房地產企業財務報告

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房地產企業財務報告范文第1篇

2006年2月15日，財政部了39項企業會計準則（其中包括1項基本準則和38項具體準則），從而標志著適應我國市場經濟發展要求、與國際慣例趨同的企業會計準則體系的正式建立。時至今日，新準則的頒布已半年有余，離具體的實施日期日趨接近。其間，有關會計準則的應用指南（征求意見稿）也已出臺，這對于各項準則的深入理解提供了理論支持。但是，新準則的實施到底會給各行各業帶來怎樣的影響還是個未知數。在此，筆者擬對新準則對我國房地產行業的影響進行具體分析，以期對我國房地產行業的實務運作提供一些參考。

一、影響房地產行業的具體準則

目前，房地產行業作為我國第三產業的一個組成部分，其交易日趨活躍，在國民經濟中的作用也日趨凸顯，適時分析新的會計準則對該行業的影響顯得十分必要與重要。在具體闡述新準則對我國房地產行業的影響之前，筆者首先對影響房地產行業的會計準則進行梳理。

在我國新的會計準則體系中，具體會計準則是指引規范企業財務報告的強有力工具，而基本準則則是準則的準則，它對各個具體準則起著指導作用。因此，不論哪個行業，其會計規范都不可避免地要受到基本準則的影響，房地產行業也不例外。從各項具體準則的名稱和規范的實質內容來看，在38項具體準則中，與房地產行業直接相關的準則主要包括《企業會計準則第3號――投資性房地產》和《企業會計準則第15號――建造合同》，前者側重投資性房地產的規范，后者強調代建房地產的規范。而與一般行業相關的具體準則（從第1號至第21號），以及與企業財務報告相關的準則（從第28號至第38號）則或多或少地與房地產行業的會計規范相關。例如《企業會計準則第1號――存貨》、《企業會計準則第4號――固定資產》、《企業會計準則第8號――資產減值》、《企業會計準則第14號――收入》、《企業會計準則第21號――租賃》等分別規范房地產行業的存貨與固定資產管理、減值計提、收入確認、租賃業務?？陀^地說，本套準則相對于國際會計準則而言，具有言簡意賅的特點，既體系了我國的特色問題，又比較符合多項準則同時實施的學習需要。但是整套準則規范內容卻相當豐富，包括一般行業準則、特殊行業準則、報告準則和銜接準則等。有鑒于此，筆者將主要分析與房地產行業有直接密切關系的兩項具體準則，即第3號和第15號準則，其中的重中之重為第3號準則。

《企業會計準則第3號――投資性房地產》并不是一項專門對房地產行業作出規范的準則，它所針對的是所有企業持有的以投資為目的的房地產；同時，該準則也不是一項規范所有房地產資產的準則，它僅適用于“投資性房地產”的確認、計量和披露。由于該準則對企業持有的房地產類別進行了分類規范，并引入了公允價值模式（即允許采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量，而不是單一地采用歷史成本模式），因此，該準則對我國房地產行業的影響將十分巨大。與此相對應，《企業會計準則第15號――建造合同》主要規范企業（建造承包商）代建的房地產。雖然該準則與我國原先的《企業會計準則――建造合同》差異不大，但是它作為規范企業建造合同的確認、計量和相關信息披露的準則，同樣在房地產行業發揮著重要的作用。

二、具體準則對房地產行業的影響

當梳理清影響房地產行業的各項具體準則之后，我們需要考慮的問題便是這些具體準則將會對我國房地產行業產生怎樣的影響。筆者將從新準則對企業會計核算、損益確認、稅收體系變化和財務報告編制等四個方面進行分析。

（一）對會計核算的影響

如前所述，我國新的會計準則體系對不同類型的房地產進行了明細規定――第3號準則規范的對象為投資性房地產，第15號準則規范的對象為代建的房地產，而企業為生產商品、提供勞務或者為經營管理而持有的自用房地產則通過第4號準則進行規范，作為存貨的房地產通過第1號準則進行規范。這種對不同房地產類型的明細劃分，要求企業的會計人員必須對不同類型的房地產進行分類確認，以便向財務會計報告使用者提供與企業財務狀況、經營成果和現金流量等有關的會計信息，在某種程度上增加了企業會計核算的工作量。同時，分類處理的理念反映在企業的財務報表中，會影響企業資產結構的組成，以及相關財務比率的計算，影響企業前后各期財務數據的可比性。但是我們同時也應該意識到，工作量的增加以及對人員素質要求的提高更有助于企業提高會計信息的有用性，從而使財務會計報告使用者作出更為合理的經濟決策。

值得一提的是，《國際會計準則第40號――投資性房地產》在第3段明確指出：“本準則適用于承租人財務報表中作為融資租賃核算的租賃所持有的投資性房地產權益的計量和在經營租賃出租人財務報表中投資性房地產的計量”，這與我國的準則規定不盡相同，需要引起在境外上市或在境內境外交叉上市企業的重視，把握不同準則對房地產明細類型的核算差異，以便提供準確、可比的會計信息。

（二）對損益確認的影響

公允價值的謹慎采用是我國2006年會計準則體系改革的一大亮點，而這一亮點同時也體現在第3號準則之中――投資性房地產后續計量模式的選擇。第3號準則規定：企業應當在資產負債表日采用成本模式對投資性房地產進行后續計量，但是有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。由于采用公允價值模式計量，不需要對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，僅需要以資產負債表日的公允價值為基礎調整其賬面價值，并將公允價值與賬面價值之間的差額計入當期損益。這勢必會影響到房地產企業各個會計期間財務狀況和經營成果的穩定性。因此，對于可能采用公允價值模式進行后續計量的房地產企業而言，如何相對準確地把握企業各期的財務狀況和經營成果需要引起高度關注。

第3號準則規定：自用房地產或存貨轉換為采用公允價值計量的投資性房地產時，轉換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益；否則計入所有者權益。這就意味著，當不同類型的房地產進行轉換處理時，房地產公司需要確認相應的損失，卻不能確認相應的收益，這又將影響企業的損益金額大小。

（三）對稅收體系變化的影響

在前文筆者提到此次會計準則體系對于不同類型的房地產項目進行了分類規范，這種對資產的分類也將對我國房地產行業的稅收體系產生影響。例如，2006年3月6日，國家稅務總局下發了《關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》，該通知將住房項目細分為經濟適用房與非經濟適用房開發項目，同時規定了不同的計稅毛利率，從而對房地產開發企業的納稅額產生了重大影響。與此相類似，不同的具體準則對不同類型房地產的規范差異，也會引起對房地產行業稅收體系的變化。

目前，我國的房地產稅收按課稅環節的不同，分為房地產投資環節稅收、保有環節稅收、交易環節稅收，以及所得環節稅收四大類，而且稅法上并不區分投資性房地產和非投資性房地產，對于投資性房地產和自用房地產按照統一的原則進行征稅。但是，隨著會計準則對于房地產的明細規范，以及公允價值模式的采用，有可能引發稅收政策的調整。比如，對于房地產類型的明細規范將為稅收政策的制定提供信息支持，這為我國房地產的稅制改革鋪平了道路；公允價值模式的采用則有可能對從價計征房產稅和土地增值稅的征收產生影響等。稅收政策的變動反過來勢必會影響房地產行業的會計信息，如何把握會計準則和稅收體系改革的相互影響也是我國房地產行業不容忽視的問題之一。

（四）對財務報告編制的影響

考慮到我國現階段的實際國情，2007年1月1日新準則的實施范圍現僅限于我國的上市公司，對非上市公司未做強制性要求。因此，新準則對于我國房地產行業的影響，更多地表現為對上市公司的影響。由于我國少數上市公司屬于境外上市或境內外交叉上市的企業，他們需要遵守境外國家（或地區）會計準則的規定，這意味著這些上市公司需要按照他國的會計準則提供財務報告，鑒于各國準則的差異，提供財務報告的成本相當大。但是，當各國準則日益趨同時，財務報告的編制成本會大大降低。同樣，隨著我國會計準則（CAS）與國際會計準則（IAS）的日益趨同，我國上市公司按照其他會計準則體系編制財務報告的成本將隨之降低。

但是，準則的趨同并不意味著完全相同，把握CAS與IAS的差異也是上市公司降低財務報告編制成本的途徑之一。在此筆者僅對在房地產行業規范方面的差異進行簡要分析，特別是IAS40與CAS3之間的差異。首先，與CAS3相比，IAS40適用的范圍更廣，更明確，確認原則更具體；其次，IAS40推薦采用公允價值計量模式，而CAS3更傾向于采用成本計量模式；再者，IAS40將房地產的轉換差額均計入當期損益，而CAS3對轉換差額區分損失和收益分別確認；最后，IAS40在信息披露方面的規定更規范，更完善等等。

三、結語

房地產企業財務報告范文第2篇

關鍵詞:成本控制房地產項目開發

房地產項目開發在新形勢下的成本控制主要是指綜合考慮項目開發全過程，合理控制項目開發和生產經營過程中所耗費的資金，堅持優化企業資源，降低房地產企業項目開發的成本，從而獲取最大化的企業經濟效益。其中，房地產項目開發的成本控制主要涉及到項目規劃設計的成本控制、項目開發的成本控制、招標成本控制和施工竣工階段的成本控制。然而，當前我國大部分房地產開發企業在項目開發過程中還存在著一系列的問題，本文著重分析房地產項目開發中成本控制和管理存在的問題，再根據實際情況提出解決的對策。

一、房地產項目開發中成本控制存在的問題

(一)房地產開發成本控制認識不到位，財務報告不規范

在整個房地產企業發展過程中，財務部門所提供的財務報告，為房地產開發企業制定科學合理的成本控制決策和審計措施提供一定的數據依據。但是，由于財務報告內容本質上就存在滯后性的特點，在一定程度上影響著企業制定成本控制制度，從而增加房地產項目開發的投資成本，進而增加房地產開發企業的運營風險，嚴重制約了房地產企業穩定健康的向前發展。

(二)缺乏科學的成本控制方法，增加了項目開發的成本

房地產開發項目的成本控制直接影響到房地產開發企業的經營水平。然而，當前一部分房地產企業在項目開發之前，尚未全面考察房地產市場，也并沒有對項目開發的各階段進行具體的成本預估，便盲目的進行投資。同時，還有一部分房地產企業在項目開發過程中高估或者忽略了當地人們的消費水平，也在一定程度上增加房地產項目開發的成本。

(三)缺乏完善的成本控制制度，導致成本控制缺乏制度依據

當前大部分房地產項目開發企業在發展過程中并未構建完善的成本控制制度，成本控制責任落實不到位，從而導致房地產項目開發各個階段的成本控制缺乏制度依據，難以從根本上控制房地產項目開發的成本。

二、房地產項目開發的成本控制和管理策略

(一)正確認識房地產開發成本控制，樹立良好的項目成本控制管理理念

為了有效提高房地產項目開發的成本控制水平，首先便需要正確認識房地產開發的成本控制，充分重視項目開發準備、實施、竣工各個階段的項目成本控制，樹立良好的項目成本控制管理理念，不斷強化房地產項目開發的成本控制管理意識。當項目開發確定之后，便必須綜合全面的分析項目成本開發的可行性研究，有效提升項目成本估算，并做好房地產項目的成本控制風險預測，全面了解可能影響項目成本控制的風險因素，及時采取科學完善的風險控制措施，從而有效提升房地產項目項目成本的可控性。

(二)強化項目成本的整體控制，充分發揮財務部門的整體控制作用

為了有效提升房地產項目開發的成本控制和管理水平，便需要強化項目成本的整體控制，避免將財務管理局限于各個項目資金的核算上。堅持將財務人員的職責落實到位，充分發揮房地產企業財務管理在項目開發過程中的整體控制和約束作用。其中，在房地產企業項目開發的前期準備階段中，從獲取土地使用權、落實資金，到項目的規劃設計都應該合理控制成本。因此，應該全面掌握目標土地的情況，通過對豐富的數據進行分析，便有效結合市場發展趨勢進行準確預測，最終確定最合理的土地報價，為房地長開發項目成本控制奠定一定堅實的基礎。同時，還應該嚴格根據目標地塊的特點對開發項目初步方案進行綜合規劃，如果方案規劃難以滿足當前市場的需要，便需要合理調整土地獲取的策略，以免造成項目開發后期的成本控制失衡。

(三)綜合規劃房地產項目成本管理，提升項目的經濟效益

在房地產項目開發的成本控制中，應該不斷加強項目開發前、項目開發中和項目竣工階段的成本控制，合理設置項目開發各個階段的成本控制方案，綜合規劃房地產項目成本管理。其中，針對房地產項目開發個階段的成本控制應該采用科學合理的方法進行核算，堅持將理論與實際有效聯系起來，準確找出項目開發各個階段成本控制的偏差，最終確定完善的項目成本控制策略。通過綜合規劃房地產項目成本管理，不斷強化房地產項目開發各階段的成本控制力度，從而最大限度提升房地產項目開發的經濟效益。

(四)制定明確的成本控制體系，完善成本控制管理機制

在房地產項目開發的成本控制管理過程中應該構建完善的成本控制管理機制。首先，應該根據實際情況制定明確的成本控制體系，保障房地產項目開發成本控制的全面性、有效性和科學性，完善項目管理機制，從而確保房地產項目成本控制順利進行；其次，構建完善的項目成本控制管理考核體系，創新項目成本控制模式，保障項目成本控制目標的合理性；最后，定期考核房地產項目各個階段的成本控制情況，保障項目開發整個過程成本控制的連續性，為房地產企業獲得最大限度的經濟收益創造良好的條件。

三、結束語

總而言之，在房地產企業不斷發展的過程中，房地產開發項目的成本控制具有非常重要的作用，是保障房地產開發企業穩定健康發展的重要途徑。但是，在當前新形勢下大房地產開發項目成本控制過程中，存在成本控制觀念落后、財務部門整體控制作用較低和施工階段成本控制機制不科學等問題，所以需要房地產企業不斷創新成本控制觀念，充分發揮財務部門的整體約束作用，綜合規劃房地產項目成本管理，制定明確的成本控制體系，以便最大限度提升房地產項目開發的成本控制水平。

參考文獻：

[1]王蕊.房地產項目開發各階段的成本控制[J].中國招標,2015（10）：23-26

[2]梁沛沛,謝瑞峰.房地產項目開發設計階段成本控制管理研究——以某房地產公司A項目為例[J].價值工程,2012（24）：54-55

房地產企業財務報告范文第3篇

房地產企業推行財務精細化管理，主要基于以下考慮：1．適應政府宏觀調控的需要。在政府的限購、限價、限貸大環境下，土地紅利降低，資產負債率升高。中央層面房地產調控的主基調未有放松跡象，行業利潤逐步壓縮。為了提升企業的市場競爭力，企業只能將更多的精力、資金投入到調整產品結構、做好營銷創新和成本控制上去。2．適應企業穩健持續發展的需要。近十年來房地產開發企業得到了快速發展。但是，隨著規模增加、項目增多、激進擴張，企業面臨巨大的經營壓力。同時，規模發展、周轉速度和品質利潤也出現前所未有的矛盾。房地產企業在一二線城市發展所遭遇的瓶頸也正向三四線城市擴展，企業發展面臨激烈的競爭。3．提高管理層決策質量的需要。受經驗、能力限制，企業決策層必須在全面了解財務狀況、競爭情況、剩余市場、重要趨勢的基礎上才能對市場做出準確判斷。通過財務精細化管理，可以幫助職業經理人、策劃、營銷等專業人員加強企業基礎管理、成本管理，便于設立責任制和開展績效考核。4．應對企業現金流危機的需要。如果銷售做得不好、資金回籠慢，受信貸緊張、籌資困難、信托公司違約等因素的影響，加上企業管理水平低下、資金使用效率不高、成本費用控制不好房地產企業很容易出現現金流危機。為降低現金流中斷的風險，客觀要求企業加強財務精細化管理，靈活融資，布置好產品結構、做好營銷創新和成本控制。對于資金寬裕的企業，在合適的時點可以進行套利性并購；對于資金比較緊張的企業，應積極實施以利潤率換周轉率的價格策略；對于資金更緊張的一些企業，可以考慮土地層面的轉換，甚至是股權層面的出讓。

二、房地產企業財務精細化管理的內容及流程

房地產企業財務精細化管理主要包括：財務預算精細化、投資融資精細化、會計核算精細化、稅務管理精細化、財務報告精細化和內部控制精細化。為了做好各環節精細化管理，需建立一套財務精細化管理的工作制度和流程，具體包括：（1）建立和健全經營業務的財務管理流程；（2）根據流程特征制訂管理規范和制度；（3）確定具體實施方案和步驟，設計具體的賬表并且提出要求和規范；（4）進行精細化管理工作的具體分工，同時建立責任制，通過過程的組織協調和結果的考核等等措施切實加以落實?？傊?，通過財務精細化管理，改變房地產企業對資金的過度依賴，形成更加穩健的財務戰略，推動回款加速、銷售目標的達成，提高資金使用效率。同時，建立預警機制，通過經營分析做好全程稅務籌劃加強成本控制，進而提升房地企業的盈利水平。

三、房地產企業財務精細化管理的具體舉措

推進房地產企業財務精細化管理，可從以下方面著手：1．對每一項經營活動做好預算與分析。具體表現為：完善預算流程、設計管理工具，改變過高的估值水平，對現金流和收益模式重新組合；為獲得長期、穩定收益，商業地產可采取以售養租、鼓勵銀行等其他機構長期持有物業等方式；定期分析會計與預算執行差異，協調改變外部考核模式。其次，企業內部要重視財務數據，強化科學決策和考核落實，注重改善經營的激勵；做好團購預測、調價測算、建立年度回款測算模型；做好意向客戶分析，如限購措施、受限購、社保、公積金、分期情況影響的分析；審核營銷推廣方案、對比市場情況，及時調整每月回款、簽約和責任制預測；對已簽約折扣進行分析；跟蹤已簽約回款情況、分析按揭異常情況；分析按揭政策、分期政策；年度推廣合同管理，注重評估實際效果；做好開盤籌備和支持，開發售樓軟件報表，提高執行率；全程跟蹤招標談價人員，事前控制費用支出；通過付款審查，補充方案和流程，徹底解決隱藏的真實問題；協調物業配合費用結算，合并不必要崗位減少開支，尾盤清理可移交物業公司，提出提高去貨率為導向的考核指標等。2．提高每個細節的資金使用效率。具體表現為：投入人力、物力促進回款；應收賬款催收；把控分期政策、預測回款進度；做好銷售配合、執行好供應商購房扣款；測算好資金占用、機會成本；分析融資成本、拓展新的銀行、按揭和融資渠道；定期召開會議檢討計劃與支付差異（包括資金成本結構、支付利息計劃、營運利潤）；推進動態現金流預測與管理；推進降成本、減少各類付款；參與降成本工作，做好預測；尋求供應商諒解，談判、溝通延期還債；培養招標談價的職業殺手；做好工程合同、營銷推廣合同管理；定時清理備用金及借款；清理閑置資產、推進工程物資再利用等。3．為每項經營活動細節提供稅務籌劃支持。具體表現為：利用稅務籌劃手段設置銷售方案，將籌劃收益回饋給購買客戶，擴大公司銷售渠道；改“買房送車”、“買房送空調”為贈送現金，或直接將相應價值款項作為折扣沖抵房款，這樣既達到宣傳效果，又減少了車、空調視同銷售繳納增值稅的可能，減少過戶手續，最終降低了房地產企業的相關銷售稅金支出；明確營銷合同報價稅金，降低營銷費用支出；合理利用自產自銷并安裝材料不用繳納營業稅的稅收政策；規范涉外設計合同簽訂，改不含稅合同改為含稅合同，避免公司代付的稅金無法稅前列支等。4．加快財務各模塊的融合。具體表現為：（1）加快信息化建設、成本管理和資金管理的融合。目前有相當部分房地產企業成本管理水平低下，尚未成體系；在每個環節缺少有效管理方法，舊項目成本對新項目指導意義不大；欠缺有設計、造價、營銷、財務等綜合能力的成本管理人員；成本控制不透明、不規范；財務要定期清查、核對、補錄成本系統。鑒于此，需明確目標成本是項目成本控制的上限，應以市場為導向，確保項目目標利潤的實現；制定成本拆分與歸集原則的制度指引，通過拆分與歸集，得到已發生成本；定期對存在異常成本進行調整，最終得到項目的動態成本；財務應跟蹤分析，哪些成本發生了異常以及造成異常的原因，使成本控制透明化、規范化。（2）加強合同管理，控制合同變更。主要因為：大合同簽訂跨分期、跨科目，成本拆分難且易出錯；變更難以及時測算；變更做了成本就增大，不做工期就可能會延遲；付款周期長，內部付款計劃和節奏有問題。同時，為避免合同變更，需對前期設計缺陷、施工現場條件變化、產品定位變化等原因進行深入分析。（3）加強合同結算監督。結算可委托造價咨詢機構進行施工圖造價審定，咨詢費采用造價核減額的方式計取，測算出來的造價金額與承包單位上報的偏差值來計算咨詢費用的金額方式，以此相互監督。5．強化資金管理。主要因為：很多公司只有成本測算，沒有資金測算，或者測算很粗，無法起到參考作用。當進度計劃發生調整，就無法滾動修訂資金計劃。因此，財務部門需參與降低成本的工作，做好財務費用預測、盈利預測；加強應付進度款審核、減少合同付款比例，保證施工順利的同時避免資金占用負擔高額利息；做好月度資金計劃，匯總各部門、各項目的資金計劃，在各項目間平衡后再由總部統一調配；利用系統建立現金流模型；將合同管理與銷售系統、成本系統有機結合，實現預算與執行保持高度一致，加強業務系統中的流程控制，保證數據準確、及時。

房地產企業財務報告范文第4篇

摘 要 內部控制是企業管理的重要內容。房地產企業作為房地產開發項目的投資主體，是項目資金流動、項目評價、風險的最終責任人和承擔人，其內部控制更加重要。當前在房地產市場調控從嚴的趨勢下，企業應充分發揮內部控制、加強管理、防范風險，實現企業價值最大化。

關鍵詞 房地產企業 內部控制 建設

房地產行業目前已經成為了中國國民經濟的重要支柱產業之一。與此同時，房地產企業彼此之間的競爭也越發激烈。多年的高速發展遺留下來的企業內部運營管理問題也制約著房地產企業向更高目標的追求。因此房地產企業的管理者們也在逐漸思考如何從自身管理出發，向管理要效益。同時思考如何實現從粗放式管理向精細化管理的轉變。而內部控制作為企業內部管理的一種手段，正是有效解決房地產企業目前面臨管理問題的有效途徑。

一、房地產企業加強與改進內部控制的意義

內部控制水平是衡量現代企業管理的重要標志。美國內部會計控制委員會（COSO）框架指出:內部控制是一個過程，受企業董事會、管理當局和其他員工影響，旨在保證財務報告的可靠性、經營的效果和效率以及現行法規的遵循。內部控制主要包括控制環境、風險評估、控制活動、信息與溝通、監督等五項要素。

我國的房地產業起步于上世紀80年代中期,隨著國民經濟的發展得到了跨越式甚至是爆炸式的成長。但是我國的房地產企業起步晚、規模小、基礎差,其企業行為遠未實現規范化,與國外房產業相比有很大差距。由于房地產業的特殊性，決定了其必須加強內部控制。簡單地說，首先，房地產企業開發項目投資的巨大，決定了資金管理與成本控制的重要性；其次，房地產企業涉及到建筑材料供應、建筑安裝工程提供、裝飾裝修工程等廣泛長遠的產業鏈，涉及到人民群眾的基本保障需求，做好內部控制可以切實提高效率，杜絕浪費，提供給民眾質優價廉的產品。再次，房地產企業開發項目持續的時間長，其投資的風險與機會成本決定了加強內部控制的必要性。

二、房地產企業目前內部控制現狀分析

（一）企業管理層對內部控制認識不足，未引起足夠重視

較多的房地產企業對內部控制的重視主要集中在流程層面的控制活動，而非重視整體的企業內部控制建設，對于控制環境、風險評估和信息與溝通如何實施考慮不多。具體體現為經營管理者對內部控制認識不足，沒有充分認識到建立內控的重要性和必要性；在管理上實行家族制，在決策中慣用長官意識，在崗位設置上為節省人工費用，實行一人兼多崗、一崗并多職，沒有很好地構成內部牽制；在貨幣資金管理、實物監控、投資和資產處置等方面，沒有制定成文的內控制度。

（二）內部控制不嚴，成本費用升高，使房地產企業經營風險加大

由于房地產開發項目有投資大、工期長的特點,加強財務基礎工作顯得尤其重要，但目前的狀況卻不樂觀。當前內部控制體系的不完善在房地產企業出現了多種因素引起的采購成本高、銷售費用高, 其中廣告宣傳費及業務招待費尤甚；又如房地產企業的資金支出缺乏預算指導, 或雖有預算但執行不嚴；各項資產管理與使用、處置不嚴格。

進入2010年，面對越來越偏離需求性住房正常需求而過熱的房地產市場，中央政府下發了“國十條”以期將房地產行業降至正常水平。宏觀手段其中就包括了對房地產開發商的資金調控手段，如壓縮房地產信貸規模、提高支付土地款保證金、縮短土地拍賣款首期支付比例等。這些方面都對房地產開發企業的資金狀況帶來了較大的壓力。這客觀上也要求企業加強內部控制，開源節流，杜絕浪費與內耗，節約寶貴的資金。

（三）內部控制失控，使房地產企業會計信息失真

一方面，由于較多的中小企業財務會計工作秩序不十分規范，一些企業的領導者對于財務會計工作并沒有足夠的重視，甚至明示或暗示財會人員違反原則甚至弄虛作假，而造成的信息失真現象較為嚴重。如常規性的印單(票)分管制度、重要空白憑證保管使用制度及會計人員分工中的“內部牽制”原則等得不到真正的落實；會計憑證的填制缺乏合理有效的原始憑證支持；人為捏造會計事實、篡改會計數據、設置賬外賬、亂擠亂攤成本、隱瞞或虛報收入和利潤；資產不清、債務不實等等。另一方面，由于在最近兩輪房地產調控期間，監管部門收緊了對房地產企業的融資，這樣使得房地產企業的資金鏈出現危機，導致企業違反內部控制原則高息借貸，或者偽造相關財務資料騙取銀行貸款。

三、改進內部控制，提高房地產企業財務管理水平

（一）提高管理人員對內部控制的認識程度，增強內部控制意識

一方面房地產企業高層應強化企業內部控制意識，加強對公司管理人員的法紀政紀、反腐倡廉等方面的教育，做到奉公守法，廉潔自律，主動維護企業內部控制制度，規范行為，防范舞弊，及時糾正不法行為。另一方面鼓勵公司領導及管理人員要不斷地更新知識，提高實際工作操作能力，注重學習能力的培養。此外，房地產企業應該把內部控制思想融入到企業文化中，通過企業文化來增強員工的控制意識。一個有較強控制意識的組織通常意味著有較好的控制環境。

（二）企業應構建風險導向型內部控制，發揮內部控制預警作用

房地產企業在構建內部控制制度時，應貫穿風險導向意識。企業要立足于防范與規避經營風險與財務風險的角度出發，對于可能存在風險的關鍵控制點，企業要制定并嚴格執行內部控制，以加強資金預算管理,統籌調配資金,保障工程建設需要。如就開發資金而言，從工程合同的初始階段入手,執行全面資金預算計劃管理,合理控制項目的資金流量,減少資金沉淀,節約財務費用。此外，企業還應當加強對內部控制執行情況的監督與評審。如：在甲供物資和固定資產管理方面,應著重收、發、存等方面的工作,期末應及時稽核物資管理部門的賬冊,及時掌握期末庫存情況。

（三）根據開發項目實際情況，實施全面的內部控制

企業應依據財政部頒布的《內部會計控制規范――基本規范》等規范性文件，制定適合本企業業務特點和管理要求的內部控制制度。具體到房地產開發企業，應重點考慮如下舉措：

1. 做好項目前期工作，為后續財務核算與制度建設打好基礎。完整而又嚴密的內部控制制度可以完善房地產企業的經營管理體制，建立一套完整的崗位責任制度報告制度、內部審計與電子監控制度等各種規章制度，能夠增強控制能力，加強內部控制，提高經營管理水平和企業素質 同時，也可以監督各種經濟活動嚴格按照計劃的要求進行，做到緊密銜接，協調均衡地發展，保證各項計劃的完成和經營目標的實現企業應針對以上存在的薄弱環節, 著重加強這部分內控制度的建立和完善, 如貨幣資金控制、 購銷控制、 費用控制及資產的會計控制等。

2.在項目開發的全過程,要求業務部門完整保管和整理資料、建立臺賬，定期與施工單位核對款項；可以加強經濟核算，改進理財方法，加強資金有效地運用，可以杜絕經營管理中的各種漏洞，治理已經發生的錯誤與弊端，預防潛在弊病的發生，減少和避免各種不必要的財產損失。

3. 在開發項目的全過程，還要做好全面的成本費用控制，可以采用項目預算來進行控制，將各類開發成本細分，細化到土地出讓金、前期設計、前期工程、基礎設施、建安工程、配套設施等細目，能夠細化的可控成本應繼續細化，通過層層分解來制定出詳細的目標控制成本，通過成本差異分析控制、授權批準控制、成本核算控制、項目后評估總結等控制手段，并制定詳細的績效考核方案，嚴格項目成本預算的編制、執行、評價，從而做到控制目標成本，確保經營目標實現。

四、結論

當前，我國地產企業財務管理體制尚存在籌資風險大，資金結構不合理，企業監督機制不健全，財務基礎工作水平不高等問題，要不斷改進我國地產企業財務管理體制，加強財務管理體制的建設，需要加強企業內部控制，建立健全財務監督制度和機制，提高財務基礎工作質量，力求精細化管理，才能促進企業不斷可持續性發展，以實現企業價值最大化。

參考文獻：

[1]宋培華.試論企業內部控制的問題及對策.集團經濟研究.2006(12).

房地產企業財務報告范文第5篇

【關鍵字】房地產；內部控制；風險控制

由于中國傳統的居住觀念，使得我國房地產業出現持續投資過熱、房價飛漲，國家宏觀調控重拳頻出帶來一輪接一輪的調控大潮，加上世界金融危機也給我國房地產行業帶來了很大的影響，所以，目前房地產業面臨著巨大的風險，房地產開發己成為我國風險最高的行業之一。故對房地產開發企業內部風險控制進行研究是非常必要的。

1、房地產開發企業內部風險控制存在問題

1.1 內部風險控制制度存在的問題

（1）內部控制體系不健全

房地產企業的內部控制制度在企業中至關重要，但是有些房地產企業對控制環境、會計系統、控制程序等方面均有較多的不完善之處。

（2）內部審計還存在缺陷

我國房地產企業雖然設定了財會部門，但是大多數沒有設立獨立的審計部門。即使有的企業有了審計部門或是財務部門具有了審計功能，但是這些部門的工作人員往往在領導的意識下去工作，他們缺乏專業的審計技能，審計的過程和結果就會大打折扣。

1.2 內部風險控制操作過程存在問題

（1）對內部控制定義理解不夠全面

幾乎所有企業在財務報告中都會體現公司的內部控制活動，但是半數以上的企業都是在披露控制活動的內部控制，停留在流程層面的控制活動，這是非常片面的。

（2）虛設內部控制建設

雖然大部分企業設立內部風險控制規章制度，但由于重視程度不夠，僅僅是為了符合各監督機構的要求，并未真正應用到實際的工作中，更多只是流于表面。

1.3 內部風險控制配套政策存在問題

（1）企業治理結構不清晰，職責不明確

企業設立股東大會、董事會、監事會和經理層應該各盡其責。但在實際中，大股東通常指定董事長，甚至監事長。董事長委派獨立董事，由股東大會通過，這勢必導致董事會和監事會，獨立董事不能發揮其作用，行使應有的權利，履行應盡的義務。

（2）內外部監督機制管理不到位

企業經營是否合法、財務信息是否可靠、公司運營是否正常，這些都需要審計部門得出結論。外部審計主要依靠社會監督和政府監督兩個體系，但由于監督體系缺少橫向溝通信息，管理又比較分散，加之有的監督主體并未履行其職責，以追求利益為前提，嚴重缺乏責任觀，道德觀，監督力度并不大。企業內部監督機制，由于受其專業行要求高的限制，人員配備不到位，審計職能如同虛設。

（3）企業員工對內部風險控制的認識不足

對企業有言，沒有風險管理的意識是一種很可怕的發展趨勢。企業的管理層沒有明確內部風險控制是所有人共同參與的事情。應本著相互學習、相互溝通、相互監督的思想，使每位員工都深刻認識自己是內部風險控制的一員，否則將導致內部風險控制主體不明確，責任不清晰，內控不完善。

2、房地產開發企業內部風險控制的對策建議

2.1 完善內部風險控制制度建議

（1）建立并完善企業內部風險控制機制

完善企業內部風險控制體系，應注意企業內部風險控制環境的建設，包括經營管理的理念、企業的文化理論，制定和分配責任的方法、人力資源管理政策實施等。只有建立良好的內部控制環境，才能達到內部控制的目的，這是內部控制的基礎，完善企業內部風險控制機制，確保內部風險控制制度的真正落實。

（2）強化和完善內部會計控制機制

應完善財務會計系統，并將其與監督系統區分開來。即，將財務會計系統中的所有真實發生并記錄的經濟業務，要在財務會計報告中做出適當的分類，另外，重大的經濟業務要進行必要的詳細描述；衡量經濟業務的價值，在財務會計報告中準確記錄其貨幣價值；準確確定經濟業務發生的期間，不影響財務報告的基礎上，將其記錄在適當的會計期間；在財務會計報告中適當地表達經濟業務，并按要求披露相關事項等職能，與監督系統中的審計、稽核等職能區分開來，建立完善的內部監督部門，并賦予其應有的職權。

2.2 完善業內部風險控制操作過程政策建議

（1）改善房地產開發企業的治理結構

公司治理是企業改善內部環境的重要因素。房地產企業要想有效的進行內部風險控制，要正確實施內部會計控制，更要健全公司的治理結構，這是內部控制系統構建的基礎。建立和完善內部會計控制制度，完善決策機制，將進一步強化董事會的作用。設立專門的內部審計、稽核等監督部門，并確定其獨立性，行使相應的監督權。要以制度約束人，強化責任追究制度，建立和改進激勵和約束機制。

（2）建立并完善良好的控制環境

內部環境是企業風險管理所有其他組成部分的基石，更是進行內部風險控制的基礎。在房地產開發企業的經營業務過程中樹立宏觀政策觀念、運營市場觀念、行業競爭觀念以及獨特創新觀念。房地產開發企業要以國家大局利益為前提，改善經營管理手段，充分理解其服務性的特征，以消費者至上為服務宗旨，完成房地產開發企業經營戰略，實現企業的經營目標。

（3）加強對內部風險控制的認識

公司管理層要對風險進行準確的識別、評估并進行有效的防范。內部風險控制影響企業各個職能部門，只有人員真正理解內部風險控制的涵義，重視它的重要地位，才能更好的貫徹企業的各項制度。企業各部門相互協同，相互影響，業務運作更加流暢。

（4）設立有效的內部控制活動

在遵守會計準則的前提下，房地產開發企業應從財務實際工作角度出發，按照相關法規政策，制定本企業的會計政策和會計控制制度。主要包括：明確規定各種項目開發中發生的一切經濟流程；各部門的職權明細；定時考核員工的績效；不丟失、損毀會計憑證和會計信息；定時或不定時進行財政清查；復核以及職務分工等多種活動。這樣就能直接提升房地產企業的效益和效果，影響到企業目標的實現。

2.3 建立內部財務風險控制的信息系統的政策建議

任何企業的經營管理都要離不開財務風險的控制，房地產開發企業屬于高風險行業，就更離不開財務風險的控制。房地產開發企業內部財務風險控制的信息系統主要通過風險控制的流程建立。在風險評估階段從環境、投資、工期以及第三方的風險的技術角度上進行評估，通過評估，可將風險轉化為定性或定量的指標，并計算出損失，為決策提供依據；在風險管理階段，根據公司的風險管理策略，信息系統應具備決策咨詢和支持的功能，提出解決策略；在實施風險控制方案階段，信息系統根據預定的方案，在房地產開發前期成本、服務質量、土地成本、等關鍵環節引導和約束人員按風險管理和合同操作，充分降低開發企業在項目開發的操作風險；信息系統能夠定期生成集中開發企業執行情況的報告，向管理層和董事會報告，風險管理部門也能通過信息系統查詢財務風險控制情況，及時了解開發企業的進度，并提出相應的意見。

3、結語

目前，為了限制通貨膨脹、遏制貧富分化、保證經濟健康平穩發展，國家政府對我國房地產市場一再進行調控。在這樣的大環境下，房地產企業面臨著諸多風險，形勢不容樂觀，對房地產開發進行風險管理就顯得尤為重要。但是，隨著我國房地產改革的不斷深入，必會出現更完善、更成熟的理論成果來指導改革進程，使我國的房地產行業步入新的輝煌時代。

參考文獻：