住房抵押貸款管理

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一、實質與核心：為金融機構開辟融資渠道

在金融機構的各項資產中，住房抵押貸款幾乎是一項期限最長的契約，短者三五年，長則二三十年。如果資產大量滯留、積壓在這項長期性的住房抵押貸款上，金融機構勢必陷入流動性不足的困境。按照傳統的理論，金融機構克服流動性不足可以選擇資產管理方法或者負債管理方法。但是，隨著金融業務的拓展和金融市場的深化，傳統的資產流動性管理方式對于期限很長的住房抵押貸款的適用性已經大大降低了，金融機構"短期負債支持長期資產"這種不對稱的資產負債結構使得住房抵押貸款的一級市場面臨著許多難以克服的困境。特別明顯的是，由于流動性不足，貸款周轉緩慢，金融機構沒有更多的穩定的資金用于新的住房抵押貸款的發放，從而造成一部分潛在的住房抵押貸款需求不能得到滿足。在這種背景下，住房抵押貸款證券化初步提出并付諸實施。

住房抵押貸款證券化是集合一系列用途、質量、償還期限相同或相近。并可以產生大規模穩定的現金流的住房抵押貸款，對其進行組合包裝后，以其為標的資產發行證券進行融資的過程。一般而言，證券的購買者是銀行、儲蓄協會、人壽保險公司和養老基金。這種證券化的信貸具有批量大、標準化、專業化、流動性強等優點。

與傳統的間接融資相比，這無疑是一種新型的融資方式。其"新穎"之處在于，在對住房抵押貸款按照不同的期限、不同的利率、不同的種類等進行分解的基礎上，將住房抵押貸款進行重新組合和給予重新定價，并以此為基礎發行具有不同風險和收益特征的"結構性信貸證券"，最終達到提高金融機構信貸資產質量和信用等級、分散信貸風險、增強信貸資產的流動性的目的。

很顯然，住房抵押貸款證券化為住房抵押貸款的發放者--金融機構提供了一條新的融資渠道，為已經發放的住房抵押貸款提供了一個交易和流通的場所。這一融資制度安排更便于金融機構進行流動性和資產負債管理，就像公司債券和公司股票一樣，當其持有者需要變現時，就可以通過二級市場來實現。無論對哪一類資產，二級市場最原始、最基本的功能就在于提高該類資產的流動性，住房抵押貸款證券化也不例外。發放住房抵押貸款的金融機構將抵押貸款銷售給二級市場的中介機構，將長期的住房抵押貸款資產變現成了具有高流動性的現金資產，從而為其發放新的住房抵押貸款提供了可能。

二、金融機構：要求不迫切

無論是從理論上分析，還是從實踐的結果來看，推行住房抵押貸款證券化都是有益的、必要的。而其中最大的受益者是住房抵押貸款證券化的發起者－－金融中介機構。

三、分散和轉移風險

金融機構發放住房抵押貸款，通常會面臨各式各樣的風險，如利率風險、流動性風險、拖欠違約風險、地產價格波動及通貨膨脹風險、信用風險和政策風險等，在通常情況下，發放住房抵押貸款的金融機構往往要單獨承擔所有這些風險。通過住房抵押貸款證券化方式，金融機構將住房抵押貸款資產出售給特別目的公司，并且把一份住房抵押貸款合同細分為若干份抵押證券，然后由住房抵押貸款證券的最終投資者持有，這就在很大程度上分散和轉移了存在于住房抵押貸款中的各種風險。

四、實現低成本融資

金融機構把住房抵押貸款分離出來并將它們用作證券發行的擔保品，并通過"信用增強"發行有保障的資產證券，從而獲得充裕的低成本資金。

五、改善資產負債結構

從事長期住房抵押信貸的金融機構，常常因資產的流動性差，不能將資產隨意變現，而承受資產／負債不匹配的風險；或者由于住房抵押貸款較大的提前償付的風險，因而很難建立一種與這種不確定性資產的現金流量結構相適應的負債結構。在這種種情形之下，如果計劃中的還貸現金流突然改變，金融機構就會因很難在短期內對負債結構做出相應的調整而蒙受損失。而通過轉移提前償付風險和提高資產的流動性，住房抵押貸款證券化就為金融機構調整、改善資產負債結構，防范資產期限不匹配風險，提供了新的途徑和手段。

六、提高資本利用水平

金融機構通過抵押貸款的證券化，不僅能得到現金收入，而且減少了長期貸款，有助于提高資本充足率和避免流動性困境；另外，通過抵押貸款證券化，金融機構可以減少對準備金和資本的要求，提高資本金比例，從而有利于增強金融機構的國際競爭力；住房抵押貸款證券化還使金融機構從容地通過出售高風險性資產，來有效地降低資產結構中風險資本的比率，提高資本杠桿效應。這也意味著金融機構可以減少獲得資本金的成本，以較少的資本獲得更大的收益。

除了金融機構之外，投資者也能夠得到住房抵押貸款證券化的好處。由于采取了"破產隔離"和"信用增強"等措施，住房抵押貸款證券化將缺乏流動性的資產轉變為流動性較高、信用風險較低、收益較穩定的證券，從而為投資者開辟了新的投資空間，投資者有了獲取更高收益的投資機會。

但是，在目前的條件下，推行住房抵押貸款證券化的緊迫性卻并不是十分強烈和突出。也就是說，現在金融機構面臨的還不是流動性不足的問題，還不是住房抵押貸款資金短缺的問題。只有在流動性成為問題時，才有進行證券化的迫切要求。前不久，中國建設銀行負責人就曾表示，中國建設銀行在切實防范風險的前提下，市場需要多少個人住房貸款就發放多少，貸款規模不受限制，保證資金的充足供應。這說明，金融機構現在缺乏的不是資金，而是好的貸款項目，流動性壓力對許多銀行而言都還不太大。這在一定程度上說明，金融機構對于住房抵押貸款證券化還沒有迫切的要求。

七、目前實施此方案：缺乏基礎支撐

盡管我國住房抵押貸款證券化具有必要性和必然性，但證券化的"基礎"還極為脆弱。

住房抵押貸款證券化需要具備一些最基本的市場條件和制度條件：一是龐大的住房抵押貸款存量；二是要建立兩類市場中介組織，第一類是收購銀行已經創造的住房抵押貸款，并建立抵押總庫，然后將抵押總庫中的抵押貸款細分為標準化的合約，這類中介組織應有穩定的長期資金來源；第二類中介機構為承銷或代銷抵押總庫中的抵押證券，這即通常所說的券商；三是有大量的潛在購買者即最終投資者；四是完善的制度及法律環境等。但是，我國的現實還有相當大的差距。

第一，住房抵押貸款規模太小，一級市場發育嚴重不足。

截止到1999年末，四家國有商業銀行個人住房貸款余額為1260億元，比年初增加了746億元，增幅達145％，個人住房貸款余額占各項貸款余額的比重為2％，占GDP的比重為1．5％。從發達國家和地區的情況來看，1999年底，住房抵押貸款余額占GDP的比重，英國為56％、美國為54％、日本為33％、香港地區為31％、馬來西亞為23％、韓國為14％、泰國為13％、菲律賓為11％、印度尼西亞為5％。我國住房抵押貸款的規模之小可見一斑。沒有相當規模的住房抵押貸款的積累，便難以形成具有相似條件、違約率及提前清償率的抵押貸款組群，從而也無從推行住房抵押貸款證券化。

更為嚴重的是，銀行發放個人住房抵押貸款的操作還處于試驗階段，缺乏經驗，沒有形成統一的貸款標準和貸款格式。由于住房抵押貸款在全國才剛剛起步，盡管人民銀行下發了統一的個人住房貸款辦法，但各地、各行之間的情況不同，在具體操作中還沒有形成全國統一的、標準化的住房抵押貸款體系。從理論上說，貸款條件等的標準化是形成抵押貸款組群的前提，現在看來，貸款標準的統一仍需要相當長的一段時間。

第二，缺乏大量、持續、穩定的長期資金供給。

住房抵押貸款證券化作為一種融資方式，它需要有穩定的資金來源或資金供給，也就是需要有比較穩定的對于住房抵押貸款證券的需求，即該證券的投資者。從發達國家的情況來看，住房抵押貸款證券的最主要投資者（購買者）是機構投資者，包括養老基金、保險公司、商業銀行、共同基金、外國投資者等，甚至可以說，住房抵押貸款證券市場在很大程度上是由機構投資者支撐的，而不是分散的個人投資者。但是，在我國，機構投資者的現狀卻不令人樂觀。

一方面，我國能夠參與各種證券投資的機構投資者很少，尤其是類似于國外典型的機構投資者的數量十分有限。另一方面，機構投資者能夠真正用于投資的資金規模也很有限。無論是社會養老保險基金，還是商業保險公司，無論是商業銀行，還是作為典型的機構投資者的投資基金，其成為住房抵押貸款證券的主要投資者都還有一個十分漫長的過程。在這種情形下，一種可能的情況仍然是個人投資者來支撐住房抵押貸款證券市場。然而，由于資產支撐證券的復雜性，個人投資者沒有能力對自己投資的證券進行深入細致的分析，無法憑自己的專業知識對投資可能帶來的后果作出判斷，無法回避投資風險，無法進行投資組合以自覺地防范風險，無法或沒有條件及時根據市場的變化而對自己的投資策略進行科學的調整。因此，個人投資者不可能成為資產支撐證券的主要投資者。

第三，會計制度和稅收制度存在較大的障礙。

住房抵押貸款證券化交易涉及資產出售或融資為目的的不同程度的交易，能否妥善解決住房抵押貸款證券化過程所涉及的會計、稅收問題，是證券化能否成功的關鍵，它們直接關系到證券資產的合法性、盈利性和流動性，也關系到每一參與者的利益。目前我國關于住房抵押貸款證券化的會計處理制度基本上是一片空白，而且由于缺乏統一的會計準則，使得主管部門很難對證券化業務實行有效的監控。由于資產（住房抵押貸款）支持證券交易的創新，傳統的會計方法已經難以適應日益復雜的金融環境，因此，迫切需要根據新的情況，制定一套較為完善的關于住房抵押貸款證券化的會計制度。在住房抵押貸款證券化過程中，還涉及到稅收制度方面的問題，主要包括資產銷售的稅收、特設載體的所得稅處理以及投資者的稅收等方面。制定合理的稅收政策，降低住房抵押貸款證券化的融資成本，對我國開展住房抵押貸款證券化將起到推動作用。可以說，根據我國現行的會計和稅收法規，結合住房抵押貸款證券化本身的特性，制定相應的會計和稅收制度是住房抵押貸款證券化過程中不可缺少的環節。

第四，缺乏被市場投資者所普遍接受和認可的信用評級機構。

資產支持證券的評級是投資者進行投資選擇的重要依據，因此，信用評級機構及相應的信用評級規則體系在住房抵押貸款證券化的信用級別的構造中發揮著極為重要的作用，甚至可以說，獨立、客觀的信用評級是住房抵押貸款證券化成敗的關鍵。證券評級機構必須對被證券化的資產的信用風險進行中立的、科學的、公正的評估，以便投資者能夠依據評級機構出具的資信評級結果作出正確的投資決策。而我國的信用評級制度仍舊不完善，評級機構的體制和組織形式不符合中立、規范的要求，評級機構的運作很不規范，信用評級透明度不高，沒有一個統一的評估標準，難以做到獨立、客觀、公正地評估，甚至可能為了推行證券化肆意美化資產，隨意提高其信用級別。缺乏被市場投資者所普遍接受和認可的信用評級機構，必然影響資產支持證券的市場接受程度。

除此之外，資產證券化是一項技術性強、專業化程度高、程序復雜的融資工具，它涉及到經濟、法律等各個方面，因此，需要大量不但掌握法律、信用評級、會計、稅收方面的知識，而且掌握資產證券化方面的知識的復合型人才。而目前我國這方面的人才奇缺，這也成為我國資產證券化的一大障礙。

八、今后一段時期工作重點：創造條件打好基礎

到目前為止，我國還缺乏大規模開展住房抵押貸款證券化的基礎和條件。在這樣一個大背景下，我們不反對選擇某些金融業較為發達、信用基礎較好且住房抵押貸款有一定規模的大中城市進行試點，為將來住房抵押貸款證券化的推廣積累經驗。在這個試點過程中，要注意克服兩種傾向：一是某些人或者某些地方政府帶有某種強烈的"政治動機"的功利傾向，一心只想爭一個"全國第一"或者"全國率先"，以求在住房抵押貸款證券化的歷史上記下光輝的一筆，而不是真心實意地想推動中國的住房抵押貸款證券化進程；二是某些人或者某些地方政府帶有某種"圈錢"動機的利益傾向，以住房抵押貸款證券化之名，行"圈錢"之實，不計成本，更不計后果，不是從"市場建設"、"制度建設"的角度去想去做，而僅僅是想拿到發行債券的權利，籌集一筆資金，尤其要防止有些地方為了地方利益推動這種"圈錢"行為，政府行為過多的介入對于住房抵押貸款證券化恐怕是利少弊多。

我們主張在目前和今后一個時期內，把注意力和重點放在為住房抵押貸款證券化的推行創造條件和打好基礎上。

第一，完善和發展住房抵押貸款市場（一級市場）。一方面要擴大住房抵押貸款的規模，另一方面要完善住房抵押貸款市場的運行機制。從目前的情況來看，不僅老百姓反映獲得住房抵押貸款難，而且銀行也反映進行住房抵押貸款難。要解決這兩方面的"難"，一方面銀行在貸款期限、類型、利率等方面要有所變化，要更好地為消費者服務；另一方面有必要成立住房抵押貸款擔保與保險的專門機構，負責向發放貸款的金融機構提供擔保或保險，統一抵押申請、抵押估價和抵押合同，并負責評定證券等級，使之標準化。

第二，加強有關的基礎工作尤其是立法工作。為了最終能在我國建立起住房抵押貸款證券化，從現在起就應著手構筑資產證券化所需要的法律框架并研究制訂有關的法規，除了基礎性法規外，還需要專業性的法律法規，以保障住房抵押貸款證券化的健康運轉。此外，關于會計準則的制定、稅務的處理以及境外融資的處理等等都需要制訂詳細的規章。

第三，進一步規范發展我國的資產評估業和信用評級制度。到1999年底，我國已有資產評估機構116家，證券評級機構兩家。單從數量來看，資信評估機構已經不少，但缺乏質量。從國外資信評級業的發展歷程來看，關鍵不在于資信評級機構的多少，而在于其影響力的大小、可信度的高低。因此，當務之急是著重培養幾家在國內具有權威性的、在國際具有一定影響力的資信評級機構。因此，有必要規范資產評估機構的行為，建立完善的資產評估標準體系，采用科學的評級方法，甚至可以考慮加強國內評級機構與國際著名評級機構的合作，引進先進的信用評級技術和經驗，從而提高我國信用評級機構的素質和業務水平。

第四，注重建立一支強大的專業人才隊伍。住房抵押貸款證券化涉及金融、證券、房地產、評估、財務、稅務、法律等各個專業，需要大量的既有實踐操作技術和經驗、又有豐富的理論知識的專家。我們可以考慮從發達國家和地區引進具備豐富理論知識和實踐經驗的專家，同時加大對現有從業人員進行培訓的力度。

第五，政府給予必要的支持和鼓勵。為使資產證券化服務于我國經濟建設的長期發展，政府應積極推動，大力支持，制訂必要的優惠政策和有關法律法規監管體系，建立高效、規范、安全的市場體系與交易規則，吸引中外投資者參與。特別是要結合我國的國情并參照國際慣例制定相關法律、法規，包括市場準入、市場退出、經營范圍、業務品種、市場行為規則、服務對象、財務監管、風險控制、監管主體的職責與權利等。

第六，培育機構投資者。機構投資者在我國有很好的發展前景，在推動住房抵押貸款證券化方面也能夠大有作為。因此，有必要在強化監管的前提下對某些政策、法規作適當的調整，逐步向保險資金、養老基金等機構投資者開放資產證券化市場。比如，放寬保險資金的運用限制、允許保險資金（特別是壽險資金）進入資產證券化市場，這對于資產證券化的順利推行無疑是一個強勁的需求推動；向養老基金這類發展較快并具有一定規模的機構投資者開放資產證券化市場，也是促進資產證券化發展的明智選擇。