房地產發展趨勢管理
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摘要：住宅是人類生存和發展必備的物質條件，人的生存必須具備衣、食、住三方面必要的生活資料，住宅的發展水平、功能齊備與否，反映了人們生活水平和生活質量的高低。深圳是我國培育房地產市場最早的城市，改革開放二十多年來，深圳房地產業取得了巨大的成就，市場經過曲折的發展歷程，呈現出持續穩定的發展態勢。就目前來說，在深圳“地產熱”成為一種趨勢，也成為政府、企業及各界人士普遍關注的問題。本文在分析深圳房地產現狀的基礎上，仔細探究了造成這一現狀的原因，并對深圳市房地產未來發展趨勢做出了預測，針對存在的問題提出了一些有益的建議。
關鍵詞：深圳房地產趨勢分析
一、深圳房地產現狀和現狀的原因分析
對于深圳而言，2005年的樓市充滿玄機，宏觀調控并非弱于其它城市，但房價卻一路高歌猛進，市場在博弈中行進，喜和憂、快與痛，不同的利益主體感受不一。回顧過去，展望未來，“不安寧”是深圳房地產的基調，市場在博弈中抉擇。
（一）深圳房地產現狀分析
縱觀2005年深圳市房地產業，價格上漲和供需求比例失衡并存是給人們第一印象，這也是外界對深圳市房地產“不安寧”這一定調的主要原因。
1、價格上漲明顯。2005年，深圳商品房價格為7659.18元/平方米，同比上漲17.28％。2006年2月9日，深圳市房地產研究中心公布了《2005深圳房地產市場發展與2006年展望》，研究中心副主任王鋒博士在報告中指出，深圳樓市供求關系有望在今年下半年趨于平衡。2005年，深圳樓市在全國一片調控聲中逆市飛漲，部分地區樓價甚至一度漲幅高達20％¬¬——30％，迫使政府不得不一再出手調控。在這份權威報告中，全面描述了去年的漲跌變化:從2005年各月住宅銷售價格變動看，住宅價格在1月份同比上升了3.98％，其他各月份都保持了兩位數的同比增長率。但隨著國家及深圳穩定房價系列措施的實施，6——9月，房價開始回落，基本保持在同比增長率15％以下的波動。10月份以后，價格持續上升，其中10、11月同比增長為24.70％和38.62％，由于深圳11月份市場調控措施的及時出臺，12月份住房價格開始回落，同比增長19.90％。經過一年的狂漲后，深圳當前商品住宅均價突破了7000元大關；辦公樓均價則達到了12490.88元/平方米，同比上漲24.71％；商業用房均價為15611.48元/平方米，同比上漲25.63％。[不悔論文]
2、房屋供求失衡。新增住房供求比繼續縮小，從2003年上半年的0.93，2004年上半年的0.9，迅速縮小為2005年的0.66，供需失衡進一步擴大。同時，有跡象表明，宏觀調控的鐵錘砸碎了房產投資者在長三角的投資夢，但幸存者似乎又找到了另一個投資樂園——深圳。深圳中原地產深港研究中心指出，正常情況下，批準預售面積與銷售面積之比應當為1.3：1，但資料表明，1——8月份深圳批準預售面積為402萬平方米，銷售面積為551萬平方米，兩者比率僅為0.73:1。供不應求趨勢明顯。此外，供應結構失衡的矛盾也很突出。
（二）造成深圳房地產現狀原因分析
1、從整個城市化建設的角度，房產依然是熱門
深圳作為我國改革開放的中心城市，是我國勞動力資源流動的主要方向，相對貧乏的資源無法滿足日子增長的住房需求，主要表現在：
①每年兩千萬的農民工涌入城市，城市安居的壓力。
②生育的高峰期，對買房安定的需求。
③中國城市化建設的熱潮、趨勢。
④房地產是中國的龍頭產業，他在一定程度上代表了中國經濟的增長勢頭，外界對中國經濟增長的認可，對房產發展也會認可。
⑤資源匱乏的瓶頸效應。深圳總面積為2020平方公里，陸地面積1953平方公里，其中建設用地面積800多平方公里。2004年深圳城市建成區面積達到500多平方公里，所剩建設用地面積僅200多平方公里，建設用地緊缺。而近三年來，深圳每年平均出讓土地面積在10——12平方公里，按這樣的速度，剩余建設用地僅夠出讓20年。近幾年來，深圳每年出讓房地產用地在1平方公里上下，每年市場新開發項目約70%以上用地來自存量。隨著存量用地的逐步消耗，房地產用地形勢嚴峻。作為房地產開發上游資源的土地供應的嚴重匱乏是導致2005年深圳房價大幅上漲的基礎性因素。
2、從房地產商的角度，大部分發展商承受不住走低的趨勢
房地產開發商是房地產業的運營者，在房地產業的發展中起著重要作用，深圳市經濟的飛速發展，土地資源相對成本攀升，銀行貸款難度增大，加上宏觀調控后房地產業利潤收縮，房地產商承受不住走低的趨勢，主要表現在：
①土地成本上漲。房地產批地越來越難，拿地成本也越來越高，尤其是在深圳，好不容易拿到稀缺資源，這樣對于房地產商而言沒理由不炒一把，賣個好價錢。
②土地資源稀缺。就目前而言，深圳的好地已經不多了，好多地都要填湖移山，開發成本增大。
③房地產業利潤空間萎縮。經過國家連續十多年的宏觀調控，地產行業并不是高利潤行業，總體上看沒有幾個項目盈利的絕對額度很大，并且大部分是負債經營，即房地產商的投資額不大，基本上是依助銀行貸款。在利潤不高、成本日益增高的情況下，跌價肯定會使發展商承受不起。
④貸款成本增大。在房地產運作中房地產商的投資額不大，基本上是依助銀行貸款，房地產商在向銀行貸款過程中，銀行并不會為難發展商，畢竟是大客戶，他如果不好過，銀行虧得更大。但是高額的利息一定程度上限制了發展商通過銀行取得資助途徑。
⑤房地產開發投資結構不合理。在深圳，年輕白領在房地產消費群中占有相當大的比重。他們最需要的是面積適中、居住舒適、性價比高、使用成本低的普通住宅。但是，雖然2005年深圳商品住宅成交面積突破900萬平方米，創下歷年成交量新高，但是其中豪宅供應面積達132萬平方米，接近總供應面積的二成，遠遠超出正常的市場供應結構比例。大面積豪宅供應過多，價格增長過快，帶動整體市場房價快速上揚，普通人置業越來越難。這也從側面顯示了目前深圳樓市中大眾精品樓盤的緊缺。
⑥大量閑置土地沒有轉化為市場有效供應。我國土地資源極度缺乏而需求十分巨大，但在房地產領域卻存在著土地大量閑置和巨大浪費的現象。土地購置面積占土地開發面積的比例持續降低，差額逐年增大。問題在于房地產上為了自己利益的最大化處于觀望態度，從而也加劇了房產供應的緊張。
3、從客戶的角度，深圳的市場在短期內會呈現求大于供的局面
客戶是房地產商出售商品的購買者，是房地產業運營流通環節中的重要組成部分，深圳市外來人口比例增大，個人投資轉向房地產業，一定程度上造成了房地產業不安寧的局面。
①深圳1200萬人口，200多萬常住戶口，大多數是外來人口，其中可能購房的潛在客戶有600萬之眾。客戶面和需求量都是巨大的。
②深圳比鄰香港，香港來深圳置業是一個趨勢，香港人看好深圳的發展，根據香港的房產發展，深圳的房子肯定會越來越貴，所以不但可以安居，還可以作為投資保值。有這種意向的香港人有100萬之眾。單從目前的情況來看，港人在深圳置業已經成為深圳外向型樓市的重要支柱。香港經濟在金融風暴后一直處于較低迷的狀態，銀行利息一降再降，而投資房地產是香港一種普遍的投資意識，以為深圳經濟發展良好，房地產的投資收益率遠遠大于香港。
③近期股市不景氣，深圳的中產階級，除了吃住不愁，手里還有些閑錢，存銀行利息又低，企圖購房保值。投資市場的不景氣，造成“熱錢”瞄準了房地產，上海的炒房者已經看準機會，在深圳將房價炒起來了，人民幣資產升值對擁有大量土地儲備和房地產的地產股影響更大，繼續推動房地產股的牛市行情。2007年即將實施的新會計準則允許將公司持有的經營性房地產按照市場價格估值記價，刺激了市場對商業地產的價值挖掘和資產重估熱情，將房地產股的炒做熱情推向高潮。
4、從市場的角度，深圳市場在現階段，很容易被炒熱。
①國家宏觀調控實際上對這個市場起了反作用，甚至在深圳有幫助炒作之嫌。
②深圳房產市場的信息極度不對稱，成交信息不公開，促使消費者交易盲目。
③“熱錢”讓樓市變得緊俏，排隊搶房的情景已經造成。
④很多企業變相批地，如物流企業，借市政府輔助物流之際，批地名建物流，實做房產。消費是感性的，市場在同一時期對龐大的消費群宣傳房子緊俏，房價不漲，不搶才怪。
⑤信息傳播的暗示效應。2005年，兩項信息的宣布對房地產市場產生了很大的影響，對房價的上漲起到推波助瀾的作用。一是公安部門宣布深圳總人口達到1200萬人，而此前公開的信息是700萬人；二是多次政府高規格會議包括年底首次全市規劃工作會議，都宣布深圳土地資源匱乏，房地產供地嚴重不足。政府及其部門的公開宣示具有權威性，這對房地產市場形成很大的心理暗示，即房地產供應不足，但需求旺盛。
二、2006年深圳房地產發展趨勢展望
深圳關內住宅均價逾萬元政府再次調控時機已到。隨著調控的持續，房地產開發模式將逐漸改變，金融對房地產市場的制約作用將更加突出，開發貸款和消費貸款增速的放緩，將起到抑制房地產投資增長的作用。如果今后不出臺更嚴厲的調控措施，估計2006年房地產投資增速將與2005年持平。受稅收政策限制和拆遷規模控制的影響，投機性需求和被動性需求會繼續減少，加之隨著前幾年開工的商品房逐漸進入完工階段，商品房竣工面積增速將有所提高，房地產供求矛盾將有所緩解，2006年房地產價格將在2005年的基礎上趨向緩和的小幅上升。
（一）房地產融資方式呈現多元化趨勢
長期以來，我國房地產開發采用的是典型的“香港模式”，即開發商利用大量銀行資金買地、建房、賣房，然后再開始新一輪循環。在這個過程中，房地產開發資金主要來自銀行的土地及開發貸款、預收款、銀行按揭貸款、施工企業墊款，而開發商自有資金比例甚低。經過政策調整后，土地使用趨于透明，但是資金的制約日益明顯。近幾年國家有關監管部門對房地產開發企業資金實力提出了越來越高的要求，先是清理工程拖欠款，接著房地產開發資本金比例提高，存貸款基準利率提高，個人房貸利率及按揭成數提高，繼之“招拍掛”后的國有土地出讓金的限期繳清，直到最近人民銀行建議取消期房銷售，資金成為房地產行業面臨的最大挑戰：舊的融資渠道受阻、資金鏈日益趨緊。在這種形勢下，房地產業正由土地運營向金融運營轉變，而房地產更加依賴于銀行信貸外的其他金融創新產品，以銀行貸款為主導的間接融資將轉變為多元化融資模式。
從近兩年的情況來看，房地產企業的融資活動空前活躍。據有關調查統計，2004年，房地產基金投向房地產資金超過7億美元，2005年，房地產基金投向房地產資金將達到28億美元；2004年，全國30家信托投資公司共計發行了約83個房地產信托產品，募集金額約122億元，2005年，房地產信托募集資金將達到220億元。可以看出，隨著調控的持續，房地產企業融資更加依賴于銀行信貸外的其他金融創新產品。同時，海外地產基金也紛紛進入中國迅速發展的房地產市場，像摩根士丹利、SUN-REF盛陽地產基金、ING地產、美林投資銀行等著名國際地產基金采取多種渠道陸續進入中國房地產市場，拓寬了國內房地產企業的融資渠道。
（二）房地產投資增速趨穩，供給量有所增加
就全國而言，基于2005年采取的一系列宏觀調控措施整體上已收成效，來年再次出臺專門針對房地產市場的政策的可能性不大，可能比較大的是一些金融、產業政策的出臺會順勢影響到房地產業。在深圳，基于2005年市場發生逆轉，調控政策并未收到實質性成效，因此繼續出臺調控政策是毋庸置疑的，關鍵是看政策的針對性、力度和成效。目前已明確的政策有增加土地供應等。
從短期看，深圳房地產投資將繼續保持增長勢頭，但增長速度將繼續放緩。可以預計，隨著宏觀調控政策作用的繼續顯現，2006年房地產投資的增長幅度將繼續回落。一方面，在宏觀調控政策的慣性作用下，房地產開發貸款和消費貸款增速將繼續放緩，直接影響房地產開發的規模和施工速度，發揮抑制投資增長的作用。另一方面，海外資金和民間資金將繼續流入房地產市場，資金偏緊狀況將有所改善。同時，國家將強化擴大居民消費政策，為了滿足廣大中低收入群體的住房需求，國家將繼續鼓勵對普通住房和經濟適用房的投資建設，因而，普通住房的投資增加將成為房地產開發投資增長的主要動力。
由于房地產行業產品生產周期長的特點，房地產市場供給表現出很強的慣性。由于2005年國家繼續加大對房地產市場的宏觀調控力度，使房地產供求形勢發生了變化，價格預期改變，加之房屋建設周期不能拖的過長，房地產開發商為降低投資風險，將加快建設速度，確保已開工項目按時竣工。
（三）非理性需求繼續減少，自住性需求將逐漸回暖
隨著調控政策的不斷完善和落實，投機性需求將會繼續受到抑制。同時，深圳關內改造與拆遷規模受到控制，由此產生的被動性需求也會有所下降。但在匯率調整幅度不大的情況下，一些國際熱錢仍會對深圳房地產市場投資感興趣，因此，外資對房地產市場的投機仍然存在。
由于房地產調控效果逐步明朗，消費者的心理預期開始恢復正常，觀望心態正緩慢轉變。2006年自住性需求將逐漸回暖。首先，隨著我國經濟繼續快速增長，居民收入水平將會有較大提高，居民消費重點會轉向住、行等方面。居民消費結構的升級轉型，將較大幅度地提高住房消費在居民消費中的比例，增加住房消費的總量。其次，與工業化相伴隨的城市化進程加快，大量農村人口流向城市，同時，經濟發達的大中城市還吸引了大量經濟、技術、科技人才，將形成巨大的住房需求。
（四）房地產價格漲幅將趨向緩和
2005年以來，出臺的系列調控措施，其政策效果將在今年繼續顯現，房地產價格仍會上漲。但總體分析，房地產價格大幅上漲的可能性不大。根據上述對房地產供給和需求的判斷，2006年商品房供給量將有所增加，自住性需求逐漸回暖，隨著房地產市場供求形勢和房地產市場結構進一步得到改善，2006年深圳房價將繼續上揚，預計上半年房價漲幅較大，下半年將放緩。關內外的房價差距將縮小。價格拐點可能出現在明年底或后年上半年。
三、完善深圳房地產市場的政策建議
要使房地產既成為深圳經濟的火車頭，同時又避免出現投資和房價過快上漲給深圳經濟帶來的風險，就必須進行以制度建設和體制改革為中心的綜合治理。現在的房地產形勢距離房地產市場“規模基本適度、結構基本合理、價格基本穩定”的宏觀調控目標還有明顯的差距，要堅定不移的保持現有調控政策的力度和方向，在“有保有壓、區別對待”的原則下，防止房地產開發投資規模和價格增長出現反彈。同時，加快財政稅收體制的改革，加快房地產融資體制的改革，建立起房地產業持續健康發展的長效機制。
（一）建設節約型社會，推動節地、節能建筑
1、大力發展節地建筑。一方面要加大房地產閑置土地的清理力度，盤活和利用存量土地，不僅要征收超過合同約定開發期一定時期土地的閑置費或無償收回使用權，還要探討建立土地閑置超過一定規模和期限的房地產開發企業的退出機制。另一方面要鼓勵發展小戶型低房價住房，保證大多數居民能夠買得起房屋，更好地解決中低收入階層的住房問題。
2、大力發展節能建筑。要實現經濟社會可持續發展的戰略目標，發展節能建筑刻不容緩。首先，需要強制性地執行現有的法規和節能標準。通過建立新聞披露制度和市場清除制度，對不執行國家建筑節能設計標準的設計單位和建筑單位進行披露，并給予一定的處罰直至清除出市場。其次，改革供能方式，實行集中供熱、分戶計量。第三，建立一整套經濟激勵制度，喚起全民的節能意識，推進節能建筑的發展,進而實現我國建設事業的可持續發展。
（二）對自住性購房需求和投資投機性需求區別對待，有保有壓
住房消費是我國城鎮居民消費結構升級中最大的熱點，也是構成本輪經濟景氣周期的最重要的源頭性需求。保護好居民住房消費熱點是擴大消費需求、延長經濟景氣周期的關鍵之一。因此，房地產市場調控需要進一步明確對消費性購房需求和投資投機性需求的區別對待政策，繼續保持對居民自住的消費性購房的信貸支持和稅收優惠，同時，要重點加強對投資和投機性購房交易行為的稅收征管，適當提高交易環節和保有環節的稅收。
在銀行信貸支持上，對于自住需求來說，銀行信貸要繼續給予支持；對于投資和投機需求，一般不應給予按揭貸款，應該按照商業抵押貸款操作，執行一般商業貸款利率，同時控制貸款年限，降低貸款成數。在稅收政策上，對消費性需求，尤其是中小戶型和中低價位普通商品住宅，給予享受新房交易契稅的減免，而對于大面積、大戶型或高檔商品房的消費，實行較高稅負。為了加強對投機購房的稅收征管，稅務部門應加強與房管登記部門的信息溝通，對購買兩套以上住房的個人和家庭不再給予稅收優惠措施。
（三）增加經濟適用房建設，完善住房梯級保障體系
住房保障是社會保障問題的重要內容，是建立和諧社會的一項重要的基礎性工作，保障居民基本居住需求是政府必須承擔的責任。住房保障政策主要是針對最低收入、低收入和中等偏下收入的家庭，因此，完善的住房保障體系包括經濟適用房和廉租房的供給。
在廉租房供給上對于低收入階層的居民，政府應該通過提供廉租房來解決其居住問題。一定程度上深圳可以借鑒香港模式來發展廉租房的供給。在香港，最低收入者首先是通過租住公屋(相當于廉租房)解決住房問題，收入提高后，再購買居屋(相當于經濟適用房)。這樣高低搭配的梯級住房保障體系值得我們借鑒。
在經濟適用房供給上深圳市已經有了一套自己的模式與經驗，與其他城市的經濟適用房開發模式不同，深圳經濟適用房的開發權一直掌握在政府手中，政府根據掌握的低保家庭的情況，為此，在每一個經濟適用房的小區里安排一部分廉租屋，提供給低保家庭。這種模式不僅保障了廉租屋的房源，而且可以避免出現低收入人群聚居形成的貧民區現象。
（四）加快關內外一體化進程
就深圳市房地產業開發的規劃來看，加快關內外一體化進程是發展深圳房地產也的關鍵環節，為此，改善交通基礎設施和治安，打造以軌道交通為核心的公共交通系統，使城市各個組成部分成為一個有機體，滿足居民的工作和生活需要。雖然目前出關置業已成大趨勢，但從實際情況來看，關內關外的差距還比較大，政府應該在改善交通、設施、治安等方面繼續加大力度，盡快實現關內外的一體化，減少對關內居住存在依賴心理的置業者，讓更多的中產階級出關置業。
（五）選擇恰當時機開征物業稅
對房地產交易環節征收重稅，短期內可以起到抑制投機需求的效果，但長遠來看不利于房地產二級市場的發展。改善供給不僅僅要依賴一級市場，還要激活二級市場，充分利用存量房資源。我國房地產稅收主要集中于房地產開發環節和交易環節，在保有環節稅負偏輕，不利于抑制投資性和投機性住房需求。物業稅又稱為不動產稅，作為一種財產占有稅，主要針對土地、房屋等不動產，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅值隨房產的升值而提高。物業稅改革的基本框架是將現行房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費合并，轉化為房產保有階段統一收取的物業稅。也就是將現行購房者在購買階段一次性交納的房地產稅費，轉化為在房產保有階段按年繳交。為了在增加投機成本、抑制投機的同時，盡可能減低普通消費者的居住支出，可以考慮借鑒美國等發達國家的經驗，對購買第一套自住房時免征物業稅或實行極低的稅率，對二套住房以上的所有者征收超額累進的物業稅。
（六）采用“精明增長”模式實現房地產結構優化
2005年末，深圳政府公布《深圳2030城市發展策略》，并向公眾咨詢意見。《深圳2030城市發展策略》指出：未來25年，深圳將基本遵循“從高速成長期，逐步進入高效成熟期，進而走向精明增長”的漸進式轉型三部曲；近期以高速發展模式為主導，中期以高效成長模式為主導，遠期以精明增長模式為主導；遠期逐步滿足人的多方面發展需求，尋求經濟、社會和環境的全面和諧發展，走向“精明增長”。
“精明增長”首先出現在2000年，美國規劃協會聯合60家公共團體組成了“美國精明增長聯盟”，并確定精明增長的核心內容是：用足城市存量空間，減少盲目擴張；加強對現有社區的重建，重新開發廢棄、污染工業用地，以節約基礎設施和公共服務成本；城市建設相對集中，密集組團，生活和就業單元盡量拉近距離，減少基礎設施、房屋建設和使用成本。美國三分之二的州選擇了“精明增長”。“精明增長”是一種緊湊、集中、高效的發展模式，強調環境、社會和經濟可持續的共同發展，和目前國內提倡的“科學發展觀”、“建設和諧社會”一脈相承，它不僅可以有效解決城市發展問題，同樣也有助于解決城市發展中的房地產問題。深圳經過25年的發展，城市建設正處于重要轉折期，而房地產的深層次結構性矛盾尤顯突出，這在2005年集中顯現。要解決房地產的突出問題，借鑒發達國家的成熟經驗，盡快實施“精明增長”，將是一條可行的解決之道。[論文網]
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