房地產公司工期管理制度
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房地產公司工期管理制度范文第1篇
關鍵詞：房地產開發；項目管理；問題；建議
中途分類號：C93 文獻標識碼：A文章編號：
引言：
房地產開發項目是一項復雜的系統工程，具有開發周期長、投資金額大、面臨風險多的特點。一般劃分為項目策劃階段、項目設計階段和項目實施階段。房地產項目開發商作為管理主體，是整個建設項目從策劃到竣工驗收交付使用階段的全程組織者、實施者，對工程建設項目要負總責。房地產開發商對其工程建設的項目管理是否有效，緊密關系到房地產產品質量好壞、工期長短、是否可獲取高額利潤等方面，因此顯得尤其重要。
一、房產企業工程項目特點
1、位置固定、項目單一
房地產企業項目建設及使用均具有固定的地理位置，項目論證要考慮到地區差異。項目開發是以單個的項目為對象，由于項目在選址、規模、用途等有很大不同，以及建筑物本身的造型、裝修、結構、設施配套等獨立特點，各開發項目存在很大的差異性。項目點多面廣，各個項目部的權力很大，公司管理起來比較困難，常見的控制方式就是以報表為主、監督為輔。
2、資金占用大、回流周期長
房地產企業項目開發往往需要投入大量資金，工程建設進度有其客觀規律性，有相應的時間要求，完成一個項目要很長時間，大量的資金投入，只有等到所建商品房開始預售、預租才能實現資金回收，而且出售、出租本身也往往需要較長的時間，資金回流很慢，要求企業要高度關注資金的可持續投入和保障經營資金的流動性。
3、風險大
項目開發周期長，非常容易受到政策、市場需求變化及競爭對手等影響。建設時間長，建筑材料價格和勞動力價格等可能都有很大變化，嚴重的會影響整個項目盈虧。而且一旦投入成為現實，轉型基本不可能。
二、房地產開發工程項目管理現存問題
1、各自為政，合作意識差
房地產開發工程的特點是，建設單位多、施工單位多、設計單位多、施工工作交叉作業多，由于這些特點導致各個單位進場與退場的時間各不相同，由于其中一些單位之間并不存在合同從屬關系，導致各方依各方的習慣、進度辦事，互相之間并不溝通，出現問題也不尋求解決的方式，合作意識極差，這就導致工程施工現場一片混亂，所有單位都想各自為政，這種現象的存在不僅嚴重阻礙了房地產開發工程的施工進度，還會造成項目成本的增加。
2、施工階段履行合同不嚴謹
工程施工中的合同內容不夠全面、條款不嚴謹，由于建設工程承發包合同條款多、文件涉及范圍比較廣，合同中技術要求、工程范圍不是很明確，合同中條款互相矛盾、存在錯誤、用詞異議性問題常常難免。造成工程質量難以保證、工期延遲、工程造價難以控制，合同執行必然受阻，導致建設工程施工合同履約率低。
3、項目設計資源整合不足
設計資源整合不足會嚴重影響工程設計文件的準確性以及工程施工事項接口等工作，從而影響項目管理。目前的房地產開發項目有一種向精裝修發展的趨勢，如果項目設計資源整合不足，就會導致房產建筑交付標準不明確，使得裝修設計滯后，而后期為了滿房時間又倉促裝修，使房產建筑的質量遭人質疑。
4、成本失控
成本控制管理并不應只是一個部門的任務，它應該是整個企業的整體成本管理，從調研到樓盤交付使用的各個階段，不僅要加強事后成本控制，而且不能忽略加強項目開發過程中的成本控制。如果監督管理機制不是很完備，必然會導致趕工工程，從而造成由于趕工超支的材料加工費、趕工費、違約金等損失都難以估計。開發成本、開發費用、稅金等都積壓企業利潤空間。
三、房地產開發工程項目管理的建議
1、加強前提可行性研究
項目選擇首先考慮預期性的研究、定位，如商業地產開發的五連環：選址、定位、資金鏈、招商、營運。開發施工需要從長計議，進行投入產出綜合考慮。加強項目開發前市場調研，項目的實際參與者包括：發展商、規劃設計者、策劃銷售商、商業經營者、投資者。商業地產的規劃設計，必須充分了解經營者的需求，才能做到適銷對路，一個經營者缺席的商業規劃設計，其結果必然與實際市場需求脫節。要找到項目的發展方向，確定項目在市場上的競爭地位，確定項目開發、營銷方式，提出建筑設計的要求及概念性的規劃設計方案投資建設成本的估算，對項目發展存在的問題、解決的可能性、項目的可操作性、投資與經營的可行性有充分的認識。
2、全面完善項目成本管理
房地產開發工程項目的成本管理是所有投資者所關注的重點，必須采取手段加強對房地產開發工程決策、招標、設計、施工、驗收、維護等全過程的成本管理工作。在各個階段的成本控制中，要注意采用科學的方法、合理的手段，不能一味求低成本而忽略了整個工程項目的質量以及其它重點控制內容。房地產開發工程的決策階段和施工階段是成本控制的重點階段，在房地產開發項目的投資決策階段，必須把握成本的關鍵因素，從定性和定量的角度分析控制成本，合理做出各階段的相關預算，對各個階段的施工量進行精確的核算。工程項目施工階段的成本控制是整個項目成本控制工作的重中之重，在工程施工階段必須嚴格控制工程設計變更，以降低工程設計變更造成的施工成本增加；必須嚴格控制建筑材料的質量和數量，以降低材料浪費造成的施工成本增加；必須嚴格控制施工工期，以降低工期延誤造成的成本增加。總之，建筑單位必須嚴格按圖紙施工，按進度施工，按管理條例施工。
3、項目進度管理
工程的進度直接影響項目效益的發揮。進度管理的主要方法是網絡計劃方法，網絡計劃以網絡圖為基礎。網絡圖是反映項目各工作或活動間邏輯順序關系的圖，它既能反映項目工期，又反映各工作間相互關系、前后次序，通過對關鍵線路的分析，施工計劃的審核，合理統籌安排主次要工作和各項資源，能夠有效控制工期。對開發商而言，進度管理是項目管理的重中之重，對此應落實管理目標責任制，強化職能部門的指導監督作用。為此，認真做好工程前期準備工作，編制切實可行的施工組織設計非常重要。在工程施工前期準備工作中，項目部應依據工程規模及難易程度確定管理人員、專業人員的數量并進行職能分配，項目經理作為項目的負責人，在公司的領導下，組織本項目人員認真熟悉圖紙，與設計院、監理、施工單位等進行圖紙會審，把圖紙上的問題逐條理出，共同研究解決問題的策略，做到及早發現和解決問題。審核人員及材料進場計劃，在公司要求工期內制定詳細的施工進度計劃，在進度過程控制中應認真客觀制作工程形象進度表，檢查流程表等各項管理制度的要求，責任到人，定期檢查，確保各項制度的落實。
4、項目質量管理
房地產公司可以通過完善的項目管理來保障項目建設實施的質量。建筑產品不同于其他工業產品，工業產品在流水線上生產，影響產品質量的因素相對較少，同批次產品質量較為穩定，而建筑產品質量的影響因素很多，如人員、材料、機械、施工方法、環境等均會對建筑產品質量產生影響。房地產公司的項目質量管理是基于設計單位、總（分）包單位、監理單位等合作單位是成熟和具備相當管理能力的基礎上的控制及強化控制的管理。質量是企業的生命，質量管理目標的實現是品牌發展之根本，在工程質量控制方面因工程管理行為主體的不同，房地產工程管理與施工單位、監理機構的工程管理肯定存在差異。施工單位和監理單位關心的是按圖施工、符合國家或地方的施工質量驗收標準，房地產企業則關心的是客戶產品質量標準；施工單位考慮如何保證把工程質量做好，房地產企業關心的是施工單位和監理單位是否健全了工程質量的管理保證體系；施工單位和監理單位關注的是施工方案、施工構造以及施工工藝，而房地產工程技術管理的任務則是將營銷理念轉化為工程技術標準（技術參數），然后按照確定的技術參數進行招標，定標后確定的產品部品或者施工出來的產品，符合營銷意圖；施工單位考慮如何組織施工，房地產企業檢查施工單位和監理單位是否有完善的現場管理體系。所以，首先滿足需要成為檢驗房地產項目質量的客觀標準；其次房地產項目質量是房地產產品特征和特性的總和。
5、嚴格施工合同全過程管理
合同管理是伴隨著整個工程施工的全部過程，工程質量、工期、造價是施工合同執行的監控依據，所以工程管理的好壞已經在招投標中已經確立。因而招投標文件、合同內容需要房地產企業前期開發、工程管理、企化營銷、預算合約、法律法務、財務等幾乎全部人員參與，才能保證合同詳細、可行、全面、可操作，控制企業風險。嚴格執行國家的招投標管理規定，不訂立黑白合同，嚴格建設工程施工合同示范文本的應用，規范合同表述形式。
6、完善管理制度，推行績效評價
建立完善的監督管理制度，對項目投資進行有效的控制，各方面的實施一定要按照相關的監理規定和實施細則，確立職責分工及有關制度，把責任落實到人，從工程管理機制上建立健全的成本控制體系；同時，做好工程進度款的審核，避免資金流失。有關工程進度款的審核，就是確定監理方的工程量，并制定相應的管理制度，以落實到項目中去，優化設計方案，控制項目成本。
四、結束語
房地產企業項目管理是一個企業發展的重要核心，進度控制和成本控制是項目管理的關鍵部分，管理人員要不斷的改善自身的專業知識，嚴格做好項目管理，確保工程質量，使得工程能夠順利完工，讓企業的經濟效益和社會效益得到進一步的提升，使房地產企業能夠健康、有序發展。
參考文獻：
[1]王輝，陳暉.淺談房地產開發工程項目管理[J].中小企業管理與科技，2010(10)
房地產公司工期管理制度范文第2篇
【關鍵詞】房地產企業；合同管理；重要性
合同管理是企業對以自身為當事人的合同依法進行訂 立、履行、變更、解除、轉讓、終止以及審查、監督、控制等一系列行為的總稱。房地產開發就是通過企業投入資金購買土地，經過專業人員策劃、設計、實施和銷售獲得投資利潤的過程；目 前，絕大多數房地產公司沒有勘察、設計、施工等能力，很大部 分的工作必須通過合同形式委托其他企業實施；所以，房地產企 業的合同及合同管理則顯得尤為重要，甚至決定企業的經營成 敗。因此，房地產企業必須十分重視合同管理。
一、房地產企業合同管理特征
l.合同管理內容復雜
一個房地產開發項目所涉及的合同包括土地出讓、資金借貸、勘察設計、施工、物資采購、監理、銷售等類型，這些合同的內容各不相同。一個開發項目需要簽訂幾種不同類型的合同，每種類型的合同往往又會簽訂數個以上的合同，而且合同內容又涉及很多工程技術等專業知識，形式與內容較為復雜。
2.合同管理時間的長期性
房地產開發具有資金投入大、技術要求高、建設周期長的特點。小型項目的建設周期可能有幾個月，大型項目建設周期可能長達數年，甚至更長，相應合同的履行也具有長期性、連續性 的特征。房地產企業的合同管理通常是隨著項目建設及合同履行進度順序實施的，依次經歷項目取得、設計、施工、銷售 、前期物業管理等環節。
3.合同管理涉及人員的眾多性
房地產企業的合同管理從內部來講，需要涉及本單位主管領導、部門負責人、合同管理人員、工程技術人員、財務人員等人員。從外部來講，又涉及每個合同對方單位的主管領導、部門負責人、具體經辦人員等人員，同時還涉及建設、土地、質檢、稅務等政府相關部門的人員。
4合同管理的高風險性
房地產開發的有關合同從簽訂到履行均面臨許多風險，既有如自然災害、法律法規變化、合同條件及國際慣例修訂等客觀 原因造成的風險，也有如合同訂立時的疏忽大意、合同條款不嚴謹、合同一方違約等主觀原因導致的風險。這些風險如果不采取一定措施進行控制，勢必會給房地產開發企業造成一定的經濟損失。
二、房地產企業合同管理存在問題
1.合同管理制度不健全
目前，仍有較多房產企業尚未建立一套科學合理的管理工程秩序，合同管理無章可循，不能對合同實施有效的管理，導致合同風險事故頻繁發生。同時，房產企業管理人員更多的集中于工程技術方面，企業中專門負責管理合同的人員較少，因此，經常導致工作責任劃分混亂，致使合同管理失效。
2.總分包合同管理混亂
我國目前尚無規范的總分包合同文本，缺乏對專業分包和勞務分包隊伍管理的相應法規。分包市場管理混亂，建設單位隨意肢解工程，嚴重制約了工程項目管理水平的提高。就目前我國的房地產企業，無論從市場運作方式，還是經營、管理、技術水平，都不具備總承包能力，更談不上采用設計施工一體化的模式。而且，我國的專業承包商，專業化程度很低，大部分都是建筑安裝企業，一部分為機械安裝企業，市政工程企業，還有少數基礎工程、裝修工程、空調工程等企業。這些情況都妨礙了我國建設工程總分包管理的發展，造成我國建筑市場大、中、小企業一塊上，競爭混亂的現狀。
3.合同多頭起草、多頭談判、多頭簽訂
工程施工合同、設計合同、造價咨詢合同、配套采購合同、營銷推廣合同……項目部、設計部、營銷部、預算部……各種合同管理混亂，合同版本各不相同，合同的條款和內容也就不規范、不統一，漏洞在所難免。合同條款內容不具體、不全面、不規范，尤其是在承包范圍和甲乙雙方責任劃分上界定上不清晰，往往導致執行過程中出現遺漏和扯皮，延誤工期。
4.合同糾紛不斷
一些企業缺乏合同意識，在簽訂合同時未按照合同示范文本簽訂施工合同，對于同一個工程項目，分“私下合同”和“正規合同”兩份，“正規合同”形式正規，內容合法，但雙方并不真正履行，僅用于應付管理部門的審查，“私下合同”在形式上不完備，實際上屬于不平等合同，會給國家和集體的利益帶來很大損失，并容易造成合同糾紛。
三、完善合同管理的建議
l、建立并完善合同管理制度
房地產企業要在國家法律法規的指導下.結合本企業的特點制定并落實合同管理制度。要以企業戰略目標為出發點對合同管理進行全面系統的管理，制定合同歸口管理、審查、考核等相關制度，對合同簽訂之前的調研和準備、合同簽訂的協商和談判、合同執行過程和執行后的評估整個流程進行有效管理。讓合同管理過程中的每個環節都運轉順暢。管理制度要確保合同內容規范、執行順利.通過對合同管理活動進行明確的權責設置和分工協作。達到合同管理的目標。
2、設立規范的組織機構
房地產企業受根據全面管理、全員參與的原則.對合同管理的組織機構進行科學的管理。首先要自上而下統一思想，提高認識。設立專門的合同管理機構.并將業務熟練、品德優秀的工作人員分配到各個合同管理崗位上，不斷充實管理隊伍。企業的合同管理部門要根據自身的業務規模、運營模式，以及市場競爭中所處的地位，來規定合同具體管理模式和工作內容，制訂具體的合同管理制度并負責監督合同的簽訂和執行。
3、加強合同管理的監督
企業要完善合同管理的事前、事中和事后的監督。事前是指合同簽訂之前的準備階段.要做好防范工作。比如對客戶、供應商等利益相關主體進行調查和評估，了解他們的商業信用、償債能力和競爭能力。以降低企業的經營風險。事中主要是監督合同的執行情況.以杜絕違約情況的發生。企業的管理人員要深入到部門具體的管理活動中，檢奮合同記錄，評估合同執行情況，及時發現并解決問題，糾正偏差。這樣做既可以保證自身的權利不受侵犯.也可以督促自己嚴格按合同約定履行義務，保證項目的質量。事后管理要及時對合同的執行情況進行分析和反饋，對合同違約的情況，可以及時反饋給法律顧問部門，通過以協商為主的方式解決合同糾紛，維護企業自身的合法權利.改進企業的經營水平，提高企業發展水平。
參考文獻：
[1]孟宵冰.房地產企業合同管理體系的建立與完善.商場現代化.2009.1.
房地產公司工期管理制度范文第3篇
【關鍵字】房地產開發公司；工程管理
1 房地產開發簡介
最近幾年來，我國的房地產行業得到了大規模的發展。從現在的情況來看，在房地產方面的投資已經成為固定資產投資的重要組成部分。同時房地產行業的不斷發展也是促進國民經濟不斷進步的重要推動力。房地產行業的發展好壞也直接影響到了廣大老百姓生活的品質。房地產開發公司和建筑施工公司的最大的區別就是，房地產開發資金的運作和行業管理方面都是屬于密集型的行業。通過市場實現將資金進行轉化。通過嚴格規范房地產開發企業的行業規范和降低運營的成本等一系列有效的途徑可以有效的提高房地產開發企業的工程管理的水平。
要做好房地產公司的工程管理首先要對房地產的開放要進行一個全面的認識。房地產具有固定不動的特性，房地產的開發包括房產和地產兩種不同的類型，通常將房產可以分為住宅和非住宅住房兩種不同的用途。
房地產開發的特性： 1）房地產位置的固定特性。房地產不能夠隨人們的意愿隨便的進行移動。只能在房地產開發的工程所在地進行生產，并且要受到所在地然地理環境的影響。
2）房地產開發的差異特性。房地產在位置的選擇上具有天然的差異性，雖然房地產開發項目在設計和建設上相同，但是如果位置不同的話，房地產項目從本質上說也是不一樣的。
3）房地產項目的耐久性。房地產項目是造價較高的項目，必須具有足夠的耐久性。根據我們國家的規定，城市用地之中，居住用地的使用年限為70年，工業用地的使用年限為50年。
4）房地產開發要考慮土地資源稀缺的特性。我國的人口多，人均土地面積的所占的比列很小，并且土地資源是不可再生的資源，只能對土地資源進行重復的開發和利用，所以必須對房地產開發項目進行慎重的考慮。
5）房地產開發項目效用的多層次性。房地產項目能夠為人的生存、享受和發展三個方面提供不同層次的性質。房地產項目是將三種性質資料很好的結合在一起。房地產項目首先的目的就是為人們提供最基本的住宿場所。其次對著社會的發展，人們對日常生活水平的要求也越來越高，不僅僅滿足住宅的需求，還要提供更加舒適的生活。另外房地產項目還要能夠為人們正常的生活、娛樂和自身的發展提供堅實的條件。
6）房地產項目具有增值和保值的特性。房地產項目是以地產為承載的基礎，房產不會因為使用年限的延長而消失，另外地產會隨著時間的延長和社交環境的變化而升值。
2 房地產開發公司建設工程管理體系的內容
2.1 投資前的管理
投資前的管理主要是針對從達成投資意向到實現項目的評估決策的這個過程，在投資前的管理這個過程中主要是對房地產開發公司的建設項目進行科學的論證，并做出正確的決策。這是關系到房地產開發公司開發項目最終成敗的關鍵，是項目管理體系建立的一個關鍵環節。投資前的管理決定了項目能否成立的基礎，成立的項目規模有多大，資金了來源方式和資金了利用狀況等。一般對于大型發房地產開發公司的項目將投資前的項目管理分為四個不同的階段：投資機會的研究，項目建議書的編制，項目可靠性的研究和項目的評估與決策。
2.2 投資建設期的管理
投資建設期的管理指項目決策后，從項目選址到項目竣工驗收、交付使用階段的管理活動，在這一階段房地產開發項目主要目的是將建設項目從決策階段變為現實的固定資產的形式。此階段一般要需要完成項目的選址、設計、建設計劃、施工準備和管理、竣工驗收這幾個階段
2.3 工程竣工驗收質量管理
按照規定的質量評定標準和辦法，對完成的分項、分部工程和單位工程進行檢查和驗收。對質量報告和技術性文件進行審核。并且對有關工程質量的技術性文件進行編目和建檔。
3 房地產開發公司工程管理制度的建立
房地產工程的管理制度體系包括：設計管理、合同管理、進度計劃管理、質量管理、安全管理、工程管理檢查評估、專項工程的管理標準化文件。本文重點從房地產工程的施工進度、安全管理和質量管理方面入手構件管理制度體系。
4 構件房地產開發公司工程管理體系的措施
4.1 成本控制
房地產開發歸根到底是商業行為，是通過一系列行動把投入的資金升值的過程。因此，成本控制無疑成為建設工程管理的首要目標，規劃設計和設計變更洽商的管理兩個方面是控制成本的重點。規劃設計是項目實施的前提，在此階段房地產開發企業應事先做好充分的調研及市場分析工作，對房屋的結構類型、戶型平面、供熱方式等都有明確的、經過充分推敲的結論后再開始施工圖設計。變更、洽商產生的原因在于施工圖紙設計不清的部位的深化設計、甲方對使用功能的變更及各專業之間有矛盾需做現場調整之處。
4.2 進度目標控制
進度目標關系到工程是否按期完工及項目能否如約交付使用的問題，而且工程進度的延期更是造成工程成本增加的直接因素。項目確定總包單位、監理單位后，正式開工之前，開發公司工程管理人員應與總包單位及監理公司共同商定項目總進度計劃，根據合同約定的工期，根據項目交付使用的標準及現場條件排出合理可行的進度計劃。項目正式開工后，將總進度計劃分解為季度進度計劃、月度進度計劃及周進度計劃，由工程管理人員（現場工程師）每周現場檢查進度完成情況，并定期召開監理例會、進度計劃會等專題會議,隨時調整進度完成時間。
4.3 質量目標控制
事前質量控制指在施工及設備安裝等工作開始前的質量控制措施。包括：1）施工技術準備工作的質量控制；2）現場準備工作的質量控制。包括現場平整度及壓實程度是否滿足施工質量要求；測量數據及水準點的埋設是否滿足施工要求；施工道路的布置及路況是否滿足運輸要求；水、電、熱及通訊等情況是否滿足施工要求；3）材料設備供應工作的質量控制。材料設備的供應程序與供應方式是否能保證施工順利進行，進場材料檢查驗收制度是否完善，做到合格證、現場取樣及報驗資料與實際材料質量相符。
事中質量控制指在施工中對現場工作的質量控制措施，此階段工作甲方工程管理人員要充分調動監理公司、總包管理人員的監督作用，并建立質量獎罰制度，起到實際的促進作用。
事后質量控制指對通過施工過程所完成的具有獨立的功能和使用價值的最終產品（單位工程或整個項目）及其有關方面的質量控制過程。本階段工作從工程移交后開始，至工程保修期結束為止，如本項目屬房地產開發公司自有物業公司管理，則繼續其維修責任。
4.4 工程管理體系信息化建設
由于信息管理貫穿業主項目管理全過程，涉及到項目管理的各個部門和所有項目建設參與方，開發公司應成立項目經理領導的信息化領導小組，統一布置建設工程項目信息化工作，建立項目信息收集、存儲、處理和傳遞的程序，在相關的項目管理職能部門設立專職信息員，形成上通下達的信息資源管理組織體系。
數據資源是管理信息系統的血液，數據的完整與準確是系統的質量保證。因此，需要建立建設工程項目信息資源開發和應用的相關制度，確保管理信息收集、存儲、傳遞、加工和使用順利進行。
結語
房地產行業是國民經濟發展的重要組成部分，房地產行業的發展能夠有效的帶動全社會各行各業的發展，工程管理體系對于房地產開發項目的成敗起到了非常關鍵的作用。必須要加強在工程管理體系的構件和不斷發展完善。
參考文獻
房地產公司工期管理制度范文第4篇
【關鍵詞】財務管理 防范措施
一、立項、規劃環節的預算控制
（一）立項環節的控制。
各房地產開發公司新項目立項時須做出《立項請示》和詳細的《可行性研究報告》，并經股東會、高管經營管理會立項聽證會討論通過。《可行性研究報告》除應具備地塊基礎資料、周邊環境及其發展趨勢、合作方背景、合作方式及條件、初步規劃設計方案、開發節奏及市場定位等基礎內容外，還須包括以下內容：成本費用估算和控制目標及措施；投資及效益測算、利潤體現安排；稅務環境及其影響；資金計劃；《競投方案》；投資風險評估及相應的對策；項目綜合評價意見。
（二）規劃設計環節的控制。
總體規劃設計方案，應首組織“規劃設計方案聽證會”審查，獲通過后進入下一設計階段（如小區設計、單體設計、施工圖設計）。每一階段都須要求設計單位出具《設計概（預）算》，并在與上一階段的概（預）算進行認真分析、比較的基礎上，編制《建造成本概（預）算》，確定各成本單項的控制目標。
關于施工招標環節的成本控制、施工過程的成本控制、設備管理、竣工交付環節的成本控制、工程結算管理等一般均由各開發公司依據各自的特點在預算范圍內靈活處理。
二、項目開發環節的財務控制
（一）房地產開發成本的核算，加強全面成本管理。
1.成本歸集對象。即成本核算單位，應該以房地產開發項目的工程內容和工期進度作為確定成本歸集對象的主要依據。對大的開發項目應該適當分塊，比如將一個小區內不同類型的商品房按不同的開發期進行分塊，利用信息系統對房地產公司所屬的分公司、分小區、分區塊進行編碼分級管理，明確所屬級次及隸屬關系。
2.成本項目的設立。筆者認為成本項目不能太多，對于發生次數較少，特別是單筆發生的費用，應盡量合并。根據多年的房地產核算特點應設置二級明細科目及三級明細核算才能更好地反映房地產開發企業真實的資金成本，便于財務管理為房地產投資人及高管經營者提供準確及時信息；如實際設置科目為：開發成本-前期費用-設計費、審計費、規劃費等；開發成本-土地成本-土地征用費、評估費，稅金等；開發成本-建筑工程成本；開發成本-基礎設施配套費-供水、供電、排污通信、環衛、綠化等；開發成本-公共設施配套費-鍋爐房、幼兒園、健身房等；開發成本-間接費用-差旅費、工資、水電費等。對公司要求的項目進行分類、分級核算。
（二）網絡化反饋式成本控制。
公司高級管理層根據管理需要，根據期初編制有關項目的預算信息系統，隨著項目的進展，將有關業務信息錄入賬務系統，使用資金單位在旬末的3日前，將需求資金計劃按類別填報、錄入資金數據庫，經各開發公司、總公司經理等授權逐級批準后，由網上到執行分公司或部門，按批準計劃分配資金。計算機系統通過不相容崗位分離和權限的設置，使各業務崗位相互稽核，資金在授權范圍內審批和使用，杜絕先斬后奏現象，以往具有權力特征的資金使用，通過資金計劃管理信息系統得到規范。資金的使用在網絡上向公司決策層公開，堵塞資金使用中的漏洞。系統對超預算的項目給予報警提示，實現對項目的事中控制。通過項目計算機系統功能提供多種條件進行統計與查詢，給公司高級管理層提供查詢分析的依據。
三、銷售環節的財務控制
（一）加強房屋銷售的計劃性和價格的準確性。建立詳細的顧客檔案，進行系統化、專業化的銷售人員培訓，利用信息化銷售管理系統對房屋的竣工時間、戶型、數量進行計算機統計，銷售部門負責房屋的銷售預定，企管部物價科根據市場調查、成本數據、歷史價格及周邊房地產價格進行綜合評審，向價格管理部門申報房屋的銷售價格，企管部物價科對銷售違價有處理權包括處罰權。便于管理房地產開發公司銷售、財務辦公一體化，銷售部必須實行銷售日清月結，每天將房屋銷售情況輸入計算機，傳送銷售情況及回款計劃，將銷售房屋的種類、戶型、合同號、價格、房款總額、款項回籠等到信息通過因特網傳送到公司資金數據庫，使公司高級管理層能隨時通過計算機網絡了解市場動態，了解各分公司的銷售及存量房的情況，適時調整營銷策略。
（二）提高銷售工作的透明度。通過計算機網絡信息管理使銷售工作的獎懲透明度提高，公司高級管理層可以通過計算機網絡對客戶了如指掌，以往銷售人員動不動就要挾經理，銷售人員吃里扒外，采用與客戶聯手暗地抄房獲取房屋銷售差價等手段，來對付公司的情況都在高度透明的計算機網絡管理下不復存在。
四、 提高房地產企業財務管理水平的有效對策
（一）完善公司治理結構，強化財務管理職能，建立現代企業管理制度。
房地產公司應建立完善的公司管理董事會、審計委員會、監事會、經營管理層及內部各職能部門共同參與并承擔相應的責任。
（二）強化財務部門的職責，加強監督職能。規范主要經濟業務的財務收支審批程序，明確審批人員、審批權限、審批依據和審批人員的責任。制定專項費用管理辦法和監督手段。
（三）加強房地產企業全面成本管理。
房地產公司工期管理制度范文第5篇
【關鍵詞】房地產開發項目；成本調控；工程結算
在相同的開發環境中，除了開發適銷對路的適應市場需求產品外，誰能在工程建設中既能確保工程質量，又能注重成本管理，控制和把握合理的工程造價，以最少的成本獲取最大的效益，誰就能在競爭中獲取主動并走向成功。投資貫穿于項目建設的全過程，這一點是毫無疑義的，但是必須重點突出。筆者對工程成本控制有以下幾點建議僅供參考。
一、房地產開發項目成本控制存在的弊端
1.缺乏對項目開發成本控制的正確認識
在房地產市場中，重規模輕效益的現象長期存在，同時由于受到不良競爭環境的影響，使得大部分房地產企業在開發項目的過程中，都將精力過多的投入到房地產建設的規模上，卻忽略了成本控制在項目開發過程中的重要作用，甚至以房地產開發的規模來衡量企業的效益及指標的實現。正是由于缺乏對項目開發成本的正確認識，使得房地產企業的成本始終居高不下。
2.缺乏有效的成本控制方法
有的企業領導者認識到開發項目成本控制的意義，但是對于成本控制的具體措施與方法卻較為缺乏，有的管理者認為成本管理工作就是簡單的降低生產成本，對于項目開發的整個過程缺乏全局考慮，僅僅通過采購、銷售等幾個環節實現對成本的控制，顯然是存在巨大漏洞，也無法實現成本的全面管理與控制。
3.缺乏必要的監督機制與激勵機制
房地產項目的開發周期較長，所涉及的成本范圍較廣，使得成本管理制度的貫徹落實存在較大的難度，很多企業的成本管理缺乏監督機制和激勵機制，員工的成本控制積極性不高。
二、房地產開發項目成本調控的具體措施與策略
1.設計階段成本控制
根據相關數據證明影響項目投資最大的階段，是約占工程項目建設周期1/4的技術設計結束前的工作階段。在初步設計階段，影響項目投資的可能性為75%～95%。在技術設計階段，影響項目投資的可能性為35%-75%。在施工圖設計階段，影響項目投資的可能性則為5%-35%。很顯然，項目投資控制的重點在于施工以前的投資決策和設計階段，而在項目做出投資決策后，控制項目投資的關鍵在于設計。設計階段工作應包括如下內容：
（1）重視初步設計的方案選擇：初步設計應為多方案比較選擇的結果，是項目投資結算的進一步具體化。在初步設計開始時，項目總設計師應將可行性研究報告的設計原則、建設方案和各項控制經濟指標向設計人員交底，對關鍵設備、工藝流程、總圖方案、主要建筑和各項費用指標要提出技術經濟比選方案，促使設計人員進行多方案比選。
（2）嚴格控制施工圖預算：施工圖設計是指導工程建設的主要文件，是設計單位的最終產品，施工圖設計必須嚴格按照初步設計確定的原則、范圍、內容、項目和投資額進行。
（3）加強變更設計管理：除必須行的設計變更，否則任何人員無權擅自更改設計。如若預料到將要發生變更，則設計變更越早越好。若在設計階段變更，只需修改圖紙，其他費用尚未發生。損失有限；若在采購階段變更，則不僅要修改圖紙，還需重新采購設備和材料；若在施工期間發生變更，除發生上述費用外，已建工程還可能被拆除，勢必造成重大變更損失。
2.工程招標階段的成本控制
重點在于合同管理，應及時簽訂施工承包合同，否則會給后續工作造成不良影響，要充分利用合同評審的機會發揮每個專業人員的作用，從不同的角度對合同條款進行修改和完善，備案合同的條款要完整，雙方約定的內容應全部寫入備案合同，避免日后產生糾紛。
3.施工階段的成本控制
建設工程施工階段涉及的面很廣、涉及人員很多，與成本有關的工作也很多。眾所周知，在施工階段需要投入大量的人力、物力、資金等是工程項目建設費用消耗最多的時期，浪費投資的可能性比較大。因此要求房地產公司投資控制人員要精心地組織施工過程中的管理工作，挖掘各方面潛力，節約資源消耗，仍可以收到節約投資的明顯效果。
（1）工程變更應注意的問題；①變更聯系單簽證應及時，否則會影響費用的核算，甚至會引起經濟糾紛，影響結算審計工作順利進行。②簽證必須達到量化要求，工程簽證單上的每一個字，每一個字母都必須清晰。③簽證內容必須與實際相符，加強預見性，盡量減少簽證發生。
（2）施工單位提出的索賠事件主要有以下內容：①合同內工作內容的增加或減少；②設計變更、設計失誤和設計圖紙延遲交付；③非施工方原因造成的工期拖延；
4.工程結算階段的成本控制
工程竣工結算是整個工程造價控制的最后一道關口，它既反映了整個工程的最終實際造價，也反映了建設單位對工程造價方面的控制能力。
工程成本控制是一個系統工程，需要全員參與，進行全過程、全方位的管理。受國家宏觀調控政策的影響，房地產市場形勢非常嚴峻，隨著土地成本的增高，加強投資控制，降低工程成本是開發企業的當務之急，所以做好工程成本的有效控制，才能使企業立足于競爭市場，取得更好的效益。
5.完善成本管理制度優化成本管理系統
實施成本管理戰略必須要有完善的成本管理制度體系。房地產開發的成本管理是一項復雜的系統性的工程，在實施過程中會涉及不同單位、部門或者個人。因此，開發企業應按照市場化的要求完善企業內部成本管理相關制度，以最大限度地降低人為因素對項目成本的影響，從而提高成本管理績效。應建立實時有效的監督機構，按照既定目標及相關制度，在重大決策、合同簽訂、人事任免、資金使用等各個環節中發揮監督管理作用。可通過建立科學有效的激勵制度，全面激發員工的工作積極性、主動性和責任心，以提高成本管理水平和成本管理效益，以進一步提高企業效益。同時建立高效的成本管理系統，將企業的目的和任務轉化為目標，對開發成本實行目標管理，加強目標制定的科學性和合理性、目標分解的明確性以及目標實施的可控性，通過對估算、概算、預算、合同、合同執行的管理，將動態成本與目標成本進行比較，找出差異，最終達到對成本進行動態控制的目的。
三、結束語
隨著房地產市場競爭形勢的日益嚴峻，作為房地產企業必須要通過科學的成本控制策略，促進自身綜合效益的不斷提升。房地產開發項目的成本調控過程應該是全員參與和全過程控制，同時需要建立有效的成本管理體系，對房地產開發項目進行全過程的綜合控制，才能有效降低成本，促進房地產企業經濟效益和社會效益的全面提升，從而實現房地產企業的持續發展。
參考文獻
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