房地產會計計量

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房地產會計計量范文第1篇

公允價值在投機性房地產會計實務中應用較少，我們分析可能有如下幾方面的原因。

1、公允價值計量的會計信息生產成本較高

這主要表現于公允價值計量模式下，公允價值不容易取得，而成本模式采用歷史成本，容易取得。公允價值的確定是否合理是投資性房地產后續計量是否合理的關鍵。公允價值的取得，首選是活躍的公開市場報價。鑒于我國房地產市場的不完全性和不成熟性，公開市場報價還難以取得，因此，對于采用公允價值進行會計計量的房地產開發上市公司，需要每年聘請獨立的評估師對其投資性房地產進行評估，并在年報中詳細披露房地產當期賬面價值的增減變動情況、公允價值的確認方法及其理由等。與歷史成本相比，這個過程將會增大企業的信息成本。在企業無法直接衡量采用公允價值計量模式的收益時，積極性肯定會受到很大影響，因此，從成本效益原則考慮，企業極有可能放棄公允價值計量方式。

2、隨著經濟周期的波動，利潤變動幅度較大

在成本模式下，如果存在減值跡象的，應當按照《企業會計準則第8號—資產減值》進行減值測試，計提相應的減值準備。同時還規定：“資產減值損失一經確認，在以后期間不得轉回。”這項規定明確了企業不得調整利潤；而采用公允價值模式計量，應當以資產負債日投資性房產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面之間的差異計入當期損益。會計利潤可隨公允價值的波動方向而上下變動。隨此投資性房地產公允價值的變化將加大凈利潤的波動幅度，容易誤導投資者、債權人等眾多利益相關者，間接影響企業的市場形象及其股票價格。這在經濟周期波動比較大的階段，公允價值計量模式的這個弱勢會更為顯著。以2008年經濟形勢為例，上半年還處于較高的通脹壓力之下，各項產品的原材料價格漲幅較大，房地產市場還處于欣欣向榮之勢，而至下半年，受美國次貸危機的波及，經濟增速明顯放緩，房地產價格也處于疲憊之勢，在這種情況下，采用公允價值計量模式，對利潤變動幅度影響會非常之大。在2008年房地產上市公司年報中，公允價值普遍受到了冷遇。舉例說來，2007年7月24日，北辰實業和北京城開組成的聯合體在激烈的競爭中擊敗金融街和世紀金源等國內知名地產巨頭，以92億元天價如愿獲得長沙新河三角洲地塊的開發權，超出46.38億元掛牌底價近一倍，而長沙當時房屋均價僅在3000元左右。這一價格創下了國內單宗土地轉讓價格之最，從而成為名副其實的“中國地王”。隨著國際金融危機的蔓延和宏觀經濟的調整，房地產業持續低迷，北辰實業為了避免公允價值對當期利潤的影響，不得以在其后公布的年報中明確表示，執行新企業會計準則后公司仍然采用成本模式對投資性房地產進行核算。

3、公允價值模式計量影響到公司的配股、分紅等財務計劃

公允價值模式下的資產增值反映了近年來房地產行業的持續繁榮，使企業的總體賬面價值上升，使企業報表中反映的會計信息更為樂觀。例如資產規模擴大、資產負債率降低，有利于企業在資本市場獲得正確的定價，大大增強了債權人或投資者對于企業償債能力的肯定和信心，有利于企業融資，幫助企業更好地借助資本市場的力量來獲得發展。如上分析，當經濟周期的波動較大時，在公允價值計量模式下，利潤變動幅度會比較大，而這會引起凈資產收益率的變化較大，進而影響到公司配股等融資計劃。這在上市公司中更為明顯，如證監會2006年頒布的《上市公司證券發行管理辦法》明確規定：當公司進行公開股權再融資時，要求“最近三個會計年度連續贏利，扣除非經常性損益后的凈利潤與扣除前的凈利潤相比，以低者作為計算依據”；當公開增發時，要求“最近三個會計年度加權平均凈資產收益率平均不低于百分之六，扣除非經常性損益后的凈利潤與扣除前的凈利潤相比，以低者作為加權平均凈資產收益率的計算依據”。可見，公允價值計量會顯著影響公司的凈資產收益率，進而影響公司融資計劃。

同時，公允價值計量也會影響到公司的分紅政策。公允價值模式下，投資性房地產的升值給企業增加了賬面利潤，并未帶來任何現金流入。公允價值模式的引入，加大了企業的賬面收益與現金流背離的程度。因此，上市公司在制定分紅政策時，如果增值收益參與分紅會導致公司現金流的下降，如果不參與分紅，又會導致公司分紅比例的下降，這時無疑加大了公司利潤分配的難度。

4、公允價值計量模式下可能增加企業所得稅現金流出負擔

稅收也是企業利潤分配的一種形式。在我國公允價值模式下，會計準則和稅法處理存在較大差異（見表1）。按照目前我國的稅法，在成本計量模式下，新會計準則和稅法的處理基本一致。投資性房地產需要計提折舊或按期攤銷，減少了企業的賬面贏利，卻可以起到抵稅的效果，減少企業現金流的支出。如果采用公允價值計量模式，新會計準則和稅法的處理就存在明顯的差異：會計上，年末按照投資性房地產的公允價值調整其賬面價值，差額計入當期損益，不計提折舊或進行攤銷；稅法上，按實際成本確定投資性房地產的賬面價值，不確認公允價值變化所產生的利得，在對投資性房地產計算所得稅時仍按計提折舊或攤銷處理。在公允價值模式下對稅負沒有影響，但是如果計算所得稅時不確認公允價值變化所產生的利得，不能按照計提折舊或攤銷進行處理，就不具有的利得在成本模式下計提折舊或進行攤銷處理的抵稅效果，會增加企業的當期所得稅負擔。

二、公允價值計量投資性房地產在會計實務中的應用

1、如何合理確定投資性房地產項目的公允價值

根據新準則規定，可以按三個層次確定公允價值：第一個層次是同類資產的市場價格，如果該類資產存在活躍的市場，則該資產的市價即為公允價值；第二個層次是類似資產的市場價格，如果該資產不存在活躍市場但與該資產類似的資產存在活躍的市場，則該資產的公允價值應比照類似資產的市價確定；第三個層次是既無同類市場也無類似市場，當出現這種情形時，該資產的公允價值可按其所能產生的未來現金流量以適當的折現率貼現計算的現值評估確定。鑒于我國現階段房地產市場的發展狀況，以及大中小城市房地產市場發展的不平衡的現實，企業在確定投資性房地產項目的公允價值時，應嚴格按照上述三個層次進行確認計量。

2、公允價值模式計量對公司裝修費的影響

投資性房地產裝修費用屬于投資性房地產的后續支出，根據《企業會計準則講解（2008）》：“與投資性房地產有關的后續支出，滿足投資性房地產確認條件的應當計入投資性房地產成本。例如企業為了提高投資性房地產的使用效能，往往需要對投資性房地產進行改建、擴建而使其更加堅固耐用，或者通過裝修而改善其室內裝璜，改擴建或裝修指出滿足確認條件的，應當將其資本化。企業對某項投資性房地產進行改擴建等再開發且將來仍作為投資性房地產的，再開發期間應繼續將其作為投資性房地產，再開發期間不計提折舊或攤銷。”據此，其應在“投資性房地產”科目下增設“在建”明細子目按規定要求進行核算。由于投資性房地產可以選擇采用成本和公允價值計量兩種模式，兩種模式下的會計處理存在較大差異，而這不同計量模式也會影響到房地產裝修費的處理。

一般說來，投資性房地產企業應當采用成本模式對投資性房地產進行后續計量。采用成本模式計量的建筑物的裝修費，按固定資產的有關規定進行后續計量，按期（月）計提折舊，存在減值跡象的，按照資產減值的有關規定處理。采用公允價值模式后續計量裝修費的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益（公允價值變動損益）。會計處理如下：

借：投資性房地產——公允價值變動

貸：公允價值變動損益

3、公允價值模式計量對投資性房地產轉換的影響

房地產會計計量范文第2篇

關鍵詞:公允價值;投資性房地產;會計處理;納稅調整

中圖分類號:F810.42文獻標志碼:A文章編號:1673-291X(2010)09-0008-02

根據《企業會計準則第3號――投資性房地產》的規定,投資性房地產是指為賺取租金或資本增值,或兩者兼有而持有的房地產。它包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權,以及已出租的建筑物等。房地產開發企業將其開發的完工產品以經營租賃方式出租,以賺取租賃收入為目的的行為應視為將存貨轉換為投資性房地產。在采用公允價值模式下計量的投資性房地產,該項投資性房地產應當按照轉換當日的公允價值計量。轉換的公允價值小于原賬面價值的,其差額計入當期損益;轉換的公允價值大于原賬面價值的,其差額作為資本公積(其他資本公積),計入所有者權益。在公允價值模式下,不計提折舊,應當以資產負債表日的公允價值為基礎調整其賬面價值,公允價值與原賬面價值的差額計入投資性房地產(公允價值變動)和公允價值變動損益。當出租的建筑物被處置或者永久退出使用且預計不能從其處置中取得經濟利益時,應當終止確認該項投資性房地產。企業出售、轉讓、報廢投資性房地產或者發生投資性房地產毀損,應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的金額計入當期損益。原計入所有者權益的部分應當轉入處置當期損益。

根據《國家稅務總局關于房地產開發企業所得稅問題的通知》(國稅發[2006]第31號)中規定,開發企業將開發產品轉作固定資產或經營性資產等行為應視同銷售,售價可以由稅務機關參照同類開發產品的市場公允價值確定,于開發產品所有權或使用權轉移,或于實際取得權利時確認收入或利潤的實現。《國家稅務總局關于印發(企業所得稅稅前扣除辦法)的通知》(國稅發[2000]第84號)中規定,納稅人的固定資產等各項資產成本的確認應遵循歷史成本原則,納稅人經營活動中使用的固定資產的折舊費用可以扣除。2008年1月1日起施行的《中華人民共和國企業所得稅法》第11條明確規定,在計算應納稅所得額時,企業按照規定計算的固定資產折舊準予扣除。《財政部國家稅務總局關于執行(企業會計準則)有關企業所得稅政策問題的通知》(財稅[2007]第80號)中規定,企業以公允價值計量的投資性房地產,持有期間公允價值的變動不計入應納稅所得額,在實際處置或者結算時,處置取得的價款扣除其歷史成本后的差額應計入處置或結算期間的應納稅所得額。

通過上述相關規定的比較可以看出,房地產企業將開發的產品轉換為投資性房地產,在公允價值模式下會計處理與納稅處理存在以下幾點差異:(1)轉換當日的初始確認上存在差異。新會計準則規定,房地產開發企業將產品轉作投資性房地產是一種內部結轉關系,不存在銷售行為,也不滿足銷售實現的條件,因此不確認為銷售。而所得稅法規定,開發企業將開發產品轉作經營性資產應視同銷售,于開發產品所有權或使用權轉移時確認銷售收入的實現。(2)持有期間公允價值變動的處理方法存在差異。新會計準則規定,公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益,而稅法規定公允價值的變動不計入應納稅所得額。(3)出租期間價值損耗的處理方法存在差異。新會計準則規定,采用公允價值模式計量的,不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷,應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值,公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。而稅法根據其真實性原則對公允價值模式計量不予確認,允許固定資產的折舊費用在計算應納稅所得額時扣除。

對于采用公允價值模式對房地產開發企業將產品轉作投資性房地產進行計量,其期末價值為公允價值。而稅法規定該項資產在持有期間因公允價值變動形成的應計入當期損益的利得或損失不計入應納稅所得額,則其計稅基礎應為取得時歷史成本減去按照稅法規定允許稅前扣除的折舊額后的金額,所以該項資產在持有期間的賬面價值與計稅基礎之間存在著差異。由于稅法允許稅前扣除的折舊費用,按照會計準則規定處置時最終得到扣除,只是稅法允許扣除的時間早于會計準則允許扣除的時間,所以賬面價值與計稅基礎之間的差異是暫時性差異,而此時的暫時性差異將于未來期間計入企業的應納稅所得額。

例,A公司為一家房地產開發企業,2007年3月,A公司與B公司簽訂了一份租賃協議,將A公司開發的一棟辦公樓租與B公司,租賃期為2年,當年5月31日辦公樓達到預期可使用狀態并開始起租。由于該辦公樓處于商業街繁華地段,所在城區有活躍的房地產交易市場,A公司能夠從市場上取得同類或類似房地產的市場價及其他相關信息,所以A公司決定利用公允價值模式對出租的辦公樓進行后續計量,轉換日該辦公樓造價6 000萬元,公允價值為7 200萬元,預計使用年限為20年。2007年12月31日,該辦公樓的公允價值為8 000萬元,2008年12月31日該辦公樓的公允價值為7 800萬元。2009年5月31日租賃合同到期,A公司收回該辦公樓,并于2009年6月10日以8200萬元的價格出售,出售款已收訖銀行。出售過程中按售價的5%繳納營業稅。2007―2009年度利潤表中的利潤總額均為5 000萬元,并利用資產負債表債務法核算所得稅。2007年度適用的所得稅率為33%,從2008年1月1日起所得稅率改為25%(折舊按直線法,不考慮殘值)。

A公司的會計處理與納稅調整如下:(單位:萬元)

1. 2007年5月31日,A公司開發完成辦公樓并出租

借:投資性房地產――成本 7 200

貸:已開發產品 6 000

資本公積――其他資本公積 1 200

2. 2007年12月31日,A公司以公允價值為基礎調整其賬面價值,公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益

借:投資性房地產――公允價值變動 800

貸:公允價值變動損益 800

3.2007年度終了,計算A公司所得稅時的納稅調整及會計處理:

(1)稅法規定將開發的產品用于出租應視同銷售,銷售收入7 200萬元,銷售成本6 000萬元,實現銷售利潤1 200萬元(在不考慮營業稅等的情況下),則計稅基礎為7 200萬元。而會計準則規定在轉換日將公允價值高出造價的部分計入資本公積,待處置時計入當期損益,因此少計應納稅所得額1 200萬元,應調增。(2)稅法規定允許計提折舊210萬元,而會計準則不計提折舊。因此多計應納稅所得額210萬元,應調減。(3)稅法規定投資性房地產持有期間公允價值變動不計入應納稅所得額,因此多計應納稅所得額800萬元,應當調減。(4)A公司辦公樓的賬面價值8 000萬元,計稅基礎6 990萬元,因為二者之間的差額1 010萬元會增加企業在未來期間的應納稅所得額和應交所得稅,屬于應納稅暫時性差異,應確認遞延所得稅負債。(5)2007年度應納稅所得額=5 000-210-800+1 200=5 190(萬元),2007年度應交納所得稅=5 190×33%=1 712.7(萬元),應確認遞延所得稅負債=1 010×25%=252.5(萬元)。

借:所得稅費用 1 965.2

貸:應交稅金――應交所得稅 1 712.7

遞延所得稅負債 252.5

4.2008年12月31日,以公允價值為基礎調整其賬面價值,公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益

借:公允價值變動損益 200

貸:投資性房地產――公允價值變動 200

5. 2008年度終了,計算A公司的所得稅時的納稅調整與會計處理:

(1)稅法允許計提折舊360萬元,而會計準則不允許計提折舊,因此多計應納稅所得額360萬元,應調減。(2)稅法規定投資性房地產持有期間公允價值變動不計入應納稅所得額,因此少計應納稅所得額200萬元,應當調增。(3)A公司辦公樓的賬面價值7 800萬元,計稅基礎6 630萬元,二者之間的差額1 170萬元屬于應納稅暫時性差異,所以,應確認遞延所得稅負債=1 170×25%=292.5(萬元),但遞延所得稅負債的期初余額252.5萬元,因此當期應確認的遞延所得稅負債40萬元。(4)2008年度應納稅所得額=5 000-360+200=4 840(萬元),2008年度應交納所得稅=4 840×25%=1 210(萬元)。

借:所得稅費用 1 250

貸: 遞延所得稅負債 40

貸:應交稅金――應交所得稅 1 210

6. 2009年6月10日,收回該項投資性房地產并將該棟辦公樓以8 200萬元的價格出售,按售價的5%交納營業稅。

借:銀行存款 8 200

貸:其他業務收入 8 200

借:其他業務成本 7 800

貸:投資性房地產――成本 7 200

投資性房地產――公允價值變動 600

借:公允價值變動損益 600

貸:其他業務收入 600

借:資本公積――其他資本公積 1200

貸:其他業務收入 1200

借:營業稅金及附加 410

貸:應交稅金――應交營業稅 410

7. 2009年度終了,計算A公司所得稅時的納稅調整與會計處理:

(1)稅法允許計提的折舊150萬元,而會計準則不允許計提折舊,因此多計應納稅所得額150萬元,應當調減。

(2)處置投資性房地產,會計確認處置收益=8 200-7 800

-600+600+1 200-410=1 190(萬元),稅收確認的處置收益=8 200-(7 200-210-360-150)-410=1 310(萬元),會計比稅收少計處置收益120萬元,應當調增。

(3)因為辦公樓賬面價值與計稅基礎二者之間的暫時性差異,隨著辦公樓銷售的實現而消失,所以遞延所得稅負債期末余額292.5萬元應全額轉銷。

(4)2009年度應納稅所得額=5 000-150+120=4 970(萬元),2009年應交納所得稅=4 970×25%=1 242.5(萬元)

借:所得稅費用 950

遞延所得稅負債 292.5

貸:應交稅金――應交所得稅 1 242.5

從上例可以看出,會計利潤總額:2007年度、2008年度、2009年度均為5 000萬元,累計數為15 000萬元;納稅調整額為:2007年度190萬元、2008年度-160萬元、2009年度-30萬元,累計調整數為0,應納稅所得額為:2007年度5 190萬元、2008年度4 840萬元、2009年度4 970萬元,累計數為15 000萬元。由此可見,在不考慮其他因素的情況下,房地產開發企業在將產品用于經營租賃期間,由于會計與稅法的處理方法不同,導致會計利潤總額與納稅所得額產生差異。

參考文獻:

[1]財政部會計司.新企業會計準則(三)[J].財務與會計:綜合版, 2007,(5):41-42.

[2]劉剛,董立剛.房地產企業開發產品視同銷售的會計處理與納稅調整[J].經濟研究導刊,2008,(5):95-96.

房地產會計計量范文第3篇

關鍵詞:房地產;會計信息質量;新企業會計準則

隨著房價的飛漲,我國房地產行業的會計核算問題也逐漸進入人們的視線。根據房地產行業的經營特點,其會計核算程序和方法等,與其他行業相比都具有明顯的差異性。雖然2007年1月1日,我國開始正式實施新企業會計準則,但是從我國的會計準則和國家統一的企業會計制度在房地產企業中的實施狀況來看,都存在許多不完善之處。2009年,我國重點檢查32家房地產企業的會計信息質量,把對房地產企業會計的關注推到一個新的。檢查發現,會計信息失真非常嚴重,稅款流失極其嚴重。在面對我國房地產企業會計信息嚴重失真和稅收流失極其嚴重的事實。因此,本文試圖在前人的基礎上,進一步分析和探討我國房地產企業會計核算中的會計信息質量問題。

一、當前房地產企業會計信息質量存在的問題

(一)銷售收入確認的問題

當前由于房地產開發產品價值較高,往往采用預售和分期付款銷售的辦法,從而造成收款期與房屋交付期不一致。《企業會計準則――收入》以四個原則作為收入確認標準,而在會計實務中,不同房地產開發企業對收入實現的確認有以下方法:一是在簽訂預售合同后并收取預收房款確認收入;二是在簽訂預售合同后以合同金額確認收入;三是在房地產項目竣工驗收后,發出了“入住通知書”并開具銷售發票確認收入;四是在收訖房款并辦妥產權過戶手續時確認收入。上述收入確認情況在房地產上市企業年報披露中有不同的會計處理注明,以往年度,都有數家房地產開發業務上市企業年報因當年房地產銷售收入確認原則的問題,被其注冊會計師出具保留意見審計報告或非標準無保留意見審計報告。而企業與注冊會計師分歧的焦點集中在商品房所有權上的重要風險和報酬是否已經轉移這一關鍵問題上,往往是企業判斷的結果不能被注冊會計師認同。其實,在確認銷售收入實現時,不論是國際會計準則,還是美國公認會計原則都注重交易的實質,比如確認是否存在與銷售產品所有權相關的風險和報酬在實質上已經轉移,為實現銷售收入所必備的工作是否已經完成,是否具有收取現金的權利等事實。這里“為實現銷售收入所必備的工作是否已經完成”代表著供需雙方對已銷售的產品不存在重大異議,也不存在為完成該銷售而必需的后續工作等。

(二)業績信息的問題

房地產開發企業從土地開發至確認收入短則一年,長則三四年,在項目籌建期大量資金投入開發過程,大量管理費用計入當期損益;由于部分項目尚未完工,其預售款項也無法確認為收入,這樣看來,會計理論中的收入費用配比原則在房地產業的體現并不明確,每年的損益表因項目在不同狀態下而使利潤波動大,如果某房地產企業的大部份項目在建設期內,該年度的業績只反映費用的投入,因此該年的財務報表就不能適當地反映企業的真實情況,亦不能與其他同類企業比較,失去了可比性而項目竣工并出售后,大量預售款項確認為收入。該年度的收入實質是企業幾年的經營成果。所以,用一般的企業業績評價指標,如凈利潤等并不能正確、客觀、全面地反映房地產企業的真實經營情況,并可能誤導投資者。

(三)現金流量表的問題

根據新企業會計準則規定,企業現金流量表應以企業為編制主體。但是,房地產開發企業的現金流量與其他企業的現金流量具體明顯的差異性。在現金流量方面,房地產開發企業的特殊性在于其籌資活動和投資活動產生的現金流量是以企業為基本單位的,但經營活動產生的現金流量則是以開發項目為基本單位的,即每一開發項目開發過程中產生的經營活動現金流出集中表現為購買工程用物資、支付的工資等所產生的現金流出,開發完成后產生的經營活動現金流入則集中表現為房地產開發產品等通過銷售所產生的現金流入。由于開發期限較長,其經營活動產生的現金流入與流出相對于一般企業具有更大的異步性。

(四)風險信息披露問題

房地產開發企業在開發過程中面臨多種風險,包括政策風險、項目開發風險、土地風險、工程質量風險等。這種企業高風險性狀況,要求房地產開發企業相對于其他企業必須更充分地揭示有關風險事項。不過從目前我國的相關會計法規制度來看,關于房地產開發企業的風險信息披露問題可大體歸納為下列三點:一是證監會允許房地產開發企業提取質量保證金并要求披露其核算方法;二是證監會要求房地產開發企業在財務會計報告附注中披露的風險僅限于抵押貸款的擔保風險;三是目前我國會計制度中并沒有針對房地產開發企業質量保證金提取的相關規定。但是,從目前我國上市企業披露的實際情況看,對質量保證金信息基本上未加披露。

二、提高房地產會計信息質量的對策

通過上述分析,要加快會計規范國際化進程,提高房地產會計信息質量,就要按照國際會計規范的構成構建我國會計準則的結構框架。

(一)完善房地產企業的會計規范體系

近年來,隨著我國開放改革的深入以及會計理論研究的深化,政府財政部門和會計學術界已開始考慮和探討建立一些新的會計分支,如人力資源會計、質量成本會計、物價變動會計、金融工具會計等。但是,目前房地產會計的一些特殊事項還沒有相關具體準則或會計制度加以規范,使該企業的會計核算不規范和一致,極大地影響了房地產企業財務狀況和經營業績信息的可比性和有用性。比如我們在建立了收入確認一般標準的基礎上,應當建立并推廣針對特殊業務的會計準則指引,讓所有房地產開發企業有統一標準的確認方法。國際會計準則并沒有對房地產開發企業收入確認有更深一步的指引,比如香港會計師公會在2005年1月亦推出會計準則指引第24號――房地產企業收入確認準則指引,目的在于統一房地產售樓收入的確認原則,在指引中指出完工百分比法并不適用于開發產品,因此在指引中規定房地產業的收入確認需按《企業會計準則――收入》四個原則外,項目主體完工,買方收到入伙紙后,房地產企業才可將預售款全部結轉當年收入,該指引清楚指出了收入確認的基礎,減少了企業間的不同理解。

(二)完善配套工程的會計核算準則指引

《房地產開發企業會計制度制度》曾對配套設施費用的預提及會計處理有比較明確的規定,但是現行國家統一的《企業會計準則》對配套設施成本核算的指引不足,不同房地產開發企業可能采取不同的成本核算手法,從而可能影響企業成本核算信息的質量及其可比性。以預提應由商品房等開發產品負擔的不能有償轉讓的公共配套設施費用為例,如果某企業按權責發生制原則和收入費用配比原則,在結轉商品房等開發產品銷售成本時預提了1億元的配套設施費用,不僅在當期利潤表中增加了開發產品成本1億元,而且在當期資產負債表中增加負債1億元,因此必將對企業當期財務狀況產生重大影響。但是,該1億元的配套設施預提費用只是企業的一筆尚未支付的未來費用。國際會計準則在2009年對一些準則條例進行了一系列的改進,旨在提高財務會計報表的真實性及加強會計信息的透明度,其中亦十分強調資產負債表應該正確反映企業的實際已發生的成本和可以準確計量的負債。

(三)完善房地產開發企業內部會計核算

現時許多企業缺乏健全、完善的內部核算制度。完善的財務會計規范體系不僅包括國家統一的企業會計制度等,而且還包括企業根據其經營特點和管理要求制定的內部會計核算,包括會計核算的基礎管理制度和辦法、成本核算制度與辦法、內部財務成本的分析考核制度及辦法等。然而,目前許多企業只執行統一層次的財務會計規范,而無完善的內部會計核算,其財務會計制度缺乏必須的完整性和系統性。

(四)提高房地產開發企業信息披露中的信息含量

一是在現行會計制度規定的利潤表格式的基礎上,增加“預提的公共配套設施費用”項目。該項目反映企業按權責發生制原則和收入費用配比原則,在結轉商品房等開發產品銷售成本時所預提的應由商品房等開發產品負擔的配套設施費用。二是披露企業的預售政策及情況。由于在項目未竣工前,預售收入不能結轉,但預售情況亦能反映企業的經營情況,現時因為各企業的預售政策不同,不同的預售政策對企業各期財務狀況和經營成果的影響較大,如此投資者很難在財務報告中獲得預售的會計信息。以上海為例,按目前上海有關預售政策規定的要求,商品房結構封頂或結構施工至2/3高,房地產開發企業方可申請預售許可證。而其他地方的有關規定往往與此不同。因此披露企業的預售政策及情況讓投資者在財務報表信息不足的情況下,額外提供了具有可比性的資料。三是在財務報告附注中增加分項目的現金流量信息的披露。即以企業每一開發項目為基本單位,披露其在開發經營過程中形成的經營活動現金流量,包括銷售房地的現金、購買工程物資以及支付工資等所支付的現金。以此提高其現金流量信息的有用性,以彌補利潤表信息的不足。

總之,目前房地產企業會計的一些特殊事項還沒有相關具體準則或會計制度加以規范,極大地影響了房地產企業財務狀況和經營業績信息的可比性和有用性。因此我們應在現行的常規會計準則基礎上,建立完善的房地產企業的會計規范體系,完善配套工程的會計核算準則指引,完善房地產開發企業內部會計核算,提高房地產開發企業信息披露中的信息含量。

參考文獻:

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2、樊晏平.北京房地產開發企業現狀及發展前景[J].行業發展,2006(2).

3、馮西伏.淺議房地產開發企業會計核算中存在的問題及對策[J].經濟管理,2005(5).

4、高波.房地產上市企業發展狀況分析[J].市場分析,2006(12).

房地產會計計量范文第4篇

關鍵詞：房地產；會計信息質量；新會計準則

一、引言

房地產業是我國國民經濟的主導產業，在現代社會經濟生活中著舉足輕重的地位。經過十幾年的發展，我國房地產業的增長方式正在由偏重速度規模向注重效益和市場細分的轉變，從主要靠政府政策調控向依靠市場和企業自身調節的方式轉變；銷售方式也由過去單一的現銷到現在多種多樣的銷售方式，例如：按揭、代銷、預售等等；籌資方式也有向銀行貸款到股權融資，以至于將來的債券和信托融資。這些變化正給現時的房地產企業的會計處理等問題帶來新的挑戰。

在面對我國房地產企業會計信息嚴重失真和稅收流失極其嚴重的事實，我們不得不反思：我國的房地產企業會計有哪些問題？同時，隨著我國入世以及市場經濟不斷發展，越來越多的內地房地產企業通過資本市場走向國際化。制定和實施符合國際標準的會計準則，提高會計信息質量是我國企業走向國際化的一個決定性因素。近年來，財政部和我國證監會為適應我國經濟體制的改革，亦己推行了一系列的會計制度改革，企業提供的會計信息質量己經得到了極大的提高。與其它行業相比，房地產行業的資金運動、經營特點、會計核算程序和方法等，都具有明顯的差異性。

二、房地產行業會計信息質量問題

由于房地產行業的特殊性，在執行會計準則的時候有伴隨著行業的一些特殊情況，往往提供的會計信息未能很好的貫徹會計準則中的規定，造成了各種會計信息問題。

（一）會計實務中銷售收入的確認隨意性較大

房地產企業收入確認，費用確認因收入四個原則關系，使各期損益浮動較大。項目建設期內的成本費用往往遠大于當期確認的收入，開發項目峻工并售出后，大量預收款項或應收款項確認為收入。由于開發產品價值較高，往往采用預售和分期付款銷售的辦法，從而造成收款期與房屋交付期不一致。《企業會計準則——收入》以四個原則作為收入確認標準，而在會計實務中，不同房地產開發企業對收入實現的確認有以下方法：

1、在簽訂預售合同后并收取預收房款確認收入。

2、在簽訂預售合同后以合同金額確認收入。

3、在房地產項目竣工驗收后，發出了“入伙通知書”并開具銷售發票確認收入。

4、在收訖房款并辦妥產權過戶手續時確認收入。

上述收入確認情況在房地產上市公司年報披露中有不同的會計處理注明，以往年度，都有數家房地產開發業務上市公司年報因當年房地產銷售收入確認原則的問題，被其注冊會計師出具保留意見審計報告或非標準無保留意見審計報告。而公司與注冊會計師分歧的焦點集中在商品房所有權上的重要風險和報酬是否己經轉移這一關鍵問題上，往往是企業判斷的結果不能被注冊會計師認同。這亦是企業轉換會計師的原因。

（二）企業各期的業績信息可比性較差

房地產開發企業從土地開發至確認收入短則一年，長則三至四年，在項目籌建期大量資金投入開發過程，大量管理費用計入當期損益；由于部分項目尚未完工，其預售款項也無法確認為收入，這樣看來，會計理論中的收入費用配比原則在房地產業的體現并不明確，每年的損益表因項目在不同狀態下而使利潤波動大，如果某房地產企業的大部分項目在建設期內，該年度的業績只反映費用的投入，因此該年的財務報表就不能適當地反映企業的真實情況，亦不能與其它同類企業比較，失去了可比性而項目竣工并出售后，大量預售款項確認為收入。該年度的收入實質是企業幾年的經營成果。所以，用一般的公司業績評價指標如凈利潤等并不能正確、客觀、全面地反映房地產企業的真實經營情況，并可能誤導投資者。為進一步完善房地產上市公司報表的可讀性，可比性。在2001年中國證監會了《公開發行證券公司信息披露編報規則第11號——從事房地產開發業務的公司財務報表附注特別規定》，其中要求發行人在預收賬款項目注釋中，除列示賬齡余額外，對預收的房產款應分項目反映期初余額、期末余額、預計竣工時間和預售比例，目的即是保證房地產開發企業披露的信息中盡可能多地展示其行業特性。但以這兩年的年報看來，執行情況并不太理想。不同的企業有不同的披露標準，會計核算的方法亦不一致。

房地產會計計量范文第5篇

關鍵詞：房地產企業；發展形勢；投資性房地產；會計處理

前言

隨著我國成年人口的不斷增加，房地產行業得到了快速的發展。近幾年來，企業紛紛投向了房地產行業，其目的是為了整個企業資金的保值增值，這些已經成為當代社會普遍存在的現象。另外，會計核算是長期以來企業資金管理的主要方式，企業把投資性房地產看做是公司普通的固定資產，每年都會按照歷史成本入賬或者是分期計提折舊的方法進行計量。然而，在長期類似的投資性房地產中，很難實現它的市場價值。因此，我國急需尋找投資性房地產會計核算中存在的問題，針對這些問題，我國有關財政部門頒布了企業會計的準則，這樣可以準確有效地核算投資性房地產的計量及信息。該會計準則的頒發，使得投資性房地產行業有了更加規范的操作流程。就目前的形式來看，在投資性房地產的會計核算方面仍然存在著一些問題，需要有關部門積極有效地去解決。

一、目前房地產發展形勢的分析概述

隨著社會經濟發展進步與投資者投資理念的轉轉變發展，房地產行業經濟發展增長中，發展重心逐漸性投資性房地產領域范圍內進行發展傾斜，投資性房地產的經濟增長比例在整個房地產企業的經濟增長發展中成為最新、并且占有重要地位的增長點。而投資性房地產會計準則就是在這樣的房地產發展大背景與大形勢推動下，為規范投資性房地產的會計處理行為，專門進行制定建立的。

房地產行業中，投資性房地產會計準則產生的背景，首先得益于房地產行業中房地產投資的普遍性發展與存在推動。在我國市場經濟不斷發展與完善的情況下，房地產企業對于持有房地產的目的以及持有房地產用途也越來越多樣并且廣泛，多數房地產企業對于持有的房地產資產，除了用于企業自身的生產發展經營，或者是作為企業管理活動應用場所、企業對于銷售儲存貨源外，還有一些房地產企業對于持有的房地產資產，還用于進行出租等，以進行賺取租金或者是進行有利于企業增值收益的其它活動，甚至有些房地產企業甚至將持有房地產作出租以及用于增值收益的其它活動，作為企業的主要發展經營業務，來實現企業的運營發展， 這些情況都在一定程度上推動了投資性房地產會計準則的制定實施。其次，房地產行業發展中財務會計管理準則中，原有的就會計準則在進行房地產行業的投資性房地產發展新情況以及新趨勢下的財務管理以及會計行為管理約束中，已經逐漸不能進行滿足，這也是投資性房地產會計準則產生的另一重要背景與原因。為了保證對于投資性房地產財務管理以及會計行為處理的公正性與規范性，滿足投資性房地產財務管理與會計處理的要求，進行投資性房地產會計準則的建立實施就顯得十分必要和重要了。

二、投資性房地產相關會計處理要求規定

投資性房地產會計準則在對于房地產企業中的投資性房地產會計行為進行處理規定中，對于投資性房地產的確認、投資性房地產計量、投資性房地產的轉換和處置等都有明確的要求和規定。首先，對于房地產企業中投資性房地產的確認，就明確規定指出，投資性房地產主要是指為了賺取租金或者是進行增值收益，以及兩者兼有的持有房地產，即為投資性房地產。投資性房地產，主要包括已進行出租的土地使用權以及持有并準備在增值后進行轉讓的土地使用權、已經出租的建筑物等。

其次，在進行投資性房地產的計量管理中，對于投資性房地產主要有初始計量與后續計量兩種計量模式。投資性房地產會計準則中規定，對于投資性房地產的初始計量模式主要是指，初始投資房地產部分只能使用成本計量的模式進行計量管理，并且在投資性房地產的初始計量中，對于外購以及自行建造等方式獲得投資性房地產的初始計量都有明確的規定和要求。而對于投資性房地產的后續計量，新會計準則中則規定可以根據投資性房地產的具體情況，進行成本計量模式與公允價值計量模式的選擇使用，但是，進行投資性房地產后續計量中，一旦計量模式選擇確定后，不能隨意進行變更。在投資性房地產的后續計量中，使用成本計量模式進行應用，主要是以固定資產和無形資產的相關會計準則做好要求標準；公允價值計量模式則需要投資性房地產在進行初始計量后，以公允價值進行計量，不需要再對于計量情況進行折舊、攤銷等。此外，投資性房地產會計準則中，對于投資性房地產的轉換以及處置會計情況等，都有明確的要求和規定，以在具體的財務與會計行為進行實施應用。

三、投資性房地產會計準則對于企業會計處理的影響

投資性房地產會計準則中，對于房地產行業中投資性房地產的確認以及計量、轉換、處置等，都有明確的規定與要求。

（一）投資性房地產計量模式對企業財務的影響

投資性房地產會計準則中規定，成本計量模式進行投資性房地產的計量，投資性房地產在房地產資產負債日期內，需要進行折舊或者是攤銷計量提算，而在稅法中對于投資性房地產的折舊以及攤銷費用，可以在企業納稅前進行扣除。這樣一來，企業在進行財務計算管理中，雖然賬面資產盈利數量減少，但同時也具有沖抵稅收的作用，對于企業資產現金的流出以及資產所有者權益維護有著積極的作用。

而投資性房地產會計準則中，公允價值計量模式進行企業投資性房地產的計量應用中，計量企業資產中的賬面資產價值會受到計量公允價值的變化情況的影響，發生一定的調動變化。公允價值計量模式進行企業投資性房地產的計量，對于企業的市場價值以及運營盈利能力能夠很好的進行反映。

（二）投資性房地產計量模式對企業稅收的影響

在現有的稅法規定與明確要求下，使用成本計量模式進行計量應用中，如果企業計量折舊政策與稅法規定一致，則不需要進行納稅調整，而在不一致的情況下，則只需要對于折舊額部分進行調整即可。而公允價值計量模式進行計量，則需要根據稅法規定進行折舊數額的計算調整，并且對于投資性房地產資產負債日內的公允價值與企業賬面價值差額，需要計入到企業的當期損益中，并對于該項損益情況進行調整。因此，使用公允價值計量模式，對于企業的所得稅納稅調整工作來講，工作量與工作復雜性都比較突出。

四、結束語