廠區物業管理辦法
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廠區物業管理辦法范文第1篇
在發展不斷提速的社會中，我們都跟協議書有著直接或間接的聯系，協議書的簽訂是雙方或數方之間權利義務的最好規范。想必許多人都在為如何寫好協議書而煩惱吧，為了讓您在寫的過程中更加簡單方便，一起來參考是怎么寫的吧!下面給大家分享關于移交的協議書，歡迎閱讀!
移交的協議書1甲方：_______________________
乙方：_______________________
一、依據_________的通知精神，特制定本協議。
二、本協議所稱資產，是指行政事業單位對其占有、使用的國有資產進行產權轉移及產權注銷所涉及的資產，包括固定資產轉讓、調撥、捐贈、報廢，呆壞帳損失和非正常損失的報損及其他涉及國有資產處置所涉及的資產。本協議所稱固定資產，是指根據《事業單位財務規則》列入固定資產科目且單位價值在_________以上(含_________元)的固定資產。
三、乙方劃轉資產總額共計_________元，其中：固定資產_________元，股權_________元，債權_________元，其他_________元。具體分類及數額見本協議附件的劃轉資產清單。
與乙方劃轉資產相關聯的應由乙方承擔的義務，不屬劃轉移交之列，仍由乙方負責處理。
四、劃轉資產的方式和內容：根據_________省財政廳對_________簽署意見后下達的通知書內容進行劃轉。
五、劃轉資產的移交：應根據文件要求，及資產的不同類別分別明確移交的要求并制定劃轉資產清單作為本協議的附件。
1.應收貨款：要求移交合同、送發貨憑證、債務人欠款明細及依據，催款文件，以及證明雙方往來關系的函件及其它與此相關的材料，包括債務人的企業資料、基本情況和現狀、財產清算情況等材料。
2.其它應收款：要求提供證明債權的文件。
如協議書、支付憑證、催款文件及證明雙方往來關系的函件及其它與此相關的材料，包括債務人的企業資料、基本情況和現狀、財產清算情況等材料。
3.擔保損失類：要求提供判決書，協議書，代為清償依據，以及被擔保企業資料、基本情況和現狀、財產清算情況等材料。
4.股權類：要求提供投資企業章程，投資憑證及其他股東同意劃轉的書面文件，投資企業的基本情況和現狀等材料。
5.實物類：要制訂實物資產清單，說明實物的規格、型號、數量、使用年限及使用情況等原始資料。
六、資產劃轉后，資產保全與清收的費用由甲方承擔。
七、資產劃轉甲方管理后，甲方具有對劃轉資產的全部處置權。
八、甲方權利 1.有權制定及實施劃轉資產的保全與清收方案;
2.有權與債務人達成并簽署還款協議、提出及接受調解方案、執行和解方案等;
3.有權要求乙方提供必要的配合。
九、甲方義務
1.妥善管理劃轉資產，盡最大可能保全與回收劃轉資產;
2.回收的非現金類資產，應自取得之日起一年內予以變現。
變現確有困難的，應報財政部門;
3.經清收后仍無法回收的劃轉資產，報財政部門備案。
十、乙方權利
1.有權向甲方了解劃轉資產的保全與清收情況;
2.有權向甲方提出保全與清收的建議。
十一、乙方義務
1.協助甲方辦理資產過戶等有關法律手續;
2.配合甲方做好劃轉資產的保全與清收，包括提供資料，介紹情況，向債務人發出催款通知等，對債務人的情況不得隱瞞;
3.根據甲方清收方案，需采取訴訟等手段進行清收的，乙方應按甲方要求配合訴訟，并出具相關的法律文件;
4.資產劃轉過程中及資產劃轉以后，乙方不能繼續對資產進行任何處置。
債權資產乙方不得擅自接受債務人的清償，不得作出任何減免債務人債務的承諾及簽署任何與此相關的文件;股權資產乙方不得擅自進行轉讓、抵押、擔保等處置;
5.資產劃轉移交協議簽訂后，乙方應及時與甲方共同向債務人發出債權轉移通知書;
通知書應包括債務人名稱，欠款類型及金額，資產劃轉的情況，以及要求債務人向甲方清償的通知等內容。債權轉移通知書由乙方負責送達對方單位，并取得對方簽收回執。股權類資產，乙方應及時與甲方共同向被投資企業發出股權變更通知書，通知書中應包括被投資企業名稱、投資額以及資產劃轉的情況，并確認自劃轉之日起，原乙方的投資權益均由甲方享有。股權變更通知書由乙方負責送達對方單位，并取得對方簽收回執。
十二、協議生效：本協議經_________省財政廳批復同意后生效。
十三、爭議的解決：甲乙雙方因履行本協議而發生的爭議，應先由財政部門進行協調解決。
甲方(蓋章)：________________
代表人(簽字)：______________
_________年________月_______日
乙方(蓋章)：________________
代表人(簽字)：_____________
_________年________月_______日
移交的協議書2甲方：______市土地收購儲備中心(以下簡稱甲方)
乙方：________(以下簡稱乙方)
乙方于_____年__月__日通過掛牌方式競得________號宗地國有土地使用權，經甲、乙雙方認真協商，現就土地移交事宜達成如下協議：
第一條：宗地位置及面積
乙方受讓的土地位于________區________路，宗地總面積大寫________平方米(小寫：________平方米)。宗地四至見掛牌宗地圖。
第二條：乙方必須按照與市國土資源局簽訂的《國有土地使用權出讓合同》約定的付款期限及金額及時支付土地出讓價款。
第三條：交地時間
甲方負責在本協議簽訂之日起60日內，按房屋拆除后土地現狀向乙方移交該宗土地，交付時雙方簽署書面交接文件。
第四條：本協議經雙方蓋章后生效。
第五條：本協議一式四份，甲、乙雙方執二份。
第六條：本協議于_____年__月__日在荊州市江津東路附155號荊州市公共資源交易中心簽訂。
甲方(章)：________乙方(章)：________
法定代表人：________法定代表人：________
_____年__月__日_____年__月__日
移交的協議書3移交方：顧和龍錦名都業主委員會 (以下簡稱甲方) 接受方：龍祥苑業主委員會 (以下簡稱乙方)甲乙雙方就甲方代管龍祥苑物業管理的相關事宜，經甲乙雙方平等自愿協商達成如下協議：
一、交接時間：20__年 10月21 日。交接后，乙方有權獨立開展物業管理工作，甲方不得干涉。
二、交接項目：
1、甲方在代管龍祥苑物業管理期間的物業管理收支帳務經雙方清算確認后全面移交給乙方，移交前的所有債權債務及所有遺留問題由甲方負責，與乙方無關。
2、龍祥苑8棟2單元402物業管理用房一套，用作物業管理專用。
3、門衛室及苑內附屬設施設備交給乙方。
4、龍祥苑內的供電房交給乙方管理，并提供本供電房所用用戶的詳細名單和底度。
交接前，甲方與外界所發生的遺留問題由甲方負責，與乙方無關。從交接后龍祥苑內的配電房設備設施更換維修及相關責任與甲方無關。
5、原甲方聘請的物業管理人員(含保安和清潔工)的'工資及相關待遇由甲方負責，與乙方無關。
乙方聘請物業管理人員，甲方不得干涉。
三、龍祥苑各單元樓梯間的線槽由甲方負責督促開放商填補。
四、違約責任：
1、若甲方不按時全面交接，在此期間所發生的一切后果由甲方承擔。
2、若甲方交接給乙方的帳務，乙方發現有差錯，乙方有權隨時向甲方追還，甲方必須無條件配合。
3、自協議簽定之日起甲方有權終止對龍祥苑內相關義務與責任。
五、本協議的未盡事宜、雙方另行協商，簽訂補充協議，其補充協議與此協議具有同等效力。
此協議一試三份，甲乙雙方各執一份，一份送社區存檔。甲乙雙方簽字之日生效。
甲方簽字：
乙方簽字：
在場人：
20__年10月21日
移交的協議書4移交方：廣州市南沙區南沙街沙螺灣村民委員會(以下簡稱甲方)
接收方：廣州市林晟投資管理有限公司 (以下簡稱乙方)
經甲乙雙方協商，就廣州市南沙區環島北路南沙街沙螺灣村段 1號物業移交事宜，在原租賃合同的基礎上達成如下協議：
一、甲方于20__年3月3日向乙方移交下列物業財產及管理事項(見附件一)
二、雙方責任界限
甲方就廣州市南沙區環島北路南沙街沙螺灣村段1號(根據合同第一條廠區總用地面積12600M2)于20__年3月3日時起按現狀正式移交乙方接管。正式移交后所發生的管理責任與義務由乙方承擔。
三、物業管理的后續服務
1、甲方于20__年3月7日前將廠區的有關文件、資料、廠房及辦公樓、宿舍的施工圖紙等相關資料移交給乙方。
2、甲方在20__年3月7日前清理廠區消防通道及周邊種植的農作物及占用通道的菜地、雜物。
廠區周圍通道的垃圾清運費用及廠區周圍場地通道的平整費用由乙方負責。
3、乙方接管后，如有關設備、設施存在問題
,則甲方應提供援助服務并協助乙方處理相關問題，直至問題解決。
4、甲方于20__年3月30日前協助乙方將現有高低壓式變壓器的使用單位更名為廣州市林晟投資管理有限公司。
四、本協議共有附件1份。正本、附件共3頁，均為協議書有效組成部分，具有同等法律效力。(其中正本，附件原件均一式兩份，雙方各執一份)
甲方(移交方)： 乙方(接收方)：
代 表 簽 名： 代 表 簽 名：
日期：20__年3月3日 日期：20__年3月3日
移交的協議書5甲方(接管單位)：
乙方(移交單位)：
根據深圳市委、市政府《關于加快寶安龍崗兩區城市化進程的意見》(深發[20__]15號)文件精神，寶安、龍崗、光明新區城市化三年過渡期后，原由各村委會建設、管理和維護的市政公共設施移交區政府管理和維護，并由區政府承擔相關費用，經雙方協商，現就設施移交達成如下協議：
一、移交項目
(一)移交數量：移交___社區范圍小區道 路條(詳見附表);
(二)移交范圍：道路及道路上的人行道、自行車道、路燈、行道樹、綠地;
(三)交接條件：按設施現狀進行移交、接管;
二、甲方責任
(一)自設施移交協議簽訂之日起，甲方擁有道路的產權，包括使用權、管理權、改造權;
(二)依照《城市道路管理條例》、《深圳市城市道路管理辦法》規定，對道路實施管理;
(三)負責接管道路的路政管理，包括臨時占用道路、臨時挖掘道路、路口開設等事項的審批;
(四)負責對接管道路的更新改造和日常維護，保證道路設施完好、暢通。
三、乙方責任
(一)同意將道路設施的產權無條件地交給甲方(包括使用權、管理權、改造權);
(二)負責對移交道路的各類路障進行清理，包括各類崗亭、路卡、擋桿等，以確保移交道路正常發揮其功能。
四、其他事項
(一)協議未盡事宜，由甲乙雙方進行協商，并予以補充完善;
(二)、本合同一式四份，甲乙雙方各執二份。
甲 方： (公章)
法定代表人：
乙 方： ( 公章)
廠區物業管理辦法范文第2篇
小區物業委托合同范文一
第一章 總 則
第一條 本合同當事人
委托方 (以下簡稱甲方) 受托方 濟寧同誠物業管理有限公司 (以下簡稱乙方) 根據有關法律、法規，在自愿、平等、協商一致的基礎上，甲方將位于“陽光·城市花園”的物業委托于乙方實行管理，訂立本合同。
第二條 物業基本情況
物業類型：住宅
座落位置：濟寧市吳泰閘路北
小區四至：東：科苑路;南：吳泰閘路;西：舜泰園小區;北：信達汽車交易市場
小區占地面積：31.57萬平方米
規劃總建筑面積：61.88萬平方米
委托管理的物業位于“陽光·城市花園”小區_____號樓_____單元_____層_____室，建筑面積________平方米。
第三條 乙方提供服務的受益人為本物業的全體業主和物業使用人，本物業的全體業主和物業使用人均應對履行本合同承擔相應的責任。
第二章 委托管理事項
第四條 房屋建筑共用部位的維修、養護和管理，包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重結構、樓梯間、走廊通道、門廳等。
第五條 共用設施、設備的維修、養護、運行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾箱、煙道、共用照明、暖氣干線、供暖鍋爐房、樓內消防設施設備、電梯。
第六條 市政公用設施和附屬建筑物、構筑物的維修、養護和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場。
第七條 公用綠地、花木、建筑小品等的養護與管理。
第八條 附屬配套建筑和設施的維修、養護和管理，包括商業網點建設、文化體育娛樂場所等。
第九條 公共環境衛生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛生、垃圾的收集、清運。
第十條 交通與車輛停放秩序的管理。
第十一條 維持公共秩序，包括安全監控、巡視、門崗執勤。
第十二條 管理與物業相關的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料。 第十三條 組織開展社區文化娛樂活動。
第十四條 負責向業主和物業使用人收取下列費用：
1、物業管理服務費;
2、其它雜費。
第十五條 業主和物業使用人房屋自用部位、自用設施及設備的維修、養護，在當事人提出委托時，乙方應接受委托并合理收費。
第十六條 對業主和物業使用人違反業主公約的行為，針對具體行為并根據情節輕重，采取批評、規勸、警告、制止、報警等措施。
第十七條 其它委托事項
1、供暖管理;
2、受理申告;
3、收費代存管理。
第三章 委托管理日期
第十八條 委托管理自小區業主與開發商辦理商品房移交手續之日起。
第四章 雙方權利義務
第十九條 甲方權利義務
1、代表和維護產權人、使用人的合法權益;
2、參加業主大會，選舉業主委員會，遵守公約;
3、監督乙方擬定的物業服務制度;
4、監督乙方管理工作的實施及制度的執行情況;
5、服從乙方的物業管理;
6、按規定交納物業管理費;
7、協助乙方做好物業管理工作和宣傳教育、文化活動。
第二十條 乙方權利義務
1、根據有關法律法規及本合同的約定，制訂物業服務制度;
2、對業主和物業使用人違反法規、規章的行為，提請有關部門處理;
3、按本合同第十六條的約定,對業主和物業使用人違反業主公約的行為進行處理;
4、可選聘專營公司承擔本物業的專項管理業務，但不得將本物業的管理責任轉讓給第三方;
5、負責編制房屋、附屬建筑物、構筑物、設施、設備、綠化等的年度維修養護計劃和大中修方案，及時組織實施;
6、向業主和物業使用人告知物業使用的有關規定，當業主和物業使用人裝修物業時,告知有關限制條件，訂立書面約定，并負責監督;
7、負責編制物業管理年度管理計劃、資金使用計劃及決算報告;
8、每12個月向全體業主和物業使用人公布一次管理費用收支帳目;
9、對本物業的公用設施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業內改、擴建或完善配套項目，須與業主委員會協商經業主委員會同意后報有關部門批準方可實施;
第五章 物業管理服務質量
第二十一條 乙方須按下列約定，實現目標管理。
1、房屋外觀：良好;
2、設備運行：正常;
3、房屋及設施、設備的維修、養護：及時;
4、公共環境：安靜、舒適;
5、綠化：完整;
6、交通秩序：有序;
7、保安：24小時全天候值班、巡邏;
8、急修：30分鐘(半小時)到現場;
小修：當日完成;
9、業主和物業使用人對乙方的滿意率達到：95%;
第六章 物業管理服務費用
第二十二條 物業管理服務費
1、本物業的物業管理費,住宅房屋的物業管理服務費由乙方按建筑面積_____元/月平方米向業主或物業使用人收取;非住宅房屋由乙方按建筑面積_____元/月平方米向業主或物業使用人收取;住宅改辦公由乙方按建筑面積_____元/月平方米向業主或物業使用人收取;
2、管理服務費標準的調整，按物價因素報業主委員會調整;
3、空置房屋的物業管理費，由乙方按收費標準的70%向業主收取;
4、業主和物業使用人逾期交納物業管理費的，從逾期之日起按每天應交管理費的萬分之五交納滯納金;逾期三十日起按每天1.00元交納滯納金;
5、車位管理費，由乙方向車位使用人收取：
(1)地下車庫停車位_____元/月收取;
(2)其它公共停車位費用收取另行通知。
6、物業服務費用(物業管理費)是物業服務活動正常開展的基礎，涉及全體業主的共同利益，業主應積極倡導欠費業主履行交納物業服務費用的義務，業主賦于物業管理企業在業主欠交物業管理費90日后，有對該業主停水、停電的權力，但不得停止公用梯燈、路燈用電。
第二十三條 公共空間使用另行約定。
第二十四條 乙方對業主和物業使用人的房屋自用部位、自用設備、毗連部位的維修、養護及其它特約服務，由當事人按實發生的費用計付，收費標準須經甲方同意。
第二十五條 其它乙方向業主和物業使用人提供的服務項目和收費標準如下：
1、代繳電費、煤氣費等另行規定;
2、暖氣使用費按照濟寧市規定執行;
第二十六條 房屋的共用部位、共用設施、設備、公共場地的維修、養護費用，依據《濟寧市住宅共用部位共用設施設備專項維修基金管理暫行辦法》執行。
第七章 違約責任
第二十七條 甲方違反合同第十九條的約定，使乙方未完成規定管理目標，乙方有權要求甲方在一定期限內解決，逾期未解決的，乙方有權終止合同;造成乙方經濟損失的，甲方應給予乙方經濟賠償。
第二十八條 乙方違反本合同第五章的約定，未能達到約定的管理目標，甲方有權要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權要求乙方給予經濟賠償。
第二十九條 乙方違反本合同第六章約定，擅自提高收費標準的，甲方有權要求乙方清退;造成甲方經濟損失的，乙方應給予經濟賠償。
第三十條 甲乙任一方無正當理由終止合同的，應向對方支付5000元的違約金;給對方造成的經濟損失超過違約金的，還應給予賠償。
第八章 附 則
第三十一條 雙方可對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協議，補充協議與本合同具有同等效力。
第三十二條 本合同之附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件內，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。
本合同及其附件和補充協議中未規定的事宜，均遵照中華人民共和國有關法律、法規和規章執行。
第三十三條 本合同正本連同附件共九頁，一式三份，甲乙雙方及物業管理行政主管部門(備案)各執一份，具有同等法律效力。
第三十四條 因房屋建筑質量、設備設施質量或安裝技術等原因，達不到使用功能，造成重大事故的，乙方不承擔責任。產生質量事故的直接原因，以政府主管部門的鑒定為準。
第三十五條 本合同執行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應按有關法律規定及時協商處理。
第三十六條 本合同在履行中如發生爭議，雙方應協商解決或報請物業
管理行政主管部門進行調解，協商或調解不成的，雙方同意由濟寧市仲裁委員會仲裁(或向人民法院起訴)。
第三十七條 本合同自簽字之日起生效。
甲方簽章：______________ 乙方簽章：_____________
代表人：
________________ 代表人：_______________ 年 月 日
小區物業委托合同范文二
甲方(委托人)：------電力有限公司
代表人：
委托人：
乙方(受托人)：------物業服務有限公司
法定代表人：
委托人：
按照《中華人民共和國合同法》及有關法律法規的規定，本著協商一致、平等互利的原則，經友好協商就乙方向甲方提供物業管理事項達成一致協議，簽訂本合同，共同遵守。
第一條：物業管理基本情況
物業類型：工業物業
服務地點：-------南路
服務范圍：維持----廠區圍墻外5米區域內的公共秩序，包括監控、巡視、門崗執勤等24小時晝夜服務。
服務要求：每日24小時提供服務，全體分3個值班小組，每值班小組4人每個大門2人全天值班，全員到崗。
服務標準：根據甲乙雙方確認的《物業管理方案》規定的標準和事項，乙方向甲方提供物業管理，并按照乙方的管理模式對物業管理人員進行管理。依據雙方確認的崗位職責要求，執行物業管理任務，承擔相應的物業管理責任。
第二條：甲方的權利和義務
1、甲方委托乙方管理的物業符合國家有關法律法規的規定。為乙方物業服務人員提供必備的工作條件，提供值班室、辦公桌椅、工作餐(以實際提供為準)。
2、配備符合國家要求的消防設施、周界報警和電子監控系統(設施未到位的，不免除乙方合理的物業管理義務),對乙方提出的安全防范隱患報告及時書面答復和改進。制定并執行內部安全防范規章制度，教育本公司員工配合乙方物業服務人員履行物業和保衛職責。
3、檢查監督乙方管理工作的實施及制度的執行情況。審定乙方提出的物業管理服務年度計劃，根據《物業管理方案》執行的需要制定針對乙方物業服務人員的管理制度。
4、甲方按合同約定的時間和方式向乙方支付物業管理費，協調、處理本合同生效前發生的管理遺留問題。
5、 甲方根據工程建設、項目變動的需要，享有本合同的單方變更權。
第三條：乙方的權利義務
1、根據有關法律法規的規定及合同的約定，制定詳細、全面的物業人員管理制度。指定專人負責完成本物業管理工作，乙方指派12名物業服務人員(要求全部男性，年齡不得超過45周歲)負責甲方的物業服務工作。指定現場負責人建立快速反應機制，負責處理現場事宜。甲方根據工程進度的需要，要求乙方增加物業服務人員時，乙方應及時增加相應的物業服務人員。
2、乙方人員應嚴格履行《物業管理方案》規定的崗位職責要求，并遵守甲方符合法律規定的各項規章制度，向甲方提供每周、每月工作總結和下周、下月工作安排。
3、 根據工程建設進度、項目變動的需要，乙方接受本合同中第二條甲方享有的單方變更權。
4、乙方應委派專業人員承擔本物業的專項管理工作，但不得將管理責任轉讓給第三方。負責編制甲方認可的物業管理年度計劃。
5、對發生在甲方區域內的刑事案件、治安案件和治安災害事故，及時處理并報告甲方和當地公安機關，采取保護案發現場，協助公安機關偵查各類治安刑事案件，依法妥善處理責任范圍內的其他突發事件，遇有第三方人員與甲方沖突，乙方應及時到現場處理，必要限度內保證甲方現場人員的人身安全。否則，甲方視具體情況享有單方解約權。
6、落實防火、防盜、防破壞等安全防范措施，發現甲方責任區內的安全隱患，及時報告甲方并協助予以處理。
7、乙方選派的人員必須經過正規的保安培訓、物業管理培訓、無違法犯罪前科，并向甲方提供物業服務人員的人事檔案。
8、乙方應當保證選派的人員遵守以下規定：
(1) 執勤期間禁止酗酒、吸煙、吃零食;不準嬉笑、打鬧;不準會客、看書報;不準做其他與工作無關的事;
(2) 不準擅自帶外人進甲方單位留宿，節約用電，有特殊情況必須經甲方單位主管部門領導批準;
(3) 愛護執勤用品及設施，不得丟失、損壞，轉借或隨意攜帶外出。
9、乙方負責為物業服務人員配備制服及保衛工作需要的裝備;承擔物業服務人員的工資、保險等所有經濟費用;按照法律規范要求辦理物業服務人員的人事保障等方面的證件并承擔費用。物業管理工作過程中出現的人員傷亡等賠償責任均由乙方承擔。
對于甲方提出的更換物業服務人員的要求，乙方要在接到甲方通知后2日內給予回復，4日內完成人員更換要求。
10、 加強對物業服務人員的在崗培訓、監督和管理，確保安全服務的優質高效。及時回復和施行甲方提出的合理化建議，協議制定適合甲方的物業管理服務制度。
11、乙方保證向甲方提供的物業服務符合國家相關法律法規的規定，具有開展本物業服務的行業資質。由于乙方單位的原因造成的物業服務終止的，乙方承擔違約責任。
12、本合同終止后，向甲方移交出全部辦公用品、管理用房及甲方的所有資料并承諾在合同終止后一年內履行保密義務。
第四條：物業管理質量
1、實行封閉式管理，物業服務人員晝夜值班巡視，門崗24小時晝夜執勤。執勤上崗著統一制服，標志明顯，工作規范，作風嚴謹，談吐文明，處事得體。
2、檔案管理臺帳完善率98%，按照甲方要求做好來訪人員的登記、信件及時收發(或通知)若違反，接甲方書面通知，每次罰款50元。車輛停靠安排工作。
第五條：物業管理費及支付方式
甲乙雙方就物業管理費計算約定為兩部分：
1、甲方為乙方物業服務人員支付水電費用、提供辦公場所及工作餐(以實際提供為準)。
2、甲方為乙方物業服務人員每人每月提供-----元服務費用。(此費用包含職工工資、五險一金、稅費等的所有費用)。
3、 甲方應在次月十五日前，乙方提供等額正規發票后,以轉賬支票的方式向乙方支付當月的服務費。
第六條：合同期限
本合同自------至------日止，共計-----個月，合同期滿后，經雙方確認后，重新簽訂合同。
第七條：合同的變更及違約責任
1、在合同有效期內，經甲乙雙方協商一致或甲方根據工程建設、項目變動的需要行使單方變更權，可變更本合同。
2、 依據本合同，經公安機關確定是由于乙方物業服務人員進行物業管理工作時的過失或故意行為，造成甲方經濟損失的，乙方負責承擔賠償責任。
3、 甲方違反合同的約定，使乙方未完成管理目標，乙方有權要求甲方在一定期限內解決，如甲方逾期未解決的，乙方有權終止本合同。造成乙方損失的，甲方應承擔相應的賠償責任(刪除)。
4、乙方違反合同的約定，未能達到約定的管理目標，甲方有權要求乙方限期整改，并達到合同約定;逾期未整改的，或整改不符合合同約定的，甲方有權終止合同;造成甲方損失的，乙方應承擔相應的賠償責任。
5、甲乙任何一方無正當理由提前終止本合同的，應向對方支付壹萬元的違約金;還應承擔給對方造成的經濟損失。
6、乙方每日每值班小組若不能達到全員到崗的要求，經甲方檢查后，書面通知乙方并按照每人次100元扣除乙方服務費用。
第八條：爭議的解決
1、在甲方追究乙方物業服務和保衛工作的失職責任時，雙方可以協商確定賠償責任;在確定賠償費用后，甲方從物業管理費用中將賠償費用扣除。
2、甲乙雙方因合同履行發生爭議時，雙方應協商解決或申請物業行政主管部門調解，協商或調解不成的，提交鹽城市仲裁委員會依法裁決。
第九條：附則
1、本合同終止，乙方希望續訂勞動合同的，應在本合同期限屆滿前30日與對方協商續訂合同。
2、經雙方協商一致，可以對本合同相關條款進行修訂更改或補充;一方當事人應以書面形式將變更要求送交另一方，另一方15日內未做出書面答復的，視為不同意變更本合同。
3、本合同之附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件內，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等法律效力。
4、本合同履行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行的，雙方應按照國家法律法規的規定及時協商處理。
5、本合同履行的過程中，乙方負責管理的設備設施造成重大傷亡的，由乙方承擔事故責任，但屬于設備設施質量原因的除外。
6、本合同簽訂同時由乙方提供《物業管理方案》，其他未盡事宜由雙方協議解決。
7、甲方指定 擔任具體事務負責人，乙方指定 擔任具體事務負責人。
8、本合同一式四份，雙方各執兩份，具有同等法律效力。
甲方(蓋章)： 乙方(蓋章)：
代表人：
簽訂日期：
小區物業委托合同范文三
委托方(以下簡稱甲方)： 湖北金澤房地產開發有限公司
受委托方(以下簡稱乙方)： 武漢金澤立仁物業有限公司
根據《中華人民共和國經濟合同法入建設部第33號令《城市新建住宅小區管理辦法》、《武漢市住宅區物業管理條例》及其實施細則等國家、地方有關物業管理法律、法規和政策，在平等、自愿、協商一致的基礎上，就甲方委托乙方對(物業名稱)實行專業化、一體化的物業管理訂立本合同。
第一條 物業基本情況
座落位置：武漢 市黃陂 區 橫店大街路(街道) 號;占地面積：6500 平方米;建筑面積： 20387平方米;其中住宅 5166.2平方米;商業 5166.2物業類型： (住宅區或組團、寫字樓、商住樓、工業區、其他/低層、高層、超高層或混合)。
第二條 委托管理事項
1.房屋建筑本體共用部位(樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等承重結構部位、外墻面、樓梯問、走廊通道、門廳、設備機房、)的維修、養護和管理。
2.房屋建筑本體共用設施設備(共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調、暖氣干線、供暖鍋爐房、加壓供水設備、配電系統、樓內消防設施設備、電梯、中水系統等)的維修、養護、管理和運行服務。
3.本物業規劃紅線內屬物業管理范圍的市政公用設施(道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房棚、停車場)的維修、養護和管理。
4.本物業規劃紅線內的屬配套服務設施(網球場、游泳池、商業網點、)的維修、養護和管理。
5.公共環境(包括公共場地、房屋建筑物共用部位)的清潔衛生、垃圾的收集、清運。
6.交通、車輛行駛及停泊。
7.配合和協助當地公安機關進行安全監控和巡視等保安工作，(但不含人身、財產保險保管責任)。
8.社區文化娛樂活動。
9.物業及物業管理檔案、資料;
10.法規和政策規定由物業管理公司管理的其它事項;
第三條 合同期限
本合同期限為 年。
自 年 月 日起至 年 月 日止。
第四條 甲方的權利和義務
1.與物業管理公司議定年度管理計劃、年度費用概預算、決算報告;
2.對乙方的管理實施監督檢查，每年全面進行一次考核評定，如因乙方管理不善，造成重大經濟損失或管理失誤，經市政府物業管理主管部門認定，有權終止合同;
3.委托乙方對違反物業管理法規政策及業主公約的行為進行處理：包括責令停止違章行為、要求賠償經濟損失及支付違約金、對無故不繳、交有關費用或拒不改正違章行為的 責任人采取停水、停電、。等催繳催改措施;
4.甲方在合同生效之日起 日內按規定向乙方提供經營性商業用房 88.17 平方米。
5.甲方在合同生效之日起 日內按政府規定向乙方提供管理用房88.17 平方米(其中辦公用房 平方米，員工宿舍 平方米，其它用房 平方米)，由乙方按下列第 項使用： ①無償使用。
②按每月每平方米建筑面積元的標準租用。
6.甲方在合同生效之日起一日內按規定向乙方提供本物業所有的物業及物業管理檔案、資料(工程建設竣工資料、住用戶資料、。)，并在乙方管理期滿時予以收回;
7.不得干涉乙方依法或依本合同規定內容所進行的管理和經營活動;
8.負責處理非乙方原因而產生的各種糾紛;
9.協助乙方做好物業管理工作和宣傳教育、文化活動;
10.法規政策規定由甲方承擔的其他責任。
第五條乙方的權利和義務
1.根據有關法律、法規政策及本合同的規定，制訂該物業的各項管理辦法、規章制度、實施細則，自主開展各項管理經營活動，但不得損害大多數業主(住用戶)的合法權益，獲取不當利益。
2.遵照國家、地方物業管理服務收費規定，按物業管理的服務項目、服務內容。服務深度，測算物業管理服務收費標準，并向甲方提供測算依據，嚴格按合同規定的收費標準收取，不得擅自加價，不得只收費不服務或多收費少服務。
3.負責編制房屋及附屬設施、設備年度維修養護計劃和大中修方案，經雙方議定后由乙方組織實施。
4.有權依照法規政策、本合同和業主公約的規定對違反業主公約和物業管理法規政策的行為進行處理;
5.有權選聘專營公司承擔本物業的專項管理業務并支付費用、但不得將整體管理責任及利益轉讓給其他人或單位，不得將重要專項業務承包給個人;
6.接受物業管理主管部門及有關政府部門的監督、指導，并接受甲方和業主的監督;
7.至少每3個月向全體業主張榜公布一次管理費用收支賬民主。
8.對本物業的公用設施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業內改擴建完善配套項目，須報甲方和有關部門批準后方可實施;
9.建立本物業的物業管理檔案并負責及時記載有關變更情況;
10.開展有效的社區文化活動和便民服務工作;
11.本合同終止時，乙方必須向甲方移交原委托管理的全部物業及其各類管理檔案、財務等資料;移交本物業的公共財產，包括用管理費、公共收入積累形成的資產;對本物業的管理財務狀況進行財務審計，甲方有權指定專業審計機構。
12.不承擔對業主及非業主使用人的人身、財產的保管保險義務(另有，專門合同規定 除外)。
第六條 管理目標
乙方根據甲方的委托管理事項制定出本物業“管理分項標準”(各項維修、養護和管理的工作標準和考核標準)，與甲方協商同意后作為本合同的必備附件。乙方承諾，在本合同生效后年內達到的管理標準;年內達到管理標準，并獲得政府主管部門頒發的證書。
第七條 管理服務費用
l•本物業的管理服務費按下列第 項執行：
①按政府規定的標準向業主(住用戶)收取，即每月每平方米建筑面積 元
②按雙方協商的標準向業主(住用戶)收取，即每月每平方米建筑面積 元;
③由甲方按統一標準直接支付給乙方，即每年(月)每平方米建筑面積 元;支付期限： ;方式： ;
2.管理服務費標準的調整按下列第 項執行：
①按政府規定的標準調整;
②按每年 %的幅度上調;
③按每年 %的幅度下調;
④按每年當地政府公布的物價漲跌幅度調整;
⑤按雙方議定的標準調整;
3.乙方對物業產權人、使用人的房屋自用部位、自用設備的維修養護，及其他特約服務，采取成本核算方式，按實際發生費用計收;但甲方有權對乙方的上述收費項目及標準進行審核和監督。
4.房屋建筑(本體)的共同部位及共用設施設備的維修、養護與更新改造，由乙方提出方案，經雙方議定后實施，所需經費按規定在房屋本體維修基金中支付。房屋本體維修基金的收取執行市政府物業管理主管部門的指導標準。甲方有義務督促業主繳交上述基金并配合維護。
5.本物業的公用設施專用基金共計 元，由甲方負責在 時間內按法規政策的規定到位，以保障本物業的公用配套設施的更新改造及重大維護費用。
6.乙方在接管本物業中發生的前期管理費用 元，按下列第 項執行：
①由甲方在本合同生效之日起 日內向乙方支付;
②由乙方承擔;
③在 費用中支付; ④ 。
7.因甲方責任而造成的物業空置并產生的管理費用，按下列第 項執行：
①由甲方承擔全部空置物業的管理成本費用，即每平方米建筑面積每月 元;
②由甲方承擔上述管理成本費用的 %;
第八條 獎懲措施
1.乙方全面完成合同規定的各項管理目標，甲方分別下列情況，對乙方進行獎勵;
2.乙方未完成合同規定的各項管理目標，甲方分別下列情況，對乙方進行處罰：
3.合同期滿后，乙方可參加甲方的管理招投標并在同等條件下優先獲得管理權，但根據法規政策或主管部門規定被取消投標資格或優先管理資格的除外。乙方全部完成合同責任并管理成績優秀，多數業主反映良好，可以不參加招投標而直接續訂合同。 第九條 違約責任
1.如因甲方原因，造成乙方未完成規定管理目標或直接造成乙方經濟損失的，甲方應給予乙方相應補償;乙方有權要求甲方限期整改，并有權終止合同。
2.如因乙方原因，造成不能完成管理目標或直接造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方相應補償。甲方有權要求乙方限期整改，并有權終止合同。
3.因甲方房屋建筑或設施設備質量或安裝技術等原因，造成重大事故的，由甲方承擔責任并負責善后處理。因乙方管理不善或操作不當等原因造成重大事故的，由乙方承擔責任并負責善后處理。(產生事故的直接原因，以政府有關部門的鑒定結論為準) 4.甲、乙雙方如有采取不正當競爭手段而取得管理權或致使對方失去管理權，或造成對方經濟損失的，應當承擔全部責任。
第十條 其他事項
1.雙方可對本合同的條款進行修訂更改或補充，以書面簽訂補充協議，補充協議與本合同具有同等效力。
2.合同規定的管理期滿，本合同自然終止，雙方如續訂合同，應在該合同期滿六個月前向對方提出書面意見。
3.本合同執行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方均不承擔違約責任并按有關法規政策規定及時協商處理。
4.本合同在履行中如發生爭議，雙方應協商解決，協商不成時，提請物業管理主管部門調解，調解不成的，提交深圳市仲裁委員會依法裁決。
5.本合同之附件均為合同有效組成部分;本合同及其附件內，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。
本合同及其附件和補充協議中未規定的事項，均遵照中華人民共和國有關法律、法規和政策執行。
6.本合同正本連同附件共一頁，一式三份，甲、乙雙方及物業管理主管部門(備案)各執一份，具有同等法律效力。
7.本合同自簽訂之日起生效。
甲方簽章：
法人代表：
廠區物業管理辦法范文第3篇
（一）、建筑業管理工作有新的突破。
去年建筑業管理以改革為龍頭，以管理創新、科技創新為工作重點，推進了建筑業各項管理工作的開展。
1、四項改革富有成效。
一年來，我們堅持開展建筑業管理各項改革，促進了建筑業工作的深入開展。
（1）建設工程造價改革逐步完善。
工程造價管理是建設工程管理的核心內容之一。99年我們爭取了省建設廳的重視和支持，在全國率先實施“控制量、放開價，由市場形成價格”的建設工程造價改革。經過兩年多的實踐，取得了滿意的效果。去年我們繼續完善和深化建設工程造價的各項改革。一是促進企業制訂了自己的定額。為了使企業建立自己的消耗量定額，我們結合實際，編制了《*市建設工程消耗量定額》，研制了工程計價的電腦軟件，要求企業在建筑工程投標過程中使用“電子標書”進行報價，提高了企業參與投標的質量和工作效率。二是進一步規范合同管理。我們在2000年與工商行政管理局聯合出臺的合同示范文本基礎上，按照新頒布的工程合同管理法規，去年又與天津大學合作，修訂了合同示范文本，通過施工合同進一步規范建設工程的管理，合理控制造價，減少合同的糾紛。三是擴大改革范圍。在土建專業改革成功的基礎上，開展了市政、安裝等專業工程的造價改革，推進順利。四是健全了造價從業人員的執業資格制度。為了加強對執業人員的管理，我們制定了報價人員從業資格管理辦法等規范性文件，使造價從業人員的執業資格管理工作走上了正軌。一年來，我市的建設工程造價改革在全省乃至全國引起了廣泛的關注，最近國家建設部召開的全國建設工作會議和省建設廳召開的全省建設工作會議，都總結推廣了我市建設工程造價改革的經驗。
（2）推進了建設工程質量安全監督改革。
2000年國家建設部出臺了《關于建設工程質量監督機構深化改革的指導意見》，對建設工程質量監督管理制度進行了重大改革。去年，我們按照上級要求，開展了質監方式的改革，主要有三個方面：一是質監的內容由實物監督向行為監督轉變。由原來僅對建筑物實物質量和質量保證資料進行監督，現在擴展到對工程建設參與各方的質量行為、質量責任制的履行和施工現場質量保證體系的監督，在全年的檢查中，共發現建設各方各種違規行為452宗，均及時予以糾正和處理。二是質監的標準由驗評標準向強制性標準轉變。原來注重施工完畢后的“質量檢驗評定”，現在注重施工過程中國家一系列“強制性標準”的實施。三是質監的程序由評定核驗向各方評價轉變。原來對工程的質量評定驗收由施工企業自評、建設單位認可、質監站核驗質量等級，現在是施工企業自評、設計認可、監理核定、業主驗收、政府監督，竣工驗收后質監站向建設局提交質量監督報告，作為工程竣工驗收備案的重要依據。工程質量監督的改革，充分發揮了政府在工程建設中的監督管理作用。一年來，全市受監工程竣工驗收合格率達到100%，無重大質量事故發生。
（3）竣工驗收備案制度順利實施。
竣工驗收備案制度是今年國家對建設工程質量監督制度一項重大改革。從20*年1月1日起，工程竣工后，過去由質監站進行工程質量核驗改為由建設單位組織驗收，然后報建設主管部門進行備案，完成備案后，才能到房產部門領取房產證。為了確保這項改革的順利進行，我們加大了宣傳力度，編印了《建筑工程竣工驗收及備案管理文件匯編》，對全市監理人員、工程管理人員進行了竣工驗收培訓，使各類工程管理人員熟悉備案工作的有關規定和程序。同時加強指導，主動幫助業主作好驗收備案工作，對實施中碰到的問題及時解決，使這項新制度在我市得到了順利實施。去年共有262項工程順利通過驗收備案。
（4）開展了企業資質重新就位工作。
去年國家對建筑企業資質管理實施重新就位，這是建筑業管理工作的一項重大改革。這項改革政策性強，涉及面廣，對我市企業生存發展的影響較大。上級的文件下發后，我們立即組織有關人員認真學習，深入企業開展調查研究，充分聽取了各方面的意見，制定了《*市建筑業企業資質就位工作計劃》和《*市建筑業企業資質就位審批程序》。開展了廣泛的學習宣傳和培訓工作，指導企業按規定進行就位申報。目前，正按計劃分批接受企業資質就位申請，整個工作推進順利。
2、建設市場管理逐步規范。
規范建設市場管理是建設管理工作中的重點，我們著重做好了四方面的工作。
（1）認真抓好建設工程招投標。
我們按上級的要求，把規范有形建筑市場管理作為廉政建設的一項重要措施，認真抓好建設工程招標投標工作，規范建設工程交易行為。一是明確招投標辦和交易中心職能，招投標辦主要負責具體招投標工作中的審查、監督、管理工作；交易中心主要負責場所服務、信息、咨詢服務的職能工作。二是修訂了科學合理的交易程序和評標定標辦法，提高交易的透明度。三是建立和完善了詢標機制，制定了《*市工程量清單招標工程詢標管理暫行辦法》，規范投標報價行為。四是加強了對評標小組、評標專家庫的管理，完善了合理低價評分法和合理低價中標法這兩種評標辦法。五是針對目前我市絕大部分的招標人不具備自行辦理招標條件的情況，大力扶持成立招投標機構，舉辦招標業務的培訓，協助業主組織招標。
（2）建立嚴格的市場準入和清出的制度。
為了規范建設市場秩序，促進合理的企業競爭，20*年我們對各類建筑企業進行了清理。一方面在市場準入方面全面放開，凡是達到建立企業標準要求的，允許準入。另一方面，建立嚴格的清出制度，凡達不到標準要求的，或造成重大責任事故的，該暫停的暫停，該撤銷的撤銷。一年來，吊銷了8家施工企業證書，有3家受到了停業整頓和降級的處罰。這項制度有效地規范了建設市場的秩序，促進了企業的健康發展。
（3）依法查處違法違規行為。
根據上級關于整頓和規范建設市場，依法查處違法違規建設的指示精神，我們會同有關部門制訂了整治工作計劃，除了要求建設單位做好自查自糾外，還組織了全市的大檢查，共檢查了工程項目1327項，發現各種違法違規行為122宗，均進行了處理。其中查處“五無”工程69宗，對一些典型的案件進行了重點整治，使全市建設市場秩序有了明顯的好轉，受到了省建設廳檢查組的好評。
（4）加強對招投標過程的監督。
為了保證招投標過程的“公開、公正、公平”，我們與市監察局等部門，建立了共同監督檢查機制。在政府投資500萬以上或建筑面積2000平方以上的工程建設項目的招標，由人大、政協、監察局、招投標辦派員共同監督。同時，還與市監察局建立了情況通報制度和監督檢查制度，交易中心每月將建設工程項目招標投標情況書面報告市監察局，由市監察局協調組織建設、財政、審計等部門，每半年進行一次重點抽查，年終進行一次專項檢查，有力地促進了我市有形建設市場的健康發展。
3、提高了工程質量安全水平。
為切實做好工程質量安全工作，我們主要實行了“五個抓”：
（1）抓源頭。
勘察設計是建設工程質量的源頭，其水平的高低直接影響工程質量。為了加強勘察設計行業管理，提高勘察設計水平，除了認真宣傳貫徹《建設工程勘察設計管理條例》、《工程建設標準強制性條文》等法規外，還結合我市勘察設計行業的實際情況，制訂《*市建設工程勘察設計市場管理實施細則》，開展了對勘察設計單位及個人市場行為檢查，對超資質設計、不按建設程序和技術標準進行勘察設計的行為進行查處。同時，籌備成立了圖紙審查機構，依法對勘察設計過程執行建設管理程序和國家強制性建設標準的情況進行審查，加強對勘察設計質量的監督管理，提高勘測設計質量，維護公共利益和公眾安全。
（2）抓現場。
建設管理工作是否到位，現場監督檢查很重要。特別是建筑行業，對施工現場的監督檢查是確保工程質量的重要環節。我們在廣泛征求意見的基礎上，制定了《*市建筑施工企業項目經理和質安員、施工員違章記分辦法》，從去年8月1日起，對現場施工的有關管理人員的工程質量和安全的行為進行監督，共有14個單位34人受到了記分處理。我們還將違章扣分情況與崗位證年審掛鉤，責任到人。該辦法的出臺實施，確保了工地現場管理人員到位，有效地打擊了“掛靠”行為，促進了工地安全文明管理水平的提高。我們的做法得到省建設廳的肯定和推廣。
（3）抓監理。
實施建設監理是政府退出工程質量具體監督之后，加強工程質量管理、落實項目法人制、確保工程質量和效益的重大舉措。推行監理制的首要工作是完善監理制度，讓市場有章可循。因此，我們認真制訂了《*市實施〈廣東省建設工程監理條例〉辦法》，建立總監和監理人員持證上崗制度，實行監理合同備案制，建立檢查評分制度。通過加強監督檢查，有效地促進了監理制度的落實和監理工作質量的提高。各監理單位也注意不斷完善內部管理，以高度負責的態度為業主把好質量關，以良好服務贏得市場。據統計，全市監理合同備案項目共242宗，面積3*萬平方米，占報建項目面積的77.4%，顯示了監理工程受到了投資者的重視。
（4）抓檢測。
改革了質監的方法后，為使質監過程更規范，更具公正性，我們加強了檢測工作，重點加大了檢測設備的投入，購置先進的檢測儀器，改進了質監檢測電腦系統，為建設工程提供了準確、有說服力的數據，增強了檢測的科學性、客觀性，提高了檢測工作的效率。
（5）抓評優。
為鼓勵施工企業多出優良工程，我們出臺了《*市建設工程質量評優試行辦法》，規范了全市工程評優的類別、內容、標準以及獎勵辦法，同時，改進了具體評優方法，使評優工作增加透明度和合理性，對工程創優起到了重要的推動作用。去年共評選出20*年度市優樣板工程6項，兩項獲省優良樣板工程稱號。
4、積極推動建筑業科技創新。
根據市委市政府科技創新要求，結合我市建筑業近年來科技應用較少的實際情況，我們將科技創新定為20*年工作的重點。主要開展了以下幾項工作：
（1）進行了廣泛的宣傳發動。
我市建筑科技發展的整體水平不高，集中表現在隊伍素質和管理水平低，工藝技術和施工設備落后，致使工程建設周期長，工程質量難以提高，整體效益不佳。為加快科技創新工作的開展，局成立了建筑業科技創新領導組，并制訂了《關于*市建筑業開展科技創新的意見》，就實施內容、獎勵辦法等提出了具體要求。同時，組織編印了《建設部科技創新成果推廣項目簡介匯編摘錄》，進行科技創新專題宣傳，組織科技創新講座、外地參觀學習、現場演示等，使業內人員了解和掌握國內最新的建設科技資訊，拓寬視野，更新觀念，推動建筑業科技創新工作的開展。
（2）開展了建筑科技項目的應用。
針對我市的實際情況，我們組織了一批有實力的單位選擇一些重點項目進行推廣。各企業也根據實際，加大科技投入和研究，加速科技成果向生產轉化，收效明顯。如市永基建筑基礎公司邊樁、角樁、壓樁機的應用和順冠防水補強工程公司的SC型輕質防水隔熱板項目均填補了國內、省內空白；新城區報建中心工程全面試行信息化監理，開創了我市監理智能化的先河。這些項目的成功，為促進我市建筑業科技創新工作的開展起到了良好的示范作用。
（3）成功組織科技創新交流展示會。
為了進一步推動我市建筑業科技創新工作的開展，配合全市在20*年11月15日至18日舉行的規劃建設展示會，我們成功地組織了建筑業科技創新展示，共有參展項目36個，牽涉到勘察、設計、施工、監理、管理、材料、信息化等各個領域，展會期間，還組織了九個學術講座，給我市從業人員提供了一次交流學習的良好機會。
（4）引入信息化的管理。
信息化管理是現代化管理的必由之路，我們在多項管理工作中應用了信息技術，如市質監站的質監與檢測聯網管理系統，造價管理站的工程造價信息系統，招投標辦的招投標信息系統，局機關的建工管理網絡系統等，這些系統的建立，提高了管理水平，為全面推行信息化管理打下了基礎。
（二）、市政公用事業管理上了新臺階。
隨著我市城市化進程加快，市政公用設施建設管理和公用事業管理對城市化進程的影響越來越大。為了適應城市化發展的需要，一年來，我們結合實際，有針對性地開展了市政公用事業的職能管理，取得了較好的成效。
1、污水處理廠的建設實現了零的突破。
今年6月，根據市領導的指示，我局接收了市大門污水處理廠工程建設的推進工作。為把污水處理廠的建設、投資、經營推向市場化，我們首先請示市政府同意，確定了大門污水處理廠采用BOT投資建設方式。即廠區內的投資、建設及營運管理由投資商負責，廠區外污水收集及輸送由政府負責。第二，認真選擇經營者。我們采用了邀請招標方式，共邀請了國內外12家公司參與招標，并從中擇優選定了4家投資公司進行方案競標，8月份召開了專家評審會，除了對4家公司完成的工程實例進行了考察外，還對他們的競爭方案進行了詳細分析，并確定初步中標單位，再經過市財政局對有關經濟指標進行審核和市污水處理廠籌建領導小組審定，最后選定了廣東省環境工程裝備總公司與*市偉潤環保科技實業有限公司聯合投標的方案。9月份由我局和財政局與投資方進行了多次的商務談判，經請示市政府同意，確定每噸污水處理費用為1.07元。10月12日大門污水處理廠進行了奠基儀式，目前已進入設計施工階段，確保2002年底前投入運行。
2、加大燃氣安全管理力度。
今年以貫徹《廣東省燃氣管理條例》為重點，加大了對燃氣鋼瓶的檢測、自建燃氣設施、燃氣銷售點和氣站的安全管理工作。一是對全市236個燃氣銷售點實行了年審換證。其中211個符合要求的進行了發證，并在《*報》上公示，有25個不符合規范的取消了經營資格。二是聯合有關部門對全市9家氣站和所有燃氣的銷售點進行了兩次安全生產大檢查，重點查處使用超期鋼瓶充氣和氣站不安全的隱患，檢查中對龍江鎮、北窖鎮的違法經營者分別處以3萬元和1.5萬元的罰款，對容桂鎮的違法經營者除處以2萬元罰款外，還移交司法部門依法進行處理。三是加強了自建燃氣設施管理。對全市自建燃氣設施的使用單位實行了許可證制度。目前有36個單位經現場檢查和核查資料后發了證，有150個不符合要求的正在限期整改中。
3、加強了供水的管理。
根據《*市供水企業年度考核評分標準》的要求，組織了全市供水企業進行年度考核工作，有3家企業被評為20*年度優秀供水企業，樹立了先進。還配合市物價部門，開展了自來水收費項目的調研，取消了增容費、表底最低度水等不合理收費。針對一些區鎮存在二級供水收費不合理的現象，會同市供水總公司進行整改，目前大良區沙坑、南崗、漕漁、古鑒、新窖等村已取消二級供水，群眾反映良好。
4、認真抓了市政設施管理。
針對目前市政設施管理工作中的狀況，重點抓了四個方面工作：一是召開了全市市政工程建設管理工作會議，系統總結了我市近年來市政工程建設管理工作的成績和經驗，部署了今后一段時期的任務，明確工作方向。二是下發了我市實施《城市道路管理條例》有關問題的通知，基本理順市鎮（區）兩級的管理關系，開展了城市道路的執法工作，規范了管理。三是進行了全市地下管線的跟蹤管理工作，對全市地下市政管線軟件進行升級，提高其可操作性。四是完成了全市排水設施的專業規劃，出臺了《*市城鎮污水處理費征收管理暫行辦法》，為更好地收取污水處理費打下了基礎。
5、規范了物業管理工作。
我市物業管理工作起步較晚，在認真貫徹《廣東省物業管理工作條例》的基礎上，主要抓了兩個方面工作：一是加強資質管理。對我市43家有資質的物業管理公司，進行了年審，取消了5家不符合經營條件的公司資質，促進了物業管理公司的依法經營。二是做好監督指導。除了幫助管理業績較好的物業公司不斷提高管理水平，創造條件申報省級市級物業管理優秀示范小區外，還具體指導一些有實力的物業管理公司接管一些分散、細小的樓宇，實行連片式管理經營。通過努力，我市物業管理工作逐步走上正軌。
6、園林綠化工作有了新的發展。
為加快城市化的建設，各級都加大了園林綠化的投入，全市綠化投入比上一年增加了27.2%，綠化覆蓋率達34.15%。特別是以花博會為契機，全市掀起了大搞廣場、公園、道路綠化，使我市的市容市貌煥然一新。我們還通過舉辦有125名綠化公司的主要管理人員參加的項目經理培訓班，開展全市園林綠化優秀項目評比，組織有關人員外出參觀學習等方面的工作，進一步提高了我市園林綠化水平。
7、落實了市容環境衛生管理工作。
一年來，我們加強了協調和指導，使市容環境衛生的各項管理工作落到實處。特別是推動了環衛和園林綠化管理體制改革，實行環衛清掃保潔和園林綠化管理招標承包工作，效果較好。目前，全市有大良、容桂等5個鎮（區）都實行了環衛清掃保潔和園林綠化管理市場化、專業化，提高了管理水平。同時，我們還充分發揮了原有城監隊伍在市容環境衛生管理工作的作用。加強對城市中的“六亂”整治力度，保持了市容和環境衛生的整潔。
（三）、行政管理水平有了很大的提高。
我們積極響應市委、市政府“六大行政”的號召，努力建立公開、透明的辦事制度，增加職能管理工作的透明度，使各項管理走上制度化和規范化。
1、全面深入開展“三個代表”學習教育活動。
按照上級的部署，去年全面深入開展了“三個代表”重要思想學習教育活動，通過動員大會、上專題輔導課、觀看錄像、撰寫心得體會等形式，使廣大干部、職工認真學習“三個代表”重要思想的內容，提高了思想認識，自覺按“三個代表”要求積極努力做好工作。
2、推進政務公開工作。
我們通過辦好兩刊一報（即《*建設》和《*建筑》兩本內部刊物、《*報》的市政建設專版）等多種渠道，將我局建工管理、市政公用事業管理、園林綠化管理、招投標管理、工程造價管理等各種信息向廣大群眾公開。進一步健全了各項內部管理制度和完善了與派聯系制度、群眾來信來訪制度，使建設管理各項政務公開，實施好透明行政。
3、培訓工作取得了顯著成效。
加強從業人員的繼續教育是提高行業管理水平的重要途徑。去年我們認真抓了培訓工作，共辦了17期培訓班，共培訓3957人次。此外，還與人事局合辦了4期不具備學歷人員職稱培訓班，參培人數為716人，其中參加助工班人數為199人，技術員班人數為517人。去年培訓班種類、人數均超歷史，提高了管理人員的素質，為進一步提高管理水平打下了良好的基礎。
廠區物業管理辦法范文第4篇
顧名思義，房地產估價可以簡單地理解為估測房地產的價格。但科學、準確且具有法律效力的評估，必須是由專業估價人員根據據估價目的，遵循房地產價格的形成規律與估價原則，按照估價程序，運用科學的估價方法，并結合估價人員的豐富經驗所進行的評估。因此，理解房地產估價首先必須掌握如下有關概念。
（一）房地產估價專業人員
房地產估價專業人員是指經房地產估價人員資格考試合格，由有關主管部門審定注冊，取得執業資格證書后專門從事房地產估價業務的專業人才。在我國，房地產估價專業人員被稱為估價師，在英國和香港等地被稱為測量師，在日本和韓國被稱為不動產鑒定士。
1.基本要求。一名合格的房地產估價專業人員，應符合下列基本要求：（1）有扎實的房地產估價理論、方法及房地產制度政策、開發經營、城市規劃、建筑等方面的知識。（2）有豐富的房地產估價實務經驗。（3）具有較高的市場調查、推理判斷技能。（4）有良好的職業道德修養。
2.注冊管理。為了達到上述要求，建設部根據《中華人民共和國房地產管理法》和有關法律、法規的規定，于1998年8月頒布了《房地產估價師注冊管理辦法》，自1998年9月1日起施行。該辦法共九章三十四條，規定房地產估價人員須經全國房地產估價師執業資格統一考試合格，按規定注冊，取得《房地產估價師注冊證》，才能從事房地產估價活動。未經注冊的人員，不得以“房地產估價師”的名義從事房地產估價業，不得簽署具有法律效力的房地產估價報告書。估價師分為全國注冊的和地方注冊的，分別由國務院建設行政主管部門和省、市、自治區房地產行政主管部門管理注冊工作。該辦法對初始注冊、注冊變更、續注冊、撤銷注冊、執業、權利與義務、法律等等作出了具體規定。詳見本卷附錄。
（二）估價目的
估價目的就是評估房地產的動機，即評估所服務經濟行為的具體類型的價值的真實。如是為了買賣、租賃還是為了抵押、典當等而評估房地產價值。估價目的不同，所采用的評估方法及具體操作過程也有所不同，導致估價結果也出現相應的差異。
（三）估價原則估價原則是指評估人員在估價過程中應當遵守的標準或注意事項。主要包括最有效使用原則、合法原則、預測原則等。詳見本章第四節。
（四）估價程序
一般而言，房地產估價的基本程序是固定的，但運用某種估價方法評估的具體程序則有一定差異。詳見本章第五節。
（五）估價方法
科學實用的估價方法，必須具備兩個條件：既有科學的理論依據，又能反映現實交易行為。因此，房地產價格通常可以從如下三個途徑來求取：1.參照類似房地產近期的市場交易價格；2.參照重新建造類似房地產所需要的費用；3.依據該房地產的收益能力大小來衡量其價值。
由此形成了房地產估價的三大基本方法，即：“市場比較法、成本法和收益法。除此之外還有一些其他方法，如假設開發法、路線價法、長期趨勢法、殘余法、購買年法、利潤法、分配法等。其他估價方法實質上是三大基本方法的派生，而且不同的估價方法有其不同的用途。
每種估價方法都有一定的適用條件，運用不同的方法評估同一房地產會得出不同的結論。
二、房地產估價對象房地產估價的對象就是房地產。從實物形態上來看，房地產存在三種形態，即單純的土地、單純的建筑物以及房地合一的復合房地產。另外，房地產估價是評估待估房地產的一定權益的價格，因此，估價對象也涉及到物權。依據房地產估價的需要及其特點，這里將按用途將評估對象劃分為居住、商業、工業、其他用途房地產及土地五種類型，并分別介紹它們的估價特點、常用方法及主要注意事項等。
（一）居住房地產
居住房地產主要包括普通住宅、公寓、別墅等。居住房地產不同于一般商品，甚至也不同于其他房地產，它不但具有等價交換、按質論價、供求決定價格等商品的共性，還帶有鮮明的社會保障性，房地產估價師必須充分掌握居住房地產的這一特點。1.居住房地產的分類。住宅可按多種方式分類，依據估價需要。一般可按檔次和市場化程度劃分。（1）按檔次劃分：“l）普通住宅。它是為普通居民提供的，符合國家住宅標準的住宅。普通住宅符合國家一定時期的社會經濟發展水平，符合國家人口、資金和土地資源等基本國情。它代表一個國家或地區城市居民實際達到或能夠達到一定經濟條件下的居住水平。我國城市中量大面廣的是普通住宅（即經濟適用房），此類住宅采用地方或國產建筑材料，進行一般水平的裝飾裝修，選用國產中檔廚衛潔具和設備。現階段國家對普通住宅往往既制定下限標準，也制定上限標準，以利于宏觀調控。普通住宅的工程造價和房屋售價均較適中。目前，可按1996年頒布的《城市住宅建設標準》作為普通住宅評估的比較尺度。隨著社會經濟的發展。普通住宅的標準也會逐漸呈階段性提高。現階段，我國建國以來修建的標準住宅仍員普通住宅范疇，但在進行估價時，應視其與新居住標準的差距和改造的難易程度，給予適當的折扣。2）高級住宅。它是為滿足市場中高收入階層的特殊需求而建造的高標準豪華型住宅，包括高級公寓、花園住宅和別墅等。這類住宅的戶型和功能空間多樣化；每套建筑面積較大，從一百多平方米到幾百平方米不等；裝修、設施和設備高檔化，較多地采用進口和出口高級裝飾材料和潔具設備；戶外環境要求高；服務標準高，管理系統完善，往往采取封閉式安全保衛措施和高質量的物業管理。高級住宅稅費額度大，其工程造價和市場售價均較高。3）簡易住宅。主要指建筑年代較早、功能短缺、設備不全、設施陳舊、結構單薄的住房。簡易住宅中的公房一般不出售，有待拆除重建；私房售價（扣除地價）一般較低。（2）按市場化程度劃分：1）社會保障性住宅。體現政府、單位、個人三者共同負擔投資和稅費的原則，為保障居民必要的居住水平，以優惠的稅費和價格向居民提供的住宅，如為中、低收入者提供的住宅。其價格是不完全的成本價格，不包括土地增值的價值，有的甚至只包括部分成本費用。這類房地產的估價較為復雜，往往因交易對象不同，交易目的不同而出現不同的價格。2）市場化商品住宅。市場化住宅包括向高收入職工家庭出售的實行市場價的公有住房，單位和個人在市場上購買的住宅商品房，以及其他以市場價格交易的各類住宅。
2.住宅評估的標的物。以住宅作為估價對象可以分為：戶（居住單元）、住宅單元、住宅樓、居住小區等。（1）居住戶。居住戶可以是獨立的，獨院獨棟的，也可以是與鄰居有共墻、共用空間和用地的平房或樓房居住戶。（2）住宅單元。為適應住宅建筑大規模發展的需要，常將一幢住宅分為幾個標準段，并把這種標準段稱為單元。單元的劃分可大可小，多層住宅一般以數戶圍繞一個樓梯！司劃分為單元。（3）住宅樓。住宅樓由多戶或多個居住單元構成，并包括住宅建筑基底占地及其四周合理間距的紅線內用地。（4）居住小區。居住小區是由多棟住宅（低層、多層、中高層和高層）為主體構成，并包括道路、水電、燃氣、供熱、綠化等用地及公共服務設施等。不同的評估標的物，應當有明確的建筑與用地界定和明晰的產權。
3.住宅的價格構成。基于我國目前的住房制度與政策，住宅價格的市場價與國家指導價并存。前者為商品化價格，由生產過程中消耗的物化勞動的轉移價值和活勞動創造的臺播協構成；后者會成本價格與不完全成本價格。
我國住宅的租金可分為商品租金、成本租金和準成本租金等。因此，在評估住宅租金時應明確租金種類及其構成情況。
4.住宅價格的影響因素。影響住宅價格的因素，除了一般政治、經濟、政策等因素之外，主要有以下一些因素：（1）建筑結構、類型和等級；（2）裝修；（3）設施與設備；（4）質量；（5）朝向；（6）樓層；（7）地段；（8）環境；（9）住宅樓的公用面積數；（10）交易時間；（11）交易情況。
在估價時，應特別注意以上資料的調查與收集。為了更加科學合理地對住宅進行評估，應當對上述各項因素對價值的影響程度進行調查和統計分析，確定價值增減數額或價值增減率標準，以便于比較修正。
5.居住房地產的估價方法。新建居住房地產、舊有居住房地產和拆遷房屋的補償價格，三者在估價作業上有較明顯的差異。（1）新建居住房地產一般采用成本法與市場比較法進行綜合評估。
估價剛剛建成或在建的居住房地產，由于各項成本資料容易收集確定，所以首先采用成本法進行整體估價；同時還可收集其他同類地價區、較近時期發生交易的、類似該新建居住房地產的市場價格的資料，并進行整體性比較評估。最后對成本法與市場比較法的估價結果進行比較分析、綜合得出最終結論。
（2）評估舊有居住房地產，一種方式是對土地和房屋分別估價，合并計算。其中，地價主要采用市場比較法和基準地價修正法進行評估，房價采用重置成本法進行評估。另一種方式是直接運用市場比較法進行整體評估。通過評估，再對兩種方式的評估結果進行分析，綜合得出最終結論。
（3）拆遷居住房屋的補償價格。在城市建設和；舊城改造過程中，估價人員經常會遇到擬拆除房屋的作價補償問題。應根據《城市房屋拆遷管理條例》的規定，“作價補償的金額按照所拆房屋的建筑面積的重置價格結合成新結算。
（二）商業房地產
商業房地產包括商店（商場、購物中心、商鋪和市場等）、旅館、寫字樓、餐館和游藝場館矚樂城、歌舞廳、高爾夫球場等）。
1.商業房地產的特點。（l）收益性。商業房地產的收益方式是多種多樣的。有的是業主自己經營，有的是出租給他人經營，有的是以聯營形式經營。（2）經營內容多。在同一宗商業房地產中，往往會有不同的經營內容，如商品零售、餐飲、娛樂等。不同的經營內容（或者說不同的用途）一般會有不同的收益率，如果用收益法估價，則應對各部分采用不同的還原利率（或稱資本化率）。（3）轉租經營多。商業房地產的業主常常將其房地產出租給別人經營，有的承租人從業主手上整體承租后，又分割轉租給第三者。因此，在進行商業房地產估價時要調查清楚產權狀況。（4）裝修高檔而復雜。商業房地產通常會有非常高檔的裝修，而且形式各異，要準確估算其價值必須單獨計算。另外，商業用房裝修折舊快，在有些地方，買下或承租別人經營的商業用房后，一定要重新裝修，因此在估價時應充分注意。
2.影響商業房地產價格的主要區域因素。（l）地段繁華程度。影響商業房地產價格的首要因素是所處地段的商業繁華程度，這育扶持信房地產所處的是哪一級商業中心區來確定。（2）交通條件。商業房地產估價時，要從兩方面考慮交通條件：一是顧客方面，從現階段一般情況來看，主要是公共交通的通達度，可用附近公交線路的條數、公交車輛時間間同稅及公交線路聯結的居民區人數等指標來衡量，另外還要考慮機動車和非機動車停車場地是經營者方面，耍考慮進貨交通和卸貨的便利程度。
3.影響商業房地產價格的主要個別因素。
（1）臨街狀況。一般來說，臨街面越寬越好。如果幾面臨街，則有利于商業房地產價值的提高。（2）內部格局。商業用房的內部格局應有利于柜臺和貨架的布置和顧客的停留。一些大型商業用房往往要分割出租，因此，要求內部空間能夠靈活地間隔。（3）樓層。一般來說。位于底層的商業用房較優，但如果有盲動扶梯，樓上的商業用房與底層之間的不利差距將大大縮小。（4）面積。應有與經營要求相適應的面積。（5）凈高。商業房地產的室內凈高應適宜。凈高偏低則難免產生壓抑感，不利于經營；若凈高超過合適的高度，建筑成本會提高，也無助于房地產價值的提高。（6）儲存空間。（7）裝修和結構構造。裝修在商業房地產的價值中往往占有很大分量。同樣的房屋，僅僅由于裝修不同，價值會有很大的差別。此外，建筑結構構造因采用的材料不同，其價值也有很大的差別。（8）轉租的可能性。有些業主或中間承租人規定，承租人不能再轉租，這將影響投資（承租）商業房地產的靈活性，從而影響該商業房地產的價值。（9）使用年限和折舊情況。
4.商業房地產估價的常用方法。商業房地產的一個主要特點是能夠用以獲得收益，商業房地產的價值往往也正是體現在它的獲取收益的能力上，所以收益法是商業房地產最為常用的估價方法。
商業房地產的轉售轉租比較頻繁，特別是小型商用，因此，較易獲得比較案例。所以，在商業房地產估價時，市場比較法也是一種常用方法。
對于將要轉變用途的商業房地產，有時也可用成本法作為輔助評估方法。
（三）工業房地產
工業房地產主要包括廠房及工廠區內的其他房地產、倉庫及其他倉儲用房地產。1.工業房地產的特點。（l）涉及的行業多。各類工業有各自的行業特點、生產要求，即使生產同一產品的工業企業，由于工藝、流程的不同，對廠房、用地的要求也可能截然不同。因此，進行工業房地產估價時，首先應該了解相應企業生產的一些行業知識。（2）非標準廠房多、單價差異大。（3）受腐蝕的可能性大。廠房常常會受到腐蝕，估價時要注意房屋使用年限與受到腐蝕的嚴重程度。
2.影響工業房地產價值的主要區域因素。
（1）交通條件。工業企業通常需要大量運進原材料及燃料，運出產品，因此，必須有便捷的交通條件。如果鄰近或與公路交通干線相連，有鐵路專用線進入廠區，鄰近通航河道（或海岸）且有專用碼頭等，則都有利于工業房地產價格的提高。（2）基礎設施。工業生產對基礎設施依賴較強，當地的電力供應情況，生產用水能否滿足需要，排污及污染治理，通訊條件等等，。都是影響工業房地產價值的主要區域因素。（3）地理位置。有些工業生產要求特定的地理位置，例如造紙需要大量排放污水，所以通常需要鄰近河道；化工企業則不應設在山溝里。否則不利于廢氣的排放；水泥廠的附近若有煤礦和石灰礦則可減少原材料的運輸費用。3.對工業房地產價值影響較大的個別因素。
（1）用地面積。廠區用地面積大小應該合理，面積太小無法滿足生產需要，太大則多渠的部分并不能增加房地產價值，但有時要考慮廠區擴建預留用地；用地形狀、地勢應符合全產要求，便于布置生產線，不同的生產工藝常常要求不同的用地形狀及地勢。（2）地質和水文條件。（3）房地產用途。在評估時要考慮該房地產改作其他用途以及用干其他產品生產的可能性。（4）廠房面積、結構、高度與設備安裝情況。有些工業設備安裝是和建筑物（廠房）的修建同時進行的。例如，很多設備的基座就和廠房的基礎連為一體。4.工業房地產估價的常用方法。工業房地產通常缺少同類交易案例，特別是非標準廠房，所以，一般不具備采用市場比較法估價的條件。但在一些新興工業地帶，往往有較多的標準廠房，其租售案例通常較多，可以考慮采用市場比較法。如果可以從企業的總收益中剝離出房地產的收益，則可以考慮采用收益法估價。但一般來說難度較大，采用極少。根據以上所述，工業房地產估價時采用較多的是成本法。標準廠房較易確定統一的重置價格，非標準廠房重置價格的確定主要有兩個途徑：一是參考預算價格，二是利用標準廠房的重置價格，根據面積、結構、跨度、柱距、高度等差異加以修正確定。
（四）其他用途房地產
其他用途房地產指用于除上述居住、商業、工業目的以外的其他目的的房地產，如政府機關辦公樓、學校、高爾夫球場、加油站、停車場、宗教房地產、墓地等。
1.其他用途房地產及其估價的特點。（1）特殊規格的房屋及構筑物多。其他用途房地產的房屋規格較多，往往有很多構筑物，例如油庫，會有很多地下或地面儲油槽、輸油管道等等，因此，需要估價人員有構筑物造價方面的知識。（2）用途對價值影響較大……其他用途房地產往往有比較固定的用途，如果其用途可以轉變，則應按最有效使用原則估價；如泉其用途改變受到限制較多，則房地產價值也會受到相應的影響。（3）估價對經驗和知識要求高。其他用途房地產的估價業務一般較少，可供借鑒的經驗和案例也少，因此，除了需要慎重選擇估價方法，還需要估價人員有較為豐富的估價經驗并能靈活運用，同時還要求估價人員具有較廣博的其他相關專業知識。只有這樣，才能較為準確地評估出其他用途房地產的價格。
2.其他用途房地產估價的主要方法。其他用途的房地產一般缺少同類房地產的交易案例，所以難以采用市場比較法估價。由于其他用途房地產往往收益各異，客觀收益較難確定，所以一般也不采用收益法估價。
通常，其他用途房地產的估價以成本法為主，而且在沒有同類房屋（或構筑物）的重置成本資料的情況下，只能參照概預算定額等資料具體計算。
（五）土地土地估價包括宗地價格評估和城市基準地價評估。在實際評估中，經常遇到的是宗地估價。
1.土地的分類。依據估價的需要，一宗土地可按用途分為居住、商業、工業、其他用地四類，每種土地的估價特點及注意事項可結合前面分別介紹的該類房地產的情況加以理解。值得注意的是，宗地估價除可選甩三種基本估價方法外，還可采用假設開發法及基準地價修正法評估。
2.影響宗地價格的主要因素。從評估的角度來看t對一塊工地應掌握如下內容。（l）坐落位置；（2）面積大小；（3）形狀；（4）周圍環境；（5）土地權利狀況；（6）土地利用現狀；（7）規劃設計要求；（8）生熟地程度；（9）地質、水文和氣象條件；（10）其他。
三、房地產估價的特點由于房地產及其價格構成比較復雜，決定了房地產估價業務具有許多特點，其中比較典型的特點如下：（一）房地產估價具有科學性房地產估價建立在科學的估價理論與方法的基礎之上，具有科學性。雖然房地產價格受多種因素影響，構成和變化都比較復雜，難以準確地確定，但通過估價人員的長期理論研究與實踐探索，總結出了房地產價格形成與變化的基本規律，這些內容構成了房地產估價的基本理論。房地產估價的基本理論包括地租理論、房地產市場的供求理論、購買者行為理論、效用價值理論、生產費用價值理論、替代原理以及收益遞增遞減原理、生產要素組合的均衡原理、收益與分配原理和投資理論等。在這些估價理論的基礎之上，又形成了一整套系統而嚴謹的估價方法及評估步驟，使房地產估價有章可循。另外，在房地產估價過程中還廣泛地涉及到規劃、建筑、結構、低預算、法律，以及宏觀經濟等有關理論和知識。因此，房地產估價雖然從現象上來看，是估價人員對房地產價格所作出的推測與判斷，但究其實質并不是主觀臆斷，而是把房地產的客觀實在價值通過評估活動正確地反映出來，具有很強的客觀性和科學性。
（二）房地產估價的藝術性房地產估價必須遵循一套科學嚴謹的估價理論和方法。但又不能完全拘泥于有關的理論和方法。因為房地產價格形成的因素復雜多變，不是簡單地套用某些數學公式就能夠計算出來的。房地產估價在一定程度上具有藝術性，主要體現在如下幾個方面：1.房地產估價人員需要有豐富的經驗。房地產估價是一項專業性很強的業務，估價人員必須具備豐富的經驗，才能作出準確合理的判斷。準確、完整地了解和掌握估價對象離不開估價人員的經驗。各類房地產都有其固有特征。向類房地產之間受各種因素的影響差異也較大。對于某一確定的待估房地產來說，土地的形狀、地勢、地質對價格產生影響；建筑物的結構、設備、裝修以及維修保養情況直接決定著其重置價格及成新度或折！日額的數值；附近的景觀、建筑密度以及某些建筑物也在程度不同地影響著該房地產的價值與價格；另外，對于某些房地產所采用的特殊的裝飾、裝修以及附帶的某些特殊設備等的價值也需要估價人員清楚；對于公寓、單元住宅以及辦公樓等，其公用設施的數量及質量、物業管理及所提供的服務水平等也程度不同地影響著其售價和租金。
準確地運用各種估價方法離不開估價人員的經驗。首先，對于某一確定的待估對象，究竟選用哪幾種估價方法較為適宜，以哪一種估價方法為主，都需要估價人員具備類似的估價經驗。其次，在運用某種估價方法評估某一房地產時，還有許多具體問題及參數需要估價師解決和確定，如運用市場比較法涉及到區域因素修正、個別因素修正等，其修正系數的確定在一定程度上是估價人員依據其經驗所作出的主觀判斷；運用收益還原法涉及到租金或純收益的調整與核定，出租率的確定以及還原利率的選取等；運用成本法估價時，成新度或折舊額的確定也必須具備豐富的經驗。
2.房地產估價需要很強的推理與判斷能力。豐富的估價經驗是順利評估的前提，在經驗基礎上所形成的推理判斷能力在一定程度上代表著估價師的水平。在房地產估價過程中，推理判斷能力不僅體現為對房地產價格規律的透徹認識，有時會表現出非邏輯性，體現為估價師的超常眼力。
房地產估價離不開對房地產價格變化趨勢的分析。由于房地產價格是在多種因素綜合作用下形成與變化的，這就要求估價師具有較強的綜合分析與推理判斷能力；房地產價格受區域市場影響較大，對區域市場的分析往往難以獲得十分準確的數據資料，由于范圍較小，一些統計規律及經驗數據往往與實際情況偏差較大，需要估價師具有一定的洞察力；另外，在最終估價額的決定上以及對特殊物業，如某些特殊的商業物業，由于特殊的壟斷地位所形成的超常的壟斷價格，分析時也離不開估價師的判斷能力，有時甚至是依靠一種直覺來作出判斷。
3.房地產估價需要一定的技巧。房地產估價的技巧性一方面體現在估價過程中，另一方面則體現在如何保證評估結果的權威性，保證委托人及有關當事人能夠接受合理的評估結論上。在房地產估價過程中，涉及到準確核實待估房地產的權利狀態，如何以最快的速度擬好估價報告，避免以后出現糾紛股些問題的處理都需要估價師掌握相應的技巧。
房地產估價體現出科學性與藝術性的高度統一。正因為如此，有人將房地產估價定義為：為特定目的評估房地產的特定權益于特定時間的價值的科學與藝術。
（三）房地產估價具有綜合性
房地產估價的綜合性主要體現在如下幾個方面：
1.房地產估價人員需要具備綜合性知識。作為一名業務優良的估價人員，除了必須…價理…法、房地產概、經營、管。以及規劃、建筑結構、概預算、法律、經濟等知識外，還應該熟悉各行各業，尤其是主要工業行業的生產、技術以及設備安裝、工藝流程對廠房用地的要求等知識。
2.評估過程涉及面較廣。單純的房地產評估包括土地和建筑物，而建筑物又包括建筑結構、建筑、裝修、設備等多方面，涉及到建筑物的重置成本，以及各方面的折舊等、還要考慮土地與建筑物的配置是否均衡、目前的使用情況是否處于最有效利用狀態，以及未來的增值潛力等。
房地產評估有時不僅包括有形資產（實物房地產），也包括無形資產。如在評估商業大樓及寫字樓時，商業信譽、商業景觀以及經營管理水平等構成該房地產的無形資產，在整體資產價值評估中必須重視。
大型物業如綜合樓將包括許多部分，有店鋪、餐廳、歌舞廳、其他娛樂場所。賓館，寫字間和住宅等，在評估時每一部分都有其特殊性。工廠評估，不僅僅包括廠房及所占用的土地，還包括圍墻、道路、材料堆放場、倉庫、鍋爐房、綠化、各種管線以及固定在房地產上的其他構筑物等。
廠區物業管理辦法范文第5篇
5月3日，大元股份（600146.SH）訴大連實德案在北京一中院開庭，到場的媒體記者笑稱，希望能拍到作為第三被告的徐明。然而失望的是，不光徐明沒有出席，原告和四個被告均無一人出席，只有兩方律師在辯論。
徐明的失蹤，讓實德集團這個曾經風風火火的商業帝國的脆弱逐漸暴露，近來麻煩不斷的實德已根本無暇顧及這等訴訟。3月31日，實德集團的一份內部文件證實了徐明失蹤的傳聞后，外界關于其資金鏈面臨斷裂等的負面報道開始鋪天蓋地。經不住“推敲”的實德開始陷入一場前所未有的危機中。
盡管實德集團在4月15日和21日兩度“嚴正聲明”，稱公司仍在“正常開展各項業務”，并指媒體關于“實德進入破產程序”的報道不實，但這并沒能阻止外界的各種熱議聲音。整個4月份，財經圈都沉浸于這種“興奮”中。
“五一”假期過后，關于實德的熱議似乎有所冷卻。當徐明的失蹤原因已成為公開的秘密時，人們對其的興趣亦開始大減。但是在漸趨平靜的態勢下，大連實德“危機”并未就此打住，訴訟不斷、銀行停貸、地產項目陷入窘境……足球賽場上，大連實德隊終結了一場又一場比賽，但是商場上，實德集團的“麻煩”還在繼續……
“糾結”的訴訟
訴訟不斷的實德集團5月3日上午又迎來了一場庭審。在北京市第一中級人民法院第二審判區第六法庭，大元股份訴大連實德的合同糾紛案讓審判員和旁聽的記者都聽得很“糾結”。由于案件錯綜復雜，庭審持續了一上午卻還未能審理完畢，審判員宣布近日再另時開庭審理。
這是大元股份于2011年8月31日發訟以來，實體案件進行的首次公開審理。大元股份的對象包括大連實德塑膠工業有限公司（下稱實德塑膠）、大連實德投資有限公司 （下稱實德投資）、實德集團董事長徐明，以及實德集團副董事長、原大元股份董事長徐斌。實德塑膠和實德投資均為實德系公司，不過實德公司方面無一人出席，讓早早就守在法院門口的記者們很是失望。
事件起因于2009年6月4日，大元股份與實德塑膠簽訂了《寧夏大元股份有限公司與大連實德塑膠工業有限公司關于大連韻銳裝飾材料有限公司之股權轉讓協議》（下稱 《股權轉讓協議》），將大元股份全資子公司大連韻銳100%的股權作價1.2億元轉讓給了實德投資的關聯公司實德塑膠。
需要說明的是，大元股份和實德集團及徐明、徐斌有著各種關聯。簽訂《股權轉讓協議》時，實德投資當時為大元股份的控股股東，徐斌當時為大元股份的董事長。而實德投資原為大連惠德投資有限公司，股東為徐明及白文仁、王維蔚，徐明同時是法定代表人，不過該公司后來變更為實德投資，股東亦變更為實德集團和自然人陳春國。
大元股份和大連實德一直恩怨不斷。2005年實德投資收購大元股份70%國有股，正式入主大元股份，此后開始了密集動作。深入了解此案則要追溯到2007年，當時大元股份仍在大連實德的控制之下。2007年8月，大元股份公告稱，公司擬決定在銀川和大連分別設立全資子公司，董事長徐斌為以上兩家子公司的法人代表。
案情的焦點在于此間涉及的一塊土地及其上廠房。在大連設立全資子公司大連韻銳裝飾材料有限公司（下稱大連韻銳）后，大元股份決議向其增資，增資后再將其整體轉讓給當時的關聯公司實德塑膠。增資方式為實物增資，上市公司以其所擁有的位于大連市甘井子區大連灣鎮宋家村的土地使用權及地上附著物進行增資。
根據相關協議，在獲得大連韻銳股權后，實德塑膠再作為承租方轉手將廠房及土地租賃給大元股份使用。然而，2009年6月簽訂上述協議后，實德投資便開始減持大元股份，一個多月后即減持了其持有的大元股份全部股份，抽身離局，并賺取了10多億元，這讓大元股份很是“不爽”。
半年后的一紙公函更讓大元股份悔之莫及。2010年1月21日，大連韻銳致函大元股份稱：“根據大連市人民政府的規劃，我公司將對上述廠區進行拆遷，我公司決定在合同到期后不再續簽租賃合同”。而此次訴訟的案由也在于此，可觀的拆遷補償全給了實德方面，讓大元股份認為上市公司資產遭遇“賤賣”。
大元股份方面認為，大連實德在早已獲知土地將被收儲的情況下，將上市公司資產“賤賣”有失公平，依據《合同法》的規定，要求撤銷關于大連韻銳的股權轉讓協議，并由實德塑膠向大元股份返還大連韻銳的全部股權，如實德塑膠無法返還股權，則需賠償大元股份經濟損失2.5億元，并請求判令由實德投資、徐明、徐斌對其經濟損失承擔連帶賠償責任。
在5月3日的庭審階段，原被告雙方各執一詞，大連韻銳是否遭到“賤賣”尚無定論，但大連實德以轉讓上市公司子公司股權的方式置出土地資產的機關手段卻已被外界普遍認知，并飽受詬病。
根據2009年置出大連韻銳的公告披露，當時大連韻銳經審計的賬面凈資產為1.68億元，而2008年大元股份的凈資產則為3.24億元，根據《上市公司重大資產重組管理辦法》，這筆出售資產超過上市公司最近一個會計年度經審計的合并財務會計報告期末凈資產額50%，且金額超過5000萬元的交易已構成重大資產重組，應提交證監會審核。
然而，實德方面卻以大連韻銳存在4700萬元債權債務方面的原因，將交易價格降低至1.2億元，成功避開監管紅線。不過財務方面人士告訴《投資者報》記者，此規避手段最多算是現在比較普遍的財務方面的“技巧”，實德可能會遭受道德上的諸多譴責，但是法律方面很難對此有所懲辦，因此此案件或是在磨時間，大元股份很難勝訴。
事實上，實德近來面臨的訴訟不止于此。據媒體報道，陷入資金鏈斷裂危險的大連實德集團最近已經被至少八家銀行，多家債權行由于擔心實德履行債務能力出現問題，到法院對實德提訟，要求財產保全。
《投資者報》記者近日連續撥打上述幾大銀行宣傳部門的電話，但一直處于無人接聽狀態。
地產項目陷入窘境
實德面臨的麻煩不僅僅是訴訟不斷。在北京地鐵亦莊線經海路站邊上，圍在藍色圍欄里的地塊荒草叢生。每天來往地鐵的行人絡繹不絕，但幾乎無人知曉，這就是著名的實德系在北京的第一個地產項目。
《投資者報》記者從北京市土地交易資料中查詢到了實德的這個亦莊項目情況。2009年12月，實德系公司天實和華置業（北京）有限公司（下稱天實和華）通過招標方式以2.48億元拿到這塊地，該地塊占地面積53737平方米，規劃建筑面積233947平方米，折合樓面價1060元。
天實和華的基本工商資料顯示，公司成立日期為2009年4月24日，注冊資本16000萬，法定代表人為賈月湘。值得注意的是，賈月湘為實德集團副總裁，同時為2009年10月在開曼群島注冊的一家大型房地產集團公司盛和集團控股有限公司董事、總裁。賈月湘同時還是在北京注冊的天實安德投資有限公司、天實興業投資有限公司等實德系公司的法定代表人。
工商資料顯示的天實和華的經營范圍為“房地產開發；投資管理；銷售自行開發商品房；物業管理；經濟信息咨詢（行政許可項目除外）；工程項目管理”。
但是成立近3年來，該公司似乎一直未見有任何動作。準備建設的“城市綜合體”項目目前也未有動工跡象。拿地到現在已超過兩年，為了避免囤地嫌疑，項目現場僅在一年前挖了個地基。
《投資者報》記者5月3日來到實德的亦莊項目現場，在藍色圍欄門口見到去年開始負責看守該地塊的一位看門人。他告訴記者，他看守的這一年里，這個地方幾乎無人進出，只是偶爾有一兩撥公司方面的人來勘察下工地，或者也不排除是公司帶買家來看看項目情況。
這位看門人甚至不知道該地塊的主人到底是誰。“偶爾有人給我打電話，說要來看看，讓我開門，我也不知道這塊地到底是哪家公司的，只是知道施工方是中鐵。”
在經海路地鐵站旁負責看守停車場的一位女士也對《投資者報》記者表示，她也不知道到底是哪家公司的地，但知道這塊地空了兩年了。“一直圍著神神秘秘的，也不知道搞的什么名堂。”
《投資者報》記者近日來到天實和華位于亦莊的辦公地址，發現公司門緊閉。該樓保安表示該公司已搬遷至該園的另外一個樓。記者隨后又找到其新辦公地址，但因新搬入的樓未裝修完畢，新辦公室也未見有人辦公。
不過記者發現，天實和華的新辦公地址與其亦莊經海路地塊實際上只一街之隔，站在天實和華位于8樓的辦公室窗口，能看見藍色圍欄圍著的那個荒草叢生的地塊。刺眼的陽光下，該地塊頗顯寥落。
在北京市住建委網站查詢“天實和華置業（北京）有限公司”的房地產開發企業資質證書情況，級別還顯示為“暫定”。按《房地產開發企業資質管理規定》，《暫定資質證書》有效期1年。房地產開發主管部門可以視企業經營情況延長《暫定資質證書》有效期，但延長期限不得超過2年。自領取《暫定資質證書》之日起1年內無開發項目的，《暫定資質證書》有效期不得延長。
天實和華自2009年4月成立至今已整整三年，專業人士告訴《投資者報》記者，目前該公司的資質還為“暫定”那是很危險的，那就表明政府還在看企業情況，考慮是否核定相應資質等級，如果不核準，則這個公司就會被注銷資質證書。
據中融國際信托的產品計劃信息顯示，天實和華拿到經海路地塊后，就通過中融國際信托發售了6.6億元的一年期信托。當時借款方是實德系關聯公司新藍置業，抵押物是天實和華81.25%股權（主要資產是北京亦莊地產項目）。同時新藍置業出資現金35000萬作為擔保。當時負責該信托產品的武經理5月3日告訴《投資者報》記者，該產品早已結束，實德在去年已歸還了這筆借款。不過盡管如此，亦莊經海路項目依然未能正常開工，不得不讓人擔心其未來命運。
有媒體近日報道稱，“為節省現金流，實德的部分地產項目在對外求售，如天實安德在北京亦莊綜合體項目，該項目規劃總面積23萬平方米左右。據了解，北京嘉捷集團已有意全部收購，首輪報價4.8億元。”
《投資者報》記者近日向嘉捷公司方面電話求證，相關聯絡負責人石琪在答應向領導匯報后就杳無音信。記者后又連續多日撥打嘉捷公司電話，接線小姐皆稱石琪不在。記者的郵件詢問也一直未有回復。
有消息人士告訴記者，該項目出售交易與第一太平戴維斯有關。但第一太平戴維斯公司方面在給《投資者報》的采訪回復中否認了與此項目有關，稱“我們的客戶并沒有跟大連實德有任何交易往來”。
實際上實德的地產窘境不止于北京亦莊項目。近日有地產方面人士告訴《投資者報》記者，一家咨詢公司自去年10月起全案實德位于大連普灣新區的海藍山項目，不過現在不確定還會不會繼續。不少地產行業人士對記者表示，實德現在的一些情況讓其合作伙伴有不少擔憂。
陰云籠罩的實德
徐明的失蹤，留給實德集團的無疑是一個殘局。在這個殘局里，問題不僅僅在于資金債務及訴訟方面，還有籠罩于實德集團之上揮之不去的陰云。
實德集團在4月21日的“嚴正聲明”中稱，新聞媒體有關大連實德的負面報道，尤其是歪曲的“實德已經啟動破產程序”的報道，“給公司的正常生產經營工作造成了極大的沖擊”。大連實德同時稱，實德集團所屬的各項產業仍在正常開展各項業務。
不少分析人士表示，實德目前應該還不到“破產”的地步，但顯然已難以回到之前的“風光”。
《投資者報》記者近日探訪了位于北京市海淀區知春路13號的“實德大廈”。該大廈一層左側門面是實德參股的大連銀行，右側大廳是比較破舊的寫著“實德集團”的前臺。辦公樓總共從2層至5層，但記者走訪了每個樓層，發現除了3層是由大連實德集團與美商杜爾-摩根共同出資組建的摩根實德（北京）教育科技發展有限公司外，其他幾層都黑漆漆的，沒有標示有哪些公司，也基本上沒有人辦公。
