商品住宅財(cái)務(wù)成本控制

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摘要：在完善項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)上，如何控制成本，對(duì)實(shí)現(xiàn)商品住宅開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)效益最大化尤為重要。

關(guān)鍵詞：商品住宅；財(cái)務(wù)成本控制；決算

隨著房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的逐步確立，奠定了房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要地位。商品住宅開(kāi)發(fā)作為房地產(chǎn)業(yè)重要組成部分，在完善項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)上，如何實(shí)現(xiàn)商品住宅開(kāi)發(fā)最佳成本控制，已越來(lái)越引起人民的廣泛關(guān)注和重視。

1注重決策階段財(cái)務(wù)成本控制

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的控制貫穿于項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程。但是，決策階段的決策是否正確尤為重要，如果決策失誤，成本控制已經(jīng)失去作用。因此，要達(dá)到工程造價(jià)的合理性，就要以保證項(xiàng)目決策的正確性為前提。針對(duì)以上問(wèn)題，應(yīng)做好以下三個(gè)方面的工作。

（1）市場(chǎng)研究，主要是解決上馬商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的“必要性”問(wèn)題。商品房作為特殊商品，其開(kāi)發(fā)的大額性、固定性及建設(shè)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，決定生產(chǎn)該產(chǎn)品具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性。所以，做好市場(chǎng)研究就顯得尤為重要。市場(chǎng)研究包括市場(chǎng)調(diào)查和預(yù)測(cè)分析兩個(gè)方面。市場(chǎng)調(diào)查包括開(kāi)發(fā)區(qū)域內(nèi)住宅分布、人均收入、住宅現(xiàn)狀。預(yù)測(cè)分析包括住宅未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)、房屋銷(xiāo)售預(yù)測(cè)及價(jià)格分析，同時(shí)判斷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力及發(fā)展前景。

（2）技術(shù)研究，主要解決開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在技術(shù)上的“可行性”問(wèn)題。技術(shù)研究包括開(kāi)發(fā)條件、地址選擇、規(guī)劃及設(shè)計(jì)方案優(yōu)選、企業(yè)組織、開(kāi)發(fā)計(jì)劃及進(jìn)度要求等。在技術(shù)研究上應(yīng)突出商品房開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)，既要滿足居民生活、工作和生產(chǎn)基本要求，又要?jiǎng)?chuàng)造方便、舒適、優(yōu)美的居住環(huán)境，同時(shí)體現(xiàn)小區(qū)獨(dú)特面貌。

（3）效益研究，主要是解決開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的“合理性”問(wèn)題。效益研究包括投資估算，資金籌措和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)評(píng)價(jià)等。投資估算含主體工程、輔助配套工程、拆遷補(bǔ)償及前期工程費(fèi)用估算等。通過(guò)項(xiàng)目費(fèi)用、資金籌措等相關(guān)指標(biāo)的計(jì)算，進(jìn)行項(xiàng)目盈利能力、償還能力等分析，得出經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)論。

2加強(qiáng)以設(shè)計(jì)階段為重點(diǎn)的財(cái)務(wù)成本控制

據(jù)資料顯示，設(shè)計(jì)費(fèi)雖然只占工程總費(fèi)用不到1%，但在決策正確的條件下，它對(duì)工程造價(jià)的影響程度達(dá)75%以上。顯然，設(shè)計(jì)是有效控制工程成本的關(guān)鍵。

（1）商品住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)。小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)根據(jù)小區(qū)的基本功能要求確定小區(qū)構(gòu)成部分的合理層次和關(guān)系，據(jù)此安排住宅建筑、公共建筑、管網(wǎng)、道路及綠地布局，確定合理的人口與建筑密度、房屋間距與建筑層數(shù)，合理布置公共設(shè)施項(xiàng)目的規(guī)模及服務(wù)半徑。

（2）商品住宅建筑的平面布置。在多層次建筑中，墻體所占比重較大，是影響造價(jià)高低的主要原因。因此，在住宅建筑中往往采用墻體面積系數(shù)控制住宅建造成本，盡量減少墻體面積系數(shù)。

（3）商品住宅的層高。住宅的層高直接影響工程造價(jià)，因?yàn)閷痈咴黾樱瑝w面積增大，柱體積增加，并帶來(lái)基礎(chǔ)、管線、采暖等因素增加，使成本加大。

（4）商品房住宅單元組成以每棟住宅單元數(shù)3-4個(gè)單元較為經(jīng)濟(jì)，戶型要達(dá)到居室、客廳、廚房及衛(wèi)生間的合理布置，單位組成及戶型設(shè)計(jì)做到結(jié)構(gòu)面積系數(shù)愈小愈好。3強(qiáng)化施工階段財(cái)務(wù)成本控制

商品房開(kāi)發(fā)管理的主體為住宅施工管理，它不僅具體復(fù)雜，而且戰(zhàn)線長(zhǎng)，管理優(yōu)劣直接影響開(kāi)發(fā)成本。

（1）建設(shè)工程要嚴(yán)格實(shí)行招標(biāo)投標(biāo)制度。所有商品房住宅施工項(xiàng)目都要大力推行招標(biāo)投標(biāo)制度，這是施工階段降低開(kāi)發(fā)成本的一種有效的手段。通過(guò)工程招標(biāo)投標(biāo)把施工企業(yè)推向市場(chǎng)，促使施工企業(yè)加強(qiáng)生產(chǎn)管理，提高技術(shù)水平，施工企業(yè)為了在社會(huì)上贏得信譽(yù)，必然增強(qiáng)質(zhì)量意識(shí)，嚴(yán)格履行合同，減短建設(shè)工期，從而加強(qiáng)資金周轉(zhuǎn)，減少期間費(fèi)用及其他開(kāi)支，較好的發(fā)揮投資效益。

（2）要科學(xué)進(jìn)行施工管理。在施工過(guò)程中，影響工程造價(jià)的因素很多，如設(shè)計(jì)變更、材料代換、生產(chǎn)要素價(jià)格波動(dòng)、政策性價(jià)格調(diào)整及其他不可預(yù)見(jiàn)因素等都可能引起工程造價(jià)提高，從而加大成本。因此要采取科學(xué)的施工方法。

一是要利用網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃組織施工，編制施工網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃要建立以工程技術(shù)負(fù)責(zé)人為主的領(lǐng)導(dǎo)小組，制定多種施工組織方案，對(duì)每種施工方案從技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行對(duì)比分析確定最佳方案。

二是要認(rèn)真編制資金使用計(jì)劃，通過(guò)資金使用計(jì)劃的嚴(yán)格執(zhí)行，可以有效地控制工程造價(jià)上升，最大限度地節(jié)約投資，提高投資效益。

三是要實(shí)行工程監(jiān)理，賦予監(jiān)理工程師應(yīng)有的權(quán)力。增強(qiáng)質(zhì)量出效益、管理出效益的觀念，真正做到保證質(zhì)量、保證進(jìn)度、避免索賠，有效地控制造價(jià)。

四是要嚴(yán)格施工簽證。簽證是施工階段提高價(jià)款的重要原因。因此要認(rèn)真對(duì)待簽證工作，不但要建立簽證制度，而且要慎重選定簽證人員，要求簽證人員既要有良好的思想素質(zhì)，又要有較高的技術(shù)水平。

4認(rèn)真把好竣工決算

工程竣工決算時(shí)控制工程造價(jià)的最后一關(guān)，一定要嚴(yán)格管理，按決算程序?qū)訉影殃P(guān)。首先整理審查基礎(chǔ)資料，包括竣工圖、設(shè)計(jì)變更、施工簽證、施工合同、驗(yàn)收記錄、施工紀(jì)錄等。凡設(shè)計(jì)工程造價(jià)變化的材料分門(mén)別類逐一審查，對(duì)不符合要求的予以剔除。其次檢查工程量計(jì)算是否準(zhǔn)確，是否遵守計(jì)算規(guī)則，嚴(yán)防高估冒算。三是審查定額套用是否合理，有無(wú)高套或錯(cuò)套現(xiàn)象。四是建立工程決算編制責(zé)任制度，編制員對(duì)科室領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)，科室領(lǐng)導(dǎo)對(duì)技術(shù)負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)，哪一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題就追究哪個(gè)人的責(zé)任，使工程決算真正做到全面、準(zhǔn)確、公正、合理。

綜上，商品住宅開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)特殊的產(chǎn)品生產(chǎn)過(guò)程，具有投資大、生產(chǎn)周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)高的特點(diǎn)，也正是商品住宅開(kāi)發(fā)的特殊性，決定了其生產(chǎn)成果的重要性。因此，在完善項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)上如何控制財(cái)務(wù)成本，對(duì)實(shí)現(xiàn)商品住宅開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)效益最大化尤為重要。