房地產行業發展規劃

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房地產行業發展規劃范文第1篇

為引導房地產行業健康發展，消除房地產行業快速發展對國民經濟的負面影響，中央政府出臺了一系列調控政策，由此構成了一個較為全面的房地產行業調控政策體系。這一政策體系運行的有效性關系到調控政策目標能夠順利實現，因此，對房地產行業調控政策體系運行規律進行剖析，有助于更為準確地判斷房地產政策的執行效果，以便為房地產行業調控政策的有效制定和實施提供一定的決策參考。

二、 房地產行業調控政策體系的構成

房地產行業調控政策體系由行政政策、經濟政策和引導政策三個部分所組成。

1. 行政政策。

（1）行政管理政策。行政管理是指行政組織和機構運用國家權力對社會公共事務進行管理的活動，主要包括常規性和非常規性兩種政策。房地產行業常規性行政管理是指通過對房地產產權產籍的管理來參與調控，規范房地產市場交易秩序，保障房地產交易相關各方的合法權益。土地管理部門和房地產行政管理部門要認真審查企業資質、投資審批程序等，完善行政監管制度。房地產非常規性行政主要是指在某些特定時刻對房地產市場的價格、主體行為或發展環境進行直接干預，如限價政策就是對房地產價格要素的直接干預。

（2）總體規劃。從嚴格意義上說，宏觀管理部門所編制的行業總體發展規劃并不屬于行政政策，但由于這些規劃往往體現了相關部門的發展意圖，具有政策導向的作用，因此具有行政政策的效果?？傮w規劃主要是通過中長期規劃和年度計劃兩種方式參與房地產調控。政府根據房地產行業的特點、發展前景和重要性等特征制定房地產行業長期發展戰略規劃，中期規劃是長期規劃的子規劃，屬于階段性規劃。年度計劃主要是政府根據上年的房地產行業發展情況和對本年度的預測制定年度信貸計劃和年度建設用地計劃，間接影響房地產開發的結構和規模。計劃手段缺乏靈活性，需要配合其他手段共同使用。

（3）專項規劃。專項規劃主要是指地方政府制定的國土規劃、區域規劃、土地利用規劃、城市發展規劃等用以解決特定問題的專門性規劃。這些規劃的出臺確定了城市健康發展的方向和總體框架，地方政府也會按照這些專項規劃的要求，根據當地房地產市場的供求情況對房地產開發項目進行審批。因此，房地產行業的專項規劃對于政府確定房地產市場相關要素供給量具有非常重要的作用，因此也是房地產行業調控政策體系中的重要組成部分。

2. 經濟政策。

（1）財政政策。財政政策是政府通過稅收和財政支出調節總需求。我國房地產行業現行稅種主要包括土地增值稅、耕地占用稅、房產稅、印花稅、營業稅、契稅、企業所得稅、城市維護建設稅、城鎮土地使用稅和附加稅。房地產稅收政策通過調整房地產企業和住房消費者雙方收益水平，影響企業供給和消費者需求的決策行為，調節房地產市場的供求關系，進而影響房價。房地產稅收政策主要在開發階段、持有階段和流通轉讓三個階段影響房價。在開發階段，當稅負增加時，房地產企業開發成本增加，房屋供給降低。反之，當稅負減少時，房屋供給增多。在持有階段，稅收政策通過調整稅負影響房地產收益，進而影響房地產需求。當稅負增加時，房產收益率減少，抑制房地產投資熱情，居民購房需求降低。在流通轉讓階段，稅收政策主要是調節稅負抑制房地產投機活動，通過打擊過度炒房和房地產投機活動影響房價。

（2）貨幣政策。貨幣政策是指政府或者中央銀行利用利率政策、信貸政策和外匯政策等政策工具來影響經濟活動的各項措施。貨幣政策通過控制貨幣發行量、控制房地產行業投資規模和控制房地產信貸總規模來影響房地產市場。

貨幣政策對房地產市場進行影響主要取決于房地產開發商和住房消費者對銀行貸款的依賴程度。貨幣政策主要是通過利率、銀行信貸兩種渠道調節房地產市場。我國房地產企業50%以上的經營資金來源于銀行信貸，大多數消費者的購房資金也主要來自于銀行的住房抵押貸款，所以房地產企業和居民對銀行貸款依賴程度比較高。當銀行銀根松弛、利率較低時，企業資金成本降低，房地產企業投資力度會加大，房地產供給會相對增加；另一方面，利率較低時也會刺激居民購房，房地產需求也會擴大。相反，當銀根緊縮、利率較高時，企業資金成本提高、所獲利潤降低，房地產企業的投資就會相應減少；另一方面，居民會把資金存入銀行，獲得利息收入，并且利率高時購房會增加居民還貸壓力，因此，利率提高會抑制居民購房欲望，房地產需求下降。因此，貨幣政策主要通過調整房地產市場供求關系影響房地產價格的。

（3）土地政策。土地政策主要包括如下三個方面的內容：

①控制土地供應數量。政府通過掌控土地一級市場和二級市場上土地增量和存量的供應權，將土地投入市場，以此控制房地產開發的規模和結構，即通過控制土地的總供給量參與調控。政府出讓城市土地按方式可以分為劃撥、協議、掛牌、招標和拍賣，其中招拍掛方式是地方政府土地出讓的主要方式。

②確定土地價格。土地是房屋建設的基礎，土地成本在房地產產品建設總成本中占有極大比重。從成本角度看，建筑材料費、人工費和機械費等費用上漲會短期造成住宅價格上升，但隨著人們收入水平提高和其他生產要素供給增加，且材料費、人工費和機械費等費用不會超出社會物價漲幅太多，因此土地價格的持續增長才是住宅價格上漲的關鍵因素。同時，土地的價格也會在很大程度上影響到地方政府的財政收入。

③優化土地供給結構。政府運用土地政策調控房地產行業的途徑已經從重點控制土地供應數量、土地價格漸漸地轉到重點合理控制土地供給結構。目前，我國部分地區普通住宅需求旺盛，甚至達到供不應求的程度，但是別墅、高檔商品房和寫字樓的空置率卻非常高。針對這一情況，國家已經出臺政策要求優化房地產行業開發用地的供給結構，即在出讓土地時對于土地的使用用途進行甄別，調整不同用途土地的供應比例，對于用以解決群眾基本需求的土地開放項目予以鼓勵，優先滿足普通商品住宅的用地供應，限制別墅、高檔商品房和寫字樓的建設用地供給數量。

3. 引導政策。一般來說，房地產行業調控的引導政策主要包括信息引導、輿論引導以及對相關主體的行為引導三種。

（1）信息引導。信息對房地產市場主體的決策具有前導性作用。信息引導主要是通過公開房地產市場相關信息，如房地產成交價格，土地出讓的數量、結構和價格、住房信息登記等。通過這些信息的公開，盡量縮小政府、企業和消費者三者之間信息不對稱，從而對房地產市場進行調控。

（2）輿論引導。房地產行業調控中的輿論引導主要包括兩個方面。政府通過媒體，傳播房地產行業調控方向的相關信息，通過形成輿論壓力，一方面影響房地產企業的經營活動，另一方面也引導房地產行業的需求者形成理性的住房消費觀念。

（3）行為引導。政府通過對房地產市場主體（如房地產開發商、消費者、材料供應商和各級房地產主管部門等）的不規范行為進行警告、教育，使房地產市場能夠健康、有序發展。

三、 房地產調控政策體系運行的影響因素

1. 宏觀經濟環境。政策是依托環境為載體運行的，政策不能脫離環境而單獨作用，政策工具的執行效果在很大程度上取決于政策應用的具體環境。政策與環境之間相互作用、相互影響，分析房地產調控政策的有效性離不開我國的宏觀經濟環境和社會環境。由于我國經濟發展速度較快但市場化程度較低，市場經濟體制尚未完全健全，宏觀經濟環境與發達國家相比具有很多獨特之處。宏觀經濟的運行環境和制度環境能夠在很大程度上決定房地產調控政策體系運行的有效性。當調控政策不能適應宏觀經濟環境變化時，政策有效性就會大大降低。因此，在設計房地產行業調控政策時，應當對宏觀經濟環境予以考慮，以便降低由于外部環境的制約而對政策執行造成的影響。

2. 調控目標。調控目標是調控主體通過運用調控工具所要達到的效果。政府對房地產行業調控的目標是多重的，根本目標是滿足人們的“居者有其屋”的住房愿望，并且在引導房地產業健康發展的同時也要促進經濟的發展、維持社會穩定、保護生態環境。近年來我國房地產調控目標一直圍繞這四項內容展開，但是對目標的優先排序和重視程度稍有不同。在多重調控目標的指引下，政府出臺的房地產調控政策具有階段性和目標多元化的特點。也就是說，在不同階段，政府制定房地產調控政策目標不同、目標多元化程度也不同。

我國房地產行業調控的長期目標是實現“居者有其屋”，即房地產行業發展與國民經濟發展相適應；短期目標則是維持房地產市場產品價格穩定、控制房地產泡沫?，F實目標是促進房地產市場產品供求總量均衡和房地產市場產品結構平衡。由于調控目標所具有的的多元性，而不同目標的實現有需要不同的政策工具的支持，因此房地產行業調控政策體系在運行時就需要考慮多種目標以及所需要的政策工具。由于調控工具不同、政策自身內容各異，房地產調控政策實施的效果也不盡相同，因而就會對政策體系的有效運行產生影響。

3. 政策設計。房地產行業調控政策體系的運行，還要受到體系內政策的科學性與合理性以及不同政策之間協調程度的影響。

（1）政策設計的科學性與合理性。政府在制定房地產調控政策時，往往會對政策的科學性與合理性進行考慮，避免一項政策過度頻繁、反復地使用，尤其是行政命令類型的政策工具。因為行政命令型政策工具雖然能快速、有效的達到政策預期效果，但是過度使用會帶來市場失靈的風險。政策具有時效性和滯后性，從政策的制定、實施到發揮效用都需要一定的時間。如果各級政府在制定調控政策時沒有注意到政策執行過程中的時滯性，就有可能影響到政策體系的運行效果。

（2）調控政策之間的協調程度。調控政策之間的協調主要是指不同政策之間是否存在沖突、執行過程中是否存在矛盾的地方。政府在制定調控政策時，需要考慮到政策工具之間的沖突性和摩擦性。當選用的政策工具之間的沖突性和牽制性，不僅會增加政策運行成本，也會削弱政策的實施效果。

政策的有效性與政策的科學性、合理性密切相關，與政策工具之間的協調性緊密相連，實行科學的、合理的、靈活的調控政策有助于提高政策有效性。政府部門應該制定科學、合理并兼備規則和靈活性的調控政策，以解決政策可信性和滯后性問題。

4. 地方政府的政策執行程度。在制定和實施房地產調控政策過程中，中央政府和地方政府分別扮演不同角色。中央政府制定統一的房地產調控政策，對全國范圍內的房地產市場進行整治、規劃。地方政府主要是執行中央政府制定的各項房地產調控政策，并負責本地區房地產市場的調控。地方政府是調控政策的執行者，在房地產調控中發揮著重要作用。地方政府執行房地產調控政策的力度和態度，直接影響政策實施的有效性。當地方政府采取積極的態度、高度執行政策與采取回避、不積極的態度、消極的執行調控政策時，會取得明顯不同的效果。另外，由于中央政府出臺的許多房地產調控政策是應急性質的，具有一定的時效性，需要地方政府及時、有效的落實這些政策，過度拖延的話會致使調控政策喪失效力，影響調控政策的運行效率和有效性。地方政府作為本行政區域內經濟和城鄉事業的管理者，如果其態度不正確，會嚴重影響房地產行業調控政策的效果甚至產生干擾作用。

四、 房地產調控政策實施路徑

1. 行政手段實施路徑。在我國房地產需求市場上主要把消費者的住房需求分為投資需求和剛性需求。投資需求的消費者所購買的房屋不是用來自住，而是炒房投資的一種方式。剛性需求的消費者購房是用來自住的。我國政府在運用行政手段時經常以行政權力為依靠，通過限制房產價格影響，影響房地產開發商的房屋供給量和購房者的房屋需求量，然后通過房地產市場的供求關系調節房地產開發商的開發行為和消費者的購房行為，進而達到調控房地產市場的目的。

房地產行業發展規劃范文第2篇

1房地產經濟與市場經濟的關系

1.1房地產經濟的發展可以帶動基礎性市場需求

在房地產經濟的發展中，如果建設一定數量的基礎公共設施，就可以有效的轉變市場中立民眾的消費需求與傾向，以提高基礎消費需求水平，有效的提高基層民眾的生活質量。此外，房產經濟的健康發展，還能夠有效縮小城鄉差異，提高我國城市化發展速度。因此，房地產經濟發展能夠帶動基礎性市場需求。

1.2房地產經濟的發展可以帶動周邊行業的發展

房地產行業屬于服務行業，其具有一定的先導性特點，這一行業的涉及范圍較廣，并且業務內容相對復雜，其發展狀態與周邊的各個產業息息相關，這些周邊產業中包括建筑材料生產、化工生產、冶金材料生產、電力、運輸以及水利行業等。在房地產行業不斷發展的過程中，行業經濟效益持續提高，就會在一定程度上帶動其他產業的發展。

1.3房地產經濟的發展可以促進市場經濟的穩定發展

房地產經濟能拉動現代市場經濟的穩定增長，房地產經濟的健康發展，可刺激市場經濟建設事業目標的順利實現，為我國宏觀性國民經濟建設的健康推進提供支持條件。如果發生金融危機，現實市場經濟體制發生劇烈的波動性變化，這時如果房地產行業能夠保持穩定發展，能吸引家庭性資金要素，發揮對公開金融市場中通貨膨脹問題的抵御與緩解作用，保證國民經濟建設平穩進行。

2房地產經濟與市場經濟發展的問題

2.1沒有確定與節能環保相關的長期發展方向

在目前的發展階段，在我國社會經濟不斷進步的同時，人們的環保意識也正在不斷提高，以節能環保為基礎的長期發展，逐漸受到了各行各業進行發展規劃時的關注重點，房地產經濟的發展與環境保護的開展之間存在著一定的聯系，在進行節能環保時所獲得的能源消耗水平，能夠對市場經濟的發展產生積極的影響。在進行房地產開發工作的同時，需要消耗大量的林業資源、土地資源以及各種不同的能源，如果能夠在開發建設過程中應用環保性的建設材料與建筑結構，就能夠有效的提高房地產經濟發展過程中的環保性，實現房地產經濟與市場經濟的協調發展。但是，我國大部分的房地產企業仍未確定與節能環保相關的長期發展方向，在一定程度上阻礙了房地產經濟與市場經濟協調發展的實現。

2.2商品房產價格與價值嚴重不符

在市場經濟的發展過程中，商品的交易價格必須遵循在商品本身價值上下波動的狀態，這是市場中進行商品交易的最基礎原則，只有確保交易過程中長期遵循這樣的原則，才可以建立健康的市場經濟環境，所有商品的交易都處于最佳狀態。但是，由于會受到各種主觀因素的影響，在我國目前的商品房交易過程中，供需關系存在嚴重的不平衡現象，直接造成商品房的交易價格要遠遠高于其自身價值，導致商品房交易市場無法遵循商品交易的最基本原則，對市場經濟的發展造成了不良的影響。

3促進房地產經濟與市場經濟協調發展的的具體對策

通過對房地產經濟與市場經濟的關系，并且找出房地產經濟與市場經濟發展存在的問題后，為了促進房地產經濟與市場經濟協調發展的實現，我們需要采取以下幾方面對策：

3.1有效的提高實現我國房地產行業發展轉型的力度

為了實現房地產經濟與市場經濟協調發展，我國政府及地方政府的相關部門必須采取積極有效的措施，大幅度提高對我國房地產市場的宏觀調控力度。在具體的工作中，必須要以我國房地產經濟的發展狀態為基礎，實行適當的市場交易規范與激勵性政策，對我國目前的房地產開發與施工企業進行正確的引導，確保它們能夠向著綠色經濟、低碳環保的方向持續發展，并且能夠為房地產經濟的發展提供完善的政策與足夠的資金支持，有效的促進我國房地產經濟的發展，由傳統發展模式向著低碳環保的發展模式轉型。與此同時，我國政府及地方政府的相關部門還需要根據我國房地產經濟發展的具體情況，實施有利于其發展的推動政策與相關規定，并且對房地產行業的發展進行全面的監督與鼓勵，使其建立綠色經濟的發展模式，積極的引進并應用先進的低碳技術與新能源技術，推動我國房地產經濟的發展。

3.2采取有效的措施加強對房地產市場的監控

為了實現房地產經濟與市場經濟協調發展，我國政府及地方政府的相關部門需要出臺專門的行業管理規范與監控政策，提高政府對房地產建議市場的監管與控制，站在宏觀的基礎上，有效的控制房地產經濟的發展方向，提高對房地產行業發展過程中所有細節問題的管理水平。與此同時，還要確定推動市場經濟健康發展的基本目標，嚴格控制房地產開發獲取貸款的基礎條件，房地產項目規模以及信貸模式等，為房地產經濟的發展創造良好的市場環境，從根本上防止房地產經濟泡沫的出現。

4結束語

總而言之，房地產經濟是我國社會經濟發展的關鍵環節，為了確保房地產經濟與市場經濟能夠協調發展，我們必須明確房地產經濟與市場經濟的關系，并以此為基礎，發現二者共同發展過程中存在的相關問題。根據這些問題的具體特點與實際情況采取針對性的解決對策，制定正確的發展方向，促進房地產經濟與市場經濟協調發展的實現。

參考文獻：

[1]孫玉明.探討房地產經濟與市場經濟的協調發展[J].財經界(學術版)，2015,(10).

[2]朱曉林.房地產經濟與市場經濟的協調發展研究[J].住宅與房地產,2016,(27):18.

房地產行業發展規劃范文第3篇

隨著我國房產稅改革方案的提出以及滬渝兩市的試點情況，房地產經濟的發展必將迎來全新的挑戰和機遇。工商管理對規范房地產經濟發展，平衡行業內部競爭具有極其重要的作用。文章對工商管理的特點進行了簡單分析，針對房地產經濟和工商管理之間的內在聯系作了剖析，探究了工商管理對房地產經濟的促進作用，以期對相關工作起到一定參考作用。

關鍵詞：工商管理；房地產經濟；內在聯系；促進作用

房地產經濟發展的好壞和國家整體經濟發展具有直接關聯，其既是國家宏觀政策的體現，也是市場環境的外在表征。工商管理是對各行各業的監督約束，通過明文規定對行業內的各種行為進行檢查和規范。對于房地產行業而言，通過工商管理加強其行業行為的合理性與合法性，對維持房地產經濟持續發展和保證市場秩序具有極其重要的作用。

一、工商管理特點分析

工商管理從其性質上看屬于政府職能部門，但是，其和常規的職能部門又存在一定差別。工商管理的核心工作是按照國家相關法律規定對各行各業進行監督管理，以此確保各行各業經濟發展科學合理。通過工商管理的定義不難看出，其只是對經濟活動進行監督和管理，并不具備直接干預經濟活動的權力。因此，可以說工商管理是市場經濟的框架，市場經濟只有在工商管理的范圍內才能確保良性健康的發展，一旦超出工商管理的范圍，就可能導致一些違背市場規律、法律法規的行為出現，最終對市場經濟發展造成較大影響。從實際工作看，工商管理具有很高的靈活性，對于不同經濟體或是不同的行業，工商管理可以采取不同措施手段展開相關工作。但是，在這高度的靈活性當中，又有一部分維護不變的核心內容，比如我國經濟政策、相關法律法規等。只有以我國的經濟政策和法律法規作為不變的核心，以此構建靈活多用的工商管理工作模式，才能取得最好的工作效果。工商管理從范圍上看是很大的，其不僅涵蓋了各行各業，在管理形式上也可以分為有形監管和無形監管兩種。有形監管就是工商部門通過既定的準則、確定的流程等展開相關工作。而無形的監管主要是憑借市場準入、市場競爭和市場交易等對各行業的經濟活動進行監管，以此實現市場經濟平穩發展。

二、房地產經濟和工商管理的內在聯系

（一）房地產經濟是工商管理工作的重要組成

在市場經濟的繁榮發展下，房地產經濟也表現出了強力的增長。尤其是在我國經濟水平整體提高之后，普通居民對住房的需求不斷增長，直接刺激我國房地產行業大幅進步。但是，在房地產行業飛速發展的背景下，也表現出了不少問題，尤其是在房地產規模迅速擴大之后，對應的監管制度和措施缺少，導致房地產行業出現了一些亂象。因此，作為工商管理的重要組成部分，房地產經濟對工商管理工作的發展起到了積極的促進作用，也是工商管理工作不斷進步的重要基礎。

（二）房地產經濟和工商管理可以實現互補互助

房地產經濟想要快速、健康、穩定的發展，離不開工商管理的監管約束。同理，工商管理工作的進步發展也離不開房地產經濟的支撐。房地產經濟作為市場經濟的重要環節，其具有風向標的作用，通過房地產經濟的發展情況，就可以對其他行業的發展情況作出基本預測。而工商管理是保證市場經濟良性發展的重要手段，即工商管理工作不斷發展進步，就可以促進房地產經濟進步發展，而房地產經濟發展進步又可以反向推動工商管理進步。所以說，房地產經濟和工商管理具有互補互助的作用，二者在一定程度上具有高度的一致性。

（三）工商管理為房地產經濟發展助力

房地產經濟的發展具有許多關聯因素，比如市場需求、行業競爭、關聯行業發展以及工商管理等。在這些眾多因素中，市場需求和行業競爭等都屬于房地產經濟的直接關聯因素，而工商管理屬于外部刺激因素，這兩類因素在不同的層面發揮著不同的作用。雖然工商管理自身也存在一定缺陷，無法全面地對房地產經濟發展起到監管作用，但是，其仍然可以通過現有的制度和政策對房地產經濟發揮推動作用。尤其是在美國發生房地產泡沫之后，我國更應該加強工商管理在房地產經濟發展中的監管作用，以便為房地產經濟的發展助力。

三、工商管理對房地產經濟發展的促進作用分析

（一）促進房地產市場更加規范合理

房地產市場在發展過程中表現出了不少不合理的行業現象，給房地產經濟的發展形成了不小的限制?；诖?，通過加強工商管理對房地產行業的監管，可以有效減少這些不合理現象。比如，拿地是房地產企業規劃布局的重要環節，也是競爭最為激烈的一個環節。但是，在某些地方，房地產企業拿地存在一些暗箱操作，或是一些不正當的競爭行為，這給整個房地產市場帶來了一股不正之風，擾亂了健康有序的房地產市場。因此，通過工商管理的強力作用，依據各項規章制度對房地產企業的各項經濟活動進行監管，對其中存在的不合理操作進行嚴厲打擊，以此逐步規范完善房地產市場，促進房地產經濟良性發展。

（二）維持房地產經濟發展秩序

在房地產市場的發展過程中，出現了一些不合理的現象，打破原本有序的經濟發展局面。加之金融危機對我國造成的沖擊，進一步擴大了經濟發展有序局面被打破的問題，導致我國房地產經濟發展出現混亂。出現混亂會導致不正當競爭加劇、消費者利益受損、房地產企業經濟效益下滑以及關聯行業發展前景走弱等問題。因此，基于國家的宏觀調控政策，通過工商管理確保這些政策在房地產經濟發展中得以落實，對恢復并維持房地產經濟發展秩序具有十分積極的作用。不僅如此，通過工商管理的強力規范作用，還可以最大程度減少房地產行業中的一些風險因素，確保房地產經濟可以實現有序發展。

（三）有效的風險防控

風險防控是企業乃至整個行業發展中所必須予以重點關注的問題，但是如何全面完善風險防控，卻有待進一步研究。對房地產經濟發展而言，風險防控的對象因素眾多，各種規章制度都會對房地產經濟造成影響。風險防控不僅僅是企業的事情，也是工商管理的重點工作，因為保證企業安全、良性的發展是工商管理的職責所在。于工商管理而言，其風險防控相關工作主要是從監督管理的層面入手，發現房地產經濟發展過程中暴露出的風險因子，并及時提出對應的風險應對措施，或是責令企業對存在風險因素的方面進行整改。

（四）保證消費者利益

工商管理的意義不僅在于維護行業的經濟發展，其還需對消費者的利益進行保證。就房地產經濟發展而言，消費者利益受損的事件出現頻率頗高，各類新聞中均報道過相關新聞。在房地產行業中，消費者遭遇最多的問題就是房屋質量問題。相對房地產企業而言，消費者屬于弱勢群體，其在利益受到侵害時難以得到客觀公正的對待。因此，通過工商管理打擊房地產經濟發展中侵犯消費者利益的問題，可以較大程度保證消費者利益。

（五）指引房地產經濟發展方向

工商管理在某種程度上是國家政策制度的反映，其可以體現出國家未來經濟發展規劃的動向。不僅如此，工商管理是國家宏觀調控的一種具體手段，可以從外部對房地產經濟的發展起到促進作用。在房地產市場競爭日益加劇的情況下，通過工商管理指引其未來的發展方向，對房地產經濟的進步具有積極效用。

四、結語

房地產經濟的發展速度越來越快，在房地產市場不斷擴大的背景下，工商管理的作用逐漸凸顯。在房地產經濟中加強工商管理的相關工作，可以對房地產經濟的發展起到積極的促進作用，在市場秩序、風險防控以及消費者利益等方面都發揮出顯著效果。

參考文獻：

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[3]曾美英.工商管理對經濟發展的促進作用探究[J].東方企業文化,2014(10).

房地產行業發展規劃范文第4篇

根據美國經濟學家李奧（F.de leeuw）的研究，住宅需求收入彈性為0.6-0.9，小于1，說明住宅是一種缺乏彈性的必需品，一旦人們購置了住房后，短期內一般不會有購房需求。由于房地產的耐久性，增量住房需求（住宅市場規模）規模主要取決于新增住房需求和改善性住房需求的大小。根據本文研究，由于人口結構的變遷和城市化進程的推進，我國增量房需求在未來十年可以維持基本穩定。

一、“城市化進程”的推進對住宅市場規模的影響分析

近十幾年，城市農民工、外來工、流動人口和學生是城市發展的重要群體，隨著經濟的逐漸發展，大量畢業學生與外來務工人員在城市區域集中，帶來市場活動、商業經營及服務業的發展。城市發展吸引了大量人口從農村轉移至城市，并帶來城市住宅市場的需求增長。

1. “城市化進程”的持續推進保證新增住房需求的穩定

根據經濟學納瑟姆曲線理論，城市化率超過30%時，國家將進入高速城市化階段，直至城市化水平達到70%左右。美國在1880~1960年，日本在1930~1970年間先后完成了納瑟姆曲線中的高速城市化過程。1952年至1978年間，我國城市化率年均提高0.21個百分點，1979年至1995年間，我國城市化率增長速度加快，年均提高0.65個百分點。1996年，我國城市化率達到30%，開始進入納瑟姆曲線中高速城市化區間。1996年至2007年間，我國城市化率年均提高1.32個百分點。到2007年末時，我國城市化率已提高到44.94%。假設未來能夠保持年均提高1個百分點，我國城市化率將在2033年達到70%，即我國高速城市化進程至少可以持續至2030年。

根據本文對人口波動的測算，至2033年，我國城鎮人口年均增加約1,400萬人。按國家統計局公布數據，2005年底，全國城市人均住宅建筑面積為26.1平方米。假設城市人均住宅建筑面積不變（實際上會逐年提高），保守估計，至2033年，全國累計需要新增住房建筑面積超過100億平方米，年均需新增住房建筑面積約3.64億平方米。

如圖2所示，假設2033年前我國城市化率年均提高1個百分點，由于人口總數的變化，我國每年新增城鎮人口呈現“先揚后抑”的態勢。盡管如此，至2020年，我國每年新增城鎮人口仍然可以保持1,500萬人的增長速度。至2020年左右，預計我國人口總數將達到頂峰。之后，由于人口基數的下降，我國年均新增城鎮人口數將逐年下降至1,000萬左右。

新增城鎮人口數的波動與變化將影響“城市化”過程中的剛性住房需求，根據預測的數據，由基本居住需求決定的較為剛性的新增住房需求的減少。根據上述人口數量的變化，本文預測，房地產行業景氣程度將在2020年左右經歷一個峰值后表現出明顯的下降。

從短期角度看，我國年均新增城鎮人口數從2008年可能出現一次短周期波動，這次波動預期在2009年達到短周期最低點，至2012年達到短周期最高峰，之后將進入漫長的持續減少時期。

因此，由城市化進程造成新增城鎮人口波動將影響住宅需求規模。

2. 相關假設變化對上述預測的影響分析

前文所做出的預測性分析基于以下幾個假設：

① 中國“城市化進程”至2030年保持1%的增長速度。

② 人口出生率與死亡率保持穩定。

③ 影響城市化進程的政策因素保持穩定，如戶口政策、移民政策、就業政策等。

④ 居民人均居住面積保持穩定，維持在26平方米。

⑤ 經濟增長保持穩定。

本文所做出這些預測主要是基于我國城市化率年均提高1個百分點的假設前提。任何影響“城市化進程”的因素以及影響居民住房需求的因素變化都將改變上述預測的結果。

影響中國“城市化”進程對住宅市場規模變化的因素可以劃分為經濟發展類因素、政策類因素和居住條件類因素等。經濟發展類因素主要指經濟發展速度，若經濟發展較快，城市勞動力需求增加，城市住宅市場的需求規模也會出現相應的增長；若經濟發展速度較慢，城市勞動力需求降低，大量城市務工人員返鄉，城市住宅市場需求將出來萎縮。政策性因素主要指人口政策、移民就業政策等，如若計劃生育政策出現松動、允許外來居民購買低價住房等，城市住宅需求將出來增長。居住條件類因素主要指人均建筑面積的變化，若居民負擔住房能力降低，將出現住宅市場需求總量的下降。表2列示了各類因素對房地產市場的影響方式。

3. 居住水平的改善促進房地產市場的規模的擴大

居住水平的不斷提高帶來了大量改善性住房需求。世界主要發達國家房地產市場的發展經驗表明，當一國城市人均住宅建筑面積在達到30~35平方米之時，一國的城鎮居民將會保持持續旺盛的居住需求。根據原建設部政策研究中心《中國全面小康社會的居住目標研究》報告，到2020年，我國城鎮人均住房建筑面積將達到35平方米。假定全國城市人均住宅建筑面積保持2005年26.1平方米，以及全國城鎮人口總數保持2007年末5.94億人不變，保守估計，至2020年，全國城鎮居民累計需要改善性住房建筑面積超過53億平方米，年均需改善性住房建筑面積約3.52億平方米。

2008年我國商品住宅需求約為4.8億平方米以上，本文基于中國城市化進程的假設與原建設部政策研究中心的預測目標，預測我國未來商品住宅的年均需求量，用以衡量我國房地產周期的長期趨勢。由于人口總數的變化，導致每年總需求量的出現波動。

本出預測的一個重要前提是假設全國商品房住宅生產能力保持穩定增長速度，城鎮新增非商品住宅絕對數值保持穩定，即年均2.27億平方米（此數值為2004~2007年城鎮新增非商品住宅均值）。2007年末，實際商品住宅竣工量為4.78億平方米，與本文的預測的商品住宅需求量4.49億平方米比較接近。

根據分析，在商品住宅的新增需求的改善性需求中，改善性需求在短期更易受到調控政策與宏觀經濟環境影響。因此，從短期看，對調控政策及經濟發展的心理預期將影響居民改善性住房需求的實現。

4.人口老齡化趨勢將降低未來居民購房支出能力

房地產開發行業發展與人口政策關系密切。由于計劃生育政策的實行，我國人口結構老齡化趨勢日益明顯。如果現行計劃生育政策及其他影響人口增長趨勢的政策不發生重大改變，我國將于2016年左右進入老齡化社會，即60歲以上人口占全社會人口總數10%以上，并在2033年左右達到全社會總人口的20%以上。

人口老齡化對房地產行業的影響在于其降低全社會購房支出的比例，即意味著全社會對商品住宅的需求將被老年養護支出所“擠出”。如果城市人均住宅建筑面積目標由于人口老齡化而降低，則會導致房地產行業發展空間因人口老齡化趨勢而提前縮減。

根據人口老齡化的發展趨勢，居民改善性住房需求將由于社會人口老齡化過程的加劇而降低。因此，前文所預測居民改善性住房需求可能高于實際住房需求。

二、“嬰兒潮”、人口年齡結構與房地產需求波動

1.中國歷史上兩次“嬰兒潮”保證了兩次置業高峰的存在

從歷史上看，“嬰兒潮”的出現都將在未來推動房地產市場的繁榮，如美國的“baby boom”（1946~1964年）和日本的“團塊一代”（1947~1949年）。

1946~1964年間，美國共計出生人口約7,800萬人，是美國歷史上出生人數最多的時代，這部分人口稱為“baby boom”，占成年人的35%，占勞動人口的41%。隨著“baby boom”一代人的成長，美國在1976~1990年和1993~2005年出現了兩次置業高峰，前者以首次置業為主，后者以二次置業為主。

1947~1949年間，日本同樣迎來了空前的嬰兒出生高峰，3年內出生嬰兒的總數超過800萬人。這一數字被稱為日本歷史上“空間絕后”的“嬰兒潮”，這一代人在日本也被稱為“團塊一代”。從1975年開始，“團塊一代”開始進入置業高峰。1980~1990年間，京都府、東京都、大阪府等地土地價格上漲幅度均在4倍以上。

我國在1962~1975年間和1981~1997年間出現過兩次“嬰兒潮”，在這兩段期間，每年新出生嬰兒數至少在2,000萬人以上，這兩段“嬰兒潮”的存在保證了我國房地產至少存在兩次置業高峰。

2.購房者具有顯著的年齡結構特點

人口結構也是影響房地產需求的重要因素。根據中國指數研究院2007年的調查結果，在2007年，25~35歲的年青人是第一大購房群體，約占購房者總數的50%，這些人大多屬于首次置業；35~45歲之間的中年人是第二大購房群體，約占購房者總數的25%，而這些人大多屬于二次置業。這兩部分人的購房需求，占據我國房地產需求的主導地位。

3.人口結構特征決定房地產市場波動性質

25~35歲人群是第一大購房群體，這類人群購房的目的是滿足居住需要，其需求彈性小，具備購房能力的人群不易受到收入價格等因素的影響。35~45歲人群是第二大購房群體，這類人群的購房目的是改善居住條件需要，其需求彈性大，即使具備購房能力，其需求易受到收入水平、住宅價格等因素的影響，具備投機性。通過預測分析不同年齡階段人口數量，可以分析每一階段房地產市場的需求特征。

根據對我國25~45歲人口數據的分析與預測，該年齡段人群在2006~2007年達到頂峰，約為4.5億，其中25~35歲人口為1.77億，35~45歲人口為2.72億。但25~35歲年齡段人口數量與35~45歲年齡段人口數量變化存在顯著差異。

具體而言，35~45歲人口在2007年達到峰值，約為2.72億人，之后開始以較快速度下降，大致在2019年達到谷底。而25~35歲人口從1996年即已開始下降，預計將在2009年達到谷底，屆時約為1.75億人，之后開始回升，在2017~2018年間到達峰值，屆時約為2.10億人。由此也可以看出，我國房地產市場在2000~2007年間的快速發展主要由二次置業需求（即改善性住房需求）推動。

2008~2010年間，25~35歲人口和35~45歲人口數量出現同時下降，意味主要購房需求將加速下降。我國房地產周期自2008年進入調整階段符合人口波動特征。前瞻地看，25~35歲人口的下降狀況將在2010開始慢慢改變，隨著25~35歲人口數的增加，首次置業需求有望在2010年后開始逐步回升，屆時房地產市場亦將開始受益于第二波嬰兒潮的推動。

根據適齡人口數的變化趨勢，若經濟發展保持穩定，在2010年，房地產市場將逐漸走向繁榮，房地產市場價格進入新一輪上升周期。根據人口結構特征，本文預測此輪房地產行業調整在2010年結束。若宏觀經濟出現波動，房地產市場回暖時間則相應出現提前或延遲。

三、基于城市化進程與人口年齡結構特征對房地產行業發展的建議

1. 房地產企業經營方式將由不規范階段轉向有序競爭階段

根據城市化進程與人口總量的變化，房地產市場規模步入逐步縮小的階段，意味著房地產行業將由規模擴大階段轉向市場份額競爭階段，房地產市場將由賣方市場轉向買方市場，房產的質量、品味、品牌、資金實力等相關因素將成為決定房地產企業發展的決定性因素。

在這一階段，企業規模重要性越來越大。企業的規模優勢可以表現為以下兩個方面：一是市場份額的增長使公司能通過更大的規模經濟降低成本；二是更大的公司規模能夠有助于防止公司被惡意收購。房地產行業通過擴大規?？梢越档推髽I的經營成本，也可通過技術革新、規?；?、標準化、分工細化（即住宅產業化）大幅降低生產成本。譬如，美國Centex公司先后通過并購Fox&Jacob公司、Cavco Industries，引入工業化生產住房的新模式，縮短了住房建設工期，進一步加強了在生產和運營管理上的能力。由于需要巨大的資金購置用于開發的土地，具備規模優勢的房地產開發企業，融資渠道一般更為廣泛，融資成本也低于其它企業。這在個階段，能夠獲得發展所需要的土地并收購其他企業以繼續擴大規模，具備規模優勢及較強融資能力的房地產企業將最終勝出。

2.房地產市場需求由改善性（投機性）需求主導轉向居住性需求主導

根據人口結構變化特征，25~35歲購房人群將逐漸開始成長為主力購房人群。住宅產品將由滿足改善性需求特征（如超過100平方米住房、市中心區域、別墅型住宅等）轉向居住性需求特征（如交通方便區域、小戶型、適合租用型住宅等）轉變。房產利用空間效率、品味將成為房地產開發企業的重要競爭性因素。

3.政府應根據實際情況，引導房地產行業健康發展

房地產行業發展規劃范文第5篇

關鍵詞：設計標準化；房地產；開發；流程

進入21世紀以來，房地產行業發展十分迅猛，涌現出了許多優秀的房地產企業。房地產企業的發展已經不再局限于某一個城市，形成了跨地域的大型集團公司。為了實現跨區域的快速發展，許多大型企業沿用了汽車行業“標準化”設計的邏輯，形成了房地產項目的“設計標準化”理念，實現一套標準的管理模式。

1設計標準化的積極作用

基于市場的需求以及基本國情、民情，目前房地產運營模式是屬于以“住宅”開發理念為基礎的，而真正的實現房地產項目的產業化發展，必須要以“產品”的角度來看待房地產?，F階段，中小型房地產企業在運營管理層面仍舊處于一種差異化的開發模式，一線企業往往卻秉持著標準化的開發模式。對于房地產的經營本質而言，采用差異化開發的模式弊端已經逐步顯現，開發流程的差異性、產品的差異性使得開發商一直處于一個不熟悉產品的階段，那么將會為項目開發帶來未可知的風險，無法獲得發展。而采用標準化設計，對于地產項目開發、后期管理都有著重要的積極作用。1.1有效提升開發效率地產項目的標準化，對于項目開發前期而言，有助于縮短投資決策、規劃設計、項目定位等前期工作的時間，繼而提升效率。對于不同城市的相似項目而言，盡管在土地成本上各有差異，但從流程上來講，按照標準化流程來引導項目開發進度，避免地區開發商因不熟悉產品、流程帶來的資金周轉率差、進度慢的弊端1.2優化流程，提升項目開發質量對于不同的城市的房地產項目開發，基于各個城市的經濟發展、人文環境、政策環境的差異，往往在具體的流程開發上存在一定的差異。如果采取一次性的設計開發，那么在設計初期對于項目后階段的發展往往是無法預料的，而采用標準化的設計，經過市場檢驗的地產項目，其優勢、弊端已經有所顯現，在后續的開發過程中，會進一步的優化開發流程，改善標準水平，繼而提升項目開發的質量，確保市場好評。1.3降低開發成本，規避風險項目前期設計標準化，部品的集中采購，嚴格的成本控制標準，再加上可縮短左右的開發周期，因而開發成本和費用將大幅降低?？墒蛊髽I快速準確的判別價值，降低拿地風險；通過實施標準合同，可降低法律風險；推行開發實施標準，可降低管理風險。1.4提升品牌文化，增加核心競爭力隨著房地產整體市場和經濟環境的進一步調控，建造成本勢必都會產生不同的增加，房地產行業中的市場競爭也將會愈演愈烈，房地產行業將會迎來“微利時代”。對于整個項目而言，資金周轉率以及開發效率將會成為房地產企業的核心競爭力，而采用標準化的設計無疑會令企業的核心競爭力進一步的提升。與此同時，市場的良好反饋有助于企業形成良好的口碑，繼而形成品牌文化，鞏固企業的良好形象，對企業的戰略發展有著重要意義。

2房地產項目設計標準化的構建

2.1標準化的構建對于房地產項目而言，標準化設計并不是從一而終的，項目產品的標準化構建必然經過一系列的市場反饋、開發積累、戰略完善，不斷的微調和完善，繼而形成一種適應企業開發模式與市場發展的標準化模式。但這種微調往往是局部的，整體架構設計往往是固定的，一般一個成熟的標準化產品均需經歷下面幾個階段，才可以建立形成：制定企業標準化戰略規劃，確定組成——對照戰略發展規劃，進行項目篩選——對符合戰略規劃的項目進行細致的分析——確定產品線——技術標準化、成本標準、產品設計標準等——明確各種價格和風格以及成本標準的產品線方式，主要有顧客和城市以及項目規模選。2.2房地產項目標準化產品操作無論是產品標準化的最初積累階段，還是現在的高速發展的復制階段，產品標準化的產品均需立足市場，細分客戶和土地，使土地屬性和客戶需求相對應，構建產品，建立土地屬性、客戶、產品的對應關系。在構建產品的同時，制訂產品的技術標準和產品模塊庫，為企業在各地不同城市的開發提供快速發展所需的產品。（1）市場分析是所有房地產項目開發之前必須要進行的流程之一。最主要的內容是對客戶的定位和分類，實際工作內容就是根據客戶的需求進行分類。在“大數據”時代，市場分析的準確性較高，從而能夠幫助項目開發定位的精準性。目前而言，根據相關的調研結果表示，房屋市場對于房屋需求主要分為三種類型：剛性需求（獲得基礎房屋功能）、改善性需求（改善居住環境）以及投資需求（租賃、增值、養老）。不同市場需求所對應產品的價格也隨之改變、設計方案、開發流程標準也將產生較大的需求。（2）土地分析。對于標準化的開發流程而言，土地分析主要包括對土地屬性的分析，如交通環境、周邊商圈配套、地塊區位。土地屬性細分就是對土地的區域位置和周邊配套等方面進行細分。（3）產品分析。土地適合做哪類客戶，各類客戶分別看重土地的哪些價值，土地屬性需與客戶需求相對應，完成產品線的框架，產品線的規劃需從客戶、土地和產品三者的統一出發，使之相互匹配。產品線實際上只是產品的一個基本方向與基本框架，想要形成一個標準化的產品線，還需要從技術層面、成本管理、后期管理多個角度進行標準化的細化。土地、產品、客戶三者之間需相互協調、統一，形成對應，才能適應市場的需求。房地產企業在開發過程中，因應市場的需要，不斷篩選出適應企業戰略和市場需求的標準化產品。（4）標準化主要包括成本管理標準化以及工程管理標準化。成本管理標準化主要包括：規劃設計標準化、合同標準化、成本標準化以及戰略采購的標準化；工程管理標準化包括：結構施工標準化管理、裝修施工的標準化管理。

3結束語

標準化開發與設計是房地產項目發展的主要趨勢。構建了標準的房地產產品線之后，房地產企業想要跨區域開發新項目，僅僅需要組建一個開發團隊，按照標準化的流程進行操作和落實實踐以及管理，就能夠有效的保證項目開發各個關鍵節點的工作高效率的完成，同時也能夠一定成都的保證產品質量的標準，獲得市場的高度認可。

參考文獻：

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