房地產企業項目管理制度

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房地產企業項目管理制度范文第1篇

關鍵詞：房地產工程；精細化管理

中圖分類號：F293文獻標識碼： A

引言

近年來，隨著房地產業的蓬勃發展，房地產業的競爭越來越激烈，同時在社會文明推動之下的人們對于房地產業的要求不斷提高，粗放型的管理模式難以實現房地產業管理工作的突破。精細化管理模式是順應時代潮流產生的新興管理方式，也是促使房地產業適應外部競爭環境的內在要求。因此，在新的發展形勢下，面對房地產工程項目的要求標準不斷升高，如何實施房地產工程項目精細化管理，提高房地產業的競爭力已經成為當務之急。

一、房地產工程項目精細化管理的現狀分析

自從推行社會主義市場經濟以來，我國的房地產業迅速發展起來，但是由于我國的房地產業發展的時間較短，我國的房地產企業多以中小型企業為主，在房地產工程項目管理方面存在著許多的問題：第一，在房地產工程項目上存在著管理不規范的情況，多采用粗放型的管理模式；第二，部分房地產企業中沒有科學合理的管理制度，依舊采用專制的“人治”手段，管理松散、低效，不能進行全面的評價監督和激勵，難以調動工作人員的積極性；第三，房地產業從事管理工作的工作人員素質參差不齊，管理水平較低，無法實現管理的精細化；第四，房地產業在財務管理上存在過度控制成本的狀況，沒有立足房地產工程項目的全局，忽略了材料使用、局部建設的細節問題，容易導致“豆腐渣”工程[1]。

二、加強房地產工程項目精細化管理的有效對策探究

1、轉變傳統管理理念，提高精細化管理認識

由于我國房地產業起步晚、發展時間短，很多房地產企業對工程項目的管理不夠規范，多采用傳統的粗放型管理手段，無法提升企業自身的競爭力，也不能滿足人民對房地產業日益提高的要求。對此，首先，房地產企業應當轉變自己的管理理念，從傳統的管理理念中解放出來，認識到精細化管理對于提高房地產工程項目的競爭力、促進房地產企業發展的重要性，將精細化管理納入到房地產工程項目管理工作中來；其次，房地產企業要充分考慮到社會環境、消費者需求和工程項目的實際情況，綜合三方訴求，在工作中嚴格落實房地產工程項目的精細化管理工作，切實提高房地產工程項目管理的有效性。

2、標準化招標、提高建設項目合同管理的規范化水平

項目開發成本控制中，如何選擇一個優質的合作單位尤為重要，優質的合作單位不但能有利于成本的控制，還能創造更優質的產品，所以在項目的招標階段，應有一套標準的招標程序，公開、公平、公正的選取中標單位。在確定中標單位后工程項目各項工作的實施都是圍繞合同整體目標來運行，針對建設工程項目合同而言，主要是指開發主體與設計、施工等單位，以建設工程任務為基準，從而簽訂的一種合同，具有經濟屬性，因此有效的工程項目管理和成本控制是通過有效的合同管理來實現的。同時，在建設工程項目合同中還規定了各自履行的義務及解決爭議的方法。在房地產項目開發過程中，樓盤施工質量、成本、進度與企業產品生命周期及獲利空間息息相關，而施工質量、成本與進度控制均由合同的履行來體現。由此可見，強化建設工程項目合同管理，正確處理合同糾紛及索賠等尤為重要[2]。

3、打造房地產工程項目精細化管理隊伍

房地產工程項目精細化管理的工作人員是管理工作的實施者、執行者，他們的素質高低直接關系到房地產工程項目精細化管理效率的高低。但是目前房地產企業的管理人員素質參差不齊，管理水平較低，根本無法實行管理工作的精細化。

針對上述問題，我們必須打造一支高素質的房地產工程項目精細化管理隊伍。第一，把好入職關，在進行招聘工作時，一定要全面考察應聘者的精細化管理能力和職業道德素養，切實招聘到“雙高”人才。第二，做好在職管理人員的培訓工作，定期讓管理人員進修，或者邀請社會管理精英到企業進行管理經驗的講座，促進管理人員管理工作的心得交流，促進管理人員管理理念的創新、管理能力的提高。第三，做好管理人員的監督評價和激勵工作，引導、督促他們切實在管理工作中落實精細化管理，提高管理工作人員的工作積極性。

4、完善房地產工程項目精細化管理制度

在部分房地產企業中沒有制定科學合理、精細明確的管理制度，也沒有全面的評價監督機制和獎勵機制，導致房地產工程項目中權責不明，發生問題后，找不到負責人員，也無法調動工作人員的工作積極性。為了解決上述問題，我們必須制定精確、細致的管理制度，從房地產工程項目的設計到決策，從原料購進到施工，從工作人員的管理到成本的計算，從全局到細節，都要制定出明確的管理制度，責任到人，保障在出現問題后能夠找到相關的負責人，提高工作人員的責任心。還要制定科學的監督評價機制，綜合領導評價、同事互評、自評，全面地評價工作人員。除此之外，要制定一些激勵機制，對于表現突出的工作人員“論功行賞”，比如可以發福利、獎金，還可以開表彰大會表揚，號召其他工作人員向其學習。

5、健全房地產開發項目監理制度

要想提高房地產開發項目的整體管理水平。必須要注意一下幾個方面的內容:首先健全監理制度，構建全方位監理機制。重視監理單位資質管理，針對監理取費標準而言，必須要依據市場實際情況，適當予以提高處理，預防惡性競爭。與此同時，必須要加大教育培訓力度，提升監理人員的綜合素質;正確處理建設單位、監理單位、承建單位三者之間的關系。建設單位與監理單位具有合同約定關系，當監理委托的合同一旦確定，則建設單位不可干涉監理工作;建設單位必須要積極發揮協調與監督作用，對監理工作進行全面檢查[3]。

6、實現房地產成本控制的精細化管理

成本精細化管理是房地產工程項目精細化管理的重要組成部分，關系到房地產工程項目的質量，也關系到房地產工程項目的效益。但是在現實中，房地產業在財務管理上存在過度控制成本的狀況，導致房地產工程項目中出現了忽略細節、粗制濫造的問題。故此，我們必須實現房地產工程項目的成本精細化管理。首先，要在保障房地產工程項目高質量的基礎和前提下，實現成本最優化利用，在施工中不能一味追求經濟利益，使用劣質材料；其次，在進行成本規劃時，一定要立足整個工程項目的全局，并且要注重工程項目的每一細節（材料、設備、工作人員、空間合理性等），避免出現“豆腐渣”工程。

7、強化房地產開發項目質量控制

強化質量控制，有助于及時發現施工問題，分析施工工藝與合同要求、設計要求是否相符，經由繪制動態過程控制圖與施工作業流程圖，可保證施工質量。針對房地產項目部而言，必須要構建全方位的現場管理模式，領導層要樹立質量意識，以達合同質量控制目標。此外，必須要強化領導層的管理意識，定期開展工程部經理會議，對質量控制與安全管理進行綜合部署，充分調動監理人員的工作積極性，強化現場質量驗收。

結束語

綜上所述，隨著房地產業的發展和人們對房地產業要求的提高，精細化管理成為房地產工程項目管理的重要模式。因此，在房地產業的發展過程中，我們應當轉變傳統管理理念，提高精細化管理認識，完善房地產工程項目精細化管理制度，打造房地產工程項目精細化管理隊伍，注重綠色施工，保護工程項目的周邊環境，提高精細化管理的靈活性和有效性。

參考文獻：

[1]薛春屹.基于新形勢下我國房地產項目管理中存在問題思考[J].價值工程，2012(26):49－50．

房地產企業項目管理制度范文第2篇

關鍵詞 房地產開發 項目 精細化管理

一、引言

隨著房地產行業市場競爭的越發激烈以及國家一系列宏觀調控政策機制的不斷出臺，房地產開發企業經營管理面臨的壓力越來越大，在新的復雜市場環境下，房地產企業要贏得生存發展，就必須進一步加強內部管理，特別是在房地產開發項目的管理方面，應該更加注重有效的質量管理和成本控制，通過精細化的房地產開發項目管理，提高房地產開發企業的整體管理水平，促進房地產開發企業的長遠穩定發展。

二、精細化管理概念以及房地產開發項目實施精細化管理的必要性

精細化管理是企業現代化管理理念與管理技術的有機融合，重點是通過對企業項目中細節、流程的優化控制，來進一步提高整體運轉效率，進而達到降低成本、提高質量和效益的目的?，F代化的精細化管理應用實施，需要綜合運用各種信息化、系統化、標準化和程序化的手段，對企業項目運作中的各項經營活動進行精密的組織設計和協調管理。對于房地產企業而言，在開發項目中實施精細化管理的必要性主要體現在兩個方面：

從房地產企業的內部管理方面分析，房地產開發項目具有明顯的項目建設開發周期較長、投資成本過高、成本控制管理難度過大的問題，整個項目從建設初期到最后投入使用，都面臨著較大的不確定性風險。應對這些風險問題，真正確保房地產開發項目效益的實現，必須采取精細化的管理模式，及時解決房地產項目開發中存在的各種問題，提高房地產開發項目風險防范控制能力。

在房地產企業經營發展面臨的外部環境方面，隨著國內房地產行業市場的不斷發展變化，國家對于房地產產業也相繼出臺了一系列的調控管理政策。適應這些政策要求，真正確保房地產開發項目經濟效益目標的實現，要求房地產開發企業必須加強項目開發建設階段的控制管理，通過精細化的管理手段，來保證房地產企業開發項目全過程適應市場環境變化，進而增強房地產開發企業的市場生存能力。

三、當前房地產開發項目管理中存在的問題分析

第一，項目全面成本控制管理不足。有的房地產開發項目在建設管理過程中，對于成本控制管理沒有全面的認識，認為只要加強采購、實施階段的成本管理即可，對于全面系統的成本控制管理重視不夠，造成了成本控制管理還沒有完全覆蓋到項目建設管理工作的各個環節，成本控制效果不佳。此外，在成本控制管理方法上，仍然是主要采用傳統落后的事后成本控制管理方法，成本控制管理制度也存在較多的缺失，導致了成本控制管理目標難以實現。

第二，管理制度化以及規范化水平不高。確保整個房地產開發項目順利推進，必須有相對較為健全完善的制度體系作為保障，但是現階段很多房地產開發項目為了加快項目建設進度，忽略了制度具體落實控制，造成項目建設開展過程中經常出現各種問題，甚至影響了房地產開發項目的正常運轉。

第三，房地產開發項目管理協調不夠。由于對項目缺少精細化的籌劃設計，造成了房地產開發項目建設實施過程中出現了協調管理方面的問題。特別是對房地產開發項目的成本、質量和進度方面的協調管理不足，目標管理在實際的執行過程中出現了偏差，影響了整體效益目標最大化的實現。

四、房地產開發項目精細化管理組織實施

第一，加強對房地產開發項目精細化管理的組織保障。在房地產開發項目管理中實施精細化管理，首先，應該建立精細化的組織管理保障體系，特別是對房地產開發項目的運營管理模式進行改進，構建全新的項目精細化運營管理架構，明確房地產開發項目設計、造價管理、工程施工、計劃管理等各個部門在房地產開發項目精細化管理中的責任，并注重加強各個部門之間的溝通協調和相互配合，確保房地產開發項目精細化管理的順利推進實施。其次，應該完善房地產開發項目精細化管理的機制保障，特別是建立房地產開發項目考核機制，對各個責任部門在房地產開發項目管理中的責任履行情況進行考核，加強激勵管理，以確保房地產開發項目管理目標的順利實現。此外，還應該注重加強房地產開發項目管理過程中的聯動保障管理，增強房地產開發項目管理工作的合力，確保整體管理目標的實現。

第二，以成本、質量和進度作為房地產開發項目精細化管理的關鍵。成本、質量和進度這三要素，是整個房地產開發項目管理的關鍵所在。在成本的精細化管理方面，應該結合房地產企業開發項目的實際情況，建立科學有效的成本費用控制管理系統，健全開發項目預算管理體系，全面地設置管理費用、銷售費用、財務費用、開發成本等費用成本科目，以及固定資產、無形資產等資本性支出，對項目成本實施預算管理。同時，嚴格按照預算計劃對各種成本費用支出進行預算審批，特別是加強預算外的預算追加和預算調整控制，以確保預算目標的實現，真正降低成本費用支出。在質量精細化管理方面，應該建立質量精細化管理體系，明確房地產開發項目的設計質量、施工過程質量、質量通病防范、竣工驗收等各個環節的標準，執行標準化的控制管理，防范各種質量問題發生。在進度的精細化管理方面，則應該結合房地產開發項目的實際情況等，綜合考慮成本控制、質量控制、資源消耗等實際情況，制定項目進度任務書，并加強進度控制監督，確保進度目標的實現。

第三，加強開發項目的風險防范控制管理。風險防范控制管理也是房地產開發項目精細化管理的重要內容，在具體的管理工作開展過程中，應該根據項目情況，認真研究國家有關房地產政策及相關規定，并開展市場分析和預判，進一步確定項目的發展目標和方向，并對市場波動可能給項目帶來的不利影響進行全面分析。同時，還應該注重項目的前期論證和可行性研究，按照項目風險隱患有針對性地制定風險防范體系，規避經營管理風險。此外，在房地產項目開發管理過程中，還應該進一步加強內部控制管理，完善內控體系，做到依法合規審慎經營，切實規避各類風險隱患問題。

第四，提高房地產開發項目管理過程中的組織協調管理。組織協調管理在項目建設管理中具有非常關鍵的作用。在房地產開發項目實施過程中，應根據不同階段，適時、準確地加強協調管理，提高項目運行的效率和效益。重點加強與設計部門、監理部門和施工部門之間的協調，在項目管理機構建設、項目管理制度建設，進度控制、質量控制、安全控制、成本控制，項目建設的現場管理、生產要素管理、技術管理、合同管理、信息管理、協調管理、風險管理、竣工驗收和回訪管理等方面有針對性地制定管理計劃，并通過專門的管理機構實現各項管理工作之間的協調有序，以確保項目嚴格按照進度計劃、質量控制標準和成本管控要求有序進展。

五、結語

在房地產開發項目管理中實施項目精細化管理，應該結合房地產開發企業的實際情況，以成本、質量和進度管理作為目標，并完善組織管理和制度保障，真正提高房地產開發項目管理的精細化水平，促進房地產企業開發項目整體管理水平的提高。

（作者單位為濰坊晨琳經貿股份有限公司）

參考文獻

[1] 薛萃.淺談做好項目精細化管理應抓好的五個環節[J].山西建筑，2011（31）：244-245.

房地產企業項目管理制度范文第3篇

【Keywords】real estate enterprise；contract management；project cost management

【中圖分類號】F293.33 【文獻標志碼】A 【文章編號】1673-1069（2017）04-0009-02

1 房地產開發企業合約管理的必要性

1.1 可以保障項目實施進度

房地產開發企業在針對項目進行設計開發的過程中，需要經歷很多的程序，其涉及的范圍不僅包括土地、建筑材料、管理、財務等部分，同時由于房地產開發工程所涉及的時間很長，工期的計劃和設計對房地產開發十分重要，在項目實施的過程中，難免出現責任不明確，施工界面模糊，以及在合同簽訂時權利義務劃分不清晰，這些都會產生計劃以外的開支，從而導致施工成本的增加，更可能出現的是合同在管理的過程中，因為隨著施工情況的變化出現了變更，變更過程中沒有及時地簽訂補充合同而導致的索賠和糾紛。在合約制定和規劃的階段就對其進行有效管理，就能有效保證施工的進度和質量。

1.2 可以降低項目風險

在房地產企業開發的過程中，科學有效的合約管理不僅能夠完善施工過程中的各個環節，還能夠有效降低施工的風險。在項目進行時，需要各種人力、物力相結合，每一個環節都存在不同的風險，而施工與合同擬定需要提前進行，所以合同的簽訂能夠有效控制施工中存在的風險以及成本的不確定性。

合約管理能夠有效預防各類風險并對成本加以控制主要表現為以下兩點。第一，節約時間。施工過程中若是能夠嚴格按照合約管理的條款執行，則能夠在規定的時間完成各階段的任務，就能夠降低風險。第二，合約管理能夠?_保施工在可控的范圍內，并且能將整體施工的進度和環節精準地進行規劃，所以合約管理是貫穿于施工全過程的，其不僅降低了施工的違約風險，還降低了資金的風險，以及相應的決策風險，以此達到了控制成本的目的。

2 合約規劃的成本控制現狀分析

2.1 編制階段

在房地產企業項目成本控制的過程中，很多企業在項目成本數據的銜接過程中存在對接不全面的情況，這樣就導致前期的成本控制數據和后期的成本控制信息數據出現偏差，甚至很多數據出現了重復的情況。所以建議在合同編制階段對相應的成本策劃進行有效的規劃，避免出現合約規劃失效的情況。再者，合同的內容和界限是十分重要的，若是在編制的過程中合同內容和界限不明確，就會直接導致后期的成本出現偏差，進而會出現后期對合同做出更改和調整，影響合同規劃的整體效果等情況。

2.2 執行階段

首先，在執行階段合同所涉及的內容和范圍非常廣，而執行的過程中也是多個合同同時執行，在合同執行有效的同時應該在整體的成本中減去合同的實際發生金額。其次，因為房地產開發企業在項目施工之前需要擬定的合同數量非常大，據不完全統計，最多的時候甚至可以達到400多份，很多企業在合同擬定的時候沒有對其進行很好的匯總和整理，導致合同的管理出現了混亂。因為每一份合同都是一份風險，而沒有提前做好分配則會影響合同在施工中起到的約束作用，也會加重工作人員的工作量，而影響工程的進展。第三，在房地產項目實施的過程中，會存在費用余量的情況，余量的表現直接反映出了施工的整體運轉現狀，而對余量管理的不得當就會導致成本的支出增加，所以在合同執行的階段需要對成本的余量進行科學有效的規劃，以此達到節約成本的目的。

2.3 動態成本分析階段

在房地產開發過程中，需要及時對成本的執行情況進行監督和審核，這樣就能夠避免出現成本超支的情況，若是在合同執行的過程中有超支的跡象就應提前做好相應的預案，避免出現經濟損失。在眾多的房地產企業合約管理中，雖然對成本支出的情況有所記錄，但是卻存在上報時間滯后的情況，這樣便有可能讓成本管理存在風險。如果對成本數據反饋不及時，必然影響動態成本的數據信息，這樣的動態成本分析階段嚴重影響了整個的項目推進實施。

2.4 成本后評估階段

在房地產開發項目竣工之后，應該對項目成本進行評估。所謂成本后評估就是通過對每個階段制定的目標成本和實際執行成本進行對比分析，分析結算和施工階段成本的差異，并得出相關經驗。在對項目的整體施工進行評價時，形成書面報告應提交到相關部門。

在眾多的房地產企業發展的過程中，或多或少都存在成本管理體系不完善的情況，所以在成本統計中很多數據都缺失或與實際不符，而且由于房地產企業的員工流動相對頻繁，這些因素都會導致房地產數據失真，在新員工接手的時候，就需要對數據進行重新整理和計算，不僅影響工作效率，也影響項目的進展，還可能會出現成本損失和經濟損失的嚴重情況。

3 加強房地產開發企業合約管理對項目成本的控制措施

3.1 完善合同管理制度

在房地?a企業項目成本控制的過程中，合同管理起到了非常大的作用。因為合同不僅制約著成本變化，而且合同的簽訂也能夠推動項目的整體進展，所以完善合同的管理制度是企業發展的必要條件。針對合同管理建立的制度，應該以我國基礎法律為建設框架，將制度中的條款科學化、合理化，讓管理制度更加具有一定的保障，而且完善合同管理制度還能夠降低項目管理內耗，提高企業的效益以及減少施工過程中的損失。

3.2 完善運營團隊體系

在任何企業中員工的團隊都是企業建設的基礎，房地產企業也是如此。在房地產企業中設有專業的合約人員對合同進行管理，這些管理人員必須擁有非常專業的合同管理知識，在合約管理團隊中，應該做到人員分工明確，責任分明，而且相互之間能夠很好地進行配合，對合同的擬定和管理能夠盡心盡力，充分發揮重要的協調和約束作用。合約管理人員在工作過程中，應不斷對合同的簽訂和執行情況進行溝通探討，以此提高合同的質量，在合同管理方面，不斷創新管理方式，以實現房地產企業平穩高效的發展。

3.3 完善人員素質

人員素質的高低直接影響到企業管理的質量，所以房地產企業合約管理人員的素質提升也成為企業發展的焦點。目前，房地產開發企業的合約管理人員大多在管理方面比較精通，但是在房地產開發項目工程施工專業知識方面，相比稍顯欠缺，所以在人員素質培養的過程中，應加強對合約管理人員項目工程全過程的專業培訓，能夠讓合約管理人員了解并熟悉工程的進展情況以及相關專業知識。

房地產企業項目管理制度范文第4篇

關鍵詞：房地產業 稅收征管 對策

改革開放30多年來，我國房地產業得到了迅猛發展,成為國民經濟的支柱性產業之一，房地產稅收成為地方稅收的主要來源之一。近年來，溫州市區房地產業在自我發展和宏觀調控中不斷發展壯大，總體上呈現持續、穩定、快速發展的格局，成為推動溫州市經濟和社會發展新的增長點和重要支撐。但在發展過程中以及稅務部門管理的過程中也出現了一些新情況和新問題，本文僅從稅收征管角度探討溫州市區房地產業征管情況。

一、溫州市區房地產業的稅源征管情況

（一）溫州市區房地產行業稅收征管體制

2002年以前，市本級房開企業歸市地稅局直屬一分局征管，其余按照屬地管理原則分屬四個區分局征收。2002年，溫州市區地稅新征管模式到位，市區房地產業稅收集中歸屬直屬一分局進行征管，即溫州市級和所轄四個區的房地產企業實行集中統一征收管理，做到了征管政策口徑一不致性、無差別。同時，2001年12月根據《關于溫州市區征管范圍具體劃分意見的通知》（溫地稅征[2001]186號）文件精神，市區所有外駐溫建筑企業稅收均由直屬一分局征收，為掌握房地產業稅源在建筑開發環節信息奠定了良好的基礎。

（二）溫州市區房地產業稅源收入情況

房地產業作為第三產業的重要組成部分，已成為各地經濟發展的重要引擎產業，對拉動經濟快速增長發揮了積極作用。房地產業的迅速發展在稅收上體現得非常明顯。以溫州市區為例，房地產業稅收收入（不含國稅部門征收的企業所得稅，下同），從2002年的38.52億元增加到2011年的20.64億元，平均每年增長14.23%，遠高于當地的GDP增長與地方稅收收入增長幅度。

市區房地產業稅收收入每年均占市本級（含四個區）地稅收入的45%以上，2008年至2011年，直屬一分局組織的房地產稅收（不含國稅部門征收的企業所得稅與二手房轉讓稅收）占市本級地方稅收收入的比重分別是16.71%、17.94%、17.48%、19.49%，占比逐年提升。

二、溫州市區房地產企業征管現狀

（一）會計核算不規范，導致納稅申報額不實

會計法和稅法均要求房地產企業核算時應遵循權責發生制和配比性原則，而從該市現狀來看，很多企業財務核算存在著諸多不規范現象，如： 1、以房產抵償債務不計應稅營業額，用商品房抵頂銀行借款本息，抵頂應支付的建安工程款、廣告費用、水電費用等支出直接記入應付款科目，不計銷售收入，不申報納稅；2、預收房款延期計入營業收入，在開具發票、結清房款、辦理房屋權證之前的預售階段，將收取的購房定金或誠意金，存入個人賬戶、關聯單位賬戶或者銷售公司賬戶，延遲繳納相關稅金；3、房屋已竣工但未決算的，以收入、成本無法準確反映為由，不申報納稅；同時將部分可投入使用房屋出租給他人，但租金收入不納入會計核算，不申報納稅。4、虛增成本，加大費用。如利用地產開發企業廣告和業務宣傳費可無限期結轉移后的規定，通過虛開高開宣傳費的方式，增加企業成本。

（二）房地產行業項目周期長，成本核算混亂

房地產開發企業的建設周期較長，大部分的成本費用發生在前期，對這部分費用是按初期“開辦費”還是“工程成本”對待，稅務部門和企業之間意見無法統一。特別是開辦期跨年度，且第二個年度有開發項目的企業，直接影響其招待費等費用的核算。部分企業的開發項目實行連續滾動開發，項目決算期又有意無意地滯后，成本無法及時結轉，甚至存在工程項目已竣工驗收且交付使用，仍然不結轉收入，導致應納稅所得額無法準確計算；還有的房地產開發是跨地域滾動開發，且同時開發幾個項目。稅務機關一般都以年度為單位，但事實上，房地產企業的項目決算要等到整個項目工程通過驗收之后才能進行，也就是說，一天沒通過驗收，項目本身就不能算出利潤，這就給房地產行業稅源監控帶來困難。

（三）稅務機關與房地產企業管理對象不統一

稅收的管理對象是企業，房地產行業的經營對象是項目，因此稅務機關很難按戶確認房地產業納稅人的年度財務收入和應稅收入，或是根據配比原則通過成本費用、資產規模等分析手段確認申報收入的合理性。這些給房地產行業的稅源控管造成很大的困難。同時，房地產企業在進行成本核算時，有意無意地不分項目設立成本明細，而將完工和未完工的多個項目成本混在一起，導致賬面暫時性虧損或隱瞞巨額利潤；

（四）外部信息來源滯后，過多依賴事后管理

房地產涉及到國土、規劃、建設、房管、招投標中心、國稅、地稅等多個部門，由于沒有建立統一信息共享機制，部門之間的信息傳輸渠道不暢，稅務機關不能及時掌握有關情況，大部分管理信息的獲取仍然依靠征管人員的工作責任心，通過下戶走房或通過電視、報紙、網絡等媒體，或通過詢問部分關聯度相對密切的單位，才能獲取相關項目開發信息。稅務機關獲取信息渠道過窄、來源渠道不暢、信息滯后、過多依賴事后管理等現狀，影響了稅務機關有效實施科學化、精細化管理。另外，目前溫州市信息共享的外部合力仍未能全面形成，缺乏相應的激勵制約手段，信息共享未能實現，導致房地產行業稅源的源泉控制全面落實。

三、加強房地產業稅收征管的對策和建議

房地產企業項目管理制度范文第5篇

摘要：財務預算管理在企業日常經營決策和未來發展中有著至關重要的作用。對于這些年高速發展與增長的房地產行業而言，為確保經濟效益的增長，實行合理的財務預算管理是非常有必要的。

關鍵詞 ：房地產企業財務預算管理特點；財務預算管理問題；解決策略

一、房地產企業預算管理的主要特點

房地產行業的特點是投入資金多,建設周期長,投資風險高，負債率也高，所以健康的現金流預算是房地產企業財務預算的重要基礎。現金流財務預算的重要性大于利潤表預算和資產負債表預算。

房地產企業長期的發展過程中，工程項目是房地產企業最主要的項目管理過程，那么在項目發展和建設過程中，財務成本管理是非常重要的一項內容，主要就是因為房地產企業項目的周期比較長、跨度久，同時涉及到的業務范圍也比較廣，要想做好成本開支的控制是比較難的，因此做好工程項目的成本預算控制，使得工程項目預算成為房地產企業財務預算的核心，從而做好房地產項目的成本控制是非常重要的。

二、房地產企業財務預算管理存在的問題

1.預算和管理目標互相脫節

通常在預算管理過程中，要想做好預算控制和管理目標互相適應是非常難的，原本的預算標準也缺乏一定的管理體系，因此很多的房地產企業都是采用傳統的預算方式進行預算控制和管理操作，在進行預算編制和控制的過程中，需要在年度經營整體的經營指導條件下進行年度預算的控制。在項目開發過程中，對于項目預算控制缺乏系統的管理，使得項目在投資、建設等過程中都缺乏必要的認識控制，造成企業在預算工作開展過程中缺乏相應的數據支持，造成預算控制的不合理性。

2.缺乏預算體系和管理制度

在房地產企業開發管理過程中，尤其是項目預算在財務控制管理過程中，由于企業項目實施單位的各種預算管理沒有建立相應的系統的、有效的組織關系，使得整個企業的財務預算控制和管理缺乏必要的組織管理體系，也使得企業的管理制度不夠全面，造成房地產企業對于項目建設過程中預算控制的認識缺乏，使得整個預算控制流于形式，缺乏必要的考核機制，使得預算目標和監督變成了空談。

3.預算管理相關財務數據缺乏，預算實施效果不佳

房地產企業通常為了獲得較好的市場份額，獲得較多的經濟利益，在市場競爭過程中，通常都會通過一切手段來降低工程項目的投資和費用支出，在施工過程中，經常會出現搶進度、趕工程的現象，這也是豆腐渣工程頻繁出現的原因，或者是在設計階段，缺乏系統的認識和財務預算控制，從而使得在施工運行過程中，對于實際情況考慮不足，造成施工圖紙需要不斷地進行變更，甚至出現了大量的費用支出，造成施工實際結算和初期預算控制管理之間較大的出入，甚至在工程項目竣工結算時，遠遠地超出了施工圖紙的預算范圍。

4.缺乏有效的管理控制機制和分析控制機制

企業沒有獲得準確的數據，甚至在獲得數據的情況下，也沒有對數據進行有效的分析和管理，使得財務管理的執行狀況卻不能夠同步運行，無法對預算執行進行有效地控制，使得企業在完成項目的財務管理預算控制時，沒有做到及時地、全面地的預算分析和管理。

三、房地產企業財務預算管理的問題研究對策

1.貫徹全面預算管理的觀念

房地產企業必須對全面預算管理給予足夠的重視，管理層要從根本上加強對預算管理重要性的認識，通過對預算管理工作的開展內容、開展過程以及開展效果有一個正確的認識和評價，從而能夠針對預算管理目標制定相應的預算管理計劃和制度，并且鼓勵企業員工集體參與財務預算管理。

2.做好企業全面預算管理制度和考核體系建設

房地產企業在完成企業的全面預算管理體制建設過程中，一方面需要結合房地產企業的行業特點和經驗數據進行詳細地分析和整理管理，另一方面需要建立一套完善的房地產項目開發成本預算控制指標，根據項目中涉及到費用科目進行詳細的成本數據積累，從而在進行標準執行的過程中，需要不斷地完善和改進企業自身的成本建設，形成一定的費用定額標準，對于房地產企業項目成本預算管理過程中出現的難題，需要認真地對責任中心進行明確，制定詳細的責任管理制度，從而做到崗位職責和部門管理職責，降低問題的發生概率，界定預算目標，編制預算，匯總，復核與審批，從而能夠達到控制預算管理目標和計劃實施的全面管理制度。

強化房地產企業財務預算工作的執行力度，必須完善房地產財務預算考核機制的建設。財務部門應該及時的掌握房地產企業內部各部門在執行房地產預算計劃過程中的反饋信息，以便于準確的掌握房地產企業財務開支計劃。企業財務預算管理部門應該按照這些反饋信息并套用相應的考核標準，對不同部門的財務預算工作開始情況進行考核，并依據相應的激勵考核措施，提高房地產采取預算計劃的執行度。

3.運用信息化手段對企業的財務預算進行管理

基礎工作的內容包括房地產企業各項數據記錄、定額應用、成本與計劃，工作量測算，標準化工作，信息收集工作等?；A工作管理的加強，可以為企業提供更加精準的預算數據，從而為企業全面預算管理提供鋪墊。

房地產企業管理部門應該借助于信息化的手段來開展。按照房地產企業的會計信息標準預計經濟活動信息標準，并建立房地產企業的財務數據管理數據庫，確保財務管理信息化的標準規范。

4.應用科學的財務預算管理方法和程序

（1）一般來說，房地產項目開發周期長達2～3 年或更長的時間，不確定性因素多，編制預算不僅反映年度財務狀況，而且反映項目綜合情況，因此，房地產企業預算應側重現金流量的預算管理，在方法上要求從粗到細，先從宏觀上做好項目投資進度計劃、項目進度計劃，再細化分解，針對每一份合同單獨制定付款計劃，并匯總制定企業周、月、年度計劃，最后實行跟蹤管理。合理安排好編制周期。在編制周期上，應按年，季，月，甚至按周安排資金預算的編制、調整，分析和監控，保持資金鏈的正常運行。

（2）運用科學的財務預算管理程序，對企業的財務預算管理目標進行分解，強化預算的責任控制管理。企業應該結合房地產企業的職能部門劃分責任單元主題，并將財務預算標準分解到不同的職能部門作為子目標付諸實施，進而通過定期的考核監督，提高房地產企業財務預算計劃的執行力度，避免由于控制管理力度不足導致各項財務預算管理做事流于形式。

四、結論

財務預算可以為房地產企業提供預先的風險補救和防范措施，市場經濟發達的今天，競爭也愈加激烈，風險也越大，所以財務預算管理體制是房地產企業不可或缺的一部分。房地產企業應該重視財務預算管理的重要性，結合自身的經營現狀，采用切實可行的財務預算管理方法和程序，深化和加強目標成本管理，形成全面的科學的財務預算管理體系。

參考文獻：

[1]解志翔.房地產企業全面預算管理中存在問題的思考.[M]財經界（學術版）,2011.01.