房地產(chǎn)公司的盈利模式

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房地產(chǎn)公司的盈利模式范文第1篇

行業(yè)服務(wù)水平有待提高

房地產(chǎn)雖然不是純粹的服務(wù)行業(yè)，但服務(wù)特質(zhì)在其發(fā)展過程中起著舉足輕重的作用，而就目前的形勢(shì)看，房地產(chǎn)企業(yè)想突破發(fā)展瓶頸，管理者不得不重新審視服務(wù)在其發(fā)展中的助波力量。

在朱曼博士看來，有效的服務(wù)滲透于房產(chǎn)公司經(jīng)營中的各個(gè)環(huán)節(jié)。房產(chǎn)中介公司為購房者提供房產(chǎn)買賣過程中的信息、辦理各項(xiàng)交易手續(xù)，房產(chǎn)銷售公司銷售房源，這些本質(zhì)上都是服務(wù)。然而，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的服務(wù)水平仍然較低。與國外相比，還存在較大差距。朱曼博士舉了個(gè)例子：他美國一個(gè)朋友，從紐約搬到西雅圖之后，只用了一個(gè)需求電話就解決了住房問題。而中國房客搬一次家就得重復(fù)找?guī)状沃薪楣尽⒖床煌姆吭矗粌H無法長期得到一個(gè)公司的服務(wù)，也無品牌忠誠度可言。

之所以會(huì)出現(xiàn)這樣的情形，究其根本還是服務(wù)沒有到位，尤其是對(duì)客戶的信息收集、分析方面做得不夠細(xì)致、系統(tǒng)。我們?cè)谑蹣翘幗?jīng)常可以看見這樣的情形：一位客人兩次踏入同一個(gè)銷售地點(diǎn)，但接受的卻是重復(fù)的新客戶勞動(dòng)，缺乏系統(tǒng)的存檔、整理、分析、管理，更無信息利用可言。在國內(nèi)，買房是人生的大事之一，熱情的服務(wù)是必要的，但是落后的銷售方式卻大大浪費(fèi)了消費(fèi)者的時(shí)間，亦不利于正確判斷適合自己的房源。對(duì)于房地產(chǎn)商來說，由于服務(wù)不到位而丟失客源不免痛惜。

改變恰逢其時(shí)

雖然行業(yè)處在低迷時(shí)期，但也正是修煉內(nèi)功的良好時(shí)機(jī)。改變落后的觀念，提升產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)質(zhì)量，創(chuàng)造信息時(shí)代的全新盈利模式尤為重要。

客戶想要什么?客戶需要什么?優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)公司應(yīng)該比客戶更清楚，這樣才能正確、有效地挖掘客戶、吸引客戶、引導(dǎo)客戶。因此客戶信息的重要性就顯得尤為突出。服務(wù)水平的提高，其中最重要的一個(gè)步驟就是重視并改善客戶信息的收集方式，這樣才能時(shí)刻根據(jù)客戶的需求不斷改進(jìn)自己的服務(wù)，才能依據(jù)市場(chǎng)實(shí)際需要推出更適合的樓房。而要做到這些，則需要借助專業(yè)的信息時(shí)代工具，如CRM(Customer Relationship Man-agement的縮寫)，即客戶關(guān)系管理系統(tǒng)。

房地產(chǎn)公司的盈利模式范文第2篇

這是行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)所向還是公司轉(zhuǎn)型個(gè)案需要？

國內(nèi)地產(chǎn)商由售轉(zhuǎn)租是大勢(shì)所趨

盡管萬科回應(yīng)稱，各地公司在推廣長租公寓業(yè)務(wù)時(shí)，部分公司采用了與萬科重慶公司類似的做法，但尚未成為萬科集團(tuán)的統(tǒng)一部署。但筆者以為，從中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨向及成熟市場(chǎng)的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)等方面看，國內(nèi)房企的主營業(yè)務(wù)由售轉(zhuǎn)租是大勢(shì)所趨。

首先，由售轉(zhuǎn)租是樓市結(jié)構(gòu)變化后的必然選擇。從盈利模式和收入構(gòu)成看，目前國內(nèi)房企以租賃為主要收入來源的極少（上市公司中僅有深物業(yè)、陸家嘴等個(gè)案），絕大多數(shù)以住宅開發(fā)為主業(yè)，以萬科為例，其開發(fā)業(yè)務(wù)收入和利潤占比近些年來一直都在98%左右，是典型的“一業(yè)獨(dú)大”。國內(nèi)房企的這種業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，與過去十幾年中國住宅產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，人均居住面積大幅提升，房地產(chǎn)市場(chǎng)的房屋銷售以新房銷售為主以及房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)短平快資本收益率高等密切相關(guān)。隨著存量房的迅速增加，新建房交易量占比近年來不斷下降。目前四個(gè)一線城市二手房交易量已超過新房，40個(gè)重點(diǎn)城市二手房占總交易量的比例已達(dá)40%，而三四線城市已現(xiàn)明顯的住房過剩，未來各地樓市交易都將走向以二手房交易為主。

發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)市場(chǎng)幾乎都是以存量房交易為主的市場(chǎng)，比如美國，90%左右是二手房交易，新房只占10%左右。與此相對(duì)應(yīng)，成熟市場(chǎng)的房地產(chǎn)企業(yè)，很多都持有大量物業(yè)并將租賃業(yè)務(wù)作為主要業(yè)務(wù)，這跟國內(nèi)房企的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)有較大不同。

伴隨著樓市供求關(guān)系和交易結(jié)構(gòu)的變化，國內(nèi)房企的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和盈利模式轉(zhuǎn)型勢(shì)在必行，由單一注重開發(fā)轉(zhuǎn)向包括租賃在內(nèi)的業(yè)務(wù)發(fā)展多元化，已成為一種必然選擇。

第二，由售轉(zhuǎn)租是房地產(chǎn)去庫存背景下無奈而現(xiàn)實(shí)的選擇。近兩年，國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)生逆轉(zhuǎn)，由此前的供不應(yīng)求、房?jī)r(jià)暴漲，轉(zhuǎn)向整體過剩，盡管目前一線城市的樓市情況略好，但三四線市場(chǎng)已普遍出現(xiàn)供過于求、價(jià)格下跌的情況。從近幾年的年度報(bào)告看，萬科的房地產(chǎn)開發(fā)主要集中在北上廣深一線城市，占比超過八成，但近幾年也面臨毛利率不斷下降，庫存和應(yīng)收賬款不斷上升等問題。

國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，10月末全國商品房待售面積68632萬平方米，環(huán)比增加2122萬平方米。在樓市去庫存大背景下，與其將庫存房閑置浪費(fèi)，還不如將其租出去以盤活存量獲得租金。具體到萬科而言，在庫存壓力不斷加大的情況下，將銷售壓力較大的三線城市重慶的項(xiàng)目試水“先租后買”不失為明智之舉，更何況萬科的樓盤大多是精裝修房（其他開發(fā)商大多是毛坯房），由售轉(zhuǎn)租相對(duì)容易。

其實(shí)，SOHO中國（00410.HK）在地產(chǎn)界比萬科還早實(shí)施“由售轉(zhuǎn)租”，2012年8月即宣布從“開發(fā)銷售”向“開發(fā)自持”轉(zhuǎn)變，其業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的背景同樣是商業(yè)地產(chǎn)由盛轉(zhuǎn)衰，庫存驟增。近兩年，SOHO中國的開發(fā)業(yè)務(wù)收入不斷下滑，但營業(yè)收入中物業(yè)租金占比不斷提升，2014年年報(bào)中，租金收入占比已升至7%。

第三，由售轉(zhuǎn)租是國內(nèi)房企戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的一隅。在國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生深刻變化的當(dāng)下，地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型和盈利模式創(chuàng)新的大幕已經(jīng)拉開，而開發(fā)長租公寓是其重要舉措。

作為行業(yè)領(lǐng)跑者，2015年半年報(bào)中，萬科已明確表示，將加強(qiáng)對(duì)養(yǎng)老、教育、度假、租賃公寓、物流地產(chǎn)等地產(chǎn)業(yè)務(wù)、以及裝修與智能家居、建筑產(chǎn)業(yè)化等地產(chǎn)延伸業(yè)務(wù)等方面的探索力度。并著力構(gòu)建試錯(cuò)機(jī)制、賽馬機(jī)制及事業(yè)合伙人制，鼓勵(lì)一線城市公司推動(dòng)創(chuàng)新業(yè)務(wù)，鼓勵(lì)員工內(nèi)部創(chuàng)業(yè)和離職員工再創(chuàng)業(yè)等。

在2015年8月的業(yè)績(jī)會(huì)上，萬科總裁郁亮曾表示，萬科的出租公寓，已經(jīng)建立“萬科驛”和“萬科派”兩個(gè)品牌。其中面向城市新移民第一站的“萬科驛”，建立起可復(fù)制的商業(yè)模式和同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。預(yù)計(jì)2017年將提供15萬間租賃公寓，主要類型為6個(gè)月以上租期為主的中長期租賃服務(wù)。目前，萬科在廣州、廈門、西安、重慶等多個(gè)城市的10余個(gè)長租公寓項(xiàng)目已開業(yè)。而重慶西九項(xiàng)目試水“先租后買”，不過是其中長租公寓營銷的一種模式而已，很有可能在其他地方推廣。

租賃公寓項(xiàng)目將成為萬科未來幾年業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型和發(fā)展的一個(gè)重點(diǎn)，并可能對(duì)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響。

短期將面臨業(yè)績(jī)調(diào)整

如上所述，重慶萬科的先租后買案例，是國內(nèi)房企在市場(chǎng)出現(xiàn)重大變化后的發(fā)展戰(zhàn)略和業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型選擇，是行業(yè)發(fā)展的大勢(shì)所趨，有其必然性。與此同時(shí)，對(duì)其他房企的經(jīng)營管理也具有借鑒、參考意義。

房地產(chǎn)企業(yè)大力發(fā)展租賃業(yè)務(wù)或先租后買，對(duì)公司和市場(chǎng)主要有以下影響：

第一，長租公寓與住宅開發(fā)業(yè)務(wù)之間存在協(xié)同效應(yīng)，相輔相成。長租公寓的租客是潛在的購房客戶，可以幫助公司的住宅開發(fā)業(yè)務(wù)提前鎖定客戶，進(jìn)而節(jié)省開發(fā)項(xiàng)目的營銷費(fèi)用，而對(duì)長租客戶“先租后買”，實(shí)行購房?jī)?yōu)惠，也可以推動(dòng)長租公寓業(yè)務(wù)的發(fā)展。但客戶租賃的公寓和未來購買的住宅是兩類不同的產(chǎn)品，不能理解為對(duì)原有住宅開發(fā)業(yè)務(wù)的替代，更不是全面顛覆原有的開發(fā)銷售模式。

第二，發(fā)展長租公寓（或開發(fā)租賃項(xiàng)目）業(yè)務(wù)，對(duì)房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生較大影響。與短平快資本回報(bào)率較高的房地產(chǎn)開發(fā)銷售項(xiàng)目不同，長租公寓項(xiàng)目資金沉淀大，項(xiàng)目投資回收周期較長，資本回報(bào)率較低，因此對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金實(shí)力和資本運(yùn)營能力等都有較高的要求，而一些中小房企則可能因?yàn)橛墒坜D(zhuǎn)租轉(zhuǎn)型難面臨被市場(chǎng)淘汰的風(fēng)險(xiǎn)。由此也將促進(jìn)國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)與金融業(yè)的融合，大大推動(dòng)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新與發(fā)展。此次重慶萬科的租金抵房款聯(lián)合促銷做法，與此前國內(nèi)開發(fā)商常用的“押金抵房款”促銷并無本質(zhì)的不同，但是卻被解讀為金融創(chuàng)新之舉。

此外，萬科此前已聯(lián)合鵬華基金發(fā)行REITs產(chǎn)品，這將有利于公司開展長租公寓項(xiàng)目。

第三，發(fā)展長租公寓業(yè)務(wù)有利于提升房地產(chǎn)公司的估值。房地產(chǎn)開發(fā)型業(yè)務(wù)凈資產(chǎn)收益率相對(duì)較高，但經(jīng)營業(yè)績(jī)波動(dòng)較大，通常被認(rèn)為是強(qiáng)周期性行業(yè)，因此用市盈率法的估值較低。而物業(yè)租賃業(yè)務(wù)的資產(chǎn)收益率相對(duì)較低，但現(xiàn)金流和經(jīng)營業(yè)績(jī)較穩(wěn)定，因此該業(yè)務(wù)應(yīng)給予較高的估值，進(jìn)而有利于改善國內(nèi)房企的整體估值水平。

第四，大力發(fā)展長租公寓業(yè)務(wù)對(duì)房屋租賃市場(chǎng)影響較大。目前，國內(nèi)租房市場(chǎng)很不發(fā)達(dá)，一方面城市化過程中，大量流動(dòng)人口進(jìn)入城市特別是一線城市，但憑其收入無力購房只能租房;另一方面各地的房屋租賃市場(chǎng)除了政府提供的少量公租房外，絕大部分租賃房源都是由個(gè)人房東提供，租房市場(chǎng)服務(wù)較差，也較不規(guī)范，這進(jìn)一步強(qiáng)化了中國人“愛買房不愛租房”的觀念，形成惡性循環(huán)。不僅于此，很多城市特別是一線城市近幾年來推行限購政策，一定程度上影響了租房房源供給，導(dǎo)致房租大幅上漲，加劇了城市中低收入階層的居住困境。與此同時(shí)，很多房企手里卻存在大量的滯銷房，閑置不租造成了資源浪費(fèi)。

房企轉(zhuǎn)型做長租公寓，不僅可以增加租房供給，有效抑制房租價(jià)格上漲，而且可以提供優(yōu)質(zhì)的房源與租賃服務(wù)，促進(jìn)房屋租賃市場(chǎng)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)和規(guī)范發(fā)展。

房地產(chǎn)公司的盈利模式范文第3篇

廣告靠什么存在？廣告的生命是什么？

如果你告訴我廣告的生命是創(chuàng)意，那么，你還不是一個(gè)合格的廣告人。長久以來，我們一直認(rèn)為廣告業(yè)的本質(zhì)是創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，幾乎所有的廣告人都認(rèn)為廣告的生命是創(chuàng)意。但是，我必須嚴(yán)正指出的是：廣告不是靠創(chuàng)意存在，廣告靠重復(fù)存在！廣告在傳播學(xué)層面上最突出的特征就是重復(fù)。正是重復(fù)，才擴(kuò)大了廣告的傳播，也造就了“廣告是大眾媒體上最令人討厭的東西”。因此，我不得不嚴(yán)肅而悲壯地指出——越有創(chuàng)意的廣告越經(jīng)不住重復(fù)。

這種悖論，本身就顯示了我們過去對(duì)于廣告業(yè)的定位是不準(zhǔn)確的。對(duì)于盈利機(jī)構(gòu)而言，規(guī)模是贏利的根本。無論任何業(yè)務(wù)，如果不能上規(guī)模，一定不會(huì)有前途。廣告業(yè)也不例外，幾十年來，中國的廣告公司之所以做不大，一個(gè)很大的原因就是我們一直用“創(chuàng)意”的裹腳布去纏自己的“小腳”。創(chuàng)意是一種極端個(gè)性化的商業(yè)模式，如果“個(gè)性化”經(jīng)不起“大規(guī)模”復(fù)制，就像廣告經(jīng)不起重復(fù)，這種商業(yè)模式一定成不了大氣候。

如果允許我用一個(gè)形象化的比喻，我會(huì)指出：廣告是一個(gè)企業(yè)呼吸。廣告的意義絕不在于介紹商品，更在于展示企業(yè)的實(shí)力。只要企業(yè)的廣告依然健在，大家就能知道這個(gè)企業(yè)依然健在。沒有了廣告，企業(yè)也就在等于在公眾面前失去了呼吸。正是因?yàn)閰⒉煌高@一點(diǎn)，全盛時(shí)期的健力寶以為全中國都已經(jīng)知道自己，再耗資作廣告宣傳自己純屬浪費(fèi)。于是，健力寶沾沾自喜地節(jié)省下了一大筆廣告費(fèi)。但是公眾看不到廣告，也就以為企業(yè)沒有了呼吸。廣告沒有了，后來健力寶的產(chǎn)品也真的沒有了。切記：誰在不該節(jié)約的地方節(jié)約，誰將失掉未來！可口可樂等世界最著名的品牌，“地球人都知道”，但是它們依然無孔不入地大做廣告，就是想讓大家能知道：看看我的呼吸有多強(qiáng)健！看看我的肺活量有多大！我才是最值得你信賴的最健康最長壽的品牌。我們幾乎可以這樣說：世界最著名的品牌往往也是世界上做廣告最多的品牌。

其實(shí)，好的商業(yè)模式，無一例外都是“錯(cuò)層思維”的產(chǎn)物：表面上看著主業(yè)是A，其實(shí)，真正盈利的行業(yè)本質(zhì)卻是B。例如，麥當(dāng)勞盈利模式是什么？如果你認(rèn)為麥當(dāng)勞是快餐業(yè)，那就大錯(cuò)特錯(cuò)了。麥當(dāng)勞的老總經(jīng)常咬牙切齒地提醒自己的員工：“切記，我們麥當(dāng)勞不是餐飲業(yè)，我們是娛樂業(yè)。”這就是21世紀(jì)商業(yè)智慧中的“錯(cuò)層思維”。“錯(cuò)層思維”的好處就在于它能不斷往下“錯(cuò)”，錯(cuò)開的層面越多，達(dá)到的本質(zhì)越深。

如果我們沿著“錯(cuò)層思維”再往下“錯(cuò)”一層，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，麥當(dāng)勞更深層的本質(zhì)和盈利模式是“娛樂業(yè)”背后的“房地產(chǎn)業(yè)”——麥當(dāng)勞卓越的選址能力和主打“娛樂”的品牌效應(yīng)能迅速在當(dāng)?shù)亟⑵鹨粋€(gè)人潮涌動(dòng)的“麥當(dāng)勞商圈”，不斷拉動(dòng)該區(qū)域房地產(chǎn)的持續(xù)升值，然后再水漲船高地不斷上調(diào)加盟商的房租。這就是麥當(dāng)勞成為“史上最牛房地產(chǎn)公司”的秘密。只有不斷“錯(cuò)層”才能發(fā)現(xiàn)，麥當(dāng)勞表面上看起來是賣漢堡的快餐業(yè)，其實(shí)，它的第二層是賣歡樂的娛樂業(yè)，更深一層則是房地產(chǎn)業(yè)。這才是發(fā)現(xiàn)麥當(dāng)勞盈利模式的本質(zhì)。

近年來，我自己一直把重點(diǎn)放在商業(yè)模式和商業(yè)思維的研究上，對(duì)發(fā)散思維、聚合思維、橫向思維這樣的思維技巧或者“思維導(dǎo)圖”這樣的操作模式都曾經(jīng)進(jìn)行深入探析——發(fā)散思維等提法過于籠統(tǒng)，沒有提供具體的操作路徑；“思維導(dǎo)圖”提供了具體操作路徑，也很發(fā)散，但是卻不立體，沒有錯(cuò)開層面，只是把自己局限在“一個(gè)層面”的發(fā)散上，最終得到的只是一張平面圖。

“錯(cuò)層思維”的好處就在于它十分鋒利同時(shí)又具有十分強(qiáng)烈的可操作性。既然是“錯(cuò)層”，那就一定至少會(huì)存在兩個(gè)以上的層面。操作中，只需要把所有現(xiàn)存的所有一切都當(dāng)作第一個(gè)層面，然后在腦子里堅(jiān)定一種信念：凡是存在的就是不合理的！所有現(xiàn)存的“第一層面”也是不合理的，我們只需要用另一個(gè)層面去錯(cuò)開它就行了。因?yàn)槿魏涡Ч透杏X都是靠對(duì)比產(chǎn)生的，錯(cuò)層，本身就已經(jīng)包含了對(duì)比所需要的全部條件：參照物層面和我們真正想達(dá)到的層面。

按照“錯(cuò)層思維”，我們不難發(fā)現(xiàn)，中國廣告業(yè)的未來絕不在于“創(chuàng)意”，而在于“資本運(yùn)作”。

二、“層境戰(zhàn)略”：個(gè)性化與大規(guī)模的同時(shí)并舉

廣告公司的資本運(yùn)作是“錯(cuò)開”了兩個(gè)層面來實(shí)現(xiàn)的。一個(gè)層面是，廣告公司自身上市融資。另一個(gè)層面是，把客戶公司包裝上市，然后成為客戶的股東。第一個(gè)層面主要是用于媒介購買公司，我們已經(jīng)看到藍(lán)色光標(biāo)、昌榮傳播、廣東省廣告公司等公司已經(jīng)先后上市。第二個(gè)層面更適合于品牌策劃公司。通過策劃客戶公司品牌，從客戶公司拿到一定比例的股份，從而成為客戶的股東，最終把客戶公司包裝上市，客戶上市后，廣告公司自己拿到的這一部分股票也因之呈現(xiàn)幾何數(shù)字的增長，從而最終實(shí)現(xiàn)廣告公司的“錯(cuò)層”發(fā)展思路：看似是品牌策劃公司，實(shí)際上是資本運(yùn)用公司，從而用麥當(dāng)勞的商業(yè)模式贏利。

“錯(cuò)層思維”的目的是為了引入“層境戰(zhàn)略”。所謂“層境”，就是“以層達(dá)境”——通過和別人錯(cuò)開層次，從而達(dá)到更高境界，然后用“境界”去對(duì)付 “技巧”。 就廣告業(yè)本身而言，“層境戰(zhàn)略”的具體表現(xiàn)為：用“媒介”去覆蓋“創(chuàng)意”。

從操作層面上講，“層境戰(zhàn)略”是一種“打包”和“打工”同時(shí)并舉的“混合雙打”戰(zhàn)略。“打包”的目的是整合資源。就廣告理論而言，20世紀(jì)末出現(xiàn)的“整合營銷傳播理論”可謂是一個(gè)典型“打包”模式。作為 20世紀(jì)營銷理論的最高峰，“整合營銷傳播”匯集了廣告?zhèn)鞑ァ㈥P(guān)系營銷、眼球經(jīng)濟(jì)、人員推銷、終端促銷等所有可以利用的因素，以空前復(fù)雜的方式把所有可以運(yùn)用的力量和資源整合起來。“整合營銷傳播”空前復(fù)雜、空前深?yuàn)W、空前著名，它以整體境界的力量超越了以往任何一個(gè)單一營銷理論所倡導(dǎo)的創(chuàng)意和技巧。

廣告理論如此，廣告業(yè)本身的發(fā)揮也是如此。上市，目前已經(jīng)成為中國廣告業(yè)整合資源的一個(gè)主要策略。

如果說“打包”是一種“大規(guī)模”策略，那么，“打工”就是一種“個(gè)性化”策略。“打包”本身意味著資源、資金、人才、媒介的整合，但是，在這個(gè)“大規(guī)模”的“包”內(nèi)，又允許甚至鼓勵(lì)“創(chuàng)意”、“技巧”等“個(gè)性化”的“打工”策略。

房地產(chǎn)公司的盈利模式范文第4篇

其實(shí)，今年3月，綠地控股（600606.SH）與榮耀基金旗下Amare投資管理集團(tuán)在新加坡簽署協(xié)議，設(shè)立酒店業(yè)房地產(chǎn)投資信托并擬在新加坡證交所主板上市。該酒店業(yè)房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃向綠地收購19家位于中國境內(nèi)的酒店物業(yè)，總計(jì)價(jià)值約為210億元。

這是迄今為止中國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行的最大規(guī)模REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）。對(duì)此，綠地控股董事長張玉良曾表示，中國房地產(chǎn)的金融化是大勢(shì)所趨，特別是在商業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，不僅影響企業(yè)的融資方式，更重要的是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)包括銷售模式、盈利模式、運(yùn)作模式在內(nèi)的商業(yè)模式產(chǎn)生了重大影響。

房企財(cái)務(wù)成本越來越高

REITs能解燃眉之急？

“最近的地王很多，今年前5個(gè)月，有100多宗的高價(jià)地塊，3288億元成交總價(jià)。一二線城市共出39個(gè)地王，81個(gè)樓板價(jià)地王。南京、杭州、合肥會(huì)看到很多地方的溢價(jià)率很高，就算是商辦的物業(yè)都發(fā)生地價(jià)很高的問題。”第一太平戴維斯上海估價(jià)部董事甘啟善分析說，過去一年，央行降息了好幾次，一直到現(xiàn)在4.4%～4.8%，而對(duì)房企來說，企業(yè)發(fā)債成本可能在3%～7.1%，商業(yè)銀行貸款利率6%～13%，影子銀行13%-20%甚至以上的年利率。去年國內(nèi)的房企負(fù)債率還是很高的，平均達(dá)到76.6%，這會(huì)影響他們的信用評(píng)級(jí)，讓他們的財(cái)務(wù)成本越來越高。當(dāng)前形勢(shì)特別需要不同的投資工具和渠道。

“對(duì)于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)而言，當(dāng)建的房子能賣，能掙錢的時(shí)候他不需要REITs，當(dāng)去庫存、銷售變成房地產(chǎn)公司難點(diǎn)的時(shí)候，當(dāng)大家被迫持有物業(yè)的時(shí)候，就到了燃眉之急需要REITs的時(shí)候。”摩根士丹利華鑫證券李耀光這樣說。

截至目前，中國資產(chǎn)證券化產(chǎn)品累計(jì)發(fā)行量已經(jīng)超過萬億。2015年全年發(fā)行超過6000億元，同比增速接近90%，而房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化規(guī)模已超千億。以上交所為例，資產(chǎn)證券化當(dāng)中，房地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)品規(guī)模是排在第三位。

目前已經(jīng)有的資產(chǎn)證券化類型包括最傳統(tǒng)的商業(yè)物業(yè)的租金收益權(quán)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)，房地產(chǎn)企業(yè)的購房尾款的債權(quán)，以及保障房的相關(guān)證券化產(chǎn)品，還有私募REITs產(chǎn)品。上交所債券業(yè)務(wù)部高級(jí)經(jīng)理賀銳驍認(rèn)為，“這些類型滿足了房地產(chǎn)企業(yè)或者一些持有不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)的不同訴求。像物業(yè)服務(wù)費(fèi)的證券化產(chǎn)品，實(shí)際上原來房地產(chǎn)企業(yè)下屬的物業(yè)公司做直接資本市場(chǎng)融資相對(duì)是比較困難的。因?yàn)樗妮p資產(chǎn)特性，以及作為房地產(chǎn)企業(yè)售后服務(wù)的定位，使得它本身的財(cái)務(wù)報(bào)表的狀況是不太適合到資本市場(chǎng)上直接做債務(wù)融資的。但是物業(yè)服務(wù)費(fèi)這樣一個(gè)類型，利用未來的穩(wěn)定現(xiàn)金流，再加上母公司的增信，使得物業(yè)服務(wù)管理公司可以以自己的名義到這個(gè)資本市場(chǎng)上去融資。”

賀銳驍還說，像購房尾款這個(gè)類型，實(shí)際上是提高了房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)率，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表調(diào)節(jié)也是有幫助的。如果說在會(huì)計(jì)上計(jì)入到非金融負(fù)債，對(duì)于降低房地產(chǎn)企業(yè)的有息負(fù)債也有所幫助。

從中信啟航到蘇寧云商，再到成功登陸上交所的恒泰浩睿海航項(xiàng)目，戴德梁行參與了中國REITs進(jìn)程中幾乎每一單示范性項(xiàng)目，提供專業(yè)的物業(yè)價(jià)值評(píng)估、專項(xiàng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研及建筑物樓宇測(cè)量盡職調(diào)查等咨詢服務(wù)。戴德梁行董事顧悅?cè)绫硎荆壳皣鴥?nèi)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化路徑有三條： 一是輕資產(chǎn)的證券化，主要通過質(zhì)押物業(yè)租金收益進(jìn)行的融資目的資產(chǎn)證券化，如2014年海印股份和今年6月剛發(fā)行的中航信托紅星美凱龍的資產(chǎn)證券化嘗試；二是重資產(chǎn)的資產(chǎn)證券化，主要通過保留回購權(quán)的物業(yè)真實(shí)出售實(shí)現(xiàn)證券化，如最早的中信啟航到后來的蘇寧云商前后三期類REITs；三是海外發(fā)行REITs，如北京華聯(lián)新加坡上市等。

針對(duì)國有商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)證券化路徑選擇問題，顧悅?cè)缯J(rèn)為，重資產(chǎn)的資產(chǎn)證券化和海外發(fā)行REITs可實(shí)現(xiàn)重資產(chǎn)的表外持有運(yùn)營，不足之處是會(huì)產(chǎn)生較大的房地產(chǎn)交易稅費(fèi)。對(duì)于國有企業(yè)而言，輕資產(chǎn)的資產(chǎn)證券化路徑由于不涉及物業(yè)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，可以避免國有資產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移審批限制，且能盤活存量資產(chǎn)進(jìn)行融資，相比而言是目前國有企業(yè)嘗試資產(chǎn)證券化時(shí)最易實(shí)現(xiàn)突破的可行路徑。

內(nèi)地物業(yè)曲線尋求境外發(fā)行REITs

對(duì)于開發(fā)商來說，境外發(fā)行REITs能夠帶來穩(wěn)定的外部資金來源，加速商業(yè)項(xiàng)目變現(xiàn)，真正實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，但也面臨境內(nèi)物業(yè)跨境轉(zhuǎn)移限制這一核心問題。

戴德梁行高級(jí)董事陳家輝對(duì)記者分析：“近年來，受限于內(nèi)地REITs發(fā)行的種種限制，內(nèi)地房企赴境外發(fā)行REITs呈現(xiàn)越來越熱的趨勢(shì)，尤其集中在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。從早前的宜必思酒店REIT新加坡上市，到開元酒店REIT香港上市，再到新近成功新加坡上市的北京華聯(lián)BHG REIT等項(xiàng)目。”

房地產(chǎn)公司的盈利模式范文第5篇

2006年房地產(chǎn)業(yè)的資本市場(chǎng)表現(xiàn)

在過去的一年里，雖然經(jīng)歷著持續(xù)性的“政策調(diào)控嚴(yán)冬”，中國房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場(chǎng)上的表現(xiàn)仍然非常搶眼。A股市場(chǎng)再融資和IPO大門的重新開啟對(duì)于處在行業(yè)調(diào)控之中的房地產(chǎn)企業(yè)來說，無疑是幾年來最令人興奮的契機(jī)。IPO、定向增發(fā)、借殼上市、債券融資，資本市場(chǎng)為房地產(chǎn)企業(yè)提供了多樣化的選擇。截至到2006年底，房地產(chǎn)企業(yè)通過資本市場(chǎng)已累計(jì)融資接近300億元人民幣。包括保利地產(chǎn)、北辰實(shí)業(yè)、世貿(mào)地產(chǎn)、綠城中國等在內(nèi)的6家公司在A股或港股市場(chǎng)上成功首發(fā)，總籌集資金超過200億元；棲霞建設(shè)等上市公司以“地產(chǎn)+定向增發(fā)”的融資模式，籌集資金近30億元；此外地產(chǎn)類上市公司配股募集資金近27億元；華僑城、浦東金橋、億城股份等上市公司以發(fā)行債券方式融資約20億元。除此之外，約有30多家房地產(chǎn)上市公司通過買殼、資產(chǎn)置換的方式實(shí)現(xiàn)上市。

與此同時(shí)，房地產(chǎn)上市公司備受投資者青睞，成為拉動(dòng)指數(shù)向上攀升的重要力量。房地產(chǎn)板塊指數(shù)全年上漲幅度達(dá)到174%。

與紅紅火火的股票市場(chǎng)和債券市場(chǎng)融資相比，由于更加嚴(yán)格的房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)信托市場(chǎng)在2006年表現(xiàn)平平，基本與上年持平，累計(jì)融資約160億元。而一直被市場(chǎng)所看好的REITS則仍然沒有起步，除新加坡凱德置地(Capital Land)打包內(nèi)地物業(yè)組成的中國房地產(chǎn)投資信托基金獲準(zhǔn)在新加坡交易所上市外，沒有其他好消息傳來。

搶灘資本市場(chǎng)

資金一直是房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的“生存根本”。在傳統(tǒng)的運(yùn)作模式下，自有資金、銀行貸款和銷售回款是開發(fā)商賴以生存的三大動(dòng)脈，如何靈活利用三塊資金，在盡可能短的時(shí)間內(nèi)落實(shí)項(xiàng)目用地、完成立項(xiàng)審批、啟動(dòng)工程、開始預(yù)售回款，是開發(fā)商項(xiàng)目實(shí)施的關(guān)鍵問題。一般來講，開發(fā)商以自有資金取得土地之后，將土地抵押給銀行取得項(xiàng)目啟動(dòng)費(fèi)，而后盡快完成預(yù)售形成回款，以償付銀行貸款并獲得收益。在這種模式下，開發(fā)商利用比例很小的自有資金就可以撬動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目，而在整個(gè)的運(yùn)作鏈中，獲得銀行信貸是最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。

從2003年的“121號(hào)文”開始，國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策調(diào)控已經(jīng)持續(xù)數(shù)年，以“規(guī)范市場(chǎng)、穩(wěn)定房?jī)r(jià)”為目的，在“銀根、地跟、稅收”等方面連續(xù)出臺(tái)了相關(guān)調(diào)控政策，這些調(diào)控使房地產(chǎn)行業(yè)的傳統(tǒng)運(yùn)作模式面臨著挑戰(zhàn)。2006年仍然是政策出臺(tái)相當(dāng)密集的一年：4月央行調(diào)高貸款利率；5月“國六條”、“國十五條”對(duì)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)以及住房轉(zhuǎn)讓實(shí)施限制；7月“171號(hào)文”對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理進(jìn)行規(guī)定；8月銀監(jiān)會(huì)下發(fā)加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理的通知。最為關(guān)鍵的是，房地產(chǎn)調(diào)控政策的目標(biāo)大都直接指向房地產(chǎn)企業(yè)的生存根本――資金。

首先，房地產(chǎn)企業(yè)的第一大資金來源――銀行信貸資金的門檻抬高。2006年銀監(jiān)會(huì)將房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重由原來的100%提高到150%～200%；針對(duì)土地儲(chǔ)備（抵押）類貸款則規(guī)定“整頓和規(guī)范各類打捆貸款，認(rèn)真貫徹有關(guān)規(guī)定，停止與各地政府簽訂授信合作協(xié)議”。總的來說，開發(fā)性貸款的審批日益嚴(yán)格，開發(fā)商原來所賴以生存的銀行資金鏈吃緊，這就意味著開發(fā)商所習(xí)以為常的“傳統(tǒng)開發(fā)模式”的運(yùn)作日益困難。對(duì)于大多數(shù)中小開發(fā)商來說，35%的自有資金一項(xiàng)就已經(jīng)是高不可攀的門檻，再加之取得“四證”所必需的前期費(fèi)用和不可控制的審批周期，開發(fā)商面臨著前所未有的資金考驗(yàn)。

而另一方面，目前的市場(chǎng)中房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的前提是擁有足夠的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，或者可以說是土地儲(chǔ)備。沒有項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，再先進(jìn)的理念，再優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)，其價(jià)值也難以體現(xiàn)，這似乎已經(jīng)成為地產(chǎn)界的共識(shí)。在目前的土地供應(yīng)制度下，通過“招、拍、掛”方式拿地使開發(fā)商面臨著前所未有的資金壓力，對(duì)于高速擴(kuò)張中的企業(yè)更是如此，2006年順馳易主就是一個(gè)因土地儲(chǔ)備的快速擴(kuò)張而面臨資金鏈問題的典型案例。

持續(xù)數(shù)年的行業(yè)調(diào)控掀起了房地產(chǎn)行業(yè)的新一輪洗牌，對(duì)于擁有融資渠道、品牌優(yōu)勢(shì)、項(xiàng)目?jī)?chǔ)備優(yōu)勢(shì)的企業(yè)來說，這一輪的優(yōu)勝劣汰是一個(gè)發(fā)展良機(jī)；而對(duì)于固守于傳統(tǒng)模式下的企業(yè)來說，其未來發(fā)展將面臨越來越嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。因此從這種意義上來說，2006年房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場(chǎng)上的活躍表現(xiàn)可以理解為房地產(chǎn)企業(yè)們爭(zhēng)取生存、發(fā)展優(yōu)勢(shì)的“主動(dòng)突圍”，但同時(shí)也是行業(yè)環(huán)境變遷下的“被動(dòng)之舉”。

中國房地產(chǎn)金融的多元化發(fā)展之路

目前，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式主要有以下幾種：銀行開發(fā)貸款、發(fā)行股票或債券、信托資金、合作開發(fā)（包括與國內(nèi)大型企業(yè)或外資機(jī)構(gòu)的合作）。一直以來，關(guān)于中國房地產(chǎn)金融的一個(gè)共識(shí)是：融資渠道單一，過度依賴銀行體系，需要發(fā)展多元化的融資渠道，有效防范與分散風(fēng)險(xiǎn)。那么2006年房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場(chǎng)的表現(xiàn)是否意味著房地產(chǎn)金融的多元化已經(jīng)有了實(shí)質(zhì)性的發(fā)展？我們的回答并不樂觀。

首先，對(duì)于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來說，IPO的大門仍然只能仰望。房地產(chǎn)行業(yè)盈利模式的特殊性決定了企業(yè)很難拿出一份“令發(fā)審委滿意”的財(cái)務(wù)報(bào)表。簡(jiǎn)單來說，企業(yè)的價(jià)值評(píng)估和市場(chǎng)定位應(yīng)當(dāng)基于其未來發(fā)展的盈利預(yù)測(cè)，盈利預(yù)測(cè)則基于其項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，而項(xiàng)目?jī)?chǔ)備就意味著大量的現(xiàn)金投入。因此，擁有項(xiàng)目的企業(yè)往往因資產(chǎn)流動(dòng)性較差或者負(fù)債率過高而無法進(jìn)入IPO門檻；而沒有待開發(fā)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備的房地產(chǎn)企業(yè)則很難進(jìn)行價(jià)值評(píng)估。正是由于這種矛盾，策劃IPO僅僅對(duì)一些規(guī)模較大、同時(shí)具有資金和項(xiàng)目積累的房地產(chǎn)企業(yè)來說有意義，而對(duì)于眾多中小房地產(chǎn)企業(yè)來說并不現(xiàn)實(shí)。

一些IPO難度較大的房地產(chǎn)企業(yè)在2006年通過借殼的方式實(shí)現(xiàn)上市，即收購已上市的“殼公司”股權(quán)，將房地產(chǎn)項(xiàng)目注入“殼公司”完成公司主營業(yè)務(wù)的變更，再以上市公司為平臺(tái)謀求再融資的可能。從運(yùn)作借殼到資產(chǎn)重組，再到實(shí)現(xiàn)再融資，這種“曲線救國”道路的難度也是相當(dāng)大的。對(duì)于已實(shí)現(xiàn)上市的房地產(chǎn)企業(yè)來說，道路就相對(duì)寬闊了許多。定向增發(fā)、發(fā)行短期融資債券、發(fā)行認(rèn)股權(quán)證等資本市場(chǎng)的新渠道都成為了可能，可以說資本市場(chǎng)為上市房地產(chǎn)企業(yè)帶來了前所未有的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

此外，一度被市場(chǎng)看好的房地產(chǎn)信托業(yè)也被納入到了信貸調(diào)控的范圍內(nèi)。2006年8月銀監(jiān)會(huì)下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理的通知》規(guī)定，信托投資公司開辦房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)，或以投資附加回購承諾等方式間接發(fā)放房地產(chǎn)貸款，必須嚴(yán)格執(zhí)行《關(guān)于加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》，規(guī)定滿足自有資金35%、四證齊全、二級(jí)以上開發(fā)資質(zhì)的開發(fā)商才有資格申請(qǐng)信托貸款；此外，夾層信托等變相貸款也被明令禁止。

無緣證券市場(chǎng)融資和信托融資的房地產(chǎn)企業(yè)剩下的“救命稻草”好像只有“合作開發(fā)”一種了。在眾多潛在投資者中，房地產(chǎn)投資基金是目前討論較多的針對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)融資的渠道，那么房地產(chǎn)投資基金究竟離市場(chǎng)有多遠(yuǎn)？它能否成為四種融資渠道中最接近中小企業(yè)的一個(gè)？現(xiàn)實(shí)好像也不容樂觀。

中國房地產(chǎn)投資基金的現(xiàn)狀

海外的房地產(chǎn)投資基金面對(duì)穩(wěn)定的政策環(huán)境、金融環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)，經(jīng)過數(shù)十年的發(fā)展，已經(jīng)基本形成了較為成熟的運(yùn)作模式。

房地產(chǎn)基金按照資金來源劃分，可以分為私募基金和上市基金。上市的房地產(chǎn)基金可以在證券市場(chǎng)交易，一般沒有期限；而私募房地產(chǎn)基金一般來講具有一定期限，在期限到達(dá)之前，基金會(huì)把組合的資產(chǎn)變現(xiàn)，把收益全部派發(fā)給投資者。

按照投資策略來劃分，房地產(chǎn)基金有四類：其一，投資于開發(fā)項(xiàng)目或開發(fā)企業(yè)的“開發(fā)型基金”，此類基金追求開發(fā)周期所帶來的高回報(bào)率，基金可能會(huì)介入項(xiàng)目的開發(fā)和管理的全過程。近年來中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速增長吸引了眾多海外投資機(jī)構(gòu)設(shè)立針對(duì)中國市場(chǎng)的開發(fā)型基金，如新加坡政府投資公司、德意志銀行、新加坡凱德置地、摩根士丹利、ING等。其二，投資于經(jīng)營性項(xiàng)目的“持有型基金”，此類基金追求相對(duì)穩(wěn)定的租金收入，通過購買有穩(wěn)定租戶的成熟物業(yè)并長期持有物業(yè)獲取穩(wěn)定收益。AIG、等在中國經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的一線城市收購高檔服務(wù)式公寓或商業(yè)物業(yè)的做法是持有型基金的典型案例。其三，投資于房地產(chǎn)抵押貸款資產(chǎn)的“債權(quán)投資基金”，此類基金一般追求固定的利息收入。由于存在法律障礙和按揭證券化沒有開始，因此目前市場(chǎng)上還沒有出現(xiàn)此類基金的先例。其四，投資于房地產(chǎn)不良資產(chǎn)的“資產(chǎn)證券化基金”，此類基金通過收購不良資產(chǎn)并將其證券化和打包處置變現(xiàn)盈利。高盛等公司一度在中國開展此項(xiàng)業(yè)務(wù)，但由于近年來房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展快速消化了以往形成的不良資產(chǎn)，因此業(yè)務(wù)規(guī)模有所萎縮。

在以上四種基金中，有可能成為房地產(chǎn)開發(fā)商融資渠道的大多是第一類。一般做法是，海外的投資機(jī)構(gòu)與開發(fā)商共同出資，組建公司作為項(xiàng)目開發(fā)的主體。機(jī)構(gòu)投資者在項(xiàng)目公司董事會(huì)層面上實(shí)施控制，在一定程度上參與項(xiàng)目的運(yùn)作。關(guān)于房地產(chǎn)投資基金的探討已經(jīng)持續(xù)數(shù)年，然而時(shí)至今日，國內(nèi)房地產(chǎn)投資基金由于法律障礙仍沒有起步，海外房地產(chǎn)投資基金雖然有所行動(dòng)，但總體來說發(fā)展十分有限，大多數(shù)中國房地產(chǎn)企業(yè)與房地產(chǎn)投資基金仍然遙遙相望。究其原因，固然有因法律、會(huì)計(jì)制度、土地制度等因素引起的制度性“水土不服”，但投資模式和投資理念的差異也不容忽視。

首先，在“合作模式”下，房地產(chǎn)投資基金管理者所具備的更多是投資、資本運(yùn)營和管理方面的經(jīng)驗(yàn)，而對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營一般不會(huì)涉足過深，因此基金傾向于尋找在房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營方面具有豐富經(jīng)驗(yàn)的團(tuán)隊(duì)進(jìn)行合作，并對(duì)其項(xiàng)目?jī)?chǔ)備、公共關(guān)系等條件進(jìn)行綜合考察。從這種層面看，很多中小房地產(chǎn)公司的條件很難入得基金的“法眼”。

其次，房地產(chǎn)投資基金在選擇項(xiàng)目時(shí)，對(duì)投資地點(diǎn)有非常明顯的傾向性，一般選擇人均收入水平較高，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較快的城市和地區(qū)；此外，海外的投資基金由于單筆投資規(guī)模的考慮，還會(huì)傾向于選擇投資規(guī)模較大，在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)具有較大影響力的高檔項(xiàng)目或者“地標(biāo)性”項(xiàng)目。從這兩個(gè)方面看，位于中小城市、運(yùn)作中低檔、中小規(guī)模項(xiàng)目的房地產(chǎn)公司也很難找到與基金合作的契機(jī)。

其三，基金管理者與房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)于項(xiàng)目收益的關(guān)注角度不同。對(duì)于基金來說，最希望看到的是項(xiàng)目具有穩(wěn)定的年收益率，從而使基金凈值保持穩(wěn)定增長；而國內(nèi)開發(fā)商的一貫思路則是關(guān)注整個(gè)項(xiàng)目的回報(bào)率，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作周期較長，因此資本方所關(guān)注的年收益率未必令人滿意。

其四，基于風(fēng)險(xiǎn)因素的考慮，中小型企業(yè)所喜歡的融資模式往往不能被投資基金接受，如“過橋貸款”模式；此外，亟待融資的開發(fā)商往往發(fā)現(xiàn)基金的投資決策速度較慢，無法滿足其融資需求。