房地產司法評估指導意見
前言：想要寫出一篇令人眼前一亮的文章嗎？我們特意為您整理了5篇房地產司法評估指導意見范文，相信會為您的寫作帶來幫助，發現更多的寫作思路和靈感。
房地產司法評估指導意見范文第1篇
今天，中國房地產估價師與房地產經紀人學會、中國資產評估協會、中國土地估價師協會，以及世界估價組織協會在這里舉辦主題為“估價專業的地方化與全球化”的國際估價論壇。在此，我謹代表中華人民共和國建設部，向各位中外來賓表示誠摯的歡迎！對論壇的召開表示熱烈的祝賀！
當今世界，隨著現代經濟和科技水平的高速發展，經濟全球化已經成為世界經濟發展的必然趨勢，這將對各行各業產生廣泛而深遠的影響，既為我們提供了前所未有的發展機遇，又為我們提出前所未有的挑戰。估價行業作為現代服務業的重要組成部分，其重要服務對象----投資者、金融機構等的跨國、跨地區活動日益頻繁，不可避免地要為其提供跨國、跨地區的估價服務。這一方面會促使估價理念、估價術語及其內涵、估價方法、估價結果表述等在不同國家和地區之間趨同，另一方面需要估價師熟悉當地的相關制度政策，遵守當地對人員資格、機構資質等的要求。特別是房地產估價，由于房地產的不可移動特性，決定了它是一個地區性市場，不僅受到當地消費習俗等的影響，更受到當地政策、制度等的影響。本次論壇以“估價專業的地方化與全球化”為主題開展研討，對于準確認識估價專業的全球化和地方化，對于正確處理估價專業全球化與地方化的關系，對于妥善對待不同國家和地區估價行業組織、估價機構以及估價師之間的競爭與合作，從而促進不同國家和地區之間估價行業的共同進步與和諧發展，特別是促進以服務地區性市場為主的房地產估價行業的發展，具有十分重要的意義。
女士們、先生們：
自20世紀80年代以來，中國房地產估價行業快速發展，估價業務數量持續增長，估價法律法規不斷完善，估價標準體系逐步健全，估價技術方法日趨成熟，估價專業隊伍日益壯大，估價執業行為更加規范，估價服務質量明顯提高，估價行業的社會影響顯著提升。逐步建立起了政府監管、行業自律、社會監督的管理體制，基本形成了公平競爭、開放有序、監管有力的房地產估價市場。房地產估價在維護房地產市場秩序、保護房地產權利人的合法權益、防范金融風險、增進社會和諧等方面發揮著獨特的作用。
中國十分重視發展房地產估價行業。目前，全國有房地產估價機構近4500家，從業人員25萬余人，有35036人取得了房地產估價師執業資格，其中注冊執業的30274人。房地產估價業務包括了為房地產轉讓、抵押貸款、房屋拆遷補償、房地產損害賠償，以及稅收、司法鑒定、公司上市、企業改制、資產重組、資產處置等提供專業意見，同時積極探索估價業務的進一步深化和科學合理的拓展。
中國十分重視房地產估價法律法規制度建設。《城市房地產管理法》明確規定“國家實行房地產價格評估制度”、“國家實行房地產價格評估人員資格認證制度”。根據這一法定制度，建設部相繼頒布了《房地產估價機構管理辦法》、《注冊房地產估價師管理辦法》等一系列規章和規范性文件，健全了房地產估價法規體系,使之更具操作性。
中國的房地產估價實行嚴格的市場準入制度。按照《行政許可法》規定，房地產估價師執業資格注冊和房地產估價機構資質核準均被確定為政府行政許可事項。從事房地產估價活動的人員必須取得房地產估價師執業資格并經注冊后方可執業。從事房地產估價活動的機構必須取得房地產估價機構資質后方可依法承擔房地產估價業務。同時，通過建立健全相關的法律法規，充分發揮房地產估價行業組織的作用，加強了對房地產估價業務的監管，保證了房地產估價市場的良好秩序。
中國十分重視房地產估價標準體系建設，*年頒發了國家標準《房地產估價規范》，此后還了《城市房屋拆遷估價指導意見》、《房地產抵押估價指導意見》等。這些都有力地保障和有效地提高了房地產估價服務的專業水平和公信力。
今后，我們將繼續完善的法制環境、優質的政府服務、規范的市場秩序，積極扶持海內外房地產估價機構做優、做強、做大，鞏固和進一步拓展房地產估價市場。
女士們、先生們：
中國政府鼓勵內地房地產估價界與國際、國外及中國香港、澳門和臺灣地區同行進行廣泛的交流與合作。我們愿意不斷借鑒吸收發達國家和地區的先進經驗，進一步完善中國房地產估價法律法規體系，規范房地產估價市場秩序，加強對房地產估價市場日常監管，提高房地產估價人員的敬業精神、專業水平和職業道德水準。*年，在《內地與香港關于建立更緊密經貿關系的安排》（CEPA）框架下，內地房地產估價師與香港測量師（產業）率先實現了資格互認。*年，中國房地產估價師與房地產經紀人學會成為國際測量師聯合會全權會員。今天，中國房地產估價師與房地產經紀人學會攜手中國內地同行，與世界估價組織協會聯合舉辦本次論壇是中國房地產估價行業積極開展國際交流、加強相互合作、促進共同發展的又一體現。今后，我們還將積極探索開展多種形式的交流活動。
女士們、先生們：
處理好估價專業的地方化與全球化，有許多理論和實踐問題需要深入研究和探討。希望參加此次論壇的海內外專家學者、專業人士、與會代表，深入開展討論，廣泛交流意見，一同為估價行業創造和諧、共贏、美好的明天。
房地產司法評估指導意見范文第2篇
為進一步加強城市房屋拆遷管理，維護拆遷當事人合法權益，保障城市建設順利進行，根據國家、省、市有關法規，結合實際，提出如下意見：
一、規范拆遷管理行為
（一）城市房屋拆遷工作是一項系統工程，實行屬地負責制，各區政府及市發改、建設、規劃、財政、國土、房管、物價、民政、公安、工商、稅務、城管執法等部門應各司其職，密切配合，保障順利進行。
（二）拆遷人應根據拆遷預評估報告，按規定向市房屋拆遷主管部門交納拆遷補償安置專儲資金后方可實施房屋拆遷。城建重點工程、土地儲備項目及重大拆遷項目的拆遷補償安置專儲資金不低于50%。市房屋拆遷主管部門負責專項儲存專儲資金，依照與拆遷人、金融機構簽訂的協議，設立專門帳號進行監管，同時接受財政部門的監督。拆遷人嚴格執行協議，保證專儲資金的安全。（三）拆遷評估機構的選定，按照《江蘇省城市房屋拆遷管理條例》第十九條的規定執行。（四）市拆遷主管部門及房地產評估機構行政主管部門要加強對房屋拆遷實施單位、評估機構的動態監管，實行企業信用檔案制度和業績考核制度。凡因房屋拆遷實施單位、評估機構的過錯延長拆遷期限的，一律不得承接新的服務項目，并依法予以嚴厲查處。
（五）未經規劃行政主管部門批準，擅自將住宅房屋破門（窗）開店改為經營用房的，工商部門不予辦理營業執照。凡列入舊城改造計劃的“棚戶區”范圍內的房屋，市有關部門原則上不予辦理房屋改、擴建，戶口遷入及房屋分戶等手續。拆遷過程中弄虛作假、蓄意騙取拆遷補償安置資金的，有關部門應當依法查處。
（六）市拆遷主管部門會同房產、國土等部門組建*市房屋拆遷評估鑒定專家委員會，負責市區房屋拆遷評估技術指導、鑒定工作。委員會主要由資深的注冊房地產估價師及房地產、城市規劃、法律等方面的專家組成，名單定期公布。房屋拆遷評估報告經鑒定的，其鑒定意見應當作為房屋拆遷行政裁決的依據。
二、完善拆遷補償政策
（一）住宅房屋自竣工之日起至拆遷許可證頒發之日止，不滿五年被拆遷的，拆遷人應當對被拆遷人增加補償金額。*市市區具體標準為拆遷房屋評估額的15％。住宅房屋的竣工日期，以建設單位辦理竣工驗收備案日期為準。
（二）被拆遷人（含公房承租人）只有一處住房且實際居住，拆遷補償款達不到最低補償標準的，經拆遷人在拆遷范圍內公示、核準，按照*市市區住宅房屋拆遷補償最低6萬元標準予以補償。住宅房屋拆遷補償最低標準將根據房地產市場的變化進行調整并公布。
（三）被認定為經濟特困（享受城市低保）的被拆遷人，拆遷補償款低于6萬元的，可以選擇獲得最低補償款6萬元后自行解決住房，也可以選擇由拆遷人使用拆遷補償款異地購買成套使用面積不小于國家住宅設計規范規定的最小戶型面積標準的房屋予以安置。
（四）被拆遷人只有一處住房且實際居住，獲得的拆遷補償款低于8萬元（含8萬元）的，可以依據《*市人民政府關于進一步加強經濟適用住房建設和管理的意見》（徐政發〔2003〕164號）規定，向市房產管理部門申請購買經濟適用住房。
（五）非住宅房屋拆遷補償采取貨幣補償方式。同時符合下列條件的非住宅房屋，認定為商業營業用房：
1、具有合法的商業營業用房批準文件；
2、持續按照商業用地納稅。商業營業用房采取路線價法或市場比較法評估，不能采取上述方法的，可以采取收益法進行評估；土地性質為出讓的，評估時根據土地出讓協議剩余使用年限按比例扣除土地出讓金增值部分；土地性質為劃撥的，評估時按照規定扣除土地出讓金增值部分的40%。非營利性的科教、文化、衛生和社會公共福利性公益事業用房以及工交倉儲用房采取成本法進行評估。
（六）住宅房屋改為非住宅房屋使用的，應當提供規劃行政主管部門的批準文件，方可按照非住宅房屋補償；不能提供規劃行政主管部門批準文件的，經拆遷人現場核準后，按照以下辦法予以評估補償
1、住宅樓一層（包括平房）改為非住宅房屋使用的
（1）*年1月5日前持有營業執照并實際連續作為非住宅房屋使用的，參照同類非住宅房屋，按照收益法予以評估，依法需扣除土地出讓金的，相應扣除土地出讓金增值部分的40%。但拆遷補償款不得超過同類住宅房屋拆遷補償款的25倍。
（2）*年1月5日后取得營業執照并已持續營業一年以上的，參照同類非住宅房屋，按照收益法予以評估，依法需扣除土地出讓金的，相應扣除土地出讓金增值部分的40%后，按一定比例予以補償：1至5年（含本數，下同）為60%，6至10年為70%，11至15年為80%，16年以上為90%。但拆遷補償款不得高于同類住宅房屋拆遷補償款的2倍。
2、二層及二層以上住宅房屋改為非住宅房屋使用的，按照住宅房屋予以評估補償安置。
3、住宅房屋改為非住宅房屋使用，被拆遷人要求產權調換安置的，一律按住宅房屋予以安置。
三、依法實施強制拆遷轄區政府及市有關部門要認真履行職責，嚴格執行《*市城市房屋行政強制拆遷實施辦法》（徐政發〔*〕77號），按時完成行政強拆工作。市、區兩級法院應依照《城市房屋拆遷管理條例》（國務院令第305號）積極介入，及時啟動司法強拆，充分發揮司法強拆的底線保證作用。
房地產司法評估指導意見范文第3篇
（一）評估人員學習準則的積極性很高準則后，各地評估機構都積極組織學習和討論，力求把握準則的精髓，以有效指導評估實踐。調查顯示，有70.59％的人對評估準則體系和各項準則進行過系統的學習，20.59%的人對其大部分學習過。可見，評估人員對準則的學習積極性還是很高的。
（二）評估人員對準則的滿意度較高對四項準則滿意程度的調查顯示，有89.29%、94.10%、93.25%和92.98%的評估人員分別對企業價值評估準則、機器設備評估準則、不動產評估準則和以財務報告為目的的準則表示滿意。可見，四項準則的滿意程度還是很高的。企業價值評估準則的滿意度相對較低些，這與企業價值評估業務的復雜性有很大關系。其中，評估機構的法定代表人（92.6%）、部門經理（92.08%）和業務經理（91.26%）對該準則的滿意度比其他評估人員相對較高，管理層對準則的接受和支持更能推動準則的規范作用。
（三）準則的執行遵守情況較好調查顯示，在執行機器設備評估業務時，44.70%的評估人員完全遵照準則執行，51.29%的評估人員按照強制性的條款執行，4.01%的評估人員按照利于自己的條款執行，沒有人不執行準則。在執行不動產評估業務時，46.72%的評估人員對于強制性的條款才予以執行，43.25%的評估人員會完全遵照執行，8.24%的評估人員有時執行有時不執行，0.69%的評估人員對利于自己的準則執行，1.10%的人員不清楚。
二、準則實施的主要效果
（一）準則的規范作用顯著從總體上看，四項準則都起到了明顯的規范作用。對于企業價值評估準則，50.78%的評估人員認為其規范作用很明顯，44.57%的人員認為起到了一定的作用，從總體上為評估人員執業提供了科學依據。對于不動產評估準則，43.33%的評估人員認為其規范作用很明顯，52.59%的評估人員認為起到了一定的作用。比較系統的評估準則可以使評估人員執業有章可循，客戶也更愿意提供資料。具體分析，不同職務的評估人員的看法不同。企業價值評估準則的不同看法，如圖2所示。可見，越是評估一線人員越能感受到準則的規范作用。
（二）執業風險明顯降低資產評估從受托到收集市場信息、對被估資產狀況的勘察、對參照物的選取、評估方法擇定，直到評估報告的出具，是一個諸多要素相互交合的復雜過程。在這一過程中，由于評估人員對法律、法規及政策的把握以及執業水平存在差異，在執業過程中達不到專業標準就容易導致執業風險的產生。準則的頒布使評估人員的專業判斷在準則框架內合理合法地執業，減少了主觀性對評估過程的影響，大大降低了評估人員的執業風險。調查顯示，對于企業價值評估準則和不動產評估準則，分別有73.29%和91.91%的評估人員認為嚴格執行準則可以降低執業風險。
（三）評估質量與執業水平明顯提高準則的頒布為評估人員執行業務提供了統一的執業依據，提供了科學的標準和全方位的指導，也成為有關監管方進行有效監管的統一尺度，推動了評估人員獨立、客觀、公正地執業。在評估過程、評估程序以及評估報告方面，評估人員基本都能嚴格遵照準則執行，提高了行業的規范化水平和執業質量。調查顯示，對于企業價值和不動產評估準則，分別有69.72%和74.57%的評估人員認為可以提高評估質量和執業水平。（四）社會各界給予較高評價準則頒布以來，中評協、地方協會及其他相關部門相繼舉辦了一系列的研討班、培訓班，以加強評估界對各準則的理解、貫徹和執行，在業內引起了廣泛的討論，得到了廣大評估人員的認可和接受。與此同時，與評估行業相關的行業外人士對準則的呼聲和期望也越來越大，其頒布有助于維護社會公平和公眾利益，有助于評估報告使用方正確理解評估行為、過程和結論，因此，社會各界對準則都給予了較高的評價。
三、準則實施的主要問題
（一）準則執行有一定難度評估人員執行不動產準則遇到的最大難度是對準則尚未完全掌握，占39.97%；其次是時間精力花費大，占29.77％；最后是委托方缺乏配合，占28.76％。其中4.52%的評估人員認為準則的“操作性差，不好執行”，比如，準則條款原則性較強；具體參數調整范圍沒有明確規定；準則的第十六條和第十七條不好操作等。1.51%的評估人員認為準則中有些條文不明確，如準則的第二十七條、第二十九條和第三十一條。另有3.68%的評估人員選擇其他難度。比如，行業壁壘、操作機構過多、標準不統一、地價指數沒公布等。
（二）準則執行力度不足根據企業價值評估準則的調查，除了3.57%評估人員表示不清楚外，沒有一人完全不執行該準則。但是，只有39.91%的評估人員完全遵照執行，46.58%的評估人員只是對強制性的條款予以執行，4.35%的評估人員對有利于自己的條款執行，另有5.59%的人員有時執行有時不執行。不同職務評估人員執行準則情況，如圖3所示。
（三）多種參考標準并存當選擇不動產評估方法時，關于各種涉及不動產評估的相關標準，執行或參考最多的是《資產評估準則———不動產》，占92.67%；其次是《房地產估價規范》，占83.15%；再次是《城鎮土地估價規程》，占74.26%；2.18%的評估人員還參考過其他的標準，如財政部91號文《資產評估操作規范意見》、《房地產抵押估價指導意見》、《中華人民共和國城市房地產管理法》和《中華人民共和國城鎮土地使用權出讓和轉讓暫行條例》等。
四、提高準則實施效果的政策建議
（一）加大評估準則的社會宣傳力度對于準則原則性的定位，需要中評協繼續引導評估人員正確認識。至于操作性問題，可以在準則體系的其他層次予以解決。另外，準則沒有很有力度的推進，與監管方的理念也有關，尤其是證監會，有時他們的理解與準則不一致，如果評估人員沒有按照他們的要求去做，則會面臨很大風險。所以，對基層國資委部門、證監會等監管方也要加強評估準則條文的宣傳和培訓。
（二）加大基礎性工作的投入據調查顯示，評估人員普遍反映參數的選取、方法的使用等技術性工作比較困難，需要有可靠的數據平臺、操作性的指導、案例的參考。對于折現率、期限等參數，美國提供參數指導值，而我國的修正標準尚未建立，由定性轉為定量，是今后行業發展的重大問題。對于數據庫的建立，由于成本高、耗時長，且需要持續更新維護，則需要各地方協會組織各地的評估機構共同完成數據的采集匯總工作，并與資訊公司、數據公司建立長期合作關系，由評估協會負責信息費用，當地評估機構免費享用。對于案例的提供，目前主要是以學者發表學術論文的形式，但是從論文中提取的信息量小、局限性大。建議由評估協會牽頭組織，規定評估機構定期提供一至兩份具有代表性的匿名案例，再由中評協組織編寫成案例集，免費提供給積極有效配合協會工作的評估機構，其他機構則要付錢購買。
（三）強化系統性、實踐性強的后續教育評估人員工作非常繁忙，系統學習的時間較少，通常是在工作中有針對性地學習，所以統一性、系統性、連貫性較差。建議中評協聯合其他相關機構，出版更多的著作、教材，或者在培訓中去強化這方面的學習，并結合大量案例來深化對理論的理解，有針對性的安排培訓內容，做到各有側重。另外，對于培訓工作，由于時間和空間有限，有時不可能照顧到所有評估人員，所以，遠程培訓一定要在各地落實到位。各地評估協會要嚴格培訓后的考核標準，切實提升評估人員執業水平。
（四）確立評估準則的基準地位隨著資產評估在市場中的作用日益提高，評估的執業風險也在逐步加大，但是我國目前仍缺少相應的法律保障體系。資產評估準則作為行業的行為規范和技術標準，是所有執業評估人員必須遵守的從業基準，應該具有很強的約束力，但是由于準則是由協會名義頒發的，屬于行業自律性質，因此不具有法律法規的強制性。中評協可以推動評估準則在相關法律法規中的基準地位。在將來評估法中強調準則的規范作用；在國有資產管理法律法規中體現對準則的確認；在有關證券監管的法律法規中體現遵從評估準則出具的評估報告；在司法處理中把評估準則作為判定的重要依據，對于完全遵照準則執行，其評估結論符合合理判斷的評估事項，允許評估人員得到一定的免責。一旦評估準則在社會各界確立了基準地位，得到相關法律法規的認可和參照，執業人員的準則執行力度自然會加大，可以有效促進評估行業的進一步規范，提升評估服務的公信力，進而可以引發市場對評估的自愿需求，收費標準也可相應提高。
房地產司法評估指導意見范文第4篇
一、引導基金的性質與宗旨
引導基金是由政府設立并按市場化方式運作的政策性基金，主要通過扶持創業投資企業發展，引導社會資金進入創業投資領域。引導基金本身不直接從事創業投資業務。
引導基金的宗旨是發揮財政資金的杠桿放大效應，增加創業投資資本的供給，克服單純通過市場配置創業投資資本的市場失靈問題。特別是通過鼓勵創業投資企業投資處于種子期、起步期等創業早期的企業，彌補一般創業投資企業主要投資于成長期、成熟期和重建企業的不足。
二、引導基金的設立與資金來源
地市級以上人民政府有關部門可以根據創業投資發展的需要和財力狀況設立引導基金。其設立程序為：由負責推進創業投資發展的有關部門和財政部門共同提出設立引導基金的可行性方案，報同級人民政府批準后設立。各地應結合本地實際情況制訂和不斷完善引導基金管理辦法，管理辦法由財政部門和負責推進創業投資發展的有關部門共同研究提出。
引導基金應以獨立事業法人的形式設立，由有關部門任命或派出人員組成的理事會行使決策管理職責，并對外行使引導基金的權益和承擔相應義務與責任。
引導基金的資金來源：支持創業投資企業發展的財政性專項資金；引導基金的投資收益與擔保收益；閑置資金存放銀行或購買國債所得的利息收益；個人、企業或社會機構無償捐贈的資金等。
三、引導基金的運作原則與方式
引導基金應按照“政府引導、市場運作，科學決策、防范風險”的原則進行投資運作，扶持對象主要是按照《創業投資企業管理暫行辦法》規定程序備案的在中國境內設立的各類創業投資企業。在扶持創業投資企業設立與發展的過程中，要創新管理模式，實現政府政策意圖和所扶持創業投資企業按市場原則運作的有效結合；要探索建立科學合理的決策、考核機制，有效防范風險，實現引導基金自身的可持續發展；引導基金不用于市場已經充分競爭的領域，不與市場爭利。
引導基金的運作方式：（一）參股。引導基金主要通過參股方式，吸引社會資本共同發起設立創業投資企業。（二）融資擔保。根據信貸征信機構提供的信用報告，對歷史信用記錄良好的創業投資企業，可采取提供融資擔保方式，支持其通過債權融資增強投資能力。（三）跟進投資或其他方式。產業導向或區域導向較強的引導基金，可探索通過跟進投資或其他方式，支持創業投資企業發展并引導其投資方向。其中，跟進投資僅限于當創業投資企業投資創業早期企業或需要政府重點扶持和鼓勵的高新技術等產業領域的創業企業時，引導基金可以按適當股權比例向該創業企業投資，但不得以“跟進投資”之名，直接從事創業投資運作業務，而應發揮商業性創業投資企業發現投資項目、評估投資項目和實施投資管理的作用。
引導基金所扶持的創業投資企業，應當在其公司章程或有限合伙協議等法律文件中，規定以一定比例資金投資于創業早期企業或需要政府重點扶持和鼓勵的高新技術等產業領域的創業企業。引導基金應當監督所扶持創業投資企業按照規定的投資方向進行投資運作，但不干預所扶持創業投資企業的日常管理。引導基金不擔任所扶持公司型創業投資企業的受托管理機構或有限合伙型創業投資企業的普通合伙人，不參與投資設立創業投資管理企業。
四、引導基金的管理
引導基金應當遵照國家有關預算和財務管理制度的規定，建立完善的內部管理制度和外部監管與監督制度。引導基金可以專設管理機構負責引導基金的日常管理與運作事務，也可委托符合資質條件的管理機構負責引導基金的日常管理與運作事務。
引導基金受托管理機構應當符合下列資質條件：（1）具有獨立法人資格；（2）其管理團隊具有一定的從業經驗，具有較高的政策水平和管理水平；（3）最近3年以上持續保持良好的財務狀況；（4）沒有受過行政主管機關或者司法機關重大處罰的不良紀錄；（5）嚴格按委托協議管理引導基金資產。
引導基金應當設立獨立的評審委員會，對引導基金支持方案進行獨立評審，以確保引導基金決策的民主性和科學性。評審委員會成員由政府有關部門、創業投資行業自律組織的代表以及社會專家組成，成員人數應當為單數。其中，創業投資行業自律組織的代表和社會專家不得少于半數。引導基金擬扶持項目單位的人員不得作為評審委員會成員參與對擬扶持項目的評審。引導基金理事會根據評審委員會的評審結果，對擬扶持項目進行決策。
引導基金應當建立項目公示制度，接受社會對引導基金的監督，確保引導基金運作的公開性。
五、對引導基金的監管與指導
引導基金納入公共財政考核評價體系。財政部門和負責推進創業投資發展的有關部門對所設立引導基金實施監管與指導，按照公共性原則，對引導基金建立有效的績效考核制度，定期對引導基金政策目標、政策效果及其資產情況進行評估。
引導基金理事會應當定期向財政部門和負責推進創業投資發展的有關部門報告運作情況。運作過程中的重大事件及時報告。
六、引導基金的風險控制
應通過制訂引導基金章程，明確引導基金運作、決策及管理的具體程序和規定，以及申請引導基金扶持的相關條件。申請引導基金扶持的創業投資企業，應當建立健全業績激勵機制和風險約束機制，其高級管理人員或其管理顧問機構的高級管理人員應當已經取得良好管理業績。
引導基金章程應當具體規定引導基金對單個創業投資企業的支持額度以及風險控制制度。以參股方式發起設立創業投資企業的，可在符合相關法律法規規定的前提下，事先通過公司章程或有限合伙協議約定引導基金的優先分配權和優先清償權，以最大限度控制引導基金的資產風險。以提供融資擔保方式和跟進投資方式支持創業投資企業的，引導基金應加強對所支持創業投資企業的資金使用監管，防范財務風險。
引導基金不得用于從事貸款或股票、期貨、房地產、基金、企業債券、金融衍生品等投資以及用于贊助、捐贈等支出。閑置資金只能存放銀行或購買國債。
引導基金的閑置資金以及投資形成的各種資產及權益，應當按照國家有關財務規章制度進行管理。引導基金投資形成股權的退出，應按照公共財政的原則和引導基金的運作要求，確定退出方式及退出價格。
房地產司法評估指導意見范文第5篇
關鍵詞：信托;養老;創新;金融
一、引言
2013年，中國迎來第一個老年人口增長高峰，60歲以上老齡人口達到202億人，老齡化水平超過148%。今后20年，我國老年人口將年均增長1000萬。2053年，老年人口數量將達到峰值487億人，占總人口的348%;屆時，每3人當中就會有1個60歲以上的老人。據不完全統計，2013年中國老年人的消費需求是4萬億元左右，預計2030將增加至13萬億元，中國養老市場蘊含著巨大的商機。
與此同時，截止2014年1季度末，全國68家信托公司管理的信托資產規模再創高峰，達到1173萬億元;不過，增速明顯放緩，沖規模的勢頭有所遏制。信托的挑戰至少來自四個方面，一是大資管時代來臨，金融機構競爭加劇，信托的牌照優勢在弱化;二是利率市場化漸行漸近，信托的募資能力在下降;三是隨著經濟增長減速、房地產風險累積，信托項目風險也在加大;四是銀監會年內99號文，監管日趨嚴格。各種跡象充分表明信托業轉型發展到了關鍵時期，如逆水行舟，不進則退。在這樣的情形之下，信托參與養老市場，既是創新業務，拓展新的盈利增長點;又是轉型需要，開拓藍海市場。
具體而言，信托參與養老市場，可以從以下路徑入手：
二、養老金信托
所謂養老金信托，是養老保險費作為信托資產，交給金融信托機構管理和經營，在職工退休后，能獲得相應收益的一種信托形式。由英國IFSL研究報告的數據走勢顯示，2010年全球養老基金資產規模達到311萬億美元;其中，美國擁有1889萬億美元養老基金，占全球的63%。在全球養老基金中，60%以上是獨立的信托資產，保險合同資產約為12%。而在我國，保險合同資產占據絕大多數，達到90%以上，養老基金資產配置明顯失衡。
信托參與養老金市場，可以實現“雙贏”目的。一方面，對于信托公司而言，參與養老金市場不僅獲得長期低成本資金的渠道，而且能更好地發揮自己跨市場投資的優勢，確保養老基金的效益。另一方面，對于投資者而言，養老基金作為信托財產具有獨立性，一旦交付信托，即不受信托公司和委托人財務狀況惡化甚至破產的影響，從而確保養老基金的安全性。另外，投資者也能更好地享有信托理財的高收益與低風險。據悉，我國個人賬戶養老金由財政專戶和地方銀行管理，能獲得收益的只有非常低的地方銀行利息以及財政記賬利息，以致養老金不斷地縮水。
2013年4月，人社部、銀監會、證監會、保監會等部委聯合下發《關于擴大企業年金基金投資范圍的通知》及《關于企業年金養老金產品有關問題的通知》。自此，企業年金增加了包括商業銀行理財產品、信托產品、基礎設施債權投資計劃、特定資產管理計劃、股指期貨等投資品種，為企業年金基金的投資范圍以及創新型“后端集合模式”養老金產品開閘。該舉措既是國內養老金行業的重大創新突破，也為信托公司參與超過4800億元的企業年金市場破除了政策障礙。
三、信托型養老產業基金
目前，金融機構中主要是保險公司在大舉進入養老產業。例如，泰康人壽打造的“泰康之家”，合眾人壽在武漢建設的“合眾健康谷”，中國人壽規劃構建的養老社區“一南一北”格局等等。保險公司一方面將保險產品與養老服務相結合;另一方面，保險資金的低成本、長期性也與養老產業的盈利特點相吻合。
純粹的PE投資者參與養老產業投資仍屬少數案例，更多的機構處于籌備或觀望狀態。2010年12月，美國摯信資本（Trust Bridge Partners）宣布，對親和源股份有限公司注資1億元，這是國際PE機構首次投資中國的養老機構。同年6月，天津首家養老產業基金管理公司――天津鴻福股權投資基金管理有限公司正式掛牌，將發起、運作養老產業投資基金。
對于PE機構而言，養老產業具有吸引力，但其投資價值仍待考察。首先，老年人消費水平仍相對較低，盡管具有數萬億消費市場潛力，但短期內能夠取得商業化成功的投資項目較少;其次，相比于養老產業，投資周期最長約十年的PE基金，相對而言追求的仍是短期回報，投資周期并不契合;再次，長期以來政府部門對養老產業的定位是公益性，導致養老產業“非產業化”，難以出現商業成功的企業。此外，這一行業對政策的過度依賴，也使得作為財務投資者的PE機構難以評估其投資風險。
信托公司可以借鑒PE投資機構，通過設立產業基金的方式參與養老產業。但是，最大的困惑還是來自信托公司能否找到類似保險資金的低成本、長期資金。
四、養老物業證券化（REITs）
目前，國內養老社區建設主要是三種模式：銷售、自持、銷售+自持。銷售模式的優點在于快速回籠資金、實現滾動開發，缺點在于必須取得土地使用權、無法享受優惠政策以及后期持續經營的穩定收益。自持模式的優點是可以通過配套用地、行政劃撥等手段運用以降低土地成本、通過后期運營獲得穩定收益，缺點是要求有充裕的現金、資金量占用大、回籠慢。銷售+自持模式的優點在于可以取得上述兩種模式的優點、在土地方面采用靈活策略，缺點是要求機構擁有一定的資金實力、開發經驗以及養老機構運營能力。
其實，房地產信托投資基金（REITs）可以成為養老社區建設融資的重要手段。所謂REITs，就是把流動性較低的、非證券形態的房地產投資，直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程。REITs作為國際資本市場商業地產資產證券化的主流模式，是商業地產融資與退出的主流工具和平臺，是上市和發行債券之外利用資本市場直接融資的重要形式。
養老物業證券化可以看做是REITs的一種類型。通過養老物業證券化（REITs）的方式，機構一方面可以快速回籠資金，另一方面也能保持住戶的純粹性，有利于更好地提供社區養老服務。對于投資者而言，則可以在收獲每年的租金收益之外，享有物業的增值收益。
REITs在美國、澳大利亞、新加坡等地很普遍。美國大約有300 個REITs在運作之中，管理的資產總值超過3000億美元，而且其中有近三分之二在全國性的證券交易所上市交易。在美國，REITs也是養老社區建設重要的投資商。據統計，美國2013年前十大養老社區擁有者中，有五家是REITs公司。
2009年初，中國人民銀行會同有關部門形成了REITs初步試點的總體構架，但是一直未能正式啟動。國內REITs市場之所以遲遲未能發展，主要還是由于在稅收、登記制度、上市交易和退出機制等方面的規則不完善，并且涉及《信托法》、《公司法》等相關法律。當然，發展REITs市場，實際上是在為開發商增加新的融資渠道，有違國家房地產宏觀調控初衷，這也是REITs受限的原因之一。
今年5月21日，中信證券股份有限公司“中信啟航專項資產管理計劃”在深交所掛牌轉讓，成為我國首個交易所場內REITs。該REITs發售規模521億元，基礎資產是北京、深圳兩地中信證券大廈房地產產權的兩家全資子公司的全部股權，被認為是我國第一單準確意義上的股權類REITs產品。
可以預見，養老地產、保障房基于政策支持有望成為推動“中式REITs”發展的著力點。對于養老物業證券化（REITs），信托公司可以提前布局，積極參與其中，逐步由私募形式發展為公募形式。
五、信托型“以房養老”
近日，保監會公布《關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》，確定自7月1日起，在北京、上海、廣州和武漢率先開展險資以房養老的試點。其實早在2007年，北京、上海等地就已率先開啟以政府為主導的“以房養老”試點。2013年，中國政府網也《國務院關于加快發展養老服務業的若干意見》，鼓勵開展老年人住房反向抵押試點。
“以房養老”模式又被稱為“倒按揭”，在美國、加拿大、新加坡、日本等國都已經推行多年。例如，在加拿大，超過62歲的老人可將居住房屋抵押給銀行，貸款數額在15至30萬加元之間，只要老人不搬家、不賣房，房產不變，可以一直住到享盡天年，由后人處理房產時折還貸款。美國倒按揭貸款的放款對象也是62歲以上的老年人，據統計，2009年美國65歲以上擁有房產的家庭使用倒按揭的比例為14%左右，整體上看還是處于較低水平。
從前期試點情況來看，國內以房養老開展并不理想，其中的一個重要障礙在于“以房養老”與中國人傳統觀念相悖。在中國人傳統的觀念里，房屋是最重要的一項財產，承擔著安居和傳承的重要任務，老人大都希望自己百年之后能將住房留給子女。
信托公司介入以房養老可以立足信托自身特點，從以下幾個方面破題。一是設計形式靈活的房屋財產信托。老人將房產信托給信托公司，信托公司每月給老人一定養老金。房主可與信托公司作出形式靈活的約定：既可以約定由房主全部領取該房產評估出的金額;也可約定如果孩子孝順，在房主去世后，該房產的剩余價值由其子女來繼承。
二是針對有多套房的家庭。近日，西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心調查數據顯示，中國城鎮家庭多套房擁有率已達到210%，城鎮地區住房空置率為224%。信托公司可以專門針對這部分客戶設關產品，盤活家庭存量資產，實現以房養老。
三是有換房養老需求的老年人。很多老年人原有住所都在城鎮中心，隨著城市擴容速度加快，市區雖然有較好的就醫、生活條件，但是環境較差，噪聲、塵土污染大，其實并不適合養老。因此，好多老人希望能搬到環境優雅的城鄉結合部，或者針對老年人開發的老年住區。信托公司也可以針對此類有換房養老需求的老人設計專門產品。
六、養老消費信托
所謂養老消費信托，就是指信托公司與養老服務機構聯手，投資者在購買信托產品之后，不是單純地獲得現金收益，而是獲得養老服務權益，或者獲得部分現金收益外加養老服
務權益。信托公司在長期經營中，積累了一大批優質的高端
客戶，好多客戶自身就有養老服務的需求，因此，信托公司嘗試開發養老消費信托產品，既是服務高端客戶、增加客戶粘性，又可以找到新的贏利點。
信托公司可以從兩類客戶入手開展養老消費信托，一類是健康活躍老人。這類老人年齡在60-75歲之間，信托公司可以聯合開發商、養老運營機構、旅游公司等，為他們提供社區養老、分時度假等服務。另一類客戶是80歲以上老人，這部分老人已經出現失能失智、或者半失能癥狀，日常生活必需得到他人護理。美國的統計數據顯示，美國老人住進完全需要護理的養老機構的平均年齡為82歲，平均入住時間為3年。針對這類客戶，信托公司可以聯合養老運營機構，通過設計養老產業基金等形式共同來開發其中的高端市場。
信托公司開發養老消費信托時，應該注意把控幾個原則：一是突出信托的金融功能定位。養老社區建設涉及三個主要角色：投資商、開發商和運營商，信托公司更多擔任的是作為投資商的金融角色。二是注意發揮信托的資源整合優勢。信托公司參與養老產業，應該牽頭整合開發商、運營商、客戶等各類資源，在其中居于主導位置。三是養老消費信托產品應該具備投資性、流動性、服務性三個特征。產品帶給客戶除了投資收益與服務權益之外，還應該具備一定的流動性，可繼承、可轉讓。四是養老產品可以涵蓋投資、養老、度假以及保險等功能，以滿足客戶多方面的需求。五是小盤試水，逐步介入。養老市場有著廣闊的市場遠景，但是受到既有觀念、服務商能力、政策配套等諸多因素限制，發展現狀并不令人滿意。信托公司一方面應該積極布局參與，另一方面也應該保持適度謹慎，防止投入與產出的不成比例。
參考文獻：
[1] 陳陽，信托公司發展養老金業務的幾個問題，銀行家[J]2012（9）
[2] 羅梅芳，信托搶占養老市場，投資有道[J]2012（5）
