房地產(chǎn)公司工期管理制度

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房地產(chǎn)公司工期管理制度范文第1篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；項(xiàng)目管理；問題；建議

中途分類號：C93 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：

引言：

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，具有開發(fā)周期長、投資金額大、面臨風(fēng)險多的特點(diǎn)。一般劃分為項(xiàng)目策劃階段、項(xiàng)目設(shè)計階段和項(xiàng)目實(shí)施階段。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商作為管理主體，是整個建設(shè)項(xiàng)目從策劃到竣工驗(yàn)收交付使用階段的全程組織者、實(shí)施者，對工程建設(shè)項(xiàng)目要負(fù)總責(zé)。房地產(chǎn)開發(fā)商對其工程建設(shè)的項(xiàng)目管理是否有效，緊密關(guān)系到房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量好壞、工期長短、是否可獲取高額利潤等方面，因此顯得尤其重要。

一、房產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目特點(diǎn)

1、位置固定、項(xiàng)目單一

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)及使用均具有固定的地理位置，項(xiàng)目論證要考慮到地區(qū)差異。項(xiàng)目開發(fā)是以單個的項(xiàng)目為對象，由于項(xiàng)目在選址、規(guī)模、用途等有很大不同，以及建筑物本身的造型、裝修、結(jié)構(gòu)、設(shè)施配套等獨(dú)立特點(diǎn)，各開發(fā)項(xiàng)目存在很大的差異性。項(xiàng)目點(diǎn)多面廣，各個項(xiàng)目部的權(quán)力很大，公司管理起來比較困難，常見的控制方式就是以報表為主、監(jiān)督為輔。

2、資金占用大、回流周期長

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)往往需要投入大量資金，工程建設(shè)進(jìn)度有其客觀規(guī)律性，有相應(yīng)的時間要求，完成一個項(xiàng)目要很長時間，大量的資金投入，只有等到所建商品房開始預(yù)售、預(yù)租才能實(shí)現(xiàn)資金回收，而且出售、出租本身也往往需要較長的時間，資金回流很慢，要求企業(yè)要高度關(guān)注資金的可持續(xù)投入和保障經(jīng)營資金的流動性。

3、風(fēng)險大

項(xiàng)目開發(fā)周期長，非常容易受到政策、市場需求變化及競爭對手等影響。建設(shè)時間長，建筑材料價格和勞動力價格等可能都有很大變化，嚴(yán)重的會影響整個項(xiàng)目盈虧。而且一旦投入成為現(xiàn)實(shí)，轉(zhuǎn)型基本不可能。

二、房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理現(xiàn)存問題

1、各自為政，合作意識差

房地產(chǎn)開發(fā)工程的特點(diǎn)是，建設(shè)單位多、施工單位多、設(shè)計單位多、施工工作交叉作業(yè)多，由于這些特點(diǎn)導(dǎo)致各個單位進(jìn)場與退場的時間各不相同，由于其中一些單位之間并不存在合同從屬關(guān)系，導(dǎo)致各方依各方的習(xí)慣、進(jìn)度辦事，互相之間并不溝通，出現(xiàn)問題也不尋求解決的方式，合作意識極差，這就導(dǎo)致工程施工現(xiàn)場一片混亂，所有單位都想各自為政，這種現(xiàn)象的存在不僅嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)開發(fā)工程的施工進(jìn)度，還會造成項(xiàng)目成本的增加。

2、施工階段履行合同不嚴(yán)謹(jǐn)

工程施工中的合同內(nèi)容不夠全面、條款不嚴(yán)謹(jǐn)，由于建設(shè)工程承發(fā)包合同條款多、文件涉及范圍比較廣，合同中技術(shù)要求、工程范圍不是很明確，合同中條款互相矛盾、存在錯誤、用詞異議性問題常常難免。造成工程質(zhì)量難以保證、工期延遲、工程造價難以控制，合同執(zhí)行必然受阻，導(dǎo)致建設(shè)工程施工合同履約率低。

3、項(xiàng)目設(shè)計資源整合不足

設(shè)計資源整合不足會嚴(yán)重影響工程設(shè)計文件的準(zhǔn)確性以及工程施工事項(xiàng)接口等工作，從而影響項(xiàng)目管理。目前的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有一種向精裝修發(fā)展的趨勢，如果項(xiàng)目設(shè)計資源整合不足，就會導(dǎo)致房產(chǎn)建筑交付標(biāo)準(zhǔn)不明確，使得裝修設(shè)計滯后，而后期為了滿房時間又倉促裝修，使房產(chǎn)建筑的質(zhì)量遭人質(zhì)疑。

4、成本失控

成本控制管理并不應(yīng)只是一個部門的任務(wù)，它應(yīng)該是整個企業(yè)的整體成本管理，從調(diào)研到樓盤交付使用的各個階段，不僅要加強(qiáng)事后成本控制，而且不能忽略加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)過程中的成本控制。如果監(jiān)督管理機(jī)制不是很完備，必然會導(dǎo)致趕工工程，從而造成由于趕工超支的材料加工費(fèi)、趕工費(fèi)、違約金等損失都難以估計。開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用、稅金等都積壓企業(yè)利潤空間。

三、房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理的建議

1、加強(qiáng)前提可行性研究

項(xiàng)目選擇首先考慮預(yù)期性的研究、定位，如商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的五連環(huán)：選址、定位、資金鏈、招商、營運(yùn)。開發(fā)施工需要從長計議，進(jìn)行投入產(chǎn)出綜合考慮。加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)前市場調(diào)研，項(xiàng)目的實(shí)際參與者包括：發(fā)展商、規(guī)劃設(shè)計者、策劃銷售商、商業(yè)經(jīng)營者、投資者。商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計，必須充分了解經(jīng)營者的需求，才能做到適銷對路，一個經(jīng)營者缺席的商業(yè)規(guī)劃設(shè)計，其結(jié)果必然與實(shí)際市場需求脫節(jié)。要找到項(xiàng)目的發(fā)展方向，確定項(xiàng)目在市場上的競爭地位，確定項(xiàng)目開發(fā)、營銷方式，提出建筑設(shè)計的要求及概念性的規(guī)劃設(shè)計方案投資建設(shè)成本的估算，對項(xiàng)目發(fā)展存在的問題、解決的可能性、項(xiàng)目的可操作性、投資與經(jīng)營的可行性有充分的認(rèn)識。

2、全面完善項(xiàng)目成本管理

房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目的成本管理是所有投資者所關(guān)注的重點(diǎn)，必須采取手段加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)工程決策、招標(biāo)、設(shè)計、施工、驗(yàn)收、維護(hù)等全過程的成本管理工作。在各個階段的成本控制中，要注意采用科學(xué)的方法、合理的手段，不能一味求低成本而忽略了整個工程項(xiàng)目的質(zhì)量以及其它重點(diǎn)控制內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)工程的決策階段和施工階段是成本控制的重點(diǎn)階段，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資決策階段，必須把握成本的關(guān)鍵因素，從定性和定量的角度分析控制成本，合理做出各階段的相關(guān)預(yù)算，對各個階段的施工量進(jìn)行精確的核算。工程項(xiàng)目施工階段的成本控制是整個項(xiàng)目成本控制工作的重中之重，在工程施工階段必須嚴(yán)格控制工程設(shè)計變更，以降低工程設(shè)計變更造成的施工成本增加；必須嚴(yán)格控制建筑材料的質(zhì)量和數(shù)量，以降低材料浪費(fèi)造成的施工成本增加；必須嚴(yán)格控制施工工期，以降低工期延誤造成的成本增加。總之，建筑單位必須嚴(yán)格按圖紙施工，按進(jìn)度施工，按管理?xiàng)l例施工。

3、項(xiàng)目進(jìn)度管理

工程的進(jìn)度直接影響項(xiàng)目效益的發(fā)揮。進(jìn)度管理的主要方法是網(wǎng)絡(luò)計劃方法，網(wǎng)絡(luò)計劃以網(wǎng)絡(luò)圖為基礎(chǔ)。網(wǎng)絡(luò)圖是反映項(xiàng)目各工作或活動間邏輯順序關(guān)系的圖，它既能反映項(xiàng)目工期，又反映各工作間相互關(guān)系、前后次序，通過對關(guān)鍵線路的分析，施工計劃的審核，合理統(tǒng)籌安排主次要工作和各項(xiàng)資源，能夠有效控制工期。對開發(fā)商而言，進(jìn)度管理是項(xiàng)目管理的重中之重，對此應(yīng)落實(shí)管理目標(biāo)責(zé)任制，強(qiáng)化職能部門的指導(dǎo)監(jiān)督作用。為此，認(rèn)真做好工程前期準(zhǔn)備工作，編制切實(shí)可行的施工組織設(shè)計非常重要。在工程施工前期準(zhǔn)備工作中，項(xiàng)目部應(yīng)依據(jù)工程規(guī)模及難易程度確定管理人員、專業(yè)人員的數(shù)量并進(jìn)行職能分配，項(xiàng)目經(jīng)理作為項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人，在公司的領(lǐng)導(dǎo)下，組織本項(xiàng)目人員認(rèn)真熟悉圖紙，與設(shè)計院、監(jiān)理、施工單位等進(jìn)行圖紙會審，把圖紙上的問題逐條理出，共同研究解決問題的策略，做到及早發(fā)現(xiàn)和解決問題。審核人員及材料進(jìn)場計劃，在公司要求工期內(nèi)制定詳細(xì)的施工進(jìn)度計劃，在進(jìn)度過程控制中應(yīng)認(rèn)真客觀制作工程形象進(jìn)度表，檢查流程表等各項(xiàng)管理制度的要求，責(zé)任到人，定期檢查，確保各項(xiàng)制度的落實(shí)。

4、項(xiàng)目質(zhì)量管理

房地產(chǎn)公司可以通過完善的項(xiàng)目管理來保障項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施的質(zhì)量。建筑產(chǎn)品不同于其他工業(yè)產(chǎn)品，工業(yè)產(chǎn)品在流水線上生產(chǎn)，影響產(chǎn)品質(zhì)量的因素相對較少，同批次產(chǎn)品質(zhì)量較為穩(wěn)定，而建筑產(chǎn)品質(zhì)量的影響因素很多，如人員、材料、機(jī)械、施工方法、環(huán)境等均會對建筑產(chǎn)品質(zhì)量產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)公司的項(xiàng)目質(zhì)量管理是基于設(shè)計單位、總（分）包單位、監(jiān)理單位等合作單位是成熟和具備相當(dāng)管理能力的基礎(chǔ)上的控制及強(qiáng)化控制的管理。質(zhì)量是企業(yè)的生命，質(zhì)量管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)是品牌發(fā)展之根本，在工程質(zhì)量控制方面因工程管理行為主體的不同，房地產(chǎn)工程管理與施工單位、監(jiān)理機(jī)構(gòu)的工程管理肯定存在差異。施工單位和監(jiān)理單位關(guān)心的是按圖施工、符合國家或地方的施工質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)企業(yè)則關(guān)心的是客戶產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；施工單位考慮如何保證把工程質(zhì)量做好，房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)心的是施工單位和監(jiān)理單位是否健全了工程質(zhì)量的管理保證體系；施工單位和監(jiān)理單位關(guān)注的是施工方案、施工構(gòu)造以及施工工藝，而房地產(chǎn)工程技術(shù)管理的任務(wù)則是將營銷理念轉(zhuǎn)化為工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（技術(shù)參數(shù)），然后按照確定的技術(shù)參數(shù)進(jìn)行招標(biāo)，定標(biāo)后確定的產(chǎn)品部品或者施工出來的產(chǎn)品，符合營銷意圖；施工單位考慮如何組織施工，房地產(chǎn)企業(yè)檢查施工單位和監(jiān)理單位是否有完善的現(xiàn)場管理體系。所以，首先滿足需要成為檢驗(yàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量的客觀標(biāo)準(zhǔn)；其次房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量是房地產(chǎn)產(chǎn)品特征和特性的總和。

5、嚴(yán)格施工合同全過程管理

合同管理是伴隨著整個工程施工的全部過程，工程質(zhì)量、工期、造價是施工合同執(zhí)行的監(jiān)控依據(jù)，所以工程管理的好壞已經(jīng)在招投標(biāo)中已經(jīng)確立。因而招投標(biāo)文件、合同內(nèi)容需要房地產(chǎn)企業(yè)前期開發(fā)、工程管理、企化營銷、預(yù)算合約、法律法務(wù)、財務(wù)等幾乎全部人員參與，才能保證合同詳細(xì)、可行、全面、可操作，控制企業(yè)風(fēng)險。嚴(yán)格執(zhí)行國家的招投標(biāo)管理規(guī)定，不訂立黑白合同，嚴(yán)格建設(shè)工程施工合同示范文本的應(yīng)用，規(guī)范合同表述形式。

6、完善管理制度，推行績效評價

建立完善的監(jiān)督管理制度，對項(xiàng)目投資進(jìn)行有效的控制，各方面的實(shí)施一定要按照相關(guān)的監(jiān)理規(guī)定和實(shí)施細(xì)則，確立職責(zé)分工及有關(guān)制度，把責(zé)任落實(shí)到人，從工程管理機(jī)制上建立健全的成本控制體系；同時，做好工程進(jìn)度款的審核，避免資金流失。有關(guān)工程進(jìn)度款的審核，就是確定監(jiān)理方的工程量，并制定相應(yīng)的管理制度，以落實(shí)到項(xiàng)目中去，優(yōu)化設(shè)計方案，控制項(xiàng)目成本。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理是一個企業(yè)發(fā)展的重要核心，進(jìn)度控制和成本控制是項(xiàng)目管理的關(guān)鍵部分，管理人員要不斷的改善自身的專業(yè)知識，嚴(yán)格做好項(xiàng)目管理，確保工程質(zhì)量，使得工程能夠順利完工，讓企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益得到進(jìn)一步的提升，使房地產(chǎn)企業(yè)能夠健康、有序發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]王輝，陳暉.淺談房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理[J].中小企業(yè)管理與科技，2010(10)

房地產(chǎn)公司工期管理制度范文第2篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；合同管理；重要性

合同管理是企業(yè)對以自身為當(dāng)事人的合同依法進(jìn)行訂 立、履行、變更、解除、轉(zhuǎn)讓、終止以及審查、監(jiān)督、控制等一系列行為的總稱。房地產(chǎn)開發(fā)就是通過企業(yè)投入資金購買土地，經(jīng)過專業(yè)人員策劃、設(shè)計、實(shí)施和銷售獲得投資利潤的過程；目 前，絕大多數(shù)房地產(chǎn)公司沒有勘察、設(shè)計、施工等能力，很大部 分的工作必須通過合同形式委托其他企業(yè)實(shí)施；所以，房地產(chǎn)企 業(yè)的合同及合同管理則顯得尤為重要，甚至決定企業(yè)的經(jīng)營成 敗。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須十分重視合同管理。

一、房地產(chǎn)企業(yè)合同管理特征

l.合同管理內(nèi)容復(fù)雜

一個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所涉及的合同包括土地出讓、資金借貸、勘察設(shè)計、施工、物資采購、監(jiān)理、銷售等類型，這些合同的內(nèi)容各不相同。一個開發(fā)項(xiàng)目需要簽訂幾種不同類型的合同，每種類型的合同往往又會簽訂數(shù)個以上的合同，而且合同內(nèi)容又涉及很多工程技術(shù)等專業(yè)知識，形式與內(nèi)容較為復(fù)雜。

2.合同管理時間的長期性

房地產(chǎn)開發(fā)具有資金投入大、技術(shù)要求高、建設(shè)周期長的特點(diǎn)。小型項(xiàng)目的建設(shè)周期可能有幾個月，大型項(xiàng)目建設(shè)周期可能長達(dá)數(shù)年，甚至更長，相應(yīng)合同的履行也具有長期性、連續(xù)性 的特征。房地產(chǎn)企業(yè)的合同管理通常是隨著項(xiàng)目建設(shè)及合同履行進(jìn)度順序?qū)嵤┑模来谓?jīng)歷項(xiàng)目取得、設(shè)計、施工、銷售 、前期物業(yè)管理等環(huán)節(jié)。

3.合同管理涉及人員的眾多性

房地產(chǎn)企業(yè)的合同管理從內(nèi)部來講，需要涉及本單位主管領(lǐng)導(dǎo)、部門負(fù)責(zé)人、合同管理人員、工程技術(shù)人員、財務(wù)人員等人員。從外部來講，又涉及每個合同對方單位的主管領(lǐng)導(dǎo)、部門負(fù)責(zé)人、具體經(jīng)辦人員等人員，同時還涉及建設(shè)、土地、質(zhì)檢、稅務(wù)等政府相關(guān)部門的人員。

4合同管理的高風(fēng)險性

房地產(chǎn)開發(fā)的有關(guān)合同從簽訂到履行均面臨許多風(fēng)險，既有如自然災(zāi)害、法律法規(guī)變化、合同條件及國際慣例修訂等客觀 原因造成的風(fēng)險，也有如合同訂立時的疏忽大意、合同條款不嚴(yán)謹(jǐn)、合同一方違約等主觀原因?qū)е碌娘L(fēng)險。這些風(fēng)險如果不采取一定措施進(jìn)行控制，勢必會給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)造成一定的經(jīng)濟(jì)損失。

二、房地產(chǎn)企業(yè)合同管理存在問題

1.合同管理制度不健全

目前，仍有較多房產(chǎn)企業(yè)尚未建立一套科學(xué)合理的管理工程秩序，合同管理無章可循，不能對合同實(shí)施有效的管理，導(dǎo)致合同風(fēng)險事故頻繁發(fā)生。同時，房產(chǎn)企業(yè)管理人員更多的集中于工程技術(shù)方面，企業(yè)中專門負(fù)責(zé)管理合同的人員較少，因此，經(jīng)常導(dǎo)致工作責(zé)任劃分混亂，致使合同管理失效。

2.總分包合同管理混亂

我國目前尚無規(guī)范的總分包合同文本，缺乏對專業(yè)分包和勞務(wù)分包隊(duì)伍管理的相應(yīng)法規(guī)。分包市場管理混亂，建設(shè)單位隨意肢解工程，嚴(yán)重制約了工程項(xiàng)目管理水平的提高。就目前我國的房地產(chǎn)企業(yè)，無論從市場運(yùn)作方式，還是經(jīng)營、管理、技術(shù)水平，都不具備總承包能力，更談不上采用設(shè)計施工一體化的模式。而且，我國的專業(yè)承包商，專業(yè)化程度很低，大部分都是建筑安裝企業(yè)，一部分為機(jī)械安裝企業(yè)，市政工程企業(yè)，還有少數(shù)基礎(chǔ)工程、裝修工程、空調(diào)工程等企業(yè)。這些情況都妨礙了我國建設(shè)工程總分包管理的發(fā)展，造成我國建筑市場大、中、小企業(yè)一塊上，競爭混亂的現(xiàn)狀。

3.合同多頭起草、多頭談判、多頭簽訂

工程施工合同、設(shè)計合同、造價咨詢合同、配套采購合同、營銷推廣合同……項(xiàng)目部、設(shè)計部、營銷部、預(yù)算部……各種合同管理混亂，合同版本各不相同，合同的條款和內(nèi)容也就不規(guī)范、不統(tǒng)一，漏洞在所難免。合同條款內(nèi)容不具體、不全面、不規(guī)范，尤其是在承包范圍和甲乙雙方責(zé)任劃分上界定上不清晰，往往導(dǎo)致執(zhí)行過程中出現(xiàn)遺漏和扯皮，延誤工期。

4.合同糾紛不斷

一些企業(yè)缺乏合同意識，在簽訂合同時未按照合同示范文本簽訂施工合同，對于同一個工程項(xiàng)目，分“私下合同”和“正規(guī)合同”兩份，“正規(guī)合同”形式正規(guī)，內(nèi)容合法，但雙方并不真正履行，僅用于應(yīng)付管理部門的審查，“私下合同”在形式上不完備，實(shí)際上屬于不平等合同，會給國家和集體的利益帶來很大損失，并容易造成合同糾紛。

三、完善合同管理的建議

l、建立并完善合同管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)要在國家法律法規(guī)的指導(dǎo)下.結(jié)合本企業(yè)的特點(diǎn)制定并落實(shí)合同管理制度。要以企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)為出發(fā)點(diǎn)對合同管理進(jìn)行全面系統(tǒng)的管理，制定合同歸口管理、審查、考核等相關(guān)制度，對合同簽訂之前的調(diào)研和準(zhǔn)備、合同簽訂的協(xié)商和談判、合同執(zhí)行過程和執(zhí)行后的評估整個流程進(jìn)行有效管理。讓合同管理過程中的每個環(huán)節(jié)都運(yùn)轉(zhuǎn)順暢。管理制度要確保合同內(nèi)容規(guī)范、執(zhí)行順利.通過對合同管理活動進(jìn)行明確的權(quán)責(zé)設(shè)置和分工協(xié)作。達(dá)到合同管理的目標(biāo)。

2、設(shè)立規(guī)范的組織機(jī)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)受根據(jù)全面管理、全員參與的原則.對合同管理的組織機(jī)構(gòu)進(jìn)行科學(xué)的管理。首先要自上而下統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識。設(shè)立專門的合同管理機(jī)構(gòu).并將業(yè)務(wù)熟練、品德優(yōu)秀的工作人員分配到各個合同管理崗位上，不斷充實(shí)管理隊(duì)伍。企業(yè)的合同管理部門要根據(jù)自身的業(yè)務(wù)規(guī)模、運(yùn)營模式，以及市場競爭中所處的地位，來規(guī)定合同具體管理模式和工作內(nèi)容，制訂具體的合同管理制度并負(fù)責(zé)監(jiān)督合同的簽訂和執(zhí)行。

3、加強(qiáng)合同管理的監(jiān)督

企業(yè)要完善合同管理的事前、事中和事后的監(jiān)督。事前是指合同簽訂之前的準(zhǔn)備階段.要做好防范工作。比如對客戶、供應(yīng)商等利益相關(guān)主體進(jìn)行調(diào)查和評估，了解他們的商業(yè)信用、償債能力和競爭能力。以降低企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險。事中主要是監(jiān)督合同的執(zhí)行情況.以杜絕違約情況的發(fā)生。企業(yè)的管理人員要深入到部門具體的管理活動中，檢奮合同記錄，評估合同執(zhí)行情況，及時發(fā)現(xiàn)并解決問題，糾正偏差。這樣做既可以保證自身的權(quán)利不受侵犯.也可以督促自己嚴(yán)格按合同約定履行義務(wù)，保證項(xiàng)目的質(zhì)量。事后管理要及時對合同的執(zhí)行情況進(jìn)行分析和反饋，對合同違約的情況，可以及時反饋給法律顧問部門，通過以協(xié)商為主的方式解決合同糾紛，維護(hù)企業(yè)自身的合法權(quán)利.改進(jìn)企業(yè)的經(jīng)營水平，提高企業(yè)發(fā)展水平。

參考文獻(xiàn)：

[1]孟宵冰.房地產(chǎn)企業(yè)合同管理體系的建立與完善.商場現(xiàn)代化.2009.1.

房地產(chǎn)公司工期管理制度范文第3篇

【關(guān)鍵字】房地產(chǎn)開發(fā)公司；工程管理

1 房地產(chǎn)開發(fā)簡介

最近幾年來，我國的房地產(chǎn)行業(yè)得到了大規(guī)模的發(fā)展。從現(xiàn)在的情況來看，在房地產(chǎn)方面的投資已經(jīng)成為固定資產(chǎn)投資的重要組成部分。同時房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展也是促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)不斷進(jìn)步的重要推動力。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展好壞也直接影響到了廣大老百姓生活的品質(zhì)。房地產(chǎn)開發(fā)公司和建筑施工公司的最大的區(qū)別就是，房地產(chǎn)開發(fā)資金的運(yùn)作和行業(yè)管理方面都是屬于密集型的行業(yè)。通過市場實(shí)現(xiàn)將資金進(jìn)行轉(zhuǎn)化。通過嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行業(yè)規(guī)范和降低運(yùn)營的成本等一系列有效的途徑可以有效的提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程管理的水平。

要做好房地產(chǎn)公司的工程管理首先要對房地產(chǎn)的開放要進(jìn)行一個全面的認(rèn)識。房地產(chǎn)具有固定不動的特性，房地產(chǎn)的開發(fā)包括房產(chǎn)和地產(chǎn)兩種不同的類型，通常將房產(chǎn)可以分為住宅和非住宅住房兩種不同的用途。

房地產(chǎn)開發(fā)的特性： 1）房地產(chǎn)位置的固定特性。房地產(chǎn)不能夠隨人們的意愿隨便的進(jìn)行移動。只能在房地產(chǎn)開發(fā)的工程所在地進(jìn)行生產(chǎn)，并且要受到所在地然地理環(huán)境的影響。

2）房地產(chǎn)開發(fā)的差異特性。房地產(chǎn)在位置的選擇上具有天然的差異性，雖然房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在設(shè)計和建設(shè)上相同，但是如果位置不同的話，房地產(chǎn)項(xiàng)目從本質(zhì)上說也是不一樣的。

3）房地產(chǎn)項(xiàng)目的耐久性。房地產(chǎn)項(xiàng)目是造價較高的項(xiàng)目，必須具有足夠的耐久性。根據(jù)我們國家的規(guī)定，城市用地之中，居住用地的使用年限為70年，工業(yè)用地的使用年限為50年。

4）房地產(chǎn)開發(fā)要考慮土地資源稀缺的特性。我國的人口多，人均土地面積的所占的比列很小，并且土地資源是不可再生的資源，只能對土地資源進(jìn)行重復(fù)的開發(fā)和利用，所以必須對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行慎重的考慮。

5）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目效用的多層次性。房地產(chǎn)項(xiàng)目能夠?yàn)槿说纳妗⑾硎芎桶l(fā)展三個方面提供不同層次的性質(zhì)。房地產(chǎn)項(xiàng)目是將三種性質(zhì)資料很好的結(jié)合在一起。房地產(chǎn)項(xiàng)目首先的目的就是為人們提供最基本的住宿場所。其次對著社會的發(fā)展，人們對日常生活水平的要求也越來越高，不僅僅滿足住宅的需求，還要提供更加舒適的生活。另外房地產(chǎn)項(xiàng)目還要能夠?yàn)槿藗冋５纳睢蕵泛妥陨淼陌l(fā)展提供堅實(shí)的條件。

6）房地產(chǎn)項(xiàng)目具有增值和保值的特性。房地產(chǎn)項(xiàng)目是以地產(chǎn)為承載的基礎(chǔ)，房產(chǎn)不會因?yàn)槭褂媚晗薜难娱L而消失，另外地產(chǎn)會隨著時間的延長和社交環(huán)境的變化而升值。

2 房地產(chǎn)開發(fā)公司建設(shè)工程管理體系的內(nèi)容

2.1 投資前的管理

投資前的管理主要是針對從達(dá)成投資意向到實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的評估決策的這個過程，在投資前的管理這個過程中主要是對房地產(chǎn)開發(fā)公司的建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)的論證，并做出正確的決策。這是關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)項(xiàng)目最終成敗的關(guān)鍵，是項(xiàng)目管理體系建立的一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)。投資前的管理決定了項(xiàng)目能否成立的基礎(chǔ)，成立的項(xiàng)目規(guī)模有多大，資金了來源方式和資金了利用狀況等。一般對于大型發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)公司的項(xiàng)目將投資前的項(xiàng)目管理分為四個不同的階段：投資機(jī)會的研究，項(xiàng)目建議書的編制，項(xiàng)目可靠性的研究和項(xiàng)目的評估與決策。

2.2 投資建設(shè)期的管理

投資建設(shè)期的管理指項(xiàng)目決策后，從項(xiàng)目選址到項(xiàng)目竣工驗(yàn)收、交付使用階段的管理活動，在這一階段房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目主要目的是將建設(shè)項(xiàng)目從決策階段變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)的固定資產(chǎn)的形式。此階段一般要需要完成項(xiàng)目的選址、設(shè)計、建設(shè)計劃、施工準(zhǔn)備和管理、竣工驗(yàn)收這幾個階段

2.3 工程竣工驗(yàn)收質(zhì)量管理

按照規(guī)定的質(zhì)量評定標(biāo)準(zhǔn)和辦法，對完成的分項(xiàng)、分部工程和單位工程進(jìn)行檢查和驗(yàn)收。對質(zhì)量報告和技術(shù)性文件進(jìn)行審核。并且對有關(guān)工程質(zhì)量的技術(shù)性文件進(jìn)行編目和建檔。

3 房地產(chǎn)開發(fā)公司工程管理制度的建立

房地產(chǎn)工程的管理制度體系包括：設(shè)計管理、合同管理、進(jìn)度計劃管理、質(zhì)量管理、安全管理、工程管理檢查評估、專項(xiàng)工程的管理標(biāo)準(zhǔn)化文件。本文重點(diǎn)從房地產(chǎn)工程的施工進(jìn)度、安全管理和質(zhì)量管理方面入手構(gòu)件管理制度體系。

4 構(gòu)件房地產(chǎn)開發(fā)公司工程管理體系的措施

4.1 成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)歸根到底是商業(yè)行為，是通過一系列行動把投入的資金升值的過程。因此，成本控制無疑成為建設(shè)工程管理的首要目標(biāo)，規(guī)劃設(shè)計和設(shè)計變更洽商的管理兩個方面是控制成本的重點(diǎn)。規(guī)劃設(shè)計是項(xiàng)目實(shí)施的前提，在此階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)事先做好充分的調(diào)研及市場分析工作，對房屋的結(jié)構(gòu)類型、戶型平面、供熱方式等都有明確的、經(jīng)過充分推敲的結(jié)論后再開始施工圖設(shè)計。變更、洽商產(chǎn)生的原因在于施工圖紙設(shè)計不清的部位的深化設(shè)計、甲方對使用功能的變更及各專業(yè)之間有矛盾需做現(xiàn)場調(diào)整之處。

4.2 進(jìn)度目標(biāo)控制

進(jìn)度目標(biāo)關(guān)系到工程是否按期完工及項(xiàng)目能否如約交付使用的問題，而且工程進(jìn)度的延期更是造成工程成本增加的直接因素。項(xiàng)目確定總包單位、監(jiān)理單位后，正式開工之前，開發(fā)公司工程管理人員應(yīng)與總包單位及監(jiān)理公司共同商定項(xiàng)目總進(jìn)度計劃，根據(jù)合同約定的工期，根據(jù)項(xiàng)目交付使用的標(biāo)準(zhǔn)及現(xiàn)場條件排出合理可行的進(jìn)度計劃。項(xiàng)目正式開工后，將總進(jìn)度計劃分解為季度進(jìn)度計劃、月度進(jìn)度計劃及周進(jìn)度計劃，由工程管理人員（現(xiàn)場工程師）每周現(xiàn)場檢查進(jìn)度完成情況，并定期召開監(jiān)理例會、進(jìn)度計劃會等專題會議,隨時調(diào)整進(jìn)度完成時間。

4.3 質(zhì)量目標(biāo)控制

事前質(zhì)量控制指在施工及設(shè)備安裝等工作開始前的質(zhì)量控制措施。包括：1）施工技術(shù)準(zhǔn)備工作的質(zhì)量控制；2）現(xiàn)場準(zhǔn)備工作的質(zhì)量控制。包括現(xiàn)場平整度及壓實(shí)程度是否滿足施工質(zhì)量要求；測量數(shù)據(jù)及水準(zhǔn)點(diǎn)的埋設(shè)是否滿足施工要求；施工道路的布置及路況是否滿足運(yùn)輸要求；水、電、熱及通訊等情況是否滿足施工要求；3）材料設(shè)備供應(yīng)工作的質(zhì)量控制。材料設(shè)備的供應(yīng)程序與供應(yīng)方式是否能保證施工順利進(jìn)行，進(jìn)場材料檢查驗(yàn)收制度是否完善，做到合格證、現(xiàn)場取樣及報驗(yàn)資料與實(shí)際材料質(zhì)量相符。

事中質(zhì)量控制指在施工中對現(xiàn)場工作的質(zhì)量控制措施，此階段工作甲方工程管理人員要充分調(diào)動監(jiān)理公司、總包管理人員的監(jiān)督作用，并建立質(zhì)量獎罰制度，起到實(shí)際的促進(jìn)作用。

事后質(zhì)量控制指對通過施工過程所完成的具有獨(dú)立的功能和使用價值的最終產(chǎn)品（單位工程或整個項(xiàng)目）及其有關(guān)方面的質(zhì)量控制過程。本階段工作從工程移交后開始，至工程保修期結(jié)束為止，如本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)開發(fā)公司自有物業(yè)公司管理，則繼續(xù)其維修責(zé)任。

4.4 工程管理體系信息化建設(shè)

由于信息管理貫穿業(yè)主項(xiàng)目管理全過程，涉及到項(xiàng)目管理的各個部門和所有項(xiàng)目建設(shè)參與方，開發(fā)公司應(yīng)成立項(xiàng)目經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)的信息化領(lǐng)導(dǎo)小組，統(tǒng)一布置建設(shè)工程項(xiàng)目信息化工作，建立項(xiàng)目信息收集、存儲、處理和傳遞的程序，在相關(guān)的項(xiàng)目管理職能部門設(shè)立專職信息員，形成上通下達(dá)的信息資源管理組織體系。

數(shù)據(jù)資源是管理信息系統(tǒng)的血液，數(shù)據(jù)的完整與準(zhǔn)確是系統(tǒng)的質(zhì)量保證。因此，需要建立建設(shè)工程項(xiàng)目信息資源開發(fā)和應(yīng)用的相關(guān)制度，確保管理信息收集、存儲、傳遞、加工和使用順利進(jìn)行。

結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展能夠有效的帶動全社會各行各業(yè)的發(fā)展，工程管理體系對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成敗起到了非常關(guān)鍵的作用。必須要加強(qiáng)在工程管理體系的構(gòu)件和不斷發(fā)展完善。

參考文獻(xiàn)

房地產(chǎn)公司工期管理制度范文第4篇

【關(guān)鍵詞】財務(wù)管理 防范措施

一、立項(xiàng)、規(guī)劃環(huán)節(jié)的預(yù)算控制

（一）立項(xiàng)環(huán)節(jié)的控制。

各房地產(chǎn)開發(fā)公司新項(xiàng)目立項(xiàng)時須做出《立項(xiàng)請示》和詳細(xì)的《可行性研究報告》，并經(jīng)股東會、高管經(jīng)營管理會立項(xiàng)聽證會討論通過。《可行性研究報告》除應(yīng)具備地塊基礎(chǔ)資料、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢、合作方背景、合作方式及條件、初步規(guī)劃設(shè)計方案、開發(fā)節(jié)奏及市場定位等基礎(chǔ)內(nèi)容外，還須包括以下內(nèi)容：成本費(fèi)用估算和控制目標(biāo)及措施；投資及效益測算、利潤體現(xiàn)安排；稅務(wù)環(huán)境及其影響；資金計劃；《競投方案》；投資風(fēng)險評估及相應(yīng)的對策；項(xiàng)目綜合評價意見。

（二）規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的控制。

總體規(guī)劃設(shè)計方案，應(yīng)首組織“規(guī)劃設(shè)計方案聽證會”審查，獲通過后進(jìn)入下一設(shè)計階段（如小區(qū)設(shè)計、單體設(shè)計、施工圖設(shè)計）。每一階段都須要求設(shè)計單位出具《設(shè)計概（預(yù)）算》，并在與上一階段的概（預(yù)）算進(jìn)行認(rèn)真分析、比較的基礎(chǔ)上，編制《建造成本概（預(yù)）算》，確定各成本單項(xiàng)的控制目標(biāo)。

關(guān)于施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制、施工過程的成本控制、設(shè)備管理、竣工交付環(huán)節(jié)的成本控制、工程結(jié)算管理等一般均由各開發(fā)公司依據(jù)各自的特點(diǎn)在預(yù)算范圍內(nèi)靈活處理。

二、項(xiàng)目開發(fā)環(huán)節(jié)的財務(wù)控制

（一）房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算，加強(qiáng)全面成本管理。

1.成本歸集對象。即成本核算單位，應(yīng)該以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程內(nèi)容和工期進(jìn)度作為確定成本歸集對象的主要依據(jù)。對大的開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)該適當(dāng)分塊，比如將一個小區(qū)內(nèi)不同類型的商品房按不同的開發(fā)期進(jìn)行分塊，利用信息系統(tǒng)對房地產(chǎn)公司所屬的分公司、分小區(qū)、分區(qū)塊進(jìn)行編碼分級管理，明確所屬級次及隸屬關(guān)系。

2.成本項(xiàng)目的設(shè)立。筆者認(rèn)為成本項(xiàng)目不能太多，對于發(fā)生次數(shù)較少，特別是單筆發(fā)生的費(fèi)用，應(yīng)盡量合并。根據(jù)多年的房地產(chǎn)核算特點(diǎn)應(yīng)設(shè)置二級明細(xì)科目及三級明細(xì)核算才能更好地反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)真實(shí)的資金成本，便于財務(wù)管理為房地產(chǎn)投資人及高管經(jīng)營者提供準(zhǔn)確及時信息；如實(shí)際設(shè)置科目為：開發(fā)成本-前期費(fèi)用-設(shè)計費(fèi)、審計費(fèi)、規(guī)劃費(fèi)等；開發(fā)成本-土地成本-土地征用費(fèi)、評估費(fèi)，稅金等；開發(fā)成本-建筑工程成本；開發(fā)成本-基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)-供水、供電、排污通信、環(huán)衛(wèi)、綠化等；開發(fā)成本-公共設(shè)施配套費(fèi)-鍋爐房、幼兒園、健身房等；開發(fā)成本-間接費(fèi)用-差旅費(fèi)、工資、水電費(fèi)等。對公司要求的項(xiàng)目進(jìn)行分類、分級核算。

（二）網(wǎng)絡(luò)化反饋式成本控制。

公司高級管理層根據(jù)管理需要，根據(jù)期初編制有關(guān)項(xiàng)目的預(yù)算信息系統(tǒng)，隨著項(xiàng)目的進(jìn)展，將有關(guān)業(yè)務(wù)信息錄入賬務(wù)系統(tǒng)，使用資金單位在旬末的3日前，將需求資金計劃按類別填報、錄入資金數(shù)據(jù)庫，經(jīng)各開發(fā)公司、總公司經(jīng)理等授權(quán)逐級批準(zhǔn)后，由網(wǎng)上到執(zhí)行分公司或部門，按批準(zhǔn)計劃分配資金。計算機(jī)系統(tǒng)通過不相容崗位分離和權(quán)限的設(shè)置，使各業(yè)務(wù)崗位相互稽核，資金在授權(quán)范圍內(nèi)審批和使用，杜絕先斬后奏現(xiàn)象，以往具有權(quán)力特征的資金使用，通過資金計劃管理信息系統(tǒng)得到規(guī)范。資金的使用在網(wǎng)絡(luò)上向公司決策層公開，堵塞資金使用中的漏洞。系統(tǒng)對超預(yù)算的項(xiàng)目給予報警提示，實(shí)現(xiàn)對項(xiàng)目的事中控制。通過項(xiàng)目計算機(jī)系統(tǒng)功能提供多種條件進(jìn)行統(tǒng)計與查詢，給公司高級管理層提供查詢分析的依據(jù)。

三、銷售環(huán)節(jié)的財務(wù)控制

（一）加強(qiáng)房屋銷售的計劃性和價格的準(zhǔn)確性。建立詳細(xì)的顧客檔案，進(jìn)行系統(tǒng)化、專業(yè)化的銷售人員培訓(xùn)，利用信息化銷售管理系統(tǒng)對房屋的竣工時間、戶型、數(shù)量進(jìn)行計算機(jī)統(tǒng)計，銷售部門負(fù)責(zé)房屋的銷售預(yù)定，企管部物價科根據(jù)市場調(diào)查、成本數(shù)據(jù)、歷史價格及周邊房地產(chǎn)價格進(jìn)行綜合評審，向價格管理部門申報房屋的銷售價格，企管部物價科對銷售違價有處理權(quán)包括處罰權(quán)。便于管理房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售、財務(wù)辦公一體化，銷售部必須實(shí)行銷售日清月結(jié)，每天將房屋銷售情況輸入計算機(jī)，傳送銷售情況及回款計劃，將銷售房屋的種類、戶型、合同號、價格、房款總額、款項(xiàng)回籠等到信息通過因特網(wǎng)傳送到公司資金數(shù)據(jù)庫，使公司高級管理層能隨時通過計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)了解市場動態(tài)，了解各分公司的銷售及存量房的情況，適時調(diào)整營銷策略。

（二）提高銷售工作的透明度。通過計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)信息管理使銷售工作的獎懲透明度提高，公司高級管理層可以通過計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)對客戶了如指掌，以往銷售人員動不動就要挾經(jīng)理，銷售人員吃里扒外，采用與客戶聯(lián)手暗地抄房獲取房屋銷售差價等手段，來對付公司的情況都在高度透明的計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)管理下不復(fù)存在。

四、 提高房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理水平的有效對策

（一）完善公司治理結(jié)構(gòu)，強(qiáng)化財務(wù)管理職能，建立現(xiàn)代企業(yè)管理制度。

房地產(chǎn)公司應(yīng)建立完善的公司管理董事會、審計委員會、監(jiān)事會、經(jīng)營管理層及內(nèi)部各職能部門共同參與并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

（二）強(qiáng)化財務(wù)部門的職責(zé)，加強(qiáng)監(jiān)督職能。規(guī)范主要經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的財務(wù)收支審批程序，明確審批人員、審批權(quán)限、審批依據(jù)和審批人員的責(zé)任。制定專項(xiàng)費(fèi)用管理辦法和監(jiān)督手段。

（三）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)全面成本管理。

房地產(chǎn)公司工期管理制度范文第5篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；成本調(diào)控；工程結(jié)算

在相同的開發(fā)環(huán)境中，除了開發(fā)適銷對路的適應(yīng)市場需求產(chǎn)品外，誰能在工程建設(shè)中既能確保工程質(zhì)量，又能注重成本管理，控制和把握合理的工程造價，以最少的成本獲取最大的效益，誰就能在競爭中獲取主動并走向成功。投資貫穿于項(xiàng)目建設(shè)的全過程，這一點(diǎn)是毫無疑義的，但是必須重點(diǎn)突出。筆者對工程成本控制有以下幾點(diǎn)建議僅供參考。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制存在的弊端

1.缺乏對項(xiàng)目開發(fā)成本控制的正確認(rèn)識

在房地產(chǎn)市場中，重規(guī)模輕效益的現(xiàn)象長期存在，同時由于受到不良競爭環(huán)境的影響，使得大部分房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目的過程中，都將精力過多的投入到房地產(chǎn)建設(shè)的規(guī)模上，卻忽略了成本控制在項(xiàng)目開發(fā)過程中的重要作用，甚至以房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模來衡量企業(yè)的效益及指標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。正是由于缺乏對項(xiàng)目開發(fā)成本的正確認(rèn)識，使得房地產(chǎn)企業(yè)的成本始終居高不下。

2.缺乏有效的成本控制方法

有的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者認(rèn)識到開發(fā)項(xiàng)目成本控制的意義，但是對于成本控制的具體措施與方法卻較為缺乏，有的管理者認(rèn)為成本管理工作就是簡單的降低生產(chǎn)成本，對于項(xiàng)目開發(fā)的整個過程缺乏全局考慮，僅僅通過采購、銷售等幾個環(huán)節(jié)實(shí)現(xiàn)對成本的控制，顯然是存在巨大漏洞，也無法實(shí)現(xiàn)成本的全面管理與控制。

3.缺乏必要的監(jiān)督機(jī)制與激勵機(jī)制

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期較長，所涉及的成本范圍較廣，使得成本管理制度的貫徹落實(shí)存在較大的難度，很多企業(yè)的成本管理缺乏監(jiān)督機(jī)制和激勵機(jī)制，員工的成本控制積極性不高。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本調(diào)控的具體措施與策略

1.設(shè)計階段成本控制

根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)證明影響項(xiàng)目投資最大的階段，是約占工程項(xiàng)目建設(shè)周期1/4的技術(shù)設(shè)計結(jié)束前的工作階段。在初步設(shè)計階段，影響項(xiàng)目投資的可能性為75%～95%。在技術(shù)設(shè)計階段，影響項(xiàng)目投資的可能性為35%-75%。在施工圖設(shè)計階段，影響項(xiàng)目投資的可能性則為5%-35%。很顯然，項(xiàng)目投資控制的重點(diǎn)在于施工以前的投資決策和設(shè)計階段，而在項(xiàng)目做出投資決策后，控制項(xiàng)目投資的關(guān)鍵在于設(shè)計。設(shè)計階段工作應(yīng)包括如下內(nèi)容：

（1）重視初步設(shè)計的方案選擇：初步設(shè)計應(yīng)為多方案比較選擇的結(jié)果，是項(xiàng)目投資結(jié)算的進(jìn)一步具體化。在初步設(shè)計開始時，項(xiàng)目總設(shè)計師應(yīng)將可行性研究報告的設(shè)計原則、建設(shè)方案和各項(xiàng)控制經(jīng)濟(jì)指標(biāo)向設(shè)計人員交底，對關(guān)鍵設(shè)備、工藝流程、總圖方案、主要建筑和各項(xiàng)費(fèi)用指標(biāo)要提出技術(shù)經(jīng)濟(jì)比選方案，促使設(shè)計人員進(jìn)行多方案比選。

（2）嚴(yán)格控制施工圖預(yù)算：施工圖設(shè)計是指導(dǎo)工程建設(shè)的主要文件，是設(shè)計單位的最終產(chǎn)品，施工圖設(shè)計必須嚴(yán)格按照初步設(shè)計確定的原則、范圍、內(nèi)容、項(xiàng)目和投資額進(jìn)行。

（3）加強(qiáng)變更設(shè)計管理：除必須行的設(shè)計變更，否則任何人員無權(quán)擅自更改設(shè)計。如若預(yù)料到將要發(fā)生變更，則設(shè)計變更越早越好。若在設(shè)計階段變更，只需修改圖紙，其他費(fèi)用尚未發(fā)生。損失有限；若在采購階段變更，則不僅要修改圖紙，還需重新采購設(shè)備和材料；若在施工期間發(fā)生變更，除發(fā)生上述費(fèi)用外，已建工程還可能被拆除，勢必造成重大變更損失。

2.工程招標(biāo)階段的成本控制

重點(diǎn)在于合同管理，應(yīng)及時簽訂施工承包合同，否則會給后續(xù)工作造成不良影響，要充分利用合同評審的機(jī)會發(fā)揮每個專業(yè)人員的作用，從不同的角度對合同條款進(jìn)行修改和完善，備案合同的條款要完整，雙方約定的內(nèi)容應(yīng)全部寫入備案合同，避免日后產(chǎn)生糾紛。

3.施工階段的成本控制

建設(shè)工程施工階段涉及的面很廣、涉及人員很多，與成本有關(guān)的工作也很多。眾所周知，在施工階段需要投入大量的人力、物力、資金等是工程項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用消耗最多的時期，浪費(fèi)投資的可能性比較大。因此要求房地產(chǎn)公司投資控制人員要精心地組織施工過程中的管理工作，挖掘各方面潛力，節(jié)約資源消耗，仍可以收到節(jié)約投資的明顯效果。

（1）工程變更應(yīng)注意的問題；①變更聯(lián)系單簽證應(yīng)及時，否則會影響費(fèi)用的核算，甚至?xí)鸾?jīng)濟(jì)糾紛，影響結(jié)算審計工作順利進(jìn)行。②簽證必須達(dá)到量化要求，工程簽證單上的每一個字，每一個字母都必須清晰。③簽證內(nèi)容必須與實(shí)際相符，加強(qiáng)預(yù)見性，盡量減少簽證發(fā)生。

（2）施工單位提出的索賠事件主要有以下內(nèi)容：①合同內(nèi)工作內(nèi)容的增加或減少；②設(shè)計變更、設(shè)計失誤和設(shè)計圖紙延遲交付；③非施工方原因造成的工期拖延；

4.工程結(jié)算階段的成本控制

工程竣工結(jié)算是整個工程造價控制的最后一道關(guān)口，它既反映了整個工程的最終實(shí)際造價，也反映了建設(shè)單位對工程造價方面的控制能力。

工程成本控制是一個系統(tǒng)工程，需要全員參與，進(jìn)行全過程、全方位的管理。受國家宏觀調(diào)控政策的影響，房地產(chǎn)市場形勢非常嚴(yán)峻，隨著土地成本的增高，加強(qiáng)投資控制，降低工程成本是開發(fā)企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急，所以做好工程成本的有效控制，才能使企業(yè)立足于競爭市場，取得更好的效益。

5.完善成本管理制度優(yōu)化成本管理系統(tǒng)

實(shí)施成本管理戰(zhàn)略必須要有完善的成本管理制度體系。房地產(chǎn)開發(fā)的成本管理是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)性的工程，在實(shí)施過程中會涉及不同單位、部門或者個人。因此，開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照市場化的要求完善企業(yè)內(nèi)部成本管理相關(guān)制度，以最大限度地降低人為因素對項(xiàng)目成本的影響，從而提高成本管理績效。應(yīng)建立實(shí)時有效的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，按照既定目標(biāo)及相關(guān)制度，在重大決策、合同簽訂、人事任免、資金使用等各個環(huán)節(jié)中發(fā)揮監(jiān)督管理作用。可通過建立科學(xué)有效的激勵制度，全面激發(fā)員工的工作積極性、主動性和責(zé)任心，以提高成本管理水平和成本管理效益，以進(jìn)一步提高企業(yè)效益。同時建立高效的成本管理系統(tǒng)，將企業(yè)的目的和任務(wù)轉(zhuǎn)化為目標(biāo)，對開發(fā)成本實(shí)行目標(biāo)管理，加強(qiáng)目標(biāo)制定的科學(xué)性和合理性、目標(biāo)分解的明確性以及目標(biāo)實(shí)施的可控性，通過對估算、概算、預(yù)算、合同、合同執(zhí)行的管理，將動態(tài)成本與目標(biāo)成本進(jìn)行比較，找出差異，最終達(dá)到對成本進(jìn)行動態(tài)控制的目的。

三、結(jié)束語

隨著房地產(chǎn)市場競爭形勢的日益嚴(yán)峻，作為房地產(chǎn)企業(yè)必須要通過科學(xué)的成本控制策略，促進(jìn)自身綜合效益的不斷提升。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本調(diào)控過程應(yīng)該是全員參與和全過程控制，同時需要建立有效的成本管理體系，對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行全過程的綜合控制，才能有效降低成本，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和社會效益的全面提升，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

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