房地產市場經濟分析

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房地產市場經濟分析范文第1篇

Abstract:in 2007 the Chinese real estate has experienced a high speed development phase, but in 2008 under the whole world financial crisis's background, had the tendency which the regional house price falls rapidly, simultaneously also affected the related industrial development.

關鍵詞:金融危機 房地產 房價

Key words:Financial crisis real estate house price

【中圖分類號】F29 【文獻標識碼】A【文章編號】1004-7069(2009)-09-0071-02

一、房地產業對國民經濟的影響

(一)房地產業在國民經濟中的重要作用

房地產業是人類社會生存發展的基礎條件。房地產業提供的住宅是人類基本生活所需的物質條件。恩格斯曾指出:“當一個古老的文明國家這樣從手工業和小生產向大工業過渡,并且這個過渡還由于情況極其順利而加速的時期,多半也就是‘住宅缺乏’時期。”特別在中國這樣一個特殊的社會環境中,由古至今,住宅已經遠遠超出了其物質形態上的意義,它更是普遍大眾心靈的寄托。

在中國,住宅在人們社會消費行為中列于首位,社會生產越發展,對住宅的重視程度越高。在衣、食、用、住、行五大基礎消費的需求收入彈性中,居住的消費需求收入彈性為1.27,僅次于交通通訊消費,大大高于食品、衣物、用品的需求收入彈性。而且大于1的彈性意味著房地產業的增長速度大大高于人均國民收入的增長率,隨著人均收入的提高,城鎮居民對房地產業的需求將不斷增長。美國的房地產占GDP的比例,在快速化時期保持在20%-30%左右,而據統計,中國目前的這個比例是4.27%。可見,中國的房地產業還有很大的發展潛力,對國民經濟的影響也會越來越深遠。

(二)房地產業的關聯效應

房地產業的發展需要國民經濟的許多部門和行業提供物資資料,如建材、設備、機械、冶金、陶瓷、儀表、化塑、玻璃、五金、燃料動力等,因而能夠帶動和促進相關產業的發展。同時,房地產業所生產的產品,又為國民經濟許多部門和行業的發展提供了前提和場所,如商業、家具業、家用電器業、房屋裝修業、園林花木業、家庭通訊業、搬家公司、房屋金融保險業、物業管理業、家庭特約服務業、房屋買賣中介業等。因此,房地產業具有很強的關聯效應。這種關聯效應具體體現在回顧效應、前推效應和旁側效應三個方面。

回顧效應是指房地產既依賴為其發展提供生產要素的產業,反過來又推動這些產業的發展,如建筑業、建材業、冶金業、化工業、木材加工業、機械制造業、電器電信設備制造業、儀器儀表制造業、水電供應業等。

前推效應則是指因為房地產業的發展而對該產業產品產生需求的作用,如紡織、裝飾裝修、廚房設備、衛生設備、金融保險等產業。

旁側效應是指房地產業發展對社會、經濟的間接影響,主要指促進社會整體物質文明和精神文明的提高等方面。這種效應具體表現在居民居住環境的改善、城市面貌的改善、社會文明水平的提高和人們現代意識的增強。

二、房地產開發現狀分析

(一)房地產企業融資困難

隨著樓市成交量的下降,房產公司的資金鏈也被全面收緊,隨著存款準備金率的不斷提高國內中小銀行幾乎面臨無錢可貸的局面。由于我國目前直接融規模太小,大量房地產開發企業只能走間接融資道路,向銀行請貸款,由于多數開發商都是中小企業,自有資金不足,整個目開發資金主要靠銀行信貸資金及商品房預售款來解決。2008年中國房地產行業最重要的特點是缺錢,因為行業規模太大,去年一年房地產開發商購買土地用掉了去年全年的銷售收入。而今年房地產銷售額全國各地都在下降,這些原因都造成了中國房地產行業前所未有的缺錢局面。

(二)房地產企業盈利能力顯著下降。

2008年1-11月,全國商品房銷售面積4.9億平方米,同比下降18.3%。其中,商品住宅銷售面積下降18.8%;商品房銷售額19261億元,同比下降19.8%。其中,商品住宅銷售額下降20.6%。截至11月末,全國商品房空置面積1.36億平方米,同比增長15.3%,增幅比1-10月提高2.2個百分點。其中,空置商品住宅7084萬平方米,同比增長22.9%,增幅提高4.9個百分點。

(三)外資流入流出加劇房地產業風險

次貸危機影響歐美房價市場使得一部分熱錢開始尋找新的投資區域和渠道。受人民幣升值和世博會等利好消息影響,境外資本流入逐利,這些資金有推動價格上漲的作用,境外逐利資金的流入對房地產價格形成了支撐作用。外來資金具有很強的流動性,一旦市場發展遇到拐點,外來資金的增值預期破滅,那么它往往又是最先撤出房地產市場,會給房地產市場甚至整個宏觀經濟以較大的打擊,給復雜的局面帶來新的挑戰,近期樓市悄然發出新的信號,使得曾經一路上漲的房價漲幅開始趨緩進而回落,而“價滯量縮”成為也當前樓市的標準方向。

(四)減少了我國房地產投機行為

2007年各個季節,全國房屋銷售價格持續上漲,與房價持續上漲的樂觀預期相對應,投資者在進行投資時,往往產生跟風跑的行為,這在一定程度上進一步推動了整個房價的上漲。2006年至2007年由于通脹的壓力,使得有能力的購買者寧愿將資金以資產的形式來保值增值,也不愿意存人銀行,這將促使其將資金盡可能地轉換為房產等資產形式。房價等資產價格提高速度很快,資金成本遠遠低投資回報,導致了投資性買房需求在信貸資金的支持下進一步放大,助推了投資需求以及投機。金融危機發生使得我國房價急劇下跌,投入房地產資金收益萎縮,一方面使得房地產市場投資黯淡,另一方面也使得原來繼續打算或者正想對房地產進行投機行為的個人和組織開始回縮。

三、如何讓房地產市場轉“危”為“機”

(一)政府應加強對房地產業的引導和調控

中國房地產市場的健康發展是中國房地產開發實現可持續發展的必要條件,而抑制當前房價的過高過快增長,則是保持中國房地產市場健康發展的重要保證。

金融危機發生后,我國在政策調控上積極應對,房地產政策調整的指向明確,就是保障民生,穩定房地產市場,并從金融手段與稅收方式雙管齊下,力求取得一定的效果。如央行果斷采取措施,通過降低利率和存款準備金率向市場注入流動性資金。考慮到國際金融形勢惡化的程度,要恢復中國經濟的活力,讓樓市回暖,央行將進入連續降息和降低存款準備金率的周期。央行降低兩率只是放松銀根的開始,未來較長時間內,中國將進入兩率下降的周期,降低交易稅、降低首付和利率等刺激房地產消費的各種政策將陸續出臺,房地產行業也將逐漸恢復元氣。

(二)科學管理房地產開發土地供應

土地資源是房地產業發展的命脈,耕地更是民生之本,要科學規劃,注意保護好農用地,防止過多的農用地成為城市建設用地。農地轉變為非農用地必須符合土地利用規劃的規定,有關的政府部門應該嚴格把關。

(三)降低房地產開發企業利潤率

房地產開發企業是房地產市場的重要主體,建立高質量的房地產開發企業對房地產市場的健康發展至關重要。對房地產開發企業整體情況的判斷,不能只停留在數量上,更應該注重房地產開發企業的質量。政府目前必須應用稅收等工具,降低房地產開發企業利潤率,提高房地產開發企業審批門檻,避免低資質、低能力的房地產企業到房地產市場淘金給市場增加風險。

(四)進一步拓寬房地產企業合法融資渠道

首先,要積極推動資本市場的發育,鼓勵開發企業通過股權合作、上市、房地產信托、房地產項目債券化等渠道籌集開發資金,鼓勵開發企業通過證券市場實施資產重組。其次,要加快研究產業基金管理辦法,出臺產業基金法,促使蓄勢已久的房地產產業基金正式登臺。再次,要推進房地產抵押貸款證券化進程。房地產抵押貸款證券化可以提高銀行房地產消費貸款的流動性和安全性,降低金融風險,也為投資者提供了一種重要的投資渠道。

四、結語

我們應該從美國金融危機中總結經驗吸取教訓,清醒地認識到我國房地產市場中存在各種問題,未雨綢繆,防微杜漸,從而促進我國的金融創新工作長期健康地發展,保證我國金融市場健康有序地運行,保證國民經濟的持續穩定增長。

參考文獻:

[1]王拂林由美國次級債危機看中國房市[J].經濟金融觀察2008,(4).

房地產市場經濟分析范文第2篇

關鍵詞：房地產；雙高；市場結構

中圖分類號：F069.9文獻標志碼：A文章編號：1673-291X（2008）07-0137-02

一、“雙高”現象

近幾年，有一個詞匯廣傳于房地產市場――“雙高”，即指高房價和高空置，這是用來概括這幾年火爆的房地產業所特有的現象：一方面商品房越建越多，空置率越來越高，另一方面價格卻不降反升，越漲越高。拿北京來說，有數據表明，2005年末，北京市全市空置商品房面積達到1374.2萬平方米，其中商品住宅空置799.7萬平方米，比年初分別上升31.0%和10.5%；而價格方面，2005年，北京市全年商品住宅期房平均價格為6725元／平方米，比上年增長19.2%。一時間，該現象成為社會各界熱炒的話題。

許多人將“雙高”現象視為一種違背市場經濟規律的問題而提出來，如何去解釋這種現象，進一步又如何去解決這個問題，是值得我們深思的。

二、“雙高”現象的經濟學分析

（一）市場結構的定性分析

目前，國內對房地產市場的劃分有多種形式，如按土地使用權轉移的方式分為一級市場（國家出讓土地使用權）和二級市場（土地使用權轉讓），類似的按市場本身的層次結構分為三級市場，一級市場（國家出讓土地使用權給開發商），二級市場（開發商與消費者之間的市場，又叫一手房市場或增量市場），三級市場（消費者之間的市場，又叫二手房市場或存量市場）。本文的目的是找出房價高漲的市場結構動因，而土地使用權出讓市場具有明顯的國家壟斷性質，所以本文只分析二 、三級市場的狀況，且在后文統一稱增、存量市場。

我國的房地產市場以增量市場為主，近幾年，增量市場體現出投資增幅顯著，在固定資產投資所占的比重逐年增加，開發和銷售面積逐年上升、商品房空置量也逐年上升，交易價格逐年上升但增幅下降的特點［1］。總的來看，盡管目前增量市場的價格持續高漲，但實際統計的開發和銷售量不減反增，體現出供需兩旺的市場態勢。而相比之下，存量市場的發展就顯得比較低迷，這同我國存量市場構成的復雜性有關。由于歷史原因，我國現有的存量住房中大量為只擁有房屋的部分產權的房改房，以及只擁有房屋使用權的公房，剩下的才是少量可以自由交易的擁有完全產權的私房和商品房。拿北京的情況來說，截至公房出售的最后期限1998年6月底，北京市三種存量住房的比例約為：完全商品房：房改房：公房使用權＝1∶1.8∶2.2＝20％∶35％∶45％［2］。顯然，沒有上市限制的商品房僅占全部存量的20％，存量市場的大部分供給由于受產權和上市交易條件、程序、收益分配等問題的限制而無法有效實現。而另一面，由于功能和質量上的劣勢，存量市場的均衡價格較低于增量市場的均衡價格，加之在增量市場價格高企的壓力下，大量中、低收入的購房者就會轉向存量市場，形成過量的需求，出現供不應求的市場狀態，從而導致存量市場的價格也水漲船高。

由此可見，特殊的市場狀況決定了當前我國房地產市場特殊的運行規律。按照正常的房地產市場規律，由于每年增量房地產只占存量房地產很小的一部分，所以房地產市場的供給主要由存量決定，因此在均衡狀態下，存量市場的價格將決定增量市場的價格。這一關系決定了兩個市場的互動機理為：在存量供給不變的情況下，存量價格上升，房地產增量增加，且價格上漲，但當新增房地產進入市場交易形成存量，又使存量供給增加，從而抑止存量市場的價格上漲。但由于我國房地產市場的特殊性（尤其是存量市場），增量市場占據主要地位，所以，存量市場的價格對增量市場的價格影響力很有限。目前增量市場表現出供需兩旺的市場局面，價格居高不下，從市場本身來看，直接的原因是增量市場的供給難以滿足大量的潛在需求，而其中大多數是以消費使用為目的的購房者，這些購房者中有很多是存量市場形成的過度需求，所以究其原因，是存量市場大量潛在供給不能實現，致使增量市場的需求壓力加大，從而導致增量市場價格持續高企。在增量市場的影響下，存量市場的價格也水漲船高。

（二）市場結構的模型分析

為了更為具體地說明上述機理的運行過程，本文擬采用一個二象限模型，用圖形來更直觀地描述我國當前的房地產市場狀況。

（1）由于功能和質量的優勢，增量市場均衡價格高于存量市場的均衡價格。

（2）增、存量房地產的價格彈性保持不變。

（3）所討論的房地產是同一類型的房地產。

上圖即為描述目前我國房地產市場的二象限模型。縱軸代表價格，兩條橫軸代表房地產數量。其中左邊象限為存量市場，DS為存量市場的需求曲線，SS 是存量市場有效供給曲線，而SS′是潛在供給曲線，顯然，通過定性描述已知，我國房地產市場尚有大量的存量供給還未進入市場形成有效供給，因而作為潛在的供給將大于有效供給，即在圖上表現為SS′較SS更遠離縱軸。同時，因為存量是“現有”的，所以一定時期內存量的供給缺乏彈性，在圖上存量供給曲線是一條垂直于橫軸的直線。當前有效供給與需求在E點均衡，均衡價格為PA，而潛在供給與需求在F點均衡，潛在均衡價格為PF。右邊象限為增量市場，SC為增量市場的供給曲線，而DC、DC′、DC″為不同情況下的增量市場需求曲線，它們與SC相交的均衡點分別為B、C、D，對應的均衡價格為PB、PC、PD。點A是存量市場處于均衡價格PA時增量市場對應的需求點。在當前的市場狀態下，存量市場的供給曲線為SS，而增量市場的需求曲線為DC，兩個市場的均衡價格分別為PA、PB，由于假設條件（1），存量市場價格PA小于增量市場價格PB。

假如存量市場偏離有效供給的均衡價格PA而處于潛在供給量的均衡價格PF時，存量市場出現過度需求XD（見上圖），由于存量的有效供給固定，這部分過度需求只有通過增量市場來滿足。因此，在增量市場同樣價格下的需求量等于初始的均衡額，加上過度需求XD，[LL]從而形成新的需求曲線DC′，此時新的增量市場均衡價格為PC，位于PB與PA之間。可見，一方面，存量市場價格過低，會牽動增量市場的價格下降。但另一面，即使可通過某些措施，如行政、金融、稅收等手段，將存量市場的價格降低到潛在供給的均衡價格，由于有效供給的不足，增量市場的價格下降也是很有限的，增量市場價格PC仍高于原存量市場價格PA。

又假如政府通過有效措施，全面盤活存量市場，使得市場上大量的潛在供給能夠順利上市從而形成有效供給，則兩個市場的價格都會得到很大的回降，解決目前房價高企的問題。通過上圖就可以說明這個過程。如圖，假如存量市場的有效供給曲線左移至SS′，則存量市場均衡價格下降至PF，同時，增量市場的供給曲線由DC′左移XD而形成新的供給曲線DC″，此時，增量市場新的均衡價格下降為PD（PD

通過這個模型可以看出，目前我國房價“高”的市場內在原因在于市場結構的非均衡，即：增量市場比較活躍，而存量市場發展緩慢。存量市場存在大量的潛在供給不能實現，使得許多需求者只能流向增量市場，這雖然刺激了增量市場的快速發展，但也迅速提升了整個房地產市場的熱度，需求的增長超過供給的增加。可見，如果不從調整房地產市場整體結構而是單純依靠打壓房價入手，將很難改變房價持續走高的基本態勢。

三、政策建議

前面的分析已經說明，市場結構的不合理是導致房價居高不下的內在原因。所以，要改變這一局面，使房地產市場走向成熟，就需要采取有效的措施盤活存量市場。為此，本文提出以下幾點政策建議：

1.稅費改革，促進房屋流通。實踐表明，錯綜復雜的稅費征收規定限制了大量存量房的交易，部分地區的高稅率也降低了存量市場的購買熱情。所以，這就需要地方政府從優化資源配置的角度出發，制定合理的稅費機制，活躍市場。

2.提高金融配套服務。現在增量市場的個人信貸發展迅猛，而存量市場的消費信貸還遠遠不能滿足居民的需要，這是今后金融業重點開發的領域。

3.掃除公房上市的地方政策壁壘。盡管國家已出臺關于公房上市的相關規定，但在地方執行時還是會因利益關系而出現各種政策限制，如一些單位的公房不許售給個人，或是不許上市向外界轉讓，導致市場交易受阻。只有徹底清除這些不合理的規定才能避免存量市場的暗中交易，變“地下”為“地上”，這才是保證國有資產不流失的正確方向。

參考文獻：

［1］ 劉琳.房地產市場互動機理與政策分析.［M］.北京:中國經濟出版社,2004.

［2］ 季朗超.非均衡的房地產市場.［M］.北京:經濟管理出版社,2004.

房地產市場經濟分析范文第3篇

［關鍵詞］房地產市場；企業；周期波動；資本；土地

1 房地產市場的周期波動特點

任何行業都存在周期波動現象，房地產也不例外。房地產存在供過于求、供求平衡和供不應求三種狀態，這三種狀態同時也構成了房地產的整個波動周期。當房地產市場產生供過于求時，就會使房屋空置率高，房價變低；當房地產市場出現一片繁榮景象時，說明房屋供不應求，這時房價會迅速增長，房屋空置率也會下降；只有在供求平衡時，房地產市場的發展才是最穩定、最健康的。從供不應求至供過于求形成了房地產的一個周期，這個周期是長期的并具有循環的特性。也就是說，這個周期發生在很長的一段時間內，短期只會表現一種狀態。

復蘇、擴張、收縮、衰退四個周期過程是房地產業和其他產業都存在的。就房地產業而言，可細分為復蘇與擴張、繁榮、危機與衰退以及蕭條四個階段。這四個階段形成了擴張與收縮的房地產周期。在擴張階段，由于社會經濟活動的擴張導致對空間的需求增加，房地產市場出現供不應求的局面，從而刺激房地產企業項目開發活動頻繁。房地產項目開發活動的頻繁出現，會創造許多新的就業機會和增大對相關產業需求，刺激了社會經濟的發展。在收縮階段，房地產市場就會出現不景氣、衰退的局面，這個時候房地產市場與社會經濟活動之間的關系惡化，房價下降、房屋空置率居高不下，最終出現經濟下滑，導致社會對空間需求下降的惡性循環。良性循環與惡性循環互替，房價起始原點上揚，經歷了擴張和收縮兩個過程，最后落回價格原點，構成了一個循環周期，這樣不斷循環往復下去，就形成了房地產的周期波動。

2 房地產企業應對市場周期波動的經營措施

(1)業務組合策略。隨著房地產市場競爭越來越激烈，多元化業務組合成為房地產企業有效規避單一業務經營風險的發展趨向和最佳選擇。所謂業務組合是指企業在經營一種特長主業之外，同時再經營一種或幾種輔助產業，以實現經營利潤的最大化。而此業務組合策略的多元化，既可以利用資本運作得以實現，又可以通過產品組合經營得以實現。房地產企業的業務組合設計應以價值為導向，具體情況具體對待，業務組合選擇方法非常靈活。但是在一般情況下應遵守以下規則：①不偏離主營業務原則。從業務組合的定義可以看出，多元化業務組合是以主營業務為中心的，輔助業務只起輔助作用，任何產品的開發、生產和經營都不能凌駕在主營產品之上。不務正業，會導致整個經營失敗。當然主營業務也不是一成不變的，推陳出新也是非常好的想法，但不可操之過急，一定做好充分準備穩定過渡。②輔助主營業務原則。所謂業務輔助就是所經營的其他業務必須是為主營業務的推廣與銷售而設的。如果所經營的其他業務超出了這個范疇或者與主營業務沒有任何依附關系，就不能稱之為業務組合，而是多產品的經營。③易于經營原則。在業務經營上，輔助業務難度應次于主營業務，即輔助業務的生產、銷售和推廣必須保證易于經營，不得過分將時間和精力用在輔助業務上，減少對主營業務的關心。

作為主營業務的經營助手，在遵守以上原則的前提下，可從降低成本、占領市場、提高主營業務形象等角度出發，不斷開發新的輔助業務。譬如，香港恒基兆業地產有限公司自成立30多年來先后受到亞洲金融風暴、“非典”等影響，這些外部因素使得香港房地產市場出現了異常的暴漲和暴跌，極大的波動風險依然沒有撼動“恒基地產”的穩健發展局面，其重要策略之一是走了多元業務組合的道路。在受到了亞洲金融風暴、“非典”等外部因素的影響后，房地產市場不景氣，處于收縮和衰退階段，這個時候“恒基地產”收購油麻地小輪、中華煤氣、美麗華酒店等企業并實現整個企業內部重組，利用自身的業務組合優勢，有效地抵御了周期波動風險，使公司的地產主業順利渡過難關。“恒基地產”的成功影射了一個道理，采取多元化業務組合的策略是企業有效規避風險的一項重要舉措。

(2)資本動作策略。①從“恒基地產”的經營策略可以看出，并購與重組可有效穩定現金流。“恒基地產”在遇到市場出現異常的暴漲和暴跌情況下，通過并購與重組實現多元化經營，減少了對主營業務的過度依賴，有效規避了周期波動風險。而且多元化經營可以保持組織資本和聲譽資本以及在財務和稅收方面的優勢。②業務組合經營有利于企業產生成本優勢。在房地產的擴張階段，可以實現利益的最大化；在房地產衰退或蕭條階段，并購和重組產生的規模經濟效應能有效地保持企業現金流穩定，降低周期波動帶來的企業風險。③財務協同效應在防止房地產周期波動風險上的應用。財務協同效應就是在可融資環境下，利用企業間的合并，實現優勢互補，揚長避短。有的企業有大量內部現金流但缺乏投資機會；有的企業內部現金流不足但有較大的投資機會。在經營不利的情況下，就可考慮企業之間融資，揚長避短，充分發揮企業的優勢。此外，當并購企業與目標企業的現金流量沒有明顯的高度相關時，風險分散化的目的就會達到。

(3)土地儲備策略。房地產企業不論處于任何市場周期中都應當有良好的土地儲備結構，它可以有效遏制房地產周期波動帶來的風險，從而穩定現有市場和獲得未來的長足發展。目前，在房地產競爭如此激烈的條件下，如何進行土地儲備是房地產企業值得關注的問題。筆者總結了三個思考點如下：

①企業建立和完善現代管理體制，能夠對企業科學的制訂短期、中期和長期的戰略計劃。就土地儲備而言，戰略目標的規劃應堅持“適度提前”的基本原則。特別是在房地產市場處于低迷階段更應該注重增加土地儲備，以便滿足市場恢復高漲時的大量土地需求。②應深入研究城市發展規劃和不同地段的開發價值，從多種渠道獲得土地資源，保持良好的儲備結構。這就要求房地產企業有高瞻遠矚的戰略眼光與發達的信息平臺，能夠第一時間獲得土地信息并合理分析土地潛質，積極參與招標、拍賣工作，爭取獲得成本低、潛質好的土地。③區位選擇也是非常重要的土地儲備策略。選地的時候要特別注重重點區域，重點區域存在重要的商機，但并不是每個企業都有機會競爭到重點區域的土地。因此，在實際操作當中，還應注意一些不被人們重視，卻存在巨大潛質的土地，如政府規劃方向、工業園區外搬等。

3 結 論

房地產市場發展總的趨勢會逐步向上，表現為有“起”有“伏”的周期性波動發展。房地產企業要想在激烈的市場競爭中立于不敗之地，必須認識和把握房地產市場發展的周期性波動規律，并及時地作出相應的判斷和果斷地調整企業戰略，這樣才能使企業跟上發展的腳步。

參考文獻

［1］劉洪玉.房地產開發經營與管理［M］.北京:中國建筑工業出版社，2005.

房地產市場經濟分析范文第4篇

關鍵詞：房地產市場； 房地產開發；區域性市場

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

1房地產市場的特性

房地產是土地上的建筑物以及依附在土地上的，各種權益的總稱。作為一種特殊的商品，是固定的有形資產，其不可移動性就是它區別于，其他類型的最顯著的特點。雖然他是不可以移動的，但是他卻可以向其他資產一樣被人們或者機構擁有。既然可以被擁有，同樣就可以被交易。所以，也可以把房地產市場說成想運用這塊土地，達到自己理想型的物體（比如：居民樓、商業街、寫字樓、工廠等）的投資者，和擁有土地的人達成一致的，形成房地產交易的買賣關系。房地產開發是一種動態的過程，從拿到土地到完成建筑是一個漫長而用花費大量資金的過程，因此這一過程是很難做出精準的預算的，無法計算出完成這一整個開發過程所需投資的的費用，以及計算后能夠帶來的經濟利益。因為，無論建設成本還是建后的收入都是隨著社會的發展而發生改變的。因此，房地產市場是房地產權益的交易市場，是地區性的市場。房地產市場的交易對象實際上是隨著在每一宗具體房地產上的權益或權利，而不是土地或物業本身

作為一種固定的不可移動資產，房地產是受限于區域性的，需求決定著發展，不同的國家和地區，不同的城市甚至同一城市不同地區的價格都是不一樣的，同樣，不同地方的房地產市場在其條件和供求水平上也不一樣。在普通的交易市場中，無論賣家或者買家會輕易了解到整個市場中的最新價格情況，分析其中的變動關系尋找出最有利于自己的交易價格，所以這就使得價格差異快速消除。而房地產市場遠遠沒有想象的那么簡單，因為在這一行業中其最新的交易價格或者最新的市場行情是很難了解的，并且房地產市場中的交易價格以及交易過程都是十分昂貴的，就目前而言，絕大部分的購買者都是因為自身需要而去購買，并且這種行為一生中也許只會發生一次，只有很少一部分有錢人是想用房地產去投資，當做一種賺的工具的。開發商想要以最快速度，或者最高價格來完場所有交易時很難完成的，因為每一個購買者或者投資者都會根據自己的需求和購買能力，以及購買后能給自己帶來的利益去衡量，并且結合最新的行情，確定自己想要購買的價格、位置、建筑類型等轉

2房地產市場的功能

房地產市場是關于房地產權益交易的市場，這種權益可以具體地表現為所有權（永久產權）、租賃權、抵押權等。房地產市場最主要的參與者即買家和賣家又可以分為使用者和投資者。前者購買和賣出的是自用產業，而后者則是為了投資目的而將物業出租給最終的使用者，從中獲得投資收益。市場不僅能預示市場的變化，還可以通過價格來指導買賣雙方的行為，所以，價格機制是通過市場發揮作用的。

每一個開發商在開發每一個項目之前，都會根據國家和地域的不同，研究其經濟特性，確定整個大環境下的發展趨勢。通常一個國家或地區的經濟水平都和這一地方的建筑或者消費水平息息相關。所以通過分析這一地區的工程建設，進行經濟分析，了解到土地使用狀況，了解其建設是否遵循生態發展的規律，城市建筑和環境保護是否相關，居民的生活和工作條件在未來能夠達到什么水平，這種生活和發展究竟會不會適應社會發展的總體需求等。因為房地產開發是一個長遠的過程，涉及到整個社會的經濟發展趨勢，無論是處于上升還是衰退階段，都會通過城市建設表現出來。例如：在二十世紀八十年代末期，西方的發達國家在經濟處于停滯階段，無論是投資前景和自身發展都非常暗淡的時期，本國資金不斷外流，經濟面臨衰退。這時的中國恰恰處于經濟不斷增長的時期，政治和社會環境都非常穩定，人民生活穩定，使得正在尋找高效投資場所的外國資本主義，紛紛將目光投向中國，并且以低融資賺取了高收益，使得更多的境外投資者大量涌入中國。例如：天津經濟開發區就是二十世紀七十年代末八十年代初興建的，美國獨資的摩托羅拉，中法合資的梅蘭日蘭，中日合資的關西涂料有限公司等等，就是因為這些外商的投資，提高了這個城市的生活和工作環境，同時繁榮了天津地區的經濟市場，更重要的是大量的應屆畢業生找到了就業崗位以及解決了很多下崗職工再就業的問題，做到了增收減負。經濟的發展，人口的增多，使城市建設越來越快。在舊城區，大多數房屋都是年久失修的陋房、危房，居民居住條件極差，再加上交通的擁擠，市政公用設施的落后，給居民的生活帶來了很多不便。

為了提高城市居民的居住水平，改善城市環境，適應城市的經濟發展，市場可以引導消費的潮流，從而適應供應條件的變化，甚至可以調整城市用地，提高城市用地的利用率。房地產開發商對市場的研究包括二個方面，即宏觀的戰略性研究和具體的針對某一項目而進行市場的研究。一般的開發商注重分析市場的交易情況，包括價格水平、成交量及其地區分布。而市場分析專家則側重研究國家、地區或當地的經濟活動與某類特定的房地產市場或不同地區特定類型使用者消費行為之間的內在聯系，想得到一幅有關房地產的完整圖像。房地產市場的研究，必須結合有關社會經濟的特性和發展趨勢進行分析，如果這種市場研究是針對某一具體項目而進行的話，那么，無論是房地產的投資者還是市場分析專家，都必須親臨現場獲取第一手資料，有針對性的進行市場調查。市場研究的最終目的就是要得出這樣一個結論，就是哪些人或哪些公司有可能成為項目發展中的未來使用者，這些使用者的態度和要求如何，總的需求數量有多大。了解了這些對一個開發商來說制定市場戰略，確定建筑設計都具有指導作用。

3獲取市場信息的方法

21世紀是社會經濟面臨著機遇和挑戰的時期。同樣房地產市場也是機遇與挑戰并存著，如今想要在房地產是產中占據一席之地，必要要摒棄之前的盲目投資，靠著“短線”定位的方式，而是要通過競爭，爭取更大的機會。當然，城市規劃為推動房地產事業的不斷發展，起著重要的作用，尤其在制約過度發展和引導正確規劃方面尤為作用。只有通過現代化的系統深入分析和了解城市規劃，進行理性化的經營管理，才能做出合理化的決策，不斷了解整個房地產市場。

參考文獻

房地產市場經濟分析范文第5篇

關鍵詞：城市規模；Panel Data模型；房價

作者簡介:張洪（1958-），男，四川成都人，云南財經大學城市管理與資源環境學院院長，碩士研究生導師，研究方向：城市經濟與房地產。

中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A文章編號：1672-3309（2008）05-0005-04

最近幾年, 我國的城市房地產行業飛速發展,在諸多因素的影響下，全國范圍內的房價呈現出整體增長趨勢，少數規模較大的城市引漲著中國的房價。原因在于：規模較大的城市，會產生明顯的聚集效應，這將會給當地的房地產市場發展帶來外部經濟效應，對住宅的消費需求增加，也促使這個城市的房地產價格上漲。然而，房地產發展的外部性也包括外部不經濟，城市規模不斷擴大，人口密度必然增大，由于土地面積的限制，這就造成了擁擠成本，規模效應被擁擠成本的增加而抵消。由于擁擠而造成物價和房地產價格普遍上升，因此要限制部分城市房價的上漲也要限制城市規模的不斷擴大。

一、文獻回顧及理論基礎

國內文獻認為，城市規模就是指城市的大小，它涵蓋經濟規模、人口規模和用地規模3種涵義。經濟規模是指城市中聚集的物質與經濟要素的數量；人口規模是指城市人口的數量；用地規模是指城市建成區的土地面積。一定的經濟規模吸納著一定的人口規模，而一定的人口規模又要求有一定的土地規模。三者相互作用，互為因果。國內外對房價影響因素的研究有很多，其中很多經濟因素均反映城市規模，相關的研究文獻有：國外Bartik(1991)最早提出，房價增長直接受人口和就業增長的影響，并指出，這些動力因素對房價的影響程度是不同的；Poterba(1991)最早提出，收入對房價上漲影響最為顯著；中國社科院高曉惠認為（2003），人口因素對房價的影響主要表現在人口數量、人口流動情況、人口結構和家庭規模；李琳和李園(2005)認為，城市人口規模的擴大會促使房價上漲；郭金興（2005）認為，不同地區的房地產價格取決于當地人口數量和經濟規模等。

要研究城市經濟與房地產市場的關系的理論基礎源于區域經濟增長的三部門模型。該模型將區域經濟分為3個市場：產出市場、勞動力市場和房地產市場。在完全市場經濟條件下，區域經濟增長的程度和速度是決定房地產市場發展的決定因素。

從市場角度看，推進區域經濟發展的主要因素有兩個:對該區域產品的需求和該區域生產要素的供給。城市規模與房地產關系的理論框架如下：

二、房價與城市規模相關關系的實證分析

（一）指標選取和數據描述

本文考察的35個大中城市包括我國大陸地區的30個省會城市和直轄市以及大連、青島、寧波、廈門、深圳5個計劃單列市。

本文主要的被解釋變量即為城市住宅的平均銷售價格，根據城市規模的三層含義，選用以下指標作為解釋變量帶入模型中:

（1）人口規模：本文選取市區非農業人口作為衡量指標。

（2）建設用地規模：選用建成區面積反映各個城市的建設用地開發規模。

（3）經濟發展規模：選取年底居民儲蓄余額、GDP以及居民的人均可支配收入作為城市經濟規模的衡量指標。

本文使用的數據是二維的，因“Panel Data模型”能同時利用時間序列數據和橫截面數據，并有效控制由于觀察值的個體特征而造成的樣本內部非均衡性問題，故而采用該模型。數據來源于《中國統計年鑒》、《中國城市年鑒》，時間跨度為2002-2005年4個年份。為了消除數據的異方差性，文章中對數據求對數，后進入模型進行數據分析。此外，在進行面板數據處理中，為了消除模型存在的自相關性，取因變量的滯后變量進入模型。因此，本文最終采用的計量經濟模型為：

lny=ϑ＋β1 ln renkou+β2 ln gdp+β3 ln shouru+β4 ln sav+β5 ln area+β6 ln touzi+β7 ln xs+ar（n）+ε

(變量定義：renkou:市區非農業人口,shouru:人均可支配收入，sav：居民儲蓄余額，area：建成區面積，touzi:房地產投資，xs:房地產年均銷售面積，ar(n):房價的滯后變量，n=1，2)

（二）35個城市總體分析

1.數據特征描述。將35個城市的各個選取的經濟指標進行簡單的數據處理，得出的數據特征如下表：

從上面數據特征表看，全國2005年房地產價格的平均水平為3197.51元/平方米，標準差為1436.45元/平方米，說明房價在全國范圍內存在較大的區域性差異。房價最高的是深圳市，每平米6996元，最低的是呼和浩特市，每平米1541元，僅為深圳的1/5。

從城市的人口規模上看，我國大中城市平均人口為278萬人，市區非農業人口過800萬的為上海、北京，其房價約為各城市平均價格的2倍，但如深圳、大連、廈門等城市人口低于平均水平，但其房價平均為平均水平的1.6倍，這也說明人口規模與房地產價格的關系沒有很強的規律性。

從城市的經濟規模上看，按2005年GDP和年底儲蓄余額統計，上海、北京、深圳、廣州是經濟規模最大的城市，4個城市的平均房價為6224.25元/平方米，是35個城市平均水平的1.95倍，經濟規模最小的5個城市為西寧、銀川、海口、貴陽、呼和浩特，房地產價格平均為1926元/平米，為城市平均水平的0.6倍，說明經濟規模與房地產價格存在較明顯的相關性。

從城市的土地利用規模上看，城市的大規模基本建設與房價的上漲存在緊密的互動關系，這幾年房價漲得快的城市，無一例外是正在大搞城市建設的地方。從2005年數據上看，同樣是北京、上海、廣州、深圳4個城市的建成區面積最大，房價也最高，與房價的相關系數為0.732，說明城市規模的擴張與房價上漲存在顯著相關性。

總之，從全國范圍來看，城市規模為城市房價增長的關鍵因素，為了驗證規模不同的城市商品住宅價格的影響因素有何差異，以下將通過把城市按人口規模分為4類，深入分析城市規模與房地產價格之間的相關性特點。

2.城市分類分析。對于城市規模的分類，國際上有不同的標準，我國是按照城市市區非農人口規模分組，本節也利用市區非農業人口規模進行分類，將35個城市分做4類，分類結果見下表：

分別對4類城市進行面板數據的回歸分析，得出：

1.第一類城市模擬回歸方程結果顯示，人口規模在400萬以上的城市房價與城市經濟規模相關性較為顯著，具體是受GDP、人均可支配收入、房價滯后一期正相關，與居民年末儲蓄余額呈負相關。

2.第二類城市模擬回歸方程顯示，人口在200萬-400萬之間的城市房價主要受房地產投資、個人可支配收入以及自身的滯后一期顯著相關。

3.第三類城市模擬回歸方程顯示，人口在100萬-200萬，房價與房地產投資、個人可支配收入正相關，與房價的滯后一期正相關，與其滯后2期呈現負相關。

4.第四類城市模擬回歸方程顯示，35個城市中100萬以下的城市數量最少，代表性較弱，從數據的分析上看，該類城市的房價與投資、銷售呈正相關，與儲蓄呈負相關。

三、結論及建議

經上述數據分析，從35個城市總體情況來看，只有城市人口規模與房價之間沒有顯著的相關性（相關系數0.566），但是城市建設規模以及經濟發展程度與住宅價格相關系數分別為0.732、0.838，相關性較為明顯，可以說明城市規模是房地產市場發展的關鍵因素。但是通過將35個城市按人口規模進行分類，數據分析結果表明，對于不同規模的城市，經濟規模和購買能力是影響各地房地產價格的重要因素。

從理論上講，人口規模擴大促使城市用地規模擴張，對房地產的需求隨之增加，房地產價格自然上漲，但是人口及建成區面積均沒能進入4類城市的回歸模型，主要是因為目前人口的流動性增強，各城市統計的戶籍人口數量與實際的常住人口有差距，而對房地產的需求是由當地全部從事各類活動的常住人口數量決定的；此外建成區面積相近的城市，由于區域分布不同，房價也會相差甚遠，但是對單個城市房價影響因素的研究，建成區面積每年的遞增代表城市的擴張程度，是一個不可或缺的研究對象。

綜上所述，在代表城市規模的眾多指標中，經濟規模成為影響城市房地產市場發展的最關鍵因素，其中包括GDP、儲蓄、房地產投資、房地產銷售面積、個人可支配收入等指標，鑒于此，提出如下建議：

1.嚴格控制大城市規模。對于人口規模不同的城市，房價上漲的因素各有不同。因此促進城市房地產市場的健康發展也要因地制宜。對于人口規模在400萬以上的超大城市，房地產市場體系較為成熟，但存在的問題是，人口不斷聚集、城市快速擴張會進一步加重“城市病”，此外，人口越多，住房供需缺口也越大，而且受地價的影響，越是人口密集的市區，房價越高，住房問題也越難解決。因此對這些城市要嚴格控制城市建設規模，促使房地產市場健康良性發展。

2.正確進行投資引導。對于人口規模在400萬以下的城市共同的特點是：房價與投資具有顯著的相關性，這說明中國大多城市存在房地產投資過熱現象，促使房價上漲過快。因此政府要正確進行投資引導，可以鼓勵城市擴大中低價商品房和經濟適用房的建設規模，滿足普通市民改善居住條件的愿望。此外，壓縮高檔住宅的用地供給，將房地產投資引入科學理性的軌道。

3.發展區域經濟。對于分布在西部，人口規模在100萬以下的城市，房價與個人可支配收入相關性較弱，說明該類城市居民的住房購買力不強，因此對于此類城市應是積極發展城市經濟，提高低收入家庭的購房能力，激活房地產市場，帶動區域經濟發展。

4.信息透明，規范交易環境。加強市場監管和信息化建設，建立公開、透明、規范的房地產市場交易環境。通過全面、及時、準確地向房地產開發商和消費者提供市場信息，避免對房價的投機炒作行為，引導市場理性發展。

參考文獻：

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