城中村改造規劃問題
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城中村改造規劃問題范文第1篇
關鍵詞：快速城市化；城中村；城市規劃；管理；對策
城市規劃、建設與管理是一個密切關聯的完整系統，日益加快的城市化進程，迫切要求城市規劃管理者加強城市規劃建設與管理指導，這是一項重要而迫切的任務。要實現城市的發展與繁榮，必須正確處理城中村的規劃管理，以長遠的、高品位的規劃來體現整個城市建設的高規格，進而推進城市化進程向更高層次邁進。對此，筆者針對當前城中村規劃管理問題，從三方面論述快速城市化進程中的城中村規劃管理。
一、目前城中村規劃管理的現狀
城中村問題是在快速城市化進程中產生的，是我國城鄉二元化的管理體制對基于集體土地產權和集體經濟屬性的城中村地區，在戶籍、土地、規劃、建設、融資、就業、醫療、教育和社會保障等方面管理不到位而造成的。城中村的弊病主要體現在：外來人口將租賃房屋作為解決居住問題主要方式，高度集中于城中村，人口密度過高；城中村建筑密度過大，布局混亂，有的城中村建筑密度達到70％以上，甚至達到90％；城中村暫住人口過多、構成復雜，社會治安混亂；城中村的公共服務設施和市政設施欠缺，環境衛生堪憂，且存在諸多安全隱患，等等問題。
而以上諸多問題的產生，正是由于我國正處于快速城市化時期，大量農村剩余勞動力涌入城市。一方面是由于戶籍制度、城市住房制度等問題，另一方面，則是城市規劃問題導致了城中村問題的產生。如：城市規劃與土地利用總體規劃編制不完善、不銜接造成城中村建設無據可依；城鄉發展缺乏統籌安排，未考慮外來人口的居住需求；城市政府為節省開發建設成本，只征用農用地，繞開現有農村居民點；城鄉二元化分割造成城中村規劃管理缺位、違法建設行為查處不力。
城中村改造應結合城市建設和發展的總體規劃，科學制定各村的總體規劃和詳細規劃，實現總體規劃和詳細規劃的全覆蓋；按照“一步規劃到位，分期分批實施”的原則要求分步開展，使各項建設有據可依，不要讓今天的規劃成為明天發展的障礙，更不能讓“今天建，明天拆”的現象發生；規劃編制完成后，應按照“規劃一張圖，審批一支筆，建設一盤棋，一張藍圖繪到底”的要求，對建設項目進行嚴格控制，嚴禁一切違章行為發生。此外，城中村改造后其城市管理體制應在現有城市管理方式的基礎上進行改革，全程加強新型社區的規劃、建設和管理。
二、城中村規劃管理的原則與模式
城市規劃是對一定時期內城市的經濟和社會發展、土地利用、空間布局以及各項建設的綜合部署、具體安排和實施管理。城市規劃管理是實現城市規劃目標的過程，是對城市建設活動的組織和控制。要想把城市規劃好、建設好、管理好、規劃藍圖能否實現，關鍵是規劃管理。但是在我國城市化快速發展的同時，城中村的規劃管理面臨以上諸多嚴峻問題，及時解決城中村規劃管理的重要問題，一定要明確城中村改造的原則和模式。
要充分認識快速城市化進程中老城區更新和危破房、城中村改造工作的重大意義，按照規劃先行、合理布局，政府主導、社會參與、經濟平衡，多輪驅動、點面并進，妥善安置、借改造惠，造福市民、改善環境、優化功能的思路，切實改善城中村的人居環境。科學、合理、有序、快速地推進城中村改造工作，需遵循六個方面原則：1、政府主導，市場運作。實行市、區、村聯動，探索市場機制為基礎的多元化整治改造模式；2、規劃統籌，配套建設。著力解決城鄉二元割裂問題，深化“城中村”社會公共管理體制改革，促進城鄉和諧發展；3、村民為本，多方共贏。著力改善人居環境，提高居民生活水平；4、吸引資金，多元籌措。在依法行政的前提下，敢破善立，著力推進制度、機制和方法創新；5、依法安置，合理補償。緊緊圍繞城市建設的總體要求，通過整治改造帶動產業結構升級和城市功能轉型；6、分類指導，穩步推進。要注重方案的可操作性，著力強調工作的實效性。
城中村改造的主要模式包括兩方面：一是城中村整治。除少量市政公用設施外，基本不涉及建筑的新建，通過多種手段改善城中村的居住環境，包括：歷史文化遺存保護、建筑外觀改善、公共空間改善、市政公用設施改善、公共配套設施改善和道路交通設施改善。解決安全隱患和市政基礎設施不足問題是城中村整治的首要工作。二是城中村改造。通過建筑物的拆除和新建等手段徹底改造城中村的建筑形態和居住環境，原則上改造必須滿足城市規劃和建設標準，改造后按照相關規定可以取得完全產權，且城中村空間形態基本上和城市一般社區相同。城中村改造通過改變物質空間形態的方式促進城中村社會組織形態等各方面的徹底改變，達到城中村與城市全面融合的目標。
三、城中村改造規劃的對策實踐分析
一是將城中村改造納入城市總體規劃。將城中村改造作為城市總體規劃的重要專題內容之一，要綜合考慮城市規劃區范圍內城中村的現狀、農用地和集體建設用地的土地產權屬性和范圍、整治或改造需求及可行性，對建成區和城中村地區的建設做到統一規劃管理，妥善安排城中村改造項目的時序和規模，合理安排待改造城中村的安置場所和回遷住房建設。
二是明確城中村改造相關需求內容。出臺城中村調查的要求，明確調查的具體內容，制定城中村改造規劃及計劃的編制技術規范：具體包括：城中村現狀、問題及成因、村民改造的意愿、運作模式、資金籌集、拆遷補償、改造方式、建筑功能和空間結構、改造后的用地結構、實施時序安排、拆遷補償安置要求和配套政策建議等。同時，需要規范城中村改造計劃和專項規劃的編制與審批流程。
三是規范城中村改造項目的實施。城市政府應對城中村項目的實施條件和參與城中村改造的開發機構的資質做出具體規定；城中村改造項目可逐步推行招投標方式確定開發機構；要加強城中村改造項目的合同管理，嚴格追究違約責任；監察部門對項目涉及公共利益的環節實施全程監督，確保國家、集體和村民的利益；加強規劃監督力度，對納入改造計劃和范圍內的城中村，按城鄉規劃建設統一管理的要求，實現城中村建設活動按《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》和《建設項目選址意見書》審核管理、建設項目的有證跟蹤管理和違法項目的懲罰管理。
城中村改造規劃問題范文第2篇
[關鍵詞] 城中村改造；市場化運作；規劃設計；存在問題；相應對策
中圖分類號：C913文獻標識碼：A
1 城中村改造的模式
目前，城中村改造主要有政府主導、村集體自行改造以及市場化的公私合作開發三種改造模式。在政府主導的城中村改造模式中，地方政府作為城中村改造的主體和責任人，全面負責城中村改造政策、村民住宅拆遷補償和村民安置方案、村民安置過渡方案的制定和具體實施。在村集體自行改造模式中，往往是村委會自行籌資開發，完成拆遷安置、回遷建設和商品房建設的全部工作。改造完成后，村集體將多余的房產進行市場運作，形成滾動開發。在市場化的公私合作開發模式中，政府、村委會和開發商三方合作，由政府完成土地轉性及戶籍調整，由開發商出資完成舊村改造建設，并通過結余土地的增益來平衡投資成本。本文所研究的城中村改造模式即為第三種改造模式。
2 市場主導的城中村改造的主要特征
2.1 以村為單位的就地改造方式居多
雖然政府對城中村改造已有一定的規劃安排，但由于城市建設的持續性，城中村改造就地改造的方式居多，這主要表現在三個方面：①大多數的城中村安置點在短期內不能滿足建設條件，難以實現集中安置；②由于多數城郊村村民希望原地回遷，不愿離開自己已經熟悉的環境；③由于各村之間的經濟條件差異較大，適合改造的時機也有所不同。由此可見，以村為單位的就地改造居多。
2.2 需要通過土地收益平衡支撐城中村改造
雖然城中村改造會獲得政府適當的經濟支持，但對于建設工程來講仍然是杯水車薪。因此，在城中村改造中，勢必需要集約使用土地，將多余土地進行收益平衡才能完成改造工程。為了保證正常的市場運作，一般需要將土地性質轉為國有后才能進入常規的房產開發程序。
2.3 需要對局部控制性詳細規劃進行調整
控制性詳細規劃(以下簡稱“控規”)作為城中村改造中規劃主管部門的管理依據之一，無疑需要對其進行嚴格執行。由于城中村改造的權屬復雜、矛盾較多，而控規無法在各個方面(短期需求及長期控制之間)做到面面俱到，因此往往在城中村改造可行性報告初步確定后，還需要獲得相關部門的認可，并進一步對控規進行局部調整，提供完善的規劃設計條件。
2.4 需對失地的回遷居民提供生活保障
城中村改造的目的不僅僅是從戶籍上將村民變為城市居民，最重要的是引導村民適應城市的生活形態。由于本身的技能原因，村民在城中村改造后將面臨一系列生存問題。因此在城中村改造中，往往是通過增加商業出租房或者增加集體物業等方式對居民的日后生活提供生活保障。
3、市場主導的城中村改造的規劃設計難點
3.1 傳統控制性詳細規劃指標的不適性
由于市場化的城中村改造多是在原地拆遷、原地資金平衡的條件下完成，其控規指標的不適性主要表現在以下幾方面：
①“一村一策”的實際操作需求，造成規劃管理部門在可行性研究階段對控規指標的需求具有模糊性；
②開發單位經過利益平衡后帶來了控規指標需求的變化；
③城市區域開發強度變化后引起了城市空間環境及基礎設施的變化，從而引起控規的調整。
3.2 規劃技術管理規定中部分指標的不適性
由于城中村本身是在按照規劃標準建設的城市規劃區內自行建設的區域，自其形成時就存在土地屬性混雜、與城市管理規定相沖突的問題，加之在城中村改造中必須實現資金平衡，故在規劃實施中往往需要對城中村改造提出專項的控制指標，這主要體現在以下幾方面：①城中村用地的混雜性造成土地使用效率的降低；②基地周邊現狀建筑或設施引起了建筑退界的變化；③改造的資金平衡以及對商業用房后期經營收益的需求使開發強度得到增強，進而產生用地屬性的復合性，并帶來了傳統居住區概念的變化；④住宅高強度的開發帶來了對周邊建筑的日照影響。
3.3 傳統規劃設計思路的不適性
市場化的城中村改造涉及市政府、區政府、開發商和村集體等多方利益，實施中又存在規劃管理、土地管理、政府政策等方面的協調問題，因此簡單的“設計條件―規劃設計方案―修建性詳細規劃―建筑設計”的設計流程無法適應市場的需求，而多采用“專項規劃―設計條件―總體規劃及建筑概念設計―分期修建性詳細規劃及建筑設計”的流程，以適應以下幾方面的要求：①改造村民有多種多樣的訴求，要相對明確的回遷方案，這樣他們才會支持拆遷工作；②回遷房區域是否轉為國有土地后與商品房區統一開發，以及未來回遷房的產權及管理等問題，各地均有不同的計劃安排；③城中村改造是自我滾動的平衡開發，分期的資金平衡及規劃的可實施性將成為項目成敗的重要標準。
3.4 傳統改造利益群體的不適性
城中村改造除涉及開發商和村集體等多方利益，由于改造主體――村民的話語權較大，以往的改造通常過多的集中在村民的改造補償問題上。大把改造更涉及到廣大社會群體――外來中低收入租賃者的利益，改造完成后，城中村往往搖身一變成為高檔居住社區，將中低收入租賃者拒于門外，租賃者只能往更為偏遠的城中村移居，而城中村房源因改造而逐漸短缺，造成中低收入群體的成活成本大幅上漲，最終導致城市的包容性及競爭力下降。
4市場主導的城中村改造的規劃設計對策
4.1 通過城中村專項規劃來保證相關
部門制定切實可行的改造政策城中村的市場化改造往往通過兩種途徑來完成改造，一是政府積極引導，通過公開招標形式進行自上而下的項目改造；二是村集體自行招商，在獲得政府相關部門的認可后，自下而上完成項目改造。無論采用哪種方式，都必須堅持“政府引導、市場主導、村民認同”的原則以獲得共贏。因此，在可行性研究階段由開發單位編制城中村改造專項規劃，從經濟、政策和城市協調等方面全面分析項目的成本及對周邊區域的影響，尤其應在交通及城市基礎設施承載力方面做深入研究，了解該項目的最低改造成本及最大承載力，以為相關部門制定相應的“一村一策”提供改造政策。
4.2 從城市功能的角度引導市場化城中村改造
城中村是存在環境差及安全隱患等問題，但不能因此而對其一味地否定，應該肯定其在城市發展初期，城市房源嚴重不足的情況下，為城市中低收入人群提供廉租房的功能。因此，如果簡單地將其視為毒瘤，通過建設一個現代化的高端居住社區而改善了環境，實際上是破壞了其重要的城市功能，因此，對其實用功能及設計中應注重對城市層面的分析研究，以公共利益與市場利益的平衡作為基本原則，避免由于市場化引起的利益最大化效應而帶來的對城市發展的損害，應將改造后的城中村納入保障住房體系。
4.3 形成規劃管理與多方公眾參與并重的機制
城中村改造不僅僅是一個技術問題，還是一個復雜的社會問題。規劃設計不僅需要滿足相關的技術管理規定及改造地的業主村民的需求，從城市綜合利益出發，更應傾聽現狀大量的租賃者意見，以確保改造項目符合各方利益要求地進行。
4.4 分期開發，穩步推進的改造思路
對于城中村改造來講，通過全村改造一蹴而就確保全體村民利益的改造模式是理想，但面對現實多方不一的意見，往往造成項目難以推進，影響城市發展的進程。因此，整體改造分期實施，通過細化制定分期開發的改造方案，在規劃設計中平衡近期及遠期的利益，成熟一塊改造一塊的改造模式更值得推薦。通過讓部分人先體驗到改造的成效，增加村民對改造的信心，更利于推進全村改造及實現保障村民近期及遠期的利益。
4.5 充分運用社區模式打造混合住區
在城中村改造過程中，短期內可能會產生集體用地與國有土地、無償使用土地與有償使用土地并存的情況。同時，在居民生活方面，也會存在回遷居民、租賃者、普通城市居民和富裕城市居民的分區管理問題。雖然改造在短期內對土地價值及社會生活有一定的影響，但從長遠來看，卻給了我們打造階層融合、創造活力社區的機遇。
(1)“大社區、小組團”的社區模式適
用于市場化開發多物業類型的需求。在城中村改造中，由于品質及客戶人群的不同，回遷房與商品開發房之間需要進行適當的分隔，即使是在回遷房之間，由于各村管理方式的不同，各村的回遷區域也需要進行適當的分隔。因此，采用“大社區、小組團”的社區開發模式將適用于多數城中村改造區域，即公共區域將各組團聯系為一個統一共享的整體，并提供各組團之間交流的平臺；各組團實行獨立封閉管理，以保證各區域的相對獨立性，并利于未來的管理。
(2)“社區中心―組團配套”模式適用于市場化開發多層次的居住配套。
在城中村改造中，一般都需要設置適量的村民公共配套物業，作為村民未來經濟收入的重要來源。但該類物業往往以臨街商業形式出現，其主要功能也僅限于中低檔的出租商業業態。另外，商品開發區需要較高檔次的物業配套，以滿足市場的需求。因此，通過多層次的社區配套，并根據城市建設的發展進行配套建設，有助于營造良好的居住氛圍。
城中村改造規劃問題范文第3篇
關鍵詞：“城中村”;文獻綜述;展望
一、關于“城中村”的概念研究
（一）“城中村”的定義
在早期的研究中，李增軍（1995）把“城中村”稱為都市里的村莊，田莉（1998）把“城中村”稱為都市里的鄉村，敬東（1999）把“城中村”稱為城市里的鄉村，叫法并不統一，2000年左右逐漸統一為“城中村”。
從地域和社會關系的角度定義，代堂平（2002）認為，從地域角度上講，“城中村”現象是指已被納入城市范疇的局部地區;從社會屬性的角度上講，“城中村”現象屬于傳統的“農”村社區的矛盾現象，是一種特殊的社區。
從區位和社會特征的角度定義，張建明（1998）指出，“城中村”位于城鄉邊緣地帶，一方面具有小農經濟思想和價值觀念，保有著鄉村的某些景觀;另一方面擁有城市的某些基礎設施和生活方式，具有城市的某些特征。
從土地利用和土地產權的角度定義，李俊夫（2004）指出：“‘城中村’是指那些位于城市規劃區范圍內或城鄉接合部，被城市建成區包圍或者半包圍的，沒有或者僅有少量農用地的村莊。”
（二）“城中村”的分類
根據研究角度的不同，研究者把“城中村”分成不同的類型。根據城市與村莊相交接的形態特征的劃分，陳怡等（1999）將“城中村”劃分為內切型、外切型、飛地相鄰型、相離型、全包圍型及半包圍性這六種類型 ;根據“城中村”相對區位的劃分，李培林（2002）將“城中村”劃分為六種類型，包括處于繁華市區、處于市區周邊、處于遠郊、還有較多農用地的村落、還有少量農用地的村落、已經完全沒有農用地的村落。李立勛（2001）把“城中村”劃分為成熟型的（近中心區）、成長型的（中心區外）、初生型的（建城區外、規劃區內）三種類型，李培林和李立勛根據相同的劃分方式，得出不同的類型的“城中村”;根據各種因素疊加效果的劃分，張建明（2003）采用聚類分析法和因子分析法，將廣州市的海珠區和天河區的44個“城中村”劃分為土地資源充足型、基礎設施優越型、集體經濟實力型三種類型;根據土地利用類型的劃分，李俊夫（2004）將“城中村”劃分為三種類型，包括尚余較多農地、農用地和建設用地比例大致相當以及幾乎沒有農地;根據“城中村”社會形態的劃分，李津逵（2005）將深圳市的“城中村”劃分為三種類型，包括本地農民的村落（城市出現之前）、本地失去耕地農民的就地集中安置區（城市建設中）、原住民面向外來低收入階層的廉租屋區。
（三）“城中村”的特征
1.景觀特征。“城中村”建筑密度太大，形成“ 貼面樓”“一線天”“ 握手樓” 等獨特景觀; 缺乏完善的基礎設施，以及公共綠地與體育等設施（藍宇蘊，2001）。
2.人口特征。現在“城中村”的人口構成比較復雜，外來人口多，有相當強的異質性，不像傳統的農業社區人口構成相對單一。由于本地人局限于與本地人交往，外地人局限于與自己同屬一個地域的人交往，以及本地人與外地人在收人、語言、生活習慣等方面的存在的差異，導致本地人與外地人的交往比較少，關系淡薄（劉偉文，2003）。“城中村”人口密度高，人口規模大擁有大量的暫住人口，本地村民數量不多，暫住人口的比例甚至超過本地人口（郭艷華，2002）。
3.社會特征。“城中村”大多處在農村管理體制之下，實行農村集體所有制;缺乏像城市一樣完善的基礎設施建設和社區管理;人口構成相當復雜并且外來人口比較多，治安比較差（侍克善，2005）。由于歷史的原因，“城中村”在道路、排水、供暖供電、垃圾處理等方面并沒有與市政設施干線配套，造成了基礎設施不完善（張成福等，2004）。
4.經濟特征。由于“城中村”缺乏農業用地，使其以第二、三產業為主要的經濟來源，同時城市建設征地的補償也是城中村集體經濟收益的一個重要來源（郭艷華，2002）。“城中村”的村民主要的經濟來源是房產出租、經營性勞動和分紅。“城中村”的村集體有大量的土地、房產、廠房等租金收入，而每個村集體一般都會結成實行股份制經濟社（劉偉文，2003）。
二、關于“城中村”的形成原因
（一）局部利益驅動
“城中村”產生的直接原因是巨大經濟利益的驅使。隨著城鎮化的推進，農村土地大幅升值，大部分“城中村”的村民開始不斷擴建房屋，在房屋租賃市場中，由于大量外來人口的涌入，當地村民靠出租房屋獲得可觀的租金收入，給自己帶來了巨大的經濟利益，使“城中村”問題長期得不到妥善解決（呂宏芬等，2005）。從個體理性選擇的角度來看，農民在房屋租金和土地快速增值的情況下，追求房屋租金和土地收益最大化，使得“城中村”這種特殊的建筑群體和村落體制形成（李培林，2002）。
（二）二元結構體制的存在
在城鄉二元結構制度下，“城中村”是這種特殊制度下的產物。這種城鄉二元結構制度主要表現在三個方面，包括二元的土地制度;二元的行政管理制度;二元的人口管理制度，其中二元化的戶籍管理制度對“城中村”的形成有重要影響。這種二元體制框架中，二元土地制度是“城中村”產生的核心因素（張潤梅，2007）。“城中村”與城市相比，在土地制度方面存在著差異，表現在仍保留歸農村集體所有的土地所有制形式;在村籍制度、社會管理制度等方面的內容也存在差異，村籍制度的差異表現在原來的村民盡管農耕地被征用后幾乎全部轉為城市居民，但是仍然保留著村籍，作為強大的村集體經濟的股東，因此在經濟地位上和一般市民及外來房屋租客相比有極大的差別，所以他們更愿意成為村民而不愿意成為市民（李培林，2004）。
（三）城市規劃管理的滯后
在“城中村”改造過程中，管理的滯后、功能的混雜、布局的分散、房屋的亂搭亂建、重復拆遷這些問題普遍存在。管理的滯后主要表現在三個方面：第一，因規劃管理的力度不到位，導致違章建設遞增。第二，因對村民的安置地點沒有作好規劃，導致村民建房凌亂布局以及重復拆遷。第三，因對村民安置建房區沒有制定詳細修建規劃，導致村民建房區內功能復雜、布局凌亂（劉斯佳，2013）。因城市管理者在對待““城中村””治理的問題上存在認識的滯后和政策的滯后，在管理體制和管理的方式、方法方面長期落后于社區發展現狀，因而導致““城中村””問題的出現并惡化（張孔見，2001）。
（四）文化的限制
從信任關系的角度來看，“城中村”可以看成是傳統信任關系與情結的聚居體。長期農業社會的“聚村而居”，使村落自然成為人們生存與生活難以割舍的“祖地”，與“祖地”相關的一系列習慣，既內化于人們深層的意識觀念，又外化于人們的具體行動與實踐，形成一整套完整的與村落地域共同體聯系在一起的“生存策略”（張成福，2004）。
三、關于“城中村”的治理改造
國內的研究者普遍是根據“城中村”的總體特征提出治理改造的措施或者針對自己研究的具體的“城中村”提出對應的治理改造的思路。本文按年代順序對國內有關于“城中村”治理改造的研究進行綜述。
田莉（1998）認為，應加強村鎮規劃和建設管理，盡快對城市周邊的村莊進行改造，制定相應的法律法規，規范“城市里的鄉村”的發展，完善農民轉為城市居民后的社會保障體系，提高農民整體素質，強化其法制觀念。杜杰（1999）結合深圳市羅湖區原農村城市化進程的例子，認為改造““城中村””應從發展決策、“城中村”內在要求、體制、文化、經濟、法制、組織人事等方面入手解決“城中村”問題。
周森（2002）認為，“城中村”住房建設規劃滯后，城鄉兩種管理體制不對軌，當前要著重解決如下三個主要問題：第一，規劃要先行;第二，政策要靈活;第三，工作要務實。王素云（2003）對鄭州市都市村莊進行調查提出，改革都市村莊的經濟體制，重視產權制度創新是改造都市村莊的關鍵;以人為本，建立完善改造后居民的就業和社會保障體制，關心都市村莊居民的切身利益;改革都市村莊的人口與城市管理體制，發展獨具特色的城市社區管理體制三方面論述都市村莊的改造。
翁志超（2004）從量化資產，確權到人，實現居民按出資額分紅;房產改革中的博弈;非政府力量的廣泛參與三方面論述“城中村”改造的對策。廖俊平等（2005）提出將PPP（Public Private Partnerships）模式，即把私人企業和公共部門的合作模式與“城中村”改造工程相結合，以政府作為主導方，積極制定激勵政策來引導私人機構的進入。
徐楚（2006）認為在“城中村”改造中，可持續發展原理實際操作意義重大。首先，在改造過程中，要突出規劃作用，使“城中村”改造納入城市整體和長期發展規劃中來，避免在改造后又出現“二次拆遷”和新的“城中舊城”現象;其次，體現在改造中要切實保障村民的長遠利益，使村集體和村民個體具備長久發展的條件和能力，保護資源的可持續發展和利用，最終實現村民生產生活條件的逐步改善和提高。徐遠明（2007）認為從“城中村”改造方式著眼，大體可歸納為以下兩種：第一，整體重建型改造，即從“城中村”的整體格局到單體建筑的全面改造，從舊村向新城的整體轉變，是建筑格局、建設標準、設施配套、景觀建設等全方位的變革;第二，局部重建型改造，即對“城中村”整體格局不做重大調整的前提下，對局部區域、關鍵要素進行重點改造，這種方式一般用于處在建成區，但不與城市總體景觀形成強烈反差、布局比較合理、環境比較好的地塊。
張晶（2008）運用博弈理論研究“城中村”改造中政府、村民、開發商的三方博弈過程，通過構造效用函數來分析參與主體之間的利益沖突，提出在村民支持的基礎上政府介入并承擔改造費用，不鼓勵開發商介入改造的對策建議。趙恒伯（2009）從新公共管理的角度分析后認為，“城中村”改造的關鍵點是重新劃分政府組織、村社組織、經濟組織和社會中介組織的功能邊界。在明確各責任主體的功能邊界的基礎上，構想理想的“城中村”改造模式意味著“城中村”改造從以單純的政府為中心的治理秩序走向多中心的治理秩序。從“城中村”行政事務采取行政機制進行管理，公共服務主要采用準市場機制，自治事務主要采用自治機制三方面來創新城中村改造事務治理機制。
趙曉麗（2011）認為，濟源市在城中村改造中，要堅持政府主導下的市場化運作;鼓勵探索多種改造模式;對參加改造開發的機構以及改造項目設置準入條件，實行準入制度;實行政府零收益，切實讓利于民、讓利于投資者的優惠政策促改造等措施。陳少牧（2012）認為，推進泉州“城中村”社區治理應按照治理主體多元化、治理方式民主化、治理舉措長效化的原則，做好以下五個方面的工作：第一，有效推動社區治理主體多元發展;第二，加快社區工作方式民主化;第三，提高社區居民保障水平;第四，提升社區管理者的素質;第五，加強社區文化建設。
四、總結與展望
綜上所述，筆者通過對文獻的研究，看到關于城中村問題所取得了一些主要的研究成果，但在一些理論和實踐方面仍存在一些問題，有待未來解決。
第一，不同學科認為城中村的形成原因不同，即社會學認為傳統的農村組織和社會網絡決定城中村的形成，而經濟學則強調城鄉二元制度在城中村的形成中起作用，城中村形成的原因并非是單一的，需要深入地研究和探索哪個原因更加的重要，這樣才能更有側重點地處理城中村問題。
第二，大多數研究都是站在城市的立場研究城中村問題，認為城中村阻礙城市的發展，應該對其進行改造，很少人認為城中村問題被夸大，不是所有的城中村都需要改造，以后可以把研究的點從改造擴大到管理，這樣有助于城中村問題更好的解決。
第三，對于國外文獻的參考借鑒比較少，可以參考類似于國內城中村的問題的國外現象，如貧民窟、城市過渡地帶等。
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城中村改造規劃問題范文第4篇
一、擴大農民的知情權
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二、城中村改造與優化城市用地布局相結合
相當一部分城中村處于城市的中心區或者歷史風貌地區。大城市的中心區由于城市職能過分集中、土地開發強度過高,需要在規劃建設過程中逐步疏解,以緩解空間擁擠、交通擁堵的壓力。歷史文化名城城市,為保護城市的傳統風貌,需要對開發建設的高度、體量、容積率進行嚴格控制。在這些地區,如果城中村改造采取就地平衡的方式,勢必與城市用地布局調整的方向相背離,不利于完善城市的整體功能。解決這一問題,一是建議各城市政府特別注意引進品位一流、業績優秀、實力雄厚的戰略投資者參與城中村改造,對相鄰的城市重要地段進行集中成片的開發建設,在保證城中村開發建設品位的同時,實現城市用地布局的優化調整。二是建議各城市政府把城中村改造項目和新區開發的項目統籌運作,打捆進行招拍掛。三是要切實加強城中村改造的規劃管理,嚴格依照城市總體規劃、分區規劃確定的功能分區進行改造,嚴格依照國家技術規范和控制性詳細規劃確定規劃設計條件,切實保證城中村開發建設的空間環境。
三、積極探索城中村改造新模式
在近年來城中村改造的實踐中,各地采取了不同的拆遷安置和開發建設模式,歸納起來主要有四種:一是村集體以城中村改造的名義,自行組織開發建設。除部分土地用于安置村民住宅以外,規避土地和房地產市場管理,對其余土地進行變相的房地產開發,向社會出售。這種模式雖然有利于調動村集體和村民城中村改造的積極性,但既違反國家的土地和住房政策,又造成低水平的重復建設。二是農村集體經濟組織實力比較強的城中村,自行組建開發企業進行改造。三是由開發企業獨資或者由開發企業和農村集體經濟組織合資合作,進行城中村改造。四是名義上由土地儲備機構實施拆遷,實際由土地儲備機構委托開發企業墊資拆遷,開發企業、土地儲備機構和被拆遷人簽訂拆遷補償安置三方協議,形成凈地后通過招拍掛出讓,出讓后再用土地出讓金支付原開發企業墊付的資金,獲得土地使用權的新開發企業自行組織開發建設。上述四種模式,普遍存在一個嚴重的弊端,就是在城中村改造過程中政府沒有真正能夠實現土地收儲,不利于合理把握市場上的土地投放量,不利于持續促進城中村改造,不利于從根本上改造城市環境。為此,我們建議積極探索新的城中村改造運作模式:實行政府收儲后統一拆遷安置,凈地招拍掛后由開發企業進行開發建設。這種模式有利于在當前形勢下加快城中村改造步伐,加快城中村的拆遷安置和實現土地收儲,也有利于政府合理把握開發建設的節奏,實現村民贏環境、開發商贏利潤、政府贏形象。
四、城中村改造要實現四個轉變
城中村改造是一項復雜的系統工程。空間形態的轉變是城中村改造的基礎,但城中村改造絕不是單純的空間形態轉變。在城中村改造過程中,必須統籌解決好村民住宅的補償安置、村民就業和生活來源、村民生活的社會保障、集體經濟積累的合理處置等四個方面的問題。廣州在本世紀初的城中村改造,就是首先解決這些城中村改造的關鍵問題,先改制后改造,合理確定村民住宅補償標準,采取留地和政府扶持等多種方式解決村民就業與生活來源,統一將城中村居民納入社會保障范疇。其中很重要的一條,就是推行農村集體經濟組織資產股份固化,保留村民在集體經濟組織中的分配權,解除了農民城中村改造的后顧之憂,形成了有利于改變城鄉二元結構的新機制。承德的雹神廟村拆遷改造速度很快,在很大程度上也得益于這四方面關鍵問題解決得好。
城中村改造在實現空間形態轉變的同時,還必須推進農村集體土地向城市國有土地、農民身份向市民身份、村委會向社區居委會、農村生活方式向城市生活方式的轉變。
解決好四方面的關鍵問題,同步實現四個轉變,涉及經濟體制改革、國土資源管理、戶籍管理、基層政權建設、勞動就業和社會保障等各個領域,必須在城市政府的統一領導下,組建一套專門班子,形成一套完整的改造規劃,并區別不同情況,在政府指導下做到一村一策。
五、合理把握城中村開發建設目標
城中村改造規劃問題范文第5篇
關鍵詞：鄭州市；城中村；改造；對策
一、鄭州市城中村改造的基本情況
鄭州城市建成區內原有124個行政村，下轄228個自然村，占地面積約為70k㎡，城中村人口約30萬。2003年，鄭州市政府出臺了《鄭州市城中村改造規定（試行）》、2004年了《鄭州市城中村改造規劃、土地、拆遷管理實施辦法（試行）》等一系列相關政策，著手對全市城中村進行改造。并且在《鄭州市國民經濟和社會發展十一五規劃綱要》中明確提出，加快城中村改造步伐。2005年鄭州城中村改造全面鋪開。2007年市政府又下發《進一步規范城中村改造的若干規定》（鄭政文（2007）103號），對城中村改造進一步進行規范和細化。
二、祥營村改造過程中存在的問題
（一）思想認識問題
城中村改造首先要碰到的是大規模拆遷安置。這是這項工作最為棘手的頭等難事。一般的老百姓都有一定的“土地情節”，在與祥營村的一些村民進行交談中，他們中的大多數人都表示對自己所生活過的地方懷有深厚的感情，土生土長的村民習慣了有自己的宅基地，有自己的小院，雖然人均耕地較少，甚至不足一分，但是在小院里種些蔬菜之類的還是可以自給自足的他們都已經習慣了在這里的生活方式，不太愿意搬遷。
（二）資金籌措問題
城中村改造中最大的難題是改造資金的籌集，它涉及征遷補償和安置房建設。如下表所示，單單對祥營的征地補償費用就是一筆不小的開支。再加上按照相關規定的拆遷安置補償費用，在資金的籌集方面確實是一個棘手的問題。
（三）居民安置問題
居民的安置問題是當地村民最敏感的話題之一。目前，大多數農轉非居民都是依靠自己擁有所有權的住房和廠房的出租來維持生計，而城中村的改造不能回避的問題就是房屋拆遷，拆遷之后是否會影響到村民的生活，這是城中村改造的瓶頸問題，也是村民的實際利益是否會受損的問題。
三、相應對策
（一）提高思想認識
城中村改造是一項“必須做”的工作，而且遲做不如早做。因為城中村違章搭建多、安全隱患多、社會治安差、環境衛生差，給人的總體印象是“臟、亂、差”，直接影響城市品位和形象。城中村改造工作量大，面廣周期長，必須由各有關部門密切配合、共同推進。因此，政府要做好引導工作，引導干部群眾要摒棄封閉、排斥和落后的小農意識，樹立城市意識，要把自己當做城市的主人，融入到現代城市文明當中。
（二）創新融資渠道
資金是城中村改造的主要難題之一，必須把融資渠道擺在“重中之重”的位置上。一是需要設立城中村改造項目專項資金。該專項資金的主要用途為支付改造規劃編制和與此有關的調查研究費用、平衡本地區全面改造項目資金、建立本地區城中村改造動態監控信息系統、支付相關的宣傳費用。二是要搭建融資平臺，可以探索成立城中村改造融資平臺，有條件的可以由拆遷平整出來的土地先用以抵押，以保證資金及時到位。三是要加強與金融機構的溝通，積極爭取對城中村全面改造項目提供寬松、便利和優惠的融資支持和金融服務。
（三）因地制宜安置
安置相關群眾的切身利益，不僅是一個生活居住問題，也是一個生活出路問題。因此，要堅持區分對待、因地制宜的原則，認真分析不同城中村的特點和問題，針對不同地區、不同類型城中村的具體情況，制定切合實際的安置措施，保證群眾安居樂業。由于一些村民沒有交物業費的意識，所以跟市民的生活習慣可能會有某種程度的差異，即使住進了小區，但依舊保持了以往在村落當中的生活習慣，所以可以考慮將安置房和商品房的區分進行劃分，這樣，也比較符合一些村民的心愿。
四、小結
祥營村是科學大道向西打通的需要，是高新區拉高城市坐標的需要，也是改善老百姓生活水平的需要，并且對當地群眾創業、生活質量的改善都會有很大的提高。此外，祥營村內部“臟亂差”的環境不僅影響了高校城的形象，并且給學生的生活帶來了不便，因此，祥營村的改造對于高新區的發展具有非凡意義。
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