，進行不同的處理：如違反的是不可進行事后彌補的強制性程序（如民主決策程序、審批程序），則此流轉行為無效；如違反的是可事后彌補的任意性程序（如出讓金或租金交付程序），那么此流轉行為可通過修正成為有效的流轉行為。（3）集體建設用地使用權的流轉，必經按照法定的出讓、轉讓、出租、轉租、抵押等五種方式進行，不按此方式進行的流轉為無效流轉。（4）集體建設用地使用權流轉的期限，要符合法律最高流轉期限的規定，超過最高流轉期限的，以最高流轉期限計算，超過部分無效；若流轉期限對合同目的的實現具有決定性意義，則此流轉行為無效。
3. 民主決策原則。民主決策原則是指集體建設用地使用權的初次流轉，要經集體經濟組織成員會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表的同意，方可進行流轉。現存的大量隱性流轉，都是村委會、村干部或村民個人充當集體建設用地的所有權人，全權行使決策權，損害了集體經濟組織的合法權益。民主決策原則的設立，保證了土地真正的所有權人通過法定渠道充分發表意見，實現其所有權權能，維護其經濟利益。
（二）集體建設用地使用權流轉的條件
1. 初次流轉要進行民主決策。集體建設用地使用權屬于農民集體所有，為保障集體經濟組織成員的土地權益，在進行集體建設用地使用權初次流轉時，應由用地者與鄉（鎮）、村集體經濟組織或者村民委員會自愿平等協商，后經集體經濟組織成員會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表的同意，并報有權機關進行審批后，集體建設用地使用權才能流轉。
2. 符合土地利用總體規劃、城市和村鎮建設規劃。土地利用規劃是為節約用地、確保土地的供需平衡和合理開發利用土地而制定的。目前，我國土地利用規劃按行政級別來進行劃分，可分為全國級、省級、地（市）級、縣級和鄉（鎮）級。集體建設用地使用權可流轉制度的建立，實現了不同所有者土地的“同制、同權、同價”。為保證農村的合理布局、促進合理利用農村的土地資源，一定要科學制定土地利用規劃，將集體建設用地納入土地總體規劃和城市、村鎮規劃之中。此外規定只有符合土地規劃，集體建設用地使用權方能進入土地市場進行流轉。
3. 符合土地用途管制。土地用途管制，即國家為了土地資源的合理開發利用，促進國民經濟和社會的協調發展，以編制土地利用規劃的形式劃分土地利用區，確定土地使用條件，并要求土地所有者和使用者按照國家確定的用途使用土地的制度。自1999年始，我國通過編制各級土地利用規劃的形式實行土地用途管制，實現土地資源的優化配置。集體建設用地使用權的流轉，要符合土地用途管制和土地規劃確定的用途，未經法定程序不能改變土地用途，對擅自改變土地用途的行為，要對責任主體進行處罰，情節嚴重的要追究相關責任人的法律責任，并將流轉土地恢復原狀。
（三）集體建設用地使用權流轉的方式和期限
建立集體建設用地使用權可流轉制度，實現對國有土地和集體建設用地統一規劃、統一管理，可借鑒我國成熟的國有土地使用權流轉制度，設計集體建設用地使用權的流轉方式、規定流轉期限。
1. 出讓。參照國有土地使用權的出讓，統一土地使用權出讓的概念，并將其定義為：指土地所有者將土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向其支付出讓金的行為。集體建設用地使用權的出讓，經由民主決策，可采用招標、拍賣、協商等方式，以實現土地效益最大化。集體建設用地使用權出讓的期限，筆者認同一些學者的觀點，住宅用地70年，工業用地過50年，商業用地40年，綜合用地50年，具體期限由出讓方和受讓方協商而定。
2. 轉讓。集體建設用地使用權轉讓，即集體建設用地使用權人將依法取得的建設用地使用權進行轉移的行為。集體建設用地的權利義務被轉讓給受讓人，可以通過買賣、互易、贈與、繼承等方式進行，但轉讓的土地要符合土地用途管制。集體建設用地使用權轉讓的期限為原合同期限扣除轉讓人已使用的期限。
3. 出租。集體建設用地使用權出租，即集體土地所有人將其所有的集體建設用地使用權在一定期限內出租給土地使用權人，并收取租金的行為。集體建設用地使用權出租的其他事項，適用合同法中關于租賃合同的規定。集體建設用地使用權出租的期限，適用合同法最長租賃期限20年的規定。
4. 轉租。集體建設用地使用權轉租，即集體建設用地承租人將其承租的建設用地使用權另行出租給第三人使用的行為。集體建設用地使用權的轉租，同樣適用合同法中關于租賃合同的相關規定，轉租要取得土地所有權人的同意；轉租的期限要短于土地出租的剩余期限；同時，非經法定程序不得改變轉租土地的用途。
5. 抵押。集體建設用地使用權抵押，即集體建設用地的所有權人或使用權人將集體建設用地使用權作為自己或他人債務的擔保，當債務人到期不能履行債務時，由債權人就該集體建設用地使用權變價優先受償的行為。債權人的抵押權一旦實現，集體建設用地使用權的流轉也即實現。集體建設用地使用權的抵押不同于國有土地的抵押，其分為兩種：一是所有權人進行的抵押，二是使用權人進行的抵押。不同主體進行的抵押，抵押期限不同；所有權人進行的抵押，由所有權人與抵押權人協商，但抵押最高期限不應超過集體建設用地根據用途所確定的最高出讓期限；使用權人進行的抵押，抵押期限不應超過集體建設用地原流轉合同的剩余期限。
（四）集體建設用地使用權流轉的程序
1. 初次流轉程序
（1）集體建設用地使用權初次流轉中的出讓和出租，以招標、拍賣的方式進行流轉的，按以下程序進行：第一，集體經濟組織持土地所有權證書、2/3以上集體經濟組織成員或者2/3以上村民代表的書面同意，向上級有權部門提出審批申請。第二，受理審批申請的有權部門會同城鄉規劃部門指導提出審批申請的集體經濟組織，擬訂出讓或者出租方案，報本級人民政府批準。第三，方案經批準后，集體經濟組織委托土地交易機構在土地市場對集體建設用地使用權進行招標、拍賣。第四，中標人、競得人憑中標通知書或者成交確認書，與集體經濟組織簽訂集體建設用地使用權出讓或者出租合同，并按合同約定向集體經濟組織支付出讓金或者租金。第五，受讓人或者承租人持集體建設用地使用權出讓、出租合同，政府批準文件，以及出讓金或者租金支付憑證，向土地管理部門辦理土地登記，領取集體建設用地使用權證書。
（2）集體建設用地使用權初次流轉中的出讓和出租，以協商的方式進行流轉的，按以下程序進行：第一，集體經濟組織持土地所有權證書、2/3上集體經濟組織成員或者2/3以上村民代表的書面同意、供地方案、出讓或出租合同等材料，向上級有權部門提出審批申請。第二，受理審批申請的有權部門會同城鄉規劃部門對申請進行審核，報本級人民政府批準。第三，經批準后，受讓人或者承租人按合同約定向集體經濟組織支付出讓金或者租金。第四，受讓人或者承租人持集體建設用地使用權出讓、出租合同，政府批準文件，以及出讓金或者租金支付憑證，向土地管理部門辦理土地登記，領取集體建設用地使用權證書。
（3）初次流轉的抵押程序。第一，集體經濟組織持土地所有權證書、集體經濟組織或鄉（鎮）、村辦企業與抵押權人簽訂的主合同和抵押合同、2/3以上集體經濟組織成員或者2/3以上村民代表的書面同意，向上級有權部門提出審批申請。第二，受理申請的有權部門對抵押合同進行審核，報本級人民政府批準。第三，批準后，抵押人與抵押權人持主合同、抵押合同、批準文件至土地管理部門辦理抵押登記。
2. 再次流轉程序
土地使用權人持原協議、土地使用權證書、與新權利主體（受讓人、承租人、抵押權人）所簽協議至土地管理部門辦理相關手續。值得注意的是，原租賃合同無轉租約定或原出租人在原租賃合同中不同意轉租而后又同意的，承租人轉租要取得土地所有權人的書面同意。
（五）建立集體建設用地地價評估體系
為防止集體建設用地使用權被低價流轉造成土地資產流失，保障集體經濟組織的經濟利益，我們要建立一個科學、規范的地價評估體系：首先，規定地價評估是土地流轉的必經程序，由具備資質的評估機構對待流轉土地進行地價評估；其次，地價評估要遵守國有土地和集體建設用地“同質同價”的原則；最后，實現政府最低保護價制度。
（六）合理分配土地收益
因集體建設用地使用權初次流轉和再次流轉涉及的利益主體不同，為確保土地收益的合理分配，流轉收益分配過程中要進行初次流轉和再次流轉的區分。集體建設用地使用權的抵押，因不涉及利益分配，故此處不予討論。
1. 初次流轉的利益分配。初次分配應以建設用地所有權人為主，各級政府不直接參與土地收益分配。集體建設用地使用權流轉收益的50%，由集體經濟組織按該組織實際成員數平均發放；余下的50%，由集體經濟組織統一管理使用，用于當地的經濟、文化、保障性建設，其使用方式和數額要經過2/3以上集體經濟組織成員或者2/3以上村民代表的同意。各級政府不直接參與初次分配，以稅收的形式間接參與土地收益的分配。
2. 再次流轉的利益分配。集體建設用地使用權再次流轉的土地收益，溢價部分按初次流轉的分配方法進行分配。如是平價流轉，則不存在收益分配問題，政府可根據稅法的規定獲得契稅等稅收收入。
（七）懲處囤積土地行為
2010年12月29日《國土資源部關于房地產閑置土地情況的公告》顯示：1993年至今，我國住宅建設用地共閑置土地201.703642公頃。為防止集體建設用地使用權流轉過程中出現囤積土地、大量閑置土地的情況，在《集體建設用地使用權流轉管理法》中應對用地者的囤積行為規定嚴厲的處罰措施：（1）對以出讓、出租的方式取得集體建設用地用于非農建設的，超過合同約定的動工開發建設期，滿一年未動工開發的，由土地管理部門征收相當于全部合同金額20%的土地閑置費，將土地閑置費按集體建設用地使用權初次流轉的收益分配方法進行分配。并責令受讓人、承租人于一定期限內動工開發建設，并對責任主體進行通報批評。期限屆滿仍未動工開發的，無償收回集體建設用地。（2）對以轉讓、轉租的方式取得集體建設用地用于非農建設的，自土地使用權證辦理完畢之日起，滿一年未動工開發的，由土地管理部門征收相當于全部合同金額20%的土地閑置費，上繳國庫。并責令受讓人、承租人于一定期限內動工開發建設，并對責任主體進行通報批評。期限屆滿仍未動工開發的，無償收回集體建設用地。（3）滿兩年未動工開發的，無償收回集體建設用地。
（八）對集體建設用地使用權流轉進行登記
我國對不動產物權的變動采用的是“登記生效”原則，登記是不動產物權變動的必經程序。集體建設用地使用權的流轉，系不動產物權的變動，因而，應按法律的規定進行登記方可生效。此項登記具有重要作用：一是登記具有公示效力，可以降低市場交易成本，減少法律風險；二是便于國家對集體建設用地使用權的流轉進行監督、管理，實現國家對土地用途進行管制。因此，土地管理部門要切實履行集體建設用地使用權流轉登記程序，簡化土地權利歸屬、流轉狀況的查詢程序，以確保市場交易的暢通和安全。
從政府廣泛開展集體建設用地使用權流轉的試點工作到國家一系列政策、地方規章的出臺，我國集體建設用地使用權流轉已成必然，因而修改《土地管理法》、《擔保法》等相關法律，為建立我國集體建設用地使用權可流轉制度掃除法律障礙成為首要解決的問題。但構建集體建設用地使用權可流轉制度不僅是一個法律層面上的問題，還涉及經濟、社會等方面的問題，故此項制度的建立，立法機關和政府要在廣泛調研、聽取社會各界的意見的基礎上，循序漸進地推進。
一項制度的建立需要以相關配套制度為依托，我國集體建設用地使用權可流轉制度的建立需要以相關經濟制度、社會保障制度為基礎。首先是經濟制度，國家要完善管理集體建設用地使用權流轉的宏觀調控手段，通過土地利用規劃部門、土地管理部門實行定期檢查等手段對集體建設用地使用權流轉狀況、建設用地利用狀況進行管理和監督，嚴厲打擊非法流轉行為和囤積土地行為。其次是社會保障制度，要逐步建立和完善農村基本社會保障制度，將廣大農村居民納入醫療保險和養老保險的保障范圍內。同時，還要完善農村基本設施建設。
集體建設用地使用權可流轉制度的建立，將集體建設用地納入土地一級市場，充分發揮土地的資源性作用，對于我國經濟保持持續穩定的發展具有重要意義。此制度的建立，必然會增加農民收入，促進農村經濟發展，推動“城鄉一體化”建設，加快社會主義新農村建設。
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新修正的土地管理法范文第4篇
關鍵詞：宅基地；使用權；流轉；驅動力
國家規定，農村宅基地流轉只有國家征收征用和集體組織內部流轉兩種合法形式，但實際上農村宅基地的流轉十分普遍，特別是在城市郊區。農村宅基地的普遍流轉必然有其驅動力，概括來說宅基地流轉的驅動力主要包括城鎮發展驅動、經濟發展驅動、經濟利益驅動、文化傳統驅動、國家制度政策驅動等。根據宅基地流轉主體的不同，可將宅基地使用權流轉分為國家征收征用流轉、農村集體組織轉用流轉、農村居民自發流轉。由于流轉主體的不同，其相應的流轉動力也應是不同的。
一、國家征收征用流轉驅動力
國家征收征用流轉是國家因經濟建設與發展的需要，依靠國家強制力從農村集體手中或農村居民手中征收征用宅基地。征收是不僅使用權發生改變，所有權也發生了改變；征用只是使用權發生改變，所有權不發生改變。但無論是征收還是征用，其使用權都發生了流轉。本文不將征收與征用加以區別，統一稱為“征用”。
國家因經濟社會建設發展需要產生了征用農村集體土地的內在需求，農村宅基地作為農村集體土地的重要組成部分也必然列在其中。國家征用宅基地的內在需求包括城市規模擴張的需求、經濟發展的需求、區際聯系的需求等，這些需求構成了宅基地征用的內在動力；國家征用宅基地所依靠的強制力具體表現為各種法律法規和政策的制定與實施，這些正式制度的實施形成一種外在動力，即制度誘致力，來保證宅基地征用的實現；地方各級政府所擁有的政治權利引致其自身的利益需求，這種利益需求形成了一種新的農村集體土地征用的外在動力，利益驅動力。
1.城市規模擴張
城鎮化和工業化是人類社會發展的必然趨勢。諾瑟姆（RayM.Northam）把城鎮化過程分成三個階段，即初期發展緩慢階段、中期加速階段、后期緩慢停滯階段。周一星（1995）認為[1]，我國的城鎮化已從初期階段邁入中期加速階段。城鎮化的中期發展階段不僅表現為城市數量的增加，更表現為城市規模的迅猛擴張。在中期發展階段，由于城市具有“優越的區位條件、便捷的交通網絡和較發達的通訊、郵電設施，使城市具有發展某些主導職能部門的優勢，并有主導職能部門相繼發展的‘乘數效應’帶動其他相關行政、經濟職能部門的相繼發展。”[2]城市的加速發展吸引了人口、勞動力、土地、資本等大量生產要素向城市集中，促使城市規模不斷向外擴張，城市周圍的大量集體土地通過征用轉為城市用地，農村宅基地的使用權也由農村居民轉給了地方政府和其他相關主體。
2.經濟發展驅動
經濟發展擴大了對物流、信息流、資金流等的需求，掀起了基礎設施建設的，農村集體土地被大量征用，基礎設施建設占用的宅基地也被一并征用過來，推動了農村宅基地的流轉。同時，經濟的發展提高了人們的生活水平，人們對居住環境、生活環境、交通便捷等的要求越來越高。城市規模的不斷擴張給居民帶來了居住環境惡化、交通擁擠等眾多的城市問題，城市中工業企業特別是重污染企業的發展不僅受到城市日益高昂的地價的制約，也受到城市居民的抵制。工業企業要進一步發展，必須搬離市區。工業企業的新建不僅需要廠房辦公用地，還需要配套設施用地，這必然導致大量的農村集體土地被征用，宅基地的征用也不可避免。
3.制度誘致力
2004年修正的《中華人民共和國土地管理法》第2條第4款規定：“國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或征用并給與補償。”第2條第5款規定：“國家依法實行國有土地有償使用制度。但是，國家在法律規定的范圍內劃撥國有土地使用權的除外。”第43條第1款規定：“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外。”第43條第2款規定：“前款所依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征收的原屬于農民集體所有的土地。”車裕斌（2004）分析了土地征用制度在農地轉為城市建設用地的動力作用，指出：“由于土地征用制度具有一定的強制性，而相應的土地規劃制度和土地保護制度因內在的種種缺陷，實施執行的強度遠遠不如土地征用制度，各級地方政府在運用其征地權時往往將征用制度的強制性發揮到了極致，在征用范圍上農戶沒有發言權，在補償費用上農戶更沒有發言權，這種征用權缺乏有效的監督和制約的制度促進了農用地征用流轉的加速，甚至出現農用地征用規模遠遠大于地方經濟發展對非農建設用地需求的情況。”雖然宅基地的征用比農地征用復雜一些，代價高一些，但由于國家對農地征用的管制越來越嚴，同時鼓勵農村建設用地整理，將城市建設用地增加與農村建設用地減少相掛鉤，加上征用土地的巨大利益誘惑，征用農村宅基地也就成了必然趨勢。
4、經濟利益驅動
征用宅基地雖然相對于征用農地要付出較高的代價，但相對于國有土地使用權出讓價格，單位面積宅基地征用補償費僅相當于國有土地使用權出讓價格的幾分之一甚至十幾分之一。巨大的利潤空間促使地方基層政府利用新農村建設的時機，加大農村建設用地整理的力度，置換出更多的城市建設用地指標，征用更多的農村集體土地。二、農村集體組織轉用流轉驅動力
農村集體組織轉用流轉的驅動力主要表現為經濟利益驅動，這種表現在城鎮郊區、特別是大城市郊區表現得特別突出。
隨著經濟的發展、人們生活水平的提高、城市規模的擴大、城市人口的增加，對城市住房的需求越來越大，再加上對房產投機投資，造成各城市房價一路飆升。目前城鎮房價已與普通城鎮居民收入嚴重失衡，房價已大大超過居民的購買力，這從各界紛紛要求政府控制房價的呼聲日益高漲就可窺見一斑。作為理性的城鎮居民在買不起市區住房的情況下，定會將目光投向郊區價格較為低廉的“村產房”，也就是“小產權房”。
農村集體組織是農村集體土地所有權代表，作為理性的代表來說，其必然為本集體組織謀取更大的利益。由于非農建設用地的收益遠遠高于農地農用的收益，市區房價一再高漲，“小產權房”存在較大的市場，農村集體土地所有權代表必將集體的土地轉為宅基地進行“小產權房”開發。況且集體非農建設用地使用權出讓的收益如何分配和使用，目前法律法規尚無明確規定，農村集體土地所有權代表對這一部分收益具有完全的支配權。利用宅基地進行房地產開發存在巨大的利益空間，必會激發農村集體組織運用各種手段將集體土地轉為宅基地，就是違反國家有關土地的法律法規也在所不惜。何況他們還會采取規避法律法規的做法呢？如各地普遍存在的“以租代征”就是明顯的例證。
三、農村居民自發流轉驅動力
農村居民自發流轉宅基地包括宅基地繼承、買賣、出租等，其驅動力主要是經濟利益驅動和文化傳統驅動。
1.經濟利益驅動
經濟利益驅動應是農村居民自發流轉宅基地的主要驅動力。2004年修正的《中華人民共和國土地管理法》第62條第1款規定：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準”。但由于種種原因，一戶多宅現象還比較突出，農戶住不了那么多宅基地，特別是在城市購買了商品房的農戶，遇到合適的買主就會將宅基地賣掉。
出租宅基地主要是出租房屋連帶出租宅基地，這種現象主要出現在城鎮郊區，特別是在“城中村”中。20世紀90年代中后期，城市蔓延和郊區化進程加速，城市邊緣區土地被大量征用，原有農村聚落為城建用地所包圍或納入城建用地范圍，成為“城中村”[3]。城市的擴張吸引了大量的外來人口，“排外的住房政策”使外來人口只能從“城市住房體系”之外尋找住房；租賃、尤其是租賃私房，成為外來人口獲取住房的主要方式[3]。“城中村”依靠優越的區位，低廉的價格成為外來人口首要的房源地。城市郊區農村宅基地的大量流轉是在經濟利益驅動下伴隨著外來人口大量涌入城市而自發形成的，是城鎮化發展的必然產物。
2.文化傳統驅動
社會的發展產生了兩種文明，即城市文明和鄉村文明，兩種文明相互影響、相互吸引、共同發展，由此產生了城鄉之間的流動。城鄉之間流動促進了城鄉文化信息交流，使農村居民認識了城鄉之間的差異，形成更高層次的心理需求，產生進入城市成為城市人的欲望[4]，當條件成熟時，就會誘致其進城定居。其在農村的房產和宅基地，特別是“一戶多宅”的，就會想辦法進行流轉。同樣，城鎮居民也受到鄉村文明的吸引，特別是農村優美的自然環境、淳樸的鄉情、清新的空氣等成為吸引城鎮居民的引致力。雖說當前農村落后的基礎設施會對這種需求有很大的約束，但隨著新農村建設的推進，農村各種條件的改善，這種需求必將會越來越大。
繼承是文化傳統驅動力促進農村宅基地流轉的另一種形式。雖然我國法律法規規定：農村宅基地不能繼承，但幾千年的中華傳統：上輩的東西遺傳給下輩是天經地義的。在農民眼里，農村宅基地和其房產、樹木等附著物一樣，都是農民的私產，很多都是其祖上一輩一輩傳下來的，既是祖宗留下來的寶貴遺產，也包含對先人追思的深厚情感。
風水說也是文化傳統驅動力表現形式之一。中國幾千年來，農村建房就講究風水一說，許多農戶宅基地流轉就是受了風水的影響。
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新修正的土地管理法范文第5篇
關鍵詞：地價地價管理地價作用存在問題 措施
土地不僅是重要的資源，更重要的是資產。土地資源能否得到優化配置，發揮其最大效益，土地資產能否實現保值增值，關鍵在于地價能否真正反映土地的市場交易本質，能否發揮其作為土地市場機制的核心作用和經濟杠桿作用。1尤其是在我國加入世界貿易組織，經濟向市場經濟邁進，經濟規則同國際接軌的條件下，正確認識地價，客觀評定和反映地價，充分發揮地價作用，加強地價管理是最為基礎的一項工作。
一、充分認識地價在土地市場中的重要作用
1、地價的核心作用。我國土地市場建設要做的事情很多，核心問題就是地價問題。土地管理部門支持國有企業改革，是以專業評估、顯化地價為基礎的；辦理土地使用權出讓、抵押、政府收購土地、司法處置等都必須以具有評估資質機構科學評估地價為依據；土地使用權招標、拍賣、掛牌底價也必須參照評估地價；新《土地管理法》確定的征收新增建設用地土地有償使用費，是以基準地價為前提的；將來，最終解決農民的補償問題，也必須承認農民的土地財產權，走評定地價、照價征用的路子；土地市場發育和規范程度，也要以地價形成機制的狀況來衡量；近幾來，依法行政和的斗爭，在土地管理上也集中體現在地價上。
2、地價的經濟杠桿作用。地價是土地所有者權益的體現，是最靈敏反映土地供求關系的“晴雨表”，又是調節土地利用方式的有力杠桿。2根據我國國情，人多地少，后備資源不足，我們必須對現有建設用地進行“易位”、“易用”、“易主”的重新配置。這種重新配置，必須通過市場進行，要發揮市場配置土地資源的基礎作用，最重要的杠桿就是地價。土地制度改革、土地的有償使用，增加了政府的財政收入，為經濟建設提供了大量資金，大大緩解了政府壓力。而地價管理，正是土地有償使用的重要保障。
3、地價的宏觀調控作用。地價可以成調控手段，這在土地私有制條件下不可能實現，但在土地國有的條件下則變成了現實。地價是地租的資本化，本質上也是地租。地價是土地所有權在經濟上的實現形式，是所有者憑借對土地的壟斷參與社會剩余產品的分配。3在市場經濟條件下，土地所有權又進一步派生集體土地使用權、國有土地使用權及一些它項權利，形成了很多獨立的產權，有關權利人共同參與社會剩余產品的分配，因此地價屬于社會分配關系。在現實生活中，分配關系是圍繞著一個平均值波動的，地價的高低，直接影響所有者拿多拿少的問題，如果所有者拿多了，企業得不到平均利潤，就會影響企業的擴大再生產。如果所有者拿少了，企業經營者就在正常利潤之外獲得了超額利潤，有關行業也會出現投資膨脹甚至過熱。可見，地價的高低有一個客觀的度，所有者拿多了拿少了，都不利于經濟的協調發展。在宏觀的調控過程中，國家是經濟和社會事務的管理者，又是國有土地的所有者，地價作為調節社會分配的工具是否運用靈活，直接影響社會經濟的協調發展。因此，國家應靈活運用地價工具，針對不同需要進行調控，使社會經濟又好又快發展。
二、進一步明確地價管理存在的問題
1、地價體系建設仍須完善。目前，我國已初步形成了以基準地價、標定地價為核心，由基準地價、標定地價、市場交易價等不同價格類型構成的地價體系。但與市場建設及土地有償使用方式多元化的需求相比，仍不夠完善。一是地價稱謂、內涵不一，可比性差，所含內容不明確；二是基準地價成果管理手段落后，更新不及時；三是標定地價評定工作沒有普遍開展；四是基準地價修正體系不夠完善。
2、地價管理的配套政策急需進一步健全。近幾年來，我國已初步形成具有中國特色的地價管理制度體系，但是地價管理配套制度建設方面仍存在一些問題。一是地價管理體系不完善。首先在建立和實施制度時，沒有體現以地價管理為核心，制度之間銜接性、協同性和系統性差；其次是制度與當地地價管理現狀及發展趨勢脫節，不能做到有步驟、有計劃、系統地實現制度目標；再次是制度的實施缺乏系統控制的監督，執行中變形走樣；二是具體實施地價管理制度的環境差，影響制度效率的發揮；三是落實地價管理的具體制度不到位，缺乏明確的目標、程序及操作細則。
3、地價評估市場急需規范。目前，土地評估從封閉狀態變為全面開放。在土地評估市場中出現了一些新問題。一是不具備土地評估資質的機構進行土地評估。其它評估機構他們斷章取義，認為資產評估包括土地、房地產評估包括土地等等。他們評估不按土地評估規程，有的選一些因素，有的只按基準地價乘以一定常數，比較簡單，不能客觀、公正、合理評估地價。二是有的土地評估機構實力差。有的土地評估機構掛靠人員多，有的新考取估價師的學生多，如兩個沒有評估經驗的學生考取土地估價師后，可想他們能否科學評估地價呢？三是同業互相競爭。土地評估市場放開后，有的看到經濟收入可觀，可謂土地評估機構百花齊放，有的一個地級市土地評估機構就會出現十幾家甚至幾十家。他們為了攬活，降低收費標準，比著收費低，互相競爭。四是評估質量差。土地評估市場放開后，評估機構可跨地區進行評估，他們不能掌握評估地區的土地價格市場狀況，簡單按政府公布基準地價文件進行評估，也不找當地的地價修正體系和地價圖，這樣評估地價隨著性太大，有的評估宗地的級別都定錯，地價懸殊很大，有的相差成倍。
三、強化措施，加強地價管理
1、基準地價及時更新。基準地價是地價體系建設的基礎，也是政府調控土地市場和服務公眾的重要工具。在有些地方，基準地價都存在著更新不及時、現勢性差和不公開、不應用的現象。針對這種情況各級政府及土地管理部門必須高度重視基準地價更新工作，按時按要求，統一地價內涵，科學更新基準地價，如果地價得不到及時更新，地價體系建設就無從談起，也就建立不起規范的土地市場，就會影響經濟的發展。
2、完善地價管理配套政策制度。針對地價管理配套政策，制度不完善的問題，我們必須從加強基準地價應用入手，建立公開、公平、公正的供地模式，有效地提高地價管理水平。一是進一步建立和完善地價政策體系，即土地收購價格標準、土地征用價格標準、土地收益分配機制。二是進一步完善地價制度體系，即建立基準地價定期公布制度、宗地價格申報制度、互聯網公開查詢制度。三是進一步加大招標拍賣掛牌的基礎制度建設。即建設用地供應總量控制制度、城市建設用地集中供應制度、土地使用權公開交易制度。以此為制定地價政策，進行地價調控、合理配置土地資源，提供科學的依據。
3、建立城市地價動態監測體系。城市地價動態監測體系建設是市場經濟條件下加強地價管理的基礎性工作。它不僅涵蓋了地價監測點的設立、地價監測資料的采集，地價資料的分析以及地價監測體系的維護與更新基準地價專業特性，而且利用計算機、數據庫的網絡技術，將這些地價專業性通過計算機加以實現，建成基于數據庫和網絡之上的地價動態監測體系的應用功能和應用方向。4通過建立城市地價動態監測體系，可以及時、準確地了解和把握各城市的地價水平和地價動態變化情況，從而推算出各城鎮國有土地資產量及其變化情況，為加強土地資產管理，防止國有土地資產流失提供重要的依據。
4、充分發揮協會作用，加強土地評估行業管理。土地估價師協會做為管理監督土地估價機構的單位，要搞好協會的工作，充分展示協會特點。在政府職能轉變過程中，協會要擔當起應負的責任。一些職能協會要擔當起來，充分發揮協會作用，首先是行業指導，當好教練員，并且做好行業自律，當好裁判員；其次構筑技術壁壘，保持行業發展；第三為機構提供機會，互利互惠，提高生存力；第四要形成約束機制，樹立自律的權威。總之行業管理的手段是多方面的，在市場條件下，應該探索多種“軟性”手段管理會員，要一點一滴糾正行業不正之風，要從愛護幫助中介機構的立場出發規范他們，將把我國的土地評估中介服務市場推向一個新的臺
各級政府及土地管理部門要充分認識加強地價管理的重要性及地價的作用，明確現階段地價管理市場中存在的問題，積極采取措施，加強地價管理，進一步培育和規范我國土地市場，使我國的土地管理事業再上一個新臺階。
參考文獻：
1、地價管理與地價管理政策解讀武漢大學資源與環境科學學院 國土資源管理系 劉麗。
2、國土資源發揮地價調控作用推進土地節約集約利用。
3、馬克思的地租理論。
4、“2007年城市土地價格調查與監測研討會”綜述 .
