房屋經(jīng)濟(jì)糾紛案例

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房屋經(jīng)濟(jì)糾紛案例范文第1篇

【關(guān)鍵詞】二重買賣 房屋買賣合同 過戶登記 權(quán)利救濟(jì)

引 言

2010年初,全國(guó)房地產(chǎn)交易價(jià)格呈現(xiàn)出以天、甚至以小時(shí)為單位的竄漲態(tài)勢(shì),二手房交易價(jià)格也受其影響不斷上漲,這就導(dǎo)致了大量房屋交易過程中二重買賣的經(jīng)濟(jì)糾紛。所謂二重買賣,是指出賣人就特定物與買受人(先買受人)簽訂了買賣合同后,在特定物轉(zhuǎn)移之前,又就該特定物與第三人(后買受人)簽訂了買賣合同,從而成立了兩個(gè)買賣合同法律關(guān)系的行為。于是,房屋出賣人與先后兩位購(gòu)買人之間的債權(quán)、物權(quán)關(guān)系就成為了這類糾紛中的關(guān)鍵問題。房屋的買賣合同與房屋過戶的登記手續(xù)是否具有同樣的法律效力?二者在法理上是否屬于同一范疇?當(dāng)?shù)诙?gòu)買人得知房屋出賣人已經(jīng)與人簽訂了買賣合同時(shí),仍然堅(jiān)持購(gòu)買,是否侵害了第一購(gòu)買人的權(quán)益,第一購(gòu)買人是否可以向法院要求行使撤銷權(quán),以解除出賣人與第二購(gòu)買人之間的購(gòu)買合同?在維護(hù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)自由競(jìng)爭(zhēng)的原則下,應(yīng)如何避免第一購(gòu)買人的利益受到損失,完成其購(gòu)買房屋的意愿?這些問題都亟待深入思考和研究。

房屋買賣合同與房屋過戶登記

從法理角度而言,房屋買賣合同(契約)屬于債權(quán)范疇。債權(quán)是請(qǐng)求他人為一定行為(作為或不作為)的民法權(quán)利,具有相容性和平等性等特點(diǎn)。這一特點(diǎn)體現(xiàn)為在同一標(biāo)的物上可以成立內(nèi)容相同的數(shù)個(gè)債權(quán),并且其相互之間是平等的,在效力上不存在排他性和優(yōu)先性。而房屋過戶登記則是對(duì)房屋的所有權(quán)進(jìn)行變更,屬于物權(quán)中的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)變更。物權(quán)是指權(quán)利人依法對(duì)特定的物享受直接支配和排他的權(quán)利,其中包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán);其范圍包括不動(dòng)產(chǎn)(土地以及建筑等土地附著物)和動(dòng)產(chǎn)(指不動(dòng)產(chǎn)以外的物)。

物權(quán)是絕對(duì)權(quán),具有排他性等特點(diǎn),也就是說,物權(quán)的權(quán)利人可以對(duì)抗一切不特定的人,并且同一物上不允許有內(nèi)容相容的物權(quán)并存。由于物權(quán)的絕對(duì)性和排他性,因而在法律效力的行使中,它又具有優(yōu)先性的特點(diǎn)。物權(quán)間的優(yōu)先效力體現(xiàn)為以物權(quán)成立時(shí)間的先后順序確定物權(quán)效力的差異,后發(fā)生的物權(quán)受到先有物權(quán)的絕對(duì)性影響而根本不可能成立。當(dāng)同一標(biāo)的物上物權(quán)與債權(quán)并存時(shí),物權(quán)又具有優(yōu)先于債權(quán)的法律效力。例如甲同意將5噸鋼材出售給乙,在敲定價(jià)格后甲乙雙方簽訂了買賣合同,此時(shí)乙就具有了該5噸鋼材的債權(quán),甲就是其債務(wù)人。但簽訂合同后乙并未及時(shí)取得鋼材投入使用,而甲又將這5噸鋼材出售給丙,并在簽訂買賣合同后立即交付給丙使用。此時(shí),丙不但具有鋼材的債權(quán),還具有其所有權(quán),因此乙只能要求甲承擔(dān)無法履行債務(wù)的責(zé)任,而不能要求丙歸還鋼材。這是因?yàn)槲餀?quán)是直接支配物品的權(quán)利,債權(quán)的實(shí)現(xiàn)要依靠債務(wù)人履行合同內(nèi)容,債權(quán)人不能對(duì)物品進(jìn)行直接支配使用。

由此可見,房屋買賣合同與房屋過戶登記不具備同樣的法律效力。我國(guó)臺(tái)灣著名法學(xué)家王澤鑒教授認(rèn)為,“房屋二重買賣中的兩個(gè)買賣契約,均為債權(quán)行為之性質(zhì),此種以負(fù)擔(dān)債務(wù)為內(nèi)容之法律行為,除其標(biāo)的目的自始客觀不能,無從認(rèn)定,違反法律強(qiáng)行規(guī)定,違反公序良俗及其他法律特別規(guī)定外,均為有效,出賣人是否有處分權(quán),在所不問。基于先后買賣契約而生之此二重債權(quán),系處于平等地位,無位序關(guān)系,不因先后而異其效力。”①第一買賣合同買受人并不能因?yàn)槠浜贤跁r(shí)間上先發(fā)生于房屋所有權(quán)變更,而要求第二買賣合同無效進(jìn)而認(rèn)為所有權(quán)變更也不具備法律效力。恰恰相反,一旦房屋的所有權(quán)發(fā)生變更,無論買賣合同何時(shí)簽訂,都不能影響進(jìn)行了房屋過戶登記的購(gòu)買人行使其對(duì)該物的所有權(quán),并且,債權(quán)人無權(quán)要求房產(chǎn)所有人出讓其所有權(quán),而只能要求其債務(wù)人、也就是房屋出售人依法進(jìn)行賠償。

撤銷權(quán)立法本意及其行使條件

撤銷權(quán)又稱廢罷訴權(quán),是指?jìng)鶛?quán)人在債務(wù)人與他人實(shí)施處分其財(cái)產(chǎn)或權(quán)利的行為危害債權(quán)的實(shí)現(xiàn)時(shí),得請(qǐng)求法院予以撤銷的權(quán)利。由于債權(quán)人對(duì)債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)并無直接支配的權(quán)利,只能間接地要求債務(wù)人履行合同內(nèi)容,以實(shí)現(xiàn)債權(quán);但當(dāng)債務(wù)人與他人實(shí)施某種行為,并且此行為造成了債務(wù)人財(cái)產(chǎn)的不當(dāng)減少,致使債權(quán)無法實(shí)現(xiàn)、債權(quán)人的利益受到損失時(shí),債權(quán)人可以向法院申請(qǐng)撤銷債務(wù)人與第三者間的法律關(guān)系,恢復(fù)債務(wù)人的財(cái)產(chǎn),從而保護(hù)債權(quán)人的利益、保證債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。那么,在房屋二重買賣的糾紛中,第一購(gòu)買人是否可以申請(qǐng)行使撤銷權(quán),將已歸屬于第二購(gòu)買人的房屋所有權(quán)討還,以實(shí)現(xiàn)其購(gòu)房愿望呢?

《合同法》第七十四條規(guī)定:“因債務(wù)人放棄其到期債權(quán)或者無償轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn),對(duì)債權(quán)人造成損害的,債權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院撤銷債務(wù)人的行為。債務(wù)人以明顯不合理的低價(jià)轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn),對(duì)債權(quán)人造成損害,并且受讓人知道該情形的,債權(quán)人也可以請(qǐng)求人民法院撤銷債務(wù)人的行為。”②從中可以看出,撤銷權(quán)所針對(duì)的是由于債務(wù)人的不當(dāng)行為,造成其責(zé)任財(cái)產(chǎn)的減少致使其失去賠償債務(wù)能力,從而損害債權(quán)人的利益;其處理財(cái)務(wù)的不當(dāng)行為包括放棄到期債權(quán)、無償轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)和以明顯不合理低價(jià)轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)三種。就房屋的二重買賣而言,出賣人(即債務(wù)人)之所以與他人就同一標(biāo)的簽署第二份買賣合同,是因?yàn)榉课蒌N售在短時(shí)間內(nèi)有較大程度的漲幅,其行為的結(jié)果是使房屋的市值增加而非減少,不符合債權(quán)人行使撤銷權(quán)的前提條件,因而第一購(gòu)買人不能向法院申請(qǐng)行使撤銷權(quán)。

那么第二購(gòu)買人在明知出賣人已經(jīng)和他人簽訂買賣合同后,仍堅(jiān)持購(gòu)買的,第一購(gòu)買人是否能以“惡意購(gòu)買”為理由申請(qǐng)行使撤銷權(quán)呢?筆者認(rèn)為不可以,理由如下:

首先,前文提到房屋買賣合同屬于債權(quán)范疇,因而具有相容性和平等性。在這個(gè)意義上講,第一購(gòu)買人和第二購(gòu)買人分別與房屋出賣人簽署的買賣合同均為有效合同,它們之間在法律效力上不具有排他性和優(yōu)先性。因此第一購(gòu)買人不能以時(shí)間的先后認(rèn)為第二購(gòu)買人存在“惡意”。其次,根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)自由買賣的契約倫理和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,第二購(gòu)買人以價(jià)格優(yōu)勢(shì)獲得了房屋的使用權(quán),這符合商品交易的基本原則。如果僅僅因?yàn)榈谝毁?gòu)買人簽訂合同在前,而行使撤銷權(quán)除去第二購(gòu)買人已經(jīng)獲得的房屋所有權(quán),使所有權(quán)處于不穩(wěn)定狀態(tài)中,這既違反了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)買賣自由的基本原則,也不利于自由競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的發(fā)展和完善。因此,即使是第二購(gòu)買人在得知第一購(gòu)買人存在的情況下繼續(xù)和出賣人簽訂買賣合同,也不能因此解除其對(duì)房屋的所有權(quán)。由此可見,撤銷權(quán)不適用于解決房屋的二重買賣所造成的糾紛。

對(duì)第一購(gòu)買人的法律救助

由于房?jī)r(jià)過快上漲,使第一購(gòu)買人在價(jià)格上難以保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì);同時(shí)一旦出賣人與第二購(gòu)買人達(dá)成購(gòu)買意愿并辦理過戶登記后,第一購(gòu)買人所持有的買賣合同在法律效力上又無法與房屋所有權(quán)相抗衡,那么在不違背市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)基本原則的前提下,該如何保護(hù)第一購(gòu)買人的合法利益?

2003年最高人民法院了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》,其中第八條、第九條對(duì)房屋的二重買賣進(jìn)行了規(guī)定:“……(八)具有下列情形之一的,導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的,無法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失,并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任:(1)商品房買賣合同訂立后,出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;(2)商品房買賣合同訂立后,出賣人又將該房屋出賣給第三人。(九)出賣人訂立商品房買賣合同時(shí),具有下列情形之一,導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的,買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失,并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任:(1)故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;(2)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);(3)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。……”這兩條規(guī)定已經(jīng)引起了購(gòu)房者的廣泛注意,在現(xiàn)行的房屋買賣合同中,購(gòu)買人可以此為法律根據(jù),訂立相應(yīng)的合同條款,以保證自己的購(gòu)房意愿得以實(shí)現(xiàn)。

此外,如果第一購(gòu)買人簽訂了買賣合同后,在出賣人知情的情況下,占有、使用該房屋,那么即便是第二購(gòu)買人已經(jīng)辦理了房屋所有權(quán)變更登記,也需要更多法律要件對(duì)其進(jìn)行支持。因?yàn)榈谝毁?gòu)買人雖未辦理過戶登記,但出賣人實(shí)際上已經(jīng)將房屋交付給他進(jìn)行使用,并且如果買賣合同標(biāo)的為毛坯房,第一購(gòu)買人在入住前進(jìn)行了裝修,那么其不但投入了大量財(cái)力和精力,而且正常的生活秩序也已經(jīng)建立起來,在這種情況下,僅憑借一紙變更登記就要求第一購(gòu)買人交還房屋,顯然有失法律的公正。但對(duì)于這種特殊情況,我國(guó)現(xiàn)行法律尚沒有明確的條款予以解決,因此,還需借鑒國(guó)外相似的案例并結(jié)合我國(guó)特殊國(guó)情,來完善對(duì)房屋二重買賣的法律救助方式。(作者單位:柳州職業(yè)技術(shù)學(xué)院)

注釋

房屋經(jīng)濟(jì)糾紛案例范文第2篇

1、法具有預(yù)防功能，知法是前提，知法才能用法，用法才能使自己參與的民事活動(dòng)合法，起到預(yù)防糾紛、降低風(fēng)險(xiǎn)的作用。

2、具有保護(hù)功能，當(dāng)農(nóng)發(fā)行的合法權(quán)益受到侵害的時(shí)候，法律訴訟是最后的救濟(jì)途徑，如果訴訟時(shí)機(jī)把握得好，操作得當(dāng)，一般是能維護(hù)自身合法權(quán)益的。

3、還具有警示功能，現(xiàn)階段，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)還不成熟，市場(chǎng)信用缺失，債務(wù)人千方百計(jì)逃廢銀行債權(quán)，討債手法花樣翻新，有的甚至進(jìn)行了環(huán)環(huán)相扣的策略設(shè)置，在依法清收銀行債權(quán)法律是強(qiáng)有力的手段，給債務(wù)人強(qiáng)有力的震懾，警示借款人不守信必經(jīng)依法遭受嚴(yán)懲。

具體到農(nóng)發(fā)行文秘站網(wǎng)開展的信貸業(yè)務(wù)，所涉法規(guī)有《民法通則》、《合同法》、《擔(dān)保法》、《貸款通則》以及最高法院的眾多司法解釋和人總行和總行的一些規(guī)章和規(guī)定，學(xué)好這些法律法規(guī)對(duì)開展農(nóng)發(fā)行的信貸業(yè)務(wù)，預(yù)防糾紛，清收債權(quán)，保障效益，維護(hù)農(nóng)發(fā)行權(quán)益并將起到重要作用。

二、我行在貸款辦理、貸款管理、貸款收回全過程應(yīng)注意的法律事項(xiàng)及法律要求

對(duì)此，我我想《民法通則》、《合同法》和《擔(dān)保法》、《公司法》、《民事訴訟法》、結(jié)合《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》相關(guān)司法解釋中的幾個(gè)問題來講：

1、訴訟時(shí)效問題

訴訟時(shí)效一般是兩年，權(quán)利人從知道或應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害之日起兩年內(nèi)，應(yīng)當(dāng)向法院，否則法院不予保護(hù)，訴訟時(shí)效提醒人們你享有權(quán)利應(yīng)及時(shí)行使，不能“躺在權(quán)力上睡大覺”，這一覺睡過了，可是叫天天不應(yīng)叫地地不靈。訴訟時(shí)效有中斷、中止、延長(zhǎng)的情形，催款通知書經(jīng)債務(wù)人簽收發(fā)生訴訟時(shí)效中斷的法律效果，從中斷時(shí)起，重新計(jì)算兩年。

下面談?wù)劥呖钔ㄖ獣乃瓦_(dá)問題：如果債務(wù)人死活就是不在上面簽字怎么辦？有人說法掛號(hào)信或者發(fā)特快專遞，郵寄送達(dá)確實(shí)是個(gè)好辦法，但是實(shí)踐中產(chǎn)生過一些這方面的糾紛積累了一些經(jīng)驗(yàn)，將來打官司企業(yè)說貸款過了兩年訴訟時(shí)效了，法律不保護(hù)，銀行拿出郵寄回執(zhí)說我們送達(dá)了，上面還有你們的簽字呢，企業(yè)說我們壓根就沒見到催款通知書，里面是兩張白紙，銀行一時(shí)又證明不了企業(yè)收到的就是催款通知書，結(jié)果敗訴了。所以和企業(yè)打交道要留一手：一、當(dāng)面送達(dá)帶上第三人，以便有證人；二、給不簽字錄音，根據(jù)最高法院的最新司法解釋，偷拍偷錄取得的證據(jù)只要不侵害他人合法權(quán)益或者違反法律禁止性規(guī)定的方法取得的證據(jù)，都能作為認(rèn)定案件事實(shí)的依據(jù)；三、可以在委托公證員現(xiàn)場(chǎng)公證的情況下留置送達(dá)；四、可以公證郵寄送達(dá)。公證書的證據(jù)效力是比較高的，法院一般直接認(rèn)定。

2、期間表述要規(guī)范。在借款合同或擔(dān)保合同中我們會(huì)經(jīng)常看到類似這樣的述：“期限為合同生效之日起，本息清償之日止”。事實(shí)上法律規(guī)定民法所指的期限應(yīng)當(dāng)以時(shí)、日、月、年計(jì)算。也就是說，從法律上講，沒有約定具體年月日時(shí)的期間等于沒有約定，而不約定期間的借款合同是不完善、不規(guī)范的。《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第三十二條　保證合同約定的保證期間早于或者等于主債務(wù)履行期限的，視為沒有約定，保證期間為主債務(wù)履行期屆滿之日起六個(gè)月。保證合同約定保證人承擔(dān)保證責(zé)任直至主債務(wù)本息還清時(shí)為止等類似內(nèi)容的，視為約定不明，保證期間為主債務(wù)履行期屆滿之日起二年。此規(guī)定要注意，過了保證期間，再追究保證人保證責(zé)任就不行了。

3、合同的訂立：

①、資信審查和調(diào)查很關(guān)鍵資信審查和調(diào)查其實(shí)就是判斷企業(yè)有沒有錢,有將來有沒有還款能力，信譽(yù)怎樣？這個(gè)工作不能小視，直接關(guān)系到貸款的回收。具體來講信貸員應(yīng)深入實(shí)地，查閱原始資料，認(rèn)真、全面調(diào)查借款人和擔(dān)保人的名稱、法定代表人、實(shí)際控制人、注冊(cè)地、注冊(cè)資本、主營(yíng)業(yè)務(wù)、股權(quán)結(jié)構(gòu)、高級(jí)管理人員、財(cái)務(wù)狀況、重大資產(chǎn)項(xiàng)目、擔(dān)保情況和重要訴訟情況、有無不守信擠挪收購(gòu)資金、違規(guī)經(jīng)營(yíng)的不良記錄等等，總行“以風(fēng)險(xiǎn)控制為核心，按照企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)承受能力的大小掌握貸款發(fā)放。”也就是這個(gè)意思。

②、給企業(yè)貫徹守信意識(shí)，也就是給企業(yè)下點(diǎn)毛毛雨，給企業(yè)講明違約將要付出很慘重的代價(jià)，違約是要追究責(zé)任，退出市場(chǎng)，一輩子負(fù)債別想翻身。

③、不要一律采用填充式格式合同。格式合同的好處是方便重復(fù)使用，小額大面積放貸時(shí)可以使用，但一般貸款最好不要使用，因?yàn)榉蓪?duì)格式合同提供一方的要求是十分苛刻的，稍有不慎就會(huì)導(dǎo)致對(duì)銀行不利的法律后果。如《合同法》規(guī)定：對(duì)格式條款有二種以上不同解釋的，以不利于格式合同提供一方的解釋為解釋。

④、增加保護(hù)性條款。首先是對(duì)故意隱瞞關(guān)聯(lián)擔(dān)保企業(yè)信息的，一經(jīng)

發(fā)現(xiàn)，商業(yè)銀行有權(quán)提前收回貸款；其次是借款人、擔(dān)保人要定期向商業(yè)銀行報(bào)送對(duì)外擔(dān)保情況，并承諾提供的信息和對(duì)外擔(dān)保金額完整、真實(shí)、準(zhǔn)確；再次是擔(dān)保人農(nóng)發(fā)行書面同意，以其有效經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)向他人設(shè)定抵（質(zhì)）押或?qū)ν馓峁┍ＷC，貸款風(fēng)險(xiǎn)增加時(shí)，商業(yè)銀行有權(quán)停止發(fā)放尚未發(fā)放的貸款，并要求借款人提前償還已發(fā)放的部分或全部貸款；最后是在保證合同有效期內(nèi)，擔(dān)保人財(cái)務(wù)狀況惡化、經(jīng)營(yíng)機(jī)制或組織結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，如合并、聯(lián)營(yíng)、破產(chǎn)、解散和涉及重大經(jīng)濟(jì)糾紛等情況危及擔(dān)保代償能力時(shí)，銀行有權(quán)要求借款人提供新的合法、有效、可靠的擔(dān)保。采取讓企業(yè)籌集風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金（簡(jiǎn)稱風(fēng)險(xiǎn)金）存入農(nóng)發(fā)行的手段來預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)。糧食企業(yè)因自身幾乎沒有盈余積累，大部分要靠職工集資籌集風(fēng)險(xiǎn)金。新收的糧食未銷售前，企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)金不能提取。

這里給大家介紹一下，合同內(nèi)容產(chǎn)生糾紛了以合同為依據(jù)，合同內(nèi)容只要約定不違反法律、和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定均是有效的，風(fēng)險(xiǎn)金其實(shí)就是合同履約保證金，企業(yè)違約了，我就有權(quán)要求你承擔(dān)違約責(zé)任，要學(xué)會(huì)用合同保護(hù)自己。現(xiàn)在很多企業(yè)都有自己的法律顧問，合同審查就顯得很關(guān)鍵了，出了糾紛要靠合同保護(hù)。

4、合同的履行與不安抗辯權(quán)的行使不要機(jī)械執(zhí)行合同，對(duì)貸款的安全狀況要實(shí)行全程監(jiān)督，一旦發(fā)現(xiàn)貸款不安全因素形成，應(yīng)積極行使法律賦予的不安抗辯權(quán)，避免風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。所謂不安抗辯權(quán)是指先履行義務(wù)的一方有證據(jù)證明后履行義務(wù)一方在自己履行義務(wù)后有可能無法履行其對(duì)應(yīng)義務(wù)，則先履行義務(wù)的一方有權(quán)終止履行義務(wù)。舉例說明：有一筆為期2年的貸款，現(xiàn)在只過了1年，銀行有充分證據(jù)表明借款人的經(jīng)營(yíng)狀況嚴(yán)重惡化，完全背離了貸款合同訂立時(shí)的資信狀態(tài)，且無蘇復(fù)可能，則銀行有權(quán)終止貸款合同的繼續(xù)履行，提前收回貸款。如果還機(jī)械地等到2年期滿，那就會(huì)真的“人死債亡”了。

案例：如何運(yùn)用撤銷權(quán)保護(hù)農(nóng)發(fā)行的合法權(quán)益？

甲公司欠某農(nóng)發(fā)行貸款300萬元，一直無力償還。現(xiàn)在乙公司欠甲公司貨款100萬元已到期，但是甲公司明確表示放棄對(duì)丙的100萬元債權(quán)。對(duì)甲公司這一行為，農(nóng)發(fā)行該怎樣才能維護(hù)自己的合法債權(quán)？

分析：農(nóng)發(fā)行可以請(qǐng)求人民法院撤銷甲公司放棄其對(duì)丙到期債權(quán)的行為，同時(shí)可以要求甲公司承擔(dān)其行使撤銷權(quán)所支付的必要費(fèi)用。我國(guó)《合同法》第七十四條規(guī)定：“因債務(wù)人放棄其到期債權(quán)或者無償轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)，對(duì)債權(quán)人造成損害的，債權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院撤銷債務(wù)人的行為；債務(wù)人以明顯不合理的低價(jià)轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)，對(duì)債權(quán)人造成損害，并且受讓人知道該情形的，債權(quán)人也可以請(qǐng)求人民法院撤銷債務(wù)人的行為。”甲公司欠農(nóng)發(fā)行300萬元貸款早已到期，一直無力償還，卻明確表示放棄其對(duì)丙10萬元到期債權(quán)，其行為已經(jīng)損害了農(nóng)發(fā)行合法債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，所以農(nóng)發(fā)行可以請(qǐng)求人民法院撤銷甲公司的放棄行為。

但是，農(nóng)發(fā)行行使撤銷權(quán)是有期限的，農(nóng)發(fā)行應(yīng)當(dāng)在法律規(guī)定的期限內(nèi)及時(shí)行使該撤銷權(quán)。《合同法》第七十五條規(guī)定“撤銷權(quán)自債權(quán)人知道或應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)行使。自債務(wù)人的行為發(fā)生之日起五年內(nèi)沒有行使撤銷權(quán)的，該撤銷權(quán)消滅。”所以農(nóng)發(fā)行在知道或者應(yīng)該知道甲公司放棄100萬元貨款時(shí)起一年內(nèi)，應(yīng)及時(shí)請(qǐng)求人民法院撤銷甲公司的放棄行為。即使農(nóng)發(fā)行有充分的證據(jù)證明其確實(shí)不知道也不可能知道甲公司放棄100萬元債權(quán)的行為，自甲公司放棄其對(duì)丙的到期債權(quán)之日起，滿五年之后，農(nóng)發(fā)行也不再享有請(qǐng)求人民法院撤銷的權(quán)利。

農(nóng)發(fā)行請(qǐng)求人民法院撤銷甲公司的放棄行為，哪部分費(fèi)用可以要求甲公司承擔(dān)呢？我國(guó)最高法院關(guān)于適用《合同法》若干問題的解釋第二十六條規(guī)定：“債權(quán)人行使撤銷權(quán)所支付的律師費(fèi)、差旅費(fèi)等必要的費(fèi)用，由債務(wù)人承擔(dān)。”所以農(nóng)發(fā)行可以在請(qǐng)求人民法院撤銷甲公司行為的同時(shí)，一并要求甲公司支付其律師費(fèi)、差旅費(fèi)等必要費(fèi)用。

5、律禁止的擔(dān)保人：根據(jù)《擔(dān)保法》第八條第九條第十條　國(guó)家機(jī)關(guān)不得為保證人，但經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為使用外國(guó)政府或者國(guó)際經(jīng)濟(jì)組織貸款進(jìn)行轉(zhuǎn)貸的除外。學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體不得為保證人。企業(yè)法人的分支機(jī)構(gòu)、職能部門不得為保證人。企業(yè)法人的分支機(jī)構(gòu)有法人書面授權(quán)的，可以在授權(quán)范圍內(nèi)提供保證。

此外，《公司法》第六十條的規(guī)定：“禁止董事、經(jīng)理以公司資本為本公司股東或者其他個(gè)人債務(wù)提供擔(dān)保”。中國(guó)證監(jiān)會(huì)《關(guān)于上市公司為他人提供擔(dān)保有關(guān)問題的通知》的規(guī)定：“上市公司不得以公司資產(chǎn)為本公司的股東、股東的控股子公司、股東的附屬企業(yè)或者個(gè)人債務(wù)提供擔(dān)保”。

另外，關(guān)聯(lián)企業(yè)擔(dān)保也要嚴(yán)格審查，關(guān)聯(lián)企業(yè)一般是指2家以上的企業(yè)法定代表人為同一人、企業(yè)屬于上下級(jí)關(guān)系或同屬于一家企業(yè)的兄弟公司等關(guān)系的企業(yè)。關(guān)聯(lián)企業(yè)擔(dān)保的表現(xiàn)形式一是有些企業(yè)利用工商登記，一套領(lǐng)導(dǎo)班子卻使用幾塊牌子，多頭套取銀行貸款。二是母子公司、系統(tǒng)內(nèi)企業(yè)互相擔(dān)保，下級(jí)或子公司出面貸款，而實(shí)際為其上級(jí)公司、母公司所占用。

6、不得抵押的財(cái)產(chǎn)及注意事項(xiàng)

根據(jù)《擔(dān)保法》下列財(cái)產(chǎn)不得抵押：

土地所有權(quán)；學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的

教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社 會(huì)公益設(shè)施；所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)；依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)；

耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押，但抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)；鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押。

案例：1999年4月18日，羅某為了經(jīng)營(yíng)糧油加工廠，與中國(guó)銀行某支行簽訂了一份借款合同，向該支行借款12萬元。同日，謝某與該支行簽訂了一份抵押擔(dān)保合同，約定以謝某享有的集體土地使用權(quán)為該12萬元借款提供抵押擔(dān)保，同時(shí)謝某向該支行提供了集體土地建設(shè)用地許可證。另查明，謝某簽訂合同時(shí)已在該集體土地上建有一層民房，該房?jī)r(jià)值4萬元，其中土地使用權(quán)的價(jià)值經(jīng)評(píng)估為1萬元。

上述借款逾期多年，羅某因經(jīng)營(yíng)不善無力償還銀行借款及其利息，為此，該行到法院，要求判令羅某償還借款及其利息，判令謝某承擔(dān)賠償責(zé)任。

本案中，但對(duì)謝某的賠償責(zé)任有以下兩種意見：

第一種意見認(rèn)為：謝某以集體土地使用權(quán)為貸款提供擔(dān)保，違反法律禁止性規(guī)定，擔(dān)保無效；但謝某的無效擔(dān)保行為促使銀行向羅某提供貸款，謝某應(yīng)知法律的禁止性規(guī)定，其對(duì)擔(dān)保無效與銀行存在混合過錯(cuò)，按照過錯(cuò)責(zé)任相抵原則，且依照最高人民法院《關(guān)于適用擔(dān)保法的若干問題的解釋》第七條規(guī)定，債權(quán)人、擔(dān)保人有過錯(cuò)的，擔(dān)保人承擔(dān)民事責(zé)任的部分，不應(yīng)超過債務(wù)人不能清償部分的二分之一，故應(yīng)判決謝某承擔(dān)6萬元及其利息的賠償責(zé)任。

第二種意見認(rèn)為：謝某與銀行簽訂的擔(dān)保合同因違反法律的規(guī)定而無效，但謝某在合同中僅承擔(dān)提供擔(dān)保的義務(wù)，屬單務(wù)無償?shù)男袨椋蓪?duì)其注意義務(wù)應(yīng)有所減輕，并應(yīng)給予特殊的保護(hù)；相反，銀行在擔(dān)保合同中將僅享有要求承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的權(quán)利，不承擔(dān)任何義務(wù)，且其是在管理自己的債權(quán)，本應(yīng)盡到善良管理人的充分注意。為此，銀行作為金融部門，相對(duì)于作為農(nóng)民的謝某，其應(yīng)有充分注意法律規(guī)定的合理期待，而本案中銀行連抵押物是否符合法律規(guī)定的一般審查義務(wù)都未盡到，應(yīng)視為其明知或應(yīng)知合同無效，對(duì)此造成的損失銀行將喪失請(qǐng)求賠償?shù)臋?quán)利，而應(yīng)由其自行承擔(dān)。故應(yīng)判決駁回銀行要求謝某承擔(dān)賠償責(zé)任的請(qǐng)求。

法院最終采納了第二種意見。

按照國(guó)家土地管理法規(guī)定，集體土地必須先辦理國(guó)家征用手續(xù)然后作為出讓土地才能進(jìn)入市場(chǎng)流通，因此這些企業(yè)的集體土地可能因無法辦理征用手續(xù)而無法變現(xiàn)，或者即使可以變現(xiàn)，但在按規(guī)定繳付有關(guān)的土地出讓金后，銀行所得無幾。而附屬在土地上的廠房的變現(xiàn)能力也因集體土地原因受到限制，無法滿足抵押物最關(guān)鍵的特征或要求??流通性，因此一旦企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)生問題后，這類抵押物根本無法處置或者處置價(jià)值極低，因而極易形成貸款風(fēng)險(xiǎn)。所以辦理此類抵押應(yīng)該慎重。

7、抵押的審查和登記。對(duì)抵押物進(jìn)行詳細(xì)的審查。抵押物作為貸款清收的第二還款來源，在擔(dān)保貸款中起著非常重要的作用，因此銀行應(yīng)對(duì)抵押的物品進(jìn)行詳細(xì)的審查。內(nèi)容包括：抵押物的所有權(quán)、使用權(quán)、占有權(quán)、處置權(quán)和保管權(quán)等。《擔(dān)保法》規(guī)定，當(dāng)事人以特定財(cái)產(chǎn)，如土地使用證、城市房地產(chǎn)、運(yùn)輸工具、機(jī)器設(shè)備進(jìn)行抵押時(shí)，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行抵押登記。如果未進(jìn)行抵押登記，則抵押合同不能生效。法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀牡盅翰坏怯洸簧В梢缘怯浀牡盅翰坏怯洸坏脤?duì)抗第三人。這個(gè)規(guī)定的意思是，如果一個(gè)企業(yè)就同一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)在兩個(gè)銀行重復(fù)辦理抵押貸款，辦理抵押登記的才依法享有優(yōu)先權(quán)，沒有登記的不享有優(yōu)先權(quán)。

8、建工程抵押情況下優(yōu)先權(quán)不對(duì)造成的風(fēng)險(xiǎn)。抵押貸款在貸款到期時(shí)，借款人無力償還，抵押權(quán)人依法對(duì)抵押物有優(yōu)先受償權(quán)。但它在行使順序上，位于法律直接規(guī)定而產(chǎn)生的法定優(yōu)先權(quán)之后。一旦法定優(yōu)先權(quán)與抵押優(yōu)先權(quán)在貸款案件訴訟中相遇，抵押優(yōu)先權(quán)就相對(duì)不優(yōu)先了，在一定程度上，可能導(dǎo)致銀行貸款債權(quán)甚至完全喪失擔(dān)保物權(quán)的保障，即貸款債權(quán)被懸空。比如建設(shè)工程：我國(guó)合同法第二百八十六條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償。”這條法律出臺(tái)也是考慮到解決拖欠農(nóng)民工工資問題，法律直接規(guī)定了，比如銀行如果以在建工程作抵押，就存在這樣的問題，必然加大銀行的風(fēng)險(xiǎn)。

9、貸款因抵押物價(jià)值嚴(yán)重不足形成損失。

案例：某銀行向某建筑集團(tuán)公司發(fā)放的1筆150萬元抵押貸款以該公司在運(yùn)行中的18輛汽車作為抵押物，抵押價(jià)值450萬元，表面上看抵押物價(jià)值3倍于貸款金額，好象貸款沒有風(fēng)險(xiǎn)。但在處置時(shí)發(fā)現(xiàn)5輛車已報(bào)廢，沒有任何價(jià)值，經(jīng)法院認(rèn)定為原抵押物已不存在。另4輛大通橋梁車專用性強(qiáng)難以變賣，其余9輛車因?yàn)橐恢痹诮ㄖさ厣鲜褂茫呀?jīng)破舊不堪，并臨近報(bào)廢時(shí)限，且存在拖欠高額養(yǎng)路費(fèi)（必須優(yōu)先償付）的情況，結(jié)果該行幾經(jīng)努力，處置抵押汽車僅收回40萬元，形成110萬元的損失。

10、不注重抵押物的完整性，以無法單獨(dú)處理的房產(chǎn)附屬設(shè)備建筑物等作為抵押物，造成處置抵押物遇到障礙，抵押最終落空。

如某銀行發(fā)放給某咨詢有限公司的1筆1500萬元貸款以企業(yè)所有的安裝在其他獨(dú)立法人單位建筑物上的設(shè)備（消防、電梯、空調(diào)設(shè)備等）做了抵押，結(jié)果在貸款逾期經(jīng)過訴訟后，在法院執(zhí)行過程中，因?yàn)閷?duì)電梯、空調(diào)設(shè)備、裝潢等進(jìn)行拆卸執(zhí)行將會(huì)損壞所附房產(chǎn)的建筑物結(jié)構(gòu)，而房產(chǎn)所屬單位又不同意在不拆除抵押物的前提下給予補(bǔ)償，因此法院認(rèn)為債務(wù)人的抵押物無法處置又無其他資產(chǎn)而下達(dá)了中止執(zhí)行裁定書。該筆貸款的抵押物因不完整的原因無法單獨(dú)處置而變得完全沒有價(jià)值。

11、及時(shí)行使別除權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)破產(chǎn)法（試行）》第三十二條：“破產(chǎn)宣告前成立的有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保的債權(quán)，債權(quán)人享有就該擔(dān)保物優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。”債務(wù)企業(yè)、擔(dān)保企業(yè)破產(chǎn)應(yīng)及時(shí)行使別除權(quán)。抵押物不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，此時(shí)債權(quán)人享有別除權(quán)，即債權(quán)人就此抵押物行使權(quán)利不依據(jù)破產(chǎn)程序就能實(shí)現(xiàn)其債權(quán)。

12、小額信貸中以一套住宅抵押擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)：根據(jù)最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定第六條　對(duì)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。以居住房屋抵押現(xiàn)在還不能執(zhí)行，法院一般都很謹(jǐn)慎，所以要慎重，這是新規(guī)定，以前你不還錢，法院就先貼公告限期搬出，強(qiáng)制拍賣了，現(xiàn)在執(zhí)法人性化了，保障債務(wù)人的生存權(quán)，如果不注意受傷害的還是銀行債權(quán)人，據(jù)深圳那邊的情況，各大銀行聯(lián)合起來呼吁住房按揭貸款業(yè)務(wù)沒法開展，原因就是這條規(guī)定，貸款買的房，不還貸款銀行還不能趕他走？

13、質(zhì)押時(shí)質(zhì)物需 移交、權(quán)利憑證需交付并應(yīng)及時(shí)辦理出質(zhì)登記手續(xù)。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第六十四條質(zhì)押合同自質(zhì)物移交于質(zhì)權(quán)人占有時(shí)生效。第七十六條　以匯票、支票、本票、債券、存款單、倉(cāng)單、提單出質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)在合同約定的期限內(nèi)將權(quán)利憑證交付質(zhì)權(quán)人。質(zhì)押合同自權(quán)利憑證交付之日起生效。第七十八條　以依法可以轉(zhuǎn)讓的股票出質(zhì)的，出質(zhì)人與質(zhì)權(quán)人應(yīng)當(dāng)訂立書面合同，并向證券登記機(jī)構(gòu)辦理出質(zhì)登記。質(zhì)押合同自登記之日起生效。以有限責(zé)任公司的股份出質(zhì)的，質(zhì)押合同自股份出質(zhì)記載于股東名冊(cè)之日起生效。第七十九條　以依法可以轉(zhuǎn)讓的商標(biāo)專用權(quán)，專利權(quán)、著作權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)出質(zhì)的，出質(zhì)人與質(zhì)權(quán)人應(yīng)當(dāng)訂立書面合同，并向其管理部門辦理出質(zhì)登記。質(zhì)押合同自登記之日起生效。

14、訴訟審理和法院強(qiáng)制執(zhí)行應(yīng)注意的幾個(gè)問題和技巧財(cái)產(chǎn)保全：財(cái)產(chǎn)保全分兩種，一種是訴前財(cái)產(chǎn)保全，一種是訴訟中的財(cái)產(chǎn)保全，財(cái)產(chǎn)保全就實(shí)現(xiàn)查封債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)保證將來能夠執(zhí)行會(huì)錢來，財(cái)產(chǎn)保全號(hào)稱是“小執(zhí)行”，實(shí)踐中如果保全住了對(duì)方財(cái)產(chǎn)，對(duì)方一般會(huì)積極主動(dòng)地找銀行尋求和解，因?yàn)椴缓徒馑膿p失會(huì)更大。保全的案件執(zhí)行率是比較高的，執(zhí)行難號(hào)稱是“天下第一難”，所以為了防止出現(xiàn)贏了官司輸了錢的局面出現(xiàn)，一定要采取財(cái)產(chǎn)保全。

訴訟擔(dān)保和執(zhí)行擔(dān)保：訴訟過程中包括審理和執(zhí)行中的擔(dān)保是與我們簽合同中的擔(dān)保不一樣，它是向法院擔(dān)保，如果擔(dān)保人不履行義務(wù)，法院直接裁定追加擔(dān)保人為被執(zhí)行人，直接強(qiáng)制執(zhí)行擔(dān)保人的財(cái)產(chǎn)，就不經(jīng)過審理了。

執(zhí)行方法：除了常規(guī)的執(zhí)行手段，查封扣押凍結(jié)搜查等，現(xiàn)在法院系統(tǒng)正在探索和實(shí)踐一些新的知性方法，如限制被執(zhí)行人高消費(fèi)（不允許坐轎車、用手機(jī)、出入歌舞廳等高檔娛樂場(chǎng)所等）、通知公安邊防機(jī)關(guān)，限制出入境；懸賞舉報(bào)，有償征集被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)線索、實(shí)行債權(quán)憑證，給被執(zhí)行人造成一輩子負(fù)債的震懾；由執(zhí)行能力拒不履行法院判決裁定，惡意轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的可以追究刑事責(zé)任，最高可判處3年有期徒刑。三、經(jīng)濟(jì)糾紛案件的管理

人們說，好的律師不是幫你打贏官司，而是幫你不打官司，把法律糾紛和隱

患預(yù)防住，我想訴訟是很專業(yè)的法律活動(dòng)，聘請(qǐng)專業(yè)律師很有必要，可以培訓(xùn)提高信貸人員的法律素質(zhì)。最重要的還是加強(qiáng)自身學(xué)習(xí)，練內(nèi)功。

我想經(jīng)濟(jì)糾紛的管理，主要應(yīng)注意幾點(diǎn)，供領(lǐng)導(dǎo)參考：

1、時(shí)機(jī)，訴訟成本，訴訟結(jié)果應(yīng)參考專業(yè)人員的意見；

2、注意和法院審理庭和執(zhí)行庭良好關(guān)系的建立這一點(diǎn)也很重要，審理是要

獲得強(qiáng)制執(zhí)行的依據(jù)，執(zhí)行又是良心活，執(zhí)行員去查了，回來說沒有發(fā)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)，或者根本就沒去查，估計(jì)銀行也不知道。

四、聘律師的管理外聘律師的管理，我個(gè)人認(rèn)為要選出能力強(qiáng)，時(shí)間有保障、和法院建立良好關(guān)系的律師。管理上，加強(qiáng)溝通，一般事務(wù)派專人和律師聯(lián)系，重大案件開會(huì)律師應(yīng)該參加。