房地產企業資產管理辦法

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房地產企業資產管理辦法范文第1篇

中國推出REITs的條件基本成熟

商業物業存儲量充足，核心地段優質商業是項目庫的首選

21世紀以來，我國以大型購物中心為主的商業地產項目在一線城市快速發展，并逐步向二三線城市擴展。根據國家統計局統計，2011年全國商業營業用房投資額達7424.05億元，連續四年投資增長率都達到20%以上。我國商業物業的存量充足并保持良好增長趨勢，可以為REITs提供充足的項目儲備。

除2008年受金融危機和經濟發展放緩等因素影響，商業地產市場出現顯著下調外，我國商業地產的銷售價格和租金水平總體呈現平穩上升趨勢。根據人民銀行的《中國房地產金融報告》，從2010年開始，我國以北京、上海等一線城市為代表的零售商業物業、優質寫字樓等商業地產的價格與租金水平又進入了新一輪增長軌道。一線城市和部分發達地區二線城市的商業地產項目，尤其是核心地段的優質商業物業是我國REITs項目庫的首選。

房地產企業融資渠道狹窄，REITs可拓寬融資渠道

近年來，國家為抑制房地產行業過快發展，出臺多項調控政策，嚴格限制商業銀行發放房地產開發貸款的基本條件，這使得以銀行貸款為主要資金來源的房地產開發企業受到較大影響。房地產開發企業逐步拓展信托貸款、上市融資、私募基金等新的融資渠道，但由于信托貸款融資成本高、上市融資受嚴格監管、私募基金市場尚不成熟等因素影響，我國房地產開發企業的融資問題并不能得到有效緩解，仍亟需開拓新的融資方式。

REITs作為一種創新型金融工具，可為房地產企業提供全新的融資渠道。企業采用REITs，將其自持的商業物業資產打包，以其未來產生的租金收入作為預期收益向投資者發行證券。這種方式不僅增強了資產流動性，也將企業未來收入提前折現，有利于企業優化資產負債結構。REITs是幫助房地產開發企業實現“長期回報，短期資金回籠”的有效途徑。

投資需求旺盛，REITs可滿足長期穩健投資的需求

中國一直是儲蓄大國，截至2012年末，我國本外幣居民儲蓄存款余額高達40.4萬億元。在央行連續降息的背景下，居民的儲蓄存款依然居高不下，這反映了我國目前儲蓄轉化為投資的渠道還不夠通暢，巨額的社會閑散資金無法形成多元化投資。近兩年股市低迷、房地產市場嚴控，使得有投資意愿的個人理財者們找不到合適的投資渠道。此外，我國對社保基金、企業年金和保險公司等機構投資者的管制逐步放松，最新的政策鼓勵其增加對資本市場的投資比重，積極推動養老保險基金、住房公積金等長期資金入市。這些機構投資者的運營資本雄厚，具有強大的投資潛力。

REITs作為一種投資工具最大的優勢在于具備長期穩定的投資收益，且具有低風險的特點。通過美國REITs的歷史數據來看，REITs有定期的股息收益，并且股息率相對優厚，市場收益率高。不同年期的REITs股本回報率基本都高于同年期的股票和債券。通過VAR模型對于美國、香港等市場的REITs產品風險和大盤指數風險測度的對比結果也顯示，REITs市場的風險水平低于該地區金融市場的平均風險水平。從發達國家的歷史經驗和我國目前的投資環境來看，此時推出REITs是豐富我國投資渠道、滿足我國旺盛的投資需求的可行選擇。

中國房地產信托業發展迅猛，專業能力與國際接軌

近年來，我國信托行業持續擴容，2008年以來信托資產規模每年新增額達到1萬億元以上。截至2012年底，全行業65家信托公司管理的信托資產規模達到7.47萬億元。在信托市場高速發展的背景下，信托公司的核心產品——房地產信托的資產規模和數量也保持了快速增長。中國信托業協會公布的最新數據顯示，我國房地產信托規模在經歷了2012年的小幅縮減后，2013年一季度再度高居榜首。截至一季度末，信托資金對房地產的配置規模達到7701.79億元，同比增長12.18%，環比增長11.93%。

這充分表明我國房地產信托的總量與產品種類都在不斷發展，基金化的房地產信托等創新產品陸續出現，我國信托機構專業能力不斷增強。這種情況下，REITs的推行將是我國信托機構與國際接軌的良好契機。

中國REITs的基本構建思路

以核心地段優質商業作為持有資產，保證穩定收益

REITs是否能吸引投資者，關鍵在于其持有資產是否能產生穩定收益，設計我國REITs實行方案的首要問題在于REITs打包資產的選取。

我國推出REITs的呼聲已久。從2008年開始，天津、上海等地區的有關部門一直在積極的推進保障房REITs的實施方案，但至今無一順利推出，其主要原因在于保障房缺乏有效的市場運營模式，租金收益有限，較目前信托產品的平均收益率，其吸引力不足。而保障房作為政府提供財政支持的政策性住房，將其打包上市會涉及到多方政府部門，產權及后續管理問題復雜，加大了REITs方案實際操作的難度。

保障房REITs的“難產”告訴我們，這種“在創新中創新”的方式并不適合作為開拓我國REITs市場的先驅。轉觀我國的商業地產，尤其是一二線城市的優質商業地產，在經濟增長和城市發展的推動下，地價及租金連續攀升。新加坡凱德CRCT和香港越秀REITs均投資于我國內地的商業地產，其持有資產的物業租金收入及利潤分紅均呈現連年上升的趨勢。而其中新加坡凱德資產包中的9處商場中，北京的西直門嘉茂購物中心和望京購物中心的凈收益占總物業收入凈額的54.18%，并分別實現了同比19.8%、12.9%的收益增長。

由此可見，以我國商業地產為基礎資產的REITs產品是可以保障良好、穩定的未來收益的，特別是處于一線城市核心地段的優質商業項目是具有很大的利潤空間的。所以，我國可以先以優質商業物業為對象發行REITs，而隨著REITs在我國資本市場的適應與發展、我國房地產市場各類物業項目的豐富與成熟，再嘗試在資產池中加入其他資產類型，利用結構性配置設計出更加成熟的REITs產品。

物業所有權人相對控股，保證對物業經營的主導權

目前，我國大部分的優質房地產資產由房地產開發企業持有。對于房地產開發企業，將這些房地產資產直接銷售出去，是最直接的融資途徑，但這種方式在使房地產開發企業獲得流動資金的同時，也失去了這些優質房地產物業的未來收益與增值空間。這種情況下，REITs可以成為房地產開發企業資產剝離的一種有效方式。REITs將流動性較差的房地產資產證券化，并在公開上市募股中出售部分股票以獲得新的資本，同時房地產開發企業持有部分REITs的股份，保留相對控股權。

香港越秀投資等REITs主要采用這種模式。以廣州國際金融中心為例，根據公告，廣州國際金融中心作價134.4億元并入越秀房地產信托，作價中包括88.5億元的交易代價、45億元開發貸款及少數股東權益約0.9億元。越秀房地產信托將基金約36%配售給開發商越秀地產，約64%配售給獨立第三方。在交易完成后，越秀地產依然持有廣州國金中心36%的股權，仍為大股東。同時越秀地產將原來預計的投資回收周期從15年縮減為3年多，同時減少45億元銀行負債、增加約40億元現金、獲得了5億～7億元的收益。

由此可見，房地產開發企業將所持有的物業打包上市，仍然可以保持相對控股地位，既可以享有使用其流動資金的權利，也可以繼續受益于REITs上市后的業務發展，既滿足了短期的融資需求，也獲得了長期的獲利空間。目前，萬達等國內以持有商業物業為主的大型房地產企業，在能繼續保持物業控制權的情況下，有REITs上市的需求。

成立單獨的管理公司，與集團的其他房地產業務隔離

REITs的組織形式與管理結構在各國的發展中經歷了不斷的演變，但目前各國的REITs市場，尤其是許多新興市場，主要采用的仍是傳統的外部管理形式。在外部管理模式中，REITs委托一個獨立的資產管理公司，負責向信托基金投資者派發持續穩定的紅利，并實施積極的收購、配置及融資等資產組合戰略。REITs將向資產管理公司支付一定的以現金、股份或兩者組合形式的管理酬金，并采取發放業績獎金的方式激勵資產管理公司。REITs還可以聘請一家房地產管理公司負責房地產的日常運作管理，一般在REITs管理公司的全面監督和指導下，提供物業經營、管理、維護及營銷等服務。

目前，新加坡嘉德置地等房地產開發商都采用這種發展模式，在把持有的房地產資產注入到房地產投資信托的同時，建立資產管理和房地產管理機構，為REITs提供基金管理以及房地產管理服務。我國若建立房地產投資信托市場，市場將迫切需要一些第三方的房地產資產管理機構來進行基金管理。房地產開發商不妨成立自己的資產管理公司，獨立于集團其他業務為所持有REITs進行管理運作。這樣不僅增加了集團在運營REITs時的主動權，減少了委托—風險，也開拓了新的業務類型，擴大了企業規模。

對中國推出REITs的相關建議

調整房地產調控思路，給優質房地產企業提供差異化的融資渠道

在過去的十年間，我國的房地產行業發生了迅猛的發展。但房地產業過快發展的背后也陸續暴露出了很多風險問題，為保障房地產市場健康發展，政府部門陸續出臺了一系列調控政策，防止房地產行業的非理性擴張。針對資金密集型的房地產行業特征，對房地產開發企業融資尤其是房地產開發貸款的監管，在房地產行業風險監控中起了重要作用。2003年以來，一系列加強商業性房地產信貸管理、差別化信貸住房政策等房地產信貸調控政策相繼出臺，導致以銀行信貸為主要資金來源且融資渠道單一的房地產開發企業融資越來越困難，企業資金鏈受到嚴重影響。

房地產的長期調控使得房地產企業不得不另謀出路，近兩年出現了很多房地產私募基金（PE）、資產支持證券（ABN）等房地產融資方式的創新，但房地產調控政策又限制了這些創新形式的創立，很多諸如REITs等“孕育已久”的創新產品遲遲不能上市。房地產調控的目的是促進房地產行業健康、可持續地發展，創新是發展的第一動力，有利于行業長期發展的金融創新，將給優質房地產企業帶來更廣闊的發展空間。此外，房地產調控政策需尋求差異化的政策思路，對于發展良好的房地產企業給予更多的支持政策，通過優質房地產企業多元化、國際化的發展，帶動整個行業的健康發展。

發展房地產私募基金，為REITs優選商業物業提供豐富的項目庫

商業地產項目可分為開發建設階段和持有運營階段。針對兩個項目階段，房地產開發企業首先需要前期的短期資金融資，用于商業項目購買土地、建設完工并進行過渡性的商業氛圍培育，在項目成熟后，則需要進行長期的資金融資，維持商業項目正式運營，為前期投入資金提供安全退出機制。

在項目前期開發建設階段，除了自有資金和銀行貸款外，房地產開發企業還可以采取發行房地產私募基金的方式籌集資金。首先，房地產私募基金是向特定的投資者發行，門檻較高，這類投資者對于收益的要求和風險承受能力與商業地產的特點相匹配；其次，房地產私募基金的期限一般為3～5年，與商業地產項目的開發階段時間相匹配。此外，房地產私募基金結構上要求有獨立的基金管理人和托管機構，可以在REITs中繼續延用。所以，房地產投資私募基金不僅可為商業地產開發階段解決資金問題，而且有利于商業地產項目經營階段引入REITs的融資方式，為其提前做好準備工作。

例如凱德集團，通過嘉德商用中國發展基金以及嘉德商用中國孵化基金兩支私募基金進行資產收購，再通過讓凱德商用中國信托（CRCT）使用優先認購權的形式收購嘉德在內地控股的商用物業。其中，嘉德商用中國發展基金主要負責投資開發中國境內的零售商場，嘉德商用中國孵化基金則專注于購入已建成的零售商場，并進一步實現其重組、增值和出租。凱德集團從集團內部孵化、到房地產私募基金的開發培育，再到REITs的價值變現和穩定收益，構造了一個以地產基金為核心的投資物業成長通道，這種“地產開發+資本運作”的模式是凱德集團地產經營模式的核心。

我國的房地產開發企業可以借鑒這種商業模式，通過私募基金為REITs孵化和培育成熟的商業物業，提供優質豐富的項目庫，并構建了從房地產開發到私募基金、再到REITs一條完整的投資和退出流程

研究制定REITs管理法規，構建完善的設立、監管體制

無論是在REITs的發源地—美國，還是近些年才開始發展的亞洲各國，都是先立法，后有掛牌上市的REITs產品推出，可見REITs是典型的法規推動型產品。海外成熟的REITs市場的共性之一就是完善的監管體制，美、法等國家頒布了一系列針對性較強的法律法規，新加坡、日本以及香港地區更是以專項法規的形式出現，即使是法律監管對REITs限制較少的澳大利亞，其發展模式較為靈活也得益于其原有的成熟完善的法律體系，不必針對REITs的出現而設立過多的法律條文。

我國目前尚無符合REITs的相關法律規定，建立完善的法律體系。首先需進一步完善與REITs相關的現有法律制度，例如《公司法》、《信托法》、《投資基金管理辦法》、《證券法》等，補充這些法規中的條文缺失，解決各項法律之間的法律矛盾。其次，在完善當前法律的基礎上建立有關REITs的專項管理制度，對REITs的組織結構、所有權結構、投資范圍、投資比例、分紅政策、信息披露等方面予以詳細的規定。專項法規可以整合各相關部門的法律規定，更有利于推進REITs的發展。

健全相關稅收體系，給予稅收優惠待遇

房地產企業資產管理辦法范文第2篇

我國信托公司真正開展本源業務是從2002年第五次清理整頓結束后開始的，時間不超過5年，從發展時間和成熟度來看，我國信托業尚處于發展初期階段。我國信托公司普遍存在實力較弱的現狀，不過從行業內來看，強弱分化的格局已經開始顯現，經過重新定位和組合，真正具有核心競爭力的信托公司將會脫穎而出，迅速做大做強。目前信托公司的發展機會在哪？

機會一：產品創新

證券投資信托產品。2006年以來，證券投資信托產品形成燎原之勢，雖然這個品種出現的時間較早，但仍具有非常大的發展空間，而且該產品也在不斷創新：從投資標的看，該產品由最初的僅投向股票二級市場，發展到新股IPO的網上、網下申購，進而發展到僅針對一只新股IPO申購的超短品種；從投資人結構看，逐漸演化出結構性產品，區分一般受益人和優先受益人；從投資管理人看，有的由信托公司自己承擔，有的由證券公司承擔，而有的則由私募基金承擔。

目前投資于股票市場的理財產品主要是基金、券商的集合資產管理、保險公司的投資型產品，以及沒有合法地位的私募基金。基金公司追求的是規模和相對收益，券商集合理財產品的規模受到監管層的嚴格控制，而保險機構在股票市場的投資比例受到限制，對于偏好高風險且風險承受能力較強的投資者，私募基金是較為合適的選擇。據估計，當前私募基金的規模有數千億元，但這種私募方式并不能給投資者財產以合法保護，于是出現了以信托方式發行的所謂“陽光化”的私募基金產品。目前監管層正考慮對私募基金進行規范，而以信托產品方式發行是非常好的一個選擇。假設未來5年有60%的私募基金逐步轉化成信托產品，則每年將新增1000億以上的信托資產規模。

據《商業銀行法》規定，股市被排除在銀行的業務范圍之外。為了給其理財業務客戶提供高收益產品，銀行往往采取理財產品與信托產品對接的方式，通過信托公司來參與股市投資。2007年人民幣理財產品投資于股票的數量占比達到24.58%，規模接近2000億元。目前投資于股票市場的人民幣理財產品，主要是參與打新股，未來隨著發行制度的改革，打新股的收益率會下降，預計打新股的產品將會減少。不過隨著股市金融工具的豐富，未來參與股市套利的人民幣理財產品有望增加，如股票與股指期貨間的套利、指標股與ETF之間的套利。

私募股權投資。私募股權投資是銀監會支持換發新牌照的信托公司開展的創新業務之一。從國際市場看，私人股權投資方式大有替代傳統資本市場上融資手段和形式的趨勢，私募股權投資的規模巨大。相對于中國數量龐大的中小企業來說，目前的投資規模遠遠不夠，巨大的市場容量為信托公司介入該領域提供了廣闊空間。

目前可以開展私募股權投資的主要是私募股權投資公司（或基金）、證券公司和信托公司。在開展私募股權投資業務上，信托公司相對于私募股權投資公司的優勢在于稅收的優惠（目前我國相關的稅收優惠還沒有出臺），相對于私募股權基金的優勢在于財產權的確定有利于保護投資者的利益，相對于證券公司的優勢在于資格和規模的限制較少；一些風險偏好且風險承受能力較強的投資者，雖然看好私募股權投資，卻難以憑一己之力介入，此時，私募股權投資信托產品正好可以滿足其要求。目前提供私募股權投資的金融工具很少，因此這類信托產品的需求很大。

信托公司開展私人股權投資業務的最大困難在于通過IPO退出方式中存在的問題。證監會規定，以IPO上市的企業其股東持有的股票必須有明確的所有權界定，以避免關聯交易，這就給信托公司持有的企業實現IPO帶來了困難。為了規避這一政策，部分信托公司通過成立合伙公司，再以合伙公司的身份投資擬IPO的企業，而不再用信托計劃的名義持有股權。

資產證券化信托。資產證券化（Asset Backed-Securitization）通常是指將一組流動性較差的資產經過一定組合，使這組資產產生可預計且穩定的現金流收益，再通過一定的中介機構的信用加強，把這些資產的收益權轉讓給投資者，實現資金的融通和資產的流動。

目前在美國的廣義信托產品中，資產證券化產品已成為僅次于年金計劃和共同基金的重要金融工具。但由于我國信托產品無法實現單位分割和憑證化，因此信托公司還不能開展真正意義上的資產證券化業務。

現階段信托公司已經發行的資產證券化產品，主要是信貸資產受讓產品，收益率不高，且規模較低。從短期來看，由于銀行有降低貸款規模從而規避監管的需要，信貸資產受讓產品的規模將獲得較快增長；從長期來看，隨著信托業制度環境的改善，信托公司的資產證券化產品將有巨大的增長空間。

目前，國外開展資產證券化主要有特殊目的公司(SPC)和特殊目的信托(SPT)兩種形式。但在我國，SPC和現行《公司法》差別過大，SPT方式一直被認為是相對更優的選擇。因此從法律上來說，信托公司開展資產證券化業務更為合理。雖然目前證券公司的專項資產管理計劃開展的就是資產證券化業務，銀行也正在積極準備開展這項業務，但監管機構的態度并不明朗。信托公司有望在資產證券化業務上搶占優勢地位。

資產證券化業務可以分為金融資產的證券化和實業資產的證券化，信托公司發行的信貸資產受讓產品，就是一種不完全意義上的銀行信貸資產證券化。在監管機構嚴格控制信貸規模的情況下，銀行對于信貸資產證券化的需求比較強烈。通過信托公司受讓信貸資產，可以實現信貸資產的表外化，減少銀行的信貸規模，降低銀行的存貸比。

目前信托公司開展實業資產證券化業務的規模不大，基本上還處在初期發展階段，其實一切具有穩定現金流的實業資產，都具有資產證券化的條件，房地產信托實質上也是資產證券化產品中的一種，實業資產證券化的開拓空間非常大。長期來看，隨著金融環境的變化和金融制度的健全，資產證券化將是信托公司最為重要的業務開拓方向。

房地產信托(REITS)。房地產投資信托基金(Real Estate Investment Trusts, REITs)是從事房地產買賣、開發、管理等經營活動的投資信托公司。公司將房地產銷售和租賃等經營活動中所得的收入以派息形式分配給股東。REITS和證券投資基金很相似，同屬于投資基金的一種類型，最大的不同在于證券投資基金投向證券，而REITs投向房地產及其相關權利。REITS在美國、日本、香港等地發展非常迅猛（見表1），雖然開展時間較晚，但其增長速度超過了其他信托產品。目前部分信托公司已經發行了類似REITS的信托產品，但規模仍然較小，影響這類產品發展的主要原因在于配套制度的缺乏以及國家行業政策的限制。監管層正在對REITS的開展進行積極研究，未來發展REITS的方向是明確的，且發展空間是巨大的。

房地產企業對于資金的需求是巨大的，REITS為房地產企業提供了一條很好的融資渠道，而且方式靈活多樣。隨著國內物業存量的急劇增加，REITS的項目標的非常豐富。而REITS的出現，也為投資者參與房地產市場，享受租金收益的高回報提供了機會。因此，從REITS的供需來看，存在非常好的發展前景。國外開展REITS業務的形式主要有三種，分別是信托方式、投資公司方式和有限合伙方式。目前看來，后兩種方式在我國短期內難以廣泛開展，因此信托公司發展房地產信托業務具有較好的先發優勢。

近年來我國部分信托公司推出了房地產信托產品，不過并非真正意義上的REITS：首先，運作方式上主要以抵押貸款為主，并非投資于權益；其次，以私募方式發行，不能實現上市交易，缺乏流動性；再次，沒有信息披露的機制，運作上不透明；另外，并非以組合方式進行投資，增加了產品的風險。雖然不是完全意義上的REITS，但該品種仍然在某種程度上滿足了資金供需雙方的需求。在短期內房地產信托還不具備快速發展的條件，但長期來看，房地產信托將成為重要的信托產品之一。

目前我國房地產信托發展的主要障礙在于：第一，由于制度的限制，不能公募發行，產品缺乏流動性，使得產品發行規模有限；第二，近期房地產行業投資規模過大，風險不斷積聚，在政府嚴格控制房地產融資規模的情況下，有可能限制房地產信托的發展速度。

機會二：專業理財機構

銀信整合。銀行參股和控股信托公司，通過股權的聯結實現業務上的合作，以達到雙方共贏的目的。從美國和日本信托業的發展歷程來看，都是在信托業和銀行業實現兼營后，開始出現穩定的盈利和發展模式，而后隨著制度的放松和創新產品的開拓，信托業務取得快速發展，信托規模開始大幅增長（見表2、表3）。

我國銀行和信托公司存在既競爭又互補的關系：一方面，由于銀行和信托公司都發揮融通資金的作用，因此，在項目爭奪上存在競爭關系；另一方面，在較為嚴格的制度管制下，銀行和信托公司都需要通過與對方的合作，來開拓業務范圍和業務規模。在銀行和信托公司的關系中，銀行處于主導地位，而信托公司由于規模、實力和制度約束等原因，明顯處于被動地位。如果信托公司與銀行通過股權合作來加強業務合作，對信托公司的業務發展將起到非常積極的促進作用。

銀行有入股信托公司的動力。我國商業銀行過分依賴存貸款業務，使得銀行風險過于集中于信貸資產。為改變這種情況，銀行力圖大力發展中間業務，以低風險資產替代高風險資產。為達到這一目的，銀行采取的方式主要有兩個：一是信貸資產證券化，將信貸資產表外化；二是發展理財業務，擴大中間業務規模。銀行采取這兩個方式，都需要信托公司的參與。另外，銀行可以借助信托公司的平臺，為其高端客戶提供私人理財業務，通過廣泛的投資渠道更好地服務于客戶。因此，對于銀行來說，銀行有動力通過參股和控股信托公司，來實現自身業務的轉型。

信托公司也有尋求銀行支持的要求。2007年3月，中國銀監會出臺的《信托公司管理辦法》和《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》將信托公司的客戶限制在高端私募的范圍內，使得信托公司很多原有客戶流失，而開拓新客戶的努力難以在短期內見效，因此，尋求與銀行理財產品的對接，成為信托公司最為現實的選擇。目前信托公司對銀行理財產品的爭奪較為激烈，與銀行有股權關系的信托公司，則具有非常好的排他性優勢。另外，銀行自身積累的項目非常多，有的項目如果通過信托形式來做，可以獲得更好的效果。

銀信整合的局面已經打開，未來可能成為信托業重要的重組模式。雖然我國金融業實行分業經營，但銀行入股其他金融機構并不存在法律障礙。2007年6月交通銀行收購湖北信托，是表明監管層態度的重要信號，監管機構希望通過引入銀行等實力金融機構股東，增強信托公司的實力，優化股東結構，提升業務能力。銀信整合的案例將不斷上升，銀信合作將是近期信托業取得業績突破的重要途徑。

金融控股平臺下的專業理財公司。組建金融控股集團是目前我國金融業發展壯大的一條重要途徑，除了原有的幾個金融控股集團外，許多實力雄厚的金融機構紛紛著手組建自己的金融控股集團（見表4）。信托公司是金融控股集團中的重要組成部分，憑借其廣泛的投資范圍和靈活的產品設計功能，信托公司可以成為金融集團中的專業資產管理公司。從國外金融集團的發展情況來看，信托公司發揮的就是為集團各類客戶進行資產管理的作用。作為金融集團下的專業資產管理公司，信托公司有望改變目前在金融價值鏈中的弱勢地位，有利于自身價值的提高；金融集團的品牌、資本實力、資源優勢，可以有效地提升信托公司在市場上的影響力；金融控股平臺下銀行、證券、保險等子公司的客戶，都可能成為信托公司開展業務的客戶來源，資產管理規模的增長將受益于整個集團的客戶資產的增長；集團涵蓋了銀行、證券、保險、資產管理幾大業務領域，這讓信托公司的產品設計可以比其他信托公司更加靈活，而且由于集團在經濟領域的滲透更加深入，也為信托公司積累項目資源提供了豐富的來源。

投資策略

創新能力強的信托公司有望通過開發新產品提高自身盈利水平。由于操作簡單，貸款類信托產品一直是多數信托公司的主打產品。隨著投資者預期收益率的提高，信托產品的發行成本提高，貸款類信托的價格優勢下降。目前信貸類產品基本上是在銀行貸款業務的夾縫中求生存，信托手續費率比較低。

為擺脫過分依賴貸款類產品的局面，一些創新能力強的信托公司開始開發新產品，一方面拓寬本源業務的范圍，另一方面也增加了公司的收入。2004年開始發展的證券投資類信托、2005年開始試點的信貸資產證券化以及房地產信托、2006年后蓬勃開展的私募股權投資信托，逐漸成為信托公司拓展本源業務的主力品種。2007年股市出現的投資機會使得證券投資類信托產品出現數倍的漲幅，2008年證券投資類產品的規模增速將有所下降。

隨著創業板的推出，以及信貸資產證券化將結束試點進入常規發行，2008年信托業的機會在于私募股權投資信托、資產證券化信托所具備的增長潛力，而產品創新能力強的信托公司，將處于有利地位。

股東背景為銀行或金融控股集團的信托公司，在業務發展方面將受到股東的有力支持；銀信對接的方式有利于信托公司擺脫高端私募的限制，也使得信托公司異地開展業務的限制被突破。2008年政府將抑制通貨膨脹作為工作的重要目標，因而，銀行仍將面臨信貸規模的硬性約束。為實現業務優化，規避政策風險帶來的不利影響，銀行將中間業務的開拓作為發展重點，增加人民幣理財產品的發行規模。另外，為滿足優質客戶隨時提出的貸款需求，銀行通過信貸資產證券化降低存量信貸規模，從而達到新發貸款的目的。因此，銀行將在資金供給、項目資源等方面支持信托公司本源業務的發展。

房地產企業資產管理辦法范文第3篇

P2P網貸類資產證券化的主要模式

P2P網貸的債權轉讓模式本身就屬于類資產證券化業務

P2P網貸誕生于英國，發展于美國。但英國的純平臺模式（Zopa）與美國的債權轉讓模式（Lending Club）有著較大差別，后者是通過實際上是通過由P2P平臺與第三方銀行（webbank）進行的一項債權轉讓交易，P2P平臺在事實上扮演了證券承銷商的角色，因而美國的P2P網貸監管歸口到SEC（（Scurities And Exchange Commission，美國證券交易委員會），而在P2P網貸平臺銷售的票據被定性為有價證券范疇。以Lending Club為例，雖然Lending Club平臺由借款人和投資人直接進行借貸交易，但資金交易的一部分實際上是中介干預的，其目的是為了規避各州的個人貸款許可執照申請，并為全美國范圍內的借款人提供貸款，名義上由WebBank（注冊在猶他州的銀行）發放貸款給借款人，并獲得借款人簽發的承兌票據。WebBank將承兌票據轉讓給Lending Club，而LendingClub則為WebBank提供由投資人提供的資金。然后平臺向投資人發行一個獨立的票據作為投資回報以及附著在該票據的借款收益權。因此，投資者做出的投資是一個收益權票據，而不是一個實際的貸款，并等待借款人償還貸款，最后通過平臺來支付，平臺則收取一定的服務費用。

我國的宜信公司借鑒了Lending club模式，衍生出了“專業放貸+債權轉讓”的新模式，其流程如下：宜信總裁唐寧以個人的身份給有貸款需求的人借款，之后他再把他的債權轉讓給有需求的投資人。并用借款人支付的貸款利息支付投資人的投資收益。當投資人的投資期滿，宜信公司再為投資人支付來自借款人的本息償付，或者由唐寧親自回購。

（1）基礎債權資產是通過借款人和唐寧簽訂借款合同而形成。先由宜信公司利用其搭建的幾個平臺匯集各類資金需求者。其次，唐寧運用自然人的身份與借款人簽訂借款合同，以此獲得未來具有穩定現金流的基礎債權資產來形成資產池。對比Lending club，宜信以唐寧替代了Webbank來作為債權人。

（2）借貸資產被唐寧以信托方式轉讓給宜信公司。宜信公司通過信托對唐寧所擁有的借貸資產進行管理和使用。而宜信公司則扮演了SPV的角色，購買了信貸資產，使得基礎資產從原始債權人轉移到證券化發起人手中。然而，宜信公司并非我國金融體系內的金融機構，信托業務并不屬于其運營范圍。

（3）宜信公司將其受托的信貸資產由宜信旗下財富管理公司進行結構性重組之后形成滿足不同投資者需求的各類 P2P 理財產品。投資者通過宜信的P2P平臺來購買這些理財產品，從貸款人還款的利息按期得到收益。若投資人的理財產品到期時，借款人的借款期限還沒到，則由宜信公司將其回購并支付本息。從而完成了類證券化的一個完整的流程。

可見債權轉讓模式的P2P流程本身從事的就是類資產證券化性質的業務，P2P平臺扮演了證券承銷商的角色，所銷售的理財產品也是結構化的證券化產品。而宜人貸P2P網貸目前有ABCD四個信用級別，以風險最高的D類借款為主。

P2P網貸+小貸公司的類資產證券化

除了像宜信這樣的債權轉讓模式的P2P網貸平臺外，還有一些P2P網貸平臺與小貸公司合作，開展了小貸公司信貸資產的非標資產的證券化業務。

PPmoney成立于2012年年底，原名“萬惠投融”，于2014年4月更名為PP money。截止2016年8月，該平臺累計成交量突破862億元，是國內第一個與小貸公司合作并將小貸公司的信貸資產進行類證券化的網貸平臺。其證券化之路始于2014年3月推出的 “安穩盈-小額信貸資產權益”系列。該產品的設計結構帶有典型的證券化性質，但從法律主體而言，我國目前的信貸資產證券化的相關法規中，所承認的信貸資產支持證券的發起機構與受托機構，皆不包括小貸公司、P2P網貸機構以及其他民間借貸機構，因此PPmoney從事的僅是類證券化業務。

PPmoney的主要流程如下：

（1）小貸公司與其客戶簽訂合同并為其發放貸款，從而獲得信貸資產并建立債權債務關系，并由這些未來產生穩定現金流收益的基礎債權組建形成證券化資產池；

（2）資產收益權被小貸公司打包后轉讓給廣東太平洋資產管理有限公司（是PPmoney的母公司），由后者受托到當地的金融交易所備案記錄，并在其平臺掛牌交易；

（3）由PPmoney合作的保理公司接受廣東太平洋的委托，把在交易所掛牌上市信貸資產包摘牌退市，此時廣東太平洋資產管理公司、當地金融交易所以及保理公司，他們的行為加總所充當的是一個SPV的作用；

（4）保理公司通過PPmoney網貸平臺，將小貸收益權份額以理財產品的形式分割轉讓給多名投資人；

（5）投資者所購買的理財產品到期時，小貸公司股東承諾對投資人的理財產品進行回購。

雖然從表面上來看，對可能出現的小貸公司回購違約風險，該產品設置了三重保障：第一重擔保為小貸公司股東，第二重擔保為第三方擔保公司，第三重擔保為平臺回購。但整個類證券化過程形成一個閉環，此時發起人也即擔保人。除與小貸公司合作外，P2P網貸平臺還與典當行合作，如2014年11月PPmoney也推出了安穩盈典當小額信貸資產收益權產品。

P2P網貸+房地產的類資產證券化

租金證券化模式―懶投資。YOU+國際青年社區與P2P公司懶投資達成合作，通過將YOU+未來獲得的租金現金流，轉化成固定收益項目賣給投資人的方式來募集資金，將募集的資金用于開發后續項目。YOU+國際青年社區與P2P理財公司懶投資合共推出6款金融產品，融資期限短的1個月，最長一年期，年化收益率分別為7.5%～12.5%，融資采取等額本息方式還本付息，這該產品從性質上可以看做是一個ABS（Assets backedSecuritization），即以項目所屬的資產為支撐的證券化融資方式。

房地產眾籌。與此相關的還有近年來發展起來的房地產眾籌，即房地產商通過互聯網平臺向投資者為其房地產項目募集資金的模式。多個房地產項目以分散風險，房地產企業也可以通過大眾籌方式向投資者籌得資金。如2015年6月萬達和快錢推出的“眾籌1號”即使典型的代表，其發行規模數十億，但投資門檻為1000元，期限為7年，預期租金年化收益為6%，預期物業增值年化收益率6%，該眾籌產品將大幅度突破私募200個份額的限制，從性質上看該產品就是一個“準REITs（Real Estate InvestmentTrusts，房地產信托投資基金）”。 國內很多房地產企業、尤其是面臨流動性壓力的次線房地產企業都打算嘗試證券化融資，通過互聯網渠道讓大眾進行投資，形成“準REITS”來增強房地產開發，而國內相關REITS的法律仍然處于灰色地帶。

除了信貸資產外，P2P網貸機構類證券化業務涉及的資產還包括信托資產、證券資產等。

P2P網貸類資產證券化的風險

P2P網貸類資產證券化業務的法律風險。

在2016年8月前，P2P網貸的類資產證券化業務處于灰色地帶，沒有成文的法律法規對其概念和業務范圍進行明確的約束和限定。在2015年先后頒布的《關于促進互聯網金融健康發展的指導意見》（以下簡稱《意見》）和《網絡借貸信息中介機構業務活動管理暫行辦法（征求意見稿）》（以下簡稱《辦法》）中，《意見》指明了P2P網貸的監管機構為銀監會，明確提出了P2P網貸平臺僅僅作為網絡小額借貸的中介信息平臺，允許提供并撮合資金供給者和資金需求者達成交易的中介信息服務。但《辦法》明確規定P2P平臺不得設立資金池，不得提供擔保，不得拆分項目期限。但類證券化業務必然會觸及上述監管紅線，。

P2P網貸類證券化實施主體存在合規風險。在目前我國法律法規體系下，資產證券化的發起人和SPV都應當是獲得監管機關核準或通過注冊程序的金融機構，而P2P網貸類資產證券化的實際發起人或類SPV機構均不被監管認可。此外對于P2P網貸類證券化過程中各主體機構的關聯關系也處于灰色地帶。

房地產的P2P類證券化不受監管支持，監管層關于ABS 的負面清單中，涉及與不動產有關的禁項規定“因空置原因不能產生穩定現金流的租金債權”和“待開發或在建占比超過 10%的不動產（保障房除外）及其收益”，不可成為基礎資產。

P2P網貸類資產證券化產品存在較大信用風險

首先，就資產質量而言，我國現有資產證券化市場中的發起人一般是金融機構、企事業單位、資產往往具有穩定現金流，市場中發行的產品基本以AAA級和AA+級的高信用等級產品為主，雖然近兩年信用層次更加多樣，但仍以優良資產為主，尤其是信貸ABS中，有90%的產品評級為AAA級。而P2P網貸類資產證券化產品的發起人主要為小貸公司、典當行等，所發放的貸款主要面向中小企業和個人，具有資金量小、期限短、借款人的信用風險高等特點，采取打包形式的債權轉讓，轉讓過程中資金和資產的匹配難以核實、資產信息不透明風險難以把控。隨著國內經濟下行，中小微企業信用風險增加，容易導致系統性風險。其次，就增信手段而言，P2P網貸類資產證券化產品主要依靠內部增信，外部增信主要依靠第三方融資擔保公司。值得注意的是，規范的資產證券化產品主要在銀行間市場交易，被機構投資者持有，風險主要由機構投資者承擔；P2P平臺類證券化產品的投資人卻主要是個人，被證券化的資產如出現違約，小貸機構（或房地產企業及其他企業）的信用風險則通過P2P網貸平臺向普通公眾傳遞。美國監管就將P2P網貸資產證券化定性為次級貸款證券化。

P2P網貸類資產證券化面臨較嚴重的流動性風險

即便是規范的資產證券化產品，其流動性也遠低于債券市場平均水平，如中央國債登記結算有限責任公司托管的信貸ABS，2015年的換手率僅為7.44%，而2015年債券市場整體換手率為172.7%。P2P網貸平臺類證券化產品幾乎沒有二級市場，不存在流動性可能。

網貸類資產證券化存在制度風險

一是業務流程中權威評級機構和發行中介機構的缺失，對于P2P網貸類資產證券化整體流程缺少相應的監管機構監管，也沒有權威且專業中介服務機構（如會計事務所、律師事務所和資信評級機構）介入，導致信息披露嚴重不足；二是P2P網貸類證券化過程缺少信息披露制度，尤其是各個主體之間具有關聯關系，且該模式從發起人、摘牌方、轉讓方到回購方，幾乎都是平臺及其關聯公司，尤其是自2014年以來，商業保理與P2P的融合發展已成趨勢，這樣就會形成資金池閉環，導致暗箱操作或引發系統性風險。

P2P網貸類資產證券化面臨潛在道德風險

第一，P2P網貸類證券化沒有實現真正的破產隔離。破產隔離是資產證券化的核心環節，是風險管理的關鍵步驟，其目的是當發起人破產時，被證券化的資產不被認定為發起人的破產財產。破產隔離的內涵包括資產轉移的真實銷售、SPV本身的破產隔離。但是，目前我國的 P2P 網貸類資產證券化產品因監管限制不能組建特殊目的載體，自然也就不能真正實現破產隔離和“真實銷售”，被證券化的資產仍然和發起人有債務關系。第二，P2P網貸類證券化各主體間的關聯關系極易引發道德風險，不排除出現自融式操作。

此外，由于類證券化涉及的資產除信貸資產外，還有信托資產、證券資產，因而易形成混業風險。

監管措施及建議

2016年8月24日，銀監會、工業和信息化部、公安部、國家互聯網信息辦公室四部委聯合《網絡借貸信息中介機構業務活動管理暫行辦法》（簡稱《暫行辦法》），與之前的征求意見稿相比，新的暫行辦法將12條負面清單擴充為13條，增加了禁止網貸機構進行債權轉讓，即不得從事開展資產證券化業務或實現以打包資產、證券化資產、信托資產、基金份額等形式的債權轉讓行為。此外，禁止關聯交易被取消，變成了禁止自融和變相自融。P2P網貸機構的資產證券化的沖動遭遇最嚴監管。同時，《暫行辦法》還進一步明確了網貸機構是信息中介而不是信用中介，網絡借貸金額應當以小額為主，并設置了借款人的借款上限。面對監管的收緊，現存2400多家P2P機構有12個月的調整過渡期進行整改。尤其文中提到的幾類P2P網貸機構受沖擊較大，宜人貸在《暫行辦法》出臺后股價暴跌，市值蒸發22%。

但這些監管細則仍然面臨執行和落地的問題：

一是對于類資產證券化和債權轉讓模式來說，此次出臺的細則并沒有被完全“一刀切”從《暫行辦法》表述來看，更多注重“資產包”這一概念，但是單筆債權并不夠成資產包，這位大額的單標債權轉讓留下了操作空間。

二是雖然確立了銀監會和地方政府的分層監管制度，但實行的是“備案制”而非“牌照制”，但P2P網貸本質仍然是金融，個人認為牌照制度更具有合理性。

三是需要明確平臺的退出機制，如果P2P網貸平臺解散、被撤銷或破產，如何保護廣大投資人的利益。

四是雖然明確了由地方金融辦負責P2P網貸機構的整改，但由于缺乏信息共享機制和信息平臺，事中事后監管缺乏抓手。而地方金融辦還應該圍繞金融消費者教育做更加深入的工作。

房地產企業資產管理辦法范文第4篇

現將勞動部、國家經濟體制改革委員會、國家稅務總局、國家國有資產管理局《關于頒布〈勞動就業服務企業實行股份合作制規定〉的通知》〔勞部發（1994）419號〕（以下簡稱《規定》）轉發給你們，根據《規定》的有關精神，結合我市情況，做如下補充，請各單位一并遵照執行。

一、勞動就業服務企業（以下簡稱勞服企業），作為以承擔就業安置任務為主的特殊企業群體，曾為穩定我市城鎮就業形勢做出過重要貢獻，在建立社會主義市場經濟體制過程中，勞服企業也必須適應“兩個根本性轉變”，建立與市場經濟體制相適應的企業發展機制。根據《規定》的有關要求，在勞服企業推行股份合作制是貫徹落實黨的十五大會議有關精神和新形勢下勞服企業建立現代企業制度的重要內容。勞服企業實行股份合作制是一項政策性很強的工作，市勞動局、市體改委、市地稅局、市國有資產管理局等有關單位應加強對我市勞服企業實行股份合作制工作的領導，幫助和指導勞服企業健康有序的開展實行股份合作制的工作。通過實行股份合作制把勞服企業提高到一個新的發展水平，使其在實施再就業工程中，更好的承擔就業安置任務。

二、勞服企業改制為股份合作制時，應遵照《北京市股份合作制企業暫行辦法》〔市政府（1994）14號令〕和勞動部等四部委局關于《勞動就業服務企業實行股份合作制規定》一并執行。勞服企業改制為股份合作制企業時股權設置一般為職工個人股、集體共有股、法人股。股權設置比例由企業自定。但職工個人股和集體共有股應占企業總股本的51％以上。在職工個人股比例設置中提倡企業的負責人、生產經營骨干的股權多于一般職工。

三、勞服企業改建股份合作制須對企業資產進行產權界定和資產評估。進行產權界定時，按照市勞動局、市國有資產管理局、市地稅局《關于轉發勞動部、國家國有資產管理局、國家稅務總局〈關于頒布勞動就業服務企業產權界定規定的通知〉的通知》〔京勞服發（1997）208號〕有關產權界定政策規定和工作程序執行。資產評估應依據國家有關規定執行。

勞服企業產權界定結果，涉及國有資產的，應由同級國有資產管理部門核準登記；涉及集體、個人及其他投資者所有的，由地方稅務部門進行資產核實，由當地勞動行政部門核準登記，并報有關部門備案。全民所有制性質勞服企業改制工作，按《北京市政府辦公廳轉發市體改委、市經委關于進一步加快本市國有小企業改革若干意見的通知》〔京政辦發（1997）50號〕文件中的有關規定執行。

四、界定為國有資產的凈資產，在征得出資主體和同級國有資產管理部門同意后，可比照京政辦發〔1997〕50號文，鼓勵勞服企業職工出資購買轉為職工個人股。對因凈資產數額較大，一次性買斷有困難的本企業職工，允許在不超過五年的期限內分期付款，但首期付款額不得低于全部購買款的30％。對未付款部分不享有所有權。還可根據企業要求留給企業有償使用并以不高于銀行同期貸款利率標準收取資產占用費。

五、界定為勞動者集體共同共有的資產，可折股形成集體共有股，對集體共有股分得的股利一般可按下述方法進行分配：一部分（約30％－40％）分配給現職職工；一部分（約30％－40％）分配給原企業離退休人員；一部分（約20％－30％）作為企業勞動分紅。集體共有股股利的分配由職工（股東）大會決定。調離本企業的職工不再享有分紅權。

六、按照《規定》的有關精神，原有勞服企業改建股份合作制企業時，在做好上述前期準備工作的前提下，按下列程序辦理實行股份合作制的審批手續：

（一）根據《規定》的有關具體審批手續，凡原勞服企業改建為股份合作制的，由主管部門簽署意見后，按管理權限分別報市或區、縣勞動服務管理中心審核；

（二）經市或區、縣勞動服務管理中心審核簽署意見后，按照北京市人民政府〔1994〕第14號令《北京市股份合作制企業暫行辦法》、京政辦發〔1997〕50號文件的有關規定，再到同級委、辦、局履行改制的審批手續；

（三）經同級委、辦、局批準后，到工商行政管理部門進行改制的工商注冊登記手續；

（四）經工商行政管理部門改制注冊登記后，按隸屬關系將改制情況報市勞動服務管理中心備案。

七、新辦的股份合作制企業，凡經勞動部門認定并發給《勞動就業服務企業證書》的，并達到財政部、國家稅務總局《關于企業所得稅若干優惠政策的通知》〔財稅字（94）001號〕規定安置比例的，經當地地稅部門批準，可享受減免稅優惠政策。

八、原勞服企業改建為股份合作制時，凡在享受減免稅期內并繼續承擔就業安置任務、符合安置規定比例的，可繼續享受減免稅優惠政策，至減免稅期滿時止。

凡被勞動部確定的本市實行股份合作制改造試點的勞服企業，自轉制之日起視同新辦企業，凡達到財政部、國家稅務總局財稅字〔94〕001號文件規定安置比例的，可從轉制的當年算起享受勞服企業的減免稅政策。

附件：勞動部、國家體改委、國家稅務總局、國家國有資產管理局關于頒布《勞動就業服務企業實行股份合作制規定》的通知（勞部發〔1994〕419號）

通知

各省、自治區、直轄市勞動（勞動人事）廳（局）、體改委（辦）、稅務局、國有資產管理局，國務院有關部門：

勞動部、國家體改委、國家稅務總局、國家國有資產管理局制定了《勞動就業服務企業實行股份合作制規定》，現予頒發，請遵照執行。

勞動就業服務企業實行股份合作制規定

第一章  總則

第一條  為深化勞動就業服務企業改革，進一步發揮勞動就業服務企業（以下簡稱勞服企業）促進就業、平抑失業率和保障社會穩定的作用，根據國家有關法律、法規制定本規定。

第二條  股份合作制勞服企業，是借鑒股份制的做法，實行勞動合作與資本合作的一種企業組織形式。

第三條  股份合作制勞服企業，應遵循下列原則：

（一）全員入股，股權平等，同股同利，利益共享，風險共擔；

（二）實行獨立核算，自主經營，自負盈虧，自擔風險；

（三）實行民主管理；

（四）實行按勞分配與按股分紅相結合。

第四條  股份合作制勞服企業凡繼續承擔安置城鎮失業人員任務的，仍享受財政部、國家稅務總局財稅字（94）001號文件中規定的對勞服企業的優惠政策。

第五條  各級地方勞動部門應安排一定比例的就業經費、生產扶持資金和失業保險金扶持股份合作制勞服企業。對參加了失業保險的勞服企業，可用適量失業保險金作為向銀行貸款的貼息。

第六條  各級地方勞動部門就業服務機構和行業部門勞服企業管理機構應依照《勞動就業服務企業管理規定》，加強對股份合作制勞服企業的管理、指導、協調、監督和服務。

第七條  股份合作制勞服企業應與主辦或扶持單位簽定協議，建立新型的合作關系。經雙方協議商定，勞服企業可有條件地為主辦單位承擔一定比例的職工子女和富余職工的安置任務。

第八條  股份合作制勞服企業應堅持按勞分配的原則，實行成本工資與稅后利潤按股分紅和勞動分紅的分配辦法。并根據地方政府確定的工資指導線和企業經濟效益、勞動生產率、職工生活費用價格指數等因素自主決定企業的工資水平。

第九條  股份合作制勞服企業應實行社會保險制度，依照規定標準為企業職工繳納養老、失業、工傷、醫療、生育保險費。

第十條  股份合作制勞服企業依法自主決定用人形式，通過簽訂勞動合同建立勞動關系。

第十一條  股份合作制勞服企業職工及其他投資者以其所認購股份對企業承擔有限責任，企業以其全部財產獨立承擔民事責任。

第十二條  股份合作制勞服企業依法取得法人資格后，其財產和正常經營活動受國家法律保護，任何單位和個人不得侵犯和非法干涉。

第十三條  股份合作制勞服企業應加強黨的組織建設，開展黨的活動。

第二章  企業的設立

第十四條  股份合作制勞服企業采取原有企業改制和組建新企業兩種方式設立。

新組建股份合作制勞服企業應由三名以上作為發起人，并有20名以上個人股東；原有企業改為股份合作制勞服企業應經原企業職工大會通過，有外來投資的，應征得投資者的同意。上述兩種方式均需報地方勞動部門就業服務機構審查同意后，到工商行政管理機關核準登記并領取營業執照，由稅務機關辦理稅收減免手續。

第十五條  勞服企業實行股份合作制，應向當地勞動部門就業服務機構提供下列文件：

（一）申請報告；

（二）實施方案；

（三）企業章程；

（四）職工（代表）大會通過的決議，或新組建企業發起人協議書；

（五）企業財產驗資確認書；

（六）企業資產所有者及投資者意見；

（七）勞服企業認定證書；

（八）審批機關要求的其它文件。

第十六條  股份合作制勞服企業章程必須載明下列事項：

（一）企業的名稱及場所；

（二）企業的宗旨、經營范圍和經營方式；

（三）企業設立方式、股金來源和股權設置；

（四）收益分配及虧損分擔辦法；

（五）股份管理辦法；

（六）股東（職工）大會、董事會、監事會的職權和議事規則；

（七）企業法定代表人的產生程序及其職權；

（八）股東的權利和義務；

（九）企業組織機構及其職權；

（十）企業章程修訂程序；

（十一）企業承擔安置城鎮失業人員任務的措施和辦法；

（十二）其它需要明確的事項。

第三章  產權界定

第十七條  勞服企業改制為股份合作制，應在勞動部門就業服務機構、國有資產管理、稅務等有關部門組織指導下進行，并吸收投資者參加，成立清產核資小組，清理原有企業債權、債務，核實企業全部資產，界定企業的凈資產產權，明確債權、債務的責任。

第十八條  清產核資和產權界定的結果，應提交職工（代表）大會審議，報政府授權部門確認，并發給資產確認書。涉及國有資產的應報國有資產管理部門確認。

第十九條  股份合作制勞服企業，按下列原則進行產權界定：

（一）企業開辦初期和企業發展過程中，全民單位為解決職工子女就業撥給的閑置設備等實物，界定為勞服企業集體資產。扶持的資金及非閑置設備等資產（折合資金），有協議的按協議處理，無協議的按照國家為解決主辦單位職工子女就業的有關政策有償使用。經雙方簽訂協議，這部分資產可作為勞服企業改組為股份合作制時主辦單位國有法人投資，或作為繼續安置主辦單位職工子女和富余職工的扶持條件。

（二）按照國家法律、法規和政策規定所享受的稅收減免等優惠政策所形成的資產，歸企業集體所有，并依照國家規定，列為企業集體資本金。

（三）企業在發展過程中，使用銀行貸款、國家借款等借貸資金形成的積累，歸企業集體所有；全民單位提供擔保并履行了連帶責任的，全民單位應予以追索清償。

（四）企業生產經營場地，其土地所有權屬于國家，可繼續有償使用。并按照國家有關法律、法規和政策繳納土地使用占用費。

（五）企業享受國家稅前還貸和以稅還貸等特殊優惠政策而形成的資產，屬于扶持性國有資產，可按照國家有關規定列入企業公積金，單獨列帳反映，國家保留對這部分資產處置權，不參與管理和收益。資產可用于企業發展和安置就業。

（六）投資主體不清的資產，以及接受無償資助和捐贈所形成的資產，其產權歸企業勞動者集體共同共有。

（七）企業自籌資金，投資收益形成的資產，其產權歸企業勞動者集體共同共有。

（八）企業職工個人出資及其投資收益形成的資產，其產權歸職工個人所有。

（九）其他社會法人投資及其投資收益形成的資產，其產權歸投資的法人所有。

第二十條  股份合作制勞服企業職工獎金、工資儲備基金等，其產權歸職工個人所有。

第四章  股權設置

第二十一條  股份合作制勞服企業的股東，可以用貨幣投資，也可以用建筑物、廠房、機器設備等有形資產、非專利技術等無形資產折價入股。以無形資產作價折成股份，其金額不得超過企業注冊資產的20％。

第二十二條  股份合作制勞服企業，根據資產來源和歸屬設置股權。其股份按投資主體分為：職工個人股、職工集體股、法人股。

（一）職工個人股，是指本企業職工個人出資及當年新安置的城鎮失業人員帶資入廠或以技術、實物、財產等投資入股的股金所形成的股份，其股權為職工個人所有。

（二）職工集體股，是指在原有企業界定產權時，劃歸勞動者集體共同共有的資產構成的股份，其股權為本企業全體職工集體所有。

（三）法人股，是指企業法人以其合法可支配的資產投入到勞服企業的股份，或扶持單位、企事業單位、社會團體以其合法可支配的資產投入所形成的股份，其股權為法人所有。法人股為優先股。企業章程應對優先股作出具體規定。

第二十三條  股份合作制勞服企業的職工應按照企業章程認購所規定的限量數額股份。新組建的股份合作制勞服企業，職工個人股在本企業股本總額中應占主體。改制為股份合作制的勞服企業，職工個人股和職工集體股的股本總額應在企業股本總額中占主體。

第二十四條  職工個人股不得退股，但遇職工死亡、退休、調離、辭職或被企業辭退、除名、開除等，企業可根據情況購買職工持有的股份。當出現企業章程規定的特殊情況時，經股東大會同意，可由企業負責收購部分個人股份。企業收購的股份，可出售給企業其他職工或新參加企業的職工。

第二十五條  股份合作制勞服企業不發行股票，只出具出資證明書，作為資產證明和分紅依據。

第五章  收益分配

第二十六條  股份合作制勞服企業按照國家對勞服企業有關稅收政策規定，依法繳納所得稅。

第二十七條  股份合作制勞服企業繳納所得稅后的利潤，除國家另有規定外，按照下列順序分配：

（一）彌補前年企業虧損，不足彌補的虧損額，以企業公積金彌補，仍不足的由股本金抵補。

（二）提取法定盈余公積金。

（三）提取公益金。

（四）支付勞動分紅。

（五）支付優先股股利。

（六）支付普通股股利。

第二十八條  個人股東的股份收入應按國家有關規定繳納個人所得稅。

第二十九條  職工集體股分得的股利，可拿出一定比例分配給在冊離退休職工和現職職工。具體分配比例及標準由企業職工（代表）大會決定。現職職工分配，可采取兩種辦法：一是直接分配給職工；二是將分配的股利記入職工個人帳戶，由企業有償使用，企業擴股時可轉增職工個人股股本。職工集體股分得的股利給職工分配后的剩余部分，可單獨列帳，企業擴股時，轉增職工集體股股本。

第三十條  股份合作制勞服企業當年無利潤時，不得分配股利。

第三十一條  股份合作制勞服企業公積金應用于彌補企業虧損，擴大企業生產經營或轉增股本。

第三十二條  股份合作制勞服企業公益金應用于企業的職工集體福利支出。

第三十三條  股份合作制勞服企業應嚴格執行國家財務會計制度，加強財務管理，接受政府有關部門的監督、審計。

第六章  管理體制

第三十四條  股份合作制勞服企業可實行股東大會和職工大會合一制度。股東（職工）大會是企業的最高權力機構。股東會議可實行一人一票制。股東（職工）大會應定期召開，聽取董事會、監事會工作報告，表決企業議案。股東（職工）大會行使下列權利：

（一）選舉或罷免董事會和監事會成員；

（二）決定企業的設立、合并、終止和清算；

（三）批準企業安置城鎮失業人員的方案；

（四）修改企業章程；

（五）批準企業年度預決算方案和利潤分配方案；

（六）對企業增加或減少注冊資本作出決定；

（七）決定企業發行債券；

（八）對其它重要事項作出決定。

第三十五條  股份合作制勞服企業可設立董事會。董事會為企業的決策機構，向股東（職工）大會負責。

第三十六條  董事會行使下列職權：

（一）審定企業年度生產經營計劃和企業發展規劃；

（二）審定企業年度財務預算和決算方案；

（三）決定召開股東（職工）大會，并向大會報告工作；

（四）執行股東（職工）大會決議；

（五）制定企業增減注冊資本方案；

（六）制定發行企業債券的方案；

（七）審定企業安置失業人員的方案；

（八）制定企業設立、合并、終止方案；

（九）制定企業章程修改方案；

（十）選聘企業經理（廠長）及有關管理人員并決定其報酬標準和支付辦法；

（十一）企業章程規定的其它職權。

第三十七條  股份合作制勞服企業可設監事會。監事會是企業活動的監督機構，由三名以上單數監事組成。其活動方式依照企業章程規定。監事的任期每屆不得超過四年，但可連任。監事不得兼任董事、經理及其他高級管理職務。監事會議決議由三分之二以上監事表決同意，方可實行。監事行使下列職權：

（一）監事會的主席或監事代表列席董事會會議；

（二）對董事和經理（廠長）履行職權進行監督；

（三）查閱企業財務帳簿和其它會計資料，要求董事會和經理就相關的問題作出書面報告；

（四）審核企業年度決算和清算的表冊，并就審核的結果制作意見書，向股東（職工）大會報告；

（五）必要時召集股東（職工）臨時會議；

（六）對董事會和經理違反法律、法規、公司章程或股東會議行為進行制止，必要時向股東（職工）大會報告。

第三十八條  監事會行使職權時，聘請律師、注冊會計師等專業人員的費用由企業承擔。

第三十九條  股份合作制勞服企業因其規模限制不設立董事會和監事會的，其有關職責由股東（職工）大會確定專門人員負責。

第四十條  股份合作制勞服企業法定代表人的產生，由企業章程作出規定。經理由董事會聘任或由股東（職工）大會選舉產生，行使下列職權：

（一）組織和實施企業日常生產經營管理工作；

（二）實施股東（職工）大會或董事會通過的決議；

（三）提出企業發展規劃、生產經營計劃和企業規章制度草案；

（四）提出職工收益分配方案；

（五）提出企業年度預決算方案和利潤分配方案；

（六）決定企業管理機構的設置，任免副經理和其他管理人員；決定副經理以下職工的獎勵和處分；

（七）提出安置失業人員就業的方案；

（八）定期向股東（職工）會議和董事會報告工作，并聽取意見，接受監督；

（九）行使企業章程規定的其它職權。

第四十一條  各級勞動部門就業服務機構和稅務部門，對股份合作制勞服企業承擔安置城鎮失業人員情況及享受減免稅政策落實情況，進行年度檢查。

第七章  變更與清算

第四十二條  股份合作制勞服企業合并分為吸收合并和新設合并。企業合并應由各方簽定協議，處理好債權、債務等遺留問題，妥善安置好企業人員。合并各方未清償的債務由合并后的企業承擔。

第四十三條  股份合作制勞服企業分立時應由分立各方簽定協議。分立協議中應明確劃分分立各方的財產、債權、債務。對企業債權的承擔，應事先作出決定，以書面形式通知債權人，并簽定清償債務的協議。經雙方協商達不成協議的不得分立。

第四十四條  股份合作制勞服企業合并與分立，應報當地勞動部門就業服務機構批準，依照規定向原登記機關辦理變更登記手續。

第四十五條  股份合作制勞服企業因宣告破產、撤銷或其他原因而終止，應按照國家有關規定成立清算組織，限定日期做好企業財產清算工作和各種債務償還工作。

第四十六條  破產的股份合作制勞服企業，其財產撥付清算費用后，按照下列順序清償債務：

（一）應付未付的職工工資；

（二）應繳未繳的社會保險費；

（三）應繳未繳國家的稅款；

（四）尚未償付的債務。

不足清償同一順序債務的按照比例清償。

房地產企業資產管理辦法范文第5篇

關鍵詞：大屯礦區；房地產資源；優化配置；資源共享

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A 文章編號：1009-2374（2013）22-0158-02

1 企業簡介

江蘇金屯房地產開發有限公司，具有國內房地產開發企業資質（國家二級），其前身為大屯煤電（集團）有限責任公司房產處，簡稱（房產處），初建于1993年，1996年房產處與公用事業處、后勤處合并為生活服務公司，1999年由生活服務公司劃分為房產分公司與物業管理分公司，2003年8月根據大屯公司主輔分離走向市場要求，正式在省工商局注冊登記，改制組建為江蘇金屯房地產開發有限公司，注冊資本5000萬元。許可經營項目有：房地產開發與經營。一般經營項目：物業管理，房地產中介，公路工程、橋梁工程、管道工程、市政公用工程、建筑裝修裝飾工程施工等。

2 房地產業資源分類

房地產業資源可分為物質性有形資源和非物質性無形資源。其中物質性有形資源最重要的有兩種：（1）用于房地產開發的土地儲備；（2）房地產開發資金。非物質性無形資源種類較多，其中最重要的有以下五種：（1）人才資源：具備從事開發全過程所必備的各種專業人員；（2）品牌資源：包括有企業品牌資源和項目品牌資源；（3）銷售渠道資源；（4）基礎結構資源：包括房地產開發企業的企業文化、企業內部的管理制度和企業的管理哲學；（5）組織能力資源：即企業的組織架構和管理能力。

3 大屯礦區房地產業在資源配置上面臨的主要問題

大屯礦區房地產業經過十幾年來的發展，市場競爭日益激烈，內部房產供銷日漸緊張，大屯礦區房地產業遇到了前所未有的困境，與其他大型國有企業基地房地產業一樣均面臨五大難題：

3.1 礦區房地產開發得到政府優惠和扶持機會逐漸減少

國有房地產業長期習慣的廉價的“協議土地”、“劃撥土地”已成為歷史，閑置用地的管理也越來越嚴格，開發企業取得“二手”、“三手”地的機會也將逐漸減少。房地產開發已由小規模、低質量、低水平的“自由開發”發展到適度規模、高質量、高水平的綜合開發。綜合開發對我們這樣國有企業的礦區房地產公司的資金實力、技術實力、管理能力有了更高的要求，客觀上對房地產開發形成了新的挑戰。

3.2 礦區房地產業的經營和管理不完善

大屯礦區房地產業作為國有企業管轄下的房地產業，在生產經營與管理方面主要存在兩點問題：（1）生產經營的靈活性差；（2）管理機制和決策機制不完善。這兩個缺點使我們礦區房地產業在無情而公正的市場經濟中往往顯得反應遲緩，慢人一步，從而導致失去良機，生產經營無法連續開展。

3.3 不重視品牌的創立和企業形象的確立

我們礦區的房地產開發項目通過扎實的工作，為礦區提供了優質的產品，在社會上贏得了良好的信譽，然而我們卻忽視了房地產企業形象與品牌效應等“無形資產”的培養，產品沒有系列化、商標化、標志性，不重視品牌和企業形象的確立。

3.4 礦區房地產開發融資能力不足

由于國家政策的限制，目前礦區房地產開發項目的資金來源較為狹窄，主要是通過自有資金、銀行貸款、商品房預售等手段籌集資金。反映在項目開發的運作中，自有資金的比重過低，企業資產負債率過高。使得礦區房地產業面臨著這樣的矛盾：一方面是大屯礦區房地產項目開發資金緊張，資金缺口大；另一方面，礦區部分資產呈現呆滯、凝固狀態。因此，融資能力直接影響到了礦區房地產業的生存與發展。

3.5 礦區房地產業缺乏人才、技術和市場資源的合理優化配置

大屯礦區房產合并重組，房地產資源也隨之不斷擴大，缺乏資源的合理優化配置，主要表現在以下四點：（1）由于人員編制較少，管理人員的素質及管理水平有限，房地產管理制度過時或不完善等原因，造成房地產資源管理的困難。（2）機構設置重疊，資源浪費嚴重。（3）材料供應、設計、物業等缺少參與市場競爭，導致供應的產品和服務不僅價格高而且質量低，造成礦區房地產開發成本增加，消弱了我們的市場競爭力。（4）礦區房地產業在資源共享、資源相互利用機制等方面不完善，出現了同種商品（或服務）采購價格不一樣，對外關系協調重復花費公關費用的現象，造成不小的浪費。因此完善和加強房地產資源管理，優化配置房地產資源，實現資源共享，提高房地產資源利用率，節約房產成本，提高經濟效益，是實現大屯礦區房地產業可持續發展的關鍵。

4 針對上述問題，淺談五點解決大屯礦區房地產資源配置的有效途措施

4.1 充分利用現有土地資源，合理規劃、配置和優化土地資源

大屯礦區房地產開發在土地資源的獲取上經歷了：劃撥用地——協議用地——有償轉讓（拍賣、招標）的歷史性階段。過去那種廉價的“劃撥”、“協議”用地將不復存在。因此，充分利用現有土地資源，合理規劃、配置和優化土地資源顯得尤為重要。

4.2 改革房地產管理體制，建立高效合理的管理模式

根據大屯礦區實際情況出發在房地產資源配置上實行全礦區共享，避免重復建設造成嚴重的浪費。從改革內部管理體制上下功夫，提高房地產教育資源的利用率。根據房地產管理中存在的問題。重新制定科學、合理和富有人性化的房地產管理辦法。使房地產的管理規范化、系統化、人性化，不斷完善管理制度、分配制度等。

4.3 拓展融資能力，合理進行項目開發，合理使用資金

房地產業是資金密集型行業，具有投資大、周期長、周轉慢等特點。要解決房地產項目開發資金，首先，拓展融資能力，合理進行項目開發，合理使用開發資金。其次，在資金的運作上盡量不要過分依賴銀行貸款，拓展籌資渠道，還可將積壓的部分土地和空置房采取多種如出租或轉讓或聯合開發等形式，使之變為資金優勢，沉淀部分可流通資產。最后，還可以加強組織、技術、管理、經濟等方面的措施建設，減少公司管理成本和項目管理成本，加快產品銷售，使資金的籌集、調配、使用科學、

合理。

4.4 重視品牌的創立和企業形象的確立

房地產業品牌是房地產發展商向消費者長期提供的一組特寫的特點、利益和服務，良好的品牌傳達了質量的保證。由于房地產行為的特殊性，其品牌具有別于一般商品品牌的特殊含義。良好的企業聲譽是塑造品牌表象的保證，一方面住宅商品具有深厚的區域特色，企業形象的好壞直接影響項目形象的塑造和推廣；另一方面，住宅商品投資大、周期長，企業發展商實力在很大程度上影響著消費者對其開發項目的判斷，因此，企業形象是品牌的

核心。

4.5 完善和加強房地產資源管理，優化配置房地產資源，提高房地產資源利用率

大屯礦區房地產資源是大屯公司房地產業生存和發展的物質基礎，是大屯公司國有資產管理中最重要的組成部分。完善和加強房地產資源管理，優化配置房地產資源，實現資源共享，提高房地產資源利用率，節約房產成本，提高經濟效益，是實現大屯礦區房地產業可持續發展的關鍵。采取的措施有：（1）推行公用房地產資源“定額配置，超額有償使用”和經營性房地產資源有償使用的管理體制。（2）利用經濟手段，對生產、經營、行政辦公用房實行定額配置管理，定額使用的房地產免費使用，超額使用的房地產須繳納房地產資源。（3）合理配置各部門房地產資源，提高房地產資源的使用效率。同時進一步加強后勤、礦辦產業及其他經營性房地產的規范管理，確保經營性房地產資源的保值、增值。（4）制定礦區戰略發展規劃，根據礦區的特點，采取因地制宜的方式，合理安排礦區的分布格局，實現礦區資源共享，最大化地利用房地產資源。（5）引進人才，培養人才，發揮人才功能，增強市場調研能力和必要的技術優勢。

5 結語

房地產開發企業的企業資源就是企業在“人、財、物、產、供、銷”等方面所擁有的資源，這些都是企業完成組織使命和目標所必不可少的要素，也是企業提高經營績效和加速發展必不可少的要素。

礦區房地產業的發展應實施集約化經營，實現規模發展，在經營中遵循市場化操作規則，在競爭中求發展，實現企業平穩發展，建立健全投資成本控制體系，提高企業科學管理水平。以上所有這些目標的實現都離不開企業各種有效資源的合理配置和優化，特別是現階段市場日益規范，競爭日益激烈的形勢下更應加強這方面的研究和探索，使企業有限的資源得以有效利用，為企業減少產品成本、提升產品價值，提高經濟效益，增強市場競爭優勢作出一定的貢獻。

參考文獻

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