房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀分析及對(duì)策

前言：本站為你精心整理了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀分析及對(duì)策范文，希望能為你的創(chuàng)作提供參考價(jià)值，我們的客服老師可以幫助你提供個(gè)性化的參考范文，歡迎咨詢。

摘要：隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)限購(gòu)、限貸政策的淡出；不動(dòng)產(chǎn)登記制度、房地產(chǎn)稅、營(yíng)改增、、保障房等政策逐步推行，房地產(chǎn)市場(chǎng)化水平最終會(huì)進(jìn)一步得到完善，逐漸步入“溫和增長(zhǎng)期”。經(jīng)歷了一段低迷行情后，2015年底至2016年第一季度末，地產(chǎn)業(yè)銷售趨勢(shì)回暖。總體看來(lái)，一線城市較二三線城市，房?jī)r(jià)漲幅較高；住宅類產(chǎn)品去庫(kù)存壓力依然存在，一定程度抑制了價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)態(tài)勢(shì)；房地產(chǎn)公司推盤節(jié)奏放緩，轉(zhuǎn)換發(fā)展理念，逐步打造企業(yè)運(yùn)營(yíng)價(jià)值，由量變轉(zhuǎn)質(zhì)變，以增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力為主要目標(biāo)。在這樣的外部環(huán)境下，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)人員更需要了解和掌握房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)狀，解析并改善房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理方案，提升房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)管理；現(xiàn)狀；對(duì)策

一、前言

房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型企業(yè)，項(xiàng)目開發(fā)投入的資金量較大，資金回籠周期較長(zhǎng)，如果運(yùn)營(yíng)管理不善，勢(shì)必會(huì)引發(fā)各種社會(huì)問(wèn)題。因此，有必要采取措施加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，以促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)“溫和”發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)狀

1.財(cái)務(wù)管理制度有待落實(shí)

盡管當(dāng)前我國(guó)有許多房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)建立了相應(yīng)財(cái)務(wù)管理制度，但是由于高層管理者對(duì)財(cái)務(wù)管理工作重視程度不高，既定的財(cái)務(wù)管理工作并未真正地落到實(shí)處。這就導(dǎo)致財(cái)務(wù)制度在有些情況下形同虛設(shè)，且隨著時(shí)間推移，很容易造成企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理不到位、信息披露不準(zhǔn)確現(xiàn)象頻發(fā)。而且，部分地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理權(quán)責(zé)不夠分明，影響信息傳遞及溝通效率，導(dǎo)致財(cái)務(wù)信息缺乏真實(shí)性和可靠性。除此以外，我國(guó)有些房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)信息化管理仍滯留在傳統(tǒng)的、基礎(chǔ)的會(huì)計(jì)核算階段，無(wú)法及時(shí)搜集與反饋財(cái)務(wù)核算信息、財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)，偏離了戰(zhàn)略財(cái)務(wù)管理的理念。

2.企業(yè)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)問(wèn)題

據(jù)相關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，2015年房地產(chǎn)企業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率為66%，以房地產(chǎn)開發(fā)貸款政策為例：住宅開發(fā)項(xiàng)目自有資金比例不低于35%，商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目自有資金比例不低于50%，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展依賴大量外部資金，如何選擇合適的融資渠道是首要問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)根據(jù)自身現(xiàn)有規(guī)模、項(xiàng)目施工進(jìn)度選擇銀行間市場(chǎng)、信托計(jì)劃、保險(xiǎn)資管計(jì)劃、券商資管計(jì)劃、房地產(chǎn)私募基金等融資渠道。由于目前銀監(jiān)會(huì)、保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)等監(jiān)管機(jī)構(gòu)的融資信息無(wú)法完全對(duì)稱，部分地產(chǎn)企業(yè)在資金壓力迫使下，可能會(huì)引入兩種以上融資渠道進(jìn)行組合，加大資金杠桿，增加了財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)。

3.資本回收風(fēng)險(xiǎn)

作為不動(dòng)產(chǎn)投資行業(yè)之一，房地產(chǎn)業(yè)相對(duì)于一般企業(yè)，投資回報(bào)周期較長(zhǎng)、資金回籠期間風(fēng)險(xiǎn)較大[1]。以二三線城市為例，開發(fā)面積約十萬(wàn)方的地產(chǎn)項(xiàng)目完成立項(xiàng)報(bào)批、施工建造、開盤預(yù)售、竣工交付的這一個(gè)完整開發(fā)周期需要四至五年的時(shí)間。在這段時(shí)期內(nèi)，地方宏觀調(diào)控、產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力、金融業(yè)政策波動(dòng)、購(gòu)房人投資偏好等不定因素都會(huì)導(dǎo)致潛在的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。在建設(shè)項(xiàng)目一旦啟動(dòng)，外部融資陸續(xù)注入，時(shí)間越久，資金機(jī)會(huì)成本就越高，持續(xù)投資，資金回收難度系數(shù)持續(xù)增加。如果在市場(chǎng)行情回暖和房?jī)r(jià)逐步攀高雙重態(tài)勢(shì)下，開發(fā)貸款與資金回籠風(fēng)險(xiǎn)不易顯現(xiàn)；一旦房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入下行通道，市場(chǎng)成交均價(jià)大幅回落，銀行業(yè)為規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)而收緊經(jīng)營(yíng)性貸款政策、提高居民購(gòu)房按揭貸款門檻，就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)退兩難，陷入被動(dòng)局面，直至資金鏈斷裂。

三、改善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的對(duì)策

1.完善財(cái)務(wù)管理制度，加強(qiáng)執(zhí)行力完善

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理制度。首先，企業(yè)在掌控和預(yù)測(cè)外部環(huán)境和內(nèi)部條件變化的基礎(chǔ)上，制定科學(xué)的、可持續(xù)發(fā)展的企業(yè)戰(zhàn)略。財(cái)務(wù)部門根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)，結(jié)合企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目現(xiàn)狀以及企業(yè)財(cái)務(wù)管理特點(diǎn)，以管理層的角審視項(xiàng)目開發(fā)環(huán)節(jié)中涉及財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的工作內(nèi)容角度，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，提出解決方案，制定明確的規(guī)定。只有通過(guò)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中實(shí)踐協(xié)作，重新梳理的房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理制度、及時(shí)改善瑕疵環(huán)節(jié)，才能更加有效地滲透于企業(yè)自身發(fā)展的各個(gè)環(huán)節(jié)中、優(yōu)化業(yè)務(wù)流程，避免出現(xiàn)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)混亂的現(xiàn)象，從而實(shí)現(xiàn)降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的目的。其次，房地產(chǎn)企業(yè)在制定財(cái)務(wù)管理制度的過(guò)程中必須兼顧企業(yè)的其他管理制度，保證財(cái)務(wù)管理制度與其他制度的協(xié)調(diào)性，優(yōu)化企業(yè)的資源配置，減少企業(yè)內(nèi)耗。財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)是一項(xiàng)長(zhǎng)期而核心的工作，除了貫徹對(duì)“盈利能力、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、運(yùn)營(yíng)能力、公司成長(zhǎng)性”的財(cái)務(wù)定量評(píng)價(jià)，還需要結(jié)合企業(yè)特點(diǎn)，落實(shí)財(cái)務(wù)定性評(píng)價(jià)，即對(duì)一段時(shí)期內(nèi)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理制度制定與執(zhí)行、全面預(yù)算、資金管理、財(cái)務(wù)核算、財(cái)務(wù)信息化、財(cái)務(wù)人員綜合素質(zhì)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行整體評(píng)估，與行業(yè)先行企業(yè)管理水平對(duì)比，取長(zhǎng)補(bǔ)短，自我完善。

2.加強(qiáng)財(cái)務(wù)內(nèi)控建設(shè)，為其預(yù)算提供條件

身處全球化信息時(shí)代，計(jì)算機(jī)信息技術(shù)以及網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的快速發(fā)展，我國(guó)各行各業(yè)已經(jīng)將熱門高新技術(shù)引入自身建設(shè)發(fā)展中。房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)家基礎(chǔ)建設(shè)中有不可忽視的重要作用，為了應(yīng)對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求，保證房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的順利開展，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)財(cái)務(wù)內(nèi)控建設(shè)，將信息化技術(shù)應(yīng)用于內(nèi)控建設(shè)中，為房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算、采購(gòu)和銷售等工作提供有利條件，實(shí)現(xiàn)乃至超越“三算合一”主要目標(biāo)。為此，企業(yè)管理層必須加大財(cái)務(wù)管理信息化的資金投入，及時(shí)更新所需的軟件和硬件，引進(jìn)專業(yè)技術(shù)團(tuán)隊(duì)，有針對(duì)性的進(jìn)行專業(yè)軟件開發(fā)，持續(xù)開展財(cái)務(wù)管理人員的專業(yè)技能培訓(xùn)[2]。其次，企業(yè)管理層需要善于發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理職能與各職能部門工作環(huán)節(jié)的協(xié)作特點(diǎn)，加大信息化建設(shè)的宣傳力度，讓財(cái)務(wù)信息化理念深入每個(gè)部門，從而配合信息化建設(shè)的推進(jìn)。房地產(chǎn)企業(yè)可以運(yùn)用信息化技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)資源建立相對(duì)完善的信息數(shù)據(jù)庫(kù)，并將關(guān)聯(lián)的財(cái)務(wù)管理信息資源存儲(chǔ)于信息庫(kù)中，以便財(cái)務(wù)管理人員及時(shí)統(tǒng)籌相關(guān)部門、下屬分子公司、乃至大型集團(tuán)公司的資金運(yùn)作，最大化提高工作效率。

3.健全財(cái)務(wù)審核體系，加大監(jiān)管內(nèi)控力度

健全財(cái)務(wù)審核體系，加大監(jiān)管內(nèi)控力度，應(yīng)該從以下幾點(diǎn)入手：第一，增強(qiáng)財(cái)務(wù)管理意識(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)的職能部門負(fù)責(zé)人要高度重視財(cái)經(jīng)法規(guī)以及財(cái)務(wù)管理制度，單位員工才能認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)管理與企業(yè)的健康發(fā)展息息相關(guān)，從源頭上改變財(cái)務(wù)管理意識(shí)落后的狀況，進(jìn)而減少財(cái)務(wù)管理制度推行過(guò)程中的阻力因素。第二，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該成立或?qū)ν馕歇?dú)立的財(cái)務(wù)監(jiān)督機(jī)構(gòu)，加大對(duì)基礎(chǔ)財(cái)務(wù)工作的監(jiān)管力度，從而將財(cái)務(wù)管理制度落到實(shí)處。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還要對(duì)企業(yè)制度的建設(shè)和執(zhí)行進(jìn)行督促和監(jiān)察，以便保證財(cái)務(wù)管理工作能充分發(fā)揮其價(jià)值，保證財(cái)務(wù)管理工作的效率。第三，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該從財(cái)務(wù)管理程序上避免企業(yè)高級(jí)管理人員權(quán)利獨(dú)攬現(xiàn)象，要對(duì)權(quán)利進(jìn)行合理拆分和制衡，努力實(shí)現(xiàn)決策、執(zhí)行和監(jiān)督的三權(quán)分立。為此，房地產(chǎn)企業(yè)必須在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，將房地產(chǎn)建設(shè)所涉及的項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)論證，并采用集體決策的方式，避免將決策權(quán)集中于個(gè)人，從而實(shí)現(xiàn)權(quán)力制衡的目的，提高財(cái)務(wù)管理水平[3]。

4.合理選擇企業(yè)融資形式，確定融資策略

房地產(chǎn)企業(yè)在選擇融資方式時(shí)要綜合考慮融資成本、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、信息傳遞、資本結(jié)構(gòu)等各方面的因素。其中考慮順序?yàn)椋旱谝唬紤]內(nèi)部積累，鑒于這種方法融資阻力小、風(fēng)險(xiǎn)小、無(wú)發(fā)行成本。第二，考慮借貸，此類方法速度快、彈性大，保密性好，是信用等級(jí)高的企業(yè)進(jìn)行融資的最佳途徑。第三，有價(jià)證券，這類方法一般傾向于先發(fā)行公司債券。企業(yè)不能無(wú)償使用籌集的融資本金，應(yīng)該在付出相應(yīng)代價(jià)后，再向股東、債券持有人等資金支付利息和股息報(bào)酬。而企業(yè)在融資過(guò)程總中必須注意控制融資成本，如支付股利、利息、手續(xù)費(fèi)、傭金等。另外，在確定融資策略之前，企業(yè)必須了解融資策略的種類：其一，配合型融資策略，實(shí)際上是一種理想型模型，難以真正實(shí)現(xiàn)。其二，冒險(xiǎn)型融資策略，這類融資策略使資金需求能通過(guò)大比例短期負(fù)債通融。其三，保守型融資策略，其短期負(fù)債比率較低，可以降低公司無(wú)法償還到期債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，但是長(zhǎng)期負(fù)債融資成本高于短期融資。房地產(chǎn)企業(yè)要做的是，立足于當(dāng)前的實(shí)際情況，合理選擇企業(yè)融資形式，科學(xué)制定融資策略。

近期政府提出“以債轉(zhuǎn)股去化融資杠桿”的構(gòu)思，目的是減輕企業(yè)的償債壓力，這對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)會(huì)有一定促進(jìn)，但銀行方面會(huì)損失資金的機(jī)會(huì)成本，只能作為權(quán)宜之計(jì)，長(zhǎng)久之計(jì)還在于調(diào)整地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)能結(jié)構(gòu)。另外在操作層面，銀行入股上市公司可以在二級(jí)市場(chǎng)靈活買入與減持，但銀行入股非上市公司就缺乏有效的退出機(jī)制。目前只能寄期望政府可以及時(shí)出臺(tái)上市公司“債轉(zhuǎn)股”初步試行方案；同時(shí)為非上市企業(yè)量身打造方案，例如銀監(jiān)會(huì)等監(jiān)管部門制定股權(quán)對(duì)價(jià)的仲裁機(jī)制、出臺(tái)相關(guān)準(zhǔn)入及安全退出政策。

四、結(jié)束語(yǔ)

總而言之，面對(duì)日益嚴(yán)峻的國(guó)際、國(guó)內(nèi)形勢(shì)，部分房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該認(rèn)清自身財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀，認(rèn)真研究并采取有效對(duì)策，積極應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)管理制度不健全、企業(yè)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)不合理、投資回收風(fēng)險(xiǎn)大，財(cái)務(wù)管理工作者能力不均等問(wèn)題，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1]徐珊.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問(wèn)題及改進(jìn)措施[J].企業(yè)改革與管理，2014，15（6）：180-222.

[2]陳素均.關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀及對(duì)策探析[J].房地產(chǎn)導(dǎo)刊，2014，11（34）：14.

[3]鄧洪英.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀剖析及對(duì)策研究[J].企業(yè)導(dǎo)報(bào)，2015，22（3）：10-11.

作者：李特 單位：武漢聯(lián)投佩爾置業(yè)有限公司