房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控

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房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控范文第1篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；宏觀調(diào)控；經(jīng)濟(jì)政策；投資

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是指國(guó)家運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、法律和行政等手段，從宏觀上對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和控制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)總供給與總需求、供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)的平衡與整體優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的管理活動(dòng)。目前，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)得到進(jìn)一步的發(fā)展，對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的影響也越來越大，在整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)占據(jù)著主導(dǎo)地位，此時(shí)，為了能夠遏制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的惡性發(fā)展，國(guó)家及政府不斷調(diào)整宏觀調(diào)控政策，加大宏觀調(diào)控的制約力度。根據(jù)我國(guó)宏觀調(diào)控的歷史經(jīng)驗(yàn)來看，過去我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的調(diào)整力度不夠，并沒有使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)得到有效的遏制，這就給市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)帶來了極大的影響，也不利于人民生活水平的提高，更加不利于市場(chǎng)以及人民群眾對(duì)于建筑的供應(yīng)要求。如今，隨著我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的制約力度不斷加大，在宏觀市場(chǎng)中對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的調(diào)整與控制具有非常重要的作用。

一、當(dāng)前國(guó)家宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析的意義

通過對(duì)國(guó)家宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)政策的研究，一方面可以了解國(guó)家的相關(guān)法律法規(guī)及相關(guān)的宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)政策的相關(guān)內(nèi)容及其功能，另一方面可以為有關(guān)的部門單位做出科學(xué)、合理的決策提供有效的依據(jù)。

1.通過經(jīng)濟(jì)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的研究，為國(guó)家有關(guān)部門調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)提供依據(jù)

通過對(duì)當(dāng)前國(guó)家有關(guān)部門采用宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控所產(chǎn)生的影響進(jìn)行研究，可以使國(guó)家有關(guān)部門了解政策的作用和功效，為國(guó)家有關(guān)部門進(jìn)行事前控制，提前預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)控效果，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其他產(chǎn)品市場(chǎng)可能產(chǎn)生或引起的效應(yīng)等進(jìn)行提前掌控，并為有關(guān)部門根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)所出現(xiàn)的問題，具體問題具體分析，采用具體的宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)政策所產(chǎn)生的功效對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行對(duì)癥下藥，避免政策適用不當(dāng)造成的附加損失，及時(shí)緩和問題所帶來的附加矛盾，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)在國(guó)家有關(guān)部門的掌控之下和諧發(fā)展。

2.通過經(jīng)濟(jì)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的研究，為房地產(chǎn)企業(yè)提供決策依據(jù)

通過對(duì)當(dāng)前國(guó)家有關(guān)部門采用宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控過程中所產(chǎn)生的影響進(jìn)行研究，有助于房地產(chǎn)企業(yè)了解國(guó)家采用宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)政策的最終目標(biāo)，了解相關(guān)經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)控力度，對(duì)何種情況產(chǎn)生影響，了解宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)政策可能導(dǎo)致本企業(yè)的損失有多少等等，為房地產(chǎn)企業(yè)采用科學(xué)、合理、合法的措施，防止和預(yù)防對(duì)企業(yè)造成損失，及時(shí)調(diào)整和轉(zhuǎn)舵，對(duì)宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)政策調(diào)控后可能產(chǎn)生的威脅和機(jī)會(huì)進(jìn)行掌控，并為企業(yè)制定相關(guān)的戰(zhàn)略規(guī)劃和戰(zhàn)術(shù)計(jì)劃提供了有效的依據(jù)。

3.通過經(jīng)濟(jì)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的研究，有助于解決民生問題，緩解社會(huì)矛盾

通過對(duì)當(dāng)前國(guó)家有關(guān)部門采用宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控過程中所產(chǎn)生的影響進(jìn)行研究，有利于國(guó)家有關(guān)部門了解民生，了解人民的需要，及時(shí)有效的提供高效的公共產(chǎn)品和服務(wù)，幫助人民解決民生問題，緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)的過度競(jìng)爭(zhēng)而引起了社會(huì)矛盾和沖突，為國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供一個(gè)和諧的環(huán)境，促進(jìn)國(guó)家經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步快速發(fā)展。

二、當(dāng)前國(guó)家宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

通過上述，國(guó)家實(shí)行宏觀調(diào)控政策能夠有利于提高人民群眾的生活水平，保證社會(huì)經(jīng)濟(jì)的有效發(fā)展，從而保證我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。但是凡事都具有雙面性，從某個(gè)角度來講，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)采取宏觀調(diào)控政策也會(huì)造成其他經(jīng)濟(jì)方面問題的出現(xiàn)，所以，為了能夠保證市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的平衡發(fā)展，國(guó)家及政府必須要采取相應(yīng)措施，利用調(diào)控手法來對(duì)其進(jìn)行維護(hù)，以保證市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)有序的進(jìn)行，它能夠有效的化解房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)激化的矛盾，從源頭上遏制經(jīng)濟(jì)方面的負(fù)面問題。

1.加息

從短期來看，加息會(huì)從三個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)業(yè)造成影響，從而導(dǎo)致當(dāng)前的高房?jī)r(jià)回歸理性。

第一，加息是一個(gè)國(guó)家或者某個(gè)地區(qū)的中央銀行提高利息的行為，其主要目的是平衡市場(chǎng)的供應(yīng)需求、遏制市場(chǎng)中通貨膨脹。在消費(fèi)者購(gòu)買住房的過程中，如果遇到加息的情況，就會(huì)有效的轉(zhuǎn)變消費(fèi)者的觀念，然后使其知難而退；第二，加息能夠促使更多人進(jìn)行存款而非購(gòu)房，也就是說，銀行增加利息之后更多的人會(huì)選擇存款來增加個(gè)人的收入，但是如果選擇購(gòu)房，那么就極大可能造成貸款數(shù)額的增加，對(duì)于消費(fèi)者購(gòu)房是極為不利的，這樣能夠有效的遏制消費(fèi)者的購(gòu)房需求；第三，加息會(huì)增加商家建房時(shí)的經(jīng)濟(jì)成本，所以，越來越多的商家將盈利點(diǎn)轉(zhuǎn)向到了商品房，從而滿足市場(chǎng)的需求。中央銀行采取增加利息的措施，其本質(zhì)是將消費(fèi)者與售房者的成本收益曲線進(jìn)行改變，從而在無形之中使市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)達(dá)到平衡發(fā)展的狀態(tài)。

2.房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅，又稱房屋稅，是國(guó)家以房產(chǎn)作為課稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。在征收房產(chǎn)稅的過程中，國(guó)家通常會(huì)采用稅收杠桿的征稅形式，從而有效地管理房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，保證房屋建筑的使用價(jià)值，有效的控制及調(diào)整國(guó)家實(shí)行房產(chǎn)政策。國(guó)家在征收房產(chǎn)稅時(shí)，其具有以下幾點(diǎn)意義：1）有效的穩(wěn)定市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，尤其是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的穩(wěn)定發(fā)展；2）有利于遏制開發(fā)商對(duì)房屋建筑的無限制開發(fā)與建設(shè)；3）有利于轉(zhuǎn)變消費(fèi)者的購(gòu)房觀念；4）有效地控制因投資過熱而引起的房?jī)r(jià)上漲。限制房?jī)r(jià)的上漲主要有以下幾點(diǎn)措施：

（1）降調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率；

（2）低房屋土地空置率，調(diào)節(jié)供需平衡；

（3）增加地方政府收入來源，降低對(duì)土地出讓金的過分依賴；

（4）優(yōu)化社會(huì)資源配置，縮小貧富差距。

3.限購(gòu)令

限購(gòu)令有利于社會(huì)公平和資源節(jié)約，影響如下：

（1）限購(gòu)令固然是以行政強(qiáng)力遏制了購(gòu)房需求，其短期或?qū)φ{(diào)整房市有所影響，但正因?yàn)檎{(diào)控行為的非市場(chǎng)化，政策的連續(xù)性就讓人存疑。

（2）“限購(gòu)令”的實(shí)際效果很有限，象征意義大于實(shí)際意義。首先，這是一項(xiàng)臨時(shí)性措施，對(duì)房?jī)r(jià)而言只能發(fā)揮臨時(shí)降溫作用，并不能真正改變市場(chǎng)預(yù)期。只要炒房客預(yù)期房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，炒房客就有可能千方百計(jì)繞開規(guī)定。其次“一戶限購(gòu)一套房”的規(guī)定有漏洞。炒房客既可以借用暫時(shí)不買房人的身份證來炒房，還可以通過假離婚等方式來炒房。

三、結(jié)論

近年來，國(guó)家及政府實(shí)行宏觀調(diào)控有效的遏制了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的惡性發(fā)展，并使得房地產(chǎn)更好、更穩(wěn)的發(fā)展。根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展情況來看，國(guó)家及政府采用了各種手段，再根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展的起伏狀況，從而保證市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的有效發(fā)展，尤其是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的穩(wěn)定發(fā)展，除此以外，宏觀調(diào)控的實(shí)行還能夠帶動(dòng)我國(guó)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使得我國(guó)全面邁向小康社會(huì)。

參考文獻(xiàn)

房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控范文第2篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 宏觀調(diào)控

一、對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀的分析

我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)自 2002年以來已持續(xù)了5 年的繁榮。2004 年5 月，我國(guó)政府開始運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、行政手段對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。政府宏觀調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的力度呈現(xiàn)出逐漸加大之勢(shì)，但房地產(chǎn)市場(chǎng)的頑疾并未因?yàn)橐幌盗姓叩膶?shí)施而徹底根治，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍面臨一些急需解決的問題。主要表現(xiàn)為各城市房?jī)r(jià)不斷攀升, 城市雙富(負(fù)) 現(xiàn)象嚴(yán)重。 即所謂的一些投機(jī)者不斷從房地產(chǎn)獲取高額利潤(rùn),富者更富, 然而一些城市居民為買被炒作起來的高價(jià)住房而背負(fù)更多貸款, 即所謂負(fù)者更負(fù)。在國(guó)際上, 房?jī)r(jià)收入比是觀察樓市是否健康的重要指標(biāo), 一般認(rèn)為房?jī)r(jià)收入比在3-6 倍之間比較科學(xué)。據(jù)調(diào)查, 2005 年 2月, 我國(guó)最具有影響力的 25 座大中城市市區(qū)每平方米商品房平均房?jī)r(jià)為 4523.12 元、人均可支配收入為 12575.44 元。以三口之家購(gòu)買建筑面積為 80 平方米的商品房為例,計(jì)算出相應(yīng)房?jī)r(jià)收入比的平均值為 9.55, 遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出國(guó)際比值。

二、我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中出現(xiàn)的問題及原因分析

以下就當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中的幾個(gè)問題進(jìn)行探討。

1、 用西方國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和住房消費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，來衡量中國(guó)的城市建設(shè)和住房消費(fèi)水平，而沒有考慮到環(huán)境和資源的制約因素

人口眾多與城市土地資源匱乏是我國(guó)的基本國(guó)情。中國(guó)13 億人，占世界人口的1/5，然而，由于土地資源的不可再生、房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，導(dǎo)致城市建設(shè)用地匱乏所帶來的居民住房問題顯得尤為突出。

發(fā)展是立足點(diǎn)，是根本，滿足人類需求是發(fā)展的目的。目前，我國(guó)大多地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式仍然是“工業(yè)化—城市化—經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)”，gdp 的增長(zhǎng)主要依靠的是固定資產(chǎn)投資拉動(dòng)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的模式主要是“土地+ 信貸”，吸引外資依靠的是“減稅+ 減免地價(jià)”。然而，土地資源和環(huán)境的制約要求必須調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式，首當(dāng)其沖的就是要調(diào)整土地政策，必須認(rèn)真反思20年來的產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，以資源和環(huán)境的制約為前提，研究中國(guó)究竟應(yīng)該保持怎樣的城市化速度和城市化的發(fā)展水平，科學(xué)、合理地量化城市土地規(guī)劃和控制指標(biāo)體系，調(diào)整經(jīng)濟(jì)布局和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，重新定位未來城市建設(shè)模式和居民的住房消費(fèi)模式，以及消費(fèi)水平的評(píng)價(jià)指標(biāo)，重構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)的政策框架，保持房地產(chǎn)業(yè)和相關(guān)行業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展。

2、 試圖超越中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，在短期內(nèi)解決大部分人的住房問題

住房保障是一個(gè)十分復(fù)雜的問題，即便是對(duì)于西方發(fā)達(dá)國(guó)家住房保障程度和保障水平，目前也沒有一個(gè)公認(rèn)的評(píng)價(jià)體系。然而，我國(guó)的一些地方政府卻提出了在短期內(nèi)解決老百姓居住問題的口號(hào)。

事實(shí)上，相對(duì)于住房建設(shè)，地方政府在推進(jìn)社會(huì)公共事業(yè)的發(fā)展時(shí)，似乎并不積極。正是由于城市建設(shè)和住房建設(shè)能帶來g d p 的增長(zhǎng)，帶來財(cái)政和稅收的增長(zhǎng)，而其他公共事業(yè)和社會(huì)保障則大多是花錢的事情，地方政府才厚此薄彼。我們認(rèn)為，試圖超越我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，在短期內(nèi)解決大部分人的住房問題是不可能的。要科學(xué)地處理城市建設(shè)、住房建設(shè)和社會(huì)公共事業(yè)建設(shè)的關(guān)系，各地就要區(qū)別不同的經(jīng)濟(jì)狀況和財(cái)政水平合理地分配社會(huì)經(jīng)濟(jì)資源的投入，合理地確定住房建設(shè)的目標(biāo)。

3、片面強(qiáng)調(diào)住宅的自有率，住房超前消費(fèi)、過度消費(fèi)的情況明顯，加劇了市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性矛盾

目前我國(guó)大部分地區(qū)整體上住房自有率偏高，超過了應(yīng)有的經(jīng)濟(jì)水平和經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段。特別是由于我國(guó)居民收入貧富差距很大，高收入者有第二套住房、第三套住房，而中低收入者卻沒有房。此外，當(dāng)前針對(duì)高收入者的大戶型商品房比例過高，針對(duì)中低收入者的中小戶型普通住宅嚴(yán)重短缺，從而導(dǎo)致市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性矛盾突出。住房消費(fèi)本來應(yīng)遵循梯度變化規(guī)律，但是這個(gè)規(guī)律在我國(guó)受到了嚴(yán)重挑戰(zhàn)。

我們認(rèn)為，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策首先要從根本上促進(jìn)住宅消費(fèi)方式的轉(zhuǎn)變，要綜合運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、行政和法律的手段，綜合運(yùn)用金融、稅收等杠桿切實(shí)轉(zhuǎn)變消費(fèi)模式，擯棄片面和單一追求面積指標(biāo)和裝修標(biāo)準(zhǔn)的消費(fèi)觀念，提倡科學(xué)消費(fèi)、適度消費(fèi)、綠色消費(fèi)。要用建設(shè)宜居城市的理念和標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)節(jié)能、節(jié)地型住宅，建設(shè)資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社區(qū)，要通過技術(shù)創(chuàng)新，提高住宅科技含量，提高住宅的使用效率，提高功能和壽命，降低住宅使用成本。

4、我國(guó)的住房保障制度就是要用經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房來解決大部分人的住房問題

1998 年在國(guó)務(wù)院提出建設(shè)多渠道住宅供應(yīng)體系，大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房時(shí)，全國(guó)各地對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房和商品房的差異認(rèn)識(shí)并不統(tǒng)一。初期的經(jīng)濟(jì)適用房和商品房從戶型、品質(zhì)、購(gòu)買、交易等各方面也沒有多大差異，只是政府減免了一些費(fèi)用，價(jià)格較低而已，也沒有設(shè)定購(gòu)買限制，出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)適用房被高收入人群購(gòu)買、戶型過大等現(xiàn)象，也出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)適用房嚴(yán)重供不應(yīng)求，難買、排隊(duì)、炒號(hào)等現(xiàn)象普遍，引發(fā)了社會(huì)普遍的爭(zhēng)議。

我們認(rèn)為，堅(jiān)持多渠道住宅供給體系，讓高收入階層購(gòu)買商品房，中低收入階層購(gòu)買或租用經(jīng)濟(jì)適用房，特別困難家庭租用廉租房的政策，是符合我國(guó)國(guó)情的，是我國(guó)的一項(xiàng)長(zhǎng)期基本國(guó)策，必須堅(jiān)持。從20 世紀(jì)90 年代初開始的城鎮(zhèn)住房制度和土地使用制度的改革，始終堅(jiān)持住房市場(chǎng)化的發(fā)展方向，房地產(chǎn)業(yè)才因此取得了長(zhǎng)足的發(fā)展。 

要充分認(rèn)識(shí)到相對(duì)于我國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展、人多地少、資源嚴(yán)重制約的基本國(guó)情，解決住房問題是一個(gè)漫長(zhǎng)而艱巨的過程，是一個(gè)漸進(jìn)的過程，經(jīng)濟(jì)適用房不能作為建設(shè)的主體，也不可能依靠經(jīng)濟(jì)適用房解決大部分人的住房問題。

5、宏觀調(diào)控政策目標(biāo)就是“控制房?jī)r(jià)的過快增長(zhǎng)”嗎？

2003 年開始，針對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的問題，中央實(shí)施了以“管嚴(yán)土地，看緊信貸”為主的宏觀調(diào)控措施，房地產(chǎn)業(yè)成了本輪宏觀調(diào)控的首要目標(biāo)。2005 年開始在繼續(xù)嚴(yán)控“地根”、緊縮“銀根”的同時(shí)，房地產(chǎn)調(diào)控的政策進(jìn)一步深化，政府也開始綜合使用市場(chǎng)手段、行政手段、法律手段進(jìn)行全面的調(diào)控，調(diào)控力度加大，政策措施更加具體，意圖更加明顯，重點(diǎn)更加突出，目標(biāo)就是: 加大中低收入住房供應(yīng)，抑制房?jī)r(jià)的過快增長(zhǎng)。

可以說，這幾年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的力度之大，政策之多，政策之集中，超過了任何一個(gè)時(shí)期，也超過了任何一個(gè)行業(yè)。近幾年的三次房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，充分顯示出我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理是被動(dòng)的、缺乏前瞻性的管理。當(dāng)前，我們?cè)诜康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展的一些根本性制度問題的認(rèn)識(shí)上還不是很清晰，短期的政策手段和中長(zhǎng)期的目標(biāo)、思路還不一致，必須客觀分析我國(guó)的現(xiàn)實(shí)特征，從中長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展的高度，重新調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的基本政策，重新考慮房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式。

三、國(guó)外房地產(chǎn)宏觀調(diào)控對(duì)我國(guó)的啟示

我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展仍處于起步階段，在市場(chǎng)機(jī)制不健全、沒有太多的經(jīng)驗(yàn)積累的情況下，存在結(jié)構(gòu)不合理、發(fā)展不健康的現(xiàn)象是無可避免的。“他山之石，可以攻玉”，因此，政府應(yīng)該借鑒國(guó)外房地產(chǎn)調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)，更好地?fù)?dān)負(fù)起引導(dǎo)、監(jiān)管房地產(chǎn)市場(chǎng)的職能。

1、房地產(chǎn)業(yè)要堅(jiān)定不移地走資源節(jié)約型道路，堅(jiān)持緊湊型開發(fā)

與俄羅斯、加拿大、美國(guó)等極少數(shù)地大物博的國(guó)家不同，我國(guó)屬于資源緊缺型國(guó)家，土地資源更是如此。目前，我國(guó)城市化不斷加速，未來幾十年年均約有1200萬人口從鄉(xiāng)村轉(zhuǎn)移到城市，這對(duì)城市建設(shè)用地提出了艱巨的挑戰(zhàn)。因此，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)必須借鑒新加坡、德國(guó)經(jīng)驗(yàn)，以開發(fā)中小戶型為主，以滿足大多數(shù)人的住房需求。同時(shí)，堅(jiān)持緊湊開發(fā)，節(jié)約城市建設(shè)用地，提高土地的配置效率，堅(jiān)定不移地走資源節(jié)約型道路。

2、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)要未雨綢繆，時(shí)時(shí)監(jiān)管和調(diào)控

由于土地在我國(guó)是一種緊缺型資源，房地產(chǎn)更是一種準(zhǔn)公共產(chǎn)品，關(guān)系到國(guó)家的基本民生，關(guān)系到金融的穩(wěn)定，關(guān)系到整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行。所以，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)不是要不要調(diào)控的問題，而是要時(shí)時(shí)監(jiān)管調(diào)控的問題。既要力爭(zhēng)避免出現(xiàn)全國(guó)性住房?jī)r(jià)格暴漲情況，又要通過市場(chǎng)調(diào)控避免房?jī)r(jià)的大起大落。如果只注重短期“房?jī)r(jià)上漲”問題，忽視中遠(yuǎn)期戰(zhàn)略問題，調(diào)控就容易變成“救火”，其效果就會(huì)事倍功半，甚至適得其反。日本地產(chǎn)泡沫的破滅正是在早期忽視監(jiān)管、后期調(diào)控措施不當(dāng)?shù)慕Y(jié)果。

3、應(yīng)配套發(fā)展健康發(fā)達(dá)的資本市場(chǎng)，合理引導(dǎo)剩余資本流向

我國(guó)的資本市場(chǎng)不太發(fā)達(dá)，不確定性和風(fēng)險(xiǎn)很高，大量的民間資本找不到好的出路，只好流向房地產(chǎn)市場(chǎng)。而國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家資本市場(chǎng)很發(fā)達(dá)，投資回報(bào)率較高，剩余資本有很多投資渠道。如過去100年間，美國(guó)股票的平均投資回報(bào)率達(dá)到9.7％，這個(gè)數(shù)字超過了同期美國(guó)債券、黃金、藝術(shù)品和房地產(chǎn)的投資回報(bào)率。最近20年里，美國(guó)股票年投資回報(bào)率更是平均達(dá)到13％。因此，必須大力發(fā)展股票、債券、基金等資本市場(chǎng)，為我國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展所帶來的大量的財(cái)富積累找到更多的投資渠道，以減低對(duì)房地產(chǎn)的投資和投機(jī)性沖動(dòng)。

4、應(yīng)保證首次置業(yè)者的利益，設(shè)法減輕首次置業(yè)的負(fù)擔(dān)

各國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的主要目標(biāo)之一就是“居者有其屋”，因此房地產(chǎn)政策調(diào)控的重點(diǎn)應(yīng)是保證有正常收入的首次置業(yè)人士能夠買得到買得起滿足基本需求的中低位住房。英國(guó)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度還不很高的時(shí)期建設(shè)了很多的中低價(jià)位住房，并采用累進(jìn)的印花稅+ 在我國(guó)稱契稅, 和低價(jià)房采取零印花稅稅率來減輕首次置業(yè)者的負(fù)擔(dān)。我國(guó)目前的發(fā)展程度大概還沒達(dá)到英國(guó)近期的水平，應(yīng)加大供首次置業(yè)人士購(gòu)買的中低價(jià)位住房的供給，并減輕首次置業(yè)者的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。

5、盡量用靈活積極的市場(chǎng)手段替代行政調(diào)控

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，房地產(chǎn)市場(chǎng)問題的解決，最終是需要房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)及市場(chǎng)本身的發(fā)展，通過市場(chǎng)的自我調(diào)節(jié)能力自行解決。市場(chǎng)價(jià)格是資源短缺的最佳信號(hào)，當(dāng)前的房?jī)r(jià)上漲歸根結(jié)底是由住房短缺所引起的，應(yīng)在增加供給方面要多下功夫。同時(shí)，應(yīng)通過實(shí)行市場(chǎng)化的差別利率體系和完善的累進(jìn)稅率、差別稅率制，鼓勵(lì)將土地更加有所側(cè)重的投向經(jīng)濟(jì)適用房及中低價(jià)位的房產(chǎn)開發(fā)，抑制高價(jià)位大面積的住房開發(fā)。政府應(yīng)該充分發(fā)揮自身所擁有的資源，引導(dǎo)市場(chǎng)參與者（房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者包括開發(fā)商、中介商、消費(fèi)者等）理性投資和消費(fèi)，充分公開市場(chǎng)信息，使得市場(chǎng)參與者擁有平等的參與機(jī)會(huì)。

參考文獻(xiàn)：

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房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控范文第3篇

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn) 宏觀調(diào)控 交易成本 準(zhǔn)公共產(chǎn)品

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)雖經(jīng)一年宏觀調(diào)控，但是整個(gè)市場(chǎng)走向沒有改變，市場(chǎng)房?jī)r(jià)仍呈快速上漲勢(shì)頭。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2006年第1季度全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)20.2%，其中商品住宅投資增長(zhǎng)23.1%，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)土地面積同比增長(zhǎng)53.3%，而70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格則同比上漲5.5%，部分城市上漲幅度在10%以上。在這種形勢(shì)下，有必要認(rèn)真審視政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策目標(biāo)，進(jìn)一步明確調(diào)控的依據(jù)和政策邊界，以切實(shí)推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控工作。

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的理論依據(jù)

政府到底為什么要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，為什么要給居民提供一定的住房保障？從現(xiàn)象上看，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)投資過熱、商品房?jī)r(jià)格偏高以及百姓住房困難等都是原因，然而從本質(zhì)上看房地產(chǎn)市場(chǎng)某些內(nèi)在缺陷才是決定性因素，這些因素導(dǎo)致單純依靠市場(chǎng)機(jī)制，無法達(dá)到市場(chǎng)供求均衡，更不能避免出現(xiàn)嚴(yán)重的市場(chǎng)失靈。正因?yàn)槿绱耍瑥睦碚撋险f政府必須通過積極的干預(yù)和調(diào)控，促進(jìn)和保障房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

1.房地產(chǎn)市場(chǎng)具有高交易成本特征，存在投機(jī)炒作問題。與一般商品不同，房地產(chǎn)除了可以滿足居住需要的使用價(jià)值外，還具有較高的投機(jī)炒作價(jià)值。房地產(chǎn)為什么可以用來投機(jī)炒作，對(duì)這個(gè)問題有很多種解釋，但歸根結(jié)底在于房地產(chǎn)市場(chǎng)有較高的門檻，具有高交易成本特征。首先，房地產(chǎn)是較為復(fù)雜和特殊的商品，房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者，無論是生產(chǎn)者還是消費(fèi)者，都需要掌握較多的知識(shí)和信息，才能成為理性的市場(chǎng)參與者，才能作出其最優(yōu)決策。現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)的供應(yīng)者與消費(fèi)者之間往往存在嚴(yán)重的信息不對(duì)稱，占有更多信息的一方可以利用這種優(yōu)勢(shì)攫取更多的利益，這一點(diǎn)在房地產(chǎn)商一方表現(xiàn)得特別突出。其次，與房地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的土地是稀缺與自然壟斷的，加上房地產(chǎn)開發(fā)資金需要量較大，以至于房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入門檻比較高，難以在短期內(nèi)形成完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，進(jìn)而無法保證市場(chǎng)信息是完全的、公開的。雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)這種高交易成本特征可以隨著市場(chǎng)的逐漸發(fā)育成熟而有所弱化，但仍然會(huì)一定程度地存在，相應(yīng)地市場(chǎng)投機(jī)炒作問題總是存在，因而依靠市場(chǎng)自身不可能解決投機(jī)炒作問題。

2.房地產(chǎn)具有準(zhǔn)公共產(chǎn)品屬性，其價(jià)值無法依靠市場(chǎng)完全實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)作為一種特殊的商品，具有準(zhǔn)公共產(chǎn)品屬性，有時(shí)也稱作“二重性”、社會(huì)屬性或政策性。一般商品的消費(fèi)可能只給私人帶來收益，而房地產(chǎn)卻不一樣，它的消費(fèi)含有公共利益成分，或者外部效益。比如，居民享有適當(dāng)?shù)淖》坎粌H給居民本人帶來利益，而且會(huì)對(duì)周圍環(huán)境，對(duì)其他居民帶來益處，包括公共衛(wèi)生、市容環(huán)境、社會(huì)治安等方面的利益。另外，房地產(chǎn)消費(fèi)，特別是居民購(gòu)房置業(yè)，對(duì)增強(qiáng)其對(duì)國(guó)家及所在城市的歸屬意識(shí)有很大促進(jìn)作用。目前包括美國(guó)在內(nèi)的很多西方國(guó)家特別采取了鼓勵(lì)居民購(gòu)房置業(yè)的政策，都存在這方面的動(dòng)機(jī)。就不同檔次的房地產(chǎn)來說，中低檔的普通商品房的公共利益成分所占比重更大，準(zhǔn)公共產(chǎn)品屬性更為突出。不難證明，讓中低收入人士安居樂業(yè)將給社會(huì)帶來的好處，體現(xiàn)出的外部效益是無與倫比的。然而，房地產(chǎn)的準(zhǔn)公共產(chǎn)品屬性所體現(xiàn)的外部效益并不能通過市場(chǎng)機(jī)制來實(shí)現(xiàn)，市場(chǎng)機(jī)制在公共產(chǎn)品供應(yīng)或者說公共價(jià)值的實(shí)現(xiàn)上是失靈的。既然完全由市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)，房地產(chǎn)的一部分價(jià)值得不到實(shí)現(xiàn)，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)將可能相對(duì)不足，并且主要體現(xiàn)為普通商品房供應(yīng)相對(duì)不足。這時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然可能會(huì)出現(xiàn)供求均衡，但那并非是與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相協(xié)調(diào)的均衡，不是保證居民充分享受到住房福利的最優(yōu)均衡。

3.房地產(chǎn)具有一定的壟斷性特征，能夠?qū)е率袌?chǎng)供求結(jié)構(gòu)失衡。房地產(chǎn)的供應(yīng)以土地為基礎(chǔ)，而土地具有自然壟斷性特征。任一特定區(qū)位的土地都是稀缺的、不可替代的，其供應(yīng)是有限的。土地的自然壟斷性特征則衍生出了房地產(chǎn)的壟斷性特征。房地產(chǎn)的壟斷性體現(xiàn)為房地產(chǎn)的非同質(zhì)性。在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，受區(qū)位因素限制，盡管可以有兩套價(jià)格相同的商品房，但不可能有兩套品質(zhì)完全一樣的商品房。房地產(chǎn)這種非同質(zhì)性使得任何一套商品房都有其惟一性或者說獨(dú)占性特征，使得房地產(chǎn)的供應(yīng)者具備某種程度的壟斷地位。房地產(chǎn)的壟斷性特征最終導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求結(jié)構(gòu)失衡。壟斷表面上看是導(dǎo)致高價(jià)格，但價(jià)格不是問題的根本，供求結(jié)構(gòu)失衡才是根本問題。由于中高檔商品房定價(jià)的彈性空間比普通商品房大，可以更好地實(shí)現(xiàn)甚至擴(kuò)張壟斷收益，所以房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)傾向于開發(fā)中高檔商品房。其結(jié)果必然是房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡，房地產(chǎn)市場(chǎng)的這種供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡，根源于土地自然特征及稀缺性特征，是土地的所有權(quán)或使用權(quán)的壟斷引發(fā)的，因而無法靠市場(chǎng)力量來消除。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的目標(biāo)分類

政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，正是針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)在缺陷展開的，其總體目標(biāo)就是要消除市場(chǎng)失靈的影響，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求均衡和健康發(fā)展，促使其與經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民生活水平提高相協(xié)調(diào)。根據(jù)所針對(duì)市場(chǎng)缺陷的不同和政策效應(yīng)大小，政府房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控目標(biāo)可分為投機(jī)抑制目標(biāo)、均衡供應(yīng)目標(biāo)與福利保障目標(biāo)。

1.投機(jī)抑制目標(biāo)。把房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投機(jī)活動(dòng)抑制在一定程度之內(nèi)，或者完全遏止投機(jī)行為，是政府房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的最經(jīng)常目標(biāo)。針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)行為的抑制性政策則是房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控中最常見政策。房地產(chǎn)市場(chǎng)上投機(jī)行為包括商品房的炒作買賣和房地產(chǎn)開發(fā)投資過熱，其共性是沒有正常市場(chǎng)消費(fèi)需求基礎(chǔ)。這些投機(jī)行為的存在，一方面可以給房地產(chǎn)市場(chǎng)集聚更多的資金，增加市場(chǎng)活力；另一方面又可能引發(fā)房地產(chǎn)投資過熱，市場(chǎng)炒作過度，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格偏高，嚴(yán)重時(shí)可能形成影響經(jīng)濟(jì)正常運(yùn)行的房地產(chǎn)泡沫。正因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)行為存在兩種不同方向的作用，在實(shí)踐中各國(guó)政府往往根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)市場(chǎng)投機(jī)行為有不同的價(jià)值取向和態(tài)度，實(shí)行不同的調(diào)控政策。不過，當(dāng)市場(chǎng)炒作氣氛過于濃厚，房地產(chǎn)泡沫非常明顯時(shí)，各國(guó)政府無一例外地會(huì)制訂程度不同的投機(jī)抑制目標(biāo)，采取相應(yīng)宏觀調(diào)控政策。

2.均衡供應(yīng)目標(biāo)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過程中，投資者對(duì)于土地壟斷利潤(rùn)的追求所導(dǎo)致的房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)問題既包括中高檔商品房供應(yīng)量過大，而普通及低檔商品房供應(yīng)量偏小，也包括房地產(chǎn)商為追求土地壟斷收益，對(duì)土地、商品房的囤積所引發(fā)的房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)期供應(yīng)相對(duì)不足。政府均衡供應(yīng)目標(biāo)就是針這些問題提出來的。政府根據(jù)房地產(chǎn)資源稀缺狀況，特別是土地資源稟賦，結(jié)合經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，確定適當(dāng)?shù)模磁c居民其它方面消費(fèi)水平相協(xié)調(diào)的房地產(chǎn)供給水平，并通過政策引導(dǎo)予以保障，所實(shí)現(xiàn)的就是房地產(chǎn)市場(chǎng)均衡供應(yīng)目標(biāo)。它包括兩個(gè)層次供求均衡，一是房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)與其它商品的供應(yīng)相對(duì)均衡，居民的居住消費(fèi)與其它商品的消費(fèi)水平相協(xié)調(diào)；二是房地產(chǎn)內(nèi)部結(jié)構(gòu)供應(yīng)相對(duì)均衡，各種檔次的商品房供應(yīng)都與需求基本相當(dāng)，特別是中低檔商品房的供應(yīng)與廣大居民的住房需求基本相當(dāng)。

3.福利保障目標(biāo)。政府為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)所包含的公共利益或價(jià)值，按照公共產(chǎn)品由公共提供的原則，通過有關(guān)公共政策參與和調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的供應(yīng)，為部分居民提供一定的房地產(chǎn)消費(fèi)福利，由此所引起部分居民房地產(chǎn)消費(fèi)水平的相對(duì)提高，享有基本的住房消費(fèi)福利，使市場(chǎng)供求均衡得到優(yōu)化和保障，體現(xiàn)的就是房地產(chǎn)福利保障目標(biāo)。理論上政府的房地產(chǎn)福利保障極限是使房地產(chǎn)的公共價(jià)值得到充分實(shí)現(xiàn)，居民享受與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平協(xié)調(diào)一致的住房福利，住房資源得到最優(yōu)配置，市場(chǎng)達(dá)到最優(yōu)均衡。簡(jiǎn)單地說就是居民房地產(chǎn)消費(fèi)水平不滯后或超前于其它商品消費(fèi)水平。現(xiàn)實(shí)中政府的房地產(chǎn)福利保障因經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段、政府財(cái)力的不同而情況迥異。目前世界各國(guó)都沒有給居民普惠制的住房福利，但都程度不同地給中低收入居民提供住房保障，促使居民享有基本的居住條件。即使是極度崇尚自由市場(chǎng)制度的美國(guó)也有住房福利保障政策。

三、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的目標(biāo)選擇與政策邊界

房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控范文第4篇

摘要：近年來，為了解決房地產(chǎn)投資規(guī)模過大、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、住房?jī)r(jià)格上漲過快、房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序比較混亂等問題，我國(guó)陸續(xù)出臺(tái)了一系列政策措施，這些調(diào)控政策從立法性質(zhì)來說，均是法律層次較低的規(guī)范性文件，但對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展發(fā)揮了積極作用。本文從經(jīng)濟(jì)法宏觀調(diào)控的基本概念出發(fā)，分析了房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的基本原則與措施。

關(guān)鍵詞：宏觀調(diào)控；整體性；間接性

一、經(jīng)濟(jì)法視角下的房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控

（一）宏觀調(diào)控的概念與特征

宏觀調(diào)控的實(shí)質(zhì)，實(shí)際上是政府針對(duì)市場(chǎng)情況，以特定的經(jīng)濟(jì)、法律或者行政手段，以協(xié)助市場(chǎng)客服缺陷和市場(chǎng)調(diào)整的失靈為目的，以調(diào)整社會(huì)總需求和總供給之間的平衡為手段，對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)進(jìn)行調(diào)節(jié)和控制的行為，行為的結(jié)果必然是為了追求整體經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，實(shí)現(xiàn)社會(huì)穩(wěn)定、持續(xù)增長(zhǎng)的最終目標(biāo)。

從經(jīng)濟(jì)法的角度看，宏觀調(diào)控具有整體性（即宏觀性）、間接性的特點(diǎn)。其中，宏觀調(diào)控的對(duì)象具有整體性的特征，它關(guān)注國(guó)民經(jīng)濟(jì)總體活動(dòng)、經(jīng)濟(jì)的宏觀結(jié)構(gòu)，注重對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)總量進(jìn)行調(diào)節(jié)。具體來說，政府宏觀調(diào)控的目標(biāo)包括經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、發(fā)展穩(wěn)定、促進(jìn)就業(yè)和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)，作用范圍涉及社會(huì)經(jīng)濟(jì)全局。

間接性是指宏觀調(diào)控不是通過直接手段而是間接手段間接影響市場(chǎng)主體的行為，政府等監(jiān)管部門不會(huì)直接干預(yù)市場(chǎng)主體的個(gè)別經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。間接手段主要是指能夠影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)總量的杠桿工具，包括財(cái)政手段、稅收手段、金融手段等財(cái)政經(jīng)濟(jì)政策。國(guó)家直接作用于杠桿的此端，力量傳遞到杠桿的彼端，影響和帶動(dòng)社會(huì)眾多經(jīng)濟(jì)主體的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。

（二）政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中的職能定位

依據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的理念，市場(chǎng)實(shí)際是范對(duì)國(guó)家的管制的，而房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，拋開結(jié)果，其實(shí)質(zhì)是加強(qiáng)了國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干涉，最終實(shí)現(xiàn)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控和管制。經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展到現(xiàn)在，國(guó)家已經(jīng)作為重大影響的經(jīng)濟(jì)實(shí)體存在在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，已經(jīng)不可能有任何國(guó)家獨(dú)立與市場(chǎng)之外。這就決定了國(guó)家權(quán)力的運(yùn)用必然會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)行為產(chǎn)生影響，因?yàn)閲?guó)家掌握了大量的資源和權(quán)力，而如何有效的規(guī)范國(guó)家行為，讓國(guó)家和市場(chǎng)在法制規(guī)范中有效運(yùn)行，有利于整個(gè)社會(huì)的發(fā)展，這是當(dāng)前迫切需要關(guān)注的問題。

在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控上，國(guó)家應(yīng)當(dāng)恪守經(jīng)濟(jì)法基本精神，更多地對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行引導(dǎo)和促進(jìn)，而不是限制和剝奪。在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整中，政府的首要任務(wù)是維護(hù)公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩序，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造有序的的環(huán)境。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的原則與措施

（一）整體性原則

做為社會(huì)整體利益來看，以下特征是必須具備的：首先，社會(huì)整體利益的收益對(duì)象必須具備非特定性，不能是某個(gè)指定的個(gè)體。其次，在利益設(shè)定上，不會(huì)排斥涵蓋整個(gè)社會(huì)的商業(yè)目的，更不會(huì)排斥促進(jìn)公共利益的各種群體利益，但是設(shè)定上不能是基于個(gè)別主體的商業(yè)目的而設(shè)定。第三，公共利益不以個(gè)體為意志為轉(zhuǎn)移實(shí)現(xiàn)，而必須通過特定的法定程序來實(shí)現(xiàn)。經(jīng)濟(jì)法基本原則要求宏觀調(diào)控要著眼于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的宏觀結(jié)構(gòu)和總體運(yùn)行，影響對(duì)象的范圍是社會(huì)經(jīng)濟(jì)全局，其作用方式比一般的法律更抽象。政府在調(diào)控目標(biāo)的制定和調(diào)控對(duì)象的選擇上，必須將穩(wěn)定房?jī)r(jià)，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行，維護(hù)公眾利益作為調(diào)控目的，以整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)作為調(diào)控對(duì)象。

（二）間接性原則

宏觀調(diào)控法的調(diào)整方法是一種間接調(diào)整的方法，這是由宏觀調(diào)控的性質(zhì)決定的。政府對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是在充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制作用的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，政府通過計(jì)劃、財(cái)政、金融、稅收、物價(jià)等方面的法律化的政策作用于市場(chǎng)，而后者通過市場(chǎng)引導(dǎo)經(jīng)濟(jì)主體的交易活動(dòng)符合宏觀經(jīng)濟(jì)政策的要求。

我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控向來具有較強(qiáng)的政策性，這些政策對(duì)宏觀調(diào)控法的制定有很大的指導(dǎo)作用，而經(jīng)濟(jì)法恰好是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的法律化，在法律框架下的宏觀調(diào)控有利于依法貫徹落實(shí)。反過來，宏觀調(diào)控政策又為制定經(jīng)濟(jì)法的具體條款進(jìn)行了有效嘗試。

（三）經(jīng)濟(jì)法對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控措施

在房地產(chǎn)領(lǐng)域，經(jīng)濟(jì)法是最為重要的法律部門，原因在于，宏觀調(diào)控對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的調(diào)整，主要是通過行政、經(jīng)濟(jì)、法律三種，這三種均為間接手段，行政和經(jīng)濟(jì)的性質(zhì)決定了這類手段不能在法律框架之外運(yùn)行，那就決定了所有的宏觀調(diào)整的認(rèn)可和保護(hù)必須通過相應(yīng)的法制。關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)決策、法律及各類施行措施組成統(tǒng)一整體，借助行政手段、法律手段、決策手段對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)范與調(diào)整，實(shí)現(xiàn)國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)。

比較以上三種手段，決策手段主要包括貨幣、財(cái)政、土地、投資等方面的決策，反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)的短期調(diào)控要求；房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)手段以房地產(chǎn)決策為導(dǎo)向，包括經(jīng)濟(jì)法律、行政法律等；行政手段主要包括許可、審批、監(jiān)察行政行為。這三種調(diào)控手段相互配合、相互影響。其中，法律手段是調(diào)整房地產(chǎn)宏觀調(diào)控關(guān)系過程中最規(guī)范、最主要的手段。

三、結(jié)語

嚴(yán)格來說，房地產(chǎn)調(diào)控政策是國(guó)家為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展而出臺(tái)的引導(dǎo)意見，區(qū)別于權(quán)力機(jī)構(gòu)依據(jù)《憲法》和《立法法》而為的立法行為。無論是作為行政管理立法的《城市房地產(chǎn)管理法》，還是保護(hù)民事權(quán)利的實(shí)體立法《物權(quán)法》，均沒有關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的內(nèi)容。雖然這些這些措施對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控產(chǎn)生了一定的積極效果，但是沒有從根本上扭轉(zhuǎn)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的態(tài)勢(shì)。

政府在房地產(chǎn)調(diào)控過程中，必須防止調(diào)控行為與措施過度政策化，回歸經(jīng)濟(jì)法宏觀調(diào)控的本位，堅(jiān)持宏觀調(diào)控法的基本原則，明確政府在房地產(chǎn)調(diào)控中的職責(zé)，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控立法。（作者單位：西北政法大學(xué)法律碩士教育學(xué)院）

參考文獻(xiàn)：

[1]參見徐孟洲：《耦合經(jīng)濟(jì)法論》，中國(guó)人民大學(xué)出版社2010 年版，第208 頁(yè)—209 頁(yè)。

[2]參見聶飛舟：《我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的經(jīng)濟(jì)法反思》，載于《中國(guó)房地產(chǎn)》，2009年10月，總第346期。

[3]參見黃珊珊：《經(jīng)濟(jì)法視野下的房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控問題》，載于《法制與社會(huì)》，2012年3月（上）。

房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控范文第5篇

關(guān)鍵詞：宏觀調(diào)控；房地產(chǎn)價(jià)格；法律規(guī)制

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈是國(guó)家運(yùn)用宏觀調(diào)控手段進(jìn)行干預(yù)的前提

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中市場(chǎng)失靈的現(xiàn)象無處不在，房地產(chǎn)市場(chǎng)亦難逃厄運(yùn)。其市場(chǎng)失靈主要基于以下原因：

首先是外部性原因。房地產(chǎn)市場(chǎng)外部性的負(fù)面表現(xiàn)體現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地外部開發(fā)中，分配土地增值收益的方式糾紛、利用相鄰不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的干擾以及由于土地過度開發(fā)導(dǎo)致的商品房密集等。

其次表現(xiàn)為房地產(chǎn)商品自身的壟斷性。土地作為資源替代性較弱，其嚴(yán)重的有限性、珍稀性致使土地供給者必須在一定程度上對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行壟斷，人們把置地購(gòu)房作為財(cái)產(chǎn)保值和增值的手段，會(huì)不輕易出售待價(jià)而沽，客觀阻礙土地高效配置和合理利用。再者，我國(guó)城鎮(zhèn)土地的所有權(quán)屬國(guó)家，獲取土地使用權(quán)的使用者只能通過“招拍掛”方式進(jìn)行，某種意義上說國(guó)家對(duì)土地具有絕對(duì)的壟斷。

再次，現(xiàn)有房地產(chǎn)市場(chǎng)上的商品及層次不能滿足所有群體的住房需求。我國(guó)貧富差距過大，低收入群體支付能力低，獲得銀行貸款難，在購(gòu)房方面的支付能力A十分低下。

由于土地資源的有限性、房地產(chǎn)保值增值的特性，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)成為適合投機(jī)的市場(chǎng)，過度投機(jī)對(duì)市場(chǎng)有害無利。

二、我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格連年過熱的原因

（一）隨著改革開放成果惠及民眾，國(guó)民生產(chǎn)總值和消費(fèi)總值連年攀升，人均收入更是收獲可喜。國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展、城市化進(jìn)程的加快和人民生活水平的總體提高使我國(guó)城鎮(zhèn)居民客觀上具備了良好的住宅商品房消費(fèi)能力。

（二）百姓投資渠道缺乏，投資手段集中于房地產(chǎn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展使大量百姓手中富于閑錢，投資引導(dǎo)信息嚴(yán)重匱乏，股票、證券等金融衍生品市場(chǎng)不健全，加之傳統(tǒng)購(gòu)房置地理念深入人心，導(dǎo)致大量社會(huì)閑散資金未有效地得到投資利用，而是大量流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，或投資升值，或出租獲利。購(gòu)買房產(chǎn)地產(chǎn)成為全社會(huì)人們投資的不二之選，客觀抬高房?jī)r(jià)。

（三）從供給需求角度看

從供給角度看，房地產(chǎn)剛性供給較大，土地的供給，后期建筑材料的跟進(jìn)使開發(fā)商需要大量資金的跟進(jìn)和投入。商品住宅價(jià)格在土地交易價(jià)格推動(dòng)下迅速上漲。從需求角度看，我國(guó)房地產(chǎn)需求增長(zhǎng)很快。首先，住房制度政策性導(dǎo)向、居民可支配收入的增加及我國(guó)城市化進(jìn)程都推動(dòng)了人們對(duì)房地產(chǎn)，尤其是居民商品住宅的需求。其次，購(gòu)房者心理預(yù)期的“羊群效應(yīng)”，促使很多人將預(yù)期消費(fèi)意向提前轉(zhuǎn)化為即期消費(fèi)。旺盛的總需求推動(dòng)了商品住宅價(jià)格上漲。

從非市場(chǎng)行為看，投機(jī)因素、土地拍賣中的違規(guī)行為等非市場(chǎng)因素也是導(dǎo)致房?jī)r(jià)過高的不可忽視的因素，側(cè)面抬高房?jī)r(jià)。

三、運(yùn)用宏觀調(diào)控手段對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格規(guī)制的法律建議

（一）土地政策及法律調(diào)控方面

嚴(yán)格土地“招拍掛”制度，防止土地“儲(chǔ)備閑置”。對(duì)“招拍掛”土地的價(jià)格實(shí)行上限管理，防止地方政府在利益的驅(qū)動(dòng)下，不斷推高土地的成本。可借鑒英國(guó)的成功經(jīng)驗(yàn)，對(duì)土地的審批、開發(fā)過程進(jìn)行嚴(yán)格的控制。對(duì)住房建設(shè)土地的審批到開發(fā)動(dòng)工時(shí)間進(jìn)行詳細(xì)的規(guī)定，加強(qiáng)對(duì)土地市場(chǎng)的監(jiān)管，防止開發(fā)商通過囤積土地，推高土地成本的行為。同時(shí)要對(duì)違法違規(guī)開發(fā)商，進(jìn)行嚴(yán)厲懲處，遏制投機(jī)行為，避免土地資源的浪費(fèi)，穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格。

同時(shí)要嚴(yán)格把控土地供應(yīng)渠道，健全土地儲(chǔ)備制度，使國(guó)家真正控制土地一級(jí)市場(chǎng)。政府根據(jù)市場(chǎng)需求有針對(duì)性地溝通各地土地儲(chǔ)備中心，從房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際出發(fā)，適當(dāng)調(diào)劑土地供給量，影響房地產(chǎn)的供給，從而遏制房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。另外還要對(duì)全國(guó)土地進(jìn)行總體利用規(guī)劃，強(qiáng)化各級(jí)政府對(duì)住房市場(chǎng)調(diào)控的責(zé)任。

（二）金融法律調(diào)控方面

首先是要完善相關(guān)金融法規(guī)體系。其次是強(qiáng)化相關(guān)法律責(zé)任。建立健全房地產(chǎn)金融的信息披露制度也是防范金融風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)重要手段。各金融主體收集房地產(chǎn)信息、市場(chǎng)信息，通過分析整理和運(yùn)用，提高監(jiān)控能力，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)各金融機(jī)構(gòu)間的信息共享。從而防止投機(jī)行為，減少金融風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)及房?jī)r(jià)。