房地產項目經理總結

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房地產項目經理總結范文第1篇

關鍵詞：房地產；項目開發；成本管理；措施

1引言

但隨著時代的發展，房地產以及逐漸進行轉型，向更加規范化的方向轉變，因此房地產開發企業想要提高自身的競爭力，必須采取有效的措施提高自身的項目管理水平，進行項目開發成本的有效控制。然而目前我國房地產行業形勢不容樂觀，大多數企業在成本控制方面缺乏有效的管理機制，無法準確把握項目成本控制的關鍵點，導致房地產開發項目成本往往超支或失控，損失了企業的經濟效益。所以，基于當下我國建筑市場的發展背景，房地產企業需要從長遠的發展為出發點，進行自身開發項目成本管理的改革，建立全面有效的成本管理體系，提高企業整體競爭力。

2房地產開發項目成本管理概述

2.1房地產項目開發特點

房地產項目開發具有以下特點：開發投資規模大、周期長，房地產項目的開發程序復雜，包括土地獲取、設計、招投標、施工、驗收等多個環節，因此需要大量的人力、物力、財力資源，而且即使是一個小住宅區也需要3~4年的時間，大規模房地產建設需要將近10年或更長時間完成；高風險高收益，房地產開發效益和風險共存，競爭激烈，而且國內房地產需求相對較大，參與者越多，市場競爭越激烈，受到各種因素的影響，具有很大的不確定性，加上建設周期較長，企業需要承擔很大風險；建設環節多，要求高，房地產開發是一個復雜、系統的工程，不僅滿足消費者居民的需求，還涉及到眾多其他行業，建設過程中出現的問題會引起一系列的后果，帶來嚴重的影響，因此需要有高水平的風險、成本、質量管理的配合。

2.2房地產開發項目的成本管理原則

不同于傳統的房地產開發項目的成本管理，當下房地產的成本管理不僅僅要考慮企業自身的內部因素，還需要從全局出發，兼顧其他方面的成本控制，實現整體利益的最大化。首先需要以人為本，全員參與，企業上下所有員工必須具有成本管理的意識，將成本控制貫穿實施在每一項工作中；其次，要形成健全的成本管理制度體系，結合相應的標準規范，落實每一項成本控制管理措施；再次，加強監督管理，使房地產項目成本管理落到實處；最后，著眼于大局，項目成本管理是一項長期、持續的工作，不能中斷。

3提高房地產開發成本管理的措施

3.1加強房地產開發可行性研究

房地產項目可行性研究可以確保開發項目以最小的投資消耗獲得最大投資效益，因此在進行項目可行性研究報告編寫時，應充分考慮到實際情況，把握市場需求，全面收集整理各方面資料，做好前期的準備工作，使得報告內容充分反映項目開發的可行性。此外，房地產項目的開發規模、選址、建設條件、預期的收入以及今后的經營利潤等內容都應列入房地產項目開發的可行性研究報告中，結合房地產企業自身的優勢、不足以及承受能力，進行房地產開發的可行性研究，以確定房地產開發項目是否值得發展。

3.2構建健全的房地產開發成本管理體系

健全的房地產開發成本管理體系是以項目經理為核心的，包含項目開發、財務管理、材料管理、預算管理等多個職能部門的，對房地產開發項目的決策、設計、施工、竣工等環節進行全面管理的全員參與管理機制。通過對房地產開發項目實施情況的分析總結，明確其成本管理的方向，實現成本管理的良性循環發展。在這種機制中，項目經理應該按照部門職責，將具體的工作任務分配給各部門，為房地產開發項目的實施奠定基礎。在房地產開發項目成本管理的施工階段，要充分滲入成本管理制度，要加強相關人員的成本管理相關的培訓，引進先進的房地產項目成本管理方法和流程，不斷提高相關人員的成本管理意識，提高房地產開發項目成本管理的水平。

3.3強化房地產項目施工中的成本管理

房地產項目成本管理在施工階段發揮著重要的作用，可以節約大量的人力、物力以及財力資源，建設不必要的浪費。對于房地產項目施工的成本管理，主要可以通過控制以下幾個方面來實現：材料設備方面，相關部門應該嚴格按照標準進行施工材料的采購、驗收，并制定專人進行管理，做好施工材料的出進登記情況，避免不合格的施工材料的使用，或是施工材料浪費嚴重、丟失、管理混亂的情況發生；項目設計變更方面，在房地產項目施工過程中，會由于一些原因導致施工方案和設計內容不符，存在變更，這種情況需要盡快處理，比如強化現場簽證管理、加強變更的審核等，否則可能導致更大的損失；工程款的支付方面，工程款一旦支付就成為了項目的實際成本，如果出現問題，會給企業帶來經濟損失，因此需要以合同為依據，及時發現并且處理問題，對工程款支付的程序進行嚴格的審查，妥善保管相關的單據憑證等，避免不必要的糾紛。最重要的是成本管理要系統化，加強各個部門之間的積極配合。

4結語

綜上所述，房地產開發項目成本控制管理是必不可少的，具有十分重要的地位，通過對資源的合理配置利用，時房地產項目建設工作順利開展，進而獲得良好的經濟社會效益。因此，在進行房地產開發項目的成本管理中需要充分考慮項目涉及的眾多環節，包含的眾多影響因素，結合項目各種變更請求，制定切實可行的項目管理計劃，進行項目成本的研究和分析，不斷總結分析影響成本管理的原因，進而及時調整工作內容，試下房地產企業效益的最大化。

參考文獻：

[1]何佩.淺談房地產企業項目的成本管理[J].現代經濟信息,2010.

[2]蔡東明.淺談房地產項目開發全過程成本控制[J].廣東科技,2011(14).

房地產項目經理總結范文第2篇

關鍵詞：房地產;項目管理;管理協調；控制1.房地產項目管理的意義 房地產項目管理是房地產開發的一個重要環節,也是一個實質性的環節,如何做好房地產項目管理一直是一個困擾房地產開發商的主要問題，其對企業的經濟效益有著重要的影響，關系到房地產開發工程全局協調與質量監督等工作的科學開展，是現代房地產開發企業管理工作的重點。加強房地產開發項目管理工作的開展有助于保障工程建設施工的順利進行、保障開發企業的經濟效益、保障工程施工質量、保障房地產開發企業綜合市場競爭力的提高。針對這樣的情況，現代房地產開發企業必須認識到開發工程管理工作的重要性，以現代房地產開發管理理念進行工程開發的管理工作，促進企業的健康發展。

2．房地產項目的第一階段：項目定位

項目定位是房地產項目管理的第一階段。房地產開發商要利用專業市調公司或自身的技術力量，作好充分的市場調查分析，并且認真剖析項目本身的優勢和劣勢，充分發揮項目的獨特性，做好項目營銷的亮點。準確的項目定位能使項目獲得核心競爭力，并能有效降低項目的風險。

3. 房地產項目的第二階段：規劃管理 規劃管理是房地產項目管理非常重要的階段。這一階段的重點工作，就是確定建筑的規劃方案。此時一定要避免為趕時間而忽略了建筑規劃方案的謹慎取舍,因為建筑規劃方案在整個項目開發中具有極其重要的作用,關系到項目開發的成敗。所以必須認真做好建筑方案的可行性和可取性的分析研究。主要內容包括:(1)根據營銷策劃部門所做的市場調查,論證項目所在地理位置的合理定位,規劃出建筑戶型模需求等級及相應需求量。(2)積極與規劃部門溝通。運用他們對地域規劃的豐富知識和對相關政策的了解,依據有關規定,確定出能使項目開發實現最佳效益的總規劃指標。(3)以《中華人民共和國招標投標法》和《建設工程質量管理條例》等國家有關法律法規為依據,進行方案設計競標。要注重對建筑立面的美觀度、平面布局的合理性、戶型配置的均好性等做出客觀公正的評價,謹慎抉擇。 4. 房地產項目設計環節的管理內容 專業房產開發商,必須從設計開始介入,了解設計全過程，這些都將直接影響房地產項目管理目標的實現。為此,房地產項目設計管理應做好下述幾個方面的工作:

（1）必須注重對設計單位的選擇。切忌因過分強調節約設計費用而選擇素質差、缺乏設計實力的設計單位。實際上,對于房地產項目的全部投資而言,設計費用所占的比例相當小,然而設計質量對于項目投資節約的多少,工程成本的高低和房地產營銷的難易,卻具有重大甚至是關鍵性的影響力。因此,一定要根據國家有關法律法規為依據,擇優選擇設計單位承擔設計任務,必要時,應對參加投標的設計單位的設計能力進行考察。

（2）保證設計單位設計任務完成的效率。一方面應要求其以較高的工作效率進行設計,在盡可能短的時間內提供設計成果。但另一方面又應堅決避免把設計任務安排得過于緊急,以保證設計質量。

（3）密切保持與設計人員的工作性溝通,隨時掌握設計的進度。及時解決設計中出現的,需由房地產開發企業確定的相關事宜。同時要把對于項目的設計要求、希望達到的目標等,與主要設計人員進行溝通、探討。要努力將工程管理人員的現場實踐經驗和市場理念,與設計人員相對較為理論的設計經驗和理念有機結合起來。

5. 房地產項目施工環節的管理內容

5.1施工單位的選擇。在工程招投標過程中，應重視對施工單位資質的審核，及項目經理的考察，特別是以往業績的深入考察很重要。具備良好素質的施工單位是保證施工質量的基礎。5.2施工合同管理。房地產開發企業與施工企業簽訂的施工合同,是房地產開發企業對所開發項目進行施工管理的法律依據。在國家規定標準條款之外,需要認真考慮雙方的約定條款有:施工企業人員配置的約定;工程質量獎懲約定;工期約定;工程材料供應方式及驗收程序的約定;工程款支付方式的約定;文明施工與施工安全保障措施的約定。 5.3施工準備。首先辦妥建設工程規劃許可證和建筑施工許可證。接著,房地產開發企業必須讓設計人員在會上做好設計交底工作。預先探討解決出現問題的辦法以使工程的施上能較順利的步人正軌。 5.4項目施工質量控制。施工質量控制是施工管理工作的重點。房地產開發企業的工程管理員,要善于把握全局,引導、協調、督促設計、監理、施工等單位共同成好施工質量的控制任務。具體應做好下述幾項主要工作:首先，根據與監理單位簽訂的委托監理合同,按照監理人員應承擔的質量監理職責和國家有關規定對其工作進行監督。對重點部位和關鍵工序,配合監理人員一道檢查把關。其次，督促施工企業根據施工合同的要求嚴格執行國家《建筑工程施工質量驗收規范》,強化其施工過程的質量控制,保證各工序質量達到驗收規范的要求。還有，做好工程材料的管理工作,必須嚴格按施工合同約定和設計要求,做好市場調查,準確掌握材市場信息,按照國家有關法律法規,通過招標選擇出質量有保障、信譽良好、價格合理的品種進行使用

5.5 項目施工進度控制。進度控制的目標是確保實現項目開發總工期。這就要求編制好網絡進度計劃,控制好關鍵工作和關鍵路線,提前或按期實現節點工期目標。首先,要了解完成項目各階段工作所需的時間,制訂項目總進度計劃、控制性節點進度計劃、操作性進度計劃。其次,通過精細安排、狠抓落實,控制好辦理可行性研究、設計圖紙、規劃許可證、施工許可證、項目開工、樓房預售、竣工交樓等關鍵工作的工期目標。再次,要及時預見、預控、發現和解決建設過程中的問題。對項目報建等難以控制的前期工作,需要充分準備、認真落實、密切配合,爭取一次性通過，確保進度目標實現。為了縮短工期,可以采取應用領先技術、降低施工難度、加大成本投入等方法。5.6 項目成本控制。房地產開發工程成本由建安造價、小區建設費用、設計費、監理費與各項政府規劃費組成,其中建安造價是最主要的部分(占到80%以上)。所以要做好工程成本控制,要真正引入競爭機制,貫徹公開、公平、公正的原則,選擇既有質量保證,又能以合理的較低價格中標的施工企業承擔施工任務;做好施工概預算審核,并以之為依據,在施工過程中控制好工程款的撥付;對于經濟簽證工作要嚴格執行好三級簽證制度,即在房地產開發企業內部,需要經過現場經辦人員、部門經理、工程總負責人三級審查核準的簽字程序后,其駐現場代表方能簽證給施工企業的制度。5.7 項目安全控制。按照“安全第一,預防為主”的方針,督促監理和施工單位做好安全控制。要求施工單位建立健全安全生產保證體系,落實好安全管理制度、安全技術措施、安全預防措施、安全培訓教育、安全檢查及整改等工作，并加強現場文明施工管理。

6．房地產項目的協調管理

房地產開發經營中的工程管理包括上述的規劃管理、開發管理、施工管理和物業管理。因此，協調這四個管理內容之間的關系，并使之相互促進和合作是開發企業的重要工作內容。而其中又以規劃設計管理與施工管理最為重要。

房地產開發中的建筑設計與施工的分離有利于各自專業化水平的提高；但是設計與施工的分離也帶來了很多問題。比如，設計者不了解施工工藝，從而使設計方案實施困難，影響了項目建設的成本和進度；或者施工單位經驗不足，不太懂建筑設計，未能“按圖施工”。為了解決這類問題，工程管理中的可施工性分析成為一種最近流行的管理方法。

可施工性研究的實施以及設計的正確施上都需要具備以下幾個要素：

(1)房地產開發企業的有力支持。作為投資者，開發商應該把可施工性研究及設計的研究放在相當重要的位置上，并通過有效的溝通、交流和討論，集成化、系統化、專業化地完成工程項目的目標。

(2)盡早實施。在項目的早期，項目決策的成本很少，但這些決策卻能夠對項目的整體成本產生重要影響，可施工性研究的對工程造價的影響從規劃階段、設計階段到施工階段、物業管理階段成明顯的遞減趨勢，產生的效益也是如此。

(3)持續開展研究。一方面，可施工性研究強調在項目實施的全過程中進行系統的研究，充分發揮相關人員的知識和經驗。另一方面，實習“知識管理”，即通過計劃和總結，將研究過程中的經驗和教訓很好地紀錄和升華，將業務流程中無序的知識進行系統化管理。使之成為“可利用再生資源”,實現知識共享和再利用。

房地產項目經理總結范文第3篇

關鍵詞：房地產 項目 質量問題 對策

1 加強對房地產開發項目質量管理的重要性和必要性

1.1 貫徹落實科學發展觀，需要增加執政管理功能

近年來，國家大力發展房地產項目，城市建設的快速發展，大量房屋竣工并投入使用。由于發展規模的迅速擴張，大量企業的迅速增加，不可避免地混入一些不合格企業，很容易導致房屋質量問題不斷涌現。因此，如何加強對這些企業行為和市場行為的管理，最大限度地減少和消除質量問題是我們貫徹落實科學發展觀，提高政府部門監管的管理能力的實際需要。

1.2 關注民生，盡職服務民生

房屋施工質量直接關系到日常生活和業主的生命和財產安全。很多普通家庭花費他們所有的積蓄，才能夠買房子。如果你住在這樣的存在質量問題的房屋，家里不僅難以安穩，更難以樂業。人民的事非同小可，建造商必須樹立全心全意為人民服務的意識，在引進管理系統、處理投訴的質量的同時，更重要的要考慮人民的利益。開展監測工作，全面實施質量管理措施，以提高工程質量，確保人們能買一套住的舒適房子，努力構建和諧社會。

2 在房地產開發項目存在的質量問題

眾所周知，在房地產開發過程中，必須有三個過程：首先施工前項目的準備階段；二是該項目的設計階段；三是建設房地產項目的驗收階段。在這三個方面，有哪些問題將導致房地產開發項目的質量呢？下面筆者就從這三個方面說說可能存在的質量問題。

2.1 房地產項目準備階段存在的質量問題

在準備過程中的早期階段房地產項目，也有一些質量問題。首先，在該項目的初步審計過程中，設計的質量不盡人意，使得該項目的建設過程中，相互之間制約，同時使施工變得困難；其次，施工圖紙為工程設計，由于沒有嚴格按照特定的設計流程，或者因為設計太過膚淺，使得設計和施工圖紙失去了它的實際意義；最后，在建設項目的設計方面，因為我們國家現在缺乏必要的管理和控制環節，對工程質量帶來了嚴重的影響。

2.2 房地產項目在設計階段的質量問題

在施工階段的房地產，包括招標程序、項目和施工的具體方面。首先，房地產項目的招標沒有做到公正、公平、公開和透明，這不可避免地會出現一些消極現象暗箱操作，并最終導致了該項目的招標缺陷；其次，特別是施工過程中，施工沒有采取其他的設備，原材料審查的技術，致使施工的結果不能令人滿意；最后，相關負責人在施工過程中進行質量監督，但他們缺乏與專業相關的素養。

2.3 房地產項目在驗收階段的質量問題

在房地產建設項目的后半部，檢驗工作是十分必要和重要的。首先，在整個項目的建設過程中，項目經理不關心建設的各個方面，但僅僅依靠最后的驗收環節，這是相當不可取的；其次，對部分項目的最后評估，因為企業沒有特別邀請有關單位必要的分析和總結，甚至沒有報告相關的工作，沒有具體的反饋系統；第三，與此相關的客服人員，缺乏相應的房地產專業知識，給房地產開發工作帶來了一定的困難。

3 房地產開發項目質量的對策問題

3.1 對房地產開發的前期準備工作項目對策

在房地產開發項目中，最關鍵的是準備工作。許多人選擇的房地產項目，以內容規模，規劃方案，單位等構成了潛在的目標客戶分析，客戶購買心理分析，設施層面分析，技術內容開發的項目分析，風險分析，金融，經濟和社會方面，如在深入且全面的數據中，直接決定了擬發展的前途和命運。

制定質量計劃，發展該項目。對人員、設備加強組織管理，在材料質量、技術標準等方面明確管理要求。對于多源采購的鋼材、水泥等材料，通過多渠道對每一批鋼材進行全面的了解，對水泥原材料的質量實施雙控，未經檢驗的材料不允許用于工程設計；焊接鋼作為半成品，是檢驗工作檢驗的重點所在。此外，參與項目審查的監理工程師必須是懂經濟、懂技術、懂管理、懂法律且有一定實踐經驗的人員。人員素質到位是保證工程質量的首要前提。

3.2 房地產項目在設計階段的質量問題對策

在房地產設計階段，作為一個房地產投資者，他在開發項目投資的根本目的是為了獲取利益，因此，作為一個房地產開發商，最好咨詢一個能全程策劃的公司。在科學的咨詢公司得出項目開發后的產品定位后，再參與方案設計的規劃。

開發項目設計階段的質量控制方法。擬建項目決策后，設計已成為房地產開發建設主要階段，其工作質量的好壞直接影響到房地產開發建設，投資回報和收益質量。設計時，應根據市場需求為目標的基礎上，技術定位，充分權衡安全性，功能，標準和經濟方面，充分考慮土地、房子、面積、建筑風格、環境、建議銷售價格、單套住房銷售總價、項目定位的目標客戶承受能力等因素的特點，確定合理的設計。一方面，要加強和設計單位溝通。在整個設計過程中，項目經理和設計單位應進行深入的合作；另一方面，關注設計上的投資控制的影響。在投資控制設計階段的實質影響，對概算的設計相圖的項目管理和建設，需要全面準確的預算，盡量不遺漏，不留空白，考慮各種浮動因素。

3.3 驗收階段的質量控制

建設和發展項目實體的形成，同時也是產品質量的最后關鍵階段，為了提高項目開發的質量，必須嚴抓施工階段的質量控制。

房地產項目準備階段的施工質量管理。由于建設監理制度的實施，建設質量改善顯著，持續時間和投資得到保障。為確保項目順利實施，有效地控制監督工程質量，房地產開發企業要嚴格按照基本建設程序和監理合同的要求，并給予監理工程師適當的權限，使監理工程師能夠更好地履行合同的監督職責，以控制工程質量目標。此外，通過現場質量檢驗，落實檢驗方法，參與隱蔽驗收等措施，控制施工質量工程的分布。通過參與建設工程質量各方參加的定期或不定期的聯合檢查，發現問題并及時處理。

總之，在社會主義市場經濟的背景下，作為房地產開發商，為了獲得最大的經濟利益，他們應該建立和實施質量管理體系，在開發建設階段提高早期階段的管理和控制質量，確保項目的順利進行，使每個進程及時、高效地運行，減少返工成本和索賠成本，從而提高工作質量，降低那些不可預知的風險，同時，發現、消除所有的質量控制問題。只有在這種房地產開發企業和開發人員才能有足夠的流動性，進行良性循環，以滿足市場經濟的需要，使經濟趨于平穩，進而促進房地產消費市場的穩定與繁榮。

參考文獻：

[1]李傳景.房地產開發項目中的質量問題及對策[J].中華民居，2014（02）：212.

房地產項目經理總結范文第4篇

【關鍵詞】工程管理；房地產；有效方法

一、房地產管理的內容以及意義

（1）工程管理項目的主要內容。項目管理就是建設開發單位在實際的項目建設期內進行的全面管理。整個項目的建設期是在進行房地產開發的過程中很重要的一個階段，他集中了對于各項操作中的基本建設過程，其中也包括項目工程管理。對于工程在整個建設過程中進行的各項作業和工作都要進行控制、協調、檢查、指揮和計劃，并且還要與市場、社會等方面進行協調、聯絡等工作。房地產工程管理其主要的一些工作內容包括工程的竣工驗收、質量監督、配合協調以及相關施工單位進行招標、以及整個工程建設的進行總體設計等。（2）房地產管理的意義。項目建設的內容非常的廣泛，其事務又比較多，其本身具有比較強的技術性和專業性，必須有效能、有條理、有系統的管理才能夠使得整個工程建設能夠保質保量的完成。而項目管理也是整個房地產開發建設的重要的一項環節。

二、工程管理進行改善的措施和方法

（1）房地產管理的模式。一是職能制的相關管理模式：職能制模式是依據其專業進行分工的一種管理模式，將其對應的管理職業分配到這些專業相關聯的職能機構，不同的相關專業的職能機構在其自身的業務范圍之內有向其下級分工和指揮的命令和權力，并且由該專業的管理向上級回報并負責。二是項目經理制：這種管理模式是現在進行項目管理的一項比較普通的管理模式。它是依照企業項目分工的相關原則在總經理下設立單個或者多個以項目經理為主要領導者的獨立機構，對于項目的相關事實進行整個過程的管理統一。三是工程指揮部：對于一些比較大型的項目，通常會運用這種管理模式來加強對于工程實施的全面管理。它是項目工程中進行管理的比較特別的機構，是由項目的各個合資方一起來協商和參與的。（2）房地產管理方法。要選擇專業的設計單位和勘測，只有真正優秀的工作單位才能夠做好工程建設的一個先頭兵，只有優秀的勘測隊伍才能夠真正準確的定位實際的土質情況。并且會根據實際狀況提供合理的設計依據，已達到省時省料的目的。只有聘請優秀的設計工作單位，才能夠將房屋進行精確的設計，將整個結構進行合理的優化，減少材料和時間以及費用的浪費，保證了工程保質保量并且高效率的完成。（3）要選擇素質相對較高的項目經理和施工企業。項目經理以及施工企業的個人素質的好壞對于整個工程的質量以及進度都有著很直接的影響。怎樣去選擇要有一些系統的思考和執行框架。例如如何去選擇，需要有一個整體的組織框架，例如：進行施工的企業的資質、技術力量、機械設備、工作業績、誠信度和可靠度、項目經理資質、素質以及能力。員工的能力以及素質等等。企業的施工設備以及技術等能夠進一步促進工程能夠更快更好的完成此項工作。企業自身的誠信度也是企業的聲譽和技術的一種肯定。（4）要建立合理高效的管理模式。雖然高效的管理模式是一種比較廣泛的管理行為，但是對其還是可以進行比較系統的分類的。例如工程的相關資料管理、隊伍管理、工程材料管理等等。工程材料指的是工程甲進行材料的供應，與此同時要對于市場上的甲供材進行及時的調研，通過多種材料的質量等各方面進行區分和對比，并選擇適合的材料以及價格購買，對于其數量關和質量關進行嚴格的控制，進一步提高其供材的速度，加快整個施工的進行速度，提高整個工程的工程質量，降低工程建設成本。工程隊伍作為整個工程進行建設的主體一定要進行有效的管理。（5）項目管理的模式選擇。對于任何一種相關的管理工程模式都是有自己的優點和缺點的，要針對某一個特定的項目進行探究和考察，選擇一個適合的工程管理模式是非常必要的。這時候就要根據項目所處的外在環境以及其特點進行分析和了解，并根據該項管理模式對于項目的適應程度來進行確定和把握其是否適合該項項目。

三、總結

房地產項目作為一種技術含量高、施工周期長的綜合性工程，在其建設過程中的每一個階段都要進行嚴格的把關和控制。房地產工程的相關管理是一項綜合性的系統工程，要對建筑所需要的施工相關內容的繁復性和多樣性進行考慮和管理。

參 考 文 獻

[1]羅新平.施工企業如何正確運用《建造合同》準則進行核算[J].財經界（學術版）.2011（6）

[2]郭峰，何文華.水利工程建設監理工作存在的問題及原因分析[J].內蒙古水利.2010（3）

房地產項目經理總結范文第5篇

關鍵詞:房地產項目;成本管理;成本控制

1引言

當前全球的金融危機及經濟不景氣,增加了國內房地產市場的復雜性,多個城市已經出現房價下降、成交量大幅萎縮的局面。在這個非常時期,房地產商在進行房地產開發的過程中一定要對目標市場做好周密的預測,采取相應的對策,避免盲目投資,掌握好各階段的成本管理與控制的方法尤為重要。房地產項目開發的最終目標是實現經濟效益最大化,當工程項目合同價格已經確定時,成本便是最終效益的決定因素。只有在保證產品優質的同時,穩健地控制住項目成本,才能產生利潤,才能在激烈競爭的市場中保持最佳的利潤空間,價值最大化的目標才可能實現。

2現狀與問題

目前,我國房地產項目開發中普遍存在一種現象,即設計部門只考慮產品的功能及使用壽命,不考慮產品的設計成本;搞技術的只負責技術和質量,選用可行卻不經濟的方案施工,雖然保證了質量但增大了成本;搞工程的只負責施工生產和工程進度;搞材料的只負責材料的采購及進場點驗工作;銷售部門只管銷售,不考慮銷售費用等。由于各行其是,沒有一個統一的考慮,使得成本指標居高不下。另外,不少項目由于受到市場環境及開發企業內部運行狀況的影響,其開發周期遠遠超過計劃時長,導致財務費用和管理成本大量增加,造成企業負擔加大,利潤顯著減少。

造成這些問題的主要原因是由于許多房地產企業在進行項目管理時,市場觀念不強,缺乏成本競爭意識,適應環境變化的能力較差。而且項目事前成本管理薄弱,成本預測、成本決策缺乏規范性、制度性,成本計劃缺乏科學性、嚴肅性,成本管理存在一定的盲目性。

3有效成本管理的途徑

3.1 搞好成本預測,編制有效可行的成本計劃。

建立一支專業化水平高的內部預算隊伍,必須在施工前期編制完成內部預算,建立預測模型,選擇成本預測方法,進行成本預測,制定目標成本。具體做法為,根據施工組織設計和生產要素的配置等情況,按施工進度計劃,確定每個項目月、季成本計劃和項目總成本計劃,計算出保本點和目標利潤,作為控制施工過程生產成本的依據。通過成本預測可以使項目經理部在工程項目未施工之前,就已在項目利潤的高低上有初步的了解,選擇成本低、效益好的最佳成本方案,并能夠在施工項目成本形成過程中,針對薄弱環節加強成本控制,克服盲目性,提高預見性。

3.2 加強全過程的成本控制,實現全面的動態管理。

房地產項目成本控制應做到事前有預算,事中有控制,事后有分析。其中,成本控制最有效的在初步設計階段,項目成本確定比重最大的發生在招標階段,成本控制最復雜、變更工作量最大的發生在項目施工階段,竣工結算階段是確定項目最后收入和成本的階段。

3.2.1事先成本控制。設計階段的成本控制是項目建設中成本管理的重點,其對工程造價的影響在75%以上,一般采用限額設計結合多方案擇優的方式保證有效的成本管理。設計方案經濟性比較是指在多方案選擇的情況下,由設計人員提出滿足業主要求的多種設計思路,成本控制中心人員進行經濟比較,尋找造價最低的設計方案。同時要重視施工圖設計的優化工作,施工方案是一個工程進行施工的指導性文件,方案的優劣直接決定了項目施工造價的多少,因此在開工前要加強施工方案的審核及優化,即選擇技術上可行,經濟上合理的施工方案[1]。

3.2.2事中成本控制。工程實施階段對建設項目全過程造價管理來說,是最難、最復雜的階段。因為此階段是項目投資決策的具體落實,是資金投入的最大階段,節約的余地已經很小,但浪費的可能性卻很大。施工階段的成本控制主要包括:編制或修訂成本計劃、編制工作流程、落實管理人員的職能和任務;熟悉設計圖紙和設計要求,將工程費用變化大的部分和環節作為重點成本控制對象;詳細進行工程計算,復核工程付款賬單,嚴格經費簽證;注重合同的修改和補充工作。在項目實施階段工程造價師每月必須編制一份造價控制報表,報表中應包含本月的工程實際進度和實際投資情況,下月進度計劃和計劃投資情況,本月累計實際進度和投資情況等。同時進行必要的投資偏差分析,目的就是為了適時監控項目投資及進展情況。

3.2.3 事后成本控制。施工結算是項目管理的終點站,在承包方提供的結算報告的基礎上,認真審核工程預結算,剔除不合理增加的費用,根據所掌握的工程竣工圖、設計變更單、各種簽證資料、材料價格信息,著重審查工程量是否高估冒算, 是否抬高材料價格,并加強合同管理, 實行合同逐項審查制度。此外,在工程竣工交付使用后, 要進行項目后評價,對項目的全過程管理形成書面情況報告[2]。

3.3 強化成本管理體系,完善各部門人員的職能分配。

加強成本管理離不開科學合理的預算制度,建立科學合理的預算制度就必須對預算管理與控制的機構進行合理的設置,通過建立一套規范的責任和權利相結合的成本管理體系可以明確管理職責、協調成本管理工作,監督成本控制過程,保障項目按照既定的成本控制目標進行成本控制工作。成本管理系統是通過對與項目成本有關的一切管理活動進行規劃、策劃、控制和評價,并向包括會計系統在內的管理系統提供決策有用的成本信息的管理系統,它既是一個提供有關成本和收益的財務信息,以及有關生產、質量和其它關鍵成功要素的非財務方面信息的系統,又是一個進行成本管理的系統。

成本管理體系是在總經理和成本管理委員會領導下的,由公司成本管理小組負責日常工作,公司各職能部門和項目部具體操作執行并實施有效監控的三級成本管理控制體系。對成本管理體系中的每個部門、每個人的工作職責和范圍要進行明確的界定;賦予相應的權利,以充分有效地履行職責;在責任支配下完成工作任務后,將成本管理與員工績效考核相掛鉤,并用一定物質獎勵去刺激[3]。

3.4 建立健全各項成本管理制度,強化管理與考核。

房地產開發企業應建立健全各種成本費用管理制度以便為成本計算和成本考核、分析提供準確可靠的依據,這是強化成本管理的重要前提。要加強和充分發揮企業內部財務部門、審計部門在成本管理中的監督管理作用。成本管理還應與前期策劃、設計所制定的目標成本相結合,將施工中實際發生的各種消耗和支出嚴格控制在成本計劃范圍內,隨時揭示并及時反饋,嚴格審查各項費用是否符合標準,計算實際成本和計劃成本之間的差異并進行分析,消除施工中的損失浪費現象,發現和總結先進經驗。

成本管理還應與當前行之有效的全面預算管理、內部控制制度、招議標制度等有機結合起來,進行嚴格的管理和考核,從而調動起各級人員從事成本管理工作的自覺性和積極性?；鶎訂挝槐仨殗栏駡绦蟹纸獾念A算單元,月底考核,節獎超罰。同時,在企業的年度業績評價考核工作中,成本指標可以作為一個層層考核的主要指標。項目完成后,對房地產項目成本形成中的各責任者,按項目成本責任制的有關規定,將成本的實際指標與計劃、定額、預算進行對比和考核,評定房地產項目成本計劃的完成情況和各責任者的業績,并以此給以相應的獎勵和處罰。通過考核進行獎懲兌現,最終目的是保證項目成本降低總目標的完成[4]。

3.5 重視觀念的創新,采取更為科學有效的管理方法和手段。

項目的一切成本管理活動應以成本效益觀念為支配思想,實現由傳統的節約、節省觀念向現代效益觀念轉變,從投入與產出的對比分析來評價投入的必要性、合理性,努力以盡可能少的成本付出,創造盡可能多的使用價值,以獲取更多的經濟效益。為此,項目在運作過程中,應進行成本效益觀念的創新、全員成本管理觀念的創新、成本系統管理觀念的創新及成本動因分析觀念的創新。

為使房地產開發公司的產品在市場上具有更大的競爭力,成本管理不能再局限于房屋的建安過程,而應該組織和動員群眾,將視野向前延伸到產品的市場、行業內的發展態勢以及房屋的設計,向后延伸到產品的使用、維修及處置。而成本動因分析的目的不單單在于揭示實際成本與計劃或目標成本的差異,更重要的是通過了解成本形成的過程及成本發生的前因后果來更好地進行成本控制。因此,項目在進行成本分析時,通過對項目的價值鏈進行分析,了解成本發生的動因,從而為項目降低成本尋求新的突破點。這種建立在成本動因分析基礎上的成本管理觀念,往往可以引發出項目成本管理的嶄新思路和提出有效舉措。

項目管理還應該學習和應用在市場經濟體制下的成本管理理論與方法,尤其是要學習那些科學的定量管理方法。并且隨著信息技術的發展,計算機在房地產項目管理中的作用越來越重要,成本管理必須加快電算化步伐、提高電算化應用水平、加速培養電算化人才,從而實現成本管理手段現代化。同時還可以運用先進的專業軟件加強對成本的管理,例如,應用project軟件對成本和進度的計劃預算情況與實際發生額進行綜合考核和管理[5]?？傊?項目管理應盡快實現計算機成本標準化管理,還應建立相應的內部網絡,實施成本動態化管理,提高其對市場變化的反應速度,增強市場競爭的能力。

4結論

綜上所述,要實行房地產項目成本的有效管理,切實解決房地產項目管理中存在的問題,就必須加強成本意識,健全全過程、全面的動態的管理,使項目成本管理成為房地產項目管理績效評價的客觀、公正的標尺,以保證房地產開發企業的利益,提高企業的管理水平和社會聲譽,使企業在市場競爭中立于不敗之地。

參考文獻:

[1] 張偉.工程項目成本管理與控制討論[j].中州建設,2005 (8):50.

[2] 鄒偉.淺議房地產開發項目成本控制的關鍵階段[j].武漢建設,2006(3).

[3] 胡勝杰.房地產建設項目整體成本管理體系分析[j].科技信息,2008(24):156.