房地產土地增值稅征收政策

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房地產土地增值稅征收政策范文第1篇

土地增值稅“清算制”沖擊波

1月16日晚，國家稅務總局《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》，明確房地產開發企業土地增值稅將實行清算式繳納，取代現行的以“預征”為主的土地增值稅繳納法。

業內人士介紹，我國現行土地增值稅暫行條例及相關細則規定，轉讓國有土地使用權、地上建筑物及附著物并取得收入的，應當繳納土地增值稅。稅率為四級超率累進稅率：最低的，增值額未超過扣除項目（即成本）金額50％的，課稅30％；最高的，增值額占扣除金額200％以上的，課稅60％。

但在實際操作中，累進稅率極少被嚴格使用。《土地增值稅暫行條例實施細則》留下了一個“活口”，即涉及成本確定或其他原因而無法據以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅。結果，這一“例外”規定被普遍使用，目前各地土地增值稅征收多采用預征收制。加之土地增值稅是地方稅種，各地征收標準不一，一般預征額多為房屋銷售價格的1％至3％。這一稅率與房地產行業的高利潤明顯不符。

對此，國家稅務總局在《通知》中明定，土地增值稅以房地產開發項目為單位進行清算，封堵兩大漏洞：一是以分期開發拖延清算的漏洞，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額；二是賬目不清不能成為逃避清算的理由，對于因賬務不全難以確定轉讓收入、扣除項目金額，或未按照規定期限辦理清算手續等情況，稅務機關可按當地同類企業的一般標準、且不低于預征稅率的稅負進行核定征收。

“土地增值稅從‘預征’轉為‘清算’，會壓縮房地產開發的利潤空間。”上海萬欣房地產開發有限公司的一位銷售經理說，“清算制”是使土地增值稅“恢復”到開發商應該交納的水準，并不是新增稅負――“不是現在要多繳，而是以前少繳了”。

業內人士指出，與土地增值稅對應的是開發利潤并非成本，說土地增值稅會“加大開發商成本”是誤讀，它只會壓縮高利潤空間。況且，現行的土地增值稅暫行條例還規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的，可免征土地增值稅。土地增值稅“清算制”對房地產業高利潤究竟能有多大的沖擊，關鍵還要嚴格“扣除項目”的界定，否則，開發商做大扣除項目，增值額自然又會“縮水”。

樓市進入稅收調控新階段

即將實行的土地增值稅“清算制”向外界傳遞了一個信號：稅費政策成為2007年加強和改善房地產市場調控的重要工具。

1月1日起，城鎮土地使用稅稅額標準在1998年頒布的《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》規定的基礎上平均提高2倍，其中交納稅費最高的大城市土地使用稅，每平方米年稅額由以前的0.5元至10元調整為1.5元至30元。同時，新批準新增建設用地的土地有償使用費征收標準在原有的基礎上提高1倍的政策也正式實施。自此，土地增值稅清算、土地使用稅和新增建設用地使用費提高，三者構成了土地環節的“一費二稅”上調政策。2007年房地產市場稅費政策調控正式啟幕。

中國社會科學院副研究員尹中立認為，調整相關稅收政策對樓市宏觀調控有著重要的現實意義，“中國的房地產調控中，稅收政策還會得到進一步的發揮。”

復旦大學房地產研究中心主任尹伯成教授認為：“如果現有政策尚不足以把病（房價逆調控高漲）治好，不排除物業稅適時出臺。此稅種在國際上通行，一般占財產稅的70％至80％的比重，在我國實施也只是遲早之事。”

看來，加大稅費政策在2007年的房地產調控中的作用很可能還只是開始。

要精準“打擊”不要稅負轉嫁

對于稅收調控，普通購房人期盼能成為精準“打擊”房價偏高的利器，擔心稅負最終又轉嫁到買房人頭上。

房地產土地增值稅征收政策范文第2篇

土地增值稅是國家在宏觀方面調控房地產行業的稅種之一，對調節房地產開發企業有一定影響，但在土地增值稅征收房地產開發企業的環節中存在一些問題必須改進土地增值稅征收問題，本文主要以房地產開發企業為例，闡述其中存在的問題以及對策。

關鍵詞：土地增值稅　房地產開發企業　問題　對策

一、引言

土地增值稅是房地產開發企業所需繳納稅金中較多的一種稅，土地增值稅是以轉讓國有土地使用權、地上的建筑物以及其他附著物取得收入的單位或個人，已轉讓取得的收入包括貨幣收入、實物收入、其他收入減去法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據需向國家繳納的一種稅賦，不包括以無償轉讓房地產的行為。有償轉讓地上的建筑物、國有土地使用權、其他的附著物產權所取得的增值額為課稅對象。增值額是指轉讓房地產時所取得的收入減去相關的房地產開發成本、費用等等支出之后的余額。

二、存在的問題

1.稅率偏高、范圍較窄。我國目前的土地增值稅稅率采用四級超率累進稅率，土地增值稅實際上對房地產開發企業來講就是反房地產暴利稅。由上面的表可以看出，對于土地增值率高的多征，低的少征，無增值的不征。土地增值稅的征稅范圍：

（1）轉讓國有土地使用權。

（2）地上的建筑物及附著物連國有土地使用權一起轉讓。土地增值稅以增值額為計稅依據，房地產取得增值額的途徑有：

（1）外部環境的變化。

（2）土地使用權及房屋出租。

（3）轉讓房地產。

（4）房屋土地產權不發生轉讓。

2.存在重復征稅、扣除項目計算繁瑣。房地產企業的單位及個人需要按照經營收入繳納營業稅、城建稅及教育費附加、企業所得稅、土地增值稅等等，尤其是土地增值稅和企業所得稅之間嚴重存在重復征稅。在計算土地增值稅的過程中，可扣除的項目計算是非常重要的，可扣除的項目較多，計算口徑和可扣除的尺度也沒有完全規范到位，必然存在房地產開發企業的單位或開發商從中調整成本數額的行為，但也存在扣除不合理的因素。

3.預征稅率過低。目前我國土地增值稅的預征稅率太低，如果按照我國現行稅率預征，有關專家認為，低層（7層以下）商品房的開發項目的土地增值稅稅負應該在7%左右,中高層（7-15層）、高層（15層以下）商品房的開發項目的土地增值稅的稅負應該在15%左右，以營業為目的的別墅、寫字樓開發項目的稅負應該在20%左右。然而，現行政策規定，普通住宅按照2%預征，以營業為目的的寫字樓、別墅按3%預征土地增值稅，現在所實行的預征稅率與實際征收的稅率相差過大。4.納稅人利用多種手段偷逃稅。在實際征收管理過程中，偷逃稅的方式多種多樣，主要有一下幾種：

4.1不計或少計收入來偷逃稅。有些房地產開發企業利用銀行按揭貸款銷售，將銀行按揭款項計入往來科目，而不是營業外收入。

4.2通過虛增房地產的開發成本的方式偷逃稅。房地產開發企業虛增土地成本，將評估的增值成本直接計入開發成本，減少土地增值稅的稅基。

4.3利用優惠政策偷逃稅。國家有關規定普通住宅應滿足三個條件達標，分別是：容積率、面積、成交價格，然而在現實生活中，一些房地產開發企業的開發商只以其中一點作為是否免征稅費的標準，從而出現了違規免征的現象。

三、改善土地增值稅的對策

1.降低稅率、擴大征收范圍。對原本的土地增值稅征收范圍進行調整：對于房地產企業開發商首次轉讓獲得的增值額應該不納入征稅范圍，這樣的決策有利于房地產企業加大投資，有效地遏制囤地行為。土地增值稅的稅率應作出適當的修改，對于經濟適用房免征土地增值稅，其他的仍然按照四級超率累進稅率進行計征。但應該適當調低，這樣的調整可適當的調動房地產開發企業納稅人的納稅主動性、積極性，可為國家增加財政收入，同時，對支持房地產開發企業具有一定意義。

2.合并征稅、簡化扣除項目。對于可扣除項目的定位應該更符合房地產開發企業的特點，如果房地產開發企業的開發商能提供有效的、合法的工程結算證明，并且原意將這部分款項控制在合理范圍內，應該準予計提、并且確認為可扣除項目，因為只有這樣，才能合理地確認開發項目的真實成本，準確地確定土地增值稅額。

3.相應地提高預征率。房地產開發項目地域不再劃分到縣，直接由省、市或地區稅務機關根據有關數據重新計算、規劃預征稅率。

4.加大稽查力度、健全法律法規。土地增值稅在征收管理環節中存在許許多多的違規操作，一些房地產開發企業的單位或個人利用其中的漏洞偷稅漏稅，其中有一個重要的原因是法律法規不健全，建立相應的法律法規，這樣會避免納稅人偷逃土地增值稅。要加大稽查力度，應該在一定范圍內、一定時期內對房地產開發企業進行土地增值稅專項檢查，并且給稅務機關一定的權利，讓一些政策得到實施。

四、結語

土地增值稅稅制的不完善從房地產開發企業中就可以看到，其中存在各種問題，最近各專家對增值稅的改革也相應提出了自己的建議，不僅僅對房地產開發企業有一定的影響，我相信，對其他的行業也會有一定的影響，由此可見，對土地增值稅的改革勢在必行。

參考文獻：

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[2]陳義榮.我國土地增值稅存在的問題及對策[J].理論研究.2009.

[3]陳愛中，李達.土地增值稅征管中存在的問題及建議[J]稅務研究，2010(4).

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[5]馬國強.中國稅收[M].第三版.大連;東北財經大學出版社，2012；334-351.

房地產土地增值稅征收政策范文第3篇

關鍵詞：房地產 土地增值稅 籌劃

土地增值稅是對轉讓房地產所得到的增值額度而征收的稅，對象是在有償轉讓的國有土地使用權以及建筑物等的單位和個人等。對于房地產企業來說，土地增值稅是其稅收支出的重要組成部分。對于企業來說，通過稅收籌劃，能夠在法律法規的相關規定下，提出符合企業經濟利益最大化的納稅方案，是企業稅收管理的重要內容。通過合理地籌劃增值稅稅收，能夠有效提高企業的財務管理水平，對于提高企業的市場競爭力具有重要的意義。

一、房地產企業土地增值稅籌劃的意義

（一）有利于完善稅收法律

目前我國在土地增值稅征收方面還沒有形成正式的法律，通過相關的政策、條例等形式進行，但是仍然存在一些不完善的地方。例如土體增值額的計算方法不科學，減免稅條例不規范，稅率設置不合理等。稅收籌劃是對現有的土地增值稅稅收政策進行研究和應用，從而能夠了解和發現稅收政策中的不合理之處，為完善我國的土地增值稅政策提供良好的建議和依據，最終完善我國的稅收法規。同時也能夠完善相關稅收的相關法律，使相關的法律相互協調，最終形成一個整體。

（二）有利于宏觀調控

房地產作為我國經濟的重要組成部分，對于國民經濟的發展具有重要的影響。加強房地產宏觀調控，有利于促進我國經濟的發展。稅收政策作為宏觀調控中的重要措施，對于房地產行業的發展具有重要的引導和激勵作用。例如房地產企業可以根據土地增值稅的相關優惠政策等，進行投資和開發，從而減少企業的經濟負擔，有利于實現企業利益的最大化。稅收政策還有利于國家進行產業結構調整，實現市場資源的優化配置，最終實現宏觀調控的目標，促進經濟的發展。

（三）能夠提高房地產企業的收益

稅收籌劃能夠幫助財務人員深刻地理解土地增值稅的相關政策；對于稅收籌劃來說，其本身比較復雜，為了保證稅收籌劃的順利進行，也應當嚴格地按照相關的規定進行，從而加強企業的財務核算等。通過進行土地增值稅稅收籌劃，不僅提高了企業的納稅意識，也提高了企業的財務管理水平，從而提高了企業的經濟效益。對于房地產企業來說，在成本、收入等條件一定的情況下，納稅金額與稅前利潤之間是彼消此長的關系。通過加強相關的研究，能夠幫助企業采取合理的避稅措施來降低企業的納稅金額，對于提高企業的經濟效益具有重要的促進作用。

二、土地增值稅籌劃和清算技巧研究

（一）充分利用稅收優惠政策

土地增值稅在稅率方面應用了累進稅率的方式，根據納稅人增值率的不同而選擇相應的稅率。在土地增值稅稅收優惠政策中，明確地規定了可以免于征收的相關條件，例如增值率20%是一個重要的門檻。當增值率超過20%時，就不能進行免稅。對于普通住宅來說，可以在稅收優惠政策下進行稅收籌劃。例如對于某住宅項目來說，可以通過稅收籌劃合理地降低銷售價格，不僅不會極低企業的稅前利潤，還可能實現稅前稅前的增加，這主要是在不同的籌劃方法中，減少土地增值稅額不同。這種特殊的稅收優惠政策為房地產企業土地增值稅稅收籌劃提供了空間，因此在籌劃的過程中應當合理地應用。在籌劃的過程中，應當明確其使用條件，例如建筑必須是符合普通標準的居民住宅，在出售房屋時的增值額扣除項目金額的比例應當低于20%。當企業房地產項目屬于混合項目時，應當分開計算其增值額，否則不能享受相關的稅收優惠。

（二）合理選擇清算的時機

目前國家在土地增值稅征收的過程中，采取了預征的辦法，通過選擇合理的預征率，在項目結算之后進行土地增值稅清算的方式。房地產企業在取得預售資質得到的銷售收入按照一定的預征率繳納土地增值稅，在項目滿足增值稅清算條件時再進行匯算清繳。目前我國地方各級政府在土地增值稅預征率規定方面存在比較大的差異，在進行土地增值稅預征時，當應納稅額大于清算時的應納稅額時，應當盡早進行清算；當土地增值稅預征應納稅額小于土地增值稅清算應納稅額時，應當推遲清算。在具體的籌劃過程中，企業應當對房地產項目的清算時間進行選擇，當土地增值率小于土地增值率的平衡點時要早些進行清算；反之，應當推遲清算。土地增長率越高，清算的應納稅額大于預征稅額，應當推遲進行清算。在籌劃清算時間時，應當在項目達到清算條件之前，只有這樣才能提高企業在清算時間上的自主性，合理地維護企業的利益。

（三）合理確定可扣除項目金額

土地增值額和土地增值稅應納稅額的確定，都與扣除項目金額具有密切的關系。通過合理地確定可扣除項目的金額，能夠有效減少土地增值稅稅收。通過稅收籌劃，能夠有效增加稅前利潤；雖然在籌劃的過程中，可能出現扣除項目金額增加的情況，但是由于整體稅收利潤比較大，仍然達到了籌劃的目標。對于可扣除項目金額來說，應當根據企業的實際情況，選擇合適的金額，實現稅前利潤的最大化，達到稅收籌劃的目標。

三、結束語

對于房地產來說，其投資周期長，資金密度比較高，特別是隨著土地增值稅清算政策的實施，為了提高企業的避稅能力，減輕企業的稅負，提高企業資金的利用效率，應當加強對土地增值稅稅收籌劃和清算方法的研究。由于土地增值稅籌劃涉及到了房地產開發的不同階段，對于企業財務管理來說，應當制定合理的籌劃控制目標，為企業的管理和決策提供科學性的依據，最終減少企業資金的壓力，提高企業的經濟效益。

參考文獻：

房地產土地增值稅征收政策范文第4篇

一、項目運作模式籌劃

在新的房地產開發項目啟動前，投資者將從市場需求、競爭環境、產品定位、開發周期、銷售價格、成本預算、盈利目標等多方面開展項目可行性分析論證并確定運作模式，結合企業自身情況確定的最佳項目運作模式可降低綜合稅負水平。房地產公司在開發客戶已持有土地使用權的項目時，可從自身和客戶整體節稅角度進行籌劃。

1.委托代建模式籌劃法

客戶作為開發主體辦理項目建設報批手續，并與房地產公司簽訂委托代建協議，房地產公司根據工程實施進度收取勞務報酬，因項目權屬始終登記在客戶名下并未轉移至房地產公司，與常規的項目權屬轉移模式相比，房地產公司規避了土地增值稅和不動產轉讓營業稅的申報繳納。

2.合作建房模式籌劃法

根據財稅字[1995]48號文關于合作建房的稅收政策，客戶提供土地使用權，房地產公司提供資金，雙方合作建房，可降低土地增值稅稅負。例如：客戶在前些年通過招拍掛以3，500萬元取得一個地塊，現評估價值為8，000萬元，客戶擬轉讓給房地產公司，實現盈利套現。籌劃前方案：以8，000萬元將該地塊直接轉讓給房地產公司；籌劃后方案：以該地塊出資與房地產公司合作開發商品房，建成后分得其中的40%（按占地面積），所分得建筑物評估價值為5，000萬元，最終該商品房以8，000萬元對外銷售。由上表效益分析可以看出，籌劃后的合作建房模式雖導致客戶增加營業稅及附加118萬元，但同時也減少土地增值稅1，192萬元，總體合計增加利潤總額1，074萬元，稅收籌劃收益明顯，當然該收益也會通過業務交易間接分享給房地產公司。

二、土地使用權獲取籌劃

土地使用權獲取成本是項目總成本的重要組成部分，通常舊地獲取所涉及的稅金數額較大，可采取以下方法進行籌劃。

1.政策搬遷轉讓籌劃法

房地產公司直接收購舊地，必將承擔轉讓方所繳納營業稅、土地增值稅的轉嫁成本，而借用政府規劃搬遷轉讓政策則可避免此稅金支出。根據土地增值稅暫行條例實施細則，因城市實施規劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產或收回的土地使用權免征土地增值稅，納稅人為此搬遷而自行轉讓房地產免征土地增值稅，故房地產公司應積極爭取以舊城改造、原駐企業污染擾民、政府批準建設的搬遷轉讓形式收購舊地。

2.重組股權轉讓籌劃法

根據國家鼓勵資產重組業務的相關稅收優惠政策，可先將舊地注入目標公司，房地產公司再收購目標公司股權，以此替代直接收購舊地，股權轉讓不涉及繳納土地增值稅，同時重組符合具有合理的商業目的等條件時也可享受營業稅、契稅和企業所得稅的減免優惠。

三、項目申報立項籌劃

房地產公司向省、市發改委提交項目申報資料并獲取批復文件，是項目開發全面啟動的關鍵環節，也為后續辦理“五證”提供依據支持，同時影響到土地增值稅清算對象和范圍的確定，做好各清算對象增值額的平衡與抵補是降低稅負的主要方法。

1.合并立項籌劃法

一般情況下較大的房地產項目會陸續分期開發，銷售價格隨周邊配套日益完善而逐漸上升，各期增值空間也會呈現由低到高的態勢，若將各期項目合并作為整體清算對象，則可較好地平抑各期增值幅度，降低土地增值稅稅負。稅局認定清算對象的文件依據為：發改委批復的立項批準文件或規劃局批復的《建設工程規劃許可證》，房地產公司需按當地政策要求做好申報資料以實現多期合并立項。

2.公共配套設施籌劃法

鑒于車庫、儲藏室、人防等公共配套設施具有建設成本大于轉讓收入的公益性特點，當普通標準住宅和非普通住宅增值率較高時，可將公共配套設施納入可售面積，從而拉低項目的整體增值率；當非普通住宅面積比例較大、增值率較高時，可規劃設立單獨車庫等設施，在提高配套完善性和環境品質的同時，也加大了扣除項目金額。

四、項目開發支出籌劃

房地產開發成本和費用是土地增值稅扣除項目金額的主體部分，全面有效的成本規劃和過程控制，可確保項目增值率的合理性與經濟性，降低整體稅負。

1.開發成本籌劃法

房地產公司可利用多項目、多分期、多業態等開發特點，結合土地增值稅納稅臨界點的規定，遵從高增值物業高成本、低增值物業低成本的配比原則，通過全方位成本規劃及合法、合理的費用分攤，實現各清算對象增值率的合理安排。例如：可與戰略供應商同時簽訂多個項目的工程服務協議，各項目交易金額按成本規劃需求完成分配；在市場公允價格范圍內，利用與關聯公司業務交易實現轉移定價，適度增加項目扣除金額；清算對象中包括普通標準住宅和非普通住宅時，應選擇合理的成本分攤方式，分別測算合并清算與分開清算的稅負水平，充分利用普通標準住宅增值額未超過扣除項目金額20%時免征土地增值稅的優惠政策；同時房地產開發成本可加計20%計入扣除項目金額，故應盡量將開發費用轉為開發成本，可單獨成立專門項目部并配置下放總部人員，從而增加工資、職工福利費、辦公費等開發間接費用；利用可售主體建筑、底層商鋪或擬轉讓的公共配套設施修建售樓處、樣板房，相應設計、建造、裝修等費用可計入扣除項目金額，注意避免不準作為成本扣除的臨時營銷設施的建設。

2.開發費用籌劃法

房地產開發費用可分為利息支出和其他房地產開發費用，根據土地增值稅暫行條例實施細則，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，利息支出允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額，同時其他房地產開發費用可在土地使用權取得成本與房地產開發成本金額之和的5%以內計算扣除；凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用（含利息支出）整體在土地使用權取得成本與房地產開發成本金額之和的10%以內計算扣除。據此，若預計項目開發利息支出大于土地成本與開發成本之和的5%，則要積極準備利息支出計算分攤及金融機構證明等資料，以實現利息支出據實扣除，從而確保房地產開發費用可扣除金額最大化。例如：房地產公司開發一個住宅項目，支付土地出讓金3，000萬元，房地產開發成本4，500萬元，符合政策規定的項目利息支出450萬元，大于土地成本與開發成本之和的5%，即375萬元，此時利息支出據實扣除更有利于降低稅負。按比例扣除時，開發費用最高扣除限額為750萬元，即（3，000+4，500）×10%；據實扣除時，開發費用最高扣除限額為825萬元，即550+（3，000+4，500）×5%，后者可增加最高扣除限額75萬元。

五、項目銷售收入籌劃

房地產開發成本規劃確定后，項目增值率水平就取決于銷售收入的高低了，房地產公司需結合營銷策略做好銷量、收入及盈利目標的統籌規劃。1.稅率臨界點籌劃法按政策普通標準住宅增值額未超過扣除項目金額20%時免征土地增值稅，為此房地產公司需準確掌握扣除項目金額動態信息，并將銷售收入實現進度與其匹配，確保項目清算增值率接近但不可超出20%，必要時調低銷售價格以規避進入收入無效區間。例如：普通標準住宅的土地出讓金、開發成本合計為C，開發費用為10%C，營業稅及附加稅率為5.6%，經計算收入無效區間為1.5566C至1.6744C，也就是說，收入小于1.5566C時，增值率未超出20%而免征土地增值稅；收入大于1.5566C且小于1.6744C時，增值額至少按30%稅率計算繳稅，增加的收入不及增加的土地增值稅支出，處于提價增收利潤反下降的無效區間；而當收入大于1.6744C時，收入增加才可超出土地增值稅支出。同時，土地增值稅實行四級超額累進稅率，增值率50%、100%、200%都是稅率臨界點，籌劃時應使增值率就低不就高，做好稅負水平控制。2.收入剝離籌劃法清算對象增值率越高，所適用的累進稅率也越高，若合法、合理地將清算對象中增值率較高的子項目剝離，可以減少清算稅基，降低清算對象的增值率。通常裝修工程屬高增值率的子項目，故可將商品房開發項目中的裝修工程剝離，房地產公司與客戶簽訂毛坯房銷售合同，再統一安排裝修公司與客戶簽訂裝修工程合同，這樣裝修工程增值部分就無需繳納土地增值稅。按下表事例數據分析，裝修工程增值率為50%，遠高于毛坯房銷售增值率24%，經籌劃剝離單獨簽訂裝修工程合同后，可減少應繳土地增值稅300萬元。

六、項目完結清算籌劃

房地產開發項目周期較長，成本核算復雜，往往在項目竣工結算前取得銷售收入時，仍無法準確計算應繳土地增值稅，為使稅款均衡入庫，我國實行先預繳后清算的政策。項目完結清算是進行土地增值稅籌劃的最后一個重要環節。

1.核定征收籌劃法

結合我國會計環境的實際情況，國稅發[2009]91號文明確了稅務機關核準土地增值稅清算實行核定征收的情形，故對于增值率較高、查賬征收稅負明顯高于核定征收稅負的項目，房地產公司應積極配合稅務機關提供合理性證據，以核定征收方式完成土地增值稅清算。

2.二次清算籌劃法

房地產土地增值稅征收政策范文第5篇

由于房地產開發的成本項目繁多，房地產開發周期又長，核算起來難度很大，因此土地增值稅的征收方式一直是每年按照房地產項目的預計銷售收入預征，然后在項目竣工驗收后進行清算。但由于預征率較低，預征的稅款只占清算稅款很小的比例，大部分的土地增值稅都是在清算階段繳納。

隨著國稅總局頒布的《關于土地增值稅清算有關問題的通知》，土地增值稅進入嚴格清算階段，這意味著以前繳納金額較小或者直接免征的土地增值稅開始直接影響房地產的開發成本和盈利水平。土地增值稅實行四級超率累進稅率，計算復雜，對房地產行業的稅后利潤和資金鏈都有很大的影響，在土地增值稅嚴格清算的背景下，如何進行科學的管理，顯得尤為重要。

二、在房地產開發周期主要環節中的土地增值稅關鍵管理點分析

本文將房地產開發周期主要分為建設前建設中和完工后這三個環節，通過這三個環節，逐項分析影響土地增值稅的關鍵因素。

（一）房地產開發企業建設前的土地增值稅管理的關鍵環節

建設前，因為土地增值稅的征稅范圍不包括未轉讓土地使用權、房產產權的行為，所以在立項環節要規劃開發建房方案。因為土地增值稅不得扣除房地產開發企業逾期開發繳納的土地閑置費，所以在可行性研究環節要進行全面的分析論證和評價；因為企業籌建期和開發項目人員管理中的開發間接費用和期間費用界限劃分容易模糊，所以要在建設前對這兩個環節進行清晰化的區分。

（二）房地產開發企業建設中的土地增值稅管理的關鍵環節

建設中，如果核算環節上不符合要求，將不能享受免稅或者優惠政策，所以核算上要選擇合適的增值額核算方式，否則，很可能會增加不必要的土地增值稅支出。具體而言，在銷售定價環節，要考慮臨界稅率帶來的節稅收益和繳稅成本；為避免清算期稅后利潤大幅變動，在會計實務處理環節要及時預提當期稅金，因為土地增值稅對扣除項目稅前扣除的憑證要求嚴格，所以在發票管理環節上要嚴格把關，適當創新。

（三）房地產開發企業建設后的土地增值稅管理的關鍵環節

竣工后對利息費用的處理方式會影響土地增值稅的扣除項目，所以在借款利息計算環節，可以選擇合適的計算方式。竣工后對開發房產的處理方式會影響土地增值稅的計算，因此，可以根據公司的發展戰略進行規劃；另外，竣工后清算后繳納的土地增值稅往往大于預繳的土地增值稅，所以可以適當在清算時間上有所控制。

三、如何充分利用土地增值稅管理提高效益

（一）房地產開發企業建設前的土地增值稅管理

首先，在籌建環節，企業可以充分利用加計扣除政策。內部獨立核算單位在開發現場組織管理開發產品而發生的各項費用可能由于間接費用和期間費用的界限劃分不是很明確，從而影響土地增值稅計算結果。如果核算上計入開發間接費用，就可以在計算土地增值稅時全額計入扣除項目，享受20%的加計扣除，如果核算上計入期間費用，那么扣除的因素取決于房地產企業利息的來源和核算方式，并且可能會因為超出限額，在計算土地增值稅時不能扣除。筆者建議企業盡量縮短企業籌建期，并且為了更明確的區分總部人員和項目人員，可以通過成立項目公司的方式，將公司人員列編為開發項目人員，這樣在會計賬務處理時盡量將這部分費用入賬到開發間接費用，充分利用加計扣除政策，增加扣除項目，從而降低增值額。

其次，企業必須進行詳盡的可行性研究，避免可行性研究不到位，沖動型拿地，某個環節一旦斷裂，容易形成爛尾樓，不但要繳納高額的土地閑置費，還要繳納高額的土地增值稅。

最后，在立項環節，根據不同的情況進行規劃可以實現減少土地增值稅應稅范圍的目的。本文提出三種不同的建房策略以供參考。

第一采用代建的方式。代建是房地產開發企業代客戶進行房屋建設從中收取一定代建費用的行為。代建行為屬于營業稅征稅范疇，不用繳納土地增值稅。筆者認為，在實際工作中，由于代建要求事先確定最終客戶，并且代建費用一般為總標的的2%，利潤比較低，采用這種方式進行商業開發的企業比較少，如果在單位職工集資建房時候采用代建方式則節稅效應明顯。

第二采用合作建房的方式。合作建成后按比例分房自用，暫免征收土地增值稅，建成后轉讓的，征收土地增值稅。筆者認為匱缺資金的房地產開發企業可以采取這種方式，通過提供土地使用權的方式，獲得合作方提供的建房資金，合作建成后，房地產企業和合作方按比例分得自用的部分均免征土地增值稅，房地產企業對自有的部分再次轉讓時候，才需繳納土地增值稅，同時也獲得了貨幣的時間價值。

第三采用企業分立和兼并的方式。在企業兼并中，對被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中的，暫免征收土地增值稅。筆者認為，這種收購式投資，不僅對房地產企業自身運營能力要求很高，而且還要有機會以較低的價格購入經營不善但有提升潛力的物業，機會往往是“可遇不可求”的，所以這種模式難以持續快速擴張，但是在業務擴張，城市更新時，可以爭取以合理成本獲取優質土地，搶占城市資源。

（二）房地產開發企業建設中的土地增值稅管理

第一，在核算環節上房地產開發企業要選擇合適的增值額核算方式，開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額，如果核算上不進行區分，普通住宅將不能適用免稅條例。在實踐中，對于同一項目中有不同類型房地產的，很多企業采用不區分住宅和商鋪，其建安開發成本合并核算，竣工結算時，按建筑面積分攤。如果不區分核算，可能提高低增值率房產的適用稅率，增加這部分房產的稅負。筆者建議房地產開發企業在開發前期細化財務核算管理工作，將住宅和商鋪的開發成本按不同賬戶分別核算，這種方法麻煩一些，企業可以通過權衡節稅收益和繳稅成本，判斷是否選擇。

第二，房地產開發企業在銷售定價環節，制定的銷售價格使得增值額在超過扣除項目金額的30%、50%、100%、200%三個臨界稅率附近的時候，要權衡比較價格提高帶來的收益與不能享受優惠政策而增加的稅負，如果銷售價格上漲帶來的收益小于需要多交的土地增值稅，可以選擇適當降低銷售價格從而降低土地增值稅的適用稅率，這樣不僅可以減輕企業稅負增加 利潤，而且以價換量，可以快速回籠資金，降低企業籌資成本。房地產企業在符合開發普通標準住宅的前提下，如果增值率處于20%臨界點，可以考慮通過調整銷售價格以享受土地增值稅免稅優惠，使項目稅后利潤最大化。需要注意的是實務中，要把開發項目的具體情況與當地普通標準住宅的規定相核對，只有完全符合規定才可作為普通標準住宅。

第三，會計賬務處理環節需要及時預提當期土地增值稅，房地產開發周期長，在開發產品未完成銷售之前，為正確核算各期經營成果計提相關土地增值稅先計入預提費用賬戶；還要隨著市場的變動，年末預估銷售價格變動對土地增值稅的影響，補提土地增值稅。上市公司更要及時預提當期土地增值稅，避免稅后利潤在清算期大幅變動，影響公司業績，引起市場恐慌。

第四，在發票管理環節需要嚴格管理，土地增值稅要求扣除項目，取得合法有效的憑證，否則不能做稅前扣除，近幾年稅務局對發票的要求也越來越嚴格，在實際工作中，施工單位的發票可能存在假發票或者開發票方與實際購票方不一致的情況。筆者建議，房地產企業在內部控制方面規定一定金額以上的，在支付工程款環節均要求附上正式發票和稅務局發票查詢系統打印出的真偽單。還可以在施工階段，支付工程款環節提前讓施工單位開具質量保證金發票，這樣可以作為土地增值稅扣除項目。

（三）房地產開發企業完工后的土地增值稅管理

首先，房地產企業需對利息費用進行處理。利息支出的不同扣除方法也會影響土地增值稅。筆者認為當利息大于取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本的5%，企業應采用據實扣除法，當利息小于取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本的5%，那么企業應采用比例扣除法。