房地產(chǎn)采購(gòu)管理

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房地產(chǎn)采購(gòu)管理范文第1篇

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè)，采購(gòu)管理，措施，效果

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)遭遇中期調(diào)整，市場(chǎng)交易量萎縮，價(jià)格增幅放緩，資金鏈條偏緊。在這些不利因素的影響下，開(kāi)發(fā)企業(yè)如何從自身開(kāi)發(fā)管理方面下功夫，度過(guò)這段困難的時(shí)期呢？筆者結(jié)合實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，淺析房地產(chǎn)企業(yè)如何強(qiáng)化采購(gòu)管理，希望對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)有所裨益。

1.房地產(chǎn)企業(yè)采購(gòu)管理的意義

一是提高交易的透明度。通過(guò)內(nèi)外網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行材料采購(gòu)，很大程度上增加了貿(mào)易的透明度。在建材采購(gòu)領(lǐng)域中供應(yīng)商的各種招待費(fèi)、回扣等隱性支出一般約占供應(yīng)成本的 5%。實(shí)施管理流程以后，每項(xiàng)物資的采購(gòu)從招投標(biāo)、開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)到定標(biāo)的整個(gè)過(guò)程都在網(wǎng)上留下記錄，有效的提高了采購(gòu)的透明度，保證了整個(gè)招標(biāo)過(guò)程在公平、公正、公開(kāi)的市場(chǎng)下運(yùn)作，同時(shí)網(wǎng)上采購(gòu)的隱性支出也可以得到有效避免。

二是簡(jiǎn)化合作雙方的業(yè)務(wù)流程，降低成本。采購(gòu)過(guò)程的招投標(biāo)及所有的業(yè)務(wù)工作通過(guò)網(wǎng)上操作得以實(shí)現(xiàn)，減少了傳統(tǒng)采購(gòu)模式紙張復(fù)印，文件領(lǐng)取、返還等操作環(huán)節(jié)，降低了招標(biāo)方和投標(biāo)方的采購(gòu)成本。同時(shí)，采購(gòu)的業(yè)務(wù)流程被大大簡(jiǎn)化，供應(yīng)商能第一時(shí)間共享企業(yè)采購(gòu)部門(mén)的信息，提高了企業(yè)的應(yīng)變能力。

三是有利于建立戰(zhàn)略伙伴合作關(guān)系。供應(yīng)雙方由原來(lái)的一般買(mǎi)賣(mài)關(guān)系到現(xiàn)在的合作伙伴關(guān)系的轉(zhuǎn)變，讓房地產(chǎn)企業(yè)獲得了優(yōu)惠、穩(wěn)定的貨源，供應(yīng)商也同樣獲得了穩(wěn)定的需求量。這種互惠互利的關(guān)系使得雙方能清楚的認(rèn)識(shí)到，如果一方失信，將會(huì)致使整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈破裂，雙方共贏的目的也就無(wú)法實(shí)現(xiàn)。

四是采購(gòu)周期縮短。通過(guò)信息化加快了與供應(yīng)商的溝通，使供應(yīng)商可以根據(jù)企業(yè)生產(chǎn)所需準(zhǔn)備相應(yīng)的材料，實(shí)現(xiàn)準(zhǔn)時(shí)供應(yīng)。同時(shí)，企業(yè)內(nèi)部突破了信息傳遞的限制，流程的改革使企業(yè)增加了活力和工作的彈性，減少了人為因素的干擾，故采購(gòu)周期縮短。

五是企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力大大增強(qiáng)。優(yōu)化采購(gòu)充分利用“大市場(chǎng)”的資源吸引更多的供應(yīng)商參與所采購(gòu)物資的競(jìng)價(jià)、競(jìng)標(biāo)，通過(guò)詢(xún)價(jià)、比價(jià)、談判取得價(jià)格上的優(yōu)惠，降低采購(gòu)成本。

2.房地產(chǎn)企業(yè)采購(gòu)管理的各階段管理

采購(gòu)管理工作可以分為事前、事中、事后三個(gè)管理階段。事前管理包括物資供應(yīng)商（材料設(shè)備）的登記備案、采購(gòu)信息的提交、初步詢(xún)價(jià)、對(duì)生產(chǎn)廠家、樣板工程、售后服務(wù)機(jī)構(gòu)的考察、采購(gòu)方式的選擇、采購(gòu)文件及評(píng)審辦法的編制、采購(gòu)信息的公布、征求有關(guān)單位意見(jiàn)、邀請(qǐng)監(jiān)察部門(mén)進(jìn)行監(jiān)督、對(duì)擬參加采購(gòu)活動(dòng)的供應(yīng)商進(jìn)行資格審查等采購(gòu)的前期準(zhǔn)備工作；事中管理包括組建評(píng)審工作領(lǐng)導(dǎo)小組、評(píng)審專(zhuān)家的抽選、采購(gòu)工作的評(píng)審、向采購(gòu)工作領(lǐng)導(dǎo)小組匯報(bào)采購(gòu)結(jié)果、確定中標(biāo)人、中標(biāo)通知等采購(gòu)的具體執(zhí)行和實(shí)施工作；事后管理包括合同的簽訂、變更、付款審核、貨到現(xiàn)場(chǎng)和最終調(diào)試的驗(yàn)收、監(jiān)督合同的履行、處理合同糾紛等確定中標(biāo)人之后的各項(xiàng)工作。這三個(gè)階段的管理，每一階段都同等重要，每一個(gè)環(huán)節(jié)都不能麻痹大意、出現(xiàn)漏洞。這就需要執(zhí)行這些環(huán)節(jié)工作的經(jīng)辦人員和管理人員要認(rèn)真的做好本職工作，抵制各種不良思想和行為的腐蝕，杜絕腐敗行為。

2.1事前管理是采購(gòu)工作的基礎(chǔ)

事前管理是采購(gòu)工作中的第一階段。通過(guò)對(duì)事前各項(xiàng)工作認(rèn)真、科學(xué)的管理，既可以合理的規(guī)避采購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)，又可以提高采購(gòu)效率，確保事中、事后管理等采購(gòu)工作的順利進(jìn)行。事前管理主要應(yīng)該注意三點(diǎn)：

一是采購(gòu)文件的編制。（1）采購(gòu)文件中的各項(xiàng)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，不應(yīng)設(shè)立不合理的條件或者條款；（2）在編制采購(gòu)文件中對(duì)擬采購(gòu)的產(chǎn)品進(jìn)行檔次定位時(shí)，要注意優(yōu)先采購(gòu)國(guó)內(nèi)的產(chǎn)品和環(huán)保、節(jié)能產(chǎn)品；（3）在編制采購(gòu)文件時(shí)與監(jiān)理公司、設(shè)計(jì)院等有關(guān)單位共同商定相關(guān)條款；由技術(shù)部門(mén)對(duì)采購(gòu)文件認(rèn)真審核；組織技術(shù)交流會(huì)、產(chǎn)品推介會(huì)等活動(dòng)，增加對(duì)產(chǎn)品及供應(yīng)商的了解和認(rèn)識(shí)。

二是考察工作。在采購(gòu)前期對(duì)不了解的產(chǎn)品和供應(yīng)商進(jìn)行考察十分必要，一方面可以增加對(duì)產(chǎn)品的性能、質(zhì)量、供應(yīng)商綜合實(shí)力等方面的了解，便于明確擬采購(gòu)產(chǎn)品的定位和技術(shù)要求，讓質(zhì)量、檔次基本處于一個(gè)水平線(xiàn)的供應(yīng)商參加投標(biāo)；一方面可以貨比三家，完善采購(gòu)文件，在采購(gòu)工作中占據(jù)主動(dòng)，避免被一時(shí)的虛假現(xiàn)象所蒙蔽，掉進(jìn)“遠(yuǎn)期陷阱”，在一定程度上規(guī)避了采購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)。

三是采購(gòu)方式的選擇。采購(gòu)方式應(yīng)該以公開(kāi)招標(biāo)采購(gòu)方式為主。但采購(gòu)方式的選擇更應(yīng)該遵循實(shí)事求是、具體情況具體分析的原則，對(duì)于工期比較緊張、價(jià)格難以確定、編制的采購(gòu)文件存在需要進(jìn)一步明確而又暫時(shí)無(wú)法明確的等情況，比較適合采用競(jìng)爭(zhēng)性談判的方式進(jìn)行采購(gòu)。這種采購(gòu)方式比較靈活，在談判的過(guò)程中可以進(jìn)一步明確并完善我們的具體要求，采購(gòu)到性?xún)r(jià)比最優(yōu)的產(chǎn)品。

2.2 事中管理是采購(gòu)工作的關(guān)鍵

事中管理在采購(gòu)工作中起到承前啟后的重要作用，也是采購(gòu)工作中的關(guān)鍵階段，因?yàn)樵谶@一階段要確定出所要采購(gòu)的產(chǎn)品。如果在事中管理工作環(huán)節(jié)上出現(xiàn)問(wèn)題，不但會(huì)使前期工作毀于一旦，而且會(huì)影響到整個(gè)采購(gòu)工作的順利進(jìn)行。

事中管理主要應(yīng)該注意兩點(diǎn)：

一是評(píng)審專(zhuān)家的選擇。應(yīng)遵循下面三條原則：（1）與采購(gòu)前期工作、供應(yīng)商有聯(lián)系的專(zhuān)家不能邀請(qǐng)；（2）對(duì)評(píng)審專(zhuān)家名單要嚴(yán)格保密，避免供應(yīng)商與評(píng)審專(zhuān)家“暗箱操作”；（3）對(duì)評(píng)審專(zhuān)家的選擇不能只局限在設(shè)計(jì)院、大專(zhuān)院校，還應(yīng)在質(zhì)量檢測(cè)和監(jiān)督機(jī)構(gòu)等單位和部門(mén)選擇，還應(yīng)該選擇有過(guò)使用類(lèi)似產(chǎn)品經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)家。讓評(píng)審專(zhuān)家更好的把好采購(gòu)評(píng)審關(guān)。

二是采購(gòu)工作的評(píng)審。采購(gòu)的評(píng)審工作一定要細(xì)致、嚴(yán)格的按照評(píng)審規(guī)定和程序辦事，避免出現(xiàn)“人為因素”等影響采購(gòu)工作公平、公正的行為。如果發(fā)現(xiàn)重大問(wèn)題要及時(shí)向采購(gòu)工作領(lǐng)導(dǎo)小組反映，停止采購(gòu)評(píng)審工作，依法重新組織采購(gòu)。

2.3事后管理是采購(gòu)工作的保證

事后管理是采購(gòu)工作中的最后一個(gè)階段，也是較易令人麻痹大意的階段。有的人認(rèn)為事前、事中管理非常到位，事后管理也不可能出現(xiàn)問(wèn)題。這種觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的，事后管理一定要在事前、事中管理的基礎(chǔ)上進(jìn)一步做好，千萬(wàn)不能流于形式，避免前期扎實(shí)的工作功虧一簣。事后管理主要應(yīng)該注意兩點(diǎn)：

一是合同的簽訂和變更。合同一定要嚴(yán)格按照采購(gòu)的內(nèi)容、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等具體條款進(jìn)行簽訂，不得變更實(shí)質(zhì)性?xún)?nèi)容。另外，合同之外的變更應(yīng)該有理有據(jù)，嚴(yán)格按照《招標(biāo)投標(biāo)法》和國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

二是驗(yàn)收及保管工作。貨到現(xiàn)場(chǎng)和安裝調(diào)試的驗(yàn)收一定要以合同各項(xiàng)條款為依據(jù)，嚴(yán)格執(zhí)行合同，避免讓合同成為“一紙空文”而流于形式。大型特殊的材料或設(shè)備需要邀請(qǐng)國(guó)家、省市質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)的專(zhuān)家，請(qǐng)專(zhuān)家?guī)椭殃P(guān)。另外，對(duì)驗(yàn)收合格又沒(méi)有馬上投入到工程上的材料設(shè)備，要對(duì)其做好保管工作，否則可能會(huì)出現(xiàn)丟失、破壞等情況。由此會(huì)出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象，不管責(zé)任人是誰(shuí)，浪費(fèi)的都是開(kāi)發(fā)商投入的資金。為此，材料設(shè)備到場(chǎng)后，一定要界定好責(zé)任人，使其認(rèn)真的承擔(dān)好保管的責(zé)任。

參考文獻(xiàn):

[1] 董軍釗. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略采購(gòu)管理[J]. 產(chǎn)業(yè)與科技論壇. 2011(01)

[2] 陳方. 關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)物資采購(gòu)管理的探討[J]. 企業(yè)導(dǎo)報(bào). 2011(11)

房地產(chǎn)采購(gòu)管理范文第2篇

資產(chǎn)用品采購(gòu)及管理規(guī)范

編號(hào)：HSTJ-XZ-01

1.0定義

1.1兼職資產(chǎn)管理員：資產(chǎn)使用部門(mén)負(fù)責(zé)人指定的負(fù)責(zé)本部門(mén)日常資產(chǎn)管理的人員。

1.2固定資產(chǎn)：凡單位價(jià)值在2000元以上，并且使用期限超過(guò)兩年的勞動(dòng)資料，列為固定資產(chǎn)。

1.3低耗品：即“低值易耗品”，是指：?jiǎn)挝粌r(jià)值在2000元以上并且使用期限不超過(guò)兩年的資產(chǎn)或者單位購(gòu)置價(jià)在500-2000元的一切物品。為便于歸類(lèi)管理，列入下列范圍的物品，不論單位購(gòu)置價(jià)的高低（包括符合固定資產(chǎn)條件的），均認(rèn)定為低值易耗品：

1.3.1 通訊器材：電話(huà)機(jī)（不含手機(jī)）、對(duì)講機(jī)等；

1.3.2 家具：桌（臺(tái)）、椅、沙發(fā)、茶幾、書(shū)柜、文件柜、儲(chǔ)物柜、衣柜、保險(xiǎn)柜、皮箱（包）、黑（白）板等；

1.3.3 消防器材：消防栓、滅火器、消防桶等；

1.3.4 設(shè)備或儀器：電視機(jī)、錄像機(jī)、幻燈機(jī)、音響器材、照相機(jī)、攝像機(jī)、水箱、飲水器、計(jì)算器、消毒器、風(fēng)扇、洗衣機(jī)、點(diǎn)（驗(yàn)）鈔機(jī)、打卡機(jī)、熱水器、鐘表、吸塵器、電飯煲、煤氣灶（瓶）、抽煙機(jī)、冰箱（柜）、鉸肉機(jī)、應(yīng)急燈、繪圖儀、裝訂機(jī)、運(yùn)動(dòng)器材等；

1.3.5 其它：軟件系統(tǒng)等。

1.4日常消耗辦公用品：是指日常消耗辦公文具用品、日常消耗清潔用品和接待用品（主要是洗滌用品、茶葉、一次性水杯、礦泉水等）。

2.0適用范圍

本規(guī)范適用于公司固定資產(chǎn)、低耗品及日常消耗辦公用品的管理。

3.0管理權(quán)限

3.1公司物資管理采取統(tǒng)一管理、分層負(fù)責(zé)的原則。

3.2人事行政部負(fù)責(zé)審批固定資產(chǎn)、低耗品及日常消耗辦公用品的購(gòu)置手續(xù)和調(diào)配轉(zhuǎn)移事宜。負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理的行政專(zhuān)員負(fù)責(zé)對(duì)購(gòu)入的實(shí)物辦理入庫(kù)、領(lǐng)用登記、報(bào)廢查驗(yàn)、盤(pán)點(diǎn)及管理；負(fù)責(zé)總務(wù)管理的行政專(zhuān)員負(fù)責(zé)公司所有固定資產(chǎn)、低耗品及日常消耗辦公用品的采購(gòu)（特殊情況經(jīng)有審批權(quán)領(lǐng)導(dǎo)同意的除外）。

3.3各部門(mén)負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)安排本部門(mén)領(lǐng)用的固定資產(chǎn)、低耗品及日常消耗辦公用品的使用和保管。

3.4物資使用人負(fù)責(zé)自行領(lǐng)用的固定資產(chǎn)、低耗品及日常消耗辦公用品的使用和保管。

4.0工作流程

4.1供應(yīng)商的選擇

4.1.1 負(fù)責(zé)總務(wù)管理的行政專(zhuān)員根據(jù)所需物資或服務(wù)的要求，組織安排對(duì)供應(yīng)商進(jìn)行初步調(diào)查，并按以下評(píng)價(jià)原則擬定3-5家供應(yīng)商：

4.1.1.1 供應(yīng)商能滿(mǎn)足公司所需物資或服務(wù)的質(zhì)量要求（信譽(yù)好、價(jià)格合理、生產(chǎn)/供貨能力滿(mǎn)足要求、服務(wù)好、交通方便，運(yùn)距短，便于聯(lián)絡(luò)）；

4.1.2 負(fù)責(zé)總務(wù)管理的行政專(zhuān)員將擬定的供應(yīng)商的情況匯總并填寫(xiě)《供應(yīng)商評(píng)估表》，

人事行政經(jīng)理負(fù)責(zé)審核。

4.1.3 人事行政經(jīng)理按第4.1.1.1條評(píng)價(jià)原則對(duì)供應(yīng)商進(jìn)行評(píng)估，并在評(píng)估表中簽署意見(jiàn)（認(rèn)可或不認(rèn)可）；對(duì)認(rèn)可的供應(yīng)商，流轉(zhuǎn)至常務(wù)副總經(jīng)理審批。原則上若同一物資或服務(wù)常務(wù)副總經(jīng)理評(píng)估認(rèn)可的供應(yīng)商少于2家，則負(fù)責(zé)總務(wù)管理的行政專(zhuān)員須再次組織新供應(yīng)商的初步調(diào)查。

4.1.4 負(fù)責(zé)總務(wù)管理的行政專(zhuān)員將常務(wù)副總經(jīng)理審批通過(guò)的供應(yīng)商匯總或更新到《認(rèn)可供應(yīng)商一覽表》，每半年交人事行政經(jīng)理復(fù)核后連同原始資料轉(zhuǎn)交負(fù)責(zé)檔案管理的行政專(zhuān)員存檔，作為今后購(gòu)買(mǎi)商品或服務(wù)時(shí)選擇供應(yīng)商的依據(jù)。

4.1.5 公司負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理的行政專(zhuān)員每半年收集一次各部門(mén)對(duì)現(xiàn)使用產(chǎn)品的質(zhì)量反饋意見(jiàn)，若發(fā)現(xiàn)同類(lèi)產(chǎn)品質(zhì)量不好，則立即通知負(fù)責(zé)總務(wù)管理的行政專(zhuān)員更換該產(chǎn)品或?qū)?yīng)商進(jìn)行重新評(píng)估，對(duì)不符合條件的予以更換。

4.2采購(gòu)工作流程

4.2.1 固定資產(chǎn)及低耗品的采購(gòu)

申請(qǐng)人填寫(xiě)《資產(chǎn)用品購(gòu)置申請(qǐng)單》部門(mén)負(fù)責(zé)人意見(jiàn)負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理的行政專(zhuān)員意見(jiàn)負(fù)責(zé)總務(wù)管理的行政專(zhuān)員詢(xún)價(jià)人事行政經(jīng)理意見(jiàn)財(cái)務(wù)總監(jiān)意見(jiàn)常務(wù)副總經(jīng)理意見(jiàn)（根據(jù)公司管理權(quán)限）集團(tuán)總經(jīng)理意見(jiàn)（根據(jù)公司管理權(quán)限）集團(tuán)董事長(zhǎng)意見(jiàn)（根據(jù)公司管理權(quán)限）負(fù)責(zé)總務(wù)管理的行政專(zhuān)員采購(gòu)負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理的行政專(zhuān)員驗(yàn)收、入庫(kù)申請(qǐng)部門(mén)領(lǐng)用。

4.2.2 日常消耗辦公用品的采購(gòu)

公司負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理的行政專(zhuān)員每月底盤(pán)存庫(kù)存辦公用品情況，編制《日常消耗辦公用品購(gòu)、用、存統(tǒng)計(jì)表》；同時(shí)匯總各部門(mén)次月采購(gòu)計(jì)劃，編制《日常消耗辦公用品采購(gòu)計(jì)劃表》，按流程上報(bào)審批后，由負(fù)責(zé)總務(wù)管理的行政專(zhuān)員組織實(shí)施。申請(qǐng)人填寫(xiě)《日常消耗辦公用品購(gòu)、用、存統(tǒng)計(jì)表》、《日常消耗辦公用品采購(gòu)計(jì)劃表》人事行政經(jīng)理審批負(fù)責(zé)總務(wù)管理的行政專(zhuān)員采購(gòu)負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理的行政專(zhuān)員驗(yàn)收、入庫(kù)。

4.2.3 各環(huán)節(jié)人員職責(zé)

4.2.3.1 負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理的行政專(zhuān)員職責(zé)：負(fù)責(zé)根據(jù)申請(qǐng)人要求，注明申購(gòu)物資庫(kù)存狀態(tài)以及該部門(mén)領(lǐng)用情況；負(fù)責(zé)物資出、入庫(kù)的管理并做好購(gòu)、用、存的臺(tái)帳；負(fù)責(zé)《日常消耗辦公用品采購(gòu)計(jì)劃表》、《物資領(lǐng)用月報(bào)表》及《日常消耗辦公用品購(gòu)、用、存統(tǒng)計(jì)表》的編制工作。

4.2.3.2 負(fù)責(zé)總務(wù)管理的行政專(zhuān)員職責(zé)：負(fù)責(zé)根據(jù)實(shí)際需要篩選合格供應(yīng)商并編制《供應(yīng)商評(píng)估表》；負(fù)責(zé)按照經(jīng)審批的申請(qǐng)?jiān)凇墩J(rèn)可供應(yīng)商一覽表》中對(duì)所申購(gòu)物資進(jìn)行市場(chǎng)核價(jià)及物資采購(gòu)工作。

4.2.3.3 人事行政經(jīng)理職責(zé)：負(fù)責(zé)各部門(mén)資產(chǎn)申購(gòu)的審核工作；負(fù)責(zé)規(guī)定范圍內(nèi)辦公用品（不含辦公設(shè)備，即可多次使用）申購(gòu)的審批工作；負(fù)責(zé)審批每月《日常消耗辦公用品采購(gòu)計(jì)劃表》及《日常消耗辦公用品購(gòu)、用、存統(tǒng)計(jì)表》；負(fù)責(zé)審批《超標(biāo)消耗辦公用品領(lǐng)用申請(qǐng)表》。

4.2.3.4 常務(wù)副總經(jīng)理職責(zé)：負(fù)責(zé)公司價(jià)值0.5萬(wàn)及以下所有資產(chǎn)購(gòu)置的審批工作；負(fù)責(zé)0.5萬(wàn)以上所有資產(chǎn)購(gòu)置的審核工作。

4.2.3.5 集團(tuán)總經(jīng)理職責(zé)：負(fù)責(zé)公司價(jià)值0.5萬(wàn)以上2萬(wàn)及以下所有資產(chǎn)購(gòu)置的審批工作；負(fù)責(zé)2萬(wàn)以上所有資產(chǎn)購(gòu)置的審核工作。

4.2.3.5 集團(tuán)董事長(zhǎng)職責(zé)：負(fù)責(zé)公司價(jià)值2萬(wàn)以上所有資產(chǎn)購(gòu)置的審批工作。

4.2.4 公司日常消耗辦公用品的采購(gòu)

4.2.4.1 負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理的行政專(zhuān)員于每月25日匯總各部門(mén)次月日常消耗辦公用品需求，月度采購(gòu)金額在采購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)以?xún)?nèi)的，制定當(dāng)月《日常消耗辦公用品采購(gòu)計(jì)劃表》報(bào)人事行政經(jīng)理審批后，由負(fù)責(zé)總務(wù)管理的行政專(zhuān)員聯(lián)系合格供應(yīng)商予以購(gòu)買(mǎi)；當(dāng)月所需辦公用品的采購(gòu)，負(fù)責(zé)總務(wù)管理的行政專(zhuān)員應(yīng)于當(dāng)月5日前采購(gòu)?fù)戤叀＃ㄓ龉?jié)假日順延）

4.2.4.2 對(duì)匯總后超標(biāo)的部分，由申請(qǐng)部門(mén)兼職資產(chǎn)管理員填寫(xiě)《超標(biāo)消耗辦公用品領(lǐng)用申請(qǐng)表》并通過(guò)審批后，方可予以購(gòu)買(mǎi)或領(lǐng)用。

4.3驗(yàn)收

4.3.1 根據(jù)《資產(chǎn)用品購(gòu)置申請(qǐng)單》與采購(gòu)合同，負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理的行政專(zhuān)員組織對(duì)所購(gòu)物資進(jìn)行質(zhì)量核驗(yàn)。日常消耗辦公用品由負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理的行政專(zhuān)員驗(yàn)收并辦理入庫(kù)手續(xù)。

4.3.2 大宗物資（服務(wù)）（單價(jià)100元以上或總價(jià)200元以上）的驗(yàn)收，人事行政經(jīng)理應(yīng)參加驗(yàn)收。

4.3.3 各部門(mén)申請(qǐng)的采購(gòu)驗(yàn)收，各部門(mén)負(fù)責(zé)人或部門(mén)兼職資產(chǎn)管理員應(yīng)參加驗(yàn)收；技術(shù)含量較高的采購(gòu)驗(yàn)收，應(yīng)請(qǐng)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員協(xié)助。

4.3.4 采購(gòu)物資送到后，由負(fù)責(zé)總務(wù)管理的行政專(zhuān)員提起入庫(kù)申請(qǐng)，參與驗(yàn)收人員均須在《入庫(kù)單》上簽字確認(rèn)。

4.4采購(gòu)費(fèi)用報(bào)銷(xiāo)按公司財(cái)務(wù)制度執(zhí)行。

4.5資產(chǎn)用品的管理

4.5.1 固定資產(chǎn)、低耗品管理

4.5.1.1 新購(gòu)資產(chǎn)驗(yàn)收合格后，負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理的行政專(zhuān)員根據(jù)資產(chǎn)的類(lèi)別、性質(zhì)等進(jìn)行編號(hào)，并在當(dāng)年度《資產(chǎn)清冊(cè)》上做好登記，并負(fù)責(zé)將該資產(chǎn)有關(guān)信息錄入電腦系統(tǒng)。

A、常規(guī)用途的資產(chǎn)編號(hào)的總則為：HSTJ-物資類(lèi)別拼音首字母（最多僅取前四字）-流水號(hào)（如人事行政部辦公桌編號(hào)為：HSTJ-BGZ-001）。

B、特殊用途資產(chǎn)編號(hào)總則為：特殊用途事項(xiàng)拼音首字母-流水號(hào)（如用于員工活動(dòng)的辦公桌編號(hào)為：YGHD-BGZ-001）。

4.5.1.2 資產(chǎn)使用說(shuō)明書(shū)、質(zhì)量保證書(shū)或保修卡、光盤(pán)等資料注明資產(chǎn)編號(hào)后流轉(zhuǎn)負(fù)責(zé)檔案管理的行政專(zhuān)員存檔。

4.5.1.3 購(gòu)置后未被領(lǐng)用的資產(chǎn)由負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理的行政專(zhuān)員負(fù)責(zé)統(tǒng)一保管，并在電腦系統(tǒng)里設(shè)置其庫(kù)存狀態(tài)。

4.5.1.4 各部門(mén)或員工領(lǐng)用貴重物品（可重復(fù)利用物品）時(shí)，由公司負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理的行政專(zhuān)員將領(lǐng)用情況錄入電腦系統(tǒng)，同時(shí)建立個(gè)人物資領(lǐng)用卡片，交領(lǐng)用人簽字確認(rèn)。

4.5.1.5 負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理的行政專(zhuān)員接到資產(chǎn)使用部門(mén)兼職資產(chǎn)管理員提交的資產(chǎn)（含工程生產(chǎn)、營(yíng)銷(xiāo)或員工活動(dòng)臨時(shí)用后需回收的資產(chǎn)）回收通知后，負(fù)責(zé)安排資產(chǎn)存放的地點(diǎn)及后續(xù)處置工作，同時(shí)督促資產(chǎn)使用部門(mén)兼職資產(chǎn)管理員將資產(chǎn)按指定的地點(diǎn)、時(shí)間存放入庫(kù)，由負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理的行政專(zhuān)員在電腦系統(tǒng)設(shè)置庫(kù)存狀況。

4.5.1.6 當(dāng)部門(mén)資產(chǎn)發(fā)生變更或資產(chǎn)需要跨部門(mén)轉(zhuǎn)移時(shí)，部門(mén)兼職資產(chǎn)管理員負(fù)責(zé)填寫(xiě)《資產(chǎn)調(diào)配轉(zhuǎn)移申請(qǐng)單》，經(jīng)負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理的行政專(zhuān)員審核，人事行政經(jīng)理審批后，由負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理的行政專(zhuān)員更新電腦記錄，部門(mén)兼職資產(chǎn)管理員同時(shí)進(jìn)行調(diào)入或調(diào)出的標(biāo)識(shí)登記。

4.5.1.7 每月底由各部門(mén)兼職資產(chǎn)管理員根據(jù)其保管的《資產(chǎn)清冊(cè)》，對(duì)部門(mén)資產(chǎn)進(jìn)行盤(pán)點(diǎn)，并將部門(mén)負(fù)責(zé)人審核后的盤(pán)點(diǎn)結(jié)果交公司負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理的行政專(zhuān)員存檔。公司負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理的行政專(zhuān)員每季度對(duì)各部門(mén)資產(chǎn)情況進(jìn)行核實(shí)，并提出季度盤(pán)點(diǎn)情況說(shuō)明。

4.5.1.8 每年年終（12月份），負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理的行政專(zhuān)員負(fù)責(zé)組織各部門(mén)兼職資產(chǎn)管理員、負(fù)責(zé)總務(wù)管理的行政專(zhuān)員及財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)師參與對(duì)公司資產(chǎn)進(jìn)行全面盤(pán)點(diǎn)，盤(pán)點(diǎn)時(shí)將公司當(dāng)年度《資產(chǎn)清冊(cè)》與部門(mén)負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理的兼職資產(chǎn)管理員保管的《資產(chǎn)清冊(cè)》、財(cái)務(wù)部的資產(chǎn)帳務(wù)與實(shí)物一一核對(duì)。

4.5.1.9 盤(pán)點(diǎn)中發(fā)現(xiàn)資產(chǎn)盤(pán)盈、盤(pán)虧或報(bào)損、報(bào)廢時(shí)，公司負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理的行政專(zhuān)員應(yīng)在查明原因和責(zé)任的基礎(chǔ)上，提出處理意見(jiàn)，并填寫(xiě)《物資盤(pán)盈、盤(pán)虧匯總表》，交財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)師，會(huì)計(jì)師提出年度盤(pán)點(diǎn)報(bào)告，連同《物資盤(pán)盈、盤(pán)虧匯總表》一起送交人事行政部，由人事行政經(jīng)理簽署意見(jiàn)后，報(bào)常務(wù)副總經(jīng)理審批。

4.5.1.10 對(duì)批示盤(pán)盈的資產(chǎn)，負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理的行政專(zhuān)員應(yīng)先登記入《資產(chǎn)清冊(cè)》，然后錄入電腦系統(tǒng)，并通知財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)師復(fù)核及作相應(yīng)資產(chǎn)變更登記；對(duì)于盤(pán)虧的資產(chǎn)，負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理的行政專(zhuān)員應(yīng)在原《資產(chǎn)清冊(cè)》中加以注明，同時(shí)修改電腦系統(tǒng)記錄，并通知財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)師修改財(cái)務(wù)賬目中的相應(yīng)內(nèi)容。

4.5.1.11 對(duì)本部門(mén)需要報(bào)廢或報(bào)損的資產(chǎn)，部門(mén)兼職資產(chǎn)管理員應(yīng)填寫(xiě)《物資報(bào)廢（報(bào)損）申請(qǐng)單》，按相關(guān)規(guī)定審核后予以報(bào)廢或報(bào)損。同時(shí)公司負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理的行政專(zhuān)員在原《資產(chǎn)清冊(cè)》作報(bào)廢、報(bào)損注明，并修改相應(yīng)電腦記錄。（公司和人事行政部的資產(chǎn)報(bào)廢（報(bào)損）由公司負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理的行政專(zhuān)員辦理）

4.5.1.12 對(duì)已經(jīng)批準(zhǔn)報(bào)廢或報(bào)損的資產(chǎn)，負(fù)責(zé)總務(wù)管理的行政專(zhuān)員經(jīng)調(diào)查市場(chǎng)價(jià)格或根據(jù)財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)師提供的資產(chǎn)折舊額，確定資產(chǎn)的變賣(mài)價(jià)格，以傳簽的形式經(jīng)由人事行政經(jīng)理、常務(wù)副總經(jīng)理批準(zhǔn)后，予以變賣(mài)。變賣(mài)后，由公司負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理的行政專(zhuān)員在《資產(chǎn)清冊(cè)》上注銷(xiāo)，并由財(cái)務(wù)部進(jìn)行帳務(wù)處理。

4.5.1.13 變賣(mài)所得款項(xiàng)由財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)師負(fù)責(zé)記入公司營(yíng)業(yè)外收入項(xiàng)目。

4.5.2 日常消耗辦公用品的管理

4.5.2.1 員工月辦公用品領(lǐng)用標(biāo)準(zhǔn)為20元以?xún)?nèi)，每月領(lǐng)用一次，領(lǐng)用程序如下：

A、負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理的行政專(zhuān)員負(fù)責(zé)登記員工領(lǐng)用記錄，并監(jiān)督個(gè)人領(lǐng)用標(biāo)準(zhǔn)。

B、新員工報(bào)到時(shí)，公司負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理的行政專(zhuān)員應(yīng)主動(dòng)為其提供基礎(chǔ)的辦公用品。

4.5.2.2 負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理的行政專(zhuān)員每月至少檢查一次日常消耗辦公用品管理工作，核實(shí)其登記情況、發(fā)放情況及統(tǒng)計(jì)情況。

4.5.2.3 費(fèi)用統(tǒng)計(jì)

A、公司負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理的行政專(zhuān)員每月底統(tǒng)計(jì)各部門(mén)辦公用品領(lǐng)用情況以及各部門(mén)上報(bào)次月辦公用品采購(gòu)計(jì)劃，將領(lǐng)用數(shù)量和費(fèi)用每月匯總一次，填寫(xiě)《日常消耗辦公用品購(gòu)、用、存統(tǒng)計(jì)表》，報(bào)人事行政經(jīng)理審批，作為當(dāng)月《日常消耗辦公用品采購(gòu)計(jì)劃表》的附件。

B、每年12月份，公司負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理的行政專(zhuān)員應(yīng)將全年辦公用品領(lǐng)用數(shù)量和庫(kù)存量進(jìn)行匯總登記，并與《入庫(kù)單》進(jìn)行核對(duì)，將核對(duì)結(jié)果寫(xiě)成年度盤(pán)點(diǎn)報(bào)表，該報(bào)表經(jīng)負(fù)責(zé)總務(wù)管理的行政專(zhuān)員簽字后，交人事行政經(jīng)理審核，然后報(bào)常務(wù)副總經(jīng)理批示后交財(cái)務(wù)部。

5.0附件

5.1《供應(yīng)商評(píng)估表》

5.2《認(rèn)可供應(yīng)商一覽表》

5.3《資產(chǎn)用品購(gòu)置申請(qǐng)單》

5.4《日常消耗辦公用品采購(gòu)計(jì)劃表》

5.5《超標(biāo)消耗辦公用品領(lǐng)用申請(qǐng)表》

5.6《資產(chǎn)調(diào)配轉(zhuǎn)移申請(qǐng)單》

5.7《物資盤(pán)盈、盤(pán)虧匯總表》

5.8《資產(chǎn)清冊(cè)》

5.9《物資領(lǐng)用單》

5.10《物資報(bào)廢（報(bào)損）申請(qǐng)單》

5.11《日常消耗辦公用品購(gòu)、用、存統(tǒng)計(jì)表》

6.0附則

6.1本辦法由人事行政部負(fù)責(zé)解釋。

6.2本辦法自發(fā)文之日起執(zhí)行。

xxx房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

二二年三月二十八日

附表1

供應(yīng)商評(píng)估表

編號(hào)：

供應(yīng)商名稱(chēng)

所品

地址

電話(huà)

聯(lián)系人

評(píng)估項(xiàng)目

在相應(yīng)的“”中劃“√”

評(píng)估人簽名

日期

(1)價(jià)格

A偏低

B適中

C偏高

(2)質(zhì)量

A好

B一般

C差

(3)供貨能力

A滿(mǎn)足

B基本滿(mǎn)足

C不滿(mǎn)足

(4)服務(wù)

A好

B一般

C差

(5)運(yùn)距

A短

B中

C長(zhǎng)

(6)質(zhì)量體系

A完善

B基本完善

C不完善

行政專(zhuān)員（總務(wù)管理）意見(jiàn)

簽名： 日期：

人事行政經(jīng)理

意見(jiàn)

認(rèn)可及撤銷(xiāo)

等級(jí)評(píng)定

認(rèn)可

不認(rèn)可

撤銷(xiāo)

A級(jí)

B級(jí)

C級(jí)

簽名： 日期：

簽名：日期：

常務(wù)副總經(jīng)理審批意見(jiàn)：

簽名： 日期：

說(shuō)明：

1.凡三項(xiàng)以上評(píng)估結(jié)果為C則不得認(rèn)可。

2.對(duì)新供應(yīng)商評(píng)估時(shí)，在認(rèn)可或不認(rèn)可欄打√。

3.對(duì)供應(yīng)商評(píng)定等級(jí)時(shí)在等級(jí)評(píng)定欄打√。

4.撤銷(xiāo)供應(yīng)商時(shí)，在撤銷(xiāo)欄中打√

附表2

認(rèn)可供應(yīng)商一覽表

類(lèi)別：最近更新日期：

序號(hào)

供應(yīng)商名稱(chēng)

所提品和服務(wù)

備注

制表人簽字

人事行政經(jīng)理 復(fù)核意見(jiàn)

簽名： 日期：

附表3

資產(chǎn)用品購(gòu)置申請(qǐng)單

申請(qǐng)部門(mén)：申請(qǐng)人：日期：

用品名稱(chēng)

規(guī)格

單位

數(shù) 量

部門(mén)負(fù)責(zé)人意見(jiàn)

簽名：日期：

行政專(zhuān)員意見(jiàn)

簽名：日期：

行政專(zhuān)員（總務(wù)管理）詢(xún)價(jià)意見(jiàn)

用品名稱(chēng)

價(jià)格

用品名稱(chēng)

價(jià)格

用品名稱(chēng)

價(jià)格

簽名： 日期：

人事行政經(jīng)理意見(jiàn)

簽名： 日期：

財(cái)務(wù)總監(jiān)意見(jiàn)

簽名： 日期：

常務(wù)副總經(jīng)理審批（根據(jù)權(quán)限）

簽名： 日期：

集團(tuán)總經(jīng)理審批

（根據(jù)權(quán)限）

集團(tuán)董事長(zhǎng)審批

（根據(jù)權(quán)限）

簽名： 日期：

注：人民幣0.5萬(wàn)元以上固定資產(chǎn)采購(gòu)申請(qǐng)，須將本單連同專(zhuān)門(mén)請(qǐng)示報(bào)告一起報(bào)送。

附表4

日常消耗辦公用品采購(gòu)計(jì)劃表

申請(qǐng)部門(mén)： 所屬月份： 統(tǒng)計(jì)人： 日期：

序號(hào)

物資名稱(chēng)

物資

類(lèi)別

規(guī)格

型號(hào)

單位

數(shù)量

單價(jià)

估算金額（元）

采購(gòu)期限

用途說(shuō)明

辦公

用品

辦公

耗材

保潔

用品

其他

合計(jì)金額

行政專(zhuān)員（總務(wù)管理）詢(xún)價(jià)意見(jiàn)

人事行政經(jīng)理意見(jiàn)

相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人意見(jiàn)

備注

附表5

超標(biāo)消耗辦公用品領(lǐng)用申請(qǐng)表

部門(mén)：

用品名稱(chēng)

規(guī)格

單位

數(shù)量

單價(jià)(元)

金額(元)

領(lǐng)用時(shí)間

備注

合計(jì)

超標(biāo)原因

申請(qǐng)人：日期：

部門(mén)負(fù)責(zé)人意見(jiàn)

簽名：日期：

行政專(zhuān)員（總務(wù)管理）意見(jiàn)

簽名：日期：

人事行政經(jīng)理審批

簽名：日期：

申請(qǐng)人領(lǐng)取后評(píng)價(jià)

簽名：日期：

附表6

資產(chǎn)調(diào)配轉(zhuǎn)移申請(qǐng)單

申請(qǐng)人： 申請(qǐng)時(shí)間：

編 號(hào)

物資名稱(chēng)

數(shù)量

金額

原使用單及存放點(diǎn)

現(xiàn)使用單及存放點(diǎn)

轉(zhuǎn)移、調(diào)配原因

轉(zhuǎn)移時(shí)間

備注

部門(mén)負(fù)責(zé)人

意見(jiàn)

簽名： 日期：

行政專(zhuān)員（資產(chǎn)管

理）意見(jiàn)

簽名： 日期：

轉(zhuǎn)出部門(mén)負(fù)責(zé)人

意見(jiàn)

簽名： 日期：

人事行政經(jīng)理

意見(jiàn)

簽名： 日期：

行政專(zhuān)員（資產(chǎn)管

理）跟進(jìn)結(jié)果

簽名： 日期：

附表7

物資盤(pán)盈、盤(pán)虧匯總表

1．固定資產(chǎn)2. 低耗品

編號(hào)

名稱(chēng)

類(lèi)別

規(guī)格

數(shù)量

金額

使用地點(diǎn)

責(zé)任人

質(zhì)量情況

處理意見(jiàn)

備注

制表人

會(huì)計(jì)師

意見(jiàn)

人事行政經(jīng)理

意見(jiàn)

常務(wù)副總經(jīng)理意見(jiàn)

備注

填表說(shuō)明：在物資盤(pán)點(diǎn)過(guò)程中，若出現(xiàn)盤(pán)盈、盤(pán)虧或報(bào)廢等情況，均須填寫(xiě)本表并在處理意見(jiàn)欄中說(shuō)明原因及處理意見(jiàn)。

附表8

資 產(chǎn) 清 冊(cè)

1．固定資產(chǎn) 2.低耗品

編號(hào)

資產(chǎn)名稱(chēng)

類(lèi)別

型號(hào)規(guī)格

數(shù)量

金額

責(zé)任人

使用地點(diǎn)

備 注

制表人：制表日期：

注：資產(chǎn)的登記、盤(pán)點(diǎn)用。

附表9

辦公用品領(lǐng)用單

領(lǐng)用人（僅限部門(mén)兼職資產(chǎn)管理員）： 申請(qǐng)日期：

物資名稱(chēng)

編號(hào)

規(guī)格型號(hào)

數(shù)量

金額

使用人

使用地點(diǎn)

備注

部門(mén)負(fù)責(zé)人意見(jiàn)

簽名：日期：

行政專(zhuān)員（資產(chǎn)管理）

意見(jiàn)

簽名：日期：

人事行政經(jīng)理意見(jiàn)

簽名：日期：

備注

附表10

物資報(bào)廢（報(bào)損）申請(qǐng)單

申請(qǐng)部門(mén)：申請(qǐng)人：

品名

規(guī)格

數(shù)量

單價(jià)

金額

購(gòu)買(mǎi)日期

報(bào)廢（報(bào)損）原因：

經(jīng)辦人：日期：

部門(mén)負(fù)責(zé)人意見(jiàn)：

簽名：日期：

行政專(zhuān)員（資產(chǎn)管理）核實(shí)及處理意見(jiàn)：

簽名：日期：

行政專(zhuān)員（總務(wù)管理）核實(shí)及處理意見(jiàn)：

簽名：日期：

會(huì)計(jì)師核實(shí)及處理意見(jiàn)：

簽名：日期：

人事行政經(jīng)理意見(jiàn)：

簽名：日期：

財(cái)務(wù)總監(jiān)意見(jiàn)：

簽名：日期：

常務(wù)副總經(jīng)理意見(jiàn)：

簽名：日期：

行政專(zhuān)員（資產(chǎn)管理）事畢處理：

簽名：日期：

附表11

日常消耗辦公用品購(gòu)、用、存統(tǒng)計(jì)表

制表人：所屬月份：制表日期：

序號(hào)

品名

規(guī)格

型號(hào)

單位

單價(jià)(元)

上期庫(kù)存

本期購(gòu)進(jìn)

本期發(fā)出

本期庫(kù)存

人事行政部

財(cái)務(wù)部

營(yíng)銷(xiāo)部

成本控制部

工程管理部

小計(jì)

數(shù)量

金額

數(shù)量

金額

數(shù)量

金額

數(shù)量

金額

數(shù)量

金額

數(shù)量

金額

數(shù)量

金額

數(shù)量

金額

數(shù)量

房地產(chǎn)采購(gòu)管理范文第3篇

關(guān)鍵詞：成本控制；作業(yè)成本法；成本管理

中圖分類(lèi)號(hào)：F27 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2012年8月15日

一、引言

隨著2008年金融危機(jī)以來(lái)，全球面臨自上世紀(jì)三十年代“大蕭條”以來(lái)最嚴(yán)重的金融危機(jī)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)也受到顯著影響。銷(xiāo)售面積的大幅下降造成了商品房空置面積的大幅增加。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)投資增速明顯放緩，土地購(gòu)置面積、新開(kāi)工面積、施工面積、竣工面積都出現(xiàn)了同比下降的態(tài)勢(shì)。為加大經(jīng)濟(jì)刺激力度，央行以積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策為手段，進(jìn)一步擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求，保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展。隨著經(jīng)濟(jì)的不斷好轉(zhuǎn)，炒房和投機(jī)性購(gòu)房現(xiàn)象不斷加劇，使部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，目前國(guó)務(wù)院實(shí)行動(dòng)態(tài)、差別化管理的個(gè)人住房貸款政策，嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房。在當(dāng)今競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境下，如何能夠在眾多競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中脫穎而出，求得發(fā)展是擺在每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)面前的重要問(wèn)題。因此，加強(qiáng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本管理，保證項(xiàng)目目的、目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，是實(shí)現(xiàn)企業(yè)突出包圍、穩(wěn)步發(fā)展的關(guān)鍵過(guò)程。一定的成本管理思想總是源于一定的經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境，是當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)狀況在成本管理方面的反映和體現(xiàn)。本文旨在借助國(guó)內(nèi)外現(xiàn)代成本管理研究成果，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程成本管理目標(biāo)。

一般認(rèn)為，成本管理理論是從l9世紀(jì)二十年代后期發(fā)展起來(lái)的，但作為成本管理基礎(chǔ)的成本核算，卻在l5世紀(jì)中葉就已經(jīng)出現(xiàn)。它首先產(chǎn)生于人們計(jì)算銷(xiāo)售損益的需要，為了在產(chǎn)品完工后就能及時(shí)了解產(chǎn)品成本的情況，人們積極探索，形成了以實(shí)際成本為主要內(nèi)容的成本核算方法。

Erenguc等在投標(biāo)階段運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估技術(shù)法對(duì)采用總價(jià)承包項(xiàng)目的進(jìn)度——費(fèi)用進(jìn)行綜合分析，從而得出最佳的投標(biāo)報(bào)價(jià)。

陸輝等在《施工項(xiàng)目作業(yè)成本法的運(yùn)用》一文中指出了在施工過(guò)程中需要注意的成本問(wèn)題，講解了作業(yè)成本法在項(xiàng)目成本控制中的運(yùn)用程序和利用其進(jìn)行成本核算的方法。

解崇暉、蔣秋亮發(fā)表的《談施工組織設(shè)計(jì)對(duì)工程施工成本的影響》闡述了施工組織與施工成本的關(guān)系，制定科學(xué)先進(jìn)的施工方案是降低成本的關(guān)鍵，不僅施工作業(yè)計(jì)劃對(duì)工程成本會(huì)有深刻影響，現(xiàn)場(chǎng)的安全生產(chǎn)管理也會(huì)對(duì)工程成本產(chǎn)生重大影響。

國(guó)內(nèi)關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本管理研究大多強(qiáng)調(diào)要從前期的決策開(kāi)始的各個(gè)階段成本控制的措施著手，散見(jiàn)于各期刊，理論聯(lián)系不夠，缺乏系統(tǒng)性。

二、項(xiàng)目建設(shè)各階段成本控制

房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)程序一般分為項(xiàng)目建議書(shū)（可行性研究）階段、初步設(shè)計(jì)階段、技術(shù)設(shè)計(jì)（擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)）階段、施工圖設(shè)計(jì)階段、合同實(shí)施（施工調(diào)試）階段、竣工驗(yàn)收階段等幾個(gè)階段。相應(yīng)的，對(duì)各階段的投資控制分別為投資估算、設(shè)計(jì)總概算、修正總概算、施工圖預(yù)算、制定合同價(jià)、制定結(jié)算價(jià)、竣工決算。

從項(xiàng)目的建議書(shū)到項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收，對(duì)房地產(chǎn)的成本控制也一直在進(jìn)行著。以下我們重點(diǎn)從項(xiàng)目招投標(biāo)、采購(gòu)、施工等階段展開(kāi)論述。

（一）投標(biāo)報(bào)價(jià)階段。從建設(shè)階段的程序來(lái)看，投標(biāo)報(bào)價(jià)是一個(gè)工程項(xiàng)目對(duì)于施工單位開(kāi)展工作的起點(diǎn)，正確的投標(biāo)報(bào)價(jià)不僅是影響施工企業(yè)取得項(xiàng)目的結(jié)果，更是會(huì)影響后期工作的正常開(kāi)展。不同的投標(biāo)策略能在與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手博弈的過(guò)程中造成不同的投標(biāo)結(jié)果，正確合理的價(jià)格評(píng)估為贏得這場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)提供基礎(chǔ)，也為后期施工建設(shè)提供資金保障和利潤(rùn)空間。

現(xiàn)階段，投標(biāo)報(bào)價(jià)的方法可分為不同條件報(bào)價(jià)法、不平衡報(bào)價(jià)法、區(qū)別報(bào)價(jià)法、多方案報(bào)價(jià)法、增加建議方案報(bào)價(jià)法等。投標(biāo)策略主要有以下幾種：1、在技術(shù)標(biāo)中顯示高水平的企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平，用高水平的施工組織設(shè)計(jì)牢牢抓住業(yè)主對(duì)本企業(yè)的信心，使本企業(yè)在技高一籌中取勝；2、靠改進(jìn)設(shè)計(jì)和縮短工期取勝；3、采用降低利潤(rùn)措施，吸引業(yè)主對(duì)本標(biāo)函的注意力，提高中標(biāo)幾率；4、先低價(jià)報(bào)價(jià)，中標(biāo)后加強(qiáng)索賠管理，利用索賠以賺到經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)；5、用發(fā)展的眼光來(lái)處理采用何種投標(biāo)方案。

（二）采購(gòu)階段。工程項(xiàng)目采購(gòu)管理是與工程項(xiàng)目管理模式緊密相關(guān)的，目前國(guó)內(nèi)工程項(xiàng)目采購(gòu)主要有四種管理模式。1、業(yè)主自行采購(gòu)模式。業(yè)主既是項(xiàng)目投資主體，又是項(xiàng)目的管理主體。項(xiàng)目采購(gòu)由業(yè)主自行負(fù)責(zé)實(shí)施和管理；2、工程項(xiàng)目總承包建設(shè)模式。在EPC工程項(xiàng)目管理制下，E指設(shè)計(jì)、P指采購(gòu)、C指施工，也就是由一家總承包商負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、采購(gòu)和施工，業(yè)主只負(fù)責(zé)采購(gòu)監(jiān)督、檢查；3、業(yè)主委托承包商代采購(gòu)關(guān)鍵設(shè)備，業(yè)主付款模式（簡(jiǎn)稱(chēng)CFRE）。承包商按業(yè)主的要求代采購(gòu)工程項(xiàng)目關(guān)鍵設(shè)備，采購(gòu)費(fèi)用由業(yè)主支付，承包商負(fù)責(zé)采購(gòu)管理，收取采購(gòu)服務(wù)費(fèi)；4、業(yè)主聘請(qǐng)工程項(xiàng)目管理承包商采購(gòu)管理模式。在PMC（工程項(xiàng)目管理承包商）工程項(xiàng)目管理制下，業(yè)主聘請(qǐng)工程項(xiàng)目管理承包商作為業(yè)主代表或業(yè)主的延伸對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行全面的管理承包。PMC作為業(yè)主代表或延伸主要負(fù)責(zé)工程項(xiàng)目的全面管理工作，而具體的工程項(xiàng)目實(shí)施則由EPC或EP+C、E+PC總承包商來(lái)承擔(dān)。PMC負(fù)責(zé)采購(gòu)管理、監(jiān)督、檢查，承包商負(fù)責(zé)采購(gòu)實(shí)施。

（三）施工階段

1、施工目標(biāo)成本制度程序。項(xiàng)目成本計(jì)劃是項(xiàng)目經(jīng)理進(jìn)行項(xiàng)目成本管理的基本依據(jù)和重要內(nèi)容，也是優(yōu)化和實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理的基本依據(jù)和重要組成工作內(nèi)容，也是優(yōu)化和實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)成本、總目標(biāo)及其分項(xiàng)目標(biāo)，提高經(jīng)濟(jì)效益的基本保證。

施工成本計(jì)劃是項(xiàng)目計(jì)劃期內(nèi)進(jìn)行成本預(yù)測(cè)基礎(chǔ)上，以貨幣形式確定項(xiàng)目計(jì)劃期內(nèi)施工生產(chǎn)所需支出和降低成本的具體行動(dòng)計(jì)劃，并且按照成本管理層次、有關(guān)成本計(jì)劃以及項(xiàng)目進(jìn)展的組階段對(duì)成本計(jì)劃加以分解，并制定各級(jí)成本實(shí)施方案；指導(dǎo)施工生產(chǎn)部門(mén)在計(jì)劃期內(nèi)改進(jìn)施工技術(shù)方法、提高勞動(dòng)生產(chǎn)率、降低原材料消耗；提高機(jī)械設(shè)備使用率；降低費(fèi)用開(kāi)支、達(dá)到預(yù)期經(jīng)濟(jì)效果的成本實(shí)施計(jì)劃或技術(shù)經(jīng)濟(jì)性文件。

2、作業(yè)成本法。作業(yè)成本法是施工階段成本核算的主要方法。作業(yè)成本法可以提供相對(duì)準(zhǔn)確的成本信息，以求盡可能消除“不增值作業(yè)”，改進(jìn)“可增值作業(yè)”，促使損失、浪費(fèi)減少到最低限度，提高決策、計(jì)劃、控制的科學(xué)性和有效性，促進(jìn)項(xiàng)目管理水平的不斷提高。

現(xiàn)階段，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)都有自己的成本控制體系，但項(xiàng)目各環(huán)節(jié)成本控制脫節(jié)現(xiàn)象普遍存在，制度執(zhí)行情況大打折扣，粗放管理特征明顯、項(xiàng)目成本控制有效性不足。

三、成本管理現(xiàn)狀

隨著現(xiàn)代技術(shù)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，我國(guó)企業(yè)成本管理水平也有了長(zhǎng)足發(fā)展，但現(xiàn)行的房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理上還主要存在以下幾個(gè)方面的問(wèn)題：

1、缺乏規(guī)范的成本管理制度和體系。很多房地產(chǎn)企業(yè)雖然都很重視成本管理，但由于缺乏經(jīng)驗(yàn)，公司內(nèi)部一直沒(méi)有建立起規(guī)范的成本管理體系。

2、設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證難以有效控制。頻繁發(fā)生的各類(lèi)變更和簽證使很多房地產(chǎn)企業(yè)大傷腦筋，一方面難以及時(shí)掌握最新的變更情況，另一方面也缺乏有效措施盡可能避免各類(lèi)不必要變更的發(fā)生，“變更黑洞”使很多地產(chǎn)公司十分頭痛，部分公司甚至屢屢發(fā)生“倒簽”的情況。

3、難以精確制定資金計(jì)劃。作為資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)都非常重視資金流的管理，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，由于大量不同類(lèi)型的合同都在不同階段的執(zhí)行過(guò)程中，這樣想在短時(shí)間內(nèi)精確地制定出未來(lái)月份或季度的資金計(jì)劃幾乎是不太可能完成的任務(wù)。

4、成本控制不力。第一，對(duì)成本控制存在錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)；第二，缺乏先進(jìn)的成本控制方法；第三，沒(méi)有完善的成本控制制度體系。

四、對(duì)策

（一）改進(jìn)和完善現(xiàn)行建設(shè)工程中招投標(biāo)工作。國(guó)家政府部門(mén)必須加大監(jiān)管力度，發(fā)揮招投標(biāo)管理機(jī)構(gòu)的宏觀作用。對(duì)政府投資或政府參與投資項(xiàng)目要嚴(yán)格審查。加大對(duì)招標(biāo)機(jī)構(gòu)的培育和發(fā)展，這不僅要求加強(qiáng)對(duì)招標(biāo)機(jī)構(gòu)的規(guī)范化要求，還要加強(qiáng)過(guò)程監(jiān)督。建立企業(yè)評(píng)審專(zhuān)家?guī)欤訌?qiáng)企業(yè)招投標(biāo)階段的專(zhuān)業(yè)化指導(dǎo)。

（二）對(duì)工程采購(gòu)項(xiàng)目的成本實(shí)行全方位監(jiān)管

（三）對(duì)采購(gòu)工程項(xiàng)目成本的全過(guò)程進(jìn)行管理和督查。我們對(duì)采購(gòu)工程項(xiàng)目成本的全過(guò)程管理和督查主要是分三步走：

1、工程施工準(zhǔn)備階段成本控制的主要內(nèi)容是：中標(biāo)后公司應(yīng)組織有關(guān)人員對(duì)工程項(xiàng)目的價(jià)格組成、實(shí)施的主客觀條件、有利和不利因素等進(jìn)行綜合分析和評(píng)估（評(píng)價(jià)），并根據(jù)規(guī)定額度確定比較先進(jìn)、合理的成本控制目標(biāo)體系；認(rèn)真地研究制定較為合理可行的施工方案；并根據(jù)采購(gòu)人（使用部門(mén)和單位）的要求和前期工作進(jìn)展情況做適當(dāng)合理的投入，既要保證按期開(kāi)工，又要避免設(shè)備、人工的浪費(fèi)。

2、采購(gòu)工程施工期是成本控制的主要實(shí)施階段。采購(gòu)人應(yīng)注意采購(gòu)工程成本信息的收集和整理，準(zhǔn)確收集施工成本費(fèi)用的資料，及時(shí)分析實(shí)際成本與原預(yù)算成本的差異及節(jié)約率，并及時(shí)做出調(diào)整，對(duì)采購(gòu)項(xiàng)目的人員進(jìn)行全過(guò)程的監(jiān)督（監(jiān)察）與檢查。

3、工程竣工驗(yàn)收階段要著重做好工程的掃尾工作。

五、結(jié)論

本文主要是圍繞房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制和優(yōu)化的問(wèn)題進(jìn)行展開(kāi)，從房地產(chǎn)成本涉及的主要方面到房地產(chǎn)成本管理的主要方法，通過(guò)對(duì)建設(shè)各階段的成本管理分析，得到以下幾點(diǎn)結(jié)論：

1、項(xiàng)目成本控制是一個(gè)全過(guò)程的工作，從項(xiàng)目建議書(shū)開(kāi)始到竣工結(jié)束的方方面面都是成本控制的目標(biāo)。

2、決策樹(shù)在投標(biāo)報(bào)價(jià)中的運(yùn)用，使原本復(fù)雜的決策機(jī)制變得清晰條理化。設(shè)定幾種投標(biāo)報(bào)價(jià)和施工方式，通過(guò)不同施工方式下的成本費(fèi)用的對(duì)比和不同報(bào)價(jià)情況下中標(biāo)的概率比較，制定不同的報(bào)價(jià)方案。決策樹(shù)的作用使得判斷不同報(bào)價(jià)方案變得具體明朗，所以該方法對(duì)招投標(biāo)程序有很大的指導(dǎo)意義。

3、作業(yè)成本法是項(xiàng)目管理者將目標(biāo)成本的各個(gè)指標(biāo)按作業(yè)鏈逐層分解，構(gòu)筑完整的成本管理過(guò)程。包括預(yù)測(cè)目標(biāo)成本、制定成本計(jì)劃、分解目標(biāo)成本、作業(yè)成本計(jì)算、作業(yè)成本控制和作業(yè)成本分析與考核等。建設(shè)作業(yè)成本中心，再按照各類(lèi)資源所產(chǎn)生的成本進(jìn)行分配，通過(guò)成本分析與改進(jìn)，將目標(biāo)成本指標(biāo)的層層分解落實(shí)到作業(yè)層次，從而控制作業(yè)成本。

主要參考文獻(xiàn)：

[1]陸輝，陳振江，趙春燕.施工項(xiàng)目作業(yè)成本法的運(yùn)用[J].山西建筑，2010.19.11.

[2]赫建國(guó).作業(yè)成本法在成本核算中的應(yīng)用[J].水利水電工程造，2011.21.4.

房地產(chǎn)采購(gòu)管理范文第4篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；采購(gòu)成本；控制體系

中圖分類(lèi)號(hào)：F275.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2013）06-0-01

2011年以來(lái)，國(guó)家繼續(xù)推出更為嚴(yán)厲的宏觀政策，掀起了新的一輪樓市調(diào)控風(fēng)暴。國(guó)家和地方政府從加大土地調(diào)控力度、實(shí)施土地市場(chǎng)清理整頓、緊縮房地產(chǎn)信貸等方面對(duì)房地產(chǎn)實(shí)行調(diào)控乃至更為嚴(yán)厲的買(mǎi)房與戶(hù)籍掛鉤等政策以遏制局部地區(qū)出現(xiàn)的投資增幅過(guò)快及部分地區(qū)房?jī)r(jià)不合理的局面。這新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策涉及面廣、操作性強(qiáng)、政策組合程度更高，在很大程度上改變了房地產(chǎn)的生態(tài)環(huán)境。隨著我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)逐步走向成熟，加之土地出讓成本的不斷提高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的固定開(kāi)支成本越來(lái)越高。如何提高房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行穩(wěn)定性是企業(yè)需要考慮的重要問(wèn)題。采購(gòu)成本控制的核心是長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略成本決策。房地產(chǎn)企業(yè)采購(gòu)成本控前瞻決策的成本信息。因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)采購(gòu)成本控制時(shí)，需要全面考慮內(nèi)在潛力的挖掘，不斷延伸成本控制的時(shí)間和空間范圍，創(chuàng)造性的進(jìn)行成本控制，不斷提高成本控制的效率性和效益性。

一、房地產(chǎn)企業(yè)采購(gòu)成本控制存在的問(wèn)題

1.供應(yīng)商不能提供高品質(zhì)產(chǎn)品

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)供貨質(zhì)量要求高，不僅要檢驗(yàn)實(shí)物質(zhì)量，更注重對(duì)零部件生產(chǎn)過(guò)程質(zhì)量的考評(píng)，而許多零部件供應(yīng)商質(zhì)量管理體系不健全，質(zhì)量意識(shí)淡漠，產(chǎn)品存在問(wèn)題，產(chǎn)品的品質(zhì)得不到保證。我國(guó)絕大多數(shù)零部件供應(yīng)商都通過(guò)了ISO9000系列質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)的第三方認(rèn)證，有的還通過(guò)了QS9000或TS16949質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)的第三方認(rèn)證，但總的說(shuō)來(lái)，質(zhì)量控制仍是最薄弱的環(huán)節(jié)。

2.供應(yīng)商不能提供可靠的交貨

最理想的供貨方式是供應(yīng)商直接將貨運(yùn)到房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)，但目前的現(xiàn)實(shí)情況卻是很多零部件供應(yīng)商都不能向制造商提供及時(shí)可靠的交貨，有的不得不在它們客戶(hù)附近建立臨時(shí)倉(cāng)庫(kù)以滿(mǎn)足及時(shí)供貨的要求，但這只是將負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)稼給供應(yīng)商，而且會(huì)導(dǎo)致成本上升，供應(yīng)商維持很高的庫(kù)存水平。

3.零部件供應(yīng)商與房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)系不穩(wěn)定

供應(yīng)商與房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)系多是臨時(shí)的，或者短暫性的合作。由于缺乏合作與協(xié)調(diào)，供貨過(guò)程中各種抱怨和扯皮的事情比較多，很多時(shí)間消耗在解決日常問(wèn)題上，沒(méi)有更多的時(shí)間來(lái)做長(zhǎng)期性的預(yù)測(cè)與計(jì)劃工作，供應(yīng)商與房地產(chǎn)企業(yè)缺乏合作的氣氛增加了許多運(yùn)作中的不確定性，同時(shí)雙方的交易風(fēng)險(xiǎn)也相應(yīng)增加。因此，為保證穩(wěn)定的供貨能力，必須識(shí)別供應(yīng)商的供貨風(fēng)險(xiǎn)，監(jiān)控供應(yīng)商供貨的不確定因素，控制和規(guī)避供貨風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)采購(gòu)成本控制體系的改進(jìn)的對(duì)策思考

1.利用充分的信息溝通對(duì)企業(yè)采購(gòu)決策風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制

任何一個(gè)決策的正確性都必須建立在充分信息的基礎(chǔ)上，對(duì)采購(gòu)成本信息的充分掌握可以提高采購(gòu)成本決策方案的正確度，降低采購(gòu)成本決策風(fēng)險(xiǎn)。決策所需要的信息常常分布于不同的時(shí)間和空間中，首先要采取科學(xué)合理的方法搜尋、收集企業(yè)內(nèi)外部各種與采購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)有關(guān)的信息，并且要遵循及時(shí)、完整、準(zhǔn)確的原則進(jìn)行。在企業(yè)內(nèi)部要盡可能的拓寬信息渠道，保持信息及時(shí)流暢的傳遞與反饋。其次，對(duì)獲取的信息進(jìn)行全面的分析處理，提取出決策相關(guān)的信息，為正確進(jìn)行采購(gòu)決策提供信息支持，為采購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的控制打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

2.建立健全采購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警與應(yīng)急系統(tǒng)

房地產(chǎn)企業(yè)雖然普遍在內(nèi)部信息溝通方面建立了采購(gòu)成本與價(jià)格管理信息系統(tǒng)，但在信息的采集、取舍以及系統(tǒng)信息的更新方面仍然依賴(lài)審價(jià)中心人工輸入信息系統(tǒng)，這一方面會(huì)造成信息更新的不及時(shí)，延誤采購(gòu)決策時(shí)一機(jī)，另一方面由于人為主觀因素也可能造成信息輸入的不完整或者遺漏有價(jià)值的信息的情況發(fā)生，從而造成采購(gòu)決策風(fēng)險(xiǎn)增加。因此，有必要建立健全采購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警與應(yīng)急系統(tǒng)，通過(guò)對(duì)采購(gòu)業(yè)務(wù)流程中風(fēng)險(xiǎn)值較大的控制要素設(shè)定警戒值，進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)測(cè)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)紅旗，準(zhǔn)確的預(yù)報(bào)采購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)。例如，在供應(yīng)商管理庫(kù)存系統(tǒng)對(duì)主要的生產(chǎn)用零部件庫(kù)存設(shè)定警戒庫(kù)存量，當(dāng)?shù)陀谶@個(gè)警戒庫(kù)存時(shí)必須實(shí)施緊急零部件配送措施，這是一旦采購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后企業(yè)可以啟用的應(yīng)急措施。對(duì)于采購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)急系統(tǒng)一般采用備選方案的形式預(yù)先準(zhǔn)備，當(dāng)采購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)，企業(yè)可以依據(jù)實(shí)際情況選擇與之對(duì)應(yīng)的應(yīng)急措施進(jìn)行實(shí)施，以便變被動(dòng)為主動(dòng)，規(guī)避采購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)或者將損失降為最小。

3.改善客戶(hù)管理效果

如今的房地產(chǎn)企業(yè)與供應(yīng)商關(guān)系應(yīng)該是戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。企業(yè)采購(gòu)人員所面臨的任務(wù)不僅是管理與控制采購(gòu)價(jià)格，而且需要使企業(yè)與供應(yīng)商建立合作聯(lián)盟，共同致力于縮短新產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)時(shí)間，節(jié)省新產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)成本，以最低的價(jià)格更迅速的搶占市場(chǎng)，取得雙贏。房地產(chǎn)企業(yè)以這種先進(jìn)的管理理念為基礎(chǔ)，致力于和供應(yīng)商構(gòu)筑戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，借助供應(yīng)商在其專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域的技術(shù)、開(kāi)發(fā)、生產(chǎn)和管理的優(yōu)勢(shì)，讓供應(yīng)商在產(chǎn)品開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)階段直接參與研發(fā)活動(dòng)，建立穩(wěn)定的合作伙伴關(guān)系。在這種關(guān)系下，供應(yīng)商把自己看作房地產(chǎn)企業(yè)大團(tuán)隊(duì)的一員，報(bào)價(jià)時(shí)提供詳細(xì)成本分類(lèi)，與房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部團(tuán)隊(duì)成員一起研究成本改進(jìn)。在困難時(shí)候愿意合作，延長(zhǎng)付款期限，從大局出發(fā)保護(hù)戰(zhàn)略聯(lián)盟的利益最大化。這種戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系可以給公司節(jié)省很多人力、物力，對(duì)控制采購(gòu)成本起了很大的作用。

4.估算供應(yīng)商的產(chǎn)品或服務(wù)成本

戰(zhàn)略成本管理要求要對(duì)供應(yīng)商的產(chǎn)品與服務(wù)的成本狀況展開(kāi)分析。只有這樣，才能在與供應(yīng)商的合作中占主動(dòng)地位。實(shí)踐中，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)參觀供應(yīng)商的公司，觀察并適當(dāng)提問(wèn)以獲得更多有用的資料，也可以明確要求供應(yīng)商如實(shí)提供相關(guān)資料，根據(jù)掌握的資料估算供應(yīng)商產(chǎn)品與服務(wù)的成本并分析其成本構(gòu)成。這樣不僅能夠在今后的合作中占據(jù)一定的主動(dòng)地位，關(guān)鍵的是通過(guò)溝通和聯(lián)系，可以幫助或者與供應(yīng)商一起尋求降低材料采購(gòu)成本的途徑，從而系統(tǒng)的降低自己企業(yè)的材料采購(gòu)成本。

參考文獻(xiàn)：

[1]夏維朝.供應(yīng)鏈競(jìng)爭(zhēng)中的核心——采購(gòu)成本與采購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)控制.特區(qū)經(jīng)濟(jì)，2011（5）.

房地產(chǎn)采購(gòu)管理范文第5篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；全過(guò)程；成本控制

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制內(nèi)涵

成本是衡量企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平的一個(gè)綜合性指標(biāo)，企業(yè)為了降低產(chǎn)品成本而進(jìn)行的各項(xiàng)管理工作即稱(chēng)為成本管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本是指開(kāi)發(fā)企業(yè)為開(kāi)發(fā)商品房所支出的全部費(fèi)用。就其用途來(lái)講，大致可以分為7項(xiàng)費(fèi)用:土地費(fèi)用、前期費(fèi)用、建安費(fèi)用、公建及配套費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用。同時(shí)，成本的發(fā)生是一個(gè)連續(xù)過(guò)程，以上7項(xiàng)費(fèi)用的支出又涉及到了策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、銷(xiāo)售等環(huán)節(jié)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理，就是要在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中對(duì)上述全部成本構(gòu)成進(jìn)行規(guī)劃和控制，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的利潤(rùn)最大化目標(biāo)。

二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程中的成本控制方法

（一）項(xiàng)目前期階段成本控制

1. 提升土地價(jià)值間接實(shí)現(xiàn)對(duì)土地成本費(fèi)用的控制

2002年7月1日起實(shí)施的《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定））及((土地法》中明確規(guī)定，在中華人民共和國(guó)以?xún)?nèi)的經(jīng)營(yíng)性用地必須通過(guò)招、拍、掛的方式向社會(huì)公開(kāi)出讓國(guó)有土地使用權(quán)。在此背景下，可以說(shuō)土地成本是不變的剛性成本。那么在獲取土地使用權(quán)后怎樣降低成本，只能是在符合用地條件規(guī)劃的前提下按照法律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行，經(jīng)過(guò)充分合理論證，能夠帶來(lái)最高收益的利用原則，選擇最佳的規(guī)劃方案、用途和最合適的開(kāi)發(fā)節(jié)奏及規(guī)模，使土地價(jià)值最大化，從而實(shí)現(xiàn)間接對(duì)土地成本控制。

2. 著力加強(qiáng)規(guī)劃設(shè)計(jì)工作

規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制是建安工程費(fèi)控制的關(guān)鍵階段，規(guī)劃方案設(shè)計(jì)決定了70%~80%的建安工程成本，合理經(jīng)濟(jì)的設(shè)計(jì)方案是項(xiàng)目建安成本控制最基本的保障。所以除了要委托實(shí)力較強(qiáng)的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)外，在做方案階段還要請(qǐng)本公司專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員及專(zhuān)家就建筑設(shè)計(jì)方案、結(jié)構(gòu)形式、地基處理方法等進(jìn)行會(huì)審，反復(fù)論證，以求獲得最佳方案。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施階段的成本控制

1. 設(shè)計(jì)階段的成本控制

（1）對(duì)施工圖實(shí)行限額設(shè)計(jì)

對(duì)于一個(gè)工程來(lái)說(shuō)，在其投資建設(shè)期涉及到設(shè)計(jì)、物資采購(gòu)和施工管理三個(gè)方面。工程投資效益的好壞，工程成本的高低，起決定作用的是設(shè)計(jì)。工程設(shè)計(jì)階段是形成工程價(jià)格的首要階段，在這個(gè)階段節(jié)約投資的機(jī)會(huì)多、金額大、付出的代價(jià)小。因此要做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)價(jià)格的有效控制必須實(shí)行限額設(shè)計(jì)，既實(shí)現(xiàn)對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)模、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)深度、工程數(shù)量與投資額等各個(gè)方面的有效控制。

（2）推行標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)

根據(jù)國(guó)家或省、市、自治區(qū)批準(zhǔn)的建筑、結(jié)構(gòu)和構(gòu)件等標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)文件、圖紙進(jìn)行的設(shè)計(jì)被稱(chēng)作標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)，在設(shè)計(jì)階段使用標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)具有以下優(yōu)點(diǎn)：一、節(jié)省設(shè)計(jì)費(fèi)用，二、提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，三、提高設(shè)計(jì)的效率，四、節(jié)約建筑材料，五、降低工程的成本。

（3）對(duì)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行招標(biāo)

實(shí)行招投標(biāo)制度，可以在保證設(shè)計(jì)方案的安全性、技術(shù)性、合理性和使用功能的前提下，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選擇出最為經(jīng)濟(jì)合理的方案，優(yōu)中選優(yōu)，降低工程成本，從而實(shí)現(xiàn)在設(shè)計(jì)階段控制成本的目的。

2. 招投標(biāo)階段的成本控制

（1）合理擬定招標(biāo)方案

由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目多采用滾動(dòng)開(kāi)發(fā)、分階段開(kāi)發(fā)等形式，合理擬定招標(biāo)方案，對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資控制就顯得尤其重要。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)中承發(fā)包模式主要有平行發(fā)包、設(shè)計(jì)或施工總承包、項(xiàng)目總承包和項(xiàng)目總承包管理四種模式。項(xiàng)目標(biāo)段的劃分及承發(fā)包模式?jīng)Q定了與開(kāi)發(fā)商簽約的承包商數(shù)量、決定了一份合同包括的工作內(nèi)容、決定了開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的組織結(jié)構(gòu)和管理體制，從而影響了投資風(fēng)險(xiǎn)的分配，決定了開(kāi)發(fā)商對(duì)投資控制的力度和可控范圍。而招標(biāo)方式有公開(kāi)招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)兩種。因公開(kāi)招標(biāo)可以在較廣范圍內(nèi)選擇中標(biāo)人，投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)激烈，有利于降低投資，因此，一般的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)宜選用公開(kāi)招標(biāo)形式。

（2）科學(xué)進(jìn)行合同策劃

我國(guó)建設(shè)工程承包合同的形式分為三類(lèi)：固定價(jià)合同、可調(diào)價(jià)合同、成本加酬金合同。不同的合同形式會(huì)產(chǎn)生不同的投資控制效果，開(kāi)發(fā)商應(yīng)根據(jù)固定價(jià)格合同、可調(diào)價(jià)格合同和成本加酬金合同各自的優(yōu)缺點(diǎn)和適用范圍及開(kāi)發(fā)商的管理作風(fēng)、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)及市場(chǎng)、環(huán)境因素等合理選擇合同種類(lèi)，這樣才能更好地趨利避害，降低風(fēng)險(xiǎn)，使開(kāi)發(fā)商的投資效益得到最大的體現(xiàn)。

（3）改進(jìn)物質(zhì)采購(gòu)管理制度，實(shí)施招標(biāo)采購(gòu)

在建筑安裝工程中，材料費(fèi)大約占建安工程費(fèi)的70％左右。在安裝工程中，設(shè)備費(fèi)也占有很大的比重。因此影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)價(jià)格的另一個(gè)因素就是物質(zhì)采購(gòu)管理制度。要想真正使得市場(chǎng)形成價(jià)格的機(jī)制得以有效運(yùn)行，即實(shí)施招標(biāo)采購(gòu)方式。

3. 施工階段的成本控制

（1）加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)管理工作

①優(yōu)化施工組織設(shè)計(jì)，選擇技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理的施工方案

在工程實(shí)施過(guò)程中，除了應(yīng)組織專(zhuān)家對(duì)投標(biāo)文件的施工組織設(shè)計(jì)進(jìn)行審查外，還應(yīng)對(duì)施工過(guò)程中的專(zhuān)題施工方案進(jìn)行審查，運(yùn)用價(jià)值工程法等方法通過(guò)不斷地對(duì)項(xiàng)目做多方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較分析，努力挖掘節(jié)約工程投資的潛力，從而達(dá)到節(jié)約投資，創(chuàng)造更高效益的目的。

②加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)工程量簽證的監(jiān)督和管理工作

現(xiàn)場(chǎng)簽證是工程建設(shè)過(guò)程中一項(xiàng)經(jīng)常性的工作，許多工程由于現(xiàn)場(chǎng)簽證的不嚴(yán)肅，引起工程成本失控，這方面的教訓(xùn)是非常多的。據(jù)統(tǒng)計(jì)，由于工程量簽證問(wèn)題所引起的工程結(jié)算價(jià)的上升幅度可達(dá)15%～25%，個(gè)別的甚至更高，如果不慎重對(duì)待工程量簽證，工程造價(jià)控制極易出現(xiàn)漏洞，造成資金的大量浪費(fèi)。

（2）做好設(shè)備、材料的認(rèn)質(zhì)認(rèn)價(jià)工作

房地產(chǎn)公司為了追求利益的最大化，一般會(huì)把一些材料設(shè)備確定為甲方供應(yīng)，其實(shí)，甲供材料設(shè)備的價(jià)格控制包含了以下兩層意思。

第一是對(duì)于開(kāi)發(fā)商自身的管理。設(shè)備材料的采購(gòu)必須經(jīng)過(guò)招標(biāo)，只有競(jìng)爭(zhēng)才能得到性?xún)r(jià)比高的產(chǎn)品。招標(biāo)前，甲方的專(zhuān)業(yè)人員首先要充分了解所采購(gòu)的產(chǎn)品的數(shù)量、性能要求、規(guī)格型號(hào)和市場(chǎng)行情等，其次，編制招標(biāo)文件時(shí)要制定完整的技術(shù)規(guī)格，合理的付款方式，明確的服務(wù)內(nèi)容，因?yàn)檎袠?biāo)文件既是供應(yīng)商投標(biāo)和招標(biāo)方評(píng)標(biāo)的依據(jù)，更是合同簽定的依據(jù)。

第二是對(duì)于供應(yīng)商及工程承包商的管理。開(kāi)發(fā)商應(yīng)督促承包商及時(shí)反饋施工進(jìn)度，及早作出設(shè)備材料的采購(gòu)計(jì)劃。在甲方與供貨商的合同中，必須考慮與工程承包的銜接，比如卸貨、接貨、搬運(yùn)等，供貨時(shí)間必須與承包商充分協(xié)商。簽定合同后又要隨時(shí)掌握供應(yīng)商的設(shè)備材料質(zhì)量和到貨情況，以減少施工階段承包商的工期和費(fèi)用索賠的機(jī)會(huì)。

4. 竣工階段的成本控制

竣工階段項(xiàng)目的各項(xiàng)成本均已發(fā)生，所以重點(diǎn)應(yīng)放在審核項(xiàng)目決算上，并將項(xiàng)目中各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的預(yù)測(cè)值與實(shí)際值進(jìn)行對(duì)比、分析，總結(jié)出較為實(shí)用的經(jīng)驗(yàn)，為以后其他新開(kāi)工的項(xiàng)目提供必要的參考。

(三）銷(xiāo)售階段的成本控制

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷(xiāo)售階段的成本管理主要是管理銷(xiāo)售費(fèi)用的支出，在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的銷(xiāo)售費(fèi)用支出呈現(xiàn)整體上升趨勢(shì)，較一般費(fèi)用數(shù)額大，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的高低有直接影響，因此必須加強(qiáng)對(duì)此費(fèi)用的控制。

1. 通過(guò)招標(biāo)選擇出傭金合理專(zhuān)業(yè)水平高的銷(xiāo)售公司。優(yōu)秀的營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)熟悉市場(chǎng)環(huán)境、具備豐富的租售知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)業(yè)人員，他們對(duì)所擅長(zhǎng)的市場(chǎng)領(lǐng)域有充分的認(rèn)識(shí)，能夠使項(xiàng)目很快融入市場(chǎng)并取得領(lǐng)先的地位，快速實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售目標(biāo)。

2. 控制銷(xiāo)售階段成本的關(guān)鍵還取決于一個(gè)專(zhuān)業(yè)的符合市場(chǎng)的營(yíng)銷(xiāo)策劃方案。依據(jù)策劃方案來(lái)實(shí)施營(yíng)銷(xiāo)推廣，要深入理解項(xiàng)目?jī)?nèi)涵，使廣告表現(xiàn)等更好的與項(xiàng)目定位銜接；應(yīng)當(dāng)認(rèn)真分析研究廣告投放的內(nèi)容、時(shí)間、投入量等，所采取的廣告以及活動(dòng)推廣手段應(yīng)當(dāng)是具有針對(duì)性的，這樣才能夠充分發(fā)揮推廣費(fèi)用的作用，避免事倍功半。

3. 選擇新型媒體是控制廣告費(fèi)用的有效途徑。在信息傳播高速發(fā)達(dá)的今天，網(wǎng)絡(luò)已成為人們獲取信息最方便和快捷的途徑，選擇網(wǎng)絡(luò)媒體進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)推廣相對(duì)傳統(tǒng)媒體可以節(jié)省大量推廣宣傳費(fèi)用，從而有效控制了廣告費(fèi)用的支出。

三、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，全過(guò)程成本控制的是一個(gè)有機(jī)的整體，是個(gè)系統(tǒng)性的過(guò)程，通過(guò)上面的論述我們看到，這個(gè)控制包含了事前、事中和事后三個(gè)階段，它們是辨證統(tǒng)一的關(guān)系，只有對(duì)這個(gè)全過(guò)程進(jìn)行有效的、合理的控制，才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的目標(biāo)，才能實(shí)現(xiàn)投資的良性循環(huán)，從而保證開(kāi)發(fā)企業(yè)的永續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn):

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