房地產品控管理

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房地產品控管理范文第1篇

房地產企業成本管理是否有效，與企業長遠發展有著密切聯系。本文就房地產企業成本管理存在的問題進行分析，提出了房地產企業成本管理的新思路，以有效控制房地產企業建筑施工成本，促進企業經濟效益不斷增長。隨著經濟不斷發展，城市建設規模越來越大，對建筑施工成本管理提出了更高要求，以滿足社會發展需求。

【關鍵詞】

房地產企業;內部內部控制

一、房地產建筑企業成本管理現狀

根據目前建筑企業的發展情況來看，企業成本管理水平得到了一定提升，但是仍存在如下幾個方面的問題：

（一）成本管理意識觀念不強

由于受到傳統觀念的影響.很多房地產管理人員缺乏建筑成本管理的觀念，沒有科學、合理的成本管理意識，過于注重建筑工程項目的經濟效益，致使建筑施工沒計、合同等受到嚴重影響。在施工過程中，企業管理人員注重的只是建筑材料的消耗問題.沒有從材料供應、施工單他、施工工期等方面考慮建筑施工成本。

（二）成本管理認識有偏差

房地產建筑企業中很多管理層人員認為建筑成本的管理只是材料的管理，從而忽略其他因素帶來的影響，只注重企業的利潤，沒有考慮企業的整體效益，致使房地產企業建筑成本投入過大，無法到達預期同的。建筑工程項目的成本管理存在整個建筑施工過程中，需要貫穿于整個工程的全部項目，但是，建筑成本管理人員對成本管理認識不全面、缺乏有效管理制度，導致建筑工程項出現施工工期拖延、工程質量等問題，致使格個建筑工程項目失控。

（三）成本管理體系不完善

在施工過程中，施工人員不能嚴格按照施工設計圖紙、施工預算執行，使企業成本預算與成乖核算無法緊密結合在一起，導致各施工階段的實際施工成本與預算成本出現較大差距。另外，建筑企業管理人員沒有成本管理意識，沒有真正認識到成本合算的重要性，導致成本管理體系不完善，大大降低了建筑成本管理的有效性。

（四）成本管理目標不明確

現代建筑企業普遍存在對房地產建筑成本管理目標理解不到位，錯判，錯報的問題，以為降低施工成本投入就可以選擇成本有效管理的原因，從而忽略了成本管理與實際施工環境各因素的影響。管理人員對成本管理的認識不夠，沒有成本管理意識，導致建筑工程項目成本管理目標不明確、管理體系不完善等，都會給建筑企業造成巨大經濟損失，從而影響房地產企業正常發展。

二、對策

（一）加強學習，提高認識

隨著現代經濟的發展，傳統成本管理觀念已經完全不能遁循社會發展需求，房地產建筑企業想要長遠發展，就必須提高對成本管理的認識，注重成本管理的精細化發展，不斷學習先進管理方法和技術、提升企業管理水平。在實踐過程中，房地產建筑企業要加強相關工作人員的培訓，提高專業技能，增強精細化管理意識，提高個人索質修養，最終提高成本管理意識。

（二）加強成本管理體系建設

房地產建筑企業宴行建筑成本管理是為了節約成術.提高企業的利潤，以促進企業經濟效益不斷增長。建筑成本管理體系的建設和完善是項繁瑣的工程，成本核算是整個建筑成本管理的核心，會計人員注重綜合素質能力提升，不斷學習新知識，運用現代技術，提高施工成本預算的響效性。在具體應用中，需要注意以下幾個方面：

1.設計階段

根據目標成本優化設計方案，設計方案主要涉及戶型、控制、功能等，成本規劃活動目標分解到設計部門，各設計部門就可以從事產品價值和價值工程分析。根據產品規劃書.設計出產品原型。結合原型，把成本降低的目標分解到各個商品房組成部分上。在目標成本法下，設計階段是整個目標成本確定后，整個項目的成本于控制也就有了控制和實施的依據。

2.施工階段

房地產企業的施工一般采用工程出包方式，在出包工程中，房地產企業應按照企業內控制度建立適合企業自身的內控管理模式。包程需要招投標的，要根據目標成本，按照招投標法及企業內控;制度要求制訂措施，對實施過程實行評估，對超過目標成本的，要分析原因，找出解決的方法和對策;對甲方供料，要根據目標成本制訂采購價格、質量、數最、驗收等控制方法，對價格波動較大的，要找出適合的對策。合同簽訂、工程進度管理、日常經營管理者，籌融資等都應圍繞目標成本這根主線展開工作，確保目標成本的實現。

3.竣工驗收階段

竣工驗收階段要根據目標計劃及實施結果做出分析。對超支要找出原因，落實責任;對節約，要總結經驗，做出表彰。目標成本法實施中需經過兩個階段，一是制訂階段，二是控制評價階段，在制訂階段，要根據房地產開發所涉項目分階段（房地產項目分片，開發）編制目標成本，編制目標成本時，要分析目標環境。目前管理狀況，擬采取達到目標的方法，根據房地產項目成本要素逐項逐條論證，所論證的項目都必須具備可操作性，否則，就不應做為目標成本中的要素來反映;最后形成目標成本編制表，目標成本編制表是對整個目標成本分析論證的結果。

（三）企業內控的自我評價

通過開展內控評價工作，可以對企業內部控制設計以及運行的有效性進行全面的分析判斷。首先，內控管理部門應該明確企業內部控制的工作范圍一個任務以及崗位情況，并重點在內控制規范的實施范圍、制度架構情況，制定評價工作計劃。其次，對內控工作自我評價的組織實施，應該嚴格按照《企業內部控制規范》以及《企業內部控制評價指引》等文件的要求，重點針對企業內部控制的有效性以及內部控制設置可全面性進行評價分析，第三，對于內部控制評價中存在的缺陷問題，應該及時的匯總分析，并結合問題產生的原因，提出對應的調整整政措施。強化對于內部控制的審計管理，內部控制審計作為評價以及確認企業內部控制管理工作有效性的重要手段，以便于為企業內部控制的調整提供依據。

三、結束語

房地產企業內控管理工作作為現代企業管理體系的重要組成，也是實現企業經營管理規范化與標準化的重要手段。因此，企業管理部門尤其是財務管理部門，應該結合企業的實際情況，完善內控管理的規范化制度，制定出具有企業特色的內控管理體系，結合內外環境的變化及時的調整優化，確保制度措施的可行性，同時強化內控管理制度措施的蔣實執行管理，通過內控管理的全員參與，提高內控管理措施的執行力度，充分發揮內控制度體系的作用。

參考文獻：

[1]譚開誠.淺談房地產企業財務內部控制[J].商場現代化，2012（26）

房地產品控管理范文第2篇

【關鍵詞】房地產開發；技術管理；質量控制

房地產開發項目不僅在國內生產總值、財政收入、國民經濟增長率中占有重要比重，而且對相關產業起到了巨大的帶動作用，在中國的經濟產業結構中占據著較為重要的位置。同時，作為中國的支柱性產業，房地產領域的發展、走向牽動著每一個中國老百姓的神經。中國人自古就有很強的“安土重遷”的思想，所以中國人對“房屋”的概念往往與對“家”的概念具有同等重要的意義。基于房地產項目與國民經濟和社會生活的緊密聯系，我國對房地產開發項目的工程質量控制一直都有較高的要求，將質量控制作為項目管理的主要控制目標之一。

一、房地產開發項目技術管理的內涵

（一）技術管理的內涵

技術通常指根據生產實踐經驗和自然科學原理總結而發展起來的各種工藝操作方法與技能。現代企業技術管理就是依據科學技術工作的規律，對企業的科學研究和全部技術活動進行的計劃、協調、控制和激勵等方面的管理工作。

技術管理是指用于計劃、開發和實現技術能力，完成組織戰略和運營目標的管理手段。技術管理通常是指在技術行業當中所作的管理工作，管理者一般具有較高的技術水平，同時帶領著自己所管理的團隊完成某項技術任務。技術管理的實際操作當中，強調的是管理者對所領導的團隊的技術分配，技術指向和技術監察。管理者用自己所掌握的技術知識和能力來提高整個團隊的效率，繼而完成技術任務。技術管理是技術和管理的融合，是較高知識容量的高深行業。

（二）技術管理的基本原則

技術管理在落實的過程中，要保證技術管理可以發揮出對不同計劃實現過程中的促進作用，就要求技術管理必須遵守組織目標原則、技術能力發展原則、活動和組織相聯系的原則。

二、落實房地產工程項目的技術管理的要點分析

（一）房地產工程項目實施前的技術管理

房地產工程項目實施前的技術管理，主要包括管理房地產工程項目規劃與策劃質量、管理房地產工程項目圖紙設計質量、管理房地產工程項目統籌審查質量三個方面。

1、管理房地產工程項目規劃與策劃質量

因為房地產行業本身存在一定的特殊性，所以房地產工程在開展的過程中，往往涉及到質量職能、監管職能、安全職能等較多部門。如果對這些相關職能部門的協調工作不能具備有效性，那么房地產工程項目的落實必然受到影響。所以管理房地產工程項目規劃與策劃質量，必須保證規劃與策劃的統一性，考慮好項目的市場定位，明確發展目標，在總體上指引項目的順利開展。

2、管理房地產工程項目圖紙設計質量

房地產工程項目實施過程中，圖紙設計質量高低，直接影響后期工程建設的質量、效率、成本投入等情況。所以落實管理房地產工程項目圖紙設計質量必須從以下兩個角度開展。（1） 要合理開間，要在確定的套房面積內，合理安排居住、使用、衛生、交通等面積，讓人使用方便，居住舒適。（2） 要做到建筑造型和風格有藝術感，對墻體立面形狀、屋蓋形式的處理要靈活得當，能給人的視覺以美的享受，使開發的房地產具有較高的使用價值和觀賞價值，所以在注重圖紙設計質量的管理可在較大程度上避免后期產生各種不必要的沖突和監控困難現象。

3、管理房地產工程項目統籌審查質量

房地產工程項目統籌審查質量，就要以國家政策為標準，組織施工單位、監理單位做好設計交底、圖紙會審、技術交底等工作，并與設計、監理、主要材料供應商等單位溝通、協調，隨時解決現場出現的一切技術問題，嚴格審核圖紙中的建筑與結構的關系，和園林與線路之間的關系等。

（二）房地產工程項目實施過程中的監控管理

房地產工程項目實施過程中的監控管理，首先要求監管人員要對房地產工程項目監管工作有較強的責任意識。其次是要求監管人員，對房地產工程項目實施過程中的技術要點、風險要素等情況進行詳細的掌握。監管人員要針對進入施工現場的施工材料進行嚴格的審核，做到沒有施工材料質量合格證書，和施工材料質量檢驗證書的施工材料，絕對不能放進施工現場。在對工程建設過程中，與工程有關的成品半成品進行檢驗的過程中，一定嚴格按照抽檢流程執行，對于檢驗標準一定要嚴格遵守施工設計方案給出的設計標準值。現場工程技術人員和質量監督員，要現場監督施工人員嚴格按照施工設計圖紙及方案施工，不得有一絲一毫的含糊。如果發現施工單位在施工中不按照設計圖紙或方案施工，應立即采取果斷措施，作出返工處理。現場施工管理人員，每天都要認真負責填好“日志記錄”，詳細記錄“施工過程主要事項”、“隱蔽工程的驗收情況”、“檢驗的工程質量問題”、“詳細部位處理意見、措施及整改情況”，使施工質量的每個環節都達到設計要求，切實保證房地產質量的提高。

組織審查施工單位編制的施工組織設計和專項方案。施工組織設計是指導工程從開工一直到竣工投產及保修的作業指導性文件，它涉及到進度、安全、主要施工方法、各類資源配備等一系列問題，同時涉及由于施工方法等原因造成的經濟是否合理等因素。所以各級技術人員必須對施工組織設計和專項方案進行嚴格審理。

（三）房地產工程項目竣工后的技術管理

項目施工完成后的技術質量管理，是提高房地產質量的歸宿和落腳點。工程結束并不意味著房地產開發技術質量管理已經結束，即使所開發的房屋已經銷售出去，其質量管理也并沒有劃上句號，還有3方面的管理工作要做。首先是要組織好竣工驗收。要組織專家及相關單位主要負責人，按照國家有關驗收規范和標準進行嚴格的驗收工作，對不合格的工程，決不允許使用。其次要做好售后服務。按照建設和管理并舉的方針，對開發出售后的房地產，要建立專門的機構，配備專人管理，并采取切實可行的管理方法。再次是要做好征求意見和調查研究工作。要組織人員，廣泛征求住戶的意見和要求，并及時地進行處理；要深入調查研究開發的房地產還有哪些問題，進一步提高房地產開發的質量。

組織各相關單位（施工單位、監理單位）完成竣工資料的收集、整理、存檔等工作。技術管理人員要制定內部的技術措施，編制和實施企業內部發展規劃。收集科技情況，及時了解國內外房地產科技發展信息，適時推廣新材料、新技術，提高開發產品的科技含量。

三、總結與展望

本文以項目管理的思想和體系為指導，研究房地產開發過程中的項目管理的具體工作和體系，具有重要的現實意義和指導價值。對房地產工程項目進行技術管理，就要求房地產企業要嚴格落實房地產工程項目實施前的技術管理、房地產工程項目實施過程中的監控管理、房地產程項目竣工后的技術管理。只有將這三個大方面的技術管理工作逐一落實，才能實現我國房地產開發項目的工程質量不斷提高，房地產產業不斷發展。

參考文獻：

[1]史佳迪， 楊芳芳. 中原地區住宅市場批量精裝房產品的研發[A]. 土木建筑學術文庫（第15卷）[C]， 2011.

[2]陶于權， 劉建增. 房地產市場融資“異象”的法律思考[A]. 第三屆西部律師發展論壇論文集[C]， 2010.

[3]王艾敏. 外商投資對房地產技術進步影響的實證研究——基于河南省的數據[A]. 第六屆（2011）中國管理學年會——技術與創新管理分會場論文集[C]， 2011.

房地產品控管理范文第3篇

[關鍵詞] 房地產市場 問題 對策

我國房地產業在近10年獲得了快速發展,目前已成為我國國民經濟的一個支柱產業,對我國經濟的發展,及其居民居住環境、居住條件的改善起到了積極作用,但我國房地產業的也出現了一些亟待解決的問題。

一、我國房地產市場的現狀及問題

1.房地產呈現投資規模過大之勢

自2007年以來,房地產投資增速呈現逐月回升趨勢,前半年同比投資增長速度超過24%,超過上年同期增長速度0.6個百分點。2008年,全國房地產開發投資完成額為23 917億元,同比增長24.6%;2009年房屋銷售價格出現環比上漲,前半年全國商品房銷售面積達34 110萬m2,同比增長31.8%,銷售額15 900億,同比增長53.5%。從市場數據來看,2010年全國商品房銷售面積自4月開始出現小幅環比下降(1.9%),在4月份的基礎上,5月商品房銷售面積及銷售額繼續大幅環比下降,降幅分別為15.8%和25.0%,其中商品房銷售額是今年以來首次出現環比下降,同時5月商品房銷售面積也首次出現了3.4%的同比下降。可見,房地產投資已在我國形成較大的規模,并呈現出逐年增長的趨勢。

2.商品房價格呈現上漲過快趨勢

進入2010年,中國商品房價格呈現出近乎瘋狂的上漲,3月份70個大中城市房價增長達11.7%,北京等一線城市的房價幾乎一天一變,北京一個樓盤一夜之間每平方米竟然漲價4000元,引起上千排隊買房人的憤怒,差點釀成。商品房提前進入4萬元時代的結果,就是讓大多數月工資兩三千的人一年收入買不起一平米房子。

目前,房地產價格出現的問題主要集中在商品房價格上漲過快,這使得中低收入者無力購買住房。而其主要原因是由于商品房的成本因土地價格形成機制的不健全而增高,商品房銷售價格行為不規范等原因造成的。

3.商品房結構設計不合理

我國房地產市場房出現的結構不合理現象已成為影響中國房地產業持續健康發展的重要因素。在住房供應結構中,經濟適用房及限價房等供應,應占總房源的35%~40%才較合理,但供應現狀則是出現別墅、高檔公寓等的比率較大,這顯然難以滿足中低收入者的購房需求,從而引發房地產市場在供求關系上的失衡。商品房價格的過度上漲會增加稅收,從而帶來相關產業的發展,導致政府在決策上的側重點過偏使得商品房結構出現失衡。

4.房地產市場秩序呈現混亂局面

我國目前的房地產市場秩序比較混亂。主要是房地產開發商、交易、中介、服務等各個環節,都存在不同程度的違法違規行為。尤其是出現過個別開發商和中介機構相互勾結誤導市場預期、惡意哄抬房價,使得一些房價在短期內呈現非正常上漲。

二、對加強房地產市場調控的建議及對策

1.加大對商品房結構的規劃管理

2010年1月13日,“國11條”出臺,就是為解決我國少數大城市短期內出現的房價上漲過快,住房供應結構不合理等問題。只有通過宏觀調控積極調整住房結構,引導居民合理消費,才能維護住房供應市場的平衡穩定發展。主要是增加普通商品住房的供給,對于房價較高、上漲比較快的地方,在增加普通商品住房的同時,也要增加限價商品住房、經濟適用住房、公共租賃住房等帶有政策和保障性質的住房。

2.加強對房地產價格的調控管理

針對目前房地產價格不斷上漲的局勢,“國11條”要求合理引導投資消費,抑制投資和投機性購房。各地要嚴格執行對第二套購房的貸款條件和所規定的政策,一方面通過增加供給,另外一方面遏制不合理的住房消費,使得商品住房的供求關系更加平穩。

3.加大對房地產市場的監管力度

為了有效控制個人轉讓住房過程中出現的相關費用和有關扣除問題的不明確、不詳細,及對二手房交易個人所得稅的征收不到位等顯現。2006年9月,國家外匯管理局、建設部聯合《關于規范房地產市場外匯管理有關問題的通知》,規范境外購房主體購買境內商品房的外匯管理。要使外商進入房地產市場就要規范其投資房地產市場準入、加強開發經營管理、嚴格規范境外機構及個人的購房管理,明確規范外商投資房地產企業的設立及股權轉讓和項目轉讓的程序等。并嚴格規范外商投資房地產企業在貸款、結匯等方面的行為。

4.對房地產金融信貸方面加強調控

上調貸款基準率以充分發揮經濟手段在資源配置和宏觀調控中的作用,是中央銀行對信貸收縮所采取的緊急措施。理論而言,上調貸款基本利率,首先可以抑制房地產市場的購買需求,從而影響房地產市場的投機行為;其次可以增加房地產業的開發和經營成本,控制房地產的開發規模,以從經濟的角度調控房地產市場的供求關系,降低購買量,從而減少房地產市場的供給量。

然而,事實則是以上各項政策的出臺并未起到有效地抑制房地產開發商的投資,原因則是以上兩者均將負擔和風險轉嫁給了消費者,這樣則會讓越來越多的真正具有住房需求的消費者放棄購房的行為,進而進一步對房地產市場呈觀望的態度。這樣一來表面上看雖能暫時緩解房價上漲的壓力,但并未徹底解決房地產市場出現的問題。

5.加強對土地的使用管理

房地產開發的產品總歸起來還是土地產品,我國目前的建設用地總量出現增長過快趨勢,只有有效的嚴把土地使用才能夠有效的控制房地產市場的供給管理。加強土地管理,禁止擅自將農用地轉為建設用地,加大對土地管理行為的監督檢查,嚴懲亂用土地的違法違規行為,嚴格規范土地執法方面的要求和標準,才能起到有效控制土地的使用管理。土地是房地產業發展的基石,只有根據各地區不同的住房需求,才能既能滿足一定時期內該地區的住房需求,還可以延長土地這種不可再生資源的使用。

參考文獻:

[1]朱中一:當前的房地產市場形勢及發展趨勢[J].中國房地信息,2008,(12)

房地產品控管理范文第4篇

房地產企業在日常運營時，一方面要強化內部資金的有效管理，提升資金運用效率，另一方面又要做好資金的使用控制，強化內部資金在運用上的有效性，降低企業的運營風險與提高市場競爭力。

二、房地產業基本特征與資金管理原則

1、基本特征

(1)資金投資大

房地產行業作為資金密集型，項目建設所需投入成本較高。例如，企業在獲取土地使用權的過程中，往往需要準備大量的土地出讓金，再加上后期的舊房拆遷與項目立項等都需要大量的資金。到了工程施工建設時，其需要墊付60%以上的總成本。

(2)建設周期較長

在房地產項目開發上，一個工程的周期往往較長，一般都需要3-5年左右。因此房地產企業在資金投資上，回籠的時段較長。對企業資金管理與周轉來說，其面臨的難題與挑戰較大。

(3)項目風險較大

房地產企業在進行項目開發時，由十商品銷售周期較長，在商品價值體現的過程中存在較大的壓力與風險。另外，從最近幾年的發展來看，房地產企業由十國家宏觀調控政策調整出現問題的案例較多，存在風險較大。

2、構建資金管理原則

(1)合法性

房地產企業在進行資金管理時，由于其屬十一種市場行為，即涉及自身的利益關系，又關系到其他經濟體與個人的利益，因此一定要遵從國家與地方政府的法律法規，保證資金管理與使用控制的有效性。

(2)適應性

其主要指的是房地產企業在進行資金管理與使用控制時，必須要具備一定的動態可調性，既要滿足企業現今的發展情況與市場需求，又要符合未來發展趨勢，總的來說就是具備良好的操作性與靈活性。

(3)整體性

房地產企業在進行資金管理與使用控制時，不但要立足現有利益空間，還要符合長期戰略發展目標需求;不但滿足企業的資金有效管理，還要符合企業的全面管理。

三、房地產企業資金管理與使用控制上常見的問題

1、內部人員的管理意識較為淡薄

房地產企業在我國發展的歷史并不算長久，屬十改革開放的產物，從其發展歷程來看，還屬十朝陽行業。但是在近年來，其發展速度可以說是驚人的，在急劇增長的泡沫下，我國房地產企業的資金管理與逐漸暴露出諸多問題，主要包括以下幾個方面。一是在理論研究上還極為薄弱，房地產在發展的過程中，與其他行業相比還較為缺乏經驗的積累與理論的實踐，大部分企業無法認識到資金有效管理與使用控制的重要性，再加上領導層在理論與經驗積淀上明顯不足，因此容易忽視資金管理與使用控制對企業重要性。

2、缺乏完善的內控管理制度

國家宏觀調控與經濟政策作為房地產行業較為重要的影響因素，其在出現調整或者市場出現供求變化時，企業在資金管理與使用控制上往往需要作出及時的調整，積極迎合國家政策與市場情況，減少企業發展的阻力。但是在實際情況中，我國部分房地產企業對十資金管理還較為缺乏資金的內控制度，部分企業雖然已經有所涉及，但是其執行力與可行性上嚴重與實際不相符合，因此需要不斷的完善工作。

3、資金監督力度不足

目前，我國大部分房地產企業在資金監督上的力度明顯不足，從實際情況來石，這主要是因為在資金管理上缺乏權威的內部控制體系，因此在資金管理與使用控制時容易出現形式主義，通過合法手段掩蓋非常資金運用的事實;部分房地產企業即使建立了相應的資金內控管理體系，但是由十資金屬十敏感事物，往往由高級領導層直接管理，下屬機構則缺乏足夠的管理權限。由此也就容易導致管理層面的不科學，在監督上嚴重的缺失。另外，在房地產企業中，難免會存在部分財務人員職業素質低下的狀況，對企業資金管理與使用控制流程不夠熟悉，因此在進行監督工作時，無法保證各項制度與程序的具體落實，削弱了房地產企業資金有效管理的標準。

4、融資模式過十單一

對十我國房地產行業來說，由十存在項目投資周期長、成本大以及資金回籠時間長等特征，大部分企業在運營資金的管理上需要外部輸血，這可以說屬十一個行規與畸形的發展模式。相對來說，企業在資產負債過高時，其資金流轉壓力將急劇增大，企業在運營時稍有問題都有可能導致破產。

四、加強房地產企業資金管理與使用控制創新的相關措施

1、構建資金預算體系

通過構建資金預算管理體系，可以強化房地產企業在資金管理與使用控制上的籌集、支出以及回收等工作，屬十房地產企業資金管理與使用控制關鍵手段。因此，房地產企業可以構建多級別、多層次的資金預算管理體系，在各部門與項目單位上設立主要負責人。具體工作主要包括以下幾個方面:

(1)構建多級資金預算管理機構

在房地產企業資金管理與使用控制時，為了確保預算管理體系可以真正體現出實效，可以在遵從企業內部資金管理的基礎上，構建多級別與多層次預算管理機構，強化房地產企業內部資金管理責任的層級分明，使每一項資金的運用都簡單、明了。

(2)落實具體責任與義務

在房地產預算管理上，由十所涉及的環節與事項較多，因此在實際工作中較為復雜。在實際工作中，一定要落實相關責任與義務，使每一個人與部門在權責層面分明，確保資金預算管理工作的高效運行。

(3)確保資金預算制度的有效執行

對十房地產企業的資金管理與使用控制工作來說，在構建預算管理體系后，一定要強化資金預算制度的重視力度，根據不同時期預算管理的實際內容出發，要求各部門與項目單位嚴格執行，保證資金管理與使用控制可以取得較好的效果。

2、完善資金風險防范措施

房地產企業在進行資金管理與使用控制時，對資金風險的管控一定要提高重視力度。對十房地產企業來說，資金周轉靈活與安全在很大程度上影響到企業項目開發效益。

3、提高資金使用的創新渠道

(1)引進銀行信用，提高資金融通

信用證是房地產企業在日常經營業務活動中經常使用的一種融資和規避風險的業務，國內信用證主要是利用銀行信用作為中間擔保，以銀行的信用來彌補商業信用的不足，規避企業結算業務中的資金風險，提高企業資金的周轉和融通。房地產企業在資金管理與使用中，考慮到企業自有資金的不足，企業通常需要通過銀行貸款等方式進行資金融通。

(2)構建資金回流機制，強化資源優化升級

對十房地產企業來說，由十其項目資金的投資規模較大，資金回收速度卻相對較慢，因此確保企業可以及時完成資金回流，是整個企業獲取經濟效益的核心部分。相對來說，房地產產品在推銷的過程中，較為容易受到市場行情、政策制度以及經濟條件等因素的影響，因此需要房地產企業掌握市場行情動態，及時完成價格的調整與促銷。

4、加強內部監管力度

房地產企業在資金管理與使用控制時，內部監督屬十一項較為管用的手段。在具體工作上主要可以從以下幾個方面進行。

(1)完善內部監管體系

房地產企業在資金管理與使用控制時，內部監督體系主要可以重點監督企業資金的具體流向與融資渠道，保證資金在使用的過程中處于合理范圍。另外，資金監督與分析報告還可以為房地產企業高層領導的決策工作提供一手資料。

(2)完善資金使用制度

房地產企業在進行資金監督工作時，完善的使用制度在任何時候都是企業監督管理的重要依據，可以確保企業資金使用具有嚴格的規范性。

房地產品控管理范文第5篇

自1999年住房政策改革以來，特別是最近幾年，我國商品房市場得到迅猛的發展，房地產稅收增長迅速，成為地方稅收的重要組成部分，更是地方政府收入的源泉之一。與此同時，基于房地產開發行業的特殊性、復雜性，給稅收征管帶來巨大挑戰和困難，加大了稅收征管難度。因此，在新的經濟環境和稅收形勢下，如何加強房地產行業稅收征收管理已經成為稅務部門亟待解決的問題。

關鍵詞：

稅收；房地產稅；征收

1房地產行業開發經營的特點

（1）房地產開發企業的建設周期一般較長、投資項目大多有規模巨大的特點，另外也有資金投入數額巨大且回收期長等行業特點。

（2）當前房地產企業多采用分期分項目分批次、滾動式的方式開發，并且跨城市、跨地區經營成為常態、開發形式各異等，這都是房地產行業成本核算復雜的主要原因。

（3）企業房地產開發業務包括土地的交易、土地平整，房屋的建造、銷售以及持有出租等多個開發銷售的環節，因而房地產開發企業涉及的稅收環節也較多、涉及的稅種繁多復雜，包括增值稅、企業所得稅、土地增值稅、房產稅、印花稅等若干個稅種。

（4）房地產開發企業在經營中面臨著較高的風險。房地產業是一項較高風險的產業，其開發的產品單位價值高，負債經營程度也高，同時作為國民經濟的風向標，房地產行業受國家經濟政策的影響較大，面對的不確定因素較多，譬如市場因素、政策因素等都會對房地產業造成較大沖擊和影響，決策稍有不慎，就會造成開發產品滯銷，商品積壓，導致資金周轉不靈，甚至資金鏈斷裂，令企業陷入困境。

2房地產開發企業稅收征管存在問題

2.1內部原因

（1）部分稅務人員在對房地產開發經營企業的征管不夠重視、經驗不足，專業水平和能力有待提高，譬如稅務部門缺乏建造師、評估師等專業人才等。房地產行業所涉及到的稅收問題相當復雜，專業性強，對稅務部門的管理人員的稅務專業水平和綜合素質的要求都很高。而在實際的稅收管理工作中，特別是基層稅務人員接觸較少，有的在管理上簡直就是感到力不從心。

（2）稅收征管精細化程度不高，稅務部門內部大多沒有對房地產開發經營企業的開發項目進行項目登記、備案管理，也沒有建立獨立的臺賬。對房地產開發經營企業的建筑安裝業務、銷售不動產業務都沒有在稅務部門專門開發的“兩業”系統進行詳細登記，沒有充分利用好“兩業”系統，對企業的開發、銷售的情況未能及時掌握，未能做到有效監控。

（3）征管部門對房地產開發企業的日常管理手段單一，納稅信息掌握不對稱，信息受限，造成稅收征管不到位，特別是在核查過程中缺乏有效的手段，更是容易造成部分證據無法取得或者是雖然可以獲取到有關憑證資料，但卻需要花費過多的精力和時間，整體上影響了稅務核查工作效果和最終成績。

（4）稅務管理工作主要是一種事后管理的工作，相對地說，管理工作的開展比較滯后，稅務部門未能在房地產公司開發項目立項之初即時介入，這方面的不足對稅務部門工作人員在對建筑施工成本的核查方面帶來了較大難度。

2.2外部原因

2.2.1房地產企業對稅收政策掌握不到位,納稅意識不強，財務核算不健全，稅款容易流失

部分房地產行業財務核算不夠準確，財務制度不夠健全，財會人員配備不足且素質普遍不高，企業法人稅法意識淡薄。比如未及時結轉銷售收入、將已實現的銷售收入長期掛“預收帳款”等科目的情況，影響到企業所得稅的正確計繳；或者在業務往來上做手腳，采取通過關聯企業轉移收入、多開成本費用發票等方式，造成少列收入多列成本費用的狀況，造成稅款的流失等等。

2.2.2目前在建筑安裝環節虛列工程成本依然是房地產開發企業偷逃稅的主要手段

房地產開發企業的建筑工程，往往存在著前期工程施工總量被后來的施工所覆蓋、隱蔽的特點，但另一方面，稅務部門工作人員反而因專業方向的差異，對建筑施工業務不太熟悉，這樣，稅務部門這一軟肋往往就會被房地產開發商所利用，他們會為了增大稅前扣除，而在建安環節虛列工程成本，從而降低利潤額，以達到少繳不繳稅款的目的。

2.2.3房地產中介機構自律不夠，稅務征管難度加大

現階段，對房地產中介機構的行業監管仍不夠到位，并且由于稅收法律法規等制度也有待進一步完善，以及在各種利益引誘下，少數房地產中介機構為房地產企業偽造虛假的房地產項目結算審核書據提供各種便利，以上種種的因素都給稅務部門的稅收管理帶來了更加大的難度。

2.2.4稅收征收管理外部環境有待改善，協稅護稅機制有待進一步完善

房地產開發經營涉及多個部門，比如國土、房管、建設等多個職能部門，由于協稅護稅機制還不夠完善，造成了部門配合不力的情況，部門間涉稅信息不能共享，取證困難等，職能部門協作配合不盡如人意，就會更增加稅收征管難度。

3加強房地產稅收征管的幾點建議

3.1開展形式多樣的稅法宣傳，使納稅人自覺納稅的意識以及對稅收法律法規的遵從度得到不斷提高

要結合實際加強稅法宣傳，通過上街擺攤、發放宣傳材料、宣傳手冊，在新聞媒介、稅局公開網站上增設稅收政策宣傳專欄，或在QQ、微信等電子媒介上宣傳以及舉辦稅收培訓班等各種各樣的形式，及時、迅速地將國家房地產政策以及稅收政策的變化、調整等告知企業，傳送、告知每一個企業法人、財務核算人員、辦稅人員等，確保其吃準吃透政策，增強其依法納稅意識，使其知法守法，促使其自覺遵章依法納稅。

3.2加強對稅務人員和企業賬務人員專業知識培訓，加強日常管理

一要加強稅務人員的各類稅收業務知識和法律法規知識培訓，使每個稅務人員不但精通專業知識，還要具有較高的法律素質，提高依法行政的意識和能力。另外除加強對稅收的專業知識的學習外，更要增加不同行業的專業知識的培訓和學習，特別是要注重與房地產開發企業業務相關的工程造價、評估等專業知識的涉獵，以滿足稅務核查的需要；二要調配各稅務部門的業務能手不定期對房地產企業的法人和財務人員等進行納稅輔導，提高他們的財務核算水平和對稅法認知度，減少房地產行業企業的納稅風險。

3.3對房地產開發產品實行項目化管理，提高稅收征收管理水平

鑒于同一房地產企業一般都有多個開發項目，其所發生的工程成本、財務費用等支出都很難劃分清楚，通常有成本費用的結轉與登錄的主營收入不匹配的情況，另外多計開發產品單位工程成本和已售商品房面積等情況也普遍存在。基于以上的不良狀況，應加強對房地產行業的管理，對對房地產行業稅收的管理可采取項目化管理的方法，按國稅發[2009]31號第二十六條的計稅成本對象的確定原則來歸集成本費用，建立健全的項目臺賬，比如包括項目建筑面積、商品房銷售面積、可售面積、主營業務收入、主營業務成本以及費用分攤等，充分利用好“兩業”系統資源，完整登記相關信息，構建全程跟蹤的管理體系。

3.4強化重點稅種管理，堵塞稅收漏洞

強化企業所得稅、增值稅以及土地增值稅等重點稅種的管理。一是關注收入結轉的及時性和成本結轉的配比性等，并對幾大稅種的計稅依據進行橫向對比分析，以保證各項稅收及時足額入庫。二是對不同地域、不同規模的房地產開發項目分別設置企業所得稅最低預警率，對稅負低于最低預警率的企業要及時介入，進行納稅評估，分析原因。三是在土地增值稅征管方面除了要隨同流轉稅（增值稅）預征外，對已辦理竣工結算的房地產開發項目應嚴格審查土地轉讓成本及費用，及時進行土地增值稅清算。四是要加強存量房出租增值稅的監控。

3.5緊密關注房地產企業的關聯行業，實現稅收征收管理的無縫對接

本地區的房地產開發企業很多是集團公司或家族企業，同時經營著建筑安裝、裝修和房地產開發等多元化業務。部分房地產開發企業往往利用關聯企業或者與施工企業的供需關系或者關聯關系，虛列工程成本或轉移營業利潤，進而達到偷逃稅款的目的。因此，必須強化對施工企業的稅收管理，完善關聯行業和關聯企業的管理，從而提高房地產開發行業的稅收管理水平。同時，依托計算機技術，搞好納稅評估。根據區域內房地產及關聯行業納稅情況的相關歷史數據，開展關聯行業稅負率、成本利潤率、銷售收入利潤率、企業所得稅負擔率等指標的分析，按期進行納稅評估，對房地產開發經營實施有效控管。

3.6加強部門配合，齊抓共管促稅收

一是積極協調相關部門，搭建信息交流平臺。與財政、稅務、國土、城建、金融、房產管理等部門形成合力，實現資料、信息共享，擴充、建設好協稅護稅網絡，以促進房地產市場的健康發展。

3.7強化以票控稅，實施精細化管理