房地產整體估價概念及模型
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隨著我國房地產市場的發展和財稅體制改革的推進，規范房地產交易行為，加強房地產稅收管理，通過稅收平衡收益分配、促進社會公平等要求日益迫切，其中以市場評估價值作為計稅依據是房地產稅收管理和稅制改革的主要內容．為此，國家先后出臺了一系列文件要求全國各地建立房屋交易最低計稅價格管理制度，開展應用房地產評稅技術、核定交易環節計稅價格工作．在這個過程中，鑒于評估對象數量龐大，因此采用先進的評估技術、建立批量評估系統便成為稅制改革成功的關鍵．批量評估是當前國際房地產稅基評估普遍采用的方法之一．國際估價官協會（InternationalAssoci－ationofAssessingOfficers，IAAO）于2002年制定的《批量評估準則》，對批量評估作了如下定義：批量評估（MassAppraisal，MA）是指利用共同的數據、標準化的方法和統計檢驗技術評估一組財產確定日期價值的過程．《國際評估準則2007》（Interna－tionalValuationStandard，IVS）中對批量評估的解釋是：在特定的評估基準日，應用系統的、統一的、考慮統計檢驗和結果分析的評估方法和技術，同時對多個財產進行評估的活動．美國《專業評估執業統一準則》（UniformStandardsofProfessionalAp－praisalPractice，USPAP，2008－2009）中對批量評估也有類似的表述．國際上普遍采用的批量評估方法可分為兩大類［4］，即傳統方法和非傳統方法．由于多元回歸方法［5］的廣泛應用，一般將其稱為傳統方法，相對于多元回歸的其他方法則稱為非傳統方法，如人工神經網絡［6］、遺傳算法［7］、模糊理論［8］、適應估計技術［9］等．目前廣泛應用的主要是傳統的多元回歸方法，不過多元回歸方法也存在對房地產屬性數據要求較高、特殊性難于反映、納稅人解釋困難等問題．房地產批量評估技術在國外已有幾十年的歷史，但在中國仍屬新生事物，研究與實踐經驗均相對較少．同時，中國的房地產產品類型和特點與國外差異較大，很難直接借鑒國外的先進經驗．在此背景之下，研究適合中國的批量評估方法，顯得尤為重要．本文針對中國房地產市場的特點，研究適用的批量評估方法和模型，以期實現高精度、低成本的房地產稅基評估．
1中國房地產市場特點分析
與西方發達國家相比，中國房地產市場和建筑形態有以下幾個方面的特點：1）單元住宅是整個住宅市場的主體．根據對深圳房地產數據的統計，全市已登記的房地產中，多層或高層住宅占總量的85％（截至2011年年底）．這與西方發達國家（如美國、加拿大）獨立住宅廣泛存在的情況有很大區別，使得我國以住宅小區或單一樓棟作為建模單元成為可能．2）土地混合使用的情況普遍存在．國外許多國家土地使用分區明確，比較強調單一機能分區．我國土地使用分區管制并不明確，土地混合使用現象十分常見．“住宅＋商業”、“商業＋辦公”、“住宅＋辦公＋酒店”等混合使用情況非常普遍．3）存量住宅交易活躍度較高．隨著城鎮化水平快速提高，許多大城市的房地產市場已經進入存量住宅時代，存量住宅的交易量已經超過新建住宅，交易頻度也加大．以深圳市為例，在“十一五”期間，年均存量住宅交易套數約為9．83萬套，約占全市商品住宅總量的9％左右．4）土地交易量及市場化水平較低．我國實行土地公有制，相比而言，西方發達國家，多數采用土地私有制，土地市場交易活躍，價格透明度高．綜合以上特點，考慮到我國房地產市場與國外市場的巨大差異，無法直接采用國外的評估方法和模型進行我國房地產市場的批量評估．
及模型根據上文分析，我國的普通住宅小區內，一般存在著較大量的同質住房和交易信息，這使得以住宅小區或樓棟為單元建立評估模型成為可能，這樣可以最大程度地減少房地產異質性帶來的屬性調整困難．
2．1整體估價定義整體估價是把每個價格集聚區域，即房產評估分區，看作一個整體或系統，假設在該區域內的房產的價格存在內在聯動機制，即一套房產的價格變動會影響本棟、本小區及本評估分區的其他房產價格變動，且各房產之間的價格關聯關系在一定時間內保持相對穩定，然后在每棟樓宇內挑選一個典型房產單位（即標準單位），建立評估分區內、小區內、樓棟內各房屋與標準單位之間的三級價格關聯體系，在每個評估周期內通過對評估分區標準單位價格的評估，實現對分區內所有住房單位的價格評估，其核心方法是市場比較法．
2．2整體估價模型構建基于上述整體估價的思想，結合圖1評估分區示意圖，構建其相關模型．圖1中，某評估分區有多個類型相似的樓宇，如樓宇A、B、X等；每棟樓宇均有不同樓層、不同戶型的多個住房，如樓宇A有m層，每層有n戶．其中，Aij、Bij、Xij分別為樓宇A、B、X選定的標準單位，Xij同時被選定為評估分區的標準單位．在此基礎上，建立該分區內各房產間的價格關系．1）樓宇內部價格關系通過各房屋與標準單位之間的價格修正系數建立樓宇內各房屋之間的價格關系：PXmn＝αmn•PXij（1）其中：PXmn為房屋Xmn的價格；αmn為房屋Xmn相對于標準單位Xij的價格修正系數；PXij為該樓宇標準單位的價格．2）小區內部價格關系假設樓宇A與樓宇B位于同一住宅小區，樓宇B的標準單位被選定為該小區的標準單位，建立小區內部各房屋之間的價格關系：PAij＝βAB•PBij（2）其中：PAij為樓宇A標準單位Aij的價格；βAB為房屋Aij相對于小區標準單位Bij的價格修正系數；PBij為B樓宇標準單位的價格．3）評估分區內部價格關系通過小區標準單位與評估分區標準單位之間的價格修正系數建立評估分區內各房屋之間的價格關系：PXij＝δXB•PBij其中：δXB為某小區標準單位Bij相對于評估分區標準單位Xij的修正系數．
2．3整體估價實施方法圖1所示的模型結構有幾個關鍵問題需要解決：1）劃分評估分區．這是實施整體評估的先決條件．評估分區需考慮城市房地產的集聚性、建筑類型、建筑特點等，評估分區一旦確定，即假設分區內存在統一的供求關系，且價格位于一致的價格區間．2）確定每級修正關系中的標準單位．標準單位確定的標準需具有可操作性及合理性，以便所有房屋之間的修正比例之和最?。?）構建修正系數體系．這是實施整體估價的核心，修正系數體系建立以后，通過評估標準單位即可評估區域內所有房屋的價格（租金價格或銷售價格）．4）結果檢驗．這是保證評估結果準確性的關鍵步驟．檢驗數據的來源及覆蓋面是檢驗能否達到目標的主要因素．考慮到確定標準單位和修正系數的重要性和復雜性，下文將對二者進行詳細闡述．
3標準單位選取
標準單位是指在一幢樓宇內擁有最多共通屬性或最多數目的典型房產，代表了本樓宇的價格水平．標準單位的設定十分重要，它將直接影響批量評估的合理性和準確性．在設定標準單位過程中，應綜合考慮樓層、朝向、戶型、產權等因素，具體如下：1）標準單位是整棟樓宇內擁有最多房屋特征的房地產，且不含附加值成分．所謂附加值，是指不包括在主物業樓面面積內、素質稍差的額外樓面面積的價值，例如閣樓、露臺、花園及停車庫等．2）高層、小高層或多層有電梯的樓宇，標準單位一般選擇較中間的樓層，而多層無電梯的樓宇，一般選擇在二層3）標準單位的戶型、朝向需綜合考慮，但不是傳統意義上的戶型、朝向，而是房屋所在樓宇的某一方位，其囊括了戶型、朝向等致使房產價格差異的多方面特征．標準單位的方位一般選取整幢樓宇內處于中間價位的方位．4）標準單位其他條件均處于樓宇的一般水平．例如，裝修水平設定為普通裝修，水電氣網等配套設施都是健全的，建成后房屋結構沒有經過改造等．5）為了可比案例選取與房屋修正的方便，樓盤內同類型樓宇的標準單位設定應盡量保持統一，特別是樓層、方位等特征，減少各標準單位之間的價格修正．若在設定上已經存在偏差，應該做適當調整．6）標準單位并不是一定存在的，它可以是一套虛擬的房產單元．即使標準單位與實體房產單元具有相同樓層和方位，也可能存在其他特征上的差異，因此它們之間的價格可能并不相等，這時也存在價格修正．
4修正系數體系
建立修正系數體系主要包括3個層次：樓宇內部修正、小區內部修正及評稅分區內修正．確定修正系數需綜合考慮不同層面的價格影響因素，下文以商品住宅為例進行詳細分析．表1列出了評估中需要考慮的影響商品住宅價格的區域因素（D1－D6）和個別因素（x1－x10）．這些因素的修正系數，可采用特征價格模型（也稱為Hedonic模型），結合市場分析及現場調研來確定。
4．1樓宇修正系數樓宇修正系數只需考慮影響樓宇內部房屋價格的變量，主要包括x6、x7、x8、x9、x10．x7采用戶型修正系數來表達其差異；x8采用樓層修正系數來表達；x6、x10采用朝向修正系數表達；對于存量住宅來說，裝修對價格影響較小（除了比較豪華的裝修會有一定影響），因此可不考慮x9．1）樓層修正系數經過現場踏勘和市場數據分析，可建立樓層調整模型，確立標準單位樓層與其他樓層價格差，進而計算樓層差系數．具體樓層價格差需根據實際調查情況而定，受樓盤品質、樓層高低、景觀等影響，舊樓盤的樓層差不明顯，新樓盤的樓層差稍大．總樓層數越低，樓層價差越高；總樓層數越高，樓層價差越低．一般而言，樓層價差由高到低的順序是：多層、小高層、高層．如果小區密度較大，當上升到某一樓層后突然視野開闊，樓層差會呈現跳躍式上漲．因此，樓層調差一般分為整體調差、分段調差、每層調差等．整體調差是指樓宇相鄰價格的兩層樓層價格差基本相同，呈現線性遞增（或遞減）趨勢，是比較簡單的調差方式；分段調差是指樓宇的樓層價格差有2個或2個以上的取值，如在較低樓層有較低的樓層價格差，在較高樓層有較高的樓層價格差；每層調差是指樓宇因樓層產生的價格增長（或降低）并不是線性的，呈現較為復雜的形式，需采用不同的值來確定每兩層之間的價格關系．2）朝向修正系數朝向調整系數是一個綜合指標，不只是考慮房地產朝向，還需綜合考慮通風、采光、噪音等其他影響因素．一般是根據樓盤具體情況、市場調查情況來確定．景觀一般比朝向優先，有景觀的房地產主要考慮景觀，無景觀的房地產主要考慮朝向，其他情況（如噪音）依據具體情況適當調整．3）戶型修正系數同一樓宇內部戶型差別不大（主要戶型產品價格差異在5％以內）時，一般只作朝向、景觀等調整，不納入戶型結構調整．同一樓宇內部戶型差別較大（主要戶型產品價格差異5％～10％，且戶型結構差異較大）時，需測算不同戶型單位之間的價格差距（一般以百分比衡量），以此為依據進行系數調整．同一樓宇內部戶型差別巨大（主要戶型產品價格差異10％以上，通常為綜合大社區，涉及多層、高層、別墅、洋房等各類產品）時，分別計算不同產品的標準單位價格，系數不作特別設置．針對底層帶花園、頂層復式或帶花園、送大面積露臺等特殊戶型情況，通常采取系數調整及重點跟蹤的方式，測算特殊戶型的單位與標準戶型之間的價格差距（一般以百分比衡量），以此為依據單獨就該房屋單位設定調整系數．4）特殊修正系數該系數主要反映樓宇內房屋的某些特別因素，比如有特殊景觀、特別裝修等．
4．2小區修正系數小區內相同建筑類型樓宇的標準單位之間價格差異，還需考慮各樓宇在小區內的位置，即位置修正系數．位置修正系數綜合考慮樓宇在樓盤整體價格水平中所處的位置，特別是樓宇標準單位的價格在樓盤中的價格水平，并考慮其影響因素，包括周邊環境（如綠化、小區環境等）、安靜程度（如臨街情況、噪音影響等）、舒適程度（如電梯戶數比等）、生活便利度（如交通、購物便捷度等）等．一般情況下是靠路邊的價格相對較低，但是靠路邊樓棟有較好景觀時情況又不同．有些大型小區靠里面的樓棟距離出口較遠，交通便利性差，但在小區設計時可能會設置花園、綠地等景觀來使其價值有所保證．具體修正系數需根據各樓宇的實際位置情況進行確定．
4．3評估分區修正系數評估分區內影響房屋價格的因素主要有x1－x10、D1－D6．除了4．1和4．2中所提及的因素外，x1、x2主要反映小區的建筑規模，采用建筑規模系數來反映；x3－x5采用樓齡系數來反映；D1－D3反映小區所在區域的繁華程度和交通便捷度，采用小區位置系數來反映；D4－D6反映小區的設施和環境，采用小區品質系數來反映．通過建立上述修正系數體系，任何一個評估分區內的交易，均可修正為標準單位的比準價格．例如，同小區內交易的修正公式為Psi＝Ptitfrul（4）其中：Psi為標準單位的比準價格；Pti為評估分區內交易案例的單價；t、f、r、u、l分別為可比實例與標準單位之間的交易時間、樓層、朝向、戶型以及樓宇位置的修正系數．其他區域范圍修正與式（4）類似．
5案例分析
采用深圳市中心區的房屋交易基礎數據進行整體估價模型的應用分析，以檢驗該模型的有效性和實用性．以該分區內一住宅小區星河國際花園為例，建立樓棟修正系數體系．該小區共有9棟，表2所示為D1棟2011年部分房屋交易價格信息和屬性信息．該樓棟共有28層，每層6戶，為保證價格信息的可比性，價格已進行過時間修正，即均修正到2011年12月的價格水平上．該樓棟交易信息較多，屬性信息也較全面，可采用特征價格模型進行樓棟修正系數的確定．根據調研結果，該樓棟為普通高層住宅，每層戶型分布均一致，每個戶型均具有固定的位置、面積和朝向，因此，戶型變量可以替代以上3個變量．以時間修正價格為自變量，以樓層變量、戶型虛擬變量（戶型A、戶型B、戶型C、戶型D、戶型E及戶型F）為因變量進行多元回歸分析，采用線性模型．回歸結果表明，樓層價格差為192元／m2，戶型A、B、F價格水平相當，同樓層中戶型C較A、B、F高1492元／m2，較D高1802元／m2，較E高1640元／m2．選擇價格水平比較居中的14層C戶型作為標準房，并根據回歸結果計算得出該棟樓每套房屋的價格，確定每套房屋與標準房之間的綜合修正系數．16E、25B、6E、7F、10A、13C、9F的修正系數分別為1．0567、1．0592、1．0028、0．9623、0．9785、1．0363、0．9731．同理，基于調查數據和修正體系確定的方法，建立了某小區修正系數與深圳中心區（評估分區）修正系數，．基于這些修正系數，對該評估分區內的樓宇價格進行了批量評估．為了檢驗該模型的有效性，參考IAAO的檢驗標準對評估結果進行了檢驗．檢驗樣本數為1579個房產單元，包括其市場交易價格和批量評估價格2％（比率中位數反映評估值與檢驗樣本間的一致性），結果的離散程度也較低（離散系數），各類房產估價水平基本一致（價格相關差）．應用研究表明，整體估價模型可以有效地實現房產價格的批量評估，可操作性較強．
6結論
本文基于我國房地產市場特點，提出了整體估價的思想，建立了房地產整體估價模型，并對模型所需的標準單位選取和修正系數確立進行了詳細分析．此外，基于深圳市中心區的房屋交易數據進行了模型應用及檢驗分析，結果表明本研究建立的整體評估模型是切實可行的．該模型的前提假設是在一定時段內評估分區各房屋價格存在著關聯關系．如果房地產市場發生較大波動時，可能會打破已建立的關聯，這時需要對修正系數體系進行調整．另外，如果房屋屬性出現大幅變動，如因遮擋物的出現使房屋景觀消失等，也需要對修正系數進行調整。
