廉租房的條件
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廉租房的條件范文第1篇
關鍵詞：廉租房 社會保障 現(xiàn)狀 建議
廉租房指的是政府通過實物配租或租金補貼的方式，向那些與城鎮(zhèn)居民最低生活保障標準相符合并且有住房困難的家庭提供具有社會保障性質(zhì)的住房，其主要的功能在于通過這個制度特有的供應、準入、保障和退出機制來為城鎮(zhèn)中的低收入者提供很好的住房保障，以利于維護處于城鎮(zhèn)中弱勢群體的民眾的居住權，是實現(xiàn)全社會公平和完善社會保障體系的一條新途徑。
一、我國廉租房社會保障功能的現(xiàn)狀以及出現(xiàn)的問題
1.廉租房的供應機制的問題。
廉租房的供應機制是其發(fā)揮好它的社會保障功能的基礎。而在推行廉租房制度過程中廉租房的來源是其供應機制中較為典型的問題。主要表現(xiàn)在以下幾個方面：一是廉租房的供應機制中政府是處于主導地位的，而其他的社會主體相對來說其參與度就比較的低，這也就使得廉租房供應的社會化不夠，不利于廉租房制度性供應機制的形成；二是在廉租房供應機制中處于主導地位的政府廉租房建設的積極性不高，使得廉租房的建設效果不太理想，這也在很大程度上影響了租戶的住宅權的實現(xiàn)；三是廉租房的供應地區(qū)差異較大，經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)和經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)呈現(xiàn)出明顯的差異，這也在一定程度上影響了廉租房的供應機制運行的均衡性。
2.廉租房的準入機制問題。
廉租房的準入機制是其實現(xiàn)公共服務均等化的一個非常有效的手段,同時對廉租房社會社會保障功能的發(fā)揮方向起著決定性的作用。通過比較分析廉租房的準入條件與當?shù)胤績r的相關性，同時也對廉租房的準入條件的內(nèi)部差異進行比較，我們可以發(fā)現(xiàn)廉租房的準入機制存在著這樣的問題：首先，廉租房準入機制中的人均住房面積確立的科學性還有待提高。廉租房的準入條件主要由人均住房面積準入和家庭收入準入這兩大部分來構成。廉租房的準入條件確立是否科學合理與其當?shù)胤績r具有很大的相關性。通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)廉租房的準入收入與當?shù)氐姆績r的相關性較高而準入面積與當?shù)氐姆績r的相關性則比較低，這也就反映了廉租房的準入面積的確立是不太科學的，這也在整體上影響了廉租房的準入機制在廉租房的社會保障功能中發(fā)揮其應有的作用；其次，各地區(qū)對廉租房的準入收入的確立有較大差異，這也在一定程度上影響了老百姓對于廉租房的社會福利的公平分享。
3.廉租房的控制機制問題。
廉租房的控制機制是保障廉租房發(fā)揮其社會保障功能的一種機制，構成它的三個主要環(huán)節(jié)是過程控制、反饋調(diào)試以及風險調(diào)節(jié)。在廉租房的控制機制的三個環(huán)節(jié)中主要存在廉租房的轉(zhuǎn)租繼承、變通模式以及拆遷補償這幾個方面的問題。首先，在廉租房的轉(zhuǎn)租繼承的私用方面，由于一些政府沒有對廉租房的產(chǎn)權做非常清晰的界定，使得一些租戶將廉租房進行轉(zhuǎn)租和繼承，這在很大程度上不利于廉租房的公用和社會保障性的發(fā)揮。其次，廉租房的變通政策比較單一，這在一定程度上影響了廉租房制度的適應性，使得廉租房政策的執(zhí)行效果不甚理想。最后，由于廉租房制度缺乏拆遷補償機制，使得廉租房制度的執(zhí)行存在一定的風險性，同時也使得租戶的住宅區(qū)保障具有一定的不確定性。
4.廉租房的退出機制問題。
廉租房的退出機制在一定程度上能保證廉租房的社會保障功能充分發(fā)揮其效力。但是從整個全國來看，各地方政府并沒有全部都制定了廉租房的退出機制。這不僅在一定程度上對我國廉租房社會保障功能的發(fā)揮有制約作用，而且也不利于我國住房領域的社會公平。
二、發(fā)揮廉租房的社會保障功能的策略
結合對廉租房制度運行情況的調(diào)查和分析，發(fā)現(xiàn)影響廉租房制度社會保障功能的發(fā)揮的因素具有多樣性的特點，既有現(xiàn)實條件方面的問題也存在制度方面的問題。因此，在尋找完善廉租房社會保障功能發(fā)揮的策略時，必須在現(xiàn)有廉租房制度的基礎上根據(jù)實際情況進行突破和創(chuàng)新。
1.充分發(fā)揮政府和其他社會主體的作用，完善廉租房的供應機制。
首先，地方政府應該繼續(xù)在廉租房建設方面承擔重要的責任，以利于充分保證有效的廉租房供應。中央政府也要在廉租房建設方面給予地方政府一些財政補貼，以利于全國各個地區(qū)之間廉租房建設的均衡發(fā)展。地方政府在增加對廉租房建設的財政預算的基礎之上，還要繼續(xù)擴大廉租房的覆蓋范圍，在實現(xiàn)了保障特困家庭住房的基礎之上還要實現(xiàn)對困難家庭住房的保障。其次，政府在廉租房建設上還要積極引入市場資金，有利于廉租房供應機制的進一步社會化。國家在對待廉租房建設方面，可以進一步提高應用于廉租房建設項目貸款的優(yōu)惠政策或者可以增加對廉租房建設的補貼。通過各種方式在廉租房建設中引入市場資金，可以減輕政府在廉租房建設方面的壓力，同時也能有效的緩解廉租房供給不足的局面。
2.科學合理的構建廉租房準入標準，促進廉租房準入機制的科學性。
廉租房的準入條件主要由家庭人均收入準入和人均住房面積準入兩個方面構成。而這兩者中更能反映民眾實際家庭困難的是家庭人均收入準入標準，廉租房的社會保障性就是體現(xiàn)在對低收入家庭的廉租房補貼和救助。因此，地方政府在確立廉租房準入標準時應著重考慮家庭收入的準入，然后再考慮家庭人均住房等其他的各項準入條件。此外，盡管在我國存在著地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平的差異，但是經(jīng)濟發(fā)展在同一水平線上的城市之間的廉租房準入標準應該要相對統(tǒng)一。隨著社會和經(jīng)濟的發(fā)展，各級政府應該縮短經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)和欠發(fā)達地區(qū)的廉租房準入標準的差異，從而促進社會的整體公平。
3.構建合理的廉租房保障方式，促進廉租房控制機制的有效性。
政府應該對廉租房的監(jiān)管制度進行完善，以提高廉租房控制機制的有效性。首先要對廉租房分配的申報、審核和公示建立相應的管理制度，并加大社會各界的監(jiān)督力量以確保各類信息的公正性與真實性。其次，各級政府要加大虛報申請廉租房各類信息行為的懲罰力度，從廉租房申報源頭上杜絕機會主義。再次，地方政府對廉租房要實行動態(tài)的跟蹤管理，對廉租房的使用狀況和居民的家庭情況進行定期的核查，以利于從制度上解決廉租房的轉(zhuǎn)租和繼承等現(xiàn)實問題。最后，各級政府應明確對廉租房的拆遷補償標準，切實維護保障租房住戶的住房權。政府同時還應該對廉租房的政策進行創(chuàng)新，以增強廉租房政策的執(zhí)行力度。中央政府要對地方政府結合自身實際情況而實行的廉租房政策變通模式進行鼓勵，進而充分提高廉租房政策在各個地區(qū)的適應。
4.建立科學合理的退出機制，增強廉租房政策的執(zhí)行力。
在現(xiàn)階段我國的廉租房的退出機制還不夠完善，主要是因為政府對于廉租房制度的執(zhí)行力度還有所欠缺。因此，中央政府應該將地方政府的政績考核制度中加入對廉租房實施情況的考核與考查，以促使地方政府更加重視廉租房制度，進而增強廉租房政策的執(zhí)行力度。通過對廉租房退出機制的覆蓋范圍的擴大，實現(xiàn)對租戶住宅權的合理有效保障。
參考文獻：
［1］張卉.淺談我國廉租房制度建設中的問題及對策.遼寧建材.2010(08)
［2］韓立迭，李耘清.我國廉租房制度發(fā)展演變及對策研究．城市發(fā)展研究.2009.(11)
廉租房的條件范文第2篇
關鍵詞：廉租房制度、問題、完善對策
廉租房政策，是現(xiàn)代市場經(jīng)濟國家普遍推行的一項社會住房政策。它是指政府對最低收入家庭提供租金補貼，或以低廉租金配租的具有社會保障性質(zhì)的普通住宅，保證其住房達到社會最低生活標準。我國正在實施的廉租房政策，實踐證明能夠在解決低收入者住房問題方面發(fā)揮相當大的作用，值得大力推廣，是解決現(xiàn)階段我國低收入者住房問題的良好途徑。政府廉租房、公共租賃房是無力購房者的最佳選擇。
1廉租房制度存在的突出問題。
我國雖然建立了廉租房制度，但由于城市土地資源有限，城市財政預算安排資金的不足以及缺乏其他穩(wěn)定的廉租住房資金來源渠道，廉租住房制度實施面臨著許多困難。
1.政府住房保障職責缺位。
政府在房地產(chǎn)開發(fā)中主要不是獲得收益，而是要保障社會公眾基本的居住權利需要。因此這就要求政府承擔起一定的責任，以保障公民的基本生存條件。在我國住房供應體系由計劃向市場轉(zhuǎn)軌過程中，客觀上出現(xiàn)了政府和市場分工不明確，政府在居住基本權利保障方面執(zhí)行落實力度不夠，過度依賴市場的現(xiàn)象。特別是，地方政府通過追求土地收益來加快本地經(jīng)濟發(fā)展，忽視了大量中低收入人群基本住房需要。有不少地方政府從自己和行業(yè)部門的自身利益考慮，與房地產(chǎn)商一起抬高房價，成為高房價有力的支撐者。就當前來看，地方政府事實上是房地產(chǎn)市場中的一個利益相關者，這導致了中央政府政令的受阻和政府公共職能經(jīng)常性的缺位和越位。
2.低收入者缺乏住房保障。
按照各地現(xiàn)行住房保障制度，最低及低收入住房困難家庭租賃廉租房，中低收入住房困難家庭購買經(jīng)濟適用房和限價房。但現(xiàn)實情況是，一方面，即使是經(jīng)濟適用住房和限價房，許多低收入家庭因支付能力不足仍然買不起。并且在全國大中城市里，有大量的外來務工人員，比起具有當?shù)爻擎?zhèn)戶口的職工，他們的收入普遍更低，居住條件更差，更應享受住房保障，但現(xiàn)行住房保障制度卻將他們排斥在外。
3.土地與資金形成瓶頸。
廉租房建設一般有兩個條件，一是土地，二是資金，這二者構成了廉租房建設的瓶頸。就土地而言，城市用于建設的用地總量是確定的，為了降低成本，用于建設廉租房的土地必須是劃撥而不是出讓，但是如果用于建設廉租房的土地劃撥多了，那么用于出讓而獲得財政資金的土地就會減少。這對于各級政府來說是一個兩難問題。政府面臨著是急于取得城市各項發(fā)展急需的資金，把這些資金用于投資建設，加快本地區(qū)的gdp增速，還是放棄這個利益，給老百姓無償建房，同時又貼進去更多資金的兩難處境。就資金而言，作為地方主要財政收入的土地出讓金及公積金增值收益是廉租房建設的主要資金來源。如果沒有強有力的法律約束，地方政府注定會缺乏提供資金的動力，繼而會造成房源難以為繼并形成惡性循環(huán)。這種狀況在現(xiàn)實情況下是難以避免的。
4.廉租房準入與退出機制尚未完善。
廉租房保障對象即使在最嚴格的審批程序下獲得廉租住房，也有可能冒著道德風險謀取利益并將其所得用于改善其基本生活條件。如何防范和避免這種現(xiàn)象的發(fā)生，在滿足保障目的的同時，又不至于使廉租房成為新的牟利工具，這是廉租房保障制度設計時應予考慮的重要內(nèi)容。同時騰退機制是廉租住房制度的重要內(nèi)容，但在一些城市的廉租住房騰退過程中，已不符合配租條件的家庭拒不騰退，廉租住房的退出機制很難得以實行，造成年度復核流于形式。
2完善廉租房制度的對策。
住房保障制度尤其是廉租房制度建設在我國初步形成了包括財政投入、稅費減免、信貸支持、土地供應等政策體系。各級政府現(xiàn)階段的當務之急是認識廉租房制度建設過程中的各種利益關系，分析和解決廉租房制度在實施過程中出現(xiàn)的問題，按照廉租房制度的管理辦法規(guī)范政府的職能范圍，充分發(fā)揮廉租房制度的積極作用。
1.充分發(fā)揮政府的職能作用。
廉租房是一種福利房，政府的參與是必不可少的，政府在這項工程中擔當?shù)慕巧嵌嘀氐摹Ｊ紫仁橇夥慨a(chǎn)權的擁有者。政府是廉租房建設工程的建設方，是廉租房產(chǎn)權的擁有者。其次是建設資金的信用擔保者。對投資資金而言，只有在安全性非常高的前提下，才可能以低利率的方式大規(guī)模地投入到廉租房的建設當中。第三是廉價土地的提供者。當前房價太高的一個成本性原因是政府提供的建設用地拍賣價太高。政府在提供廉租房建
設用地時必須以保障社會福利為主要目的，讓利于民，這是有效控制單位建筑面積造價的基礎性環(huán)節(jié)。第四是協(xié)調(diào)人。在廉租房建設過程中，政府要與投資主體之間協(xié)調(diào)好貸款的規(guī)模、期限、利率。政府要與租房者協(xié)調(diào)好房租，房租的高低應以建房的貸款利息和少許物業(yè)管理費為基準，政府應以重點降低單位建筑面積的造價為手段來降低房租。
2.拓寬廉租房建設資金融資渠道。
為解決建設資金短缺問題，應當積極搭建融資平臺，通過無償劃撥土地、銀行信貸、公積金貸款等方式，多渠道籌集建設資金，確保廉租房建設順利推進。政府必須調(diào)整財政支出結構，在每年的財政預算中，保證一定的住房保障資金。廉租房拓寬融資渠道還可發(fā)行公債，公債是國家依據(jù)信用原則獲取財政收入的一種特定方式。同時，還可以將廉租房開發(fā)貸款證券化。這樣可以加強金融資產(chǎn)的流動性，轉(zhuǎn)移和降低商業(yè)銀行的貸款風險，不僅有利于防止銀行不良貸款的再生，還可以使廉租房開發(fā)更容易獲得銀行的資金支持，從而達到拓寬廉租房融資渠道的目的。
3.增加廉租房建設和供給。
隨著國家民生政策的不斷深入，廉租房保障對象的范圍也應隨之不斷擴大。必須根據(jù)各地居民的實際收入情況確定廉租房保障對象。對于那些在城市中憑一己之力買不起房而又無資格享受廉租房保障的所謂“夾心層”和來自農(nóng)村貧困地區(qū)并在城市擔當臟、累、差等工作的外來人員，政府不能將之排斥在廉租房保障對象之外。廉租房保障體系的設計要適當超前，逐漸擴大廉租房政策的覆蓋面，逐步在新的環(huán)境下達到更高要求的“應保盡保”。
“十二五”規(guī)劃把保障和改善民生擺在一個十分重要和突出位置，未來五年將使保障性住房覆蓋率達到20%。也就是說，為了遏制當前過高的房價，為了解決國內(nèi)居民的基本居住條件，政府在未來五年里，計劃建設城鎮(zhèn)保障性安居工程3600萬套，其中2011年建設1000萬套，2012年建設1000萬套，2013～2015三年建設1600萬套。
4.加強對廉租房的監(jiān)督管理。
現(xiàn)階段，在城鎮(zhèn)廉租房資源非常有限的情況下，應在準入上確定一個資格標準，在輪候上建立科學的排序方式，并在廉租家庭不符合資格標準時建立合理的退出機制，這既可在最大程度上提高住房資源的效用，又可減少社會成員之間的分配不公。廉租房制度管理部門應定期對享受廉租房家庭的收入、住房狀況等基本情況進行復核，以避免廉租房消費的“搭車現(xiàn)象”，確保有限的廉租房資源發(fā)揮最大的效用。
在健全住房保障對象檔案的同時，要實施動態(tài)監(jiān)管：一是依法簽訂住房保障租賃合同，合同期滿要求續(xù)保的必須要經(jīng)過重新審核，只有符合條件者方準予續(xù)簽；二是嚴格審核住房保障的準入和退出對象，當住房保障對象收入水平超過當年最低收入標準時，將讓其按期騰退保障性住房或停發(fā)住房租金補貼；三是住房保障及管理情況適時向公眾公示。
廉租房的條件范文第3篇
關鍵詞 唯一住房 執(zhí)行思路 操作模式
作者簡介：吳夏青，廈門市思明區(qū)人民法院。
厘清認定被執(zhí)行人唯一住房的標準與程序，是從理論和程序上澄清實務界對最高人民法院2005年1月1日頒布施行的《關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規(guī)定》（以下簡稱《查封規(guī)定》），的誤解，為執(zhí)行實踐提供處理唯一住房的理論依據(jù)。
一、各地法院解決唯一住房問題的嘗試
解決唯一住房問題的根本之策和必由之路，是切實可行的執(zhí)行操作模式以及可供強制搬遷的房源。為解決此問題，各地法院進行了許多實踐探索與嘗試。
上海閔行區(qū)法院提出將廉租房引入解決“被執(zhí)行人唯一住房執(zhí)行困難”的方案，即：在執(zhí)行程序中，先由法院依法對涉案房屋進行法律性質(zhì)判斷，如滿足“被執(zhí)行人唯一住房”的標準，則引入廉租房評價體系對強制執(zhí)行完畢后被執(zhí)行人的經(jīng)濟狀況進行預估，若滿足廉租房的承租條件，則法院可以考慮通過廉租房來保障被執(zhí)行人的基本居住權，從而對其“唯一住房”采取強制執(zhí)行措施。
浙江嵊州法院采取了從拍賣房款中提取安置費的形式，主要做法是：組織雙方當事人進行協(xié)商，簽訂房屋騰退以及拍賣款項分配協(xié)議，在房屋拍賣后提取一定比例價款的安置費作為被執(zhí)行人必要的生活費用。安置費一般控制在10萬元左右，對于生活確實困難的被執(zhí)行人，可酌情適當提高安置費標準。對多次做工作仍不配合法院執(zhí)行的被執(zhí)行人，按照法律規(guī)定，依法強制騰退拍賣。
還有人提出“由城市回農(nóng)村”的執(zhí)行思路。被執(zhí)行人為農(nóng)村居民，在原戶籍地有宅基地房屋，后因經(jīng)濟富裕到城市買了商品房并搬到城里居住。這種情況下，可以根據(jù)實際情況，對農(nóng)村宅基地予以查封，對城市內(nèi)房產(chǎn)予以處分。
二、對各地法院唯一住房執(zhí)行模式的評析
綜合各地法院的實踐，主要有貨幣安置和住房安置兩種做法。
（一）對貨幣安置模式的評析
貨幣安置，是指在拍賣款中優(yōu)先保留相應價款，由被執(zhí)行人自行購買或租賃房屋。對于貨幣安置，本文認為在理論上可行，但實務中存在以下困難：第一，房產(chǎn)移交困難。貨幣安置是從拍賣價款中預留款項，意味著在對被執(zhí)行人住房啟動處置程序后，被執(zhí)行人仍居住在房產(chǎn)中。若拍賣成交后，被執(zhí)行人不自行遷出住房，買受人將無法實現(xiàn)其權利。因此，對于該類房產(chǎn)，買受人會顧慮較多，成交機會較少，處置難度大。第二，執(zhí)行方案被動，缺乏主動性。貨幣安置方法完全依賴于被執(zhí)行人的主動與自覺，若無足夠執(zhí)行威懾，則該方案無法落實。無論是簽訂房屋騰退以及拍賣款項分配協(xié)議，房產(chǎn)移交，還是購買或租賃房屋，都必須由被執(zhí)行人作出意思表示，申請執(zhí)行人或法院強制為其簽訂協(xié)議或購買、租賃房屋于法無據(jù)。所以，本文認為，在執(zhí)行權威尚未重塑與強化以前，貨幣安置方法實踐操作難度較大，無法大規(guī)模推廣適用。
（二）對住房安置模式的評析
住房安置，是指由政府、法院或申請執(zhí)行人提供房源來解決唯一住房問題。目前實踐中的做法有租賃住房和提供所有權住房兩種。
1.提供所有權住房模式。針對如何為被執(zhí)行人提供所有權住房的問題，各地法院實踐以及理論界提出了“以大換小”、“以近換遠”、“從城市到農(nóng)村”等做法。但本文認為這些做法不僅實踐操作難度大，而且不符合《查封規(guī)定》的立法本意。第一，為被執(zhí)行人提供所有權住房的操作難度大。“小”或“遠”的房源如何落實是問題癥結所在。在無足夠執(zhí)行威懾情況下，被執(zhí)行人無自行解決居住問題的自覺性，無自行落實“小”或“遠”房源的主動性，而法院和申請執(zhí)行人為被執(zhí)行人購買住房于法無據(jù)，且執(zhí)行成本高昂，申請人在生效法律文書所確定利益尚未實現(xiàn)的情況下，須先行墊付大筆資金的積極性較低。因此，在被執(zhí)行人不予自覺配合執(zhí)行的情況下， “以大換小”、“以近換遠”、“從城市到農(nóng)村”等做法在實踐中幾無成功案例。而且在執(zhí)行實踐中，有的被執(zhí)行人手持唯一住房的“尚方寶劍”有恃無恐，執(zhí)行法官很難說服被執(zhí)行人自行騰空房產(chǎn)交由法院處置。第二，《查封規(guī)定》第六條所保護的僅是被執(zhí)行人基本的生存權、居住權，而不是保護被執(zhí)行人對住房的所有權。解套唯一住房難題，不能落入為被執(zhí)行人提供所有權住房的窠臼。只要能夠持續(xù)地穩(wěn)定地保障被執(zhí)行人及所撫養(yǎng)家屬的生活所必需的住房條件，住房是所有權住房，還是租賃住房，應在所不論。
2.提供租賃住房模式。租賃住房，或是由政府或法院提供住房作為周轉(zhuǎn)房，或是由申請人提供臨時住房。租賃的房源，或是從房屋租賃市場承租，或是由政府提供廉租房源。若由申請人提供臨時住房，如前文“唯一住房執(zhí)行難的原因分析”一節(jié)所述，由申請人提供臨時住房困難重重，且易導致連環(huán)案件，操作難度大，實踐中較少采用該方案。從房屋租賃市場承租房源以供被執(zhí)行人居住，同樣存在前述問題。因此，本文認為，由政府提供廉租房源，以保障被執(zhí)行人及所撫養(yǎng)家屬生活所必需，是解決唯一住房問題的可行之路。
三、廉租房模式的合理性與可行性分析
（一）廉租房的保障功能與唯一住房問題內(nèi)在契合
廉租房是指政府以租金補貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞剑蚍铣擎?zhèn)居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性質(zhì)的住房。對于被執(zhí)行人，若其名下唯一住房超過其及所撫養(yǎng)家屬生活所必需，若不予執(zhí)行，則相當于由申請執(zhí)行人分擔了國家本應承擔的社會救濟和維持經(jīng)濟交易秩序的責任，于申請執(zhí)行人不公。因此，若對被執(zhí)行人名下唯一住房執(zhí)行后，其符合廉租房準入條件的，應保障其基本居住權。引入廉租房，作為被執(zhí)行人基本居住權的保障，既能夠保障法院司法職能的發(fā)揮，又能夠?qū)崿F(xiàn)社會公平。 （二）實踐證明廉租房模式現(xiàn)實可行
四、廉租房模式具體操作程序
（一）與廉租房管理部門建立穩(wěn)定、暢通的合作機制
一方面，法院唯一住房案件數(shù)量具有不確定性，另一方面案件執(zhí)行工作對效率的要求較高。因此，法院應與廉租房管理部門建立穩(wěn)定、暢通的合作機制，為解決唯一住房問題預留一定數(shù)量的廉租房源，并能及時配合法院的執(zhí)行進度，保障廉租房源穩(wěn)定、及時供應。
引入廉租房機制，無法繞開的問題是，被執(zhí)行人是否能主動配合與廉租房管理部門簽訂租賃合同？如何解決被執(zhí)行人與廉租房管理部門的租賃合同關系？上海閔行法院的相關調(diào)研成果認為，“法院需謹慎適用廉租房制度，僅在被執(zhí)行人滿足廉租房申請條件且同意配合情況下方可考慮適用廉租房制度，以實現(xiàn)實質(zhì)意義上的社會公平和司法公正，避免被執(zhí)行人‘二次遷出’情況的發(fā)生。” “法院不能成為廉租房租賃關系的主體，租賃關系發(fā)生在廉租房管理部門與承租人之間。”但執(zhí)行實踐中，被執(zhí)行人主動配合的情況實屬少數(shù)。若堅持必須在被執(zhí)行人同意配合的情況下適用廉租房制度，且由被執(zhí)行人與廉租房管理部門簽訂租賃合同，則該制度在實踐中將流于形式，無法從實質(zhì)上解決唯一住房難題。同時，法院亦無相應的法律依據(jù)被執(zhí)行人與廉租房管理部門強制締結租賃合同。
如何突破該困境？本文認為，法院可以與廉租房管理部門建立工作機制，二者簽訂租賃合同，由廉租房管理部門向法院長期固定供給一定數(shù)量的廉租房，允許法院按照廉租房的申請條件轉(zhuǎn)租給被執(zhí)行人，用于解決唯一住房問題。
（二）準入條件的審核
法院應根據(jù)廉租房管理部門公布的廉租房申請條件，對被執(zhí)行人是否符合承租人條件進行審核。具體而言，法院可根據(jù)執(zhí)行中查明的被執(zhí)行人財產(chǎn)狀況，綜合考慮被執(zhí)行人及其共同生活的家屬的可支配收入數(shù)額及實際的財產(chǎn)余額，判斷其是否符合承租人要求。
但是，“當前的廉租房制度主要關注普通低收入家庭，且對申請家庭過去若干期間內(nèi)的收入及居住狀況有所要求。但社會生活是具有不確定性的，因經(jīng)濟生活風險導致貧困的家庭實際上已經(jīng)處于需要社會在居住條件上予以幫助的狀態(tài)，卻無法滿足當前的廉租房申請條件。”故法院在對被執(zhí)行人的經(jīng)濟狀況進行審核時，應當全面考慮，適當放寬對被執(zhí)行人一定期間收入及居住狀況的要求，重點考慮執(zhí)行當時被執(zhí)行人的條件是否符合。
（三）由法院直接與被執(zhí)行人辦理廉租房手續(xù)
廉租房的條件范文第4篇
關鍵詞：廉租房;制度;對策
一、廉租房制度的涵義
“廉租房”，又名公共住宅（public housing） ，顧名思義就是廉價出租的房屋。它不以贏利性為目的，是由國家自籌資金建設的具有齊全設備，適當規(guī)格，擁有一定保障性的租住用房。廉租房制度是住房體系的保障制度，國家以租金略減、住房租賃、實物廉租住房等方式向無力購買住房的困難家庭和需要其他保障的特殊家庭而提供的一種最低住房保障制度1。
二、我國廉租房制度建設存在的主要問題
我國的廉租房制度是重要的住房保障制度之一，在十幾年的發(fā)展過程中取得了一定的成就，但是由于受種種因素的制約在廉租房的開發(fā)和運作中仍然面臨著很多問題，不能很好的發(fā)揮的廉租房制度的功能。主要表現(xiàn)在：
（一）資金來源單一。我國廉租房資金來源渠道包括幾個部分：住房公積金增值收益;財政預算;直管公房出售或出租收入;社會捐贈等。實際過程中，公房和社會捐贈少之又少，公積金也作用不明顯，主要靠財政預算的方式則無疑顯得資金來源渠道單一。廉租房建設屬于公益性建設，對于政府來講是基本沒有經(jīng)濟收益的，政府只投資無收益的買單方式無疑給政府帶來了很大的財政壓力。總體來說我國每年都面臨著廉租房建設資金的缺位，特別是對于一些經(jīng)濟水平落后的地方政府來說，廉租房建設更是面臨資金困難，致使廉租房建設無法正常開工，廉租房發(fā)展相當緩慢。
（二）保障范圍過窄。我國廉租房制度的主要對象是城鎮(zhèn)最低收入者以及特殊保障群體。而實際中在較高的房價水平下，中低收入者的很大一部分也都面臨著住房困難。最低收入者有制度保障，高收入群體有金錢支撐，而中低收入者往往最容易被忽視，他們的權利往往最得不到保障。人數(shù)眾多的剛畢業(yè)工作的大學生群體、城市中的農(nóng)民工群體，他們雖然是常住在城市中的，但是在現(xiàn)有城市戶籍制度下是排除在廉租房保障范圍之內(nèi)的，也無法享受到這項福利。
（三）相關法律滯后。現(xiàn)有廉租房制度主要依據(jù)2004 年3 月1 日開始實施的《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》和2007 年頒布的《廉租住房保障資金管理辦法》等部門規(guī)章以及2010的住建部通知。這些辦法、通知相對層次較低，執(zhí)行力也不高。由于相關法律的缺失，在沒有法律的權威保障的背景下，廉租房制度運行中各個環(huán)節(jié)部分缺乏相關法律的監(jiān)督，這方面的法律也應當是完善法律體系的一個重要組成部分。
（四）供需矛盾突出。我國城鎮(zhèn)中達到廉租房申請條件的人數(shù)眾多，還包括潛在的需求對象。而從廉租房的供給來看，政府是單一的供給主體;從房源上看，原有的公房數(shù)量有限，而新建廉租房卻受時間、資金、規(guī)劃的影響，遲遲趕不上需求，供需矛盾突出。同時隨著城鎮(zhèn)化水平的不斷提升，新的城鎮(zhèn)居民人數(shù)的上升，供需矛盾將不斷加劇。
三、發(fā)達國家廉租房制度借鑒
國外發(fā)達國家廉租房制度相對中國起步較早，發(fā)展較為成熟，借鑒并吸收國外優(yōu)秀的經(jīng)驗，有利于完善我國廉租房制度。在此主要介紹三種典型的廉租房制度模式，分別是美國、法國與日本。
（一）美國廉租房制度。美國是世界上廉租房制度較為完備的國家之一，至今已形成了一套包括廉租房資格審查、清退、補貼、資金管理、融資等方面的制度體系，運轉(zhuǎn)靈活高效。美國《住房法》規(guī)定，“政府必須為低收入者提供較低租金住房，其租金一般不到私有住房租金的一半”。家庭收入為居住地的中等收入80%以下者均可申請租金補貼，通過資格審查的低收入申請者每月只需拿出其全部收入的30%支付各項費用，即可享受廉租房，其余由政府補貼。美國的住房補貼采取直接補貼的方式，補貼比例隨著補貼對象家庭收入狀況呈現(xiàn)出差異性，以最大限度解決低收入家庭的住房問題。資金方面，美國財政支持約占25%，采用房地產(chǎn)信托投資基金，鼓勵私人機構提供貸款的方式，充分發(fā)揮金融工具的作用確保資金充足。
（二）法國廉租房制度。法國采取中央補貼和地方管理雙層次住房保障模式。法國“廉租房”在建造過程主要有中央政府提供補貼，但建成后由各地方政府下屬的“廉租房管理辦公室”管理。地方辦公室一方面嚴格控制房源，大部分“廉租房”只租不賣;另一方面對社會公開“廉租房”出租情況，接受大眾的監(jiān)督。法國購置房屋的貸款難求，利率高、財產(chǎn)稅也高，很多人不買房，拿著政府補助住進“廉租房”后，就不再搬出，據(jù)統(tǒng)計全國約有1/4 的人住在廉租房里，廉租房分布在全國各地，沒有專門的區(qū)劃。法國完全由政府定價，租金固定。針對低收入群體，政府采取直接補貼和間接補貼相結合的補貼方式，一方面，政府會出資建造部分房屋供社會最低收入者居住;另一方面，也會直接提供住房補貼以滿足低收入者居住需求。
（三）日本廉租房制度。日本采取公營住房保障模式。日本政府遵循“保低放高”的原則，采取政策性調(diào)節(jié)措施，它要照顧的對象首先不是低收入者，而是單身母親、殘障人士和老年人的需要。對于人口眾多房子更加緊張的日本來說，優(yōu)先保障這些生活肯定艱難的人很有必要。為使老百姓都能住上與自己經(jīng)濟條件相適應的住房，各級政府建造并管理向低收入家庭出租住宅，由東京都政府管理的叫都營住宅，由縣政府管理的叫縣營住宅，由區(qū)政府管理的叫區(qū)營住宅，由市政府管理的就叫市營住宅。日本有超過220 萬公共“廉租房”，占全部住宅的
4.7%。一個很顯著的供應特點是，在像東京、大阪、名古屋這樣的一二線城市中，集中了全日本50%以上的廉租房。
（四）制度借鑒。可以看出，上述發(fā)達國家在廉租房制度方面確實有著獨到的方面，廉租房制度發(fā)展也更為成熟。我國在廉租房制度的發(fā)展過程中應該借鑒其中的優(yōu)點，具體來說美國最大的優(yōu)點在于廉租房制度制定實施過程中法律的保證，美國通過《住房法》、《國民住宅法》等對廉租房有清楚的法律規(guī)定，我國應該加快廉租房法律法規(guī)的制定。同時美國資金籌措的方式也值得學習，我國在確保財政支持的前提下應該充分發(fā)揮市場經(jīng)濟體制的作用，運用各種金融工具拓寬資金渠道，保證資金的充足。法國的優(yōu)點在于高效透明的管理機制，建立專門的廉租房管理部門以提高廉租房的管理效率在我國也是相當必要的。擴大廉租房的供給數(shù)量特別是一二線城市的供給數(shù)量，保障廉租房的房屋質(zhì)量，優(yōu)先照顧特殊群體是我們應該向日本借鑒的地方。
四、完善我國廉租房制度的建議
我國廉租房制度由于發(fā)展時間短，機制尚不完善，在實際運行中存在著不少的問題。我們應該通過有效的方法解決廉租房制度所面臨的問題，更好地發(fā)展我國的廉租房制度，使我國的廉租房制度更加科學有效。
（一）強化政府主導職能，體現(xiàn)政府主體地位。政府必須從思想上高度重視住房保障問題，不能只看到高房價帶來的經(jīng)濟利益，還要看到高房價帶來的社會問題。不僅要把住房建設作為經(jīng)濟建設的一個重要組成部分，更要把它作為民生政策的重要方面。政府作為社會管理者和政策決策者，應該統(tǒng)籌兼顧、著眼大局，不能以經(jīng)濟建設作為單一的施政標準，也應該考慮到人民生活的苦樂。政府作為廉租房制度制定和實施的主體，應該科學完善廉租房制度的結構，在將廉租房建設作為考核標準的同時應該根據(jù)各地實際情況確定實際的發(fā)展規(guī)劃，不斷擴大廉租房的供給數(shù)量，按時完成廉租房的建設任務，促進廉租房制度的建設。
（二）確保財政資金支持，拓寬資金來源渠道。資金是廉租房制度實施的動力，資金不足嚴重制約著廉租房制度的實施。財政方面，國家規(guī)定各地要拿出土地出讓凈收益的5%用于廉租房建設的籌措資金是資金的基礎，也是資金的主要來源。而實際中卻遠遠達不到這一要求，因此這部分財政資金必須得到保障。在確保基礎資金的基礎下，更應該做大廉租房制度資金這塊蛋糕。不僅要加大財政支持力度，而且要充分發(fā)揮市場金融工具的的功能，房地產(chǎn)投資信托基金、房地產(chǎn)企業(yè)捐贈、發(fā)行廉租房建設債券、福利彩票收益按比例抽取等方式可以納入進一步實踐的范圍，拓寬資金來源渠道，解決資金來源不足的問題。
（三）合理控制準入機制，建立健全退出機制。對于廉租房制度的準入機制，在準入資格上要細化明確;范圍上根據(jù)條件逐步擴大廉租房制度的覆蓋范圍;審查上要做到嚴格細致，采取公示接受舉報的方式實現(xiàn)公平透明，避免審查中的不良現(xiàn)象，使真正的困難群體優(yōu)先享受保障;同時有必要建立統(tǒng)一的信用賬戶，實現(xiàn)管理的網(wǎng)絡化。在退出方面，改變只進不出的狀況，對于已經(jīng)不符合條件的廉租戶經(jīng)審查后將其退出廉租房制度的保障范圍，實現(xiàn)廉租戶的流動，將新的需要保障的對象納入廉租房制度保障的體系，使有限的廉租房資源得到最優(yōu)利用。
（四）完善相關法律法規(guī)，發(fā)揮法律權威作用。相比發(fā)達國家的廉租房制度法律化運作，我國廉租房制度面臨的問題之一就是相關法律法規(guī)的缺位。沒有法律的保障下，廉租房制度的各個環(huán)節(jié)包括資金籌措、管理、運用，廉租房的準入機制和退出機制，廉租房的建設與管理等工作都存在執(zhí)行力不足，缺乏法律監(jiān)督。因此呼吁適合我國針對廉租房的法律法規(guī)應該盡快出臺，發(fā)揮法律的權威作用，為廉租房制度的實施提供法律保障。
（五）設置專門管理機構，優(yōu)化房屋配套設施。相比較發(fā)達國家完善健全的管理機制，我國在廉租房制度實施過程中缺乏專門的管理部門與單位，因此建議政府設置專門的廉租房管理機構，提高管理的效率。同時相關管理部門應該真正徹底讓利于民，使廉租房租金以及物業(yè)管理費居高不下，廉租房不“廉”的現(xiàn)象得到扭轉(zhuǎn)。另一方面，在廉租房規(guī)劃建設時就及時解決公共設施與公共服務不配套、不到位的問題，以保證廉租房的“福利連貫性”，使廉租房真正“廉租”與“宜居”起來。
參考文獻：
廉租房的條件范文第5篇
[關鍵詞] 廉租住房制度；實物出租；租金補貼
[中圖分類號]D693.9 [文獻標識碼]A [文章編號]1005—3115（2012）16—0107—03
一、我國廉租房制度建設的必要性
廉租房是指政府以租金補貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞剑蚍铣擎?zhèn)居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性質(zhì)的住房。廉租房制度是社會保障制度，也是住房體系的保障制度。換言之，廉租房是指國家以租金略減、住房租賃、實物廉租房等方式向無力購買住房的困難家庭和需要其他保障的特殊家庭而提供的一種最低住房保障。
（一）廉租房制度的特征
1.供應對象的確定性
廉租房制度確立了以經(jīng)濟貧困標準和居住困難標準的雙重衡量的標準，不同于傳統(tǒng)住房分配方式中僅以居住條件困難作為單一分配標準。根據(jù)這一新標準，廉租房制度的供應對象應是符合當?shù)亟?jīng)濟困難標準和居住困難標準的“雙困”家庭，這兩項標準缺一不可。
2.政府的主導性
廉租房制度作為國家的一種社會救助措施，目的是為低收入人群提供符合居住條件的廉租房，政府作為國家的管理者，應該充分行使自己的社會管理職能，承擔起廉租房建設和管理的重任，為廉租房制度提供法律、政策支持，資金來源，籌資渠道，并進行有效管理。
3.住房供應的救
廉租住房制度屬于行政給付范疇，是政府履行社會保障職能，通過賦予最低收入家庭一定的物質(zhì)權益或者與物質(zhì)有關的權益，從而保障特殊困難居民最基本的居住權利的制度，因此這類住房具有一定的社會救性質(zhì)。
4.運作過程的封閉性
廉租房供應具有社會救質(zhì)，又是完全意義上的政府行為，這就決定了其在運作管理上區(qū)別于其他住宅，必須實行嚴格管理下的封閉運行，具體包括：第一，資金運作的封閉性。必須保證國家廉租房建設資金及時到位，及時投入，專款專用，封閉運作；第二，管理的封閉性。廉租房建成以后，必須由政府集中管理，由政府制定一系列廉租房管理制度，確保廉租房制度的良性運行。
5.實施方式的多樣性
政府在住房保障中干預的范圍和方式要建立在適合本地區(qū)的實際情況和住房保障目標的基礎上，隨著社會經(jīng)濟環(huán)境的變化，解決問題的辦法也要相應發(fā)生變化。就一個地區(qū)和城市而言，其住房保障制度的建立和實施必須結合本地區(qū)的實際情況，并根據(jù)情況的變化適時進行調(diào)整。城鎮(zhèn)廉租房制度的實施必須建立在符合最低收入家庭特殊要求和當?shù)刈》堪l(fā)展的現(xiàn)狀基礎之上，另外政府的財力和對于低收入家庭的相關政策和當?shù)氐淖》空咭彩潜仨毧紤]的因素。
（二）廉租房制度實施的必要性
1. 廉租房制度是解決低收入者住房問題的有效途徑
以住房為主的房地產(chǎn)業(yè)是我國新的發(fā)展階段的重要支柱產(chǎn)業(yè)。近年來，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出固定資產(chǎn)投資規(guī)模過大、增長速度過快的現(xiàn)象，同時對住房需求的旺盛、地方政府追求高額的土地租金收益、房產(chǎn)開發(fā)成本提高等因素推動了房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲。目前，我國城市居民人均住房面積雖然達到了28平方（米），但是全國城市低收入家庭中，人均住房面積不足10平方（米）的還有1000多萬戶，約占全國城市居民家庭總數(shù)的5.5%，存在住房困難的低收入家庭仍然有1000萬戶。“住房難和買房難”是這部分群體面臨的突出問題，不能有效解決好該問題勢必影響到社會的穩(wěn)定與和諧。
2. 廉租房制度是縮小房價收入比、緩解貧富差距的有力措施
房價收入比是指家庭購房總價與居民家庭年收入的比值，用于考察居民的購房能力，房價收入比的拉大源于市場經(jīng)濟條件下城鄉(xiāng)、行業(yè)、區(qū)域之間貧富收入差距拉大。2006年，我國平均房價收入比是6.7億，但是同年最低收入家庭的房價收入比約為22，而最高家庭房價收入比剛剛超過2，前者是后者的10倍，并且這種差距還呈逐步擴大的趨勢。在市場調(diào)控失靈的情況下，政府有責任幫助住房困難的低收入群體改善居住條件，保障居住需要，縮小與富裕群體的差距，而廉租房建設能夠有效協(xié)調(diào)平衡政府和低收入群體這兩方面的需求。
3. 廉租房制度是完善城市住房供應體系的重要環(huán)節(jié)
我國的房地產(chǎn)市場繁榮發(fā)展不過短短幾年，廉租房制度建設在我國也剛剛提上議事日程，其發(fā)展前景有待實踐的進一步檢驗。為此，必須改革現(xiàn)行的住房供給制度，建立、健全我國社會住房供應體系，將廉租房和經(jīng)濟適用房列入其中，具體的政策取向為：低收入家庭主要通過廉租住房，外加經(jīng)濟適用房解決；中等收入家庭根據(jù)各地實踐可以采取限價商品房和經(jīng)濟租賃房的辦法解決；高收入家庭主要通過市場供應商品化住房。
二、我國廉租房制度的保障與實踐效果
