房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃研究

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房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃研究范文第1篇

摘 要 企業(yè)稅收籌劃是指納稅人根據(jù)稅法中的相關(guān)規(guī)定對企業(yè)涉稅事項進行的旨在減輕稅負(fù)、有利于實現(xiàn)企業(yè)財務(wù)目標(biāo)的對策與安排。因此，稅收籌劃不同于逃稅、偷稅，是企業(yè)的一項重要財務(wù)管理活動。本文根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特點，分別從房地產(chǎn)項目立項、建設(shè)和銷售階段提出所應(yīng)考慮的稅收籌劃，具有很大的現(xiàn)實意義。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 納稅籌劃 合理避稅

一、納稅籌劃和企業(yè)合理避稅

納稅籌劃是隨著市場經(jīng)濟運行的規(guī)范化、法治化以及公民依法納稅意識的提高而出現(xiàn)的，并且隨市場經(jīng)濟體制的不斷完善，納稅籌劃將具有更加廣闊的發(fā)展前景。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在激烈的市場竟?fàn)幹辛⒂诓粩≈兀仨殞I資活動進行全方位、多層次的運籌。合法或不違法地通過納稅籌劃避稅、節(jié)稅、轉(zhuǎn)稅，規(guī)避或降低稅負(fù)、增加收益和擴大市場競爭力，防范、降低納稅風(fēng)險等高層次的活動已成為納稅人的共同需求。納稅籌劃和其他財務(wù)管理決策一樣，必須遵循成本效益原則，只有當(dāng)籌劃方案的所得大于支出時，該項納稅籌劃才是成功的籌劃。

2006 年，對全國房地產(chǎn)企業(yè)是個新的考驗，為控制房地產(chǎn)價格過高，投資過熱，國家密集下發(fā)宏觀調(diào)控政策，4月底的央行宣布加息；5月份的“國六條”出臺，隨后國 六條細(xì)則、限制外資炒樓，乃至剛剛出臺的強征個稅的108號文，一系列宏觀調(diào)控政策及配套細(xì)則的出現(xiàn)讓房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃更具有戰(zhàn)略意義。稅法規(guī)定：以無型資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅。但轉(zhuǎn)讓該項股權(quán)，應(yīng)征稅。因為房地產(chǎn)開發(fā)貸款金融政策有越來越收緊的趨勢，房地產(chǎn)企業(yè)土地費用所占的比重已由過去的20%左右上升為30%左右。房地產(chǎn)開發(fā)前期投入很大，房地產(chǎn)開發(fā)貸款審批辦理時間較長，且需房地產(chǎn)四證齊全才能辦理，投資如采用一方以土地作價入股，另一方以貨幣資金入股成立合營企業(yè)，合作建房，房屋建成后雙方采取風(fēng)險共擔(dān)、利潤共享的分配方式。即可避免前期繳納土地轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅付出大筆資金，為企業(yè)前期項目資金投入有了保障。企業(yè)所得稅籌劃方案：公司稅務(wù)籌劃部門應(yīng)深入掌握所得稅可以扣除的項目的比例，結(jié)合具體實際工作制定定額，控制相應(yīng)的費用比例。例如：自2001年7月1日起，企業(yè)事業(yè)單位、社會團體等社會力量通過非營利的社會團體和國家機關(guān)向農(nóng)村義務(wù)教育的 捐贈，準(zhǔn)予在繳納企業(yè)所得稅前的所得額中全額扣除。企業(yè)事業(yè)單位、社會團體等社會力量通過非營利性社會團體和國家機關(guān)對公益性及少年活動場所（其中包括新 建）的捐贈，在繳納企業(yè)所得稅前準(zhǔn)予全額扣除。用于公益、救濟性捐贈的扣除標(biāo)準(zhǔn)是在年度應(yīng)納稅所得額的3%以內(nèi)的部分，準(zhǔn)于扣除；超過部分不得扣除。公司的營銷策劃活動可與一些損贈活動結(jié)合一起做。另外，對于企業(yè)當(dāng)年業(yè)務(wù)招待費若超限額列支標(biāo)準(zhǔn)，則可考慮列支為業(yè)務(wù)宣傳費。如按經(jīng)銷金額比例，通過獨立中介機構(gòu)，支付經(jīng)銷商一定費用，以加強促銷活動，并取得經(jīng)銷商出具的發(fā)票，則該項支出得以傭金費用列支，可達(dá)到節(jié)稅效果。因為納稅人每一納稅年度發(fā)生的業(yè)務(wù)宣傳費（包括未通過媒體的廣告費支出），在不超過銷售收入5%范圍內(nèi)，可據(jù)實扣除；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可在銷售收入8%的比例內(nèi)據(jù)實扣除廣告支出。納稅人按照國家有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機關(guān)、勞動保障部門或其指定機構(gòu)上繳的各類保險基金和統(tǒng)籌基金，包括基本養(yǎng)老保險、基本失業(yè)保險等，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后，在規(guī)定的比例內(nèi)扣除。最高標(biāo)準(zhǔn)分別按工資總額的20%、6%和2%計算扣除。企業(yè)可酌情提高為員工購買各類保險基金和統(tǒng)籌基金份額，即為員工謀了福利，加強凝聚力，又可稅前合情合理的扣除該筆費用。利用預(yù)繳企業(yè)所得稅進行納稅籌劃：企業(yè)所得稅采取按年計算、分期預(yù)繳、年終匯算清繳的辦法征收。就有進一步籌劃的空間。而計算、繳納企業(yè)所得稅的“應(yīng)納稅所得額”是以會計利潤為基礎(chǔ)計算的，由于企業(yè)的收入和費用列支要到一個會計年度結(jié)束后才能完整計算出來，因此平時在預(yù)繳中不管是按照上年應(yīng)納稅所得額的一定比例預(yù)繳，還是按 納稅期的實際數(shù)預(yù)繳，都存在不能準(zhǔn)確計算當(dāng)期應(yīng)納稅所得額的問題。房地產(chǎn)企業(yè)出于多種需要的考慮，會在某一段時期多列支一些費用，在另一段時期少列支一些 費用，但總體不突破稅法規(guī)定的扣除標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)這種現(xiàn)象，稅務(wù)總局規(guī)定：企業(yè)在預(yù)繳中少繳的稅款不作為偷稅處理。那么就出現(xiàn)如何使有限的資金，在企業(yè)內(nèi)能充分加以流動，創(chuàng)造更多的價值，就在進一步籌劃的空間。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃研究

1．利用增加扣除項目金額進行稅收籌劃。計算土地增值稅是以增值額與扣除項目金額的比率，即增值率的大小按照相適用的稅率累進計算征收的，增值率越大，適用的稅率越高，繳納的稅款就越多。合理的增加扣除項目金額可以降低增值率，使其適用較低的稅率，從而達(dá)到降低稅收負(fù)擔(dān)的目的。稅法準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額減除的扣除項目包括五個部分：取得土地使用權(quán)所支付的金額；房地產(chǎn)開發(fā)成本；房地產(chǎn)開發(fā)費用；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；財政部規(guī)定的其他扣除項目，主要是指對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付金額和開發(fā)成本之和，加計扣除20%。房地產(chǎn)開發(fā)費用即期間費用是不以實際發(fā)生數(shù)扣除。除上述利息費用外，房地產(chǎn)開發(fā)的銷售和管理費用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計算扣除。納稅人可以把期間費用轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)開發(fā)項目直接成本中去，但事后轉(zhuǎn)移是行不通的，是一種偷稅行為，這需要事前籌劃，進行組織人事及行為準(zhǔn)則等方面的準(zhǔn)備。因為屬于公司總部人員的工資、福利費、辦公費、差旅費、業(yè)務(wù)招待費等都屬于期間費用的開支范圍，它的實際發(fā)生數(shù)對土地增值稅的計算沒有任何意義，而屬于每一個房地產(chǎn)項目的人員發(fā)生的這些方面的費用都應(yīng)列入開發(fā)成本中，可以在計算土地增值稅時扣除。這就為稅收籌劃提供了一個方向，即在組織人事上把總部的一些人員下放或兼職于每一個具體房地產(chǎn)項目中去。例如，總部某領(lǐng)導(dǎo)兼某房地產(chǎn)項目的負(fù)責(zé)人，在不影響總部工作的同時參加該項目的管理，那么此人的有關(guān)費用于情于理都可以分?jǐn)傄徊糠值椒康禺a(chǎn)開發(fā)成本中去。期間費用少了又不影響房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除，而房地產(chǎn)的開發(fā)成本增大了。也就是說房地產(chǎn)開發(fā)公司在不增加一分錢的開支情況下，可以增大增值稅允許扣除項目金額。

2．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用相關(guān)借款利息的籌劃實務(wù)。由于大部分房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)開發(fā)資金來自借貸，具有資金量大、借款期限長、利息費用多等特點，所以可利用合適的利息扣除方式對借款利息進行稅收籌劃。）針對房地產(chǎn)開發(fā)完工之前的利息費用，可以將完工之前的借款利息計人開發(fā)成本，并可作為計算房地產(chǎn)開發(fā)費用（期間費用）的扣除基數(shù)。特別是從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)，還可按照取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計20％的扣除，這樣可以大大增加扣除項目，降低增值額，從稅基和稅率兩方面減輕稅負(fù)。針對房地產(chǎn)開發(fā)完工之后的利息費用支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算、分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的：允許據(jù)實扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10％以內(nèi)計算扣除。企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果購買房地產(chǎn)主要依靠負(fù)債籌資，利息費用所占比例較高，可提供金融機構(gòu)證明，據(jù)實扣除。反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，利息費用很少，則可不計算應(yīng)分?jǐn)偟睦ⅲ@樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用，對實現(xiàn)企業(yè)價值最大化有利。

3．變房地產(chǎn)銷售為投資。按照現(xiàn)行稅法規(guī)定，以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不繳營業(yè)稅，而且自2003年1月1日起，對于以不動產(chǎn)投資入股后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的行為，不再繳納營業(yè)稅。這種規(guī)定為房地產(chǎn)企業(yè)開展稅收籌劃提供了空間。如果房地產(chǎn)的購買方 是具備一定條件的企業(yè)或公司，則可以考慮先以不動產(chǎn)投資入股，再向購買方轉(zhuǎn)讓股權(quán)的房地產(chǎn)銷售方式。例如：甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2007年度商品房銷售收入為2億元，按稅法規(guī)定計算的可扣除項目金額為1.6億元，如果直接出售需要繳納土地增值稅1200萬元，繳納營業(yè)稅1000萬元，城市維護建設(shè)稅和教育費附加100萬元。而如果甲企業(yè)與購買方乙企業(yè)達(dá)成協(xié)議，甲企業(yè)先以該房產(chǎn)向乙企業(yè)進行股權(quán)投資，稍后再以20000萬元的價格向乙企業(yè)轉(zhuǎn)讓該股權(quán)，則可以合法地免除了1000萬元的營業(yè)稅和100萬元的城市維護建設(shè)稅與教育費附加。同時，為了調(diào)動購買方乙企業(yè)參與籌劃的積極性，甲企業(yè)可以作出一些讓步，給予乙企業(yè)一定的利益補償，但是其數(shù)額應(yīng)以甲企業(yè)節(jié)約的稅款1100萬元為限。

4．房地產(chǎn)企業(yè)利用建房方式的籌劃實務(wù)。大部分房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)傾向于自行建造并銷售房地產(chǎn)，但這種方式下籌劃空間較小。若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。第一，房地產(chǎn)的代建行為。這種方式指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成向客戶收取代建收入的行為。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而 言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)報酬，為營業(yè)稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種建房方式，減輕稅負(fù)，但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶，實行定向開發(fā)，從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。第二，合作建房方式。這種方式指根據(jù)《營業(yè)稅問題解答（一）的通知》（國稅函[1995]156號）的規(guī)定，“合作建房”是指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作，建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收土地增值稅。企業(yè)可充分利用此項優(yōu)惠政策，實現(xiàn)共贏。案例：甲房地產(chǎn)開發(fā)公司在某市繁華地段擁有一塊土地，擬與乙公司合作建造辦公用房，資金由乙公司提供，建成后按比例分房。對乙公司來說，分得的辦公樓不含土地增值稅，會降低購置成本。即便將來處置，只就屬于自己的部分繳納土地增值稅。對甲公司而言，作為自用辦公用房，不繳納土地增值稅，可節(jié)約大量稅負(fù)，降低房地產(chǎn)成本，增強市場競爭力，這樣就實現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)和購置方的雙贏。

5．房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃應(yīng)遵循成本收益原則。房地產(chǎn)企業(yè)進行稅收籌劃是為了獲得整體經(jīng)濟利益，而不是某一環(huán)節(jié)的稅收利益，各稅種之間是相互聯(lián)系、相互依存的，某一稅種的應(yīng)納稅額減少可能導(dǎo)致其他稅種稅額的增加。因此企業(yè)在進行稅收籌劃時要進行成本收益分析，以判斷經(jīng)濟上是否可行。以房地產(chǎn)企業(yè)增值稅籌劃為例，合理合法地控制、降低增值率對房地產(chǎn)企業(yè)具有重要的意義。從計稅原理上講，控制、降低增值率有三個辦法：降低產(chǎn)品售價、增加可扣除項目與合并核算低增值率業(yè)務(wù)，同時這些做法造會成收入減少或者其他成本、稅負(fù)的上升，企業(yè)應(yīng)著眼于總體稅后凈收益最大化，對籌劃方案進行綜合考量。甲房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一批普通住宅，銷售價格共計3100萬元，按稅法規(guī)定計算的可扣除項目金額為2500萬元。該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅計算如下：增值額=3100-2500=600，增值率=600/2500=24%，取第一檔稅率 30%，應(yīng)納土地增值稅額=600*30%=180，營業(yè)稅3100；如果該公司降低商品房售價，按3000萬元的價格銷售這批商品房，其他條件不變，則納稅情況為：增值額=3000-2500=500，增值率=500/2500=20%，此時企業(yè)免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業(yè)收入減少100萬元，應(yīng)納稅額減少180萬元，所得稅前實際收益反而增加80萬元，稅收籌劃的效果顯著。假定其他條件不變，商品房價格仍為3100萬元，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司增加商品房內(nèi)部設(shè)施，使其可扣除項目增加為2600萬元，則應(yīng)納土地增值稅情況為：增值額=3100-2600=500，增值率=500/2600=19.23%，由于增值率小于20%，此時企業(yè)免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業(yè)不僅提高了房屋質(zhì)量，還減少了凈支出，獲得了凈利益的增加。這種籌劃使商品房買賣雙方均受益。在增加可扣除項目時，應(yīng)注意稅法對可扣除項目的具體規(guī)定。稅法規(guī)定，開發(fā)費用的扣除比例不得超過取得土地使用權(quán)支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本總和的10%，而各省市在10%內(nèi)確定了不同的比例，納稅人要注意把握。

參考文獻：

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[2]蘇強.房地產(chǎn)企業(yè)如何進行稅收籌劃.市場論壇.2006(2).

[3]隋玉明,王雪玲.我國高新技術(shù)企業(yè)所得稅納稅籌劃研究.中國管理信息化.2009(08).

房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃研究范文第2篇

近些年，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了前所未有的發(fā)展機遇，房地產(chǎn)行業(yè)已成了國家經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)，然而隨著房價持續(xù)走高，房地產(chǎn)項目呈現(xiàn)過熱化的發(fā)展趨勢，政府也加大了宏觀調(diào)控力度，采用強化稅收的政策，針對不同房地產(chǎn)企業(yè)以差別化方式執(zhí)行信貸政策等方法對其進行監(jiān)管。特別是2013年以后，隨著國五條的制定與出臺，在一定程度上縮小了房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間。鑒于此，企業(yè)通過納稅籌劃來增加企業(yè)收益、規(guī)避納稅風(fēng)險的重要性便逐漸顯露出來。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；納稅籌劃；問題

中圖分類號：

D9

文獻標(biāo)識碼：A

文章編號：1672―3198（2015）21019101

1房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的可行性

1.1涉稅環(huán)節(jié)多，納稅籌劃空間大

房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)周期比較長，涉稅生產(chǎn)環(huán)節(jié)比較多，在開發(fā)建設(shè)階段主要涉及城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、營業(yè)稅、印花稅，如果占用耕地還需繳納耕地占用稅；在銷售階段主要涉及營業(yè)稅金及附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅；在保有階段涉及營業(yè)稅金及附加、房產(chǎn)稅、土地使用稅。除此之外房地產(chǎn)企業(yè)還要向政府及事業(yè)單位繳納各項費用。房地產(chǎn)企業(yè)在每個生產(chǎn)環(huán)節(jié)都有涉稅事項，較多的稅種為企業(yè)實施納稅籌劃提供了空間。

1.2納稅成本高，納稅籌劃主動性強

國家的宏觀調(diào)控使得房地產(chǎn)企業(yè)間的競爭日益激烈，企業(yè)要在競爭中生存，就必須增強自己的競爭優(yōu)勢。如今越來越多的企業(yè)實行了成本領(lǐng)先戰(zhàn)略，而房地產(chǎn)企業(yè)在進行開發(fā)過程中要投入巨額資金，其投入資金額度以及銷售額度都會以億元為單位，因而稅基相對較大。稅金做為最主要的成本來源，對企業(yè)的經(jīng)濟效益和會計目標(biāo)的實現(xiàn)有著重要的影響。納稅籌劃無疑成為了降低企業(yè)稅負(fù)成本和經(jīng)營風(fēng)險，增強企業(yè)競爭力和盈利能力的有效策略，這就為房地產(chǎn)企業(yè)實施納稅籌劃提供了主觀因素的可行性。

此外，納稅籌劃已經(jīng)得到我國法律法規(guī)的認(rèn)可，它已成為企業(yè)優(yōu)化管理的重要內(nèi)容。國家鼓勵企業(yè)進行納稅籌劃，而且隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，我國的稅收制度正朝著制度化、規(guī)范化方向發(fā)展，為房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃提供了有力的法律保障。

2房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的問題分析

2.1企業(yè)納稅籌劃水平不高

房地產(chǎn)企業(yè)在進行納稅籌劃時，更多的是關(guān)注短期的或者當(dāng)期的節(jié)稅收益，只是簡單的從規(guī)避稅負(fù)來進行納稅籌劃的考慮，或者僅僅對不同的納稅方案所帶來的不同稅負(fù)進行比較，并未從企業(yè)的長遠(yuǎn)利益來考慮，常常是為了減少眼前的稅負(fù)游離于逃稅與節(jié)稅、避稅的邊緣，更不用說用多種諸如倡導(dǎo)、指引等積極的方式來爭取于己有利的稅收優(yōu)惠政策進行籌劃。

2.2納稅籌劃人才資源匱乏

納稅籌劃是一項專業(yè)性和綜合性很強的工作，這就要求納稅籌劃人員不僅要有扎實的專業(yè)功底，還要熟練掌握當(dāng)前的稅收政策，更要具備駕奴納稅籌劃過程與稅收部門溝通的能力。而現(xiàn)在我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃人員都只是普通的財務(wù)人員，他們只會進行簡單的帳務(wù)處理，要想讓他們達(dá)到納稅籌劃人員所具備的專業(yè)的知識水平還很困難，進而所進行的納稅籌劃方案也就難以達(dá)到預(yù)期的效果。

2.3缺乏納稅籌劃風(fēng)險意識

房地產(chǎn)企業(yè)進行納稅籌劃過程中經(jīng)常會遇到一些不確定因素，有些消極因素會帶來不利的影響。而且國家會根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展的需求調(diào)整相關(guān)的政策，新出臺的政策往往會對房地產(chǎn)企業(yè)的長期納稅籌劃方案帶來或大或小的影響和風(fēng)險。如果房地產(chǎn)企業(yè)未把未來可能發(fā)生的風(fēng)險因素考慮進去，風(fēng)險意識淡薄，沒有對未來可能發(fā)生的籌劃風(fēng)險提前做好防御措施，就會對整個納稅籌劃效果產(chǎn)生不利的影響。

2.4房地產(chǎn)業(yè)重復(fù)征稅現(xiàn)象制約了企業(yè)的納稅籌劃

近些年來，我國的稅收制度在不斷地完善，但是依然存在重復(fù)征稅的現(xiàn)象。從房產(chǎn)稅與城鎮(zhèn)土地稅的關(guān)系來看，房屋與土地的關(guān)系密不可分，他們之間往往難以分割，在價值形態(tài)上，房地產(chǎn)市場上的房屋價值往往包含土地的價值。然而在稅制設(shè)計上，按照現(xiàn)行稅收制度對土地要從量計征城鎮(zhèn)土地使用稅，對房屋則要從價計征房產(chǎn)稅。在房產(chǎn)稅的征收過程中就會出現(xiàn)土地的稅收進入土地的價格，土地的價格構(gòu)成房屋價格的組成部分的不合理現(xiàn)象，造成重復(fù)征稅，加大了房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)。企業(yè)若要避免重復(fù)征稅就需要將房地產(chǎn)價值與土地價值人為分割裕然而實際在操作過程中很難做到；若不人為分割開，則會出現(xiàn)對一棟房產(chǎn)既征收了包含地價的房產(chǎn)稅，又對房產(chǎn)所占的土地征收了土地稅，從而制約了企業(yè)的納稅籌劃。

3房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的對策建議

3.1注重納稅籌劃的整體性

企業(yè)在進行納稅籌劃過程中應(yīng)進行綜合考慮，將其變成公司的經(jīng)營戰(zhàn)略與整體的投資的一部分，隱藏的危險因素，不能為了籌劃而籌劃。首先，要從全局著手，不能只關(guān)注個別稅種，要充分考慮各稅種、稅基的相關(guān)性，因為某一稅種稅基的減少可能會帶來其他稅種稅基之間關(guān)系的轉(zhuǎn)變。要減少整體的稅負(fù)，而不是

單純降低個別稅種的稅負(fù)。其次，在進行方案制定時，

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部要形成良好管理體系。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各部門之間只有形成暢通的信息共享機制，才能保證納稅籌劃工作的正常開展。若內(nèi)部合作脫節(jié)，則容易出現(xiàn)問題。比如我國稅法針對打折銷售的計稅方式是依據(jù)打折后的金額計算，而買房送裝修則是依據(jù)購房款加上裝修款的合計金額計稅。兩種銷售方式不同，計稅結(jié)果就不同，銷售人員若不了解相關(guān)的稅法政策，在與客戶簽約時就有可能做出不利于公司財務(wù)部進行籌劃的選擇。因而企業(yè)各部門要加強溝通，從全局出發(fā)，才能在納稅籌劃過程中作出正確的方案選擇。

3.2設(shè)置專業(yè)的稅收籌劃組織機構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)復(fù)雜，涉及的稅種繁多，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)在進行納稅籌劃時，一方面要配備熟悉業(yè)務(wù)、了解法規(guī)的專業(yè)的納稅籌劃人員和專職的納稅籌劃研究專員；另一方面要注意為其營造良好的工作環(huán)境，提升納稅籌劃人員的地位，可以在企業(yè)內(nèi)部單設(shè)一個獨立的納稅籌劃組織機構(gòu)，讓其負(fù)責(zé)制定具體的納稅籌劃方案或措施，而不是由財務(wù)部門兼職負(fù)責(zé)，以增強納稅籌劃工作的針對性和時效性。此外，企業(yè)也可以充分利用稅務(wù)師事務(wù)所、會計師事務(wù)所、稅務(wù)咨詢公司等中間機構(gòu)的資源，所提供的參考意見，接受專業(yè)的指導(dǎo)和幫助，以使企業(yè)的納稅籌劃方案更具科學(xué)性。

3.3關(guān)注稅收法律政策規(guī)避風(fēng)險

我國稅收法律政策呈一種動態(tài)變化的狀態(tài)，尤其是當(dāng)我國對房地產(chǎn)市場進行了宏觀調(diào)控以后，相關(guān)的稅務(wù)監(jiān)管變得愈發(fā)嚴(yán)格。在這樣的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的稅收法律政策也會有著較大的變動。

因此，房地產(chǎn)企業(yè)就需要加強對相關(guān)稅收法律政策的研究工作，及時關(guān)注各種變化，深刻理解和把握稅法的中心思想并隨時更新企業(yè)自身的納稅籌劃方案，確保使納稅籌劃方案不是非法的。在此基礎(chǔ)上還要遵守稅務(wù)政策的引導(dǎo)，讓企業(yè)享受相關(guān)稅收優(yōu)惠，同時也符合國家政府宏觀調(diào)控經(jīng)濟的用意，防止惡意涉嫌偷稅漏稅，從而減少風(fēng)險。

納稅籌劃的方案有時利用的是法律的邊界點和模糊點，而房地產(chǎn)企業(yè)對稅法的理解與稅務(wù)部門具體執(zhí)法有時也會存在差異，但企業(yè)納稅籌劃方案的合法性最終是由主管稅務(wù)機關(guān)認(rèn)定的，一不小心就會被認(rèn)定為偷逃稅，面臨處罰，不僅沒有減輕企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)，還加重了企業(yè)的納稅成本。這就要求企業(yè)在進行納稅籌劃的過程中，要加深對稅務(wù)機關(guān)和稅務(wù)部門的工作程序的了解，更加注重與稅務(wù)部門的溝通，使房地產(chǎn)企業(yè)的籌劃方案得到當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)部門的認(rèn)可，從而避免籌劃風(fēng)險，取得應(yīng)有的收益。

3.4加大稅制改革力度

我國的稅制在不斷的完善但仍有重復(fù)征稅、稅制設(shè)置不合理的地方，加大了企業(yè)的稅負(fù)。一方面國家要根據(jù)實際情況及時對房地產(chǎn)行業(yè)的稅收制度進行改革，合并性質(zhì)相同稅種、合理界定稅費范圍、不斷從宏觀層面對房地產(chǎn)行業(yè)進行正面干預(yù)，促進其健康發(fā)展；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)根據(jù)國家宏觀經(jīng)濟形勢及自身特點，積極主動地在國家法律框架內(nèi)運用合理的方法進行納稅籌劃工作，降低企業(yè)成本，實現(xiàn)資金價值最大化，確保企業(yè)良性發(fā)展，為國家的經(jīng)濟發(fā)展貢獻自己的力量。

參考文獻

[1]陳曉菲.探析房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的風(fēng)險以及防范措施[J].中國外資，2013，（2）：114116.

房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃研究范文第3篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 納稅籌劃 企業(yè)價值最大化

1 概述

2013年2月20日，國務(wù)院常務(wù)會議出臺新的“國五條”，再次升級了房地產(chǎn)調(diào)控措施，既打擊了那些投機行為，又規(guī)范了房地產(chǎn)市場的運作，隨著“營改增”的進一步深化，房地產(chǎn)企業(yè)如何更好地生存值得思考。一直以來，房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃都是企業(yè)獲取更多利潤的一種選擇，如何充分運用稅收的各種政策以獲得稅收節(jié)約、提高企業(yè)利潤需要房地產(chǎn)企業(yè)加以分析和研究。

筆者認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種多、稅負(fù)重，不同稅種的性質(zhì)不同，稅收籌劃的途徑、方法及收益也不同，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在增值稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅等方面分別入手，充分利用國家各項稅收優(yōu)惠政策，這樣不僅減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，而且能夠在一定程度上實現(xiàn)國家的宏觀調(diào)控，進而發(fā)揮稅收的經(jīng)濟杠桿作用，實現(xiàn)企業(yè)和國家的“雙贏”。

2 房地產(chǎn)企業(yè)涉及的主要稅種的納稅籌劃方法

由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，整個運營過程主要涉及兩個方面：開發(fā)環(huán)節(jié)和銷售環(huán)節(jié)。在這兩個環(huán)節(jié)中，涉及的稅種主要是企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅等。

2.1 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的納稅籌劃方法

①適當(dāng)調(diào)節(jié)營業(yè)收入。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)納稅申報前將預(yù)收賬款從營業(yè)收入中扣除，因為預(yù)收款不管是否確認(rèn)都需納稅。如果房地產(chǎn)企業(yè)有閑置資金還可以將其作為投資和購買國債，獲得的投資收益和利息收入是免交企業(yè)所得稅的。

②將業(yè)務(wù)招待費轉(zhuǎn)化為其他的費用。稅法規(guī)定“企業(yè)發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費可以按其全部的60%扣除，但是不能超過營業(yè)收入的0.5%”，如果發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費超過限額，企業(yè)可以將超過的業(yè)務(wù)招待費轉(zhuǎn)為會議費，無需支出了還得納稅。

③公益捐贈籌劃。首先，從捐贈對象上看，企業(yè)應(yīng)優(yōu)先選擇那些可以全額扣除的捐贈對象；其次，如果無法選擇捐贈對象，可以捐贈到紅十字會等公益組織中，在后期做好資金流向監(jiān)督。最后，如果超過了稅法規(guī)定的扣除比例時，可以將捐贈分跨到兩個會計年度。

2.2 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃方法

①“臨界點”籌劃法。稅法規(guī)定“納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅，否則應(yīng)將其全部增值額按規(guī)定計稅”。在制定商品房的銷售價格時不僅要考慮到市場、成本等因素，還要考慮到企業(yè)的土地增值稅，這樣在20%以內(nèi)可以扣除，降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。

②代建房方式籌劃法。代建房方式是指房地產(chǎn)企業(yè)受客戶的委托進行房地產(chǎn)開發(fā)，完工后客戶給予房地產(chǎn)企業(yè)一定的代建房屋報酬的行為。這樣的方式是不屬于繳納土地增值稅的情況的。如果房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)之初便能確定最終用戶，可以采用代建房的方式進行開發(fā)。

③合作建房方式籌劃法。稅法規(guī)定“對于一方出土地、一方出資金、雙方合作建房、建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅”。這樣在一定程度上減少了建房過程中企業(yè)投入資金而帶來的稅賦，同時延長企業(yè)的現(xiàn)金流，降低企業(yè)為獲取資金而進行借貸所帶來的風(fēng)險。

2.3 房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅的納稅籌劃方法

對營業(yè)稅進行納稅籌劃時，應(yīng)考慮以下幾點：對按政府規(guī)定價格出租的廉租房、房地產(chǎn)企業(yè)自建自用的房屋、企業(yè)用自己的廠房等向其他企業(yè)投資入股的，不征收營業(yè)稅。

房地產(chǎn)企業(yè)可實施以下措施：

①銷售不動產(chǎn)適用的是5%營業(yè)稅稅率，而房屋裝修適用3%的稅率。所以，如果客戶提出需要精裝修時，應(yīng)該與客戶分別簽訂出售毛坯房合同和裝修合同，裝修部分收入僅使用3%的稅率，減少了房屋在裝修上資金投入，同時降低稅負(fù)。

②如果房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)的初期就能確定最終用戶，那么可以采用代建房的方式來進行開發(fā)，這樣就會適用3%低稅率繳納營業(yè)稅。

2.4 房地產(chǎn)企業(yè)房產(chǎn)稅的納稅籌劃方法

房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對象，是對房產(chǎn)所有人征收的一種稅。根據(jù)房產(chǎn)稅暫行條例，房產(chǎn)稅的征稅依據(jù)有從價計征和從租計征，從價計征房產(chǎn)稅是依照房產(chǎn)原值一次減除10%-30%后的余值計算繳納，適用1.2%的稅率；從租計征以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)，適用12%的稅率。如果企業(yè)出租房屋既要繳納營業(yè)稅，又要繳納房產(chǎn)稅，但如果將房屋作為企業(yè)的一項資產(chǎn)承包出去或?qū)⑵鋵ν馔顿Y，則會減少稅費。

3 萬科A納稅籌劃方案

3.1 公司基本情況及經(jīng)營稅負(fù)情況

萬科A股份有限公司目前是中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)，也是被人們所熟知的具有代表性的地產(chǎn)藍(lán)籌股。總部設(shè)在深圳，2012年公司完成新開工面積890.1萬平方米，竣工面積1036.4萬平方米，實現(xiàn)銷售金額1934.2億元，營業(yè)收入1031.162億元，凈利潤156.63億元。

從下表可以看出，萬科A在2011年至2012年稅負(fù)率增加了3.83%，而進行合理的納稅籌劃，可以盡可能避免以上情況的出現(xiàn)。

表3.1 公司經(jīng)營稅負(fù)情況

3.2 公司主要稅種納稅籌劃分析

3.2.1 萬科A所得稅的籌劃分析

下面將著重通過萬科A因?qū)ν饩栀浂硎艿亩愂諆?yōu)惠政策來分析其所得稅的納稅籌劃情況：

2012年從1月到9月萬科公司通過“愛佑童心萬科專項基金”、“春天里行動”、“社區(qū)故事：happy社區(qū)十年行”、“公益行動”等項目對外捐贈83588.02萬元。

2012年萬科A的年報顯示：概該年度的利潤總額為632228.56萬元。故公司捐贈可享受的最大扣除額為75867.43萬元（632228.56×12%）。而萬科A在該年度的捐贈總額為83588.02萬元，高于可享受的扣除額，還剩7720.59萬元不能扣除，增加了企業(yè)的負(fù)擔(dān)。

經(jīng)過納稅籌劃，可以將捐贈的金額分為兩個會計年度，即將7720.59萬元作為下一年度的捐贈金額，這樣不僅幫助到需要幫助的人，提高了企業(yè)形象，也降低了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

3.2.2 萬科A土地增值稅的籌劃分析

表3.2 萬科A土地增值稅的納稅情況

從上表可以看出萬科A在2012年土地增值稅和預(yù)繳土地增值稅都有很大幅度的增加，加重企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，影響企業(yè)的盈利。

目前萬科A欲建造一批普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，取得土地使用權(quán)所支付的金額為400萬元，開發(fā)土地的費用為200萬元，新建房及配套設(shè)施的成本為980萬元，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為100萬元，最終該批住宅以2410萬元的價格出售。根據(jù)稅法規(guī)定，該房地產(chǎn)企業(yè)可以扣除的費用除了上述費用，還可以加扣316萬元[（400+200+980）×20%]，該房地產(chǎn)企業(yè)的增值率為20.7%[（2410-600-

980-100-316）÷（600+980+100+316）]，根據(jù)稅法的規(guī)定，應(yīng)該按30%的稅率繳納土地增值稅124萬元[（2410-

400-200-980-100-316）×30%]，企業(yè)稅后利潤為290萬元（2410-400-200-980-100-316-124）。

經(jīng)過納稅籌劃，將該批住宅的價格定為2390萬元，則該房地產(chǎn)企業(yè)的增值率為20%，根據(jù)稅法的規(guī)定，該企業(yè)不用繳納土地增值稅。企業(yè)稅后利潤為394萬元（2 390-400-200-980-100-316）。該納稅籌劃使企業(yè)減少稅收支出104萬元。經(jīng)過納稅籌劃萬科A減少稅收支出104萬元，稅后利潤增加了104萬元。

3.2.3 萬科A營業(yè)稅的籌劃分析

2012年萬科A在深圳開發(fā)了一棟寫字樓，對外銷售其中的5萬平方米，收取6000元/平方米，該價格包括裝修費用，需要繳納營業(yè)稅及附加1650萬（30000×5.5%）。

經(jīng)過納稅籌劃后，將裝修費從銷售收入中分解出來，由萬科A與客戶簽訂房屋銷售合同，銷售收入為25000萬，再由A下屬的裝修公司與客戶簽訂裝修合同，向客戶收取的裝修費為5000萬元。假設(shè)該裝修公司代收此款項的手續(xù)費收入為10%。那么企業(yè)應(yīng)繳納營業(yè)稅及附加1390萬（25000×5.5%+5000×10%×3%），降低了企業(yè)稅負(fù)。

3.2.4 萬科A房產(chǎn)稅的籌劃分析

①萬科A在深圳市中心擁有一幢廠房，賬面余值為300萬。若出租，每月租金收入60萬，每年租金總額720萬，應(yīng)繳納房產(chǎn)稅86.4萬（720×12%）。

經(jīng)過納稅籌劃將廠房承包出去，由承包人每月向其繳納60萬元的承包費。籌劃后，萬科A每年應(yīng)繳房產(chǎn)稅變?yōu)榘捶课萦嘀档?.2%繳納，即應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅2.52萬（300×70%×1.2%），從中可以節(jié)稅83.88萬元。

②對普通房產(chǎn)可以將房屋對外投資。萬科A在深圳擁有一棟房產(chǎn)，其原值為2000萬元，如按房產(chǎn)原值計征房產(chǎn)稅，房產(chǎn)原值的扣除比例為30%。萬科A將它對外出租，應(yīng)交房產(chǎn)稅為48萬元（400×12%）。

經(jīng)過納稅籌劃分析后，萬科A將這一房產(chǎn)作價2000萬投資入股到企業(yè)甲，萬科A以房產(chǎn)投資入股，其房屋的所有權(quán)已發(fā)生變化，其應(yīng)交的房產(chǎn)稅應(yīng)由擁有房屋產(chǎn)權(quán)的甲繳納，并且投資獲得的利潤不用交營業(yè)稅金及附加和企業(yè)所得稅，所以萬科A在這一項目中的稅負(fù)為零。

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型企業(yè)，其涉稅金額巨大，針對其的稅收政策既有共通性，又有行業(yè)特殊性，作為房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的財務(wù)人員來說，必須首先綜合了解企業(yè)的各種情況，并在扎實的稅法基本功知識基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收進行科學(xué)合理的籌劃，認(rèn)真把好稅收籌劃關(guān)，在市場公平競爭原則的基礎(chǔ)上，從大處著眼，小處著手，去實現(xiàn)企業(yè)價值的最大化目標(biāo)，并把企業(yè)的管理水平提高到了一個新的層次，實現(xiàn)企業(yè)的最優(yōu)化資源配置，在合法合情合規(guī)范圍內(nèi)創(chuàng)造企業(yè)的最小化稅費支出，這將有利于企業(yè)的生存和發(fā)展。

參考文獻：

[1]王湯.淺談企業(yè)納稅籌劃系統(tǒng)[J].黑龍江對外經(jīng)貿(mào)，2007，10：20-23.

房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃研究范文第4篇

關(guān)鍵詞：土地增值稅 征稅對象 增值收入 納稅籌劃

一、引言

土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及其地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得增值性收入的單位和個人所征收的一種稅。征收土地增值稅首先要發(fā)生國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓行為，非國有土地（如集體土地）的轉(zhuǎn)讓以及國有土地的出讓行為都不征收土地增值稅。增值性收入包括貨幣收入、實物收入以及其他收入，對于不產(chǎn)生增值收入的房地產(chǎn)贈與行為不征收土地增值稅。

二、土地增值稅概述

國家推行土地增值稅的主要目的是抑制房地產(chǎn)投機，限制濫用耕地行為，同時調(diào)節(jié)收入分配，縮小貧富差距，保障人民的根本利益。土地增值稅采用超額累進稅率，增值收入多的多繳納，增值收入少的少繳納。超額累進稅率要求：土地及地上附著物增值額小于等于相關(guān)扣除項目百分之五十的部分，按照百分之三十的稅率繳納稅金；增值額大于扣除項目百分之五十但小于等于百分之百的部分，按照百分之四十的稅率繳納稅金；增值額大于扣除項目百分之一百但小于等于百分之二百的部分，按照百分之五十的稅率繳納稅金；增值額大于百分之二百的部分，按照百分之六十的稅率繳納稅金。

另外，國家針對房地產(chǎn)企業(yè)還頒布了一條特別規(guī)定：房地產(chǎn)企業(yè)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅對外出售，增值額不超過扣除項目金額合計數(shù)的百分之二十的部分免征土地增值稅。鑒于此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)合理控制土地及地上附著物的增值率，詳細(xì)計算扣除項目，找出項目增值臨界點，為企業(yè)的合理避稅做出相應(yīng)籌劃。稅務(wù)總局頒布的《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》有效的彌補了過去稅法中對于房地產(chǎn)行業(yè)的稅收漏洞，但也為房地產(chǎn)稅收籌劃提供了新的利用空間。對于土地增值稅，我們認(rèn)為還有很大的避稅空間可以利用，其經(jīng)濟效益還是較為可觀的。

三、土地增值稅的核算與納稅籌劃

（一）利用稅收優(yōu)惠政策進行納稅籌劃

根據(jù)我國《稅法》的相關(guān)規(guī)定，作為納稅人的房地產(chǎn)企業(yè)建造普通住宅用于出售時，倘若房屋增值額在扣除項目金額合計數(shù)的百分之二十以下，那么無需征收土地增值稅；倘若大于百分之二十，則應(yīng)就其全部增值額征收土地增值稅。對此，作為納稅人的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分利用該稅收優(yōu)惠政策，在建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅時，應(yīng)首先測定盈虧平衡點，以保證預(yù)期盈利為前提，以遵循市場規(guī)律為原則，合理設(shè)置房產(chǎn)的銷售價格，爭取將房屋增值額控制在扣除項目金額合計數(shù)的百分之二十以下，以獲得免征土地增值稅的優(yōu)惠待遇。

（二）采取多元化房產(chǎn)處置方式進行納稅籌劃

此處的“多元化”方式主要是指，對所開發(fā)的房產(chǎn)以出租、銷售、租售并存（先出租后銷售，售后返租）、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、投資入股、轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)（自用自營）等。

根據(jù)我國《稅法》規(guī)定，倘若房地產(chǎn)企業(yè)將所開發(fā)的房產(chǎn)用于出租或自用，只要產(chǎn)權(quán)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移，則不予征收土地增值稅。并且所收受的款項和付出的支出在清算時不列入收入和成本。根據(jù)此條規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)所附屬的物業(yè)開發(fā)商無需繳納土地增值稅。對此，房地產(chǎn)企業(yè)可以結(jié)合自身實際情況，并在不違背未來發(fā)展戰(zhàn)略的情況下適當(dāng)選擇自行管理物業(yè)。既可以降低企業(yè)所需承擔(dān)的稅務(wù)成本，也可延遲土地增值稅的納稅時間。 而延遲土地增值稅的納稅時間需要與所獲得的資金時間價值和資金風(fēng)險因素等共同考慮，以及兼顧衡量房產(chǎn)隨市場而產(chǎn)生的增值。

由于將開發(fā)產(chǎn)品改為自用自營所有權(quán)并不發(fā)生轉(zhuǎn)移而無需繳納土地增值稅。因此，除物業(yè)之外，房地產(chǎn)企業(yè)可以在房產(chǎn)市場前景較佳時選擇適當(dāng)留取部分房產(chǎn)自持，不僅可以不繳納土地增值稅，還可以坐享房產(chǎn)升值。而此項選擇的前提，需要首先服從于企業(yè)的實際情況與未來發(fā)展要求；其次，房地產(chǎn)企業(yè)需要對此進行充分調(diào)研，研究此項舉措的實際可行性。

（三）利用扣除項目進行納稅籌劃

根據(jù)我國《稅法》的目的和要求，為了充分調(diào)動納稅人的納稅積極性并在一定程度上減輕其納稅成本，允許在房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時從其收入中扣除部分項目和金額。從征稅對象上可以大致劃分為以下幾類：土地使用權(quán)的取得成本；房地產(chǎn)開發(fā)成本；房地產(chǎn)開發(fā)費用（管理費用、銷售費用、財務(wù)費用）；房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)稅金（房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、印花稅等）；舊房轉(zhuǎn)讓時的評估價格等。對此，作為納稅人的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地增值稅的核算與納稅籌劃時可以對此加以利用，以減輕稅負(fù)。

首先，房地產(chǎn)企業(yè)可以在房產(chǎn)開發(fā)時適當(dāng)采取合理方式增加收入中的可扣除項目和金額。比如，在房地產(chǎn)開發(fā)成本中可以適當(dāng)增設(shè)土地征用及拆遷補償費、公共配套費、建筑安裝費、前期工程費、開發(fā)間接費用、基礎(chǔ)設(shè)施費等，通過增設(shè)扣除項目和相應(yīng)扣除金額以降低土地增值額，從而減少土地增值稅的納稅成本。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)的房產(chǎn)可能不僅涉及普通住宅，還會有其他類型用房。這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)需要對可扣除成本進行分?jǐn)偂Ｍǔ５姆謹(jǐn)偡椒ㄓ袃煞N，即“建筑面積分?jǐn)偡ā被颉皩痈呦禂?shù)建筑面積分?jǐn)偡ā薄＞烤惯x擇哪種方式，房地產(chǎn)企業(yè)還需根據(jù)自身實際狀況，進行合理選擇。根據(jù)調(diào)查顯示，目前我國非住宅房屋增值額較大、毛利較高，企業(yè)稅負(fù)較重。對此，既涉及普通住宅又涉及非住宅房屋的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在分配可扣除項目和成本時，盡量使車庫、店面等非住宅部分（多分?jǐn)傄恍詼p少其增值額，從而降低土地增值稅納稅成本。

（四）利用加計扣除政策進行納稅籌劃

在我國《土地增值稅實施細(xì)則》中明確規(guī)定，作為納稅人的房地產(chǎn)企業(yè)，可以在允許扣除土地使用權(quán)的取得成本和房產(chǎn)開發(fā)成本的基礎(chǔ)上加計百分之二十予以扣除。對此，作為納稅人的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地增值稅的核算與納稅籌劃時可以對此加以利用，以減輕稅負(fù)。在房地產(chǎn)開發(fā)成本中，開發(fā)間接費是房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的一個重點。該費用主要是指房產(chǎn)開發(fā)項目所發(fā)生的一系列直接費用支出，比如房屋修理費、累計折舊、工資及福利費、水電費、辦公費、勞動保護費等。前文已述，房地產(chǎn)開發(fā)成本是土地增值稅計稅基礎(chǔ)的可扣除項目之一，因此在計算土地增值稅時可以將其扣除。除此之外，根據(jù)《土地增值稅實施細(xì)則》，該部分費用還能再享受百分之二十的加計扣除。

對這部分房產(chǎn)開發(fā)費用，企業(yè)在賬務(wù)處理時很容易將其與管理費用或銷售費用相混淆。而根據(jù)《土地增值稅實施細(xì)則》，只有當(dāng)管理費用與銷售費用不超過土地使用權(quán)的取得成本與開發(fā)成本合計數(shù)的百分之五，方可扣除。倘若房地產(chǎn)企業(yè)在賬務(wù)處理時誤將房產(chǎn)開發(fā)間接費用計入了管理費用或銷售費用，一旦超過百分之五的限額規(guī)定，就無法享受全額扣除，需要多交土地增值稅。反之，倘若房產(chǎn)開發(fā)間接費用被正確歸集計入房地產(chǎn)開發(fā)成本，那么不僅能夠獲得全額扣除，還能再行享受百分之二十的加計扣除。因此，作為納稅人的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對此嚴(yán)加把握，爭取降低土地增值稅納稅成本。

（五）利用借款利息扣除進行納稅籌劃

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)借款利息的扣除可以通過兩種方式來計算：

（1）第一種方式要求納稅人能夠?qū)⒔杩罾⒅С銮逦姆謹(jǐn)偟礁鞣慨a(chǎn)項目中，并且可以提供銀行的貸款證明，那么在計算房地產(chǎn)開發(fā)費用時，可以扣除的費用為：

可扣除部分*=借款利息+（土地使用權(quán)購入金額+房地產(chǎn)開發(fā)費用）×5%

（2）第二種方式是納稅人在無法滿足第一種方式所要求的條件時，房地產(chǎn)開發(fā)費用可以扣除的費用為：

可扣除部分**=（土地使用權(quán)購入金額+房地產(chǎn)開發(fā)費用）×10%

兩種方式之間的差額=可扣除部分*-可扣除部分**=借款利息+（土地使用權(quán)購入金額+房地產(chǎn)開發(fā)費用）×5%-（土地使用權(quán)購入金額+房地產(chǎn)開發(fā)費用）×10%=借款利息-（土地使用權(quán)購入金額+房地產(chǎn)開發(fā)費用）×5%

所以，當(dāng)借款利息大于（土地使用權(quán)購入金額+房地產(chǎn)開發(fā)費用）×5%時，企業(yè)應(yīng)該采用第一種方式進行扣除；反之則應(yīng)該采用第二種方式。

四、結(jié)束語

綜上所述，關(guān)于土地增值稅，房地產(chǎn)企業(yè)可以采取多種方式進行合理的納稅籌劃。至于究竟選擇哪一種方法，企業(yè)則應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身特點和未來發(fā)展戰(zhàn)略靈活選擇。有效的納稅籌劃并非等價于偷稅漏稅，而是一種在不違背我國稅法要求的基礎(chǔ)上的合理籌措。選擇最合宜的土地增值稅納稅籌劃方式，降低房地產(chǎn)企業(yè)的納稅成本，從而爭取盡可能多的經(jīng)濟利益，是我們堅持不懈的方向和目標(biāo)。

參考文獻：

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房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃研究范文第5篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)調(diào)控；稅務(wù)籌劃；注意問題

一、房地產(chǎn)企業(yè)進行系統(tǒng)稅務(wù)籌劃的迫切性

（一）房地產(chǎn)調(diào)控中稅收政策逐步取代行政直接干預(yù)的趨勢

在2012年1月31日召開的國務(wù)院第六次全體會議上，國務(wù)院總理明確提出，要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機、投資性需求的政策措施，促進房價合理回歸。這說明遏制投機、投資已經(jīng)成為一種長期的政策指向被固定下來，“逐漸完善相關(guān)政策措施”意味著將會出臺更具市場引導(dǎo)性的長期政策來取代短期的行政直接干預(yù)。行政干預(yù)色彩濃厚的政策逐漸會被相應(yīng)的稅收政策所取代。

（二）嚴(yán)厲調(diào)控措施下房地產(chǎn)企業(yè)告別暴利時代

史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)走過了兩年半，在樓市的深度博弈中，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了凈利潤下降、資產(chǎn)負(fù)債率上升、行業(yè)分化加劇的勢頭。從2012年上市房企的中期業(yè)績可以看到，萬科、招商、保利、金地四巨頭合計實現(xiàn)營業(yè)收入675億元，比2011年同期的484億元增加39.46%，但凈利潤僅僅增加了2.6%，比去年同期的77億元只增加了2億元。而149家A股市場的上市房企總計實現(xiàn)營業(yè)收入1952.49億元，同比增18.72%；實現(xiàn)凈利潤258.20億元，同比增6.27%；凈利潤率為13.2%，為近五年來的低點。有近半數(shù)房企凈利潤負(fù)增長。增收不增利成為普遍現(xiàn)象。部分多元化的企業(yè)開始剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，部分中小房地產(chǎn)企業(yè)開始推出市場。

（三）稅收是房地產(chǎn)企業(yè)成本的重要組成部分

在2010年房地產(chǎn)調(diào)控以前，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)維持在12%左右，逐年呈增長趨勢。在房地產(chǎn)調(diào)控中，國家越來越重視稅收杠桿的利用。2010年新國十條要求財政部、稅務(wù)總局加快研究制定引導(dǎo)個人合理住房消費和調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策。稅務(wù)部門要嚴(yán)格按照稅法和有關(guān)政策規(guī)定，認(rèn)真做好土地增值稅的征收管理工作，對定價過高、漲幅過快的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行重點清算和稽查。在可以預(yù)見的將來，房地產(chǎn)稅收負(fù)擔(dān)只會不降反升，這將會進一步削弱房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的盈利能力。

因此，房地產(chǎn)企業(yè)在面臨如此嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控措施且稅收機將會長期化的情況下，進行系統(tǒng)的全面的稅務(wù)籌劃，降低納稅負(fù)擔(dān)，增加利潤十分重要且非常迫切。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃策略

房地產(chǎn)企業(yè)需要交納的稅收種類較多，主要有土地增值稅、營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、契稅、耕地占用稅、城建稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、教育費附加、地方教育附加、車船稅等。其中占比較大的主要是營業(yè)稅、契稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅以及所得稅。在此次調(diào)控中，變化最大的當(dāng)屬土地增值稅和房產(chǎn)稅，下文以土地增值稅和房產(chǎn)稅為例詳細(xì)說明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該如何進行稅務(wù)籌劃。

（一）土地增值稅的節(jié)稅關(guān)鍵點

我國土地增值稅于1994年開征，但由于預(yù)征率較低和減免政策較多等原因，一直沒能充分發(fā)揮調(diào)節(jié)土地增值收益的作用。土地增值稅是此輪調(diào)控中重點強調(diào)的稅收政策。土地增值稅計算公式是：應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率=（轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入-扣除項目）×稅率，因此土地增值稅節(jié)稅關(guān)鍵點在于減少轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入、增加可扣除項目和降低稅率。

1.利用臨界點合理確定銷售價格。土地增值稅稅率實行四級超級累進稅率，稅率根據(jù)增值率確定。如果房地產(chǎn)企業(yè)售價過低，影響企業(yè)的銷售收入，如果定價過高，增加企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。特別是因為土地增值稅采用四級超級累進稅率，當(dāng)售價位于臨界點附近時，售價很小幅度的提高可能會導(dǎo)致納稅額的大幅度提高，同樣，售價很小幅度的降低可能會給企業(yè)帶來巨大的節(jié)稅效應(yīng)。因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在充分考慮成本利潤的基礎(chǔ)上，合理確定銷售價格，盡量使銷售價格略低于臨界點，只有這樣才能保證企業(yè)獲得最大的節(jié)稅優(yōu)惠。

2.剝離附加銷售收入或分散銷售收入。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)時可能會有大量的附加銷售收入，如房地產(chǎn)的裝飾、裝潢和家具家電等。企業(yè)在有附加銷售收入時，應(yīng)當(dāng)分別簽訂房屋建造合同和裝飾裝修合同，盡量降低企業(yè)銷售收入，降低增值率和稅率。或者企業(yè)可以設(shè)立專門的銷售公司，將增值額一分為二分階段計算，降低稅率。而且在使用這種銷售方式時，企業(yè)可以利用廣告費、宣傳費、公關(guān)費用等項目，增加企業(yè)的可扣除項目，規(guī)避對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣除項目的限制。而且此時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是不用重復(fù)繳納營業(yè)稅的。

3.增加扣除項目。增加扣除項目一方面可以減少應(yīng)納稅額，另一方面可以降低增值率即降低稅率，當(dāng)增值率低于20%時，還可以享受免稅優(yōu)惠。企業(yè)在進行扣除時往往有多種扣除方式可供選擇，例如凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒉⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的貸款利息，扣除方式就有兩種可供選擇，按利息加上取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本的5%以內(nèi)，或者按取得土地使用權(quán)所支付的金額加房地產(chǎn)開發(fā)成本的10%以內(nèi)進行開發(fā)費用的扣除。房地產(chǎn)企業(yè)是資本密集型行業(yè)和高杠桿經(jīng)營行業(yè)，大部分企業(yè)都有大量貸款，企業(yè)應(yīng)當(dāng)合理選擇扣除方式以最大化節(jié)稅效應(yīng)和企業(yè)利潤。

（二）房產(chǎn)稅的節(jié)稅關(guān)鍵點

我國房產(chǎn)稅征收較晚，為配合房地產(chǎn)調(diào)控政策，2010年7月22日，在財政部舉行的地方稅改革研討會上，確定房產(chǎn)稅試點將于2012年開始推行。鑒于全國推行難度較大，從個別城市試點開始。我國房產(chǎn)稅征收辦法為：自用、經(jīng)營用房地產(chǎn)按照房地產(chǎn)余值扣減扣除比例后按1.2%征收房產(chǎn)稅，出租用房地產(chǎn)按照其租金收入的12%繳納房產(chǎn)稅。因此，企業(yè)房產(chǎn)稅的籌劃關(guān)鍵點在于分解租金收入、變從租計征為從價計征，以適用1.2%的較低稅率。

1.分解租金附加收入。當(dāng)企業(yè)出租房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)將租金收入進行分解，減少應(yīng)納稅所得額。盡量把水電費、物業(yè)管理費等附加收入進行分解剝離，以盡量減少應(yīng)納稅所得的。企業(yè)可以單獨設(shè)立相應(yīng)的物業(yè)管理公司，專門從事水電費、物業(yè)管理費的征收工作，從而降低租金收入，達(dá)到減稅的目的。

2.把房屋出租變?yōu)榉课莩邪７康禺a(chǎn)進行出租不僅需要交納房產(chǎn)稅，和需要交納營業(yè)稅，稅率較高，稅負(fù)較重。企業(yè)可以將出租的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)槎愗?fù)較輕的房地產(chǎn)承包。企業(yè)將房地產(chǎn)作為一項資產(chǎn)承包出去，企業(yè)定期向承包人收取一定的管理費，費用標(biāo)準(zhǔn)可參考租金標(biāo)準(zhǔn)，這樣企業(yè)既可以獲得相應(yīng)的收入，又可以獲得節(jié)稅優(yōu)惠。

3.把出租房屋變?yōu)橥顿Y用房屋。房地產(chǎn)企業(yè)將房屋進行出租，除了繳納房產(chǎn)稅、營業(yè)稅，還有城市維護建設(shè)稅及附加及企業(yè)所得稅。如果企業(yè)以房地產(chǎn)直接入股進行聯(lián)營，共擔(dān)風(fēng)險，企業(yè)只需直接繳納企業(yè)所得稅即可。因此，可以將出租業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)為投資業(yè)務(wù)降低稅負(fù)。

總之，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過縮小課稅基礎(chǔ)、盡可能使各項成本費用最大化、適用較低稅率、延緩納稅期限、合理歸屬所得年度、適用優(yōu)惠政策等方式，按照合法性、時機性、前瞻性、協(xié)調(diào)性、目的性原則，綜合運用各種方式進行納稅籌劃。

三、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃應(yīng)該注意的幾個問題

（一）設(shè)立專門的納稅籌劃部門

相對于其他行業(yè)來說，房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)負(fù)擔(dān)較重，這一事實被以往的暴利所掩蓋。告別暴利時代后，在國家越來越傾向于使用稅收手段取代行政命令的方式進行宏觀調(diào)控的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)必須從細(xì)處入手，重視稅務(wù)籌劃在企業(yè)經(jīng)營中的重要性。為此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)立專門的稅務(wù)籌劃部門或者稅務(wù)籌劃崗位，聘請專業(yè)的稅務(wù)人員，為企業(yè)進行系統(tǒng)的稅務(wù)籌劃。

（二）全程全方位的進行納稅籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在設(shè)立、項目建設(shè)開發(fā)、商品銷售的整個過程中進行稅收籌劃。在企業(yè)設(shè)立過程中，可以充分利用稅收的地域差別，選擇公司設(shè)立地點和設(shè)立形式。在項目開發(fā)階段，合理選擇合同簽訂方式、建房方式并盡可能增加扣除項目。在商品銷售階段，合理定價、以出租取代銷售等方式降低稅收負(fù)擔(dān)。總之，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃應(yīng)當(dāng)是貫徹在企業(yè)設(shè)立、生產(chǎn)、銷售的整個過程中，進行全方位全程的稅務(wù)籌劃。

（三）時刻關(guān)注政策法規(guī)的變化

目前，我國的稅收法律制度尚且不完善，國家各個部門不斷出臺關(guān)于稅收的文件和政策。特別是在當(dāng)前，房地產(chǎn)市場調(diào)控頻繁。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展與國家宏觀經(jīng)濟政策息息相關(guān)，稅收政策是國家宏觀調(diào)控的重要手段之一。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該時刻關(guān)注國家政策法律法規(guī)特別是稅法政策的變化，合理合法的利用國家稅收政策以達(dá)到減輕稅負(fù)的目的。

四、結(jié)束語

在長達(dá)兩年甚至持續(xù)更長時間的國家宏觀調(diào)控中，國家明確要抑制房價過快增長。房地產(chǎn)企業(yè)不能再依賴房地產(chǎn)價格持續(xù)增長帶來的暴利，亟待轉(zhuǎn)型。如何最小化成本及最大化利潤是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的最重要的問題。合理合法的進行稅務(wù)籌劃、降低稅負(fù)，可以說是一個比較好的方法。在此輪宏觀調(diào)控中，土地增值稅和房產(chǎn)稅的改革是重要舉措之一。企業(yè)應(yīng)當(dāng)特別重視土地增值稅和房產(chǎn)稅的納稅籌劃，避免因為沒有經(jīng)驗和不重視造成的資源浪費。為此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)特別設(shè)立相關(guān)稅務(wù)籌劃部門，時刻關(guān)注政策法規(guī)變化，及時作出調(diào)整，進行全程全方位的稅務(wù)籌劃工作。

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