房地產(chǎn)泡沫分析論文

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房地產(chǎn)泡沫分析論文范文第1篇

【關鍵詞】 房地產(chǎn)價格 土地供給 投資者投機 城市化

九十年代以來，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)成為支撐中國經(jīng)濟發(fā)展的重要驅動。目前，中國的房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)林立，競爭異常激烈。然而，房地產(chǎn)價格的波動直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)的收益預期，直接影響著每一個房地產(chǎn)企業(yè)的未來發(fā)展。房地產(chǎn)價格受到國家政策、土地供給、投資者投機、消費者需求以及城鎮(zhèn)化率等諸多因素的影響，了解這些因素的影響程度，對于房地產(chǎn)企業(yè)制定合適的發(fā)展戰(zhàn)略非常重要。

1 前人研究成果及本文研究的基本假設

1.1 前人的研究結果

學者們從不同角度研究了房地產(chǎn)價格的影響因素。孫繼國、趙息[1]研究了北京市房地產(chǎn)市場中的投機泡沫與房地產(chǎn)價格的關系。市場中的一些投資者明知某些資產(chǎn)價格高于實際價值，但他們對未來資產(chǎn)價格的升值潛力充滿希望，因此不斷地購進此種資產(chǎn)。這種由于主觀信念不同而導致的資產(chǎn)投機行為常導致資產(chǎn)價格出現(xiàn)總體偏差，并最終形成泡沫。他們的研究結果表明，1998-2009年北京市房地產(chǎn)發(fā)展中基本都存在一定的投機泡沫。其中2000年后泡沫化有所減輕，2005年后泡沫化又開始加重，2007后房地產(chǎn)價格上漲加速，泡沫化劇烈。

曹天階[2]研究了消費者需求與房地產(chǎn)價格的關系。他認為消費結構升級拉動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。我國實行房改后，取消了計劃經(jīng)濟時代幾十年的福利分房制度，住宅成了一種不可缺少的商品。改革開放后，各地都把軟環(huán)境建設、提高人民群眾的生活質量、改善群眾的居住條件、改變市容市貌作為工作的重點進行大規(guī)模的舊城改造，造成了大量的住宅需求。改革開放中富裕起來的人們也為改善居住環(huán)境產(chǎn)生新的住宅需求。而這些需求必然影響房地產(chǎn)的供給情況，造成房地產(chǎn)的價格波動。

王文婷[3]分析了城鎮(zhèn)化對我國房地產(chǎn)市場的需求影響。認為城鎮(zhèn)化進程與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展之間是相互依存的。城鎮(zhèn)化速度的加快不可避免地會帶動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，反之房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展又為城鎮(zhèn)化建設提供了物質基礎和保障。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟運行中的先導性、基礎性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)商品則是社會必須的生產(chǎn)資料和生活資料，是各種社會經(jīng)濟運行的基礎和物質載體。任何城市的發(fā)展都要依靠房地產(chǎn)開發(fā)先行，城市空間利用和資源開發(fā)都依賴于房地產(chǎn)業(yè)的運行。城鎮(zhèn)化所伴隨的城市人口聚集、城市規(guī)模擴大，以及城市結構的變化都會為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供空間條件。長期以來，國內關于城鎮(zhèn)化建設對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響研究僅限于定性討論，近年來已有不少學者開始采用數(shù)理分析對兩者的關系進行實證研究。

朱嬡玲[4]（2005）研究了土地供給量對我國區(qū)域房地產(chǎn)價格的影響。采用1999年——2009年我國30個省市土地供給量、房地產(chǎn)價格等相關數(shù)據(jù)，建立Panel Data計量模型，研究了我國房地產(chǎn)價格區(qū)域差異，旨在土地供給量對我國區(qū)域房地產(chǎn)價格的影響程度。結果表明，土地供給量的確是影響我國區(qū)域房地產(chǎn)價格重要因素，土地供給量對我國各地區(qū)房地產(chǎn)價格的影響差異程度各不相同。土地供給量對東部地區(qū)房地產(chǎn)價格影響程度最為顯著，中西部地區(qū)房地產(chǎn)價格對土地供給量的敏感程度相對較低。

1.2 本文的基本假設

基于上述學者的研究成果，本文從投資者投機、消費者需求、城鎮(zhèn)化的發(fā)展和土地的稀缺度四個變量作為自變量來探討這些因素對北京市房地產(chǎn)價格的影響。認為這四個因素與北京市房地產(chǎn)價格存在相關性，并探討其相關程度。

2 研究方法與設計

本文通過問卷調查的方式針對這些因素的對房地產(chǎn)價格的影響開展實證研究。調查對象的指定總體就是所有北京房地產(chǎn)企業(yè)。

論文的抽樣元素是房地產(chǎn)企業(yè)銷售負責人與企業(yè)員工。調查研究對象都是在這些界定人群中隨機抽取出來的。

本論文采用的是分層隨機抽樣的方法，可以比隨機抽樣的方法更具有普遍性。設計的抽樣元素比例分配分別為：北京房地產(chǎn)企業(yè)負責人50%、企業(yè)員工50%。

本研究論文在所發(fā)放的調查研究問卷是240份，實際回收有效調查研究問卷數(shù)量是232份，所以本研究論文采用的抽樣大小是232份，有效率達到96.7%。

本論文采用李克特等級測量量表來測量所涉及的四個變量，投機者的投機、消費者的需求、城鎮(zhèn)化率的發(fā)展、土地的稀缺。里克特量表一般分為：“十分同意、同意、無所謂、不同意、十分不同意”等五類形式的回答。每個問題的每種可能的回答都被賦予一個的數(shù)值來反映應答者不同的同意態(tài)度，對應答者的態(tài)度進行測量就是通過對這些數(shù)值進行加總得出來的。

本論文通過為調查問卷中的每個問題的每種可能的答案都分配一個阿拉伯數(shù)字作為代碼，用1-5來進行數(shù)據(jù)賦值。

本論文中使用Cronbach α系數(shù)來測試信度，所使用的系數(shù)指標為0.6，即只有大于或等于0.6時，才視為測量量表所得出的研究數(shù)據(jù)是符合信度設計要求的，是可以采用的。

由于自變量和因變量采用的研究數(shù)據(jù)都是定距型數(shù)據(jù)，所以本論文對變量進行相關分析。

用來測量定距型數(shù)據(jù)變量之間相互關系的系數(shù)一般是皮爾遜（積矩）相關系數(shù)，本論文就用皮爾遜相關系數(shù)來表示變量間假設關系的相關性。

3 數(shù)據(jù)分析與結果

房地產(chǎn)泡沫分析論文范文第2篇

論文摘要：文章對房地產(chǎn)市場泡沫的產(chǎn)生與危害及其對策作簡要分析。2010年我國政府對房地產(chǎn)市場進行了一系列的經(jīng)濟改革和政策調整，旨在抑制過快增長的房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟，保障房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康的發(fā)展，維護廣大人民的住房權利。

一、房地產(chǎn)市場泡沫

所謂泡沫經(jīng)濟，是指由于人們非理性的經(jīng)濟活動，導致某種交易物的價格劇烈增長，這個價格遠遠超過其本身的價值。這種突然形成的高價，不能長期維持，按照經(jīng)濟規(guī)律，經(jīng)過一定的時間它必然會下降到符合其價值的水平上，這種現(xiàn)象就像泡沫的破裂一樣，所以稱作泡沫經(jīng)濟。當這種現(xiàn)象發(fā)生在房地產(chǎn)市場時，便形成了房地產(chǎn)市場泡沫經(jīng)濟。

房地產(chǎn)市場泡沫的大規(guī)模爆發(fā)最早產(chǎn)生于日本。從1985年開始，日本政府為了刺激經(jīng)濟發(fā)展采取了非常寬松的金融政策，鼓勵資金流入房地產(chǎn)市場，同時由于美元貶值，大量國際資本進入日本的房地產(chǎn)業(yè)，導致房價飛漲，使得國民紛紛投機房地產(chǎn)市場。

二、我國房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生

近年來，由于房地產(chǎn)業(yè)所帶來的巨大經(jīng)濟效益，各地政府對待房地產(chǎn)項目幾乎是一路綠燈，在政策與經(jīng)濟上都給予其相當大的扶持力度，這使得房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展勢頭過于強勁，一躍成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。但這種非理性的發(fā)展，使得房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)顯露出超出國民經(jīng)濟承受范圍的苗頭，房價一路飆升，許多地區(qū)的房價已經(jīng)遠遠超過了普通民眾的購買能力，“地王”與“天價”樓盤不斷地涌現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為暴利行業(yè)的代名詞，其產(chǎn)生的經(jīng)濟泡沫也在不斷增長。主要有以下原因：

第一，居高不下的市場需求導致房價非理性上漲。需求是市場的根本推動力。我國是一個人口基數(shù)龐大的國家，國民對住房的需求量始終維持在一個較高的水平，加之近年來我國城市化速度的加快，住房需求一直居高不下，在這種長期供不應求的狀態(tài)下，由于沒有政策的限制，開發(fā)商掌握了市場的主動權，在利益的驅動下，房價的上漲逐漸進入了一種非理性的狀態(tài)，并且開始了惡性循環(huán)，使得整個房地產(chǎn)市場一直維持在一種高房價、高需求的狀態(tài)，而且房產(chǎn)的價格已經(jīng)遠遠超過其本身的價值，從而促成房地產(chǎn)泡沫。

第二，我國土地的稀缺性導致房價隨地價飆升。我國的土地供給尤其是城市建設用地的供給量十分有限，由于房地產(chǎn)市場的高利潤性，眾多的大型企業(yè)紛紛介入，大量的國內企業(yè)資本進入房地產(chǎn)市場，導致土地市場的競爭十分激烈，土地出讓金動輒幾十億上下，地價的猛漲導致房地產(chǎn)開發(fā)成本的直線上升，開發(fā)商為了獲得高利潤回報，只有不斷抬高房價，最終把負擔全部轉嫁到了購房民眾身上。

第三，銀行等金融行業(yè)支持過度。我國房地產(chǎn)開發(fā)項目中有超過50％的資金是來自于銀行，銀行為了追求利潤，將資金大量注入房地產(chǎn)市場，間接地促進了地價的飆升；同時，銀行本身盲目的擴張信貸規(guī)模，忽略了房地產(chǎn)市場的風險性，致使各種投機行為愈演愈烈，不斷堆積金融風險，也為房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生埋下了隱患。

第四，各地方政府對財政收入的追求。由于房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤性，其在很多地方都成為了當?shù)氐闹еa(chǎn)業(yè)，為地方的經(jīng)濟發(fā)展和政府的財政收入做出了重大貢獻，所以，對于房地產(chǎn)行業(yè)，各地政府都給予了很大的支持，導致房地產(chǎn)的政策過于寬松，地方政府不能切實有效地發(fā)揮政府的監(jiān)管作用，使得房地產(chǎn)市場的發(fā)展缺乏合理的規(guī)劃與管理，這也是房地產(chǎn)泡沫形成的重要因素。

三、房地產(chǎn)泡沫的危害

第一，廣大民眾的住房權益無法得到保障。房地產(chǎn)泡沫破裂前最直接的危害就是房價過高，這使得人民大眾無力購房，或者說一旦購房便背上了巨額的銀行債務，成為所謂的“房奴”，一方面大量的資本投入房地產(chǎn)市場，另一方面人民的住房需求卻始終得不到滿足，這違背了廣大人民群眾的利益，不利于社會安定與發(fā)展。

第二，泡沫破裂會引發(fā)嚴重的金融危機。從日本的泡沫經(jīng)濟破裂可以看出，無論是銀行、企業(yè)還是投機者，大量的國民資本投入了房地產(chǎn)行業(yè)，一旦泡沫經(jīng)濟破裂，將會引發(fā)劇烈的金融危機，企業(yè)倒閉，投機者破產(chǎn)，最終銀行將會成為最大的買單者，由于銀行關系到國民經(jīng)濟發(fā)展的命脈，銀行的虧損對整個社會帶來的經(jīng)濟災難是難以估量的，不僅如此，這場經(jīng)濟災難對國家今后的發(fā)展將會產(chǎn)生長久的負面影響。

四、房地產(chǎn)泡沫的對策

第一，銀行實行嚴格的信貸審核機制。由于房地產(chǎn)業(yè)的主要資金來自銀行，要嚴格的控制銀行的信貸項目，杜絕信貸違規(guī)操作，嚴防不良貸款產(chǎn)生；同時，要嚴格控制房地產(chǎn)業(yè)銀行資金的比重，防止控制投機行為，為房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展提供良好的金融條件。

第二，加強管理土地市場。土地交易價格是房價的風向標，因此要對土地市場進行嚴格規(guī)范，出臺相應的政策來遏制囤積土地等各種土地投機行為，保證土地市場的規(guī)范健康發(fā)展。

參考文獻：

房地產(chǎn)泡沫分析論文范文第3篇

【關鍵詞】泡沫;房地產(chǎn)泡沫;評價體系

1.國內外關于泡沫研究現(xiàn)狀述評

“泡沫”一詞最早用來形容如1636－1637年發(fā)生在荷蘭的郁金香狂熱、十八世紀巴黎出現(xiàn)的“密西西比泡沫”及倫敦出現(xiàn)的“南海泡沫”等事件。所有這些現(xiàn)象都如《帕爾格雷夫經(jīng)濟學大辭典》對“泡沫”所做的描述:“一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)的價格在一個連續(xù)過程中的急劇上漲，初始的價格上漲使人們產(chǎn)生價格會進一步上漲的預期，從而又吸引新的買者—這些人一般是以買賣資產(chǎn)謀利的投機者，對資產(chǎn)的使用及其盈利能力并不感興趣。

對房地產(chǎn)業(yè)泡沫狀況的評價，國外可供借鑒的理論主要是對房地產(chǎn)泡沫實證檢驗的研究，Abraham and Hendershott在1993年和1996年對美國的房地產(chǎn)市場泡沫進行的實證檢驗； Helbing和Terrones(2003)等學者對房地產(chǎn)泡沫的識別、房地產(chǎn)泡沫對國民經(jīng)濟的危害以及如何降低房地產(chǎn)泡沫的危害都進行了較深入的研究。總體來說，國內外土地制度、產(chǎn)權制度等有所不同，我們不能簡單的照搬其中的某些理論，然而這些研究對于我們科學構建識別房地產(chǎn)泡沫的理論模型有一定的借鑒作用。

到目前為止，國內經(jīng)濟學界還沒有就經(jīng)濟泡沫與泡沫經(jīng)濟的概念達成一致，多數(shù)學者都把經(jīng)濟泡沫(或者簡稱為泡沫)與泡沫經(jīng)濟的概念混為一談。崔華偉; 趙莉（2011）認為巨額土地出讓金最終轉嫁到房價中,這構成了房產(chǎn)泡沫大廈的地基;銀行信貸擴張、過剩的流動性,參與了房地產(chǎn)建設、銷售的各個環(huán)節(jié),它們構成了房產(chǎn)泡沫大廈的主體。楊寬欣，李明（2010）認為，泡沫經(jīng)濟是指某一經(jīng)濟領域出現(xiàn)的交易價格過分異常,交易價格不斷上漲,嚴重偏離正常的合理定價,是社會資源嚴重畸形配置的一種經(jīng)濟現(xiàn)象。不同的學者從不同的角度論述了泡沫以及泡沫經(jīng)濟的認識，然而，泡沫現(xiàn)象是一種復雜的經(jīng)濟現(xiàn)象，在很多情況下它是多種因素共同作用而產(chǎn)生的，因此，僅僅用某一個理論來解釋并不能說明泡沫現(xiàn)象的整體。

2.關于房地產(chǎn)泡沫評價的研究

目前對如何衡量房地產(chǎn)泡沫尚無標準。由于房地產(chǎn)的獨特性，房產(chǎn)需求和供給及監(jiān)管環(huán)境的復雜性，以及缺少長期的高質量的房產(chǎn)數(shù)據(jù)時間序列，使得識別房產(chǎn)泡沫的難度加大，房價的波動性及各地價格的差異性，也使得標準的資產(chǎn)定價理論失去了解釋的基礎。

從學者們已作的研究看，測度房地產(chǎn)泡沫的檢測方法主要有統(tǒng)計檢驗法、指標法、收益還原法市場修正法等。

2.1統(tǒng)計檢驗法是利用計量統(tǒng)計學原理建立數(shù)學模型對房地產(chǎn)價格的變化進行統(tǒng)計分析，當房地產(chǎn)市場上無經(jīng)濟泡沫時，房地產(chǎn)價格變化比較有規(guī)律，統(tǒng)計分析可以找到統(tǒng)計規(guī)律;而當經(jīng)濟泡沫存在時，由于經(jīng)濟泡沫使得價格大起大落，從而使得統(tǒng)計規(guī)律失常。統(tǒng)計檢驗法的基本思路是把市場價格可以用未來預期收入的理性預期貼現(xiàn)值來解釋的情況作為零假設。這樣，一旦拒絕零假設，就認為可能存在泡沫。統(tǒng)計檢驗法可以分為四種:方差檢驗法，單位根與協(xié)整檢驗法，投機度檢驗法，設定性檢驗法。

張朝洋（2011）將房地產(chǎn)基礎價值看作一種狀態(tài)變量,借助于協(xié)整理論,建立基于房地產(chǎn)供求的SSpace模型,并利用卡爾曼(Kalman)濾波進行參數(shù)估計,對中國1995～2007年間的全國性房地產(chǎn)進行了基礎價值測度,闡明了全國性房地產(chǎn)泡沫的周期性特征。李丹美（2007）對近17年來中國商品房平均價格和房地產(chǎn)投資進行了協(xié)整分析, 實證結果是: 各種因素如投機以及地方政府的逐利行為導致了市場需求的虛增, 從而抵消了房地產(chǎn)投資對于房價的影響。吳地寶（2007）從房地產(chǎn)泡沫的內涵、特征和運行機理分析，選取了理性泡沫模型，采用直接指標法和間接檢驗法進行實證檢驗。

2.2指標法是根據(jù)某個指標的值來判斷房地產(chǎn)試產(chǎn)是否存在泡沫。對于指示指標的選取，不同的研究者從不同的角度給出了眾多指標。尤明（2011）通過選取不同的指數(shù)對北京市2003～2009年的房地產(chǎn)泡沫進行了分析。認為不同的指數(shù)由于性質各異,所以可能導致分析所得結論差距較大甚至完全相反,因而影響了這些指數(shù)的評價效率。周方明(2006)按照各個指標在顯示房地產(chǎn)泡沫中的方式的不同，把所有的指標歸為五類:預示指標、指示指標、滯后指標、信貸指標和伴生指標。選取指標主要包括三步:(1)選取指標;(2)各項指標的評價標準;(3)泡沫系數(shù)的合成。鄭子蹼(2004)在袁賢禎的研究基礎上，對這些指標進行了調整，同樣也使用了三類指標構造了一個新的指標體系。胡瑾卿、張大亮(2004)利用泡沫評價指標體系和消費者信心指數(shù)，構建了二維的房地產(chǎn)泡沫測評體系，利用1996-2004年杭州統(tǒng)計年鑒的數(shù)據(jù)，測算了杭州市1996-2003年的房地產(chǎn)指標數(shù)據(jù)，認為杭州市房地產(chǎn)的泡沫值介于輕微泡沫和中重泡沫之間。

2.3收益還原法是一種評估收益性房地產(chǎn)價格的基本方法。要度量其大小，一般認可的是用預期未來的房地產(chǎn)收益的現(xiàn)值與房地產(chǎn)現(xiàn)實價格相比較來進行。收益還原法的基本原理是:房地產(chǎn)的價格等于房地產(chǎn)未來凈收益的現(xiàn)值之和。其基本評估程序是確定一個折現(xiàn)率，把未來各期的純收益換算為現(xiàn)值，而這個折現(xiàn)值就代表了房地產(chǎn)正常合理的理論價格。現(xiàn)實價格高于理論價格的部分就代表了房地產(chǎn)泡沫。王雪峰（2005）利用Ramsey模型，采取邊際收益法計算房地產(chǎn)的基礎價值，將實際價格同基礎價值比較，若實際價格超過基礎價值即認為存在正泡沫，反之則認為存在負泡沫。

2.4市場修正法，洪開榮(2001)提出了計量經(jīng)濟泡沫的“空置率修正法”，以反映市場供求差異的物業(yè)空置率為計量基礎，然后考慮宏觀經(jīng)濟狀況、房地產(chǎn)業(yè)狀況和市場交易狀況進行修正，從而估計出房地產(chǎn)泡沫的數(shù)值，采用的計算公式是:

房地產(chǎn)泡沫系數(shù)=物業(yè)總空置率×經(jīng)濟增長修正系數(shù)×產(chǎn)業(yè)貢獻修正系數(shù)×交易狀況修正系數(shù)

在這里，經(jīng)濟增長修正系數(shù)等于上期的(1+GDP增長率)除以本期的(l+GDP增長率)。產(chǎn)業(yè)貢獻修正系數(shù)等于上期的(1+房地產(chǎn)業(yè)增長率)除以本期的(1+房地產(chǎn)業(yè)增長率)。交易狀況修正系數(shù)等于上期的(1+個人購房比例)除以本期的(1+個人購房比例)。因此房地產(chǎn)泡沫的度量系數(shù)為:

年度泡沫系數(shù)=總空置率×{上年度(1+GDP增長率)/本年度(l+GDP增長率)} ×{上年度（1+房地產(chǎn)業(yè)增長率）/本年度(l+房地產(chǎn)業(yè)增長率)} ×{上年度(l+個人購房比例) /本年度(l+個人購房比例)}

2.5評論：

上述檢驗方法從不同角度對我國的房地產(chǎn)市場進行了泡沫存在性檢驗，在一定程度上反映了我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀。由于對房地產(chǎn)泡沫的理解角度不同，而產(chǎn)生了諸多的檢驗方法，導致檢驗結果各異，甚至有些結果大相徑庭。但是在一定程度上對我國房地產(chǎn)市場也起到了警示的作用，特別是對房地產(chǎn)市場實證分析這一研究領域具有一定的借鑒意義。

3.總結

國內外經(jīng)濟學家對泡沫的研究較廣泛和深入，并取得了相當多的成果。然而，房地產(chǎn)泡沫存在性檢驗是一項復雜的工作，并且理論基礎不同檢測的方法和結論也有所不同，本論文要在對錯誤理論的批判以及在吸收和借鑒國內外有用研究成果的基礎上對我國房地產(chǎn)泡沫評價進行科學的研究。　[科]

【參考文獻】

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［4］崔華偉，趙莉.淺析近年我國房地產(chǎn)泡沫及其成因[J].改革與開放，2011，08．

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房地產(chǎn)泡沫分析論文范文第4篇

【關鍵詞】經(jīng)濟新常態(tài) 房地產(chǎn)泡沫 預警系統(tǒng) 功效系數(shù)法

一、引言

當前我國經(jīng)濟進入新常態(tài)，經(jīng)濟發(fā)展模式正在轉型升級，我國房地產(chǎn)業(yè)既要防范化解現(xiàn)存的房地產(chǎn)泡沫風險，又要為經(jīng)濟增長和轉型升級提供穩(wěn)定的動力。建立房地產(chǎn)泡沫預警系統(tǒng)既可有效地評判市場所處的狀態(tài)，也可為房地產(chǎn)業(yè)提供相關的參考指標，促進房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)調發(fā)展，在一定程度上避免房地產(chǎn)業(yè)的過度泡沫對居民經(jīng)濟造成沖擊。

國內學者關于房地產(chǎn)泡沫相對有代表性的專著是中國人民大學謝經(jīng)榮教授主編的 《地產(chǎn)泡沫于金融危機》以及徐G慶教授編寫的《泡沫經(jīng)濟與金融危機》，兩本書的側重點也不同，前者主要研究房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的背景、原因等，后者側重于泡沫經(jīng)濟與金融危機。兩者對泡沫經(jīng)濟的預警都沒有進一步的研究。

由此可知，國內對于房地產(chǎn)泡沫預警系統(tǒng)的研究僅僅剛開始，還未有相對系統(tǒng)的研究，目前國內仍缺乏系統(tǒng)、深入的研究。因此，本文基于河北省房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因，通過收集并分析數(shù)據(jù)，采用功效系數(shù)法構造預警系統(tǒng)，并計算綜合預警值，最后判定預警級別。

二、河北省房地產(chǎn)泡沫預警體系構建

（一）預警系統(tǒng)指標的選取

本文根據(jù)房地產(chǎn)預警指標的選取原則以及河北省房地產(chǎn)業(yè)市場的發(fā)展狀況，將房地產(chǎn)預警指標分為四大類，即投資類預警指標、生產(chǎn)類預警指標、交易類預警指標和金融類預警指標，然后用主成分分析法在一級指標的基礎上選取了10個二級指標（具體指標如下表所示）。

（二）預警系統(tǒng)各指標數(shù)據(jù)的收集

本文所采用的數(shù)據(jù)選自于《中國統(tǒng)計年鑒》，經(jīng)過整理得到本文所選取的10個指標2001-2014年的相關數(shù)據(jù)，并通過圖表說明數(shù)據(jù)的變化趨勢。

房地產(chǎn)開發(fā)投資額/全社會固定資產(chǎn)投資額X12：它反映的是房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模是否合理的基礎性指標。查閱中國統(tǒng)計年鑒可得到該指標相關數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)變化如下圖所示。

根據(jù)歷年的數(shù)據(jù)可知房地產(chǎn)在整個城市固定資產(chǎn)投資結構中是否合理，并且可以看出2003年、2007年、2008年、2009年、2010年、2013年、2012年的比值范圍處于大于37%、小于15%的區(qū)間范圍內，即在以上時間段內，房地產(chǎn)在整個城市的固定資產(chǎn)結構中是不合理的。而由圖1的比值趨勢也可以看出，國家和政府一直在嘗試著、摸索著想辦法改善房地產(chǎn)的泡沫狀況。

商品房施工面積/竣工面積X21：指的是以上一年全年統(tǒng)計的施工面積除以竣工的房地產(chǎn)面積為準。查閱中國統(tǒng)計年鑒可得到該指標相關數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)變化如圖2所示。

由圖2竣工面積的趨勢（低-高-低）可知，河北省的房地產(chǎn)市場一直處于調控和摸索狀態(tài)，房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷高峰期后更趨于穩(wěn)定，未來的供應日趨理性。而施工面積的直線上升則說明了企業(yè)對房地產(chǎn)的投資力度逐漸加大，意味著未來可售的商品房面積逐年增加。但是綜合來看，施工面積直線上升，而竣工面積卻沒有跟上施工面積的節(jié)奏。也就是說，未來幾年河北省的商品房供應量會增大，而爛尾樓的風險也在提高。

房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長率：它是指當年房地產(chǎn)企業(yè)投資的總額與前一年投資額度的比值。如果一段時間內房地產(chǎn)投資增長過快，那么說明房地產(chǎn)存在虛擬泡沫的情況。

根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長率相關數(shù)據(jù)可知2002年-2003年、2006年-2008年、2009年-2010年以及2012年-2014年的時間內房地產(chǎn)投資額增長過快，說明了在以上時間段內房地產(chǎn)是存在虛擬泡沫的，需要加強防范的措施。

（三）房地產(chǎn)銷售額/房地產(chǎn)開發(fā)投資額

主要測量的是房地產(chǎn)行業(yè)相對國民經(jīng)濟的擴張速度，根據(jù)所統(tǒng)計數(shù)據(jù)可知，2009年數(shù)據(jù)比值大于2了，說明2009年房價虛長泡沫顯現(xiàn)；2005年、2007年、2012年、2013年、2014年的數(shù)據(jù)比值介于1-2之間，說明以上時間短內出現(xiàn)泡沫預警，應該提起重視并加強措施預防。

三、實證研究

（一）預警系統(tǒng)的各指標臨界值的確定

查閱相關文獻，綜合大多數(shù)學者的研究，本文建立了房地產(chǎn)泡沫預警系統(tǒng)五級量化指標的數(shù)值范圍，其分別為：“異常”、“基本正常”、“正常”、“ 基本正常”、“異常”。

本文根據(jù)河北省房地產(chǎn)市場的基本情況，將各指標區(qū)間及其對應的泡沫測度值進行劃分，具體劃分區(qū)間如下表所示。

（二）各指標功效系數(shù)的計算及其權重的確定

各指標功效系數(shù)的計算查閱相關文獻可知，功效系數(shù)的計算公式為：

其中，Yi為對應Xi的功效系數(shù)值；Xi為第i個指標的功效系數(shù)；Xia為第i個指標的不允許值；XiA為第i個指標值的滿意值。

各指標權重的確定。本文利用層次分析法（AHP法）對本文以上所選取的預警指標進行兩兩比較，確定其權重。根據(jù)本文所選預警指標的重要程度等，對以上10個預警指標進行了排序，構造兩兩判斷矩陣，并計算可得特征向量為：

利用Matlab可得判斷矩陣的最大特征根為：λmax=10.113985，根據(jù)一致性指標公式：

計算可得：CI=0.012665。查表可知，R.I=1.49。

根據(jù)相關公式：

計算可得：CR=0.0085

因此本文的10個指標X11，，X12，X13......X41，X42的權重如表4所示。

表4 各個指標的權重列表

（三）綜合預警值的計算以及預警級別的確定

綜合預警值的計算。根據(jù)表12中各個指標的功效系數(shù)計算綜合預警值，將每個指標的功效系數(shù)進行簡單算數(shù)平均或是加權平均便可求出綜合預警值K。

其公式為：

其中，i為預警系統(tǒng)中所選取的指標個數(shù)，Wi為功效系數(shù)Yi的權重。

預警級別的確定。由綜合預警系數(shù)K的大小，可確定河北省2001-2014年房地產(chǎn)泡沫預警級別如下表所示：

表5 河北省2001-2014年房地產(chǎn)泡沫預警級別

已知，當綜合預警值K60，則表示可能沒有警情，也可能房地產(chǎn)泡沫處于崩潰狀態(tài)，需根據(jù)河北省房地產(chǎn)具體運行情況進行分析。

四、結論和政策建議

通過上面分析得到的主要結論， 可以歸納總結如下：

（1）2002年以后，綜合預警指標一直在臨界值左右變化，表明了雖然房地產(chǎn)業(yè)的市場變化程度不斷加深，市場力量的拉動推動了近幾年房地產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展，但是我國經(jīng)濟體制市場化過程中的種種弊端，仍然在困擾著房地產(chǎn)業(yè)的進一步發(fā)展。

（2）2003年后，直到2007年在河北省政府的調控下，一直處于安全狀態(tài)。

（3）自2008年起，河北房地產(chǎn)市場就已經(jīng)出現(xiàn)泡沫現(xiàn)象，處于泡沫危險跟警戒的級別，因引起河北省政府的重視，需要采取相關措施進行調控，防止河北省房地產(chǎn)泡沫程度加深。

根據(jù)以上結論， 本文認為應該采取以下政策措施，防止河北省房地產(chǎn)泡沫的危險：

第一，調整產(chǎn)業(yè)結構，改善供求關系。X21說明了河北省房地產(chǎn)市場的需求關系，可知2001年-2006年河北省商品房需求相對較旺盛，供應略緊，從而能夠拉動房價的上漲，2008年以后，其值逐年上升，可見河北省房地產(chǎn)投資商投資熱度不斷高漲，有泡沫的危險。

第二，規(guī)范土地市場，加快。政府就應該不斷進行，并且涉及到土地資源配置的各個細小環(huán)節(jié)，引導土地資源的合理開發(fā)利用，嚴厲抑制投機行為的產(chǎn)生。

第三，完善健全住房體系。政府應根據(jù)社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，適時調整住房保障范圍，切實落實住房服務體系。政府要完善住房租賃市場，引導居民能夠根據(jù)實際情況進行合理適度消費。

參考文獻：

[1]楊永利.合肥市房地產(chǎn)泡沫實證研究：[碩士學位論文]，上海：復旦大學，2008.

[2]金長宏.論房地產(chǎn)泡沫測度方法.技術經(jīng)濟，2005.

[3]中國統(tǒng)計年鑒[M].北京：中國統(tǒng)計出版社，2014

[4]吳艷霞，土楠.房地產(chǎn)泡沫成因及其投機度測度研究[J].預測，2006.

房地產(chǎn)泡沫分析論文范文第5篇

【關鍵詞】房地產(chǎn)泡沫；指標；建議

引言

中國的房地產(chǎn)市場在近十年的發(fā)展中雖有起落波動，但總體發(fā)展勢頭迅猛強勁。發(fā)展中也出現(xiàn)了很多問題，比如：房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例居高不下，房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款比例偏高，房價持續(xù)上漲，房屋空置率持續(xù)增大等。結合國內外泡沫事件的歷史經(jīng)驗可以發(fā)現(xiàn)，每次在泡沫生成后這些相關數(shù)據(jù)就居高不下，造成的經(jīng)濟隱患巨大，應當重視和控制。

1、近期房地產(chǎn)市場的運營狀況

1.1房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況

根據(jù)國家統(tǒng)計局最近的數(shù)據(jù)，我國在2012年至2013年這一年的時間內，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速均保持在兩位數(shù)，整體比較平穩(wěn)，投資熱度持續(xù)不減。在看漲的2013年年初投資顯然增快，達到28%，比2012年年末高出6.6個百分點，增量較大。但在“新國五條”等政府調控措施出臺后，增速下降2.6個百分點，說明受政策的影響，開發(fā)者保持樂觀的同時持謹慎態(tài)度。

1.2全國住宅銷售情況

根據(jù)國家信息中心統(tǒng)計結果，全國商品房銷售面積在近一年內增速持續(xù)上漲，尤其在2013年年初上漲迅猛，高于2012年年末67.6個百分點，表現(xiàn)出強烈的看漲預期。在新調控措施出臺后，增速放緩，市場各方轉為觀望態(tài)勢。銷售額增速也隨著銷售面積增長，增速高于同期銷售面積，說明房屋成交價格也在增長。

1.3新建住宅價格情況

根據(jù)國家信息中心統(tǒng)計結果，全國大中城市住宅銷售價格在近期都有增長，環(huán)比上個月有1%-3%的增幅，同比上一年2%-6%的增幅，定基2010年增幅更大，達到10%左右。這說明全國房價在近期持續(xù)在漲，房價仍然較高。

2、房地產(chǎn)市場泡沫的分析

2.1市場泡沫的定義

房地產(chǎn)市場泡沫雖然沒有明確界定，但可以參考資本泡沫來分析。“泡沫是一種資產(chǎn)市場失范，牟利預期趨眾，投機過度，政府調控失當，引起資產(chǎn)價格急劇上漲，隨著市場復歸，價格上漲牟利預期逆轉引起資產(chǎn)價格暴跌，最終導致經(jīng)濟危機的經(jīng)濟現(xiàn)象。”這個定義預設了分析泡沫的框架。

2.2市場泡沫的分析

根據(jù)以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)，我們發(fā)現(xiàn)：住房銷售價格無論是和近幾個月的短期相比還是和近幾年的長期相比都有所上漲，漲勢不減，沒有松動的跡象。這說明市場預期強烈，和消費者購買力的差距逐步加大，越來越脫離市場真實需要。投資增速一直處于高位，這既有銀行貸款的資金支持，也有境外“熱錢”（國際套利資本的俗稱）的涌入。人民幣持續(xù)增值也促使投資房產(chǎn)。但是投資增速過高也說明投機氛圍濃厚，過度的投資只會把房價推高，房屋空置率居高不下，積壓資金過高，居全國不良資產(chǎn)第一位。銷售額和銷售面積在2013年年初出現(xiàn)了爆發(fā)性的增長，遠超出正常需求的購買增速，說明投機成分很大。房地產(chǎn)市場中剛需的比例在下降，投資份額上升，住房已經(jīng)成為熱門投資產(chǎn)品。

2.3市場泡沫指標的適用性

根據(jù)以上分析，我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)泡沫，過高的市場預期、只增不減的高房價和乏力的消費形成鮮明的對峙。投機盛行，占有市場份額加大。但有泡沫不一定是壞事，依據(jù)現(xiàn)有研究，只要在安全區(qū)和警戒區(qū)對經(jīng)濟發(fā)展有正面作用。現(xiàn)在爭論的問題是，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的泡沫到了哪個階段，房地產(chǎn)發(fā)展有沒有崩盤的危險。

有學者根據(jù)國外經(jīng)驗數(shù)據(jù)來評價我國房地產(chǎn)泡沫：住房空置率過高，超過10%；房價收入比過大，遠超發(fā)達國家的3-6倍范圍；房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比例遠超過8%等等。但也有學者提出質疑，這些參考數(shù)據(jù)是依據(jù)國外發(fā)展情況得出的經(jīng)驗數(shù)據(jù)，能否照搬使用是個問題。我國國情特殊，發(fā)展不同于其他發(fā)達國家。雖然各項指標都超過別國歷史經(jīng)驗數(shù)據(jù)上限，但這也與我國統(tǒng)計口徑不一致、城鎮(zhèn)化建設快速發(fā)展、居民生活環(huán)境改善、政策的影響力等有關。例如：我國貧富差距大，房價收入比大可能是房價高，也可能是收入低，住房面積大，檔次高等多種因素造成。隨著經(jīng)濟發(fā)展和勞動成果分配改革，人民收入增加，這個比值總趨勢會減小。空置率高是城市化建設發(fā)展正常的階段性現(xiàn)象，有大量的外來置業(yè)人員可以消耗住房存量。另一個原因是高端住房多，供大于求，積壓滯銷，中低端價位住房缺少，難以滿足市場需求，這種結構性失衡造成了空置率高。綜上所述，參考指標的適用性確實值得懷疑，我國房地產(chǎn)市場泡沫發(fā)展程度難以確定。

3、房地產(chǎn)市場泡沫控制的建議

我國房地產(chǎn)市場存在泡沫已經(jīng)是公認的事實，采取各種有效措施控制泡沫的擴大成為當務之急。雖然國家屢次出臺了各種控制方案，但調控效果未達到預期，價格居高不下，漲勢仍然強勁，這種發(fā)展終將釀成危機。加大調控力度，采取更嚴格的控制方法才能壓縮泡沫，使房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，繼續(xù)為國家經(jīng)濟發(fā)展做出貢獻。

3.1繼續(xù)采取稅收調節(jié)手段

針對不同的購房人群采用不同的稅收政策。首次置業(yè)的人群稅收可以減少，滿足基本生活要求。二次置業(yè)或多次置業(yè)人群購房稅收要加大，不鼓勵投機買房。對房屋交易要提高稅收，增大“炒房團”的投機成本。通過稅收調整不同社會群體之間在資源占有上的公平關系，節(jié)約社會資源，提倡適度消費，打擊投機炒作。

3.2優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)結構

將商品房（二級市場）、二手房（三級市場）、租賃房（四級市場）、保障房等各種類型的房屋數(shù)量結構性均衡，實現(xiàn)保障房和商品房的供應雙軌制，加大市場監(jiān)控，合理開發(fā)。對于高檔別墅，高級娛樂設施，商廈寫字樓，提高銀行貸款利率，減緩高價住房的建設速度；鼓勵普通居民住房的建設，從供應數(shù)量上解決市場結構失衡的問題。對開發(fā)者的引導作用很重要，做到滿足社會也要支持市場開發(fā)。

3.3完善金融監(jiān)管體系

由于社會社會信用缺失，其他行業(yè)發(fā)展疲軟，政府性投資渠道不足，現(xiàn)在的市場投資很大程度上依賴銀行貸款。只有房地產(chǎn)市場正常運轉，資金鏈不斷，才能保證金融機構的正常經(jīng)營。如今的房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)息息相關，金融是房地產(chǎn)的“血液循環(huán)系統(tǒng)”，支持房地產(chǎn)資金周轉；房地產(chǎn)也同樣促使金融盈利。因此，要豐富監(jiān)管手段，加大對信用總規(guī)模的控制力度，做好貸款前的風險評估，避免不良資產(chǎn)，貸款的出現(xiàn)。利用利率，產(chǎn)業(yè)政策等方法引導資金的流向，符合市場投資的需要。管理好外資外債，防治境外個人和機構的“炒房”投資，減小“熱錢”涌入對市場的影響。

4、結語：

隨著國家加大調控力度對房地產(chǎn)市場進行宏觀調控，建立健全相關法規(guī)和政策，完善公積金管理，引導社會合理開發(fā)和理性消費，加強金融監(jiān)管，打擊各種投機行為，減少國際“熱錢”影響，可以使我國房地產(chǎn)業(yè)泡沫逐漸縮小，健康安全地發(fā)展。

參考文獻：

[1]宋忠敏，上海房地產(chǎn)泡沫的實證研究[博士論文]，復旦大學2004年4月

[2]牛鳳瑞等，52004中國房地產(chǎn)發(fā)展報告6[M]，社會科學文獻出版社