物業管理制度
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物業管理制度范文第1篇
1、凡在局機關住宅小區居住的所有業主和物業使用人都納入本管理范圍。
2、局辦公室是小區內全體住戶的主要管理部門。辦公室必須按照局黨委的決議、決定，配合物業管理人員做好各項管理工作，嚴格執行各項管理制度。
3.各住戶必須自覺遵守區政府對“文明小區”的要求和相關規定外，各單元均應選出“單元長”?！皢卧L”負責制定單元“輪值”制度，協調住戶關系，并檢查督促本辦法的順利執行。
4.各住戶應自覺維護物業小區的整潔、美觀，保持小區的公共衛生，不得高空拋物；愛護小區內道路、球場、綠化、供電、供水設施、供氣、排水、有線電視、消防、安全、路燈、電動拉閘、治安室等公用設施。若損害公共設施和設備，須照價賠償。
5.自覺維護物業小區內的公共生活秩序，不準在小區公共部位或違反規定在房屋堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品和其他有毒物質，不得發出影響其他住戶正常生活的噪音，嚴以律己、寬以待人，不得發生鄰里糾紛。
6.原則上小區內不應飼養寵物，特殊情況應報辦公室批準。飼養期間須嚴格遵守政府有關規定，對寵物進行防疫處理，嚴禁污染環境和傷及他人的情況發生。
7.車輛出入應按要求出示證件，本小區內禁止鳴笛。機動車應該放在規定地點停放。長期在小區內停放車輛的住戶，應予門衛處登記備案。
8.各住戶不得擅自改變房屋的用途。未經許可不得租借、轉讓他人居??；不得以住房為工具從事經營活動；更不得利用住房從事危害公共利益的活動及法律法規禁止的其他行為。一經查出，辦公室有權實行斷電斷水措施，對住戶主要責任人進行說服教育；屢教不改者，處以50元以上200元以下罰款；情節嚴重者，依法追究刑事責任。
9.嚴禁對房屋承重結構進行拆改；嚴禁拆鑿共用墻壁、天花及地板；未經許可不得在公共部分如樓道、門廊、車棚等加建、改動；公共部分嚴禁堆放雜物，否則作棄物處理。
10.小區公共部分的維修改造由辦公室根據局黨委決定進行；各住房戶室內維修由住戶自行負責。其中在水電安裝方面分兩種形式給予一定補償：一是經住戶申請，由辦公室派人進行維修，所需材料由住戶承擔；二是住戶在經過辦公室核準后請人維修，由辦公室報銷人工費用。
11.凡家庭成員中有本系統干部的住戶均以同等權利享受優惠待遇。除天然氣、有線電視已實行社會化管理外，電費按市價減半，水費、上網費、物業費均為免費。
12.小區住戶不得私自出租和轉讓住房。凡因工作調離、在外購房或其它原因欲出租住房的，一律向局辦公室申請，經辦公室同意后，將租住者姓名、家庭情況、與住戶的關系及身份證明等資料登記備案，并以市場價收取水費、電費、上網費和物業管理費，分別為1.2元/度/月、1元/立方/月、30元/月和0.2元/平方米/月；凡因各種原因欲變賣住房的，必須向局辦公室提交申請，由國資局評估，并回購為國有資產，按需要留用或變賣給本單位無房職工，以保證小區住戶結構的單純性?；刭徸》康幕竟纼r原則為：建筑面積市場均價按年遞減2%剔除房屋折舊。
例如：118平方米住房，1993年竣工，計算方法為：市場價2400*面積118等于283200元，年遞減2%折舊*15年等于30%，283200元*30%=84960元，折后總價為283200元-84960元=198240元。
另：××樓因是集資建房，五年內不得出租、轉讓。
物業管理制度范文第2篇
2、凡進入政府大院的人員，必須服從門衛的查詢，外來人員憑身份證或其他有效證件到傳達室辦理來訪登記手續，經門衛查驗后方能進入，接待單位接待完畢，來訪人應自動離開。
3、凡進入政府大院的車輛要服從門衛的查詢和大院執勤人員的指揮。各種機動車輛進入政府大院要自覺遵守交通規則，時速不得超過5公里，不準鳴號，并按指定地點停放。外來的車輛不準在政府大院停放過夜。如停放超過10日的視為不明車輛，后勤服務中心交由田陽縣交警大隊處理。
4、不準在辦公樓的樓道堆放雜物，不準向窗外或洗手池、便池傾倒茶渣和廢棄物；不準在公共場所隨地吐痰和丟棄煙頭、紙屑、不準亂扔、亂倒垃圾。
5、政府在院內配置的環衛、綠化、道路交通、消防等公共設施、設備和種植的花木綠地，任何人不得占用和損壞。
6、各單位需要裝修辦公室和各住戶凡裝修房屋，或更換供水管道和供電線路以及安裝1500瓦以上電器的，須書面報告縣機關后勤服務中心，填寫裝修項目、范圍、施工隊名稱、經審核同意后，方能動工，裝修完畢，及時清理現場；需要安裝空調的，必須做好滴水處理，不準流入樓房墻體，安裝太陽能熱水器的，不準損壞房屋天面和外觀，確保墻面的清潔美觀。
7、政府大院內禁止存放易爆易燃及各種危險品。大院機關工作人員不準私自帶外人進入大院收購廢舊物品和推銷產品。
8、各單位和各住戶結算4次水電費。即：每季度頭月20日至30日為交納上季度水電費時間，各單位和住戶必須按時交納水電費，無故拖欠的，按水電部門規定，逾期一天，按水電費總額分別加收滯納金（水費1%，電費1‰）。
9、不準亂搭亂蓋；不準圈地種植或養禽畜；不準亂堆、倒垃圾和亂堆雜物；不準私自設點營業，亂擺亂賣；不準在墻面和公共設施上亂貼亂畫。
10、進入大院的施工隊伍需要建工地搭蓋工棚和堆放建材的，必須報經縣后勤服務中心批準，施工完畢，恢復地面原狀。
11、凡搬運貴重物品外出或建材出入的，必須接受門衛盤查，并在宿舍區管理辦公室辦理放行證后方能出入。
12、中午十二時至下午三時，晚上十一時至次日晨六時，不準高聲喧嘩，不準高聲播放音響，不準搞影響他人休息的裝修。
物業管理制度范文第3篇
第一條為適應社會主義市場經濟和住房制度改革的要求，建立業主自治與物業管理企業專業化管理相結合的社會化、專業化、市場化物業管理新體制，規范我市物業管理行為，維護業主和物業管理企業的合法權益，根據《江蘇省城市住宅區物業管理辦法》、建設部《城市新建住宅小區管理辦法》和建設部、財政部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》等有關法律、法規、規章的規定，結合本市實際情況，制定本辦法。
第二條在本市行政區域內從事城市住宅區物業管理活動，應當遵守本辦法。
第三條本辦法所稱物業，是指已建成投入使用的住宅區內各類房屋及共用設施、設備、附屬場地等。本辦法所稱物業管理，是指物業管理企業按照委托合同的約定對物業所進行的養護、維修管理和為業主、房屋使用人提供的服務。本辦法所稱業主，是指住宅區內各類房屋的所有權人。
第四條城市新建住宅區和達到一定規模且共用設施、共用設備等配套比較齊全的城市原有住宅區，應當實行物業管理。配套設施不全的城市原有住宅區，由所在地人民政府組織該住宅區原開發建設等單位進行整治、創造條件，逐步實施物業管理。
第五條揚州市房產行政主管部門是全市行政區域內物業管理的主管部門，并負責揚州市城市規劃區范圍內的物業管理工作，其主要職責是：
（一）貫徹實施國家有關物業管理的法律、法規、規章和方針、政策，研究制定物業管理的有關措施；
（二）管理全市物業管理行業，逐步建立管理專業化、服務社會化、經營市場化的物業管理新機制；
（三）監督揚州市城市規劃區范圍內住宅共用部位、共用設施設備維修基金的歸集、使用；
（四）依法查處物業管理中的違法行為；
（五）法律、法規、規章規定的其他職責。
第六條各縣（市）房產行政主管部門是本行政區域內的物業管理行政主管部門，其具體職責由當地人民政府確定。
第七條物業管理行業按照國家和省有關規定屬第三產業（居民服務業），享受國家有關優惠政策。
第八條規劃、城管、市政、綠化、環衛、公安、郵電、供電、供水、物價、工商行政管理、街道辦事處等部門和單位，應當按照各自的職責分工，協同房產行政主管部門做好有關管理工作。
第二章業主會議與業主委員會
第九條住宅區入住率或者房屋出售率達到60％以上時，所在地房產行政主管部門負責組織住宅區開發建設單位或者物業管理企業、業主和使用人代表召開首次業主會議，選舉產生業主委員會。以后的業主會議由住宅區業主委員會負責召集。
第十條業主會議，可以由住宅區每幢房屋推舉若干名業主和使用人代表組成。業主會議決定事項，以組成人員的過半數通過。
第十一條業主會議是住宅區物業管理的最高決策機構，行使下列職權：
（一）選舉、罷免業主委員會的組成人員；
（二）審議、修改、通過住宅區業主公約、業主委員會章程；
（三）聽取和審查業主委員會的工作報告并監督業主委員會的工作；
（四）審定住宅區內有關業主和使用人權益的重要事項；
（五）改變或撤銷業主委員會不適當的決定。
第十二條首次業主會議選舉產生的業主委員會，應當經所在地房產行政主管部門登記確認。登記確認日期為業主委員會成立日期。
第十三條業主委員會由住宅區內的業主和使用人代表組成，組成人數為單數，可以依據住宅區規模，在9至15名的范圍內確定。必要時，經業主會議決定可以適當增減，但最低不得少于5名。業主委員會可設主任、副主任、委員，一般為兼職。業主委員會主任、副主任、委員，應當由熱心公益事業、責任心強、有一定組織能力和必要工作時間的人員擔任。業主委員會開會時，可以邀請住宅區所在地的居委會、公安和工商行政管理等部門派員參加。
第十四條業主委員會是業主會議的執行機構，向業主會議負責并報告工作，每屆任期三年，可以連選連任。
第十五條業主委員會應當按照批準的章程行使下列職權：
（一）召集和主持業主會議；
（二）按照規定選聘或者續聘物業管理企業，并簽訂本住宅區的物業管理委托合同；
（三）主持制定住宅區業主公約，并提交業主會議審議通過；
（四）審議物業管理企業年度管理計劃及物業管理重大措施；
（五）監督物業管理企業的管理工作。
第十六條業主委員履行下列義務：
（一）根據住宅區業主、使用人的意見、要求，對物業管理企業的經營管理活動進行監督；
（二）接受住宅區內的全體業主和使用人、業主會議、房產行政主管部門的監督；
（三）督促業主和使用人遵守本住宅區業主公約和有關規定；
（四）協助物業管理企業落實各項管理服務措施；
（五）協助物業管理企業收取物業管理有關費用。
第十七條業主委員會會議，每年至少召開兩次，決議事項以過組成人員的三分之二多數通過。
第十八條業主委員會可以采取公開招標或者其他方式，選聘物業管理企業在住宅區實施物業管理。
第三章物業管理企業
第十九條物業管理企業是依據《中華人民共和國公司法》設立，獨立核算、自主經營、自負盈虧，并具有獨立法人地位，以物業管理、為居民服務為主的經濟實體。
第二十條物業管理企業應具備下列資質條件：
（一）有固定的經營場所；
（二）自管、托管房屋建筑面積在2萬平方米以上；
（三）注冊資本在30萬元以上；
（四）具有一定數量的相關專業職稱的管理人員。
第二十一條物業管理企業的權利：
（一）根據有關法律、法規和規章，并依據物業管理委托合同，結合住宅區實際，制定住宅區物業管理具體實施辦法；
（二）依據物業管理委托合同和物業管理收費規定收取物業管理費用；
（三）制止違反住宅區物業管理規定的行為；
（四）選聘專營公司（如清潔公司、保安公司等）承擔專項管理業務工作；
（五）按照企業經營范圍開展多種經營；
（六）敦請業主委員會協助管理。
第二十二條物業管理企業的義務：
（一）履行物業管理委托合同，依法從事物業管理經營活動；
（二）接受業主委員會、住宅區內的全體業主和使用人及有關部門的監督；
（三）向業主委員會報告工作；
（四）積極開發多種形式、健康向上的社區文化活動，豐富住宅區居民的精神文化生活。
第四章物業管理委托
第二十三條開發建設單位銷售房屋前必須選聘好物業管理企業，負責住宅區房屋建成后業主委員會成立之前的物業管理工作，業主委員會成立后應當及時續聘或重新委托物業管理企業。開發建設單位應當及時向業委員會移交物業管理所必需的工程建設技術資料。業主委員會應當將該資料資料復印件委托物業管理企業妥善保管，由物業管理企業使用。
第二十四條住宅區房屋銷售時，開發建設單位應當與購房者在房屋銷（預）售合同中訂立有關售后物業管理條款，并向購房者提供入住管理公約和住戶手冊。經雙方簽字、蓋章后的入住管理公約和住戶手冊，是房屋銷（預）售合同的組成部分。
第二十五條同一住宅區只能由一家物業管理企業管理。
第二十六條接受委托的物業管理企業應當與開發建設單位或業主委員會簽訂物業管理委托合同。物業管理委托合同應當包括下列內容：
（一）雙方當事人名稱及地址；
（二）管理服務項目和內容；
（三）管理服務標準；
（四）管理服務權限；
（五）管理服務費用及其支付方法；
（六）合同期限；
（七）雙方當事人認為需要約定的其它事項。物業管理企業應當在物業管理委托合同簽訂后15日內，將物業管理委托合同報住宅區所在地房產行政主管部門備案。
第二十七條物業管理委托合同期滿，或者接受委托的物業管理企業未達到物業管理委托合同規定的管理服務標準或者有其他違約行為的，業主委員會可以決定終止委托合同，但應當提前1個月通知物業管理企業。
第二十八條物業管理委托合同終止時，原物業管理企業應當在接到終止通知之日起1個月內向業主委員會辦理有關房屋、工程建設技術資料、帳冊及其他物品的移交手續。
第五章房屋共用部位共用設施設備維修基金的籌集與使用
第二十九條本辦法所稱房屋共用部位，是指承重結構部位（包括樓板、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等）、戶外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、樓內共用存車庫等。共用設施設備是指共用的上下水管道、水箱、加壓水泵、電梯、天線、落水管、住宅區內的道路、綠地、溝渠、池、井、室外停車場、車庫、游泳池、公廁、垃圾筒、垃圾箱等。
第三十條本辦法所稱房屋共用部位、共用設施設備維修基金（以下簡稱維修基金）是指按規定建立的專項用于房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新改造的資金。
第三十一條維修基金的籌集
（一）商品房（包括經濟適用房）在銷售時，購房者按房價基數2％的比例向售房單位繳納維修基金。房價基數由物價、房產行政主管部門核定。維修基金作為商品房為成本，列入商品房價格。售房單位代為收取的維修基金屬業主所有，不列入商品房銷售收入。售房單位應將維修基金統一交房改部門列入維修基金專戶。
（二）公有住房出售后，售房單位應按多層住宅售房款的10％、高層住宅售房款的20％提取維修基金。同房改部門統一收取后，列入維修基金專戶。
（三）未參加房改的公房、私房及開發建設單位出租或自用的房屋維修基金，按物價、房產行政主管部門核定的標準向產權人收取后，列入維修基金專戶。
由開發建設單位出租或自用的房屋，出售時應補足維修基金差額部分。
（四）1999年1月1日以后的拆遷安置房按本條第（一）項規定執行。1998年12月31日以前的拆遷安置房按本條第（三）項規定執行。
（五）已列入商品房價格成本的公建配套用房，其經營收入基本租金部分應列入物業管理維修基金專戶。
（六）維修基金不敷使用時，由業主委員會研究決定，房產行政主管部門批準，按住宅建筑面積向業主續籌。
第三十二條維修基金的管理與使用：
（一）維修基金按照統一管理、權屬不變、保值增值、包干統籌的原則，分區立帳、分幢核算、明細到戶、專戶存儲、專款專用。
（二）業主委員會成立前維修基金的使用，由售房單位或物業管理企業提出使用報告及維修預算，報房產行政主管部門審核后在維修基金利息部分內劃轉使用。
業主委員會成立后維修基金的使用，由物業管理企業編制維修基金使用預算，報房產行政主管部門備案，經業主委員會審批后劃轉。當維修基金利息不足支付維修費用時，經業主大會批準可適當動用維修基金本金。
（三）業主委員會定期公布維修基金收支情況，接受房產、財政、審計等管理部門的監督。
（四）業主轉讓房屋所有權時，結余維修基金不予退還，隨房屋所有權同時過戶。
（五）未按規定交納維修基金或戶下維修基金余額不足支付維修費用的，業主按實際發生的維修費用分攤交納。
（六）維修基金自存入維修基金帳戶后，按規定計息，維修基金利息凈收益轉作維修基金滾存使用。房產行政主管部門在物業管理工作中發生的管理費用，經財政部門審核后，在維修基金的增益中支付。
（七）維修基金閑置時，除可用于購買國債或用于法律、法規規定的其他范圍外，嚴禁挪作他用。
（八）因房屋拆遷或其他原因造成房屋滅失的，維修基金的帳面余額退還基金所有人。
（九）未足額繳納維修基金的，房產行政管理部門不核發房屋權屬證書，不予辦理房屋交易簽證、租賃登記備案等有關手續。
第三十三條非住宅商品房維修基金的籌集與管理參照本章有關規定執行。
第六章住宅區的使用與維護
第三十四條在規劃設計住宅區時要充分考慮物業管理的需要。住宅區建成后，必須按照國家建設行政主管部門規定進行工程竣工驗收和住宅區綜合驗收。住宅區所在地房地產行政主管部門應當參加竣工綜合驗收，并就住宅區物業管理相關內容簽署驗收意見。
第三十五條住宅區竣工綜合驗收后，開發建設單位應當在房產行政主管部門的監督下，向住宅區業主委員會或者物業管理企業移交下列工程建設技術資料：
（一）住宅區竣工總平面圖；
（二）單體建筑、結構、設備安裝竣工圖；
（三）住宅區公建配套設施、地下管網工程竣工圖；
（四）有關設施、設備安裝、使用和維修技術資料；
（五）住宅區物業管理所必需的其他資料。
第三十六條業主和使用人在使用房屋和住宅區公建配套設施時禁止下列行為：
（一）擅自改變房屋結構、外貌（含院墻、護欄、外門窗、陽臺等部位的顏色、形狀和規格）、設計用途、功能和布局等；
（二）對房屋的內外承重墻、梁、柱、板、陽臺進行違章鑿、拆、搭、建；
（三）占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺、道路、停車場、車庫（棚）等公用設施及場地；
（四）損壞、拆除或改造供電、供水、供氣、供暖、通訊、有線電視、排水、排污、消防等公用設施；
（五）隨意堆放雜物、丟棄垃圾、高空拋物；
（六）違反規定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危險物質等。
（七）踐踏、占用綠化用地；損壞、涂劃園林建筑小品；
（八）在公共場所、道路兩側亂設攤點；
（九）影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛、設立廣告牌；
（十）隨意停放車輛；
（十一）聚眾喧鬧、噪聲擾民等危害公共利益或其他不道德的行為；
（十二）違反規定飼養家禽、家畜及寵物；
（十三）法律、法規及規章禁止的其他行為。
第三十七條房屋及設施設備維修責任，按照下列規定劃分：
（一）房屋室內自用部分，由業主和使用人自行維修；
（二）房屋共用部位、共用設施設備的維修，按本辦法第二十九條的規定由住宅區受聘的物業管理企業組織定期養護、維修；
（三）屬于人為損壞的，由損壞者負責修復；造成損失的，應當賠償損失。
第三十八條住宅區內受聘的物業管理企業可以接受有關專業部門委托，對住宅區的水、電、煤氣、路燈等管線、設施進行維修養護。
第三十九條住宅區內的業主和使用人，應當增強自主意識，嚴格遵守住宅區業主公約和物業管理有關規定，積極參與住宅區的物業管理活動，延長住宅區的使用壽命，使住宅區成為文明的居所。
第七章物業管理收費與物業管理用房
第四十條物業管理服務收費應遵循科學合理、成本核算、質價相符，并與社會經濟能力相適應的原則。物業管理收費，包括公共服務費、代收代辦費和特約服務費。
對物業管理收費，應當區別服務性質，依法實行政府定價、政府指導價和市場調節價。物業管理公共服務費具體收費項目、標準、管理辦法，由市物價、房產行政主管部門另行制定。
第四十一條物業管理公共服務費的主要用途：
（一）物業管理企業管理服務人員的工資，按照規定提取的福利費；
（二）綠化管理費；
（三）清潔衛生費；
（四）保安費；
（五）辦公費；
（六）物業管理企業固定資產折舊費；
（七）法定稅費。揚州市城市規劃區內清潔衛生費收取，按政府有關規定執行。各縣（市）的收取辦法由當地人民政府制定。
第四十二條物業管理公共服務費，應當實行明碼標價。收費項目、收費標準、收費辦法、開支方向應當定期定點公布，接受業主和使用人的監督。業主和使用人應當按照規定按照期額繳納物業管理公共服務費。
第四十三條物業管理企業可以接受委托，供水、供電、供氣等有關專業部門收取水、電、氣費，按照有關規定收取代收代辦服務費。業主需求的特約服務費，由業主與物業管理企業協商確定，報物價行政主管部門備案。
第四十四條物業管理企業收費，使用物業管理專用發票。
物價、稅務等部門依法對住宅區物業管理企業費用的收取、管理和使用情況進行監督。
第四十五條住宅區開發建設單位應當按照有關規定建設物業管理用房，在住宅區整體移交時，一并移交給住宅區業主委員會，物業管理用房的產權屬住宅區全體業主共有，依法發給房屋共有權證，不得轉讓。
第四十六條原有住宅區開發建設單位未建物業管理用房和公建配套用房的，應按規劃要求進行補建。由街道辦、居委會或其他單位使用的公建配套用房產權屬政府所有，交房產行政主管部門管理，由物業管理企業租賃使用，其經營收入部分用于彌補物業管理經費缺口。
第八章法律責任
第四十七條物業管理企業未按本辦法規定到房產行政主管部門申領物業管理資質證書的，由市、縣（市）房產行政主管部門責令限期補辦資質審查手續。逾期不補辦的，由市、（縣）市房產行政主管部門給予警告，并處30000元以下的罰款。
第四十八條物業管理企業違反本辦法，對住宅區房屋及共用設施設備管理、維修、養護不善或者不履行物業管理委托合同規定義務的，業主和使用人有權投訴，市、縣（市）房產行政主管部門可以責令其賠償損失，并視情節給予警告或者處5000元以下罰款。
第四十九條物業管理企業違反本辦法，擅自設立收費項目、提高收費標準或者所提供服務質價不符的，由物價行政主管部門按照國家有關法律、法規規定給予處罰。
第五十條業主和使用人不遵守住宅區業主公約和國家有關物業管理法律、法規，違反本辦法第三十六條規定的，物業管理企業有權制止，并要求限期改正；造成損失的，有權要求其賠償；違反有關規定的，由有關部門依法查處；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第五十一條公有住房售房單位未按照本辦法規定足額提取維修基金的，財政部門和房產行政主管部門應當責令限期補提維修基金本息；逾期仍不足額提取的，處以自應提取之日起未提取額每日萬分之三的罰款。
第五十二條業主和使用人未按照規定或物業管理委托合同約定繳納物業管理公共服務費的，物業管理企業可以按照約定加收滯納金，逾期仍不繳納的，物業管理企業可向人民法院。
第五十三條當事人對行政處罰決定不服的，可依法申請復議或提起行政訴訟。業主或使用人不服物業管理企業作出的物業管理決定的，可依法向房產行政主管部門投訴或人民法院；不服房產行政主管部門作出裁決的，可向其上一級行政機關申請復議或向人民法院。
第五十四條住宅區開發建設單位違反本辦法第四十五、第四十六條規定，不按照規定履行提供住宅區物業管理用房，由市、縣（市）房產行政主管部門責令其限期履行。
物業管理制度范文第4篇
第二條在中華人民共和國境內申請物業管理企業資質，實施對物業管理企業資質管理，適用本辦法。
本辦法所稱物業管理企業，是指依法設立、具有獨立法人資格，從事物業管理服務活動的企業。
第三條物業管理企業資質等級分為一、二、三級。
第四條國務院建設主管部門負責一級物業管理企業資質證書的頒發和管理。
省、自治區人民政府建設主管部門負責二級物業管理企業資質證書的頒發和管理，直轄市人民政府房地產主管部門負責二級和三級物業管理企業資質證書的頒發和管理，并接受國務院建設主管部門的指導和監督。
設區的市的人民政府房地產主管部門負責三級物業管理企業資質證書的頒發和管理，并接受省、自治區人民政府建設主管部門的指導和監督。
第五條各資質等級物業管理企業的條件如下：
（一）一級資質：
1.注冊資本人民幣500萬元以上；
2.物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于30人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于20人，工程、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱；
3.物業管理專業人員按照國家有關規定取得職業資格證書；
4.管理兩種類型以上物業，并且管理各類物業的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數的百分比之和不低于100％：
（1）多層住宅200萬平方米；
（2）高層住宅100萬平方米；
（3）獨立式住宅（別墅）15萬平方米；
（4）辦公樓、工業廠房及其它物業50萬平方米。
5．建立并嚴格執行服務質量、服務收費等企業管理制度和標準，建立企業信用檔案系統，有優良的經營管理業績。
（二）二級資質：
1.注冊資本人民幣300萬元以上；
2.物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于20人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于10人，工程、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱；
3.物業管理專業人員按照國家有關規定取得職業資格證書；
4.管理兩種類型以上物業，并且管理各類物業的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數的百分比之和不低于100％：
（1）多層住宅100萬平方米；
（2）高層住宅50萬平方米；
（3）獨立式住宅（別墅）8萬平方米；
（4）辦公樓、工業廠房及其它物業20萬平方米。
5.建立并嚴格執行服務質量、服務收費等企業管理制度和標準，建立企業信用檔案系統，有良好的經營管理業績。
（三）三級資質：
1.注冊資本人民幣50萬元以上；
2.物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于10人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于5人，工程、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱；
3.物業管理專業人員按照國家有關規定取得職業資格證書
4.有委托的物業管理項目；
5.建立并嚴格執行服務質量、服務收費等企業管理制度和標準，建立企業信用檔案系統。
第六條新設立的物業管理企業應當自領取營業執照之日起30日內，持下列文件向工商注冊所在地直轄市、設區的市的人民政府房地產主管部門申請資質：
（一）營業執照；
（二）企業章程；
（三）驗資證明；
（四）企業法定代表人的身份證明；
（五）物業管理專業人員的職業資格證書和勞動合同，管理和技術人員的職稱證書和勞動合同。
第七條新設立的物業管理企業，其資質等級按照最低等級核定，并設一年的暫定期。
第八條一級資質物業管理企業可以承接各種物業管理項目。
二級資質物業管理企業可以承接30萬平方米以下的住宅項目和8萬平方米以下的非住宅項目的物業管理業務。
三級資質物業管理企業可以承接20萬平方米以下住宅項目和5萬平方米以下的非住宅項目的物業管理業務。
第九條申請核定資質等級的物業管理企業，應當提交下列材料：
（一）企業資質等級申報表；
（二）營業執照；
（三）企業資質證書正、副本；
（四）物業管理專業人員的職業資格證書和勞動合同，管理和技術人員的職稱證書和勞動合同，工程、財務負責人的職稱證書和勞動合同；
（五）物業服務合同復印件；
（六）物業管理業績材料。
第十條資質審批部門應當自受理企業申請之日起20個工作日內，對符合相應資質等級條件的企業核發資質證書；一級資質審批前，應當由省、自治區人民政府建設主管部門或者直轄市人民政府房地產主管部門審查，審查期限為20個工作日。
第十一條物業管理企業申請核定資質等級，在申請之日前一年內有下列行為之一的，資質審批部門不予批準：
（一）聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的；
（二）將一個物業管理區域內的全部物業管理業務一并委托給他人的；
（三）挪用專項維修資金的；
（四）擅自改變物業管理用房用途的；
（五）擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的；
（六）擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的；
（七）擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的；
（八）物業服務合同終止時，不按規定移交物業管理用房和有關資料的；
（九）與物業管理招標人或者其他物業管理投標人相互串通，以不正當手段謀取中標的；
（十）不履行物業服務合同，業主投訴較多，經查證屬實的；
（十一）超越資質等級承接物業管理業務的；
（十二）出租、出借、轉讓資質證書的；
（十三）發生重大責任事故的。
第十二條資質證書分為正本和副本，由國務院建設主管部門統一印制，正、副本具有同等法律效力。
第十三條任何單位和個人不得偽造、涂改、出租、出借、轉讓資質證書。
企業遺失資質證書，應當在新聞媒體上聲明后，方可申請補領。
第十四條企業發生分立、合并的，應當在向工商行政管理部門辦理變更手續后30日內，到原資質審批部門申請辦理資質證書注銷手續，并重新核定資質等級。
第十五條企業的名稱、法定代表人等事項發生變更的，應當在辦理變更手續后30日內，到原資質審批部門辦理資質證書變更手續。
第十六條企業破產、歇業或者因其他原因終止業務活動的，應當在辦理營業執照注銷手續后15日內，到原資質審批部門辦理資質證書注銷手續。
第十七條物業管理企業資質實行年檢制度。
各資質等級物業管理企業的年檢由相應資質審批部門負責。
第十八條符合原定資質等級條件的，物業管理企業的資質年檢結論為合格。
不符合原定資質等級條件的，物業管理企業的資質年檢結論為不合格，原資質審批部門應當注銷其資質證書，由相應資質審批部門重新核定其資質等級。
資質審批部門應當將物業管理企業資質年檢結果向社會公布。
第十九條物業管理企業取得資質證書后，不得降低企業的資質條件，并應當接受資質審批部門的監督檢查。
資質審批部門應當加強對物業管理企業的監督檢查。
第二十條有下列情形之一的，資質審批部門或者其上級主管部門，根據利害關系人的請求或者根據職權可以撤銷資質證書：
（一）審批部門工作人員、作出物業管理企業資質審批決定的；
（二）超越法定職權作出物業管理企業資質審批決定的；
（三）違反法定程序作出物業管理企業資質審批決定的；
（四）對不具備申請資格或者不符合法定條件的物業管理企業頒發資質證書的；
（五）依法可以撤銷審批的其他情形。
第二十一條物業管理企業超越資質等級承接物業管理業務的，由縣級以上地方人民政府房地產主管部門予以警告，責令限期改正，并處1萬元以上3萬元以下的罰款。
第二十二條物業管理企業無正當理由不參加資質年檢的，由資質審批部門責令其限期改正，可處1萬元以上3萬元以下的罰款。
第二十三條物業管理企業出租、出借、轉讓資質證書的，由縣級以上地方人民政府房地產主管部門予以警告，責令限期改正，并處1萬元以上3萬元以下的罰款。
第二十四條物業管理企業不按照本辦法規定及時辦理資質變更手續的，由縣級以上地方人民政府房地產主管部門責令限期改正，可處2萬元以下的罰款。
第二十五條資質審批部門有下列情形之一的，由其上級主管部門或者監察機關責令改正，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：
（一）對不符合法定條件的企業頒發資質證書的；
（二）對符合法定條件的企業不予頒發資質證書的；
（三）對符合法定條件的企業未在法定期限內予以審批的；
物業管理制度范文第5篇
物業管理公司規章制度
一、 目的：
規范全體員工行為，加強本公司員工隊伍的建設，提高員工的基本素質。
二、 適用范圍：
新天美地花園物業管理公司所有工作人員。
三、 職責：
3.1物業管理公司的所有員工有義務嚴守規章制度、為公司利益而做出貢獻。
3.2各部門負責人要對員工進行規章制度教育，并全面貫徹下去。
四、關于服裝、裝束
4.1進公司必須穿好工作服；
4.2工作服要干凈；
4.3進公司須戴工作證；
4.4嚴禁工作證借給別人或借別人工作證入公司；
4.5凡遺失工作證、工作服應盡快申請補領；
4.6不得擅自涂改工作證，若要更改一定要經人事部辦理；
4.7公司發放的安全鞋僅限在廠內使用；
4.8公司發放的作業服、安全鞋、圍裙等妥善保管使用。
五、關于上班時間
5.1時間為上午8：30----12：00 下午2：00----18：00
5.2不得無故遲到、早退、外出；
5.3雇員請假須提前一天通知部門主管批準后方可請假（特殊情況例外）；
5.4嚴禁無故曠工；
5.5上、下班必須簽到；
5.6不許代別人簽到；
5.7不得涂改簽到表。
六、關于廠內設備和備件
6.1設備、備件要小心使用，應保持設備整潔美觀；
6.2注意整理整頓；
6.3道路要保持暢通，不許擺放東西；
6.4嚴禁對花園內的設備亂涂、張貼；
6.5節約用水，用電，不得浪費；
6.6凡故意破壞設備、設施，從嚴處理；
6.7凡盜竊本公司財物，從嚴處理；
6.8設備引起故障時必須要及時報告相關領導，不得擅動機器。
七、其它
7.1服從上司的命令；
7.2發生事情必須立即上報、聯絡；
7.3嚴禁在花園內吐痰或丟垃圾；
7.4嚴禁在花園內吸煙；
7.5不準喧嘩、賭博；
7.6不準盜竊他人或公司內的東西；
物業管理公司規章制度
1、工作時間不準睡覺或做出睡覺姿勢；
2、離開作業現場（崗位）時一定要跟直接主管打招呼后方可離開；
3、嚴禁在辦公室私用電話；
4、除急事外不許接聽私人電話；
5、未經許可不準在公司內演說集會示威；
6、不許用任何方式威脅、恐嚇同事；
7、不許在公司內打架；凡有打架者，無論何原因，一律做無條件開除處理；
8、凡在被本公司開除的雇員，一律不準再招入公司，一經發現，即時開除并扣除所有工資；
違反以上規章制度將嚴肅處理，重者將嚴懲警告及罰款或送公安機關。
望各位雇員嚴格遵守。
關于上班時間
1、 無故早退或遲到，罰款5元，
2、 無故曠工一天扣除2天工資；
3、 曠工連續3天，按自動離職處理；
4、 忘記簽到或簽錯日期同樣罰款5元；
5、 發現代人簽到，一律罰款20元；
6、 擅自涂改簽到表，一律罰款20元。
（所罰款項存用于公司活動基金）
關于花園內設備和備件
1、弄臟設備和備件或粗魯使用物品情節較為嚴重者，則警告并罰款5元；
2、屢次不搞整理、整頓、清掃、清潔的部門全體人員給予罰款10元/人；
3、凡盜竊本公司設備、備件等財物，立即開除并扣當月工資20%；
4、凡故意損壞本公司設備等財物，按所購入價2倍賠償；
5、在公司或花園內張貼、亂涂，按警告處理并罰款5元；
6、設備引起故障擅動機器而導致設備損壞，則需等價賠償其修理費，并酌情加倍處罰。
其它
1、不服從上司的命令，按嚴重警告處理并罰款5—20元，屢次重犯則開除處理。
2、疏忽報告或聯絡而受到損害，則嚴重警告并罰款10元。
3、在公共場所或花園內吸煙，則罰款10元；
4、發現喧嘩、賭博，按嚴重警告且罰款20元處理，情節嚴懲者以開除處理；
5、凡盜竊他人的物品，立即開除并送公安機關處理；
6、上班時間內怠工或打瞌睡 ，則嚴懲警告并罰款10元起。情節嚴重者開除處理。
7、不按時上交工作報表、不按時填寫工作記錄，查到一次罰款10元。
8、內部培訓時間無故不到者，罰款10元，并給予警告。
員工考勤和休假的規定
為了維持良好的生產秩序，提高勞動生產率，保證生產工作的順利進行，為了使員工保持良好的身體素質和旺盛的精力，努力做好本職工作，并考慮員工與家屬團聚的問題，根據國家有關規定，結合公司的實際情況，特制定本規定
（一） 考勤
1． 考勤內容
① 上班時間已到而未到崗者，即為遲到；
② 未到下班時間而提前離崗者，即為早退；
③ 工作時間未經領導批準離開工作崗位者，為擅離職守；
④ 遲到、早退或擅離職守超過30分鐘，或未經準假而不到班者，均為曠工。
2． 考勤須知
① 對有遲到、早退、擅離職守現象的員工，應進行教育，數屢教不改的，給予適當的紀律處分，如有造成嚴重后果的，應追究其責任。
② 對曠工者，應責成其作出書面檢討，并按下表計扣工資，扣發當月各項獎金，曠工二天以上，每增加一天，加扣年終獎10%。連續曠工10，或一年內累計曠工超過15天或曠工雖未達到上述天數，但次數較多，情節嚴重，均應作除名處理。
表一
曠工天數 0．5 1天 1．5天 2天 一年累計10天 一年累計15天
扣工資 25% 50% 75% 100% 扣年終各項獎金 除名
3． 請假辦法
① 公假
經公司批準脫產參加會議、學習、出差、從事社會活動均屬公假；經公司指定或批準休養、參觀、訪問的模范代表人物或代表，以及因公負傷人員在醫療期間，根據實際情況核給公假。
② 調遣假
員工異地調動，因要處理個人瑣事給一天公假。
如有非經常性事務，需員工本人辦理或參加的，如遷居、開家長會等，各單位可考慮到工作安排及員工的需要，酌情處理，不計算假期。
4． 因工作需要積累工時工休，一般應在當月補休，如確因工作一時不能安排補休的，經部門經理同意可適當推遲，可保留至當年底，但必須在本年度休完。如確因工作不能補休的，應按有關規定給予補發加班費的形式予以補償。補償辦法：平日加班：工資÷26天1.5加班天數；法定假日加班費：工資÷26天2加班天數計算。
（二） 休假
1． 員工休假必須服從組織安排，并按規定逐級審批，報人事部批準，主任一級由部門經理安排休假，部門經理由總經理安排休假。
2． 員工申請休假須一個星期前填寫《請假申請表》送交部門主管審批。未通過審批的，不得擅自休假，否則按曠工處理，因特殊原因本人不能親自辦理的，應委托別人或電話告假，回來上班后再補請假條。
3． 婚假
員工申請結婚，需在本公司辦理結婚手續，并以領取結婚證為準，有薪婚假三天，晚婚者有薪假6天，（晚婚條件：女滿25周歲，男滿28周歲）。如到外地（指配偶工作所在地在外地，不含旅行結婚）結婚的，根據在途往返時間核給路程假。
4． 喪假
員工的直系親屬（祖父母、父母、配偶、子女，以及領先本人供養的弟妹、養父母、岳父母、公婆）過世，給予有薪假3天，員工到外地辦理喪事，可根據實際路程所需時間給假。
5． 產假、計劃生育假
① 女員工產假按下列標準核給（發基本工資）
表二
假期內容 假期天數 說明
產假 90天 難產或雙胞胎加14天假
晚育假 15天 年滿25周歲生育為晚育
獨生子女假 35天 憑獨生子女證核給
② 臨時工產假56天，發60%的工資。
③ 產婦如遇實妹困難，可請哺乳假，工資按本人基本工資75%發給，其他補貼照給。
④ 接受節育手術者，經醫生證明，分別給予以下假期：
放置宮內節育器的，自手術之日起休息3天，手術后7天內不安排重體力勞動；
經計劃部門批準取宮內節育器的，休息2天；
懷孕不滿3個月人工流產的，休息7天，3個月以上的休息15天；
6． 病假
① 員工因病或非因工（公）負傷，經公司指定的醫療單位出具的證明確定不能堅持工作，可參考醫生建議，根據實際情況核給病假；
② 有薪病期3天。4天以上按以下規定執行：
表三
連續工齡 不滿一年 不滿二年 滿二年不滿四年 滿四年以上
三個月內病假工資 50% 60% 80% 100%
連續病假六個月以上 建議離職并補發一個月基本工資。
7． 事假
員工因個人事務，必須親自處理的，根據工作安排以及本人的實際需要酌情核給，請事假員工按無超過兩天者按無薪處理。
8． 探親假
① 探親假是給予加入公司滿一年，在職期間沒有請過探親假、回家假等；
② 員工需要回家探望父母，假期為15天，（包括公休日、法定節、假日）不包括路程，路程根據實際需要核給；
③ 探親假給予基本工資。（以提供路程票為準，否則以事假論）
④ 在本公司休過年假者，不再適用此條。
9． 年假
① 凡加入公司工作滿一年者，均有休年假規定。
② 在本年度病、事假累計超過3個月或工傷假超過3個月者，當年不再享受年假，曠工累計兩日者，當年不再享受年假。
③ 受過各種公司處分、警告者，當年不再享受年假。
10． 說明
本規定從之日起執行，以前有關規定與本規定相抵觸的，按本規定執行，執行過程中如有上級領導新的指示、規定再另行通知。
辦公管理制度
員工辦公制度
為加強管理、嚴明紀律、發揮效益、創一流服務質量，特制定以下規定：
一． 出勤：一月內遲到或早退兩次扣一天工資。
二． 請假：必須要請假條，寫明事由，由部門負責人批準，辦公室核實。一天以上由主任批準，三天以上要經理批準，擅自離開者，按自動辭工處理，扣發15天工資。
（1） 請事假扣發當天工資。
（2） 請病假，必須要有醫生證明，三天以內工資照發，三天以上扣除請假期間工資。
（3） 曠工者除扣當天工資外，年終獎扣發一天工資。
（4） 請假一天以上請假者必須提前申請。
（5） 上班時間內，必須堅守崗位，如檢查不在崗位范圍內，則按未上班處理，扣半天工資。
三． 堅守工作崗位，必須按質、按量達到管理處要求，完成各自職責，不能勝任工作，住戶反映較大意見者，管理處有權做出調離原崗位或辭退處理。
四． 如損壞管理處及住戶財產，視損壞程度照價賠償并扣發工資。
五． 管理處的工具、機器、設備未經管理處或辦公室同意，不準外借。
六． 上班時間不得看報、閑聊，不得用通迅設備聊天；業余時間應努力學習業務知識及相關知識。
七． 不得在工作時間在本住宅區從事本職工作以外的有償勞務。
八． 嚴禁向業主、住戶索取財物、吃、拿等不良行為。
九． 熱情、周到、主動、高效服務住戶，依靠法規嚴格妥善管理，絕不可粗暴、冷漠、置之不理。
文明辦公制度
一． 員工應以認真負責的態度，嚴謹務實的作風做好本職工作，辦公講求效率。
二． 員工應自覺遵守管理處作息時間，嚴格執行勞動紀律，上班不遲到、不早退、不準中間私自離崗，外出辦公說明去向。有私事或生病不能上班須事先請假。
三． 講究禮貌，注重儀容。員工服裝莊重、大方、清潔。
四． 各辦公室、會議室嚴禁吸煙。
五． 保持辦公環境優美清潔，不得隨意丟棄雜物。
六． 愛護公共財物，節約用水用電。
七． 重視防水、防盜和安全生產。
八． 辦公時間要保持肅靜，不準串崗聊天；嘻鬧、高聲喧嘩和爭吵。
九． 嚴格要求自己，遵守公司的各項規章制度。
十． 以上規定，有違者將按管理處規定，予以經濟處罰。
辦公室值班制度
為及時處理突發事件，維護小區正常的生產、生活秩序，制定本制度：
一． 值班人員：公司各部門經理以下人員，均應參加值班。
二． 值班地點：公司客戶服務中心。
三． 值班時間：星期一至星期日18：00—20：30。
四． 值班人員應填寫值班登記表，注明值班人、值班起止時間、值班情況等。
五． 值班人員必須及時處理各類突發事件。如遇重大事件，難以處理的，應及時報告公司經理，并請求有關部門協助處理。
六． 值班人員必須堅守崗位，不得擅自離崗。若因此而造成損失的，追究當事人的責任。
七． 值班人同因事、因病無法參加值班的，應事先安排調班，并報辦公室。事先無法安排的，應找機動人員暫替，并在值班登記表上注明。
八． 國家法定節假日另做加強值班安排。
管理處接待來訪設訴工作制度
為加強管理處與業主、住戶的聯系，及時為業主、住戶排憂解難，提高社會效益，特建立接待來訪投訴工作制度。
一． 接待來訪工作由客戶服務中心負責，宣傳接待投訴的辦公地點、電話，讓業主、住戶來訪投訴有門、信任管理處。
二． 任何管理人員在遇到業主、住戶來訪投訴時，都應給予熱情接待，主動詢問，面帶微笑，不得刁難，不得推諉，不得對抗，不得激化業主、住戶情緒，并做到對熟人、陌生人一個樣、對大人小孩一個樣、忙時閑時一個樣。
三． 對住戶投訴、來訪中談到的問題，客服人員應及時進行記錄，須于當天進行調查、核實，并將結果和處理建議匯報辦公室主任，由主任決定處理辦法和責任部門。
四． 責任部門在處理來訪、投訴時，要熱誠、主動、及時，要堅持原則，突出服務。不得推托、扯皮、推卸責任、為難業主、住戶、或乘機索取好處、利益等，在處理完畢后應將結果回復業主、住戶和管理處主任，做到事事有著落、件件有回音。
五． 全體管理人員要認真負責做好本職工作，為業主、住戶提供滿意管理、服務，減少住戶的投訴、批評，將業主、住戶的不滿消解在投訴之前。
用戶投訴處理制度
一． 用戶投訴的接收
1． 凡用戶對公司服務方面的投訴，不論采取何種方式，如信函、電話、傳真或來人面談，統一由管理處物管員集中登記、組織處理、向客戶反饋處理結果。
2． 管理處建立《客戶投訴登記表》，對每一份投訴或意見均予以記錄。記錄的內容包括客戶名稱、投訴文件（信件、傳真、電話及面談的正式記錄）的編號、投訴性質或內容摘要、處理結果等。
3． 管理處親自或指定人員根據客戶投訴或意見，填寫《客戶投訴處理通知單》。為了便于跟蹤、檢索，每一份《客戶投訴處理通知單》應進行編號，并與《客戶投訴登記表》中的編號以及對客戶投訴或意見原件所作的編號保持一致。
二． 用戶意見的處理（必須滿足公司對用戶的承諾要求處理）
1． 管理處將《用戶投訴處理通知單》連同用戶投訴或意見原件責成相應班組進行處理。
（1） 由有關班組負責作出補救措施。
（2） 作出補救措施的同時，還需采取糾正措施，近預定時間完成。
2． 對重大問題的投訴，管理處不能處理的需統一協調的問題，直接報經理，由經理作出處理決定。
3． 對需采取糾正措施的問題要在《用戶投訴處理通知單》中記錄，以便跟蹤檢索。
4． 在完成補救措施后，應將處理結果反饋給管理處，由管理處負責與用戶聯系，報告處理結果，直到用戶滿意為止。
業主投訴處理和分析制度
一． 凡業主對管理處管理、服務方面的投訴，不論采取何種方式如信函、電話或面談，均由客服務中心進行接待、記錄，然后按照投訴內容反饋給各相關責任部門，各責任部門應做好相應記錄。
二． 各責任部門接到投訴后，在預定時間內向業主答復采取何種補救措施，答復時間最長不應超過三天。
三． 各責任部門按照業業投訴的內容，安排相應人員解決問題，并將結果反饋給部調度室。
四． 對重大問題的投訴，各責任部門不能處理的或需統一協調的問題，直接報辦公室主任，由主任作出處理決定。
五． 服務中心應采用電話或其他形式跟蹤投訴解決后是否仍存在問題，如有，仍需責成有關部門迅速處理。
六． 對業主的投訴，分半年和年終進行分析總結，對反復出現的問題，應組織有關部門進行深入探討并找出解決辦法，防止重復發生。
業主意見調查和回訪制度
一． 客服中心每年至少進行一次業主意見調查，業主意見調查應列明業主對以下方面的滿意程度：
a） 供電管理；
b） 供水管理；
c） 消防治安管理；
d） 衛生管理；
e） 綠化管理；
f） 公共設施管理；
g） 維修服務；
h） 服務態度。
二． 服務中心對回收的意見表進行統計分析工作，并將結果如調查表的回收份數，總的滿意率以及分項滿意率，業主對物業管理的意見（共性的意見）等書面報告辦公室主任。
三． 對各部門存在問題，辦公室主任提出整改意見，責成有關部門限期解決。
四． 對業主的誤解，服務中心應進行必要的耐心解釋。
五． 對業主意見調查結果及整改方案應定期向業主委員會進行通報，接受監督。
六． 物管員及相關職能部門應定期對相關業主進行回訪。
七． 回訪時，虛心聽取意見，誠懇接受批評，采納合理化建議，做好回訪記錄。
八． 回訪中，對業主的詢問、意見，不能當即答復的，應告知預約時間答復。
九． 回訪后遇到的重大問題，應上例會討論，找出解決方案，做到件件有落實，事事有回音。
管理處接待來訪投訴定期固訪制度
為加強管理處與住戶的聯系，及時為住戶排擾解難，把管理工作置于住戶監督中，從而集思廣益，及時總結經驗、教訓，不斷改進管理，提高服務質量，特建立接待來訪投訴工作制度。
一． 接待來訪投訴工作
1． 接待來訪望風披靡工作由服務中心物管員負責，管理處應廣為宣傳接待投訴的辦公地點、電話，讓住戶投訴有門。
2． 任何管理人員在遇到住戶來訪投訴時，都應給予熱情接待，主動詢問，耐心、細致地做好解釋工作，當住戶有不理解住宅區的管理規章制度時，要曉之以理，動之以情，讓住戶理解并支持管理處的工作。
3． 對住戶投訴、來訪中談到的問題，接待人員應及時進行記錄，當天進行調查、核實，然后將處理結果匯報管理處責任部門和主任；不能解決的，要將問題和意見向有關部門和主任匯報，由主任決定處理辦法。
4． 當住戶主動前來提合理化建議時，要詳細、認真地做好記錄，并及時向主任匯報，由主任決定采取或制定整改計劃，并張榜公布整改措施和表彰“愛我小區”的住戶名單，同時給住戶優先評選“文明戶”。
5． 責任部門在處理來訪、投訴時，要熱誠、主動、及時，要堅持原則，突出服務；不得推諉責任、為難住戶或乘機索取好處，在處理完畢后應將結果回復住戶和管理處主任，做到事事有著落、件件有回音。
6． 全體管理人員要認真負責，做好本職工作，為住戶提供滿意的服務，盡量減少住戶的投訴、批評。將住戶的不滿消解在投訴之前。
7． 當同行物業管理單位要求參觀時，管理處員工應給予熱情接待，把住宅區情況做全面的介紹，通過互相學習，共同提高小區管理水平。
二． 回訪工作
1． 回訪要求：
（1） 辦公室主任把對住戶的回訪列入職責范圍，并落實到每年的工作計劃和總結評比中。
（2） 回訪時，虛心聽取意見，誠懇接受批評，采納合理化建議，作好回訪記錄。
（3） 回訪中，對住戶的詢問、意見，如不能當即答復，應告知預約時間回復。
（4） 回訪后對反饋的意見、要求、建議、投訴，及時逐條整理綜合、研究、妥善解決，重大問題向公司請示解決?；卦L處理率達100%，有效投訴率力爭在1%以下。
2． 回訪時間及形式：
（1） 辦公室主任每年登門回訪1~2次。
（2） 物管員按區域范圍分工，每季回訪1次。
（3） 每季度召開一次住戶座談會，征求意見。
（4） 利用節日慶祝活動、社區文化活動、村民集會等形式廣泛聽取住戶反饋。
（5） 有針對性地對住戶發放住戶調查問卷，作專題調查，聽取意見。
回訪工作制度
一． 維修回訪由經理、主管、維修負責人擔任。其中：經理回訪率不低于10%；主管回訪率不低于30%；維修負責人回訪率不低于60%。
二． 回訪時間安排在維修后一星期之內。其中：安全設施維修兩天內回訪；漏水項目維修三天內回訪。
三． 回訪內容：
1． 實地查看維修項目。
2． 向在維修現場的業主（住戶）或家人了解維修人員服務情況。
3． 征詢改進意見。
4． 核對收費情況。
5． 請被回訪人簽名。
四． 對回訪中發現的問題，24小時內書面通知維修人員進行整改。
住宅區管理處回訪回訪制度
為加強物業管理處與廣大住戶（業主）的聯系，使管理處各項工作置身于住戶（業主）監督之中，從而集思廣益，及時總結經驗、教訓，不斷改進管理工作，提高服務質量，特制定對住戶回訪制度。
一． 回訪要求
1． 物業管理處正、副主任把對住戶（業主）的回訪列入職責范圍，并落實到每年的工作計劃和總結評比中。
2． 回訪時，虛心聽取意見，誠懇接受批評，采納合理化建議，作好回訪記錄。
3． 回訪中，對住戶（業主）的詢問、意見，如不能當即答復，應告知預約時間回復。
4． 回訪后對反饋的意見、要求、建議、投訴，及時逐條整理綜合、研究、妥善解決，重大問題向公司請示解決。對住戶（業主）反映的問題，做到件件有著落，事事有回音?；卦L處理率達100%，投訴率力爭控制在1%以下。
二． 回訪時間及形式
1． 牧業管理處辦公室主任每年登門回訪1~2次。
2． 物管員按區域范圍分工，每月回訪1次。
3． 每季度召開一次樓長會，征求意見。
4． 利用節日慶?；顒印⑸鐓^文化活動、公關活動等形式廣泛聽取住戶反映。
5． 有針對性地對住戶（業主）作專題調查，聽取意見。
6． 物業管理處設投訴信箱，投訴電話，由專人接收，交辦公室主任及時處理。
7． 隨時熱情接待來訪，作好登記。
工程部的主要工作職責
1、 負責制訂小區內公共設施、建筑物、設備系統的管理規定；
2、 負責新接管物業項目的供電、空調、給排水、消防、電梯、弱電系統及建筑裝修項目的驗收和資料核實工作；
3、 負責查驗用戶裝修報批手續及審批裝修方案、監督裝修方案的實施；
4、 負責編制設備、設施維修保養計劃，負責做好與本部門業務相關的合同評審；
5、 負責小區內的工程改造、設備更新、方案及預算的編制并送有關部門評審；
6、 負責對維修裝修項目、設備的保養進行驗收，負責對設備保養、維修、工程項目進行技術審核；
7、 負責所有設備、設施系統（供電、空調、給排水、電梯、電話、衛星及有線電視、消防、計量等）的管理、運行、維修等；
8、 配合客服中心做好用戶入住時房屋設施、設備的交驗、記錄工作；
9、 負責配合客服中心物管員派發的維修施工單；
10、 負責小區內緊急情況的處理工作。
工程部主管的崗位職責
1、 執行管理處經理批示，對管理處經理直接負責，確保所管轄系統設備的安全運行是主管的首要任務，主管對下屬人員和所屬系統設備負有全面的管理責任，要求每天作如下檢查：
⑴小區內主要設備的運行技術狀況，發現總是立即處理
⑵檢查下屬崗位紀委及精神狀態，發現不良現象立即糾正
⑶現場督導重要維修工程及增改工程施工，控制工程質量與進度
⑷實地考察下屬員工維修保養工作質量與工作效率，發現問題及時采取糾正措施
⑸審閱運行報表，掌握所屬系統當天能耗狀況，發現異常，分析原因，及時杜絕浪費現象
2、 設備發生故障及時維修，發現隱患及時組織檢修，把好技術關，保證所管轄系統設備處于優良的技術狀態；當重要設備發生故障或影響小區正常運作時，迅速到達現場組織處理，并及時向管理處經理報告；
3、 負責制定所管轄系統運行方案，并不斷與運行人員研究改進措施，使系統設備在保證安全運行的前提下，力圖節省能耗；
4、 負責制定所管轄系統設備月度和年度的維修保養計劃和備品、備件計劃，定期報送管理處經理審定，并負責組織安排維修保養計劃的實施，制定工作標準，督導下屬保證工作質量，提高工作效率；
5、 切實執行管理處經理指令，認真貫徹落實崗位責任制，督導下屬員工嚴格執行操作規程及員工守則，堅持周而復始的設備維修保養制度，做到“三干凈”（設備干凈、機房干凈、工作場地干凈）、四不漏（不漏電、不漏油、不漏氣、不漏水）、五良好（使用性能良好，、密封良好、良好、堅固良好、調整良好）。嚴格檢查督導下屬的工作。
6、 針對下屬員工的技術狀態和思想狀況，編制培訓計劃，經常對下屬員工進行職業道德物業服務意識教育和專業技術知識培訓；
7、 審核下屬員工考勤，做好技術檔案管理工作，督促下屬做好設備維修、故障處理、零部件更換記錄，每月由技術資料員整理歸檔；
8、 掌握科技發展動態，認真推廣新技術，改造不合理的設備，完善設施和施工遺留的缺陷，對所屬系統的重大改造工作參與設計，提出與原系統匹配的可行方案，監督外協施工，驗收施工質量。
9、 負責小區內業主/住戶的裝修管理，按有關規定審查和驗收，確保建筑物結構安全和裝修協調、統一、美觀及符合消防要求；
10、 及時完成上級交辦的其他工作。
工程部領班崗位職責
1、 規范執行崗位責任制、操作規程、員工守則和各項規章制度，承上啟下，及時完成主管下達的各項工作任務；
2、 管理好、使用好本班負責范圍的設備，使設備處于良好的技術狀態，設備保持優質高效、低耗、安全運行，是領班的首要責任。對管轄設備要嚴格做到“三干凈”（設備干凈、機房干凈、工作場地干凈）、四不漏（不漏電、不漏油、不漏氣、不漏水）、五良好（使用性能良好，、密封良好、良好、堅固良好、調整良好）；
3、 工程部領班是班組的骨干，應具有良好的思想作風，工作以身作則，技術精益求精，協助主管做好班組管理工作，解決技術上的疑難問題；
4、 做好日常工作安排，做到維修迅速及時，保證質量，不留問題；設備發生故障時，有效的組織力量搶修，保證小區內的正常運作；
5、 做好本班設備的年月檢修保養計劃和備品備件計劃，報主管審核。負責檢修保養計劃實施；
6、 做好本班設備的運行、檢修記錄和技術檔案，每月定期報主管審閱；
7、 做好本班組人員的考勤制度和維修臺帳，每月報主管匯總；
8、 完成上級交辦的其他工作。
工程部維修工的崗位職責
1、 嚴格遵守公司員工守則和各項規章制度，服從領班安排，除完成日常維修任務外，有計劃地承擔其它工作任務；
2、 努力學習技術，熟練掌握現有電氣設備的原理及實際操作與維修；
3、 積極協調配電工的工作，出現事故時無條件地迅速返回機房，聽從領班的指揮；
4、 招待執行所管轄設備的檢修計劃，按時按質按量地完成，并填好記錄表格；
5、 嚴格執行設備管理制度，做好日夜班的交接班工作；
6、 交班時發生故障，上一班必須協同下一班排隊故障后才能下班，配電設備發生事故時不得離崗；
7、 請假、補休需在一天前報告領班，并由領班安排合適的替班人；
8、 搞好班內外清潔衛生工作；
9、 完成上級交辦的其它工作。
工程部的主要工作職責
1、 負責制訂小區內公共設施、建筑物、設備系統的管理規定；
2、 負責新接管物業項目的供電、空調、給排水、消防、電梯、弱電系統及建筑裝修項目的驗收和資料核實工作；
3、 負責查驗用戶裝修報批手續及審批裝修方案、監督裝修方案的實施；
4、 負責編制設備、設施維修保養計劃，負責做好與本部門業務相關的合同評審；
5、 負責小區內的工程改造、設備更新、方案及預算的編制并送有關部門評審；
6、 負責對維修裝修項目、設備的保養進行驗收，負責對設備保養、維修、工程項目進行技術審核；
7、 負責所有設備、設施系統（供電、空調、給排水、電梯、電話、衛星及有線電視、消防、計量等）的管理、運行、維修等；
8、 配合客服中心做好用戶入住時房屋設施、設備的交驗、記錄工作；
9、 負責配合客服中心物管員派發的維修施工單；
10、 負責小區內緊急情況的處理工作。
工程部主管的崗位職責
1、 執行管理處經理批示，對管理處經理直接負責，確保所管轄系統設備的安全運行是主管的首要任務，主管對下屬人員和所屬系統設備負有全面的管理責任，要求每天作如下檢查：
⑴小區內主要設備的運行技術狀況，發現總是立即處理
⑵檢查下屬崗位紀委及精神狀態，發現不良現象立即糾正
⑶現場督導重要維修工程及增改工程施工，控制工程質量與進度
⑷實地考察下屬員工維修保養工作質量與工作效率，發現問題及時采取糾正措施
⑸審閱運行報表，掌握所屬系統當天能耗狀況，發現異常，分析原因，及時杜絕浪費現象
2、 設備發生故障及時維修，發現隱患及時組織檢修，把好技術關，保證所管轄系統設備處于優良的技術狀態；當重要設備發生故障或影響小區正常運作時，迅速到達現場組織處理，并及時向管理處經理報告；
3、 負責制定所管轄系統運行方案，并不斷與運行人員研究改進措施，使系統設備在保證安全運行的前提下，力圖節省能耗；
4、 負責制定所管轄系統設備月度和年度的維修保養計劃和備品、備件計劃，定期報送管理處經理審定，并負責組織安排維修保養計劃的實施，制定工作標準，督導下屬保證工作質量，提高工作效率；
5、 切實執行管理處經理指令，認真貫徹落實崗位責任制，督導下屬員工嚴格執行操作規程及員工守則，堅持周而復始的設備維修保養制度，做到“三干凈”（設備干凈、機房干凈、工作場地干凈）、四不漏（不漏電、不漏油、不漏氣、不漏水）、五良好（使用性能良好，、密封良好、良好、堅固良好、調整良好）。嚴格檢查督導下屬的工作。
6、 針對下屬員工的技術狀態和思想狀況，編制培訓計劃，經常對下屬員工進行職業道德物業服務意識教育和專業技術知識培訓；
7、 審核下屬員工考勤，做好技術檔案管理工作，督促下屬做好設備維修、故障處理、零部件更換記錄，每月由技術資料員整理歸檔；
8、 掌握科技發展動態，認真推廣新技術，改造不合理的設備，完善設施和施工遺留的缺陷，對所屬系統的重大改造工作參與設計，提出與原系統匹配的可行方案，監督外協施工，驗收施工質量。
9、 負責小區內業主/住戶的裝修管理，按有關規定審查和驗收，確保建筑物結構安全和裝修協調、統一、美觀及符合消防要求；
10、 及時完成上級交辦的其他工作。
工程部領班崗位職責
1、 規范執行崗位責任制、操作規程、員工守則和各項規章制度，承上啟下，及時完成主管下達的各項工作任務；
2、 管理好、使用好本班負責范圍的設備，使設備處于良好的技術狀態，設備保持優質高效、低耗、安全運行，是領班的首要責任。對管轄設備要嚴格做到“三干凈”（設備干凈、機房干凈、工作場地干凈）、四不漏（不漏電、不漏油、不漏氣、不漏水）、五良好（使用性能良好，、密封良好、良好、堅固良好、調整良好）；
3、 工程部領班是班組的骨干，應具有良好的思想作風，工作以身作則，技術精益求精，協助主管做好班組管理工作，解決技術上的疑難問題；
4、 做好日常工作安排，做到維修迅速及時，保證質量，不留問題；設備發生故障時，有效的組織力量搶修，保證小區內的正常運作；
5、 做好本班設備的年月檢修保養計劃和備品備件計劃，報主管審核。負責檢修保養計劃實施；
6、 做好本班設備的運行、檢修記錄和技術檔案，每月定期報主管審閱；
7、 做好本班組人員的考勤制度和維修臺帳，每月報主管匯總；
8、 完成上級交辦的其他工作。
工程部維修工的崗位職責
1、 嚴格遵守公司員工守則和各項規章制度，服從領班安排，除完成日常維修任務外，有計劃地承擔其它工作任務；
2、 努力學習技術，熟練掌握現有電氣設備的原理及實際操作與維修；
3、 積極協調配電工的工作，出現事故時無條件地迅速返回機房，聽從領班的指揮；
4、 招待執行所管轄設備的檢修計劃，按時按質按量地完成，并填好記錄表格；
5、 嚴格執行設備管理制度，做好日夜班的交接班工作；
6、 交班時發生故障，上一班必須協同下一班排隊故障后才能下班，配電設備發生事故時不得離崗；
7、 請假、補休需在一天前報告領班，并由領班安排合適的替班人；
8、 搞好班內外清潔衛生工作；
9、 完成上級交辦的其它工作。
工程部的主要工作職責
1、 負責制訂小區內公共設施、建筑物、設備系統的管理規定；
2、 負責新接管物業項目的供電、空調、給排水、消防、電梯、弱電系統及建筑裝修項目的驗收和資料核實工作；
3、 負責查驗用戶裝修報批手續及審批裝修方案、監督裝修方案的實施；
4、 負責編制設備、設施維修保養計劃，負責做好與本部門業務相關的合同評審；
5、 負責小區內的工程改造、設備更新、方案及預算的編制并送有關部門評審；
6、 負責對維修裝修項目、設備的保養進行驗收，負責對設備保養、維修、工程項目進行技術審核；
7、 負責所有設備、設施系統（供電、空調、給排水、電梯、電話、衛星及有線電視、消防、計量等）的管理、運行、維修等；
8、 配合客服中心做好用戶入住時房屋設施、設備的交驗、記錄工作；
9、 負責配合客服中心物管員派發的維修施工單；
10、 負責小區內緊急情況的處理工作。
工程部主管的崗位職責
1、 執行管理處經理批示，對管理處經理直接負責，確保所管轄系統設備的安全運行是主管的首要任務，主管對下屬人員和所屬系統設備負有全面的管理責任，要求每天作如下檢查：
⑴小區內主要設備的運行技術狀況，發現總是立即處理
⑵檢查下屬崗位紀委及精神狀態，發現不良現象立即糾正
⑶現場督導重要維修工程及增改工程施工，控制工程質量與進度
⑷實地考察下屬員工維修保養工作質量與工作效率，發現問題及時采取糾正措施
⑸審閱運行報表，掌握所屬系統當天能耗狀況，發現異常，分析原因，及時杜絕浪費現象
2、 設備發生故障及時維修，發現隱患及時組織檢修，把好技術關，保證所管轄系統設備處于優良的技術狀態；當重要設備發生故障或影響小區正常運作時，迅速到達現場組織處理，并及時向管理處經理報告；
3、 負責制定所管轄系統運行方案，并不斷與運行人員研究改進措施，使系統設備在保證安全運行的前提下，力圖節省能耗；
4、 負責制定所管轄系統設備月度和年度的維修保養計劃和備品、備件計劃，定期報送管理處經理審定，并負責組織安排維修保養計劃的實施，制定工作標準，督導下屬保證工作質量，提高工作效率；
5、 切實執行管理處經理指令，認真貫徹落實崗位責任制，督導下屬員工嚴格執行操作規程及員工守則，堅持周而復始的設備維修保養制度，做到“三干凈”（設備干凈、機房干凈、工作場地干凈）、四不漏（不漏電、不漏油、不漏氣、不漏水）、五良好（使用性能良好，、密封良好、良好、堅固良好、調整良好）。嚴格檢查督導下屬的工作。
6、 針對下屬員工的技術狀態和思想狀況，編制培訓計劃，經常對下屬員工進行職業道德物業服務意識教育和專業技術知識培訓；
7、 審核下屬員工考勤，做好技術檔案管理工作，督促下屬做好設備維修、故障處理、零部件更換記錄，每月由技術資料員整理歸檔；
8、 掌握科技發展動態，認真推廣新技術，改造不合理的設備，完善設施和施工遺留的缺陷，對所屬系統的重大改造工作參與設計，提出與原系統匹配的可行方案，監督外協施工，驗收施工質量。
9、 負責小區內業主/住戶的裝修管理，按有關規定審查和驗收，確保建筑物結構安全和裝修協調、統一、美觀及符合消防要求；
10、 及時完成上級交辦的其他工作。
工程部領班崗位職責
1、 規范執行崗位責任制、操作規程、員工守則和各項規章制度，承上啟下，及時完成主管下達的各項工作任務；
2、 管理好、使用好本班負責范圍的設備，使設備處于良好的技術狀態，設備保持優質高效、低耗、安全運行，是領班的首要責任。對管轄設備要嚴格做到“三干凈”（設備干凈、機房干凈、工作場地干凈）、四不漏（不漏電、不漏油、不漏氣、不漏水）、五良好（使用性能良好，、密封良好、良好、堅固良好、調整良好）；
3、 工程部領班是班組的骨干，應具有良好的思想作風，工作以身作則，技術精益求精，協助主管做好班組管理工作，解決技術上的疑難問題；
4、 做好日常工作安排，做到維修迅速及時，保證質量，不留問題；設備發生故障時，有效的組織力量搶修，保證小區內的正常運作；
5、 做好本班設備的年月檢修保養計劃和備品備件計劃，報主管審核。負責檢修保養計劃實施；
6、 做好本班設備的運行、檢修記錄和技術檔案，每月定期報主管審閱；
7、 做好本班組人員的考勤制度和維修臺帳，每月報主管匯總；
8、 完成上級交辦的其他工作。
工程部維修工的崗位職責
1、 嚴格遵守公司員工守則和各項規章制度，服從領班安排，除完成日常維修任務外，有計劃地承擔其它工作任務；
2、 努力學習技術，熟練掌握現有電氣設備的原理及實際操作與維修；
3、 積極協調配電工的工作，出現事故時無條件地迅速返回機房，聽從領班的指揮；
4、 招待執行所管轄設備的檢修計劃，按時按質按量地完成，并填好記錄表格；
5、 嚴格執行設備管理制度，做好日夜班的交接班工作；
6、 交班時發生故障，上一班必須協同下一班排隊故障后才能下班，配電設備發生事故時不得離崗；
7、 請假、補休需在一天前報告領班，并由領班安排合適的替班人；
