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前言
房地產開發項目是一個周期性較長的項目,因此在此期間無論是居民消費、市場需求還是國家宏觀調控政策都會有很大變動,一旦決策分析和成本控制失誤均會給開發企業帶來重要影響,采取有效的措施來做出正確決策、有效控制成本是目前房地產開發企業確保收益、減少損失來說十分必要。
一、房地產開發項目決策分析失誤對成本造成的影響
(一)經濟形勢影響著開發成本
之所以說房地產開發企業受到經濟形勢改變的影響,是因為經濟形勢的不穩定導致房產開發產生巨額虧損。例如:消費者需求、市場需求和人民幣匯率等都對開發成本產生影響。由于房地產開發商從開始研究該項目的可行性,到最后樓盤上市期間隔的時間較長,在該時間段內,市場需求這種不定性因素,極有可能有很大的更懂變。消費者購買力、銀行匯率等各類要素的變動必然會造成投資收益預期與目前狀況相差甚遠。比如二線城市開發房地產,購買的地皮位置較好,并且估算上市必然會賣到6000元/平米,然而受到上述因素的影響,房價是以4000元/平米出售,這必然會影響房地產商的收益。
(二)國家的相關法律政策影響著開發成本
財政和金融兩大政策是決定房地產開發成本的直接要素。一個國家的國內國際政治局勢變化以及相關政策法律更動被稱之為法律政策風險,法律政策風險一旦出現必然會使房地產商承受巨大經濟虧損。寬松或者緊張的貨幣政策會對項目開發產生直接影響,這主要是影響房地產商開發項目的成本。
二、完善房地產開發項目投資決策經濟分析的措施
(一)構建科學的評估指標體系
建筑密度、土地面積、綠地率、交通是否方便、容積率以及公共性的配套設備等要素均是評估指標規劃時應當予以考量的要素。在評估設計方案時必須要對經濟性、性價比、格局和環保等細枝末節給予充分的評估。在展開經濟評估時應當從財務評估和綜合性就評估兩個方面給予全方位考量,里面包含在任何一個評價指標要素都會對房地產開發直接或者間接的影響房地產開發項目成本。恰當的將建筑樓層的高度提高和增加密度、恰當的控制其容積率、均是降低每平米房地產開發成本的有效措施。同時還會在很大程度上節省建筑用地,這樣就在相應的節約了部分開發成本。
(二)優選規劃方案
想要提高控制工程造價的有效性,必然要對市場展開充足的調研后,與項目詳實的實際狀況相結合,才能確保在符合消費者使用功能和生產需求的基礎上,有效的整合經濟和技術把多種方案設計出來再展開對比,進而在方案中選出最佳方案。在對最佳方案展開選擇時,先保證各類開發方案間有可比性,同時應以項目現實狀況為根據,采用的評價參考指標必須保持其合理性,不能有所偏頗。
(三)盡最大可能使項目抗風險力提升
作為資金密集型的房地產行業,決定了要投入巨額資金才能滿足開發需求。由于調整國家政策和市場變動均嚴重影響著房地產項目的收益。這就需要房地產商在投資決策環節均要對社會、環境、經濟、市場和政策等各種影響著投資項目成效的因素進行充分分析,掌握各種因素對項目產生的影響以及各種要素屬性,能夠起到幫助開發商衡量項目風險的特點和大小正確性的作用,進而保證投資收益水平的合理性,將卓有成效的控制風險方案設計出來,加大防控重點要素的投資風險力度。
(四)采用多樣化方式進行組合投資
開發房地產的企業在選擇開發項目時,應注意把資金投入到各種不同類型的項目,對于各種收入層次的居民進行差異化的建設類型,即建設層次不同的寫字樓、住宅區和文化娛樂場所等,從而達到降低未來不確定風險的目的。房地產開發項目的類型不同,在開發時也會出現不同風險,進而收益上也會有很大區別。通常,高風險投資就有高收益回報,而低風險投資項目相對于高風險項目而言,其收益相對較低。假如把資金投入到各種不同類型的項目中去,就會使整體企業的風險系數降低,最后獲取的收益也較為均衡,如果有一個開發項目決策失誤,也會有另外項目補足,這就是用的“把雞蛋放在不同籃子里”的策略。
三、有效控制房地產開發項目成本的方式
(一)轉嫁風險
第一,利用向保險公司投保的方式把風險轉嫁給保險公司,這需要企業提前繳納保費到保險公司,而真正遭受損失時由保險公司承擔。值得注意的是,雖然保險公司是一種有效、及時且能夠科學實行的彌補損失方法,但是在開始繳納保險費時數額較大且在使用方位上有較大限制。因此通過投保來轉嫁風險不能解決所有的投資風險。第二用合同的方式把風險向另外的經濟主體轉嫁。例如,在項目在施工時,可以把少數高風險性的工程外包給有豐富經驗的施工主體,這樣就會降低該部分風險。
(二)透過目標成本控制方案進行投資決策
研究開發房地產項目的可行性是開發商開發項目前必備的功課,假若糊里糊涂的就去投資,不但不能確保該企業的獲取相應的利潤,還極有可能使自己蒙受損失,更甚至面臨破產的風險。這說明在做投資決策時把目標建筑成本控制方案充分利用起來,在很大程度上有可行性和科學性。在設立項目之前必須要不斷的評估預算,確定建筑成本控制數高于總的建筑成本資金時,才能確保該項目具備可行性。假若低于總建筑成本資金,那就說明不能達到自身利潤的預期,該項目不具備可行性。通過全面系統的測算后,才能夠保證房地產開發商開發該項目的收益目標能夠實現,降低盲目去投資開發給開發商造成的運營風險和沒有必要產生的開發成本。
作者:張新建 單位:武漢紡織大學