房地產經濟知識

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房地產經濟知識范文第1篇

總經濟師室是房地產開發企業從事經濟活動的三大支柱科室(三大科室即總會計師室、總工程師室及總經濟師室)之一。為企業總經理經濟活動決策的參謀部,在房地產經濟活動中,占據重要地位。而目前這一重要科室在福州市國有房地產開發企業中卻是屈指可數。據統計,80年代,福州大型國有房地產開發企業在福州房地產市場占主導地位時,在行政處級以上待遇的企業才有指標、職數設置政策研究室,以代替經濟參謀的部分責任。當時,福州國有房地產企業僅有三家設有此室。隨著福州房地產業蓬勃發展和各種經濟成分與體制的公司一涌而上,市場競爭十分激烈。1992年初,在全國大城市大型國有房地產開發企業都設置“三總室”的情況下,福州七家大型一、二級國有房地產綜合開發企業也相繼進行機構設置改革,總經濟師室也應運而生,并取消了政策研究室。特別是兩家國企房地產進行改制,成為股份制有限責任公司后,總經室工作力度更得到加強。其主要功能是收集有關房地產投資經營管理的國家政策法律法規,收集房地產市場經濟動態,進行房地產具體項目的前期調查分析及其它臨時性任務,為總經理經濟決策服務。經過十多年實踐運作,雖已取得一定成績,但也存在不少問題。表現在:

1.認識不足,重視不夠。有些領導,僅把其作為“花瓶”設置,在有人訪問或工作匯報時,用以說明企業專業水平高、知識含量大,領導對經濟活動是建立在充分調查研究的基礎上,并不是盲目拍板。或者,遇到作為臨時性任務的急事和麻煩事,則召集總經室“參謀”們來“議一議、談一談”,做些表面文章,并沒有真正上升到為企業發展真正使其發揮作用的高度認識。

2.力量單薄、協調不夠。當前福州市國企房地產總經濟師室一般編制3—5人,而總經濟師室工作若是全面有效地開展起來,像企業的近遠期發展規劃、市場變化發展動態、政策變動對策、項目前期可行性研究等等,工作量相當大,加上這些工作還牽涉到工程施工、工程預決算、財務等諸多部門協調、配合問題,由于缺乏權威性,協調十分困難。

3.措施乏力,落實較難。目前福州各國企房地產總經濟師室還沒有較為系統規范的管理辦法,總經理往往只是憑經驗進行工作。其工作往往是在每年一兩次會議中進行布置,檢查、督促尚欠后勁,以致無法真正落實,或是有落實,其質量也成問題。如有的單位,在總經濟師室人員有限的情況下,也搞了一些項目的前期調查,由于局面無法展開,只好采取有關部門送材料搞組裝的辦法,進行“閉門造車”,結果生命力不強,實用價值低。

4.激勵不明,獎罰無方。據調查,迄今為止福州市國企房地產尚未建立一套行之有效的對總經濟師室工作好壞作鑒定標準的激勵機制。這不利于人才的培育、發展,無法形成積極向上的工作氛圍。

5.管理陳舊,形式單一。目前國企房地產最大的弊病是政企不分。由于國企房地產受制于諸多政府部門管理約束,管理制度十分陳舊、單一。即使是企業主動性強,使用新的科學管理辦法,去進行某些經濟項目的前期可行性研究,而由于實施起來受多方面因素的制約,有時也難免令人泄氣。如某大型國企房地產,在拆遷舊城區某一黃金地塊時,先后經過十多次的反復調研、論證、審批、再論證,時間一直拖了七年有余,經濟損失難以估算。

二、加強與改進總經濟師室工作的幾點建議

若要充分發揮國企房地產總經濟師室在企業中的參謀部作用,首先應關注政府對其實施改革與改制的大背景,離開這個大前提,去談論總經濟師室的存在問題與發展,則是毫無意義的。所以,近來很多研究房地產業發展的專家、學者反復強調:國企房地產企業發展關鍵看政府。其改組改革與政府機構改革是相輔相成的,必須通過全面改革來推動解決政企不分、體制不明的積弊。只有這樣,才能具體地談及國企房地產盡快建立現代企業制度,實施戰略整合,引入新機制,迎接加入世貿挑戰等問題。根據我們的工作實踐,特對總經濟師室工作提出如下建議:

1.領導應予重視,切實擺上重要議事日程。企業領導必須充分認識總經濟師室對于企業經營戰略目標的制訂和實施所發揮的重大作用。他們不僅要向領導提供房地產市場的各種動態、政策變動情況、項目前期可行性研究等信息,作為決策依據,而且還要通過實踐去反復證明每次提供信息的準確度與實用性,這是非專業人員所難以辦到的事情,必須針對其工作,年初就得有總體設想,認真部署,嚴格檢查監督,全面落實。

2.充實力量,加強協調。總經濟師室所擔負的大部分工作是一個涉及面廣、政策性強、工作量大的復雜工程。一要充實該處室的力量,適當增加專業人員并注重人員素質的提高,定期給予培訓、學習及出外從事學術交流研討的機會,使其更能跟上形勢發展。二要通過總經理辦公室建立起協調機制,對事關大局發展的項目要專題研究、探討,要堅持定期協調,通過辦公會議交換意見等形式,及時解決難題。

3.完善機制,強化激勵。建立一套行之有效的激勵機制,才能有效地調動員工的積極性。首先,抓好“領頭羊”與項目組?？偨洕鷰熓业捻椖繋ь^人,是總經濟師室的骨干與中堅,應強化對他們的激勵與約束機制,這是落實經濟研究項目責任的重要保證。要通過實行目標管理,對貢獻大、成績顯著的人員,實行重獎,并在職務、職稱、住房、醫療、保險、政治榮譽等方面給予傾斜。對于其他人員,根據貢獻大小,分別給予不同獎勵,從而全面推進各個項目的順利完成。其次,對于配合總經濟師室項目研究的有關處室及人員,也要建立和完善相關的激勵機制。

房地產經濟知識范文第2篇

關鍵詞：房地產；經濟師；建議；激勵

目前社會進程一體化不斷加深，各個經濟體之間的聯系也日趨緊密。對于房地產行業的管理要求是不斷增強同時也要求管理的人的管理水平需要不斷的加強提升，以便更好的管理，適應目前形勢的變化。這就增強了對房地產經濟師的要求。房地產經濟師在對于房地產行業的管理中起著重要的不可磨滅的作用的。所謂房地產經濟師，就是在企業管理者的領導下，統一組織、全面負責企業的經營決策和計劃管理，以行政副職的身份直接組織和領導企業產、供、銷等工作，全面負責該企業經營管理的高層領導者。

一個普遍的現象是：在當今企業中，大型企業中對于經濟師的職位設置是寥寥無幾的，與此行成強烈對比的是，大型企業中的工程師、會計師的崗位設置是蠻多的。這個現象也說明了，管理層當局沒有意思到經濟師的重要作用，在對于企業的組織結構管理中是存在缺陷的；或者說是，由于專業經濟師人才的稀缺，造成企業無法物色到與之相關的經濟師。與之相對應的是，房地產行業也是長期存在著輕管理、重技術的，這對于行業發展初期是沒多大影響的，但是隨著房地產企業不斷發展、壯大，每次投資涉及的金額數量較大的時候，這樣的管理逐步凸顯其困境，且深深的影響制約著著企業的快速發展。本文針對目前的這種現狀，就企業經濟師的設置問題以房地產企業為切入，作了相關探討。

一、房地產企業經濟師的主要任務

（1）房地產經濟師的主要任務就是配合、協助企業的總體戰略目標的完成與實施。為了更好的完成組織的戰略目標，加強企業內部的基礎管理工作，完善內外溝通交流的信息平臺，為企業的戰略目標制定、實施，提供可靠的經濟數據分析，主持企業內外部日常的經濟活動分析。

（2）為了房地產企業取得更好的經濟效益，不斷提升自身的科學管理水平提供可靠有效的經濟數據分析；同時也需要配合企業高層根據國家相關的法律法規，以及各個地方省市的行政規章制度制定相應的企業發展戰略，謀劃企業的未來發展，不斷的提高企業內部自我發展、自我改造、自我完善的能力。

（3）做好企業內部各管理系統和部門間橫向協調和牽頭聯系工作。

（4）負責設計規劃好企業內部的經濟模式，主持企業內部員工的薪資設計工作，尤其是企業資金的分配方案等，同時需要積極正確的處理好招投標工程的實施，審查合同的方案預算以及加強企業與外部經濟體的橫向聯系工作。

（5）組織協調好企業內外的相關工作，推進企業現代化進程，做好企業內外部的經濟數據分析，為企業制定短、中、長期的目標提供數據支撐。

二、房地產企業經濟師設置所存在的主要問題

（1）首先是錯位。在現代的企業內部管理中，有序的管理是強調各個崗位各司其職，職責與責權是相對獨立、對等的。但是目前，由于發展速度過快，管理素質跟不上等問題，在設置經濟師的各個企業中，經濟師的職責是不明確的，權責失衡問題比較突出。如：經濟師的設置如同虛設，有職無相對應的權利；有的則規定經濟師協助處理好企業的后勤工作等。

（2）其次是缺額。目前我國雖然有一部分房地產企業實現了“一師三長”的領導體制，但是仍有許多企業的經濟師一職空缺，依據相關資料調查結果顯示，有的省經濟師缺額率達73.5%，有的缺額率可高達97.5%，就連我國重要的工業基地——上海市，缺額率也達90%；這不得不說是專業的經濟師的稀缺，而引發了經濟師崗位設置的稀缺。

（3）再次是少利。責權利有效結合是管理的法寶，在“一師三長”中經濟師的專業特點決定其業務相對比較多，工作量也相對比較大，盡管經濟師們在企業的經營管理方面發揮著重要作用，但是目前大多數的企業管理高層們沒有意識到經濟師的重要作用，因此在相對對于經濟師的福利待遇上是很不好的，尤其是企業內部的晉升崗位，享有各種津貼、學習培訓的機會、各種進修等各個方面的待遇都相對不如會計師和工程師。其實待遇、福利的相對落差，就會使得經濟師們的工作積極性大大的降低，也會挫傷他們的創造性。

三、房地產經濟師的設置問題相關建議

（1）注重激勵和約束。要重視對經濟師的激勵，重視經濟師的崗位設置。為了更好的激勵其努力積極的工作，需要建立一套行之有效的激勵制度，只崗位的薪資設計中，在企業內部設置的各項福利中，都要對經濟師設計相應的比例和區別，這樣才能讓他們覺得工作有所值，自己的工作才被重視和認可，從而更加積極的工作。在一個方面，需要注重對于經濟師的激勵是一個方面也要注重約束機制的構建，以便更好的規范經濟師的工作和經濟研究項目責任的落實。

（2）經濟師要進行科學搭配。經濟師對于房地產企業高層的戰略謀劃起參謀作用，同時又是執行層直接的實施者，任務繁重，設計的范圍廣，職責重大，需要合理科學的配比經濟師。如：在年齡上，可以年老的和年輕的搭配，年老的經驗豐富，年輕的更富有創造性；性別上，可以男女經濟師這樣搭配，男女搭配干活不累；在個人特性和特質上也要注重每個人性格特質的互補，如：性格外向的經濟師可以負責企業對外的經濟活動，性格沉穩的則適宜做企業經濟策劃等細致的工作等。同時，不同的行業對應的經濟師在知識結構的構成中是不一樣的，應該注重多學科的相結合，具體根據不同的行業特性，匹配對應的經濟師，這樣才能做到人與崗位的相匹配，工作也更有效率。

（3）充實經濟師的力量，加強經濟師之間的協調與聯系。經濟師所要負責的工作都是關于企業戰略目標，內部經濟結構的設置等至關重要的，因此這就要求經濟師們的綜合能力需要不斷的強化和不斷的學習提升自我。經濟師做分析工作時，既要考慮國家相應的法律法規的政策影響，也要考慮到企業未來的發展戰略方向，同時還要考慮到企業內部現有資源的匹配和充裕情況（如：資金、人員、設備等）。經濟師的工作是重要且復雜的，這就需要加強經濟師的不斷學習，以便更好的提升經濟師自身的能力和技能，這樣才能更好的處理這些復雜的工作，也才能更有效率和效果的處理好這些事情。因此還要注重為經濟師們提供互相交流和學習的機會，讓他們相互之間更好的認識更多的汲取到先進的見解和理念，這也是所謂的“三人行，必有我師焉”在經濟師之間的踐行。

（4）領導應對經濟師的地位給予高度重視和認可。不管一個員工所在的崗位是否重要，一個員工的能力是否突出，無一例外的，每個員工的內心深處都渴望得到別人的認可，尤其是自家領導的認可與贊揚、因此房地產企業的領導者們也應該充分認識到對于經濟師工作認可的肯定是對于他們很大的激勵和鼓舞的。房地產企業領導也需要充分的認識到經濟師們對于企業的短、中、長期目標制定和實施的重要作用，要充分肯定他們工作的難度和重要性，在適當的時機要給予高度的認可和肯定。在內部的薪資待遇，福利保障上面也需要有所區別對待。

（5）加強經濟師對項目的管理。房地產企業所涉及到的每一筆項目的投資和招投標，都是涉及的金額數量大，資金周轉的周期長，因此如何更好的確保資金的安全可靠，一方面需要財務人員的管理，另外一個方面也需要經濟師們的大力配合。經濟師對于房地產企業的項目管理工作起著至關重要的作用，房地產開發的變化性大，因此也要求經濟師們做好幾個備選方案和危機預警備案，做到多方位的準備，這樣才能更好的處理項目開發中遇到的危機突況，便于企業整體方案的及時調整。

房地產經濟知識范文第3篇

穩步開展異地備份建設

截至2011年，我們全面完成異地備份系統架構，實現了系統和數據的異地鏡像同步和專業的備份軟件（每日自動進行增量備份，每周進行差異備份，定期進行全面備份）兩套備份系統同步運行，從根本上保證了系統和數據的安全。到目前為止，我市是安徽省第一個也是唯一一個建成異地備份系統的城市，這標志著我中心率先在省內開展了數據融災及安全管理工作。

大力推進檔案分形工程

檔案分形工作是一項復雜的系統性工作，工作量巨大，作業任務繁重，不可預見性問題較多。我中心敢為人先，從2008年開始，連續3年將其列入年度工作重點。2011年，已全面完成了歷史產籍檔案的整理、掃描、錄入、分形質量檢查等工作，檔案分形成果已由臨時服務器導入利用服務器，與房產登記權屬交易系統掛接進行利用。檔案分形成果在服務房屋登記、個人住房信息查詢、服務廉租房分配和住房補貼發放、服務大建設拆遷查檔、提高檔案利用效率過程中發揮著越來越顯著的作用，產籍檔案的服務能力與服務水平實現歷史性突破，我市的房地產產籍檔案管理水平也從此躍居全省先進行列。

全面推行房產登記“不能辦”事項登記報告制度

要求工作人員在受理登記申請時，不能說“不知道、不清楚、不能辦”，杜絕作出“不行”等簡單口頭答復或無理由拒辦。該制度的施行，有效限制了行政權力的濫用，壓縮前臺和窗口工作人員自由裁量權，避免了行政行為的隨意性和不作為、亂作為等現象，讓企業、群眾放心，對登記機關的服務態度感到滿意。為打造“陽光房產、效能房產、法治房產、和諧房產、創新型房產”的房產行政新形象，塑造和諧文明、親商近民的投資環境和發展環境起到了積極促進作用。

房地產登記實現“一站式服務”

按住建部房地產交易與權屬登記規范化管理考核標準，建成房地產登記服務大廳，稅務、銀行、公共維修資金、資金監管等相關職能窗口全部進駐大廳，實現集中辦公，房地產登記真正實現了“一站式服務”，讓群眾在辦理房產登記業務時 ，進一個門即可辦結所有登記事項，大幅提高了我單位的效能建設、政風行風建設，降低了行政成本，促進了房地產登記工作的規范開展和房地產交易與權屬登記規范化管理水平的提升。

進一步延伸了房地產登記服務范圍

利用現代技術手段，不斷創新服務舉措、豐富服務模式。通過與全市6個鄉鎮房管所（分局）之間建立互聯網VPN虛擬通道，設立數字拍照、錄入及信息數據上傳等終端設備，實現了房屋登記服務重心下移、登記受理窗口前移，全面形成了覆蓋全市鄉鎮的登記服務體系。鄉鎮居民申請辦理房屋登記和進行個人住房信息查詢等，不用再親自前往市房產局交易中心登記服務大廳，而只需至所屬鄉鎮房管所（分局）就可申請辦理房屋登記，不僅為鄉鎮居民辦理房屋登記提供了方便、減輕了群眾的經濟負擔，也大幅提高了鄉鎮房屋登記效率，受到鄉鎮居民的普遍好評與歡迎。

開展特色服務，打造登記服務閃光點

不斷優化辦證程序，精簡業務流程，堅持把麻煩留給自己、把便捷讓給群眾，數次對房地產登記發證進行提速，將房地產登記業務辦理時限縮短至法定時限一半以上，部分房屋登記的辦理時限僅為法定時限的1/6（如國有土地上房屋所有權轉移登記由法定登記時限30個工作日縮短為5個工作日；抵押權登記由法定時限10個工作日縮短為3個工作日）。不僅實現了房屋登記的再提速、切實方便了群眾辦事，也極大地節約了群眾的辦事成本，有效地提升了房地產登記服務的行業形象。

在堅持快捷做好日常登記服務工作的基礎上，持續開展延時服務、預約服務、短信平臺服務、上門服務、綠色通道服務、特事特辦、急事急辦等各種“特色”服務。只要辦事群眾需要，只要為了方便群眾辦事、解決企業困難，都會根據實際需要，積極開辟綠色通道，使便民服務真正落到實處。

全力做好歷史遺留安置房登記發證工作

巢湖市自20世紀90年代開始，拆遷回遷建設的安置房以及廠礦、企業等建造的房屋，因諸多歷史遺留問題，一直不能辦理房屋登記，廣大回遷戶和購房者多次集體上訪。在市委、市政府的高度重視下，多次召開了專題協調會，最終在我局意見與建議的基礎上，對近240萬平方米25000多套房屋實行集中登記發證。目前，屬于歷史遺留問題的登記發證工作正在有條不紊地進行中。

努力構建學習型單位，學習教育成效斐然

房地產經濟知識范文第4篇

1.房地產投資分析

2013年上半年盤錦市完成房地產開發投資84．18億元，同比增長7．4%。其中，6月份完成房地產開發投資額26．81億元，同比增加20.9%，環比增長近一倍。在2013年前5個月出現單月房地產投資較2012年同期個別月份顯現負增長，并出現投資乏力預警之后，6月份投資增長明顯，有改善年度投資向好發展的態勢。

2.房地產銷售分析

2013年上半年盤錦市新建商品房銷售額64．13億元，同比增長17．4%。上半年商品房銷售面積157．27萬m2，同比增長11．1%。其中住宅銷售面積140．12萬m2，占商品房銷售的89.10%，占絕對主導地位。上半年期末待售面積140．19萬m2，較2012年同期增加46．9%，市場待售面積呈現負增長的良好表現，與2012年同期存量明顯正增長的情況不同，本年度房地產市場去庫存能力提高明顯。

3.房地產價格分析

2013年上半年盤錦市商品房銷售均價維持在4075元/m2，房地產市場均價較2012年底上漲3.48%，較一季度上漲1．04%，整體價格保持平穩。其中住宅類地產均價3875元/m2，價格同比上漲2．18%。商業營業用房均價為5969元/m2，漲幅明顯，較2012年底上漲13．26%。

二、盤錦市房地產市場三大經濟指標短期預測

近4年盤錦市的房地產投資額、商品房銷售面積、商品房銷售額三大指標數據呈上升趨勢，且具有非線性的特征，若采用傳統的線性回歸模型預測，準確度不高?；疑獹M(1，1)模型是以原始數據一次累加后生成的1－AGO序列為基礎而建立的。1－AGO序列經過了數據光滑度的處理，更準確地描繪了短期內指標數據的變化規律。因此筆者采用灰色GM(1，1)模型對盤錦市2013年年度指標值進行預測。選取2009—2012年盤錦市房地產投資額、商品房銷售面積、商品房銷售額年度數據作為原始數據序列，代入預測模型，分別得到三個指標的預測模型為^x(1)(n+1)=163．7769e0．3899696n－105．7121195、珋x(1)(n+1)=373．786e(0．22735n)－323．2663、^x(1)(n+1)=1424．447e0．1744n－1270．49。代入參數n值后，得到2013年盤錦市房地產市場三大經濟指標預測值。將2013年整年的三大經濟預測指標值，減去上半年已有的實際完成值，從而得到2013年下半年三大指標預測值。

三、預測結果分析及房地產市場運行建議

1．預測結果分析

分析預測結果，2013年盤錦市房地產市場三大經濟指標呈穩定增長趨勢。截至2013年6月，盤錦市房地產市場房地產投資額、商品房銷售面積、商品房銷售額三大經濟指標完成值分別為84．2億元、157．3萬㎡、64．2億元。從上半年完成值來看，房地產市場三大經濟指標相應完成預測值的34．95%、34．52%和34．26%，與2012年同期43．86%、37．60%和36．82%的完成率相比，上半年房地產投資速率明顯有所減緩，商品房銷售面積和銷售額完成比率基本持平。為達成三大預測指標，下半年房地產投資額應達到156．72億元，商品房銷售面積達到298.31萬m2，商品房銷售額達到122．98億元。但受到上半年國家政策變化和宏觀經濟不確定性的影響，大部分房地產企業資金鏈條開始收緊，資金缺口逐漸擴大，市場完成下半年房地產投資156．72億元的任務稍顯乏力。與此同時，下半年市場銷售表現或與預計值有所偏離，銷售減量趨勢明顯。

2．房地產市場運行建議

基于2013年下半年盤錦市房地產三大經濟指標預測值預測和分析，2013年上半年盤錦市房地產市場三大經濟指標完成情況較2012年有所下降，2013年下半年任務較重。為消除2013年下半年盤錦市房地產市場可能存在的不利因素，確保完成預測指標值，引導房地產市場健康、穩定發展，筆者對盤錦市2013年下半年的房地產市場運行提出以下三點建議:

(1)加大招商引資，實現市場供給和住房保障協調發展。繼續加強招商引資，加強具有盤錦地域特色的品牌地產項目研發和扶持，引進養老地產、旅游地產等開發模式，吸引外埠房地產開發商來盤投資。完善包含廉租住房、公共租賃住房、棚戶區(舊城)改造用房等住房的“多層次”住房保障體系，實現2013年新開工12026套(戶)中當年基本完工9900套(戶)的目標，加強保障性安居工程后續管理，做到分配對象、分配過程和分配結果陽光、透明。

(2)釋放有效需求，實現供給和需求良性互動與對接;挖掘市場有效需求。把握消費者需求方向，打造具有盤錦特色的高中低端地產，吸引不同層次的購房者，深層次地解決市場結構性問題。完善特色地產的開發、經營、管理等產業鏈集合發展模式，創建盤錦特色養老地產和旅游地產模式，實現循環經濟。通過豐富的地產品牌建設和銷售模式，激發潛在的消費者購買力和購買熱情。

房地產經濟知識范文第5篇

關鍵詞：哈爾濱市；房地產泡沫；預警；對策

一、哈爾濱市房地產泡沫預警分析

功效系數法，是根據多目標規劃原理，把所要評價的各項指標分別對照各自標準，并根據其權重，通過功效函數轉化為可以度量的相應的房地產泡沫評價分數，即單項評價分數，然后依據各項指標的重要程度確定其權數，采用加權算術平均法或加權幾何平均法求得綜合評價分數，借以對房地產泡沫作出綜合評價。它具有客觀公正、可操作性強、得出的結論較為符合實際等優點，是經濟評價中常用的一種定量評價方法。

功效系數法的計算公式為：

Di=×40+60（i=1，2，3，……，n）

其中：Di為對應于Xi的評價分數值（功效系數），Xi為第i個預警指標的實際觀測值，Xis為第i個預警指標的不容許值，Xih為第i個預警指標的滿意值。

采用功效系數法求算綜合預警系數的具體步驟：建立房地產泡沫預警指標體系，收集預警指標某時期的觀測數據值；根據歷史統計數據及國際經驗確定每一指標的不容許值Xis和滿意值Xih；依據功效系數計算公式計算每一指標的功效系數Di；對選取的各指標進行對比，確定其權重Wi；計算綜合預警系數K=∑WiDi；運用綜合預警系數K判斷房地產市場的泡沫化程度。當K60時，則要根據房地產經濟運行情況具體分析，它可能表示沒有警情，也可能預示泡沫處于崩潰時期。

（一）選擇預警指標

根據哈爾濱市的現實情況及構建的房地產泡沫預警指標體系，為最全面地反映出哈爾濱市房地產市場的發展現狀，本文擬選用以下四個指標作為預警指標：房地產投資增長率/GDP增長率（X1），房屋空置率（X2），房價收入比（X3），房地產開發貸款增長率／貸款總額增長率（X4）。

（二）測算各預警指標的數值（見表1）

（三）確定每一指標的不容許值和滿意值

1.房地產投資增長率/GDP增長率

房地產投資增長率/GDP增長率這一比值反映了房地產投資增速相對于經濟增長的變化情況，該指標值越大，說明房地產業相對實體經濟發展的偏離越大，這一指標的合理區間為（1，1.4），超過2則說明市場可能存在過度需求和房地產泡沫。按照國際慣例，通常將該指標的滿意值選定為1.5，不容許值選定為2.5。

2.房屋空置率

學術界通常認為，當房屋空置率低于3%時，市場房屋量供不應求，房源緊俏，購房者幾乎難以找到自己所需要的房源；當房屋空置率介于3%-10%之間時，市場供求較為平衡，購房者仍有充分的選擇空間，整個房屋空置量處于合理區；當房屋空置率介于10%-15%之間時，市場供給略微過盛；而當房屋空置率大于15%時，則市場供給嚴重過剩，大量商品房嚴重積壓，房地產市場將會出現一系列的問題。因此，文本將房屋空置率的滿意值選定為10%，不容許值選定為15%。

3.房價收入比

國際上公認的房價收入比合理范圍為3-6，國內部分學者認為，我國由于特殊的住房體制、隱性收入高及需求長期壓抑等原因，房價收入比合理范圍可能要大一點，當房價收入比在5-8范圍之間，則表明房地產價格處于合理區間，房地產市場運行平穩，當房價收入比在8-9.5之間時，表明房地產價格尚處在居民可承受范圍之內，房地產市場運行基本正常，而當其大于9.5時，則表明房地產價格遠遠超出居民的購買能力，房價產市場運行異常。因此，文本將房價收入比的滿意值選定為8，不容許值選定為9.5。

4.房地產開發貸款增長率／貸款總額增長率

在計算房地產開發貸款增長率／貸款總額增長率這一指標的功效系數時，本文將選取該指標在2003-2009年的平均值1.6作為其滿意值，同時參照吳艷霞在投機性泡沫預警指標的構建及實證分析中得出的結論，將2.5選定為該指標的不容許值（見表2）。

（四）依功效系數計算公式計算每一指標的功效系數Di（見表3）

（五）預警指標的權重確定

本文由于條件限制，未能采取主成分分析法或層次分析法對各指標權重進行確定，主要參照崔冬霞在房地產泡沫預警一文得出結論,將各預警指標的權重確定如下（見表4）。

（六）計算預警綜合值，預警級別

根據公式K=∑WiDi計算得出各指標的綜合預警系數值（見表5）。

對照K值與泡沫的關系程度，得到哈爾濱市2003-2009年房地產泡沫的預警級別（見表6）。

可以看出，在2006年之前哈爾濱市房地產市場尚處于健康運行階段，2005年由于房地產開發投資快速增長，開始孕育出輕度的泡沫，隨后隨著商品房價格的迅猛增長，泡沫程度也不斷加深，并于2006年達到頂峰，之后政府出臺相關政策，加之2008年受國際金融危機的影響，房地產市場普遍市情冷清，房地產熱逐漸淡化，可是好景并不長，2009年哈爾濱市房地產泡沫預警級別又重新進入危險狀態，為此，希望政府提高警惕并制定有效政策，防止泡沫的進一步擴大。

二、哈爾濱市房地產泡沫防治的政策建議

（一）規范土地市場秩序

第一，合理控制土地供給量。在推動房價上漲的整個因素當中，土地價格是其中的重要一環。根據經濟學的供需理論，商品的價格漲落與其供需狀況有關，在需求不變的情況下，土地供給量則是決定地價高低的惟一因素，因此，為防止房地產泡沫的產生，政府應合理控制土地的供應量，通過對房地產市場的滯后及平均容積率變動趨勢進行分析，結合增量市場的合理供給量來制定土地供應計劃，并要求各部門嚴格按照計劃實施。

第二，開征土地財產稅抑制土地投機與閑置。房地產開發商進行地產投機的一種常見方式就是低價吸納土地，待地價高漲時拋出。開征土地財產稅，首先，可以使得開發商每年按照土地的評估價值交納土地財產稅，增大其囤積土地的成本，抑制其伺機炒賣土地。其次，可以提高土地的經濟價值，使得土地向真正有效的使用者手中轉移，推動城市空間結構和經濟結構的同步調整。再次，能夠使得政府在每成交一筆土地買賣后逐年收回其增值收益，增加政府的收入來源，為今后城市的基礎設施建設開辟財源。最后，可使得開發商分期支付地租和規費，降低其開發門檻。

（二）規范房地產市場秩序

第一，建立房地產信息和預警系統。對市場信息的全面把握和準確判斷是人們進行理性投資和政府制定調控政策的重要依據。目前哈爾濱市房地產信息尚不完善，不僅缺乏權威統一的數據，且指標體系混亂，市場主體在進行市場行為時缺乏有力信息的判斷和指導，易產生沖動購買等非理，因此政府應盡快完善房地產市場統計評價指標體系，加強對基礎價格水平、供應量、本地人比例等數據的統計和處理，編制并定期地價指數、各類物業價格指數等相關信息，提高房地產商品交易信息的透明度，讓市場主體充分了解市場行情，為其理性投資提供有力依據，同時，政府應加強對房地產泡沫的前瞻性研究，通過建立科學的預警指標體系，有效制定防止房地產泡沫的政策措施，避免其泡沫破裂時對經濟造成的巨大損失。

第二，調整房地產供給結構。近年來，隨著房價的逐年上漲，哈爾濱市房價之高已遠遠超出居民的承受能力，使得居民對住房的需求逐漸向中小戶型等低價位住房發展，然而此時哈爾濱市房地產市場供給結構失衡，某些開發商為追求高額利潤盲目開發高檔樓盤，使得大量大戶型、中高價位樓盤閑置，而適合大多數居民的中小戶型，低價位樓盤則相對短缺，因此政府應加強對住房供給結構的調整，通過堅持以中低價位、中小戶型普通商品住房為主，嚴格控制非住宅和高檔商品住宅的建設，積極落實經濟適用房建設優惠政策，規定市房地產管理部門嚴格執行購買經濟適用房申請、審批、公示制度，嚴格控制其購買對象，同時頒布政策條例禁止其上市交易，規定若購買經濟適用房后出讓，只能以不高于原購買價由政府部門購回再轉售給其他符合購買經濟適用房條件的家庭，而不能直接轉賣或贈與，通過一系列措施的實施來加強對經濟適用房的建設與管理，緩解目前市場出現供需極不均衡的尷尬局面，進而防止泡沫的產生。

（三）規范金融市場秩序

第一，加強銀行信貸監管。首先，要強化商業銀行對個人住房抵押貸款的管理，規定其發放貸款時應加強信貸評估，密切關注借款人的償貸能力、意愿及信用記錄，根據安全、保守、確實的原則來評估抵押物的價值，并及時調整抵押物估值，限制應貸款額與抵押物實際價值的最高比例（抵借比）不得超過80%，并嚴格審查，以避免呆賬、壞賬損失與信用膨脹的產生。其次，要強化商業銀行對房地產開發企業的信貸監管，房地產業作為一個資金密集型行業，在整個開發建設過程中，其資金鏈牢牢依賴于銀行貸款，商業銀行應加強對其開發資質，自由資金的來源、比例和用途等各方面的審計，并實行貸款責任負責制，即誰貸款誰負責，嚴防信貸違約的發生。

第二，大力發展多元化房地產金融產品。首先，應形成具有多種金融資產和金融工具的房地產二級金融市場，包括投資基金、信托證券、指數化證券等，把本應集中于銀行信貸機構的信用風險和市場風險有效分散于整個金融市場的各個投資者。其次，應提倡商業銀行和金融機構提高服務意識，推出符合各類消費者需求的多元化住房信貸產品，以滿足借款人規避利率風險的需要。再次，相關部門應進一步加強對利率風險管理工具的研究，爭取早日推出利率期權、互換期權、利率互換等利率衍生產品。最后，應大力推行融資租賃方式，通過建立抵押資產管理公司加強對留置物所有權的處理，進而加速房地產業資金的迅速轉移和回收，有效解決房地產業的資金問題。

參考文獻：

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