納稅籌劃房地產(chǎn)論文

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1納稅籌劃的概述

納稅籌劃是在遵循國家相關(guān)法律法規(guī)的前提下，納稅人為了實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化，根據(jù)政府部門制定的納稅政策導(dǎo)向，對(duì)企業(yè)所涉及到的納稅行為進(jìn)行合理的優(yōu)化與安排，降低企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)的一種財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。納稅籌劃具有以下原則：①合法性。稅收是我國依據(jù)我國法律實(shí)施的對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要手段，納稅籌劃是在遵守我國法律法規(guī)的前提下，企業(yè)為降低稅務(wù)負(fù)擔(dān)而采取的一種合理調(diào)整納稅行為，因此其具有合法性，受到我國相關(guān)法律的保護(hù)，它與偷稅漏稅有著本質(zhì)的區(qū)別。②超前性。納稅是企業(yè)的基本義務(wù)，國家對(duì)企業(yè)進(jìn)行稅收的依據(jù)主要是根據(jù)企業(yè)的各項(xiàng)行為發(fā)生了應(yīng)稅事項(xiàng)，而納稅籌劃是企業(yè)在沒有發(fā)生應(yīng)稅事項(xiàng)活動(dòng)之前，對(duì)企業(yè)的各項(xiàng)活動(dòng)進(jìn)行科學(xué)的規(guī)劃與安排，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)少納稅或者提高經(jīng)濟(jì)效益的目的，因此納稅籌劃具有一定的超前性。③時(shí)效性。納稅籌劃的目的是企業(yè)利用現(xiàn)有的法律法規(guī)對(duì)企業(yè)的行為進(jìn)行科學(xué)的安排，如果社會(huì)環(huán)境發(fā)生變化，而企業(yè)的應(yīng)稅事項(xiàng)行為卻沒有相應(yīng)的做出調(diào)整可能就會(huì)造成企業(yè)出現(xiàn)偷稅漏稅行為。

2房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的必要性與可行性分析

2.1房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的必要性分析

房地產(chǎn)由于其建設(shè)周期時(shí)間長，涉及納稅環(huán)節(jié)多，因此房地產(chǎn)企業(yè)的納稅成本比較高，在我國房地產(chǎn)業(yè)盈利空間不斷下降的情況下，實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃對(duì)國家和房地產(chǎn)企業(yè)本身而言都是必要的：首先，通過納稅籌劃可以合理的引導(dǎo)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。基于房地產(chǎn)在整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)中的重要位置，通過國家宏觀調(diào)控手段對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行必要調(diào)整是保證社會(huì)穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的基礎(chǔ)，通過納稅籌劃能夠及時(shí)的調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營結(jié)構(gòu)。其次，納稅籌劃有利于避免企業(yè)的偷稅漏稅現(xiàn)象的出現(xiàn)。納稅籌劃是在法律允許的范圍內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的行為進(jìn)行合理調(diào)整，這樣能夠?qū)崿F(xiàn)降低企業(yè)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)，避免企業(yè)采取違規(guī)的手段偷稅漏稅。最后，納稅籌劃有利于房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。通過納稅籌劃可以降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)負(fù)擔(dān)，降低企業(yè)的納稅成本。從而降低企業(yè)的融資成本，保障企業(yè)有更多的的資金用于施工建設(shè)過程中，并且通過納稅籌劃也實(shí)現(xiàn)了企業(yè)的規(guī)范化管理。

2.2房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的可行性分析

根據(jù)我國房地產(chǎn)企業(yè)所處的市場環(huán)境來看，實(shí)施納稅籌劃已經(jīng)具備完善的條件：①房地產(chǎn)企業(yè)所處的外部環(huán)境已經(jīng)非常成熟。一是納稅籌劃已經(jīng)得到我國法律法規(guī)的認(rèn)可，國家鼓勵(lì)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃，納稅籌劃是企業(yè)優(yōu)化管理的重要內(nèi)容；二是我國稅法法制環(huán)境不斷優(yōu)化，比如我國在2014年出臺(tái)了房屋交易稅收政策保證我國房地產(chǎn)稅務(wù)的進(jìn)一步完善。稅務(wù)法律的不完善為企業(yè)的納稅籌劃提供了法律保障。②房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部環(huán)境有利于納稅籌劃的實(shí)施。一是房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)周期比較長，涉稅生產(chǎn)環(huán)節(jié)比較多，根據(jù)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)環(huán)節(jié)分析，幾乎房地產(chǎn)企業(yè)在每個(gè)生產(chǎn)環(huán)節(jié)都有涉稅事項(xiàng)，因此較多的稅種為企業(yè)實(shí)施納稅籌劃提供了空間；二是納稅成本已經(jīng)構(gòu)成房地產(chǎn)企業(yè)成本支出的重要內(nèi)容，因此房地產(chǎn)企業(yè)非常注重納稅籌劃，為此他們引進(jìn)與培養(yǎng)了大量的懂稅務(wù)的專業(yè)人才，這就為房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施納稅籌劃提供了主觀因素的可行性。

3房地產(chǎn)企業(yè)各階段的納稅籌劃分析

3.1開發(fā)建設(shè)階段的納稅籌劃分析

①籌資方式不同所導(dǎo)致的企業(yè)納稅金額也就不同，目前我國房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段的籌資主要有權(quán)益籌資和負(fù)債籌資。不同的籌資方式對(duì)企業(yè)產(chǎn)生的納稅影響也不同，比如：假設(shè)以房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)劃籌資4500萬元，借款年利率為10%，項(xiàng)目預(yù)計(jì)利潤為1000萬（扣除各種經(jīng)濟(jì)費(fèi)用），企業(yè)的籌資方式選擇不同的籌資形式：第一種：向社會(huì)以公開發(fā)行股票的方式融資4500萬，企業(yè)的所得稅率為25%。第二種：采取權(quán)益融資和負(fù)債融資相結(jié)合的辦法，但是權(quán)益融資比重要大，向社會(huì)發(fā)行360萬股股票，每股發(fā)行價(jià)格為10元，剩余的900萬元向金融機(jī)構(gòu)借款。第三種：仍然是采取上兩種方式進(jìn)行，但是負(fù)債比例要大，公開發(fā)行股票融資1800萬，其余的2700萬向金融機(jī)構(gòu)借款。通過對(duì)上述三種方案進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)：隨著權(quán)益資本比重的下降，企業(yè)應(yīng)納所得稅稅額分別為250萬、227.5萬、182.5萬，呈遞減趨勢。通過對(duì)這三種方案的對(duì)比，第三種企業(yè)的應(yīng)稅所得稅最少，投資效益最高，由此可見企業(yè)通過合理的配置籌資方式可以降低企業(yè)的應(yīng)稅比重。②利息費(fèi)用的納稅籌劃。土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中涉及到的一個(gè)重要稅種，對(duì)于土地增值稅的計(jì)算主要是根據(jù)增值率的大小進(jìn)行征收，因此合理的去除項(xiàng)目費(fèi)用是降低增值額，減少企業(yè)納稅金額的重要途徑。由于開發(fā)階段對(duì)稅收構(gòu)成影響的主要是籌資資金的利息，因此房地產(chǎn)企業(yè)可以從降低利息角度入手，比如企業(yè)通過負(fù)債形式獲得融資，那么其支付的利息比較高，因此需要金融機(jī)構(gòu)提供利息證明，以便扣除相應(yīng)的利息項(xiàng)目金額。

3.2銷售階段的納稅籌劃分析

①房屋定價(jià)策略的納稅籌劃。隨房屋進(jìn)行定價(jià)是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤的主要手段，由于受到稅收政策的約束，以制定高房價(jià)的策略并不能為企業(yè)帶來高額的利潤，相關(guān)還會(huì)增加企業(yè)的負(fù)擔(dān)，因?yàn)楦郀I業(yè)收入預(yù)示著高額的稅負(fù)。因此需要企業(yè)按照銷售計(jì)劃合理的進(jìn)行納稅籌劃，將一部分房屋以低價(jià)格銷售，以此實(shí)現(xiàn)土地增值稅的稅率控制在稅率的低檔次內(nèi)。②促進(jìn)方式的納稅籌劃。隨著國家宏觀調(diào)整政策的不斷出臺(tái)，樓市在經(jīng)過快速上升階段，已經(jīng)處于相對(duì)低迷的狀態(tài)，造成房地產(chǎn)企業(yè)的銷售不理想，為此企業(yè)為了回籠資金，房地產(chǎn)企業(yè)選擇促銷的方式，但是房地產(chǎn)選擇的促銷方式不合理就會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)的納稅，房地產(chǎn)企業(yè)制定了購買商品房贈(zèng)送實(shí)物的方式，其結(jié)果就是該企業(yè)要將實(shí)物的銷售市值納入到企業(yè)應(yīng)繳納稅款事項(xiàng)之中。

3.3現(xiàn)有階段的納稅籌劃分析

在房屋銷售一部分之后，企業(yè)為了投資以及對(duì)外出租他們選擇預(yù)留一部分商品房，這樣一來就會(huì)產(chǎn)生營業(yè)稅、房產(chǎn)稅等稅費(fèi)，這些稅費(fèi)的存在會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營產(chǎn)生重要的影響。①閑置房產(chǎn)投資納稅籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)將沒有銷售出去的或者計(jì)劃中不銷售的商品房以對(duì)外出租或者以房屋作為入股資金進(jìn)行利潤分紅的方式進(jìn)行投資，經(jīng)過大量的實(shí)證證明，房地產(chǎn)企業(yè)采取對(duì)外租賃的方式能夠?qū)崿F(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化。②合理分解租金收入的納稅籌劃。房屋在選擇對(duì)外租賃的方式之后產(chǎn)生的營業(yè)稅、房產(chǎn)稅將以房屋對(duì)外租賃的價(jià)格為稅收依據(jù)。因此房屋的租金高低直接決定房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)，通過合理分解房屋租賃價(jià)格是減輕房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的重要首選。比如房地產(chǎn)企業(yè)可以采取將房屋租賃價(jià)格中的水、電以及物業(yè)費(fèi)等進(jìn)行單獨(dú)核算的方式。

4房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)措施

4.1房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的風(fēng)險(xiǎn)主要有：稅收政策的變化、預(yù)測生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的變化、與稅務(wù)部門信息溝通的不及時(shí)、沒有從企業(yè)的整體戰(zhàn)略進(jìn)行合理安排以及財(cái)務(wù)人員綜合素質(zhì)缺乏等方面的風(fēng)險(xiǎn)。

4.2房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)措施

①綜合考慮稅收法律政策的變化，并且及時(shí)與稅務(wù)部門進(jìn)行溝通。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃方案時(shí)一定要充分考慮企業(yè)的相關(guān)業(yè)務(wù)調(diào)整所對(duì)應(yīng)的稅收法律政策，尤其是要考慮未來某一時(shí)間段稅法的變化趨勢，避免企業(yè)的經(jīng)營環(huán)節(jié)調(diào)整完成后就面臨稅法政策的變化；為避免房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)闆]有及時(shí)了解稅法政策而導(dǎo)致出現(xiàn)偷稅漏稅行為的出現(xiàn)，要及時(shí)與稅務(wù)部門進(jìn)行溝通，保證自己制定的策略符合稅務(wù)部門的要求。②充分預(yù)測房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)變化。房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中處于不斷變化的，正是基于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的不斷變化性，要求房地產(chǎn)企業(yè)在納稅籌劃時(shí)一定要充分結(jié)合當(dāng)前以及未來某個(gè)時(shí)間房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的稅收政策變化，以及經(jīng)營活動(dòng)對(duì)稅收的影響，從而保證企業(yè)制定的納稅籌劃方案的實(shí)施不受企業(yè)經(jīng)營變化的影響。③提高財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)。房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃方案的制定、實(shí)施以及調(diào)整都需要財(cái)務(wù)人員進(jìn)行工作，因此在某種程度上說房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)決定了房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃方案實(shí)施的效果，因此房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)人員素質(zhì)的教育，提高他們的業(yè)務(wù)能力，避免出現(xiàn)徇私舞弊行為，并且要建立完善的企業(yè)財(cái)務(wù)制度，規(guī)范財(cái)務(wù)人員的行為，保證財(cái)務(wù)人員制定的納稅籌劃方案符合房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際發(fā)展的需要。

作者：李光耀周賽單位：大連財(cái)經(jīng)學(xué)院風(fēng)險(xiǎn)管理與內(nèi)部控制研究中心